Дебетовые

Как осматривать квартиру от застройщика. Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание. Нужна ли помощь эксперта

11.11.2019

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, чтобы не устранять недостатки самим, дам смотровой лист, в котором указаны ссылки на СНиПы.

Причиной возникновения данной статьи стали достаточно частые обращения моих читателей с вопросами о том, как качественно принять квартиру в новостройке у застройщика.

Всем уже давно известно, что цены на вторичном рынке недвижимости довольно высокие и, в связи с этим покупательский спрос обратился к новостройкам.

Принять квартиру в новостройке у застройщика несложное занятие, особенно если знаешь, как это сделать и что требовать от застройщика. Тогда скрытые или явные дефекты не придется устранять за свой счет.

Как принимать квартиру в новостройке у застройщика

Надеюсь, что вы успешно проверили свой договор долевого участия в строительстве на наличие не выгодных для вас пунктов. Хотя, если дело дошло до приемки квартиры, то это уже, может не пригодиться.

Прежде чем начать приемку своей квартиры в новостройке, необходимо убедиться, что застройщик сдал дом в эксплуатацию.

Для того, чтобы узнать это, вам надо попросить у застройщика копию подписанного акта приемки новостройки государственной комиссией и милицейский адрес вашего дома (адрес дается при постановке дома на учет в Бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, которая также делает обмеры квартир в новостройке и вносит их в ведомость на квартиру, принимаемую у застройщика).

Если дом не сдан в эксплуатацию , то вам предлагают подписать предварительный акт приема передачи. Смотрите внимательно что подписываете, потому что в нем тоже есть свои нюансы!

Добропорядочные застройщики сдают новостройки только после сдачи в эксплуатацию дома. Ключи от своей квартиры в новостройке вы получите только тогда, когда подпишите заполненный акт приема-передачи квартиры.

Заселение квартир производится по графику, который застройщик должен опубликовать на своем сайте.

Кстати, сайт у застройщика должен быть в обязательном порядке, т.к. на сегодняшний день любая серьезная организация имеет свой сайт — это норма жизни.

Квартиру надо принимать, согласно этого графика, но не раньше, т.к это происходит комиссионно, а значит никто для вас раньше организовываться не будет, хотя все понимают, что хочется уже быстрее.

В день приемки квартиры в новостройке, вам необходимо быть на объекте, имея при себе паспорт и свой экземпляр договора долевого участия.

Что касается сроков. Застройщику для передачи дома участникам долевого строительства, требуется, обычно, до полгода с момента принятия новостройки государственной комиссией.

Если сроки затягиваются на более длительный срок, то уже не лишним будет начинать беспокоить своего юриста:)

Порядок приемки квартиры у застройщика

Вам выдадут смотровой лист, перед тем, как оформить акт приема-передачи квартиры, где вы при осмотре и приемке квартиры в новостройке будете помечать все замеченные недостатки (дефекты), затем их все вы перенесете в свой акт приема-передачи квартиры, где согласуете сроки устранения обнаруженных дефектов.

Сроки устранения могут быть различными, но не превышать двух месяцев.

Для того, чтобы правильно принять новую квартиру в новостройке вам лучше пригласить специалиста для выявления технических дефектов, либо, хотя бы воспользоваться информацией из этой статьи и «смотровым листом», который я предоставил для скачивания в конце — тогда есть большая вероятность, что вы не пропустите ничего важного.

Важно помнить, что все ваши претензии должны опираться на СНиПы или другие нормативные документы, иначе застройщик слушать вас даже не будет и… ничего против этого не противопоставишь.

Помимо правильного оформления смотрового листа вам надо будет посмотреть соответствие реального плана квартиры тому проекту, который был заявлен вначале строительства застройщиком.

Даже, если застройщик не устранил выявленные вами при приемке квартиры в новостройке дефекты, можно подписать акт приема-передачи с составлением приложения, где укажите какие именно дефекты не устранены.

В тоже время не забывайте, что закон «Об участии в долевом строительстве» предоставляет право отказа от подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке.

После того, как вы решили вопрос с подписанием акта приема-передачи квартиры в новостройке, вы получаете комплект ключей от квартиры и начинаете процесс оформления права собственности на вашу квартиру.

Кстати, в последнее время застройщики на западе России практикуют передачу квартиры дольщикам с состоянием не «после строителей» с серыми стенами и торчащими проводами в зияющих дырах в стенах, а с чистовой отделкой.

При этом такие эксперименты касаются именно жилья эконом-класса. Кто-то из застройщиков включает данный ремонт в цену квадратного метра, кто-то нет.

