ღია სააქციო საზოგადოება სამშენებლო კონცერნი "აიპსი"არის სამშენებლო კომპანია, რომლის სახელწოდებაც შემოკლებულია ამ ორგანიზაციის საქმიანობის სამი ძირითადი მიმართულების: „ინჟინერია, დიზაინი, მშენებლობა“. დეველოპერი "IPS" ჩამოყალიბდა 2001 წელს "სამშენებლო ადმინისტრაციის DSK-3"-ის საფუძველზე.

დღეს სამშენებლო კომპანია „აიპსი“ შედარებით ახალგაზრდა ორგანიზაციაა, რომელიც უკვე არის ერთ-ერთი უდიდესი სამშენებლო ორგანიზაცია ჩრდილო-დასავლეთში, რომელიც ყიდის საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას. IPS-ის პორტფოლიო უკვე მოიცავს 35 ობიექტს, რომელთაგან 20 არის ახალი შენობა, რომელიც აშენებულია და ექსპლუატაციაში შევიდა სანკტ-პეტერბურგში. და მუდმივად ჩნდება ახალი შენობები IPS-დან. სამშენებლო კომპანიის ოფიციალურ ვებგვერდზე, დღეს კომპანიას აქვს 6 სახლი განხორციელების სხვადასხვა ეტაპზე. ყოველწლიურად IPS კომისიებს 70 ათასზე მეტ კვ.მ. მ საცხოვრებელი. IPS-დან მშენებარე საცხოვრებელი უძრავი ქონების რეალიზაცია ხორციელდება ფედერალური კანონი-214-ის შესაბამისად.

თუმცა, სანქტ-პეტერბურგში სამშენებლო კომპანიების ჩვენი რეიტინგის მიხედვით, IPS კომპანიისთვის მაქსიმალური დაგვიანება 36 თვეა. აღსანიშნავია, რომ კომპანია IPS შედიოდა არაკეთილსინდისიერი დეველოპერებისა და აქციონერთა უფლებების დამრღვევთა სიებში. IPS-ის ოფიციალურ ვებგვერდზე ნათქვამია, რომ ობიექტები აკრედიტებულია რუსეთის უმსხვილესი ბანკების მიერ, როგორიცაა, მაგალითად, სბერბანკი და ბანკი სანკტ-პეტერბურგი.

რას ფიქრობენ აქციონერები IPS-ზე: არსებობს როგორც დადებითი, ასევე უარყოფითი მიმოხილვები დეველოპერის შესახებ. ძირითადად ნეგატიური მოსაზრებები ეხება IPS ობიექტების მიწოდების დაგვიანებას, უფუნქციო ლიფტებსა და საინჟინრო აღჭურვილობას უკვე დასრულებულ შენობებში, სანტექნიკის პრობლემებს, ბინის დამთავრების უხარისხობას და IPS მენეჯერების მიერ კლიენტებთან არადამაკმაყოფილებელ მუშაობას. სამშენებლო კომპანია, როგორც ჩანს, ყურადღებით აკვირდება მიმოხილვებს, უსმენს კლიენტების მოსაზრებებს, რომლებიც ამჩნევენ, რომ დეველოპერების მენეჯერები შეიძლება მუშაობდნენ ფორუმებზე, რომელთა ამოცანაა დაწერონ ექსკლუზიურად საამაყო მიმოხილვები.

მოვლენები და სიახლეები SK IPS

2018 წელი: დეველოპერი დაკავებულია ერთი პროექტით - ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსი, რომლის პირველი ეტაპი ექსპლუატაციაში შევიდა 2 წლის დაგვიანებით, ხოლო მეორე ერთი წლით იყო „ვადაგადაცილებული“. ახალი პროექტები არ გამოცხადებულა.

2019 წლის ნოემბერი: დეველოპერი ამჟამად აშენებს ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის მე-4 ეტაპს. მესამე ეტაპი მარტში ვადაზე ადრე დასრულდა. კომპანიას არცერთი ახალი პროექტი არ გამოუცხადებია.

სამშენებლო კონცერნმა "ინჟინერია, დიზაინი, მშენებლობა" ("IPS") დაიწყო თავისი საქმიანობა სანქტ-პეტერბურგის სამშენებლო ბაზარზე 2001 წლის მარტში, რომელიც გარდაიქმნა სამშენებლო დეპარტამენტიდან 2014 წლისთვის, კომპანია იყო წამყვან დეველოპერებს შორის ჩრდილო-დასავლეთ რეგიონში. OJSC IC "IPS" ერთდროულად ასრულებს ინვესტორის, დამკვეთ-დეველოპერისა და გენერალური კონტრაქტორის ფუნქციებს. კომპანიის შესაძლებლობები საშუალებას გვაძლევს განვახორციელოთ სამშენებლო სამუშაოების სრული ციკლი, საცხოვრებელი კომპლექსის დაპროექტებიდან დაწყებული ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებამდე. კონცერნი "აიპსი" დღეს ავითარებს თავის საქმიანობას როგორც საცხოვრებელი, ასევე კომერციული უძრავი ქონების, სავაჭრო და დასასვენებელი ცენტრებისა და ოფისების აშენების, საცხოვრებელი კორპუსების, დანგრეული შენობების რეკონსტრუქციის სფეროში. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების წლიურმა მოცულობამ 70 ათას კვადრატულ მეტრს მიაღწია. კომპანიის დეველოპერულ ბაზარზე მუშაობის პერიოდში მან ექსპლუატაციაში შესთავაზა 35-ზე მეტი ქონება და კიდევ ექვსი სახლი განხორციელების სხვადასხვა ეტაპზეა. IPS კონცერნის მთავარი პრინციპია მშენებლობის ხარისხი და კლიენტებისა და პარტნიორების წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების უნაკლო შესრულება. ობიექტების მშენებლობისას კომპანია იყენებს საკუთარ ტექნიკურ და მატერიალურ რესურსებს, მათ შორის, ევროპელი მწარმოებლების სამშენებლო აღჭურვილობას, ნერგავს თანამედროვე ტექნოლოგიებს და იცავს ხარისხის საერთაშორისო სტანდარტებს.