Не знаю, насколько быстро прогресс дойдет до застройщиков, но будем надеяться, что со временем квартир в новостройках, без отделки, будут единицы. По крайней мере я на это надеюсь:)

Возможно, и эта инструкция о том, как принимать квартиру в новостройке, станет ненужной.

Внимание: При покупке квартиры в новостройке по договору долевого строительства, на вашу квартиру дается гарантийный срок, продолжительностью до пяти лет (согласно ФЗ № 214).

Что касается гарантии на инженерное и технологическое оборудование, то она составляет срок до трех лет. Так же в течении этого срока вы можете представлять претензии по недочетам и дефектам, выявленным в процессе эксплуатации вашей квартиры в новостройке.

Перечень недочетов в новостройке, выявленных в процессе эксплуатации :

  • промерзание стены (углы стен, щели в стенах);
  • неработающая или неправильно сделанная вентиляция (например, если тяга не из квартиры, а во внутрь);
  • протечки в потолке (касается квартир в новостройках, на последнем этаже, с чердачными помещениями);
  • и другое.

Что с собой взять на приемку квартиры :

  • чистые листы формата А4, ручку или две — на тот случай, если у кого-то есть «шоферская привычка»:))
  • отвес — нитка или веревка, с прикрепленной к ней тяжелой гайкой. Если есть строительный отвес, то это еще лучше, я же исхожу из тех подручных материалов, которые может найти каждый;
  • фонарик (пригодится вам при осмотре ванной и туалета);
  • фотоаппарат или телефон с фотоаппаратом и вспышкой;
  • зажигалка или спички — не беспокойтесь — палить ничего не будем:));
  • зарядное устройство для телефона, отвертку с индикатором, лампочку с патроном;
  • стул, стремянка, табурет, а то этого «добра» в нужный момент может и не оказаться под рукой в еще не принятой квартире в новостройке;
  • строительную линейку с уровнем, рулетку;
  • спецодежду, если боитесь запачкаться.

Наверное, вы можете подумаете, что все эти сборы могут и не пригодиться вам, чтобы правильно принять новую квартиру в новостройке у застройщика, однако лишним в этом деле ничего не бывает, поверьте — уже проверено многими людьми.

Поэтому продолжаем изучать, как принимать квартиру в новостройке у застройщика:)

Памятка, как принимать квартиру в новостройке

Потолки, полы и стены должны соответствовать строительный нормативам (СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»).

Полы в новостройке

Неровности на поверхности пола не должны быть больше 20 мм во всю длину комнаты, верхний слой пола не должен крошиться. По краю пола должна проходить звукоизоляционная прослойка(она похожа на желобок, проходит на стыке стен и пола).

Важно посмотреть качество стяжки на полу в квартире новостройке. В идеале на ней не должны присутствовать трещины и неровности.

Стены в новостройке

Что касается стен, то их отклонение должно быть не более 15 мм (измеряется такое несоответствие с помощью отвеса).

Если вы принимаете квартиру в панельной новостройке, то обязательно посмотрите все стыки плит (по углам квартиры особенно), качество заделки швов между плитами проверить обязательно, особенно, если сделан т.н. «социальный ремонт» застройщиком — под обоями могут скрываться отдельные недостатки, которые впоследствии могут доставлять немало дискомфорта.

После того как вы проверили швы и стыки, простучите стены и пол на наличие/отсутствие глухого звука. Глухой звук будет сигналом о том, что под штукатуркой в квартире имеются пустоты, которых быть не должно.

Вы должны помнить, что все неровности потолка, стен и полов, если взяться их устранять самостоятельно потребуют от вас довольно длительного времени и хороших финансовых затрат на специалистов и их работу.

Элементы электросети

Все розетки и выключатели должны быть на одном уровне. Распределительные коробки и их расположение должно быть отражено в схеме электропроводки, утвержденной энергонадзором.

После того, как вы убедились, что розетки в наличии и на одном уровне. Используйте зарядку от телефона, которую я советовал вам взять с собой и проверьте работу всех розеток в квартире.

Для проверки работоспособности проводки на потолке, в местах расположения люстр — возьмите лампочку с патроном и убедитесь, что всё работает.

Заодно не лишним будет проверить есть ли крючки для крепления люстр под потолком. Не лишним будет проверить работу звонка.

Как только закончите с розетками, выключателями и люстрами в квартире, посмотрите электрощиток. Автоматы в щитке должны быть подписаны — зал, ванна, туалет, кухня и т.д.

Здесь также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО). Применяется оно в случае пробивание «на фазу» электроприборов и металлических поверхностей, например стиральную машину, мойку, ванну.

При возникновении данной неприятности УЗО разрывает электрическую сеть автоматически, поэтому сей полезный девайс должен в обязательном порядке находиться в электрическом щитке.