სამშენებლო კონცერნი "IPS" (ინჟინერია, დიზაინი, მშენებლობა) არის კომპანია, რომელიც ერთ-ერთი ლიდერია სანქტ-პეტერბურგის სამშენებლო ბაზარზე. კონცერნი „აიპსი“ აშენებს დაახლოებით 70 000 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ყოველწლიურად - და ასე დაარსებიდან, 2001 წლიდან.

კომპანია IPS-მა ააშენა და ექსპლუატაციაში გაუშვა 20-მდე საცხოვრებელი კორპუსი, სამრეწველო და კომერციული ფართების გარეშე. ეს ძირითადად მასიური მრავალსართულიანი შენობებია - სახლი მალაია კაშტანოვაიას ხეივანზე, 4; „ვაშლის ბაღი“ ბელგრადის ქუჩაზე; „ზღვისპირა ბასტიონი“ სიზოვის გამზ. სახლი ქუჩაში იახტენნაია, 33 და ა.შ. შედარებით ცოტა ხნის წინ, IPS კომპანიამ ექსპლუატაციაში შესთავაზა სამი კორპუსი, რომლებშიც ჯერ კიდევ შესაძლებელია ბინების შეზღუდული რაოდენობის შეძენა - "ზოდიაქო" პრიმორსკის რაიონში (დაშვებული 2010 წელს), "ანგლისკის ბულვარი" ვიბორგის რაიონში (დააყენა). ექსპლუატაციაში 2011 წელს), "კარპატი" ფრუნზენსკის რაიონში (შეასრულა 2010 წელს). ამჟამად შენდება ორი საცხოვრებელი კომპლექსი - პრიმორსკის რაიონში რვა სექცია 10-დან 16 სართულამდე (დასრულება მიმდინარეობს, კომპლექსი ექსპლუატაციაში შევა 2013 წლის დასაწყისში) და "ნევსკაია ზვეზდა" ნევსკის რაიონში (შესრულებულია ქ. 2015 წლის ბოლოს). ექნება ოთხი სექცია 17-დან 19 სართულამდე, 404 სრულად დასრულებული ბინა და ორდონიანი ავტოსადგომი 190 ადგილით.

იურიდიული ცენტრი RegPractic

საცხოვრებელი კომპლექსის "ნევსკაია ზვეზდას" მიმოხილვა დეველოპერის ფინანსური მდგომარეობის ანალიზით, სამშენებლო პერსპექტივებით და სს IC "IPS"-ის კაპიტალში მონაწილეობის ხელშეკრულებით.

ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის მიმოხილვა და დეველოპერი JSC SK IPS

ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის დეველოპერი არის სააქციო საზოგადოება სამშენებლო კონცერნი "ინჟინერია, დიზაინი, მშენებლობა" (შემოკლებული სახელი: JSC SK "IPS"), დიდი ხნის დაარსებული კომპანია, რეგისტრაციის თარიღით 2001 წლის 16 აპრილი. TIN 7805205211. გენერალური დირექტორი - ლოკტიონოვი ვიქტორ ლეონიდოვიჩი, TIN 781400768984, რომელიც ასევე არის კომპანიის ერთადერთი აქციონერი. დეველოპერის საწესდებო კაპიტალია 100,000 რუბლი.

სს IC "IPS"-ის საერთო სამშენებლო პროექტები

საცხოვრებელი კომპლექსი "ნევსკაია ზვეზდა" 1 ეტაპი

19-22 სართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი.
მშენებლობა დაიწყო 2012 წლის მე-3 კვარტალში, დასრულდა და ექსპლუატაციაში შევიდა 2014 წლის თებერვალში. ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა მიღებული იქნა 2016 წლის 14 სექტემბერს.
მიწოდების დაგვიანება შეადგენდა 2,5 წლით ადრე დადგენილ ვადას.

საცხოვრებელი კომპლექსი "ნევსკაია ზვეზდა" მე-2 ეტაპი

20 სართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი ორდონიანი ჩაშენებული და მიმაგრებული ავტოსადგომით და ჩაშენებული ფართით.
2014 წლის 4 სექტემბრით დათარიღებული მშენებლობის ნებართვა. გაგრძელდა 01/03/2017-დან 30/06/2018-მდე.
მშენებლობა დაიწყო 2014 წლის მე-3 კვარტალში, დასრულება - 2017 წლის მე-2 კვარტალში. გაგრძელდა 2018 წლის მეორე კვარტალამდე.
ექსპლუატაციაში შესვლა - 2017 წლის მარტი, გადაიდო 2018 წლის ივლისისთვის.
ბინები 342 ც. პარკინგის ადგილები - 162 ც.
ცალკე საოფისე ფართი არის 480 მ2.
ღირებულება 1,300,000 ათასი რუბლი.
ზ.უ. 78:12:7148B:25
.
მეორე ეტაპის მშენებლობა OJSC Bank St. Petersburg-ის საკუთარი და სასესხო სახსრებით.

საცხოვრებელი კომპლექსი "ნევსკაია ზვეზდა" მე-3 ეტაპი

21-26 სართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი ჩაშენებული/დამაგრებული პარკინგით და ჩაშენებული ფართებით.
მშენებლობის ნებართვა 2015 წლის 29 ივლისით. ძალაშია 2017 წლის 29 ნოემბრამდე. გაგრძელდა 2020 წლის 30 ივნისამდე.
მშენებლობა დაიწყო 2015 წლის მე-3 კვარტალში, დასრულება - 2020 წლის მე-2 კვარტალში.
ექსპლუატაციაში შესვლა - 2020 წლის ივნისი.
ბინები 678 ც. პარკინგი 347 ც.
ცალკე საოფისე ფართი არის 1242 მ2.
ღირებულება 2,100,000 ათასი რუბლი.
ზ.უ. 78:12:7148B:25
გენერალური კონტრაქტორი შპს "აიპს-2".
მესამე ეტაპის მშენებლობა საკუთარი და ნასესხები სახსრებით OJSC Bank St. Petersburg.

საცხოვრებელი კომპლექსი "ნევსკაია ზვეზდა" მე-4 ეტაპი

26 სართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი ორდონიანი ჩაშენებული და მიმაგრებული ავტოსადგომით და ჩაშენებული ფართით.
მშენებლობის ნებართვა 2016 წლის 30 ნოემბრით. ძალაშია 2023 წლის 1 მარტამდე.
მშენებლობის დასაწყისი 2016 წლის მე-4 კვარტალია, დასასრული 2023 წლის 1-ლი კვარტალი.
ექსპლუატაციაში შესვლა - 2023 წლის მარტი.
ბინები 1071 ც. პარკინგი 335 ც.
ცალკე საოფისე ფართი არის 1235 მ2.
ღირებულება 2,600,000 ათასი რუბლი.
ზ.უ. 78:12:0714802:2
გენერალური კონტრაქტორი შპს "აიპს-2".
მეოთხე ეტაპის მშენებლობა საკუთარი და ნასესხები სახსრებით OJSC Bank St. Petersburg-დან.

ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელ კომპლექსში 3 სახლის სავარაუდო ღირებულება, რომლებიც ამჟამად მშენებარეა, დაახლოებით 6 მილიარდი რუბლია. აქედან დაახლოებით 3,4 მილიარდი რუბლი. ითვალისწინებს მე-2 და მე-3 ეტაპების საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობას (ეს არის მნიშვნელოვანი გარემოება, რომელზეც მოგვიანებით ვისაუბრებთ). ბინები - 2091 ერთეული. აქედან 1020 ბინა არის მშენებლობის მე-2 და მე-3 ეტაპის სახლებში.

დაფინანსების წყაროები სს IC "IPS"

მოდით ვუპასუხოთ ორ კითხვას:
1. საკმარისია თუ არა დადებული ხელშეკრულებები ფულის შემოდინებისთვის მშენებლობის დეკლარირებული ტემპის უზრუნველსაყოფად?
2. მიიღო თუ არა დეველოპერმა საკმარისი თანხა იმისთვის, რომ აეშენებინა ის, რაც ააშენა, ან შეეძლო ამ ფულისთვის მეტი (ან ნაკლები) აშენება?

1. პირველ კითხვაზე პასუხის გასაცემად, გავაანალიზოთ გაყიდვების ხელმისაწვდომი ინფორმაცია. Rosreestr-ის მიხედვით, 2017 წლის 14 აპრილის მდგომარეობით, შენობებში ს.უ. 78:12:7148B:25 (ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის მე-2 და მე-3 ეტაპის სახლები) დაიდო 331 იპოთეკური ხელშეკრულება. ეს DDU-ები გაფორმდა 04/09/2013-დან 03/24/2017-მდე ინტერვალში. ხელფასის მიხედვით 78:12:0714802:2, (მე-4 ეტაპის სახლები) პორტალზე Rosreestr-ში 2017 წლის 14 აპრილის მდგომარეობით, არ არის ინფორმაცია რაიმე დადებული DDU-ის შესახებ, რომელიც მოიცავს იპოთეკური დაფინანსებას. Rosreestr პორტალზე ჩანს მხოლოდ DDU-ები იპოთეკით, შესაძლოა დეველოპერმა დადო არა 331 DDU, არამედ ორჯერ მეტი.