Как проверить работу УЗО

На этом приборе есть специальная кнопка «Тест» (написано на русском или английском — не спутаете) — вот ее и нажимаете, должно сработать отключение электросети в квартире.

Следующее, что надо проверить это заземление в квартире

Это такой третий шнур в розетке, он подключается к пружинным контактам. Если посмотреть на евровилку, то заземление отводится в виде металлической пластины, расположенной сбоку.

Конечно, проверить заземление так, как это положено — вы не сможете, но кое-какие моменты вам вполне под силу.

Для этого возьмите, уже с успехом использованный вами патрон с вкрученной в него лампочкой, которым вы проверяли наличие освещения в местах крепления люстр и отвертку с индикатором.

Отверткой вы найдете фазу в розетке (о находке вас известит загоревшийся индикатор), согласно правилам фаза должна находиться справа.

После того как нашли фазу — вставляйте один из проводов от патрона с лампочкой в нее, а другой провод от лампочки прислоните к заземлению в розетке.

После такой манипуляции сразу должно сработать УЗО. И здесь два варианта:

  1. УЗО не сработало и лампочка не загорелась, значит заземление не подключено ни к чему.
  2. УЗО не сработало, но лампочка загорелась, значит заземление подключено на «нулевой» провод.

Таким вот образом проверяете все розетки в квартире. Муторно? Но это в ваших интересах. Вспомните свои труды, когда будете подключать в эти розетки дорогую «плазму», домашний кинотеатр или суперсовременный компьютер:))

Обратите внимание как проложена система отопления и электроснабжения квартиры, согласно исполнительной схемы проложенных коммуникаций.

Это вам пригодиться для проведения последующего ремонта в квартире, чтобы лишний раз не повредить их.

Случается так, что проводка может быть в полу или перекрытиях.

Балкон и окна в новостройке

Внимательно осмотрите целостность стеклопакетов и рам в окнах и дверях балкона/лоджии — не должно быть трещин, царапин и сколов.

Не забудьте оценить насколько качественно открываются и закрываются створки окон и дверей балкона — открывание должно быть плавным, без зацепов, так же должно отсутствовать перекашивание створки окна при открывании.

Стеклопакеты должны плотно лежать в рамах. Подоконники должны быть на одном уровне, как и розетки и позволять теплому воздуху от радиаторов отопления беспрепятственно циркулировать в квартире.

Не забудьте проверить окна и двери балкона на наличие уплотнителя и его герметичность. Для этого достаточно применить пламя зажигалки, которую вы захватили с собой, как я вам и советовал выше.

При нарушении герметичности окна или двери балкона/лоджии квартиры в новостройке — пламя будет отклоняться в сторону сквозняка (этот дефект можно занести в проверочный лист и требовать устранения застройщиком — обычно дело обходится заменой уплотнителя).

Но окна и двери это полдела, не забудьте проверить так же стыки подоконников и стен и по периметру блоков окон. По отзывам многих жильцов новостроек свищет оттуда порой мама не горюй! А всё потому, что не проверили, когда надо было.

Влагонепроницаемая лента

Еще один элемент, который должен быть обязательно в месте примыкания окон с наружной стороны стен — влагонепроницаемая лента поверх монтажной пены, т.н. лента ПСУ, которая будет защищать пену от разрушения из-за действия факторов окружающей среды. ПСУ — паралон, пропитанный спецсоставом, который защищает герметическую пену укрепляющую рамы.

Как правильно принять инженерные коммуникации в квартире новостройки

Отопление в новостройке

В первую очередь проверьте батареи и стояки, которые не должны быть деформированы и надежно крепиться на кронштейнах.

Следует помнить, что все соединения и сопряжения пропиленовых и стальных труб должны быть только сварными, а соединения с резьбой допускаются в местах соединения с радиатором отопления.

Федеральный закон №261 «Об энергосбережении» и требования СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» предусматривают обязательное оснащение «батарей» терморегуляторами.

Благодаря этим терморегуляторам вы сможете устанавливать комфортную температуру в комнате и экономить на оплате тепла. Пример расположения терморегулятора на батарее вы можете посмотреть на фото.

Если терморегуляторы отсутствуют, то обязательно отразите это в вашем акте приема-передачи квартиры в новостройке.

Проверить их работу вы не сможете при отключенном отоплении, но можно хотя бы покрутить терморегулятор и проверить на целостность его пластиковые элементы.

Помимо датчиков регулировки температуры, в квартирах на последних этажах должны быть краны Маевского (предназначены для стравливания воздуха в системе отопления).

Расположение радиаторов отопления от пола не должно быть меньше 60 мм, а от низа подоконника не менее 50 мм, от стен -25 мм.

Для крепления радиаторов отопления под окнами квартиры в новостройке должны быть установлены кронштейны в количестве от трех штук.