იმის გათვალისწინებით, რომ მე-2 და მე-3 საფეხურების კორპუსების ბინების რაოდენობა შეადგენს 1020 ერთეულს, შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ DDU-ს დადების ასეთი ტემპი შეუძლია უზრუნველყოს სს IC "IPS" საჭირო საკმარისი თანხით. საცხოვრებელი კომპლექსის "ნევსკაია ზვეზდას" მშენებლობისთვის, რაც ხელს შეუწყობს მშენებლობის მიმდინარეობას დადგენილი გრაფიკის მიხედვით. ეს დასკვნა არ ეხება მე-4 ეტაპის სახლს, სადაც გაყიდვები პრაქტიკულად არ დაწყებულა, მაგრამ მშენებლობა პრაქტიკულად არც დაწყებულა. ასე რომ, 2017 წლის აპრილის დასაწყისისთვის სს IC "IPS"-მა გააფორმა კონტრაქტები მე-2 და მე-3 ეტაპის საცხოვრებელ კომპლექსში (331/1020) ბინების არანაკლებ 32%-ზე. თუმცა, ეს მაჩვენებელი შეიძლება ორჯერ მეტი იყოს.

გაყიდვების დინამიკა საცხოვრებელ კომპლექსში "ნევსკაია ზვეზდა"

ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის ოფიციალურ ვებსაიტზე 2017 წლის აპრილის მდგომარეობით ასახულია მონაცემები დეველოპერის მიერ გაყიდული ბინების შესახებ ამ თარიღისთვის. ამ მონაცემებით, მე-2 ფაზაში არ არის გასაყიდი ბინა (პროექტის 342 ერთეულიდან). მე-3 ეტაპზე გასაყიდად დარჩა 77 ბინა (პროექტის ფარგლებში 678 ერთეულიდან). მე-4 ეტაპზე გასაყიდად შემოთავაზებულია 1004 ბინა (პროექტის მიხედვით 1071 ერთეულიდან). გაყიდვები თითქმის არ დაწყებულა, მაგრამ მშენებლობა ახლახან დაიწყო, ამიტომ ნაადრევია დასკვნის გაკეთება იმის თაობაზე, მიღებულია თუ არა საკმარისი თანხები მშენებლობის გრაფიკზე შესანარჩუნებლად. თუ ამ და ადრე მოცემულ ციფრებს გავაერთიანებთ, აშკარა ხდება, რომ დეველოპერმა დადო მნიშვნელოვანი რაოდენობის წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებები და მიიღო მნიშვნელოვანი თანხა მე-2 და მე-3 ეტაპის სახლების აქციონერებისგან (ბინები თითქმის მთლიანადაა. გაყიდულია), რაც ნიშნავს, რომ დეველოპერმა მიიღო საკმარისი თანხები, რომ მშენებლობა განხორციელდეს მითითებული გრაფიკის მიხედვით.

2. კითხვაზე პასუხის გასაცემად, მიიღო თუ არა დეველოპერმა იმდენი თანხა, რომ აეშენებინა ის, რაც ააშენა, შეეძლო თუ არა ამ ფულისთვის მეტ-ნაკლებად აშენება, გადავხედოთ სხვა დოკუმენტს. სააგენტო „ინტერფაქსის“ მიერ შექმნილი კორპორატიული ინფორმაციის გამჟღავნების ცენტრის ვებგვერდზე წარმოდგენილი ინფორმაციის მიხედვით, დეველოპერმა 2017 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით შემდეგი ინდიკატორები აჩვენა.

დეველოპერის სს IC "IPS"-ის მოხსენება

01/01/2017 და 01/01/2016 მდგომარეობით. წარმოდგენილი მონაცემების მიხედვით, 2016 წელს კომპანიამ თანხები მოიზიდა ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელ კომპლექსში სახლების მშენებლობის მე-2 და მე-3 ეტაპების საერთო მშენებლობაში მონაწილეთაგან. ამავდროულად, საცხოვრებელი კორპუსების საერთო მშენებლობაში მონაწილეთაგან მიღებული მიზნობრივი სახსრები გათვალისწინებულია ბალანსის მუხლში „მომავალი შემოსავალი“. Ისე. წარმოდგენილი მონაცემებით, დაუმთავრებელი მშენებლობის მოცულობა 01/01/2016 მდგომარეობით შეადგენდა 1,75 მილიარდ რუბლს, ხოლო 01/01/2017 1,15 მილიარდ რუბლს. 2016 წელს დეველოპერის ბალანსზე „დაუმთავრებელი სამუშაოს“ მოცულობის შემცირება მოხდა მშენებლობის 1-ლი ეტაპის სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების გამო 2016 წლის 14 სექტემბერს, როდესაც იგი ჩამოწერილი იქნა ბალანსიდან უკვე დასრულებული მშენებლობით. და ბინების სახით, იუსტიციის ორგანოებში რეგისტრაციის შემდეგ, გადაეცა აქციონერებს.

ამავდროულად, აქციონერებისგან მიღებული და ბალანსზე ასახული სახსრების ოდენობა 2016 წლის 01/01-დან 01/01/2017 წლამდე შემცირდა არც ისე მნიშვნელოვნად, რადგან 2016 წლის განმავლობაში 2 და 3 ბინები. გაიყიდა მშენებლობის მე-4 ეტაპები. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დეველოპერმა ჩამოწერა ბალანსიდან 700 მილიონი რუბლი, რომელმაც ააშენა და გაუშვა პირველი ეტაპის სახლი, მაგრამ აქციონერებისგან მიღებული შემოსავლებიდან იგივე თანხის ჩამოწერა შეუძლებელია, რადგან 2016 წლის განმავლობაში დეველოპერი განაგრძო მე-2 ეტაპის ბინების გაყიდვიდან დამატებითი თანხის მიღება. სწორედ აქედან მოდის ეს არადამთხვევა.

რა გვაქვს 01/01/2017 მდგომარეობით ამ მოხსენების მიხედვით? მე-2 და მე-3 ეტაპების მშენებლობაში მოზიდული იქნა 2,326 მილიარდი რუბლი აქციონერებისგან, მაგრამ მხოლოდ 1,152 მილიარდი რუბლი დაიხარჯა მშენებლობაზე. ამავდროულად, ობიექტურობისთვის, უნდა ითქვას, რომ აქტივებში შედის დებიტორული ანგარიშების ჭარბი გადასახდელი, ანუ ავანსი სამუშაოსთვის, რომელიც შეადგენდა თითქმის 600 მილიონ რუბლს. (671,667 - 78,890 ათასი რუბლი = 592,777 ათასი რუბლი), მაგრამ რეზერვების ზომა იყო მხოლოდ მიზერული 23 მილიონი რუბლი.

აშკარაა, რომ აქციონერებისგან მიღებული თანხების ოდენობა 0,559 მილიარდი რუბლია. მშენებლობაში დაიხარჯა 2,326 მილიარდ რუბლზე მეტი. - (1.152 + 0.592 + 0.023), რაც ძალიან მნიშვნელოვანი თანხაა მე-2 და მე-3 ეტაპების მშენებლობისთვის 3,6 მილიარდი რუბლის ღირებულებით, გაცემული მხოლოდ ნახევარით (1,152 + 0,592 + 0,023 = 1,767 მილიარდი რუბლი). ამგვარად უპასუხა დასმულ კითხვას. დეველოპერმა მიიღო მეტი ფული საერთო მშენებლობაში მონაწილეებისგან, ვიდრე დაიხარჯა მშენებლობაზე 560 მილიონი რუბლით. ეს ფული მშენებლობაზე რომ დახარჯულიყო, შესრულებული სამუშაოს მოცულობა მაშინვე გაიზრდებოდა თითქმის მესამედით (559/1767).

დეველოპერმა მიიღო საკმარისი თანხები აქციონერებისგან, რათა აეშენებინა სამშენებლო განრიგის მიხედვით. როგორ მოახერხა დეველოპერმა მშენებლობის მე-2 და მე-3 ეტაპების ბინების გაყიდვიდან მიღებული ეს მნიშვნელოვანი თანხები (არ ითვალისწინებს ახლახან დაწყებული სახლის მე-4 ეტაპის მშენებლობას). რა მოცულობის მშენებლობა დაასრულა რეალურად დეველოპერმა 2017 წლის აპრილის დასაწყისში (ამ ანგარიშის შედგენის დროს). ვნახოთ, რამდენად სწრაფად მიმდინარეობს მშენებლობა. საცხოვრებელი კომპლექსის ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსებულია საცხოვრებელი კომპლექსის სამივე სახლის მშენებლობის ამსახველი ფოტოები.

საცხოვრებელი კომპლექსის "ნევსკაია ზვეზდას" მშენებლობის პროგნოზი მე-2 ეტაპისთვის.

დეველოპერის ვებსაიტზე არსებული ფოტოების მიხედვით, მე-2 ეტაპის სახლის მშენებლობის დაწყება, კერძოდ, წყობის მინდვრის დამონტაჟება, 2014 წლის დეკემბერში დაიწყო. 2016 წლის ივნისისთვის სახლის 8 სართული დაისხა, 2016 წლის სექტემბრისთვის 13 სართული, 2016 წლის მარტის მდგომარეობით დასრულდა სახლის მონოლითური კარკასის ჩამოსხმა. პარალელურად დასრულდა გაფართოებული თიხა-ბეტონის ბლოკებით დამზადებული გარე კედლების დაგება. მინაშენი დაიწყო.

აღსანიშნავია, რომ მიუხედავად იმისა, რომ ამავდროულად შესაძლებელი იყო ფასადის კედლების მინერალური ბამბის ფილებით იზოლაცია და ფასადის შელესვა, სულ მცირე, აივნებზე, დეველოპერს ეს სამუშაო ჯერ არ დაუწყია. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ გარე ქსელების დაკავშირებაზე მუშაობა დიდწილად დასრულებულია. მშენებლობის მე-2 ეტაპის სახლს აქვს საერთო ეზო 1-ლი ეტაპის დასრულებულ სახლთან, სადაც ფოტოებზე ნაჩვენებია ორი გათბობის წერტილი და ელექტრო ქვესადგური.

ამ გარემოების გათვალისწინებით, დასრულებული სამუშაოების მოცულობა მშენებლობის მთლიანი მოცულობიდან შეიძლება შეფასდეს არანაკლებ 55-60%. ამავდროულად, აშკარაა, რომ თუ 2 წელიწადში და 3 თვეში (2014 წლის დეკემბრიდან, როდესაც ამ სახლის მშენებლობა დაიწყო) მოცულობის არაუმეტეს 60% შემუშავდა, მაშინ ძნელი მოსალოდნელია, რომ დეველოპერი იქნება. შეუძლია განავითაროს დაახლოებით 40-45% დასრულებამდე დარჩენილი წლის განმავლობაში. დეველოპერმა სახლის მშენებლობის დასრულება და ექსპლუატაციაში გაშვება უკვე გადადო 2017 წლის მარტიდან 2018 წლის ივლისამდე, მაგრამ ამ ვადის დაკმაყოფილებაც კი ძნელია. მშენებლობის ამჟამინდელი ტემპით, დიდი ალბათობით, შეგვიძლია ვისაუბროთ, საუკეთესო შემთხვევაში, 2018 წლის ბოლოს.

ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობის პროგნოზი მე-3 ეტაპისთვის.

დეველოპერის ვებსაიტზე არსებული ფოტოების მიხედვით, მე-3 ეტაპის სახლის მშენებლობის დაწყება, კერძოდ, წყობის მინდვრის დამონტაჟება, 2016 წლის მარტში დაიწყო. 2017 წლის 10 აპრილის მდგომარეობით (ანუ მშენებლობის წლისთვის) მიმდინარეობს სახლის მონოლითური კარკასის ჩამოსხმა სახლის მე-5 - მე-6 სართულების დონეზე. დასრულებული სამუშაოების მოცულობა მშენებლობის მთლიან მოცულობასთან მიმართებაში შეიძლება შეფასდეს არაუმეტეს 20%-ით, შემდეგ კი იმის გათვალისწინებით, რომ გარე ქსელების პრობლემა ნაწილობრივ მოგვარებულია. დეველოპერმა დააწესა სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების ვადა 2020 წლის ივნისში, უსაფრთხოების კარგი ზღვარით. თუ მშენებლობის ამჟამინდელი ტემპი შენარჩუნდება, ეს პერიოდი რეალისტურად შესაძლებელი ჩანს.

ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობის პროგნოზი მე-4 ეტაპისთვის.

დეველოპერის ვებსაიტზე არსებული ფოტოების მიხედვით, მე-4 ეტაპის სახლის მშენებლობა დაიწყო 2017 წლის თებერვალში გათხრებისა და წყობის სამუშაოებით. შესრულებული სამუშაოს მოცულობა უმნიშვნელოა. ძნელია პროგნოზის გაკეთება დეველოპერის მიერ მითითებულ სამშენებლო განრიგთან დაკავშირებით, როდესაც სამუშაო ახლახან დაიწყო, მაგრამ დეველოპერის უსაფრთხოების ზღვარი დროში, როდესაც სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების ვადა განისაზღვრება 2023 წლის 1-ლი კვარტლით, ძალიან მნიშვნელოვანია. .

მოწოდებული ინფორმაციის შესაჯამებლად, საცხოვრებელი კომპლექსი "ნევსკაია ზვეზდა"

მე-4 ეტაპის კორპუსში ბინების გაყიდვა პრაქტიკულად ჯერ არ დაწყებულა, მიუხედავად იმისა, რომ მშენებლობა უკვე მიმდინარეობს. ცხადია, ამ კორპუსში ბინების გაყიდვიდან არის საკმარისი თანხა მისი მშენებლობისთვის. რაც შეეხება მე-2 და მე-3 ეტაპის სახლებს. თითქმის ყველა ბინა გაყიდულია და ათვისებული მოცულობა 20%-დან 60%-მდეა, მეტი არა.

ამ პირობებში მე-2 და მე-3 ეტაპებზე სახლების მშენებლობის დაფინანსება შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ მე-4 ეტაპზე ბინების გაყიდვით. თუ მე-4 ეტაპზე ბინების რეალიზაცია დააფინანსებს მე-2 და მე-3 ეტაპის მშენებლობას, რა რესურსებით დაფინანსდება მე-4 ეტაპის მშენებლობა? დეველოპერმა განაცხადა, რომ მე-5 ეტაპის მშენებლობაც განხორციელდება. ტერმინების არჩევის ძალიან ფრთხილად მიახლოებით, შეგიძლიათ გააკეთოთ ღირებულებითი განსჯა, რომელიც შეიძლება უარყოფილი იყოს, თუ დეველოპერი გამოაქვეყნებს სხვა მონაცემებს ღია წყაროებში, რომ სამშენებლო პროექტების დაფინანსების ამ ორგანიზაციას აქვს პირამიდის მახასიათებლები, როდესაც შემდგომი მშენებლობა ფინანსდება წინას ხარჯზე.

ამ შემთხვევაში, მე-2 და მე-3 ეტაპებზე სახლების მშენებლობა სავარაუდოდ მე-4 ეტაპზე ბინების გაყიდვით დაფინანსდება, არამედ დეველოპერის მიერ აქციონერებისგან მიღებული თანხაც სრულად არ გამოიყენება. ამრიგად, მე-2 და მე-3 ეტაპის სახლების აქციონერებისგან მიღებული 560 მილიონი რუბლი. არ გამოიყენებოდა მშენებლობისთვის და არ გამოიყენებოდა მშენებლობაში განვითარებისთვის, სამუშაოებისთვის მიღწევებისთვის ან სამშენებლო მასალების რეზერვების ფორმირებისთვის.

ასეთ სქემას აქვს არსებობის უფლება, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მუდმივად იწყება ახალი სამშენებლო პროექტები.
თუ ახალი სახლების მშენებლობა შეწყდა, ბოლო მათგანი ხვდება რისკის ზონაში, როდესაც ბინების გაყიდვიდან დარჩენილი თანხა და წინა სახლების მშენებლობაზე დახარჯული თანხა შეიძლება არ იყოს საკმარისი ბოლო სახლების დასრულებისთვის.

თუმცა, აუცილებელია აღინიშნოს დადებითი მაჩვენებლები. ისინი ასევე ხელმისაწვდომია. დეველოპერმა საპროექტო დეკლარაციებში და მათში შეტანილ ცვლილებებში გამოაქვეყნა ძირითადი ფინანსური მაჩვენებლები საცხოვრებელი კომპლექსის სახლების მშენებლობის დაწყებიდან და დღემდე. აი ისინი:

ამ ციფრებში მნიშვნელოვანია დებიტორული ანგარიშების (ანუ დეველოპერის წინაშე დავალიანება, როდესაც სამუშაო გადახდილია, მაგრამ არ არის დასრულებული, ან დასრულებული, მაგრამ არ არის დამოწმებული), გადასახდელებთან შედარებით (ანუ დეველოპერის დავალიანება). შესრულებული სამუშაო, მიწოდებული მასალები, გაწეული მომსახურება). სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დეველოპერი მშენებლობის თითქმის ყველა წლის განმავლობაში იხდის ავანსს სამშენებლო სამუშაოებზე და კონტრაქტორებმა უნდა გაიხადონ ეს დავალიანება. ეს არის დეველოპერის ფინანსური და ეკონომიკური საქმიანობის კარგი, ხელსაყრელი მაჩვენებლები.

დადებით ასპექტებს შორისაა მონაცემები დავალიანების არარსებობის, ასევე სააღსრულებო წარმოების არარსებობის შესახებ (აღსრულების სამსახურის ვებგვერდზე ერთადერთი სააღსრულებო ფურცელი არის სასამართლოს მიერ 2017 წლის 22 თებერვალს დაკისრებული გადაუხდელი სახელმწიფო ბაჟი 3 ოდენობით. ათასი 600 რუბლი). არ არსებობს მონაცემები ადმინისტრაციული პრეტენზიების შესახებ, ისევე როგორც პრეტენზიები დეველოპერის საქმიანობის შესახებ სამთავრობო ინსპექტირების ორგანოებიდან.

კანონიერ ძალაში შესული მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებებიდან შეგვიძლია აღვნიშნოთ სანქტ-პეტერბურგისა და ლენინგრადის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2016 წლის 6 დეკემბრის გადაწყვეტილება (საქმე No A56-68170/2016) ჯარიმის თანხის ამოღების შესახებ. 1,320 ათასი რუბლიდან OJSC IC "IPS". სახელმწიფო უნიტარული საწარმოს „სანქტ-პეტერბურგის საწვავი-ენერგეტიკული კომპლექსის“ სასარგებლოდ ნაწილობრივ ანაზღაურებადი სამუშაოებისთვის გათბობის ქსელებთან ტექნოლოგიურ მიერთებაზე. არ ყოფილა სხვა მნიშვნელოვანი სასამართლო გადაწყვეტილებები, რომლებიც გავლენას ახდენდა ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელ კომპლექსში სახლების მშენებლობის შედეგებზე 2015-2016-2017 წლებში.

საბოლოო დასკვნა OJSC IC "IPS"-ის ანალიზიდან

დეველოპერმა OJSC IC "IPS" დაუშვა მნიშვნელოვანი შეფერხებები ნევსკაია ზვეზდას საცხოვრებელ კომპლექსში სახლების მშენებლობისა და ექსპლუატაციაში. პირველი ეტაპის სახლი ექსპლუატაციაში 2,5 წლის დაგვიანებით შევიდა, ვიდრე თავდაპირველად იყო გამოცხადებული. მე-2 ეტაპის სახლის მიწოდების შეფერხება ასევე შეიძლება იყოს ძალიან მნიშვნელოვანი (1 წელზე მეტი). მე-3 და მე-4 ეტაპებისთვის მიწოდების თარიღები მნიშვნელოვნად განსხვავდება დროში. მიწოდების კუთხით მნიშვნელოვანი მარჟის გათვალისწინებით, ჯერ ნაადრევია იმის თქმა, არის თუ არა გრაფიკის ჩამორჩენა. დანამდვილებით შეიძლება ითქვას, რომ მიუხედავად იმისა, რომ მე-2 და მე-3 სტადიის სახლებისთვის ჯერ კიდევ არის მნიშვნელოვანი განაშენიანება, ამ სახლების ბინები თითქმის ყველა უკვე გაყიდულია, რაც ნიშნავს, რომ დაფინანსება. ამ სახლების მშენებლობა შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ მე-4 ეტაპზე ბინების გაყიდვით. ამ შემთხვევაში კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას მე-4 ეტაპის სახლის მშენებლობის დაფინანსება. იმისათვის, რომ დანამდვილებით ვთქვათ, რომ მე-4 ეტაპის მშენებლობა წარმატებით დასრულდება, იმის გათვალისწინებით, რომ მე-4 ეტაპზე ბინების გაყიდვიდან მიღებული თანხის ნაწილი მოხმარდება მე-2 და მე-3 ეტაპის მშენებლობის დაფინანსებას, აუცილებელია, რომ დეველოპერმა დაიწყო მე-5 ფაზის მშენებლობა, რომელიც მათ გამოაცხადეს. მე-2 და მე-3 ეტაპებზე ბინების შესყიდვასთან დაკავშირებით რეკომენდაციების მიცემას აზრი არ აქვს, რადგან იქ თითქმის ყველა ბინა გაყიდულია. რაც შეეხება მე-4 ეტაპს. დეველოპერის მიერ არჩეული დაფინანსების სქემა საკმაოდ სარისკოა. რისკები მნიშვნელოვანია და ჩვენი რეკომენდაციაა, არ შეიძინოთ ბინები ამ რიგში, განსაკუთრებით იმის გათვალისწინებით, რომ დეველოპერი უშვებს მშენებლობისა და ექსპლუატაციაში გაშვების რამდენიმე წლამდე შეფერხებას.

თუ მშენებლობის მე-4 ეტაპის კორპუსში ბინის შეძენის პირობებს გთავაზობთ დეველოპერი, თქვენ დაინტერესდებით როგორც ეს პირობებით, ასევე ამ კონკრეტული საცხოვრებელი კომპლექსით, შემდეგ აღწერილი რისკების გათვალისწინებით, ასევე შესაძლო მნიშვნელოვანი მშენებლობის დროის დაგვიანებით, თქვენი პასუხისმგებლობით, შესაძლო შედეგების გაცნობიერებით, შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა (გააფორმოთ წილის მონაწილეობის ხელშეკრულება), მაგრამ არა მანამ, სანამ დეველოპერი დაიწყებს მე-5 ეტაპის სახლის მშენებლობას, რომელსაც შეუძლია უზრუნველყოს დაფინანსების დაზღვევა (თუ მე-4 ეტაპის ბინების გაყიდვიდან მიღებული თანხის მნიშვნელოვანი ნაწილი მოხმარდება მე-2 ეტაპის) 1-ლი და მე-3 ეტაპების), მე-4 ეტაპის მშენებლობას. მე-5 ეტაპის მშენებლობის დაწყებამდე მე-4 ეტაპზე ბინების ყიდვა ძალიან სარისკოა.

სს IC "IPS"-ის სტანდარტული აქციების მონაწილეობის ხელშეკრულების მახასიათებლები

წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულების 4.2 და 7.2 პუნქტები ითვალისწინებს ბინის აქტით გადაცემის ვადის შეცვლას მისი გაზრდის მიმართულებით, იმ გარემოებების მიხედვით, რამაც შეიძლება ხელი შეუშალოს დეველოპერს ბინის დროულად გადაცემაში, კერძოდ:
- პსს ენერგეტიკა და ელექტროფიკაცია "ლენენერგო", სახელმწიფო უნიტარული საწარმო "სანქტ-პეტერბურგის საწვავი და ენერგეტიკული კომპლექსი", სახელმწიფო უნიტარული საწარმო "სანქტ-პეტერბურგის ვოდოკანალი" ვალდებულებების შეუსრულებლობა (დროულად შესრულება) დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულებებით. კავშირი (დაკავშირება) კომუნალურ ქსელებთან;
- უფლებამოსილი ორგანოს მიერ ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვის არგაცემა (არადროულად გაცემა);
- სანქტ-პეტერბურგის ადმინისტრაციის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების არადროული შესრულება კომუნალურ ქსელებთან მიერთების ტექნიკური პირობების უზრუნველყოფის შესახებ.

თუ დეველოპერი არ გადასცემს ბინას ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში და დადგება საკითხი სასამართლოში ჯარიმის აკრეფის შესახებ ან აუცილებელია სახელშეკრულებო ხელშეკრულების შეწყვეტა, ხელშეკრულების მითითებული პუნქტი უნდა გამოცხადდეს ძალადაკარგულად (190-ე მუხლის მიხედვით). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, პერიოდი შეიძლება განისაზღვროს მხოლოდ იმ მოვლენის მითითებით, რომელიც აუცილებლად უნდა მოხდეს). მითითებული გარემოებები არ არის ასეთი მოვლენები. გასათვალისწინებელია, რომ სარჩელის შეტანის თარიღისთვის უცნობია, რა სასამართლო პრაქტიკა იქნება აღნიშნულ საკითხზე.

ჩვენი ფასებისა და იურიდიული მომსახურების გაწევის პროცედურის შესახებ დეველოპერისთვის სს IC "IPS" ჯარიმების შეგროვებისთვის სტატიაში: იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა შეწყვიტოს წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება სს IC "IPS"-სთვის, სტატიაში იმის შესახებ, თუ როგორ დამოუკიდებლად გავაანალიზოთ ფინანსური დეველოპერის სტაბილურობა, წაიკითხეთ იურიდიულ მიმოხილვაში დეველოპერისა და ახალი შენობის შემოწმება.სტატიაში ჩვენ გამოვაქვეყნეთ ჩვენი მუშაობის მაგალითები მრავალი დეველოპერისთვის.

---