Водоснабжение и канализация в новостройке

После того как вы разобрались с отоплением и убедились, что в вашей квартире зимой должно быть тепло, пора переходить к водоснабжению.

Принятие ванной или душа не должно ограничиваться только наличием поступающей воды. Сама ванна, которую может установить застройщик в новостройке, в большинстве случаев не устраивает новых хозяев.

Вы скорее всего тоже поставите свой вариант ванной или душ-кабину, но прежде чем это делать надо проверить некоторые детали.

Там, где стояки сопряжены с полом, могут быть следы протечек, выбоины и дыры, поэтому не должно быть сырых пятен и луж. Обратите внимание, как установлены компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров для грубой очистки воды.

Обязательно проверьте канализацию на наличие тройников, плотно прилегающих крышек на отводах. Канализационный отвод не должен быть слишком низко, иначе нельзя будет подключить сантехнику.


Компенсатор гидроудара — устройство, которое компенсирует давление в водопроводе при его повышении, вследствие различных причин. Он действует по принципу расширительного бака, принимающего излишки воды при ее расширении или избыточном давлении в трубопроводе.

Вентиляция в квартире новостройки

Осмотрев водоснабжение можете посмотреть вентиляцию. Зажигалка, которой вы пользовались, чтобы уловить сквознячки у окон и балконных дверей, пригодиться и здесь.

Тем более отличий с манипуляциями здесь никаких — огонек от зажигалки должен наклониться в ту сторону, в которую эта вентиляция работает. А правильная работа вентиляции заключается только в потоке воздуха, который выходит из квартиры.

Если же из колодца вентиляции воздух задувает к вам в квартиру, значит застройщик нарушил технологию.

Приборы учета в новостройке

В данное время застройщики повсеместно устанавливают приборы учета воды и электроэнергии. При их осмотре вы должны отметить для себя, что приборы опломбированы.

Позже вы можете получить у застройщика паспорта на эти приборы(хотя на электросчетчик не всегда можно получить паспорт), в которых должны быть проставлены отметки о их проверке и времени ввода приборов в эксплуатацию (эти сведения должны содержать начальные показания прибора).

При получении паспортов убедитесь, что паспорта выданы именно на ваши приборы.

На всякий случай внесите показания приборов в свой акт приема передачи квартиры в новостройке, а для пущей надежности сфотографируйте показания, не забыв выставить отображение даты и времени на фотоаппарате.

Не смотря на то, что весь материал по приему квартиры в новостройке получился достаточно объемным (потому что я хотел как можно подробнее и полнее его дать), время фактической приемки квартиры в новостройке не такое длительное.

В сравнении, конечно, с тем, сколько времени будут устраняться застройщиком найденные вами недостатки при приемке квартиры в новостройке.

Поэтому, при обнаружении явных дефектов, незамедлительно требуйте их устранения, не затягивайте с этим, т.к. приёмкой квартиры в новостройке занимаетесь не только вы одни, хотя таких дотошных хозяев квартиры может быть немного, скорее всего только те, кто прочитал эту статью:))

Внимание: не забудьте еще один экземпляр акта приема-передачи квартиры, подписанный всеми сторонами, оставить у себя. Даже если застройщик не устранит недостатки, которые вы выявили — их перечень должен быть указан в приложении к акту приема-передачи квартиры в новостройке.

Как правильно принять дома и подъезд в новостройке

Посмотрите, всё ли указанное в плане придомовой территории на месте: детские площадки, парковка, отсутствие строительного мусора и прочее.

Если вы не проверили, например, пожарную сигнализацию, то укажите это в вашем акте приема-передачи квартиры в новостройке, указав причину — за неимением технической возможности.

Если недостатков будет достаточно много и они не поместятся в акте приема-передачи квартиры — пишите на другой стороне листа.

Теперь вы знаете как принимать квартиру в новостройке у застройщика и основные нюансы, возникающие при этом.

Если моя статья о том, как принять квартиру в новостройке оказалась полезной для вас — поставьте лайк или поделитесь с друзьями ею в любой социальной сети. Для этого просто кликните по одной из кнопок в конце статьи.

Твит дня: «Заказчик строителю: — А не слишком ли тонкие стены у этого дома? — Нормальные! Еще ведь обои будут!»

P.S. Как и обещал в начале статьи, вы можете скачать себе смотровой лист, который поможет не забыть? что надо посмотреть и на какие нюансы обратить внимание.

Он облегчит приемку вами квартиры в новостройке —

Ответ на вопрос о том, как принять квартиру в новостройке , приобретает актуальность для будущих собственников после завершения строительства многоквартирного дома. Стоит учесть, что процесс передачи жилья является длительным, он может занимать до 6 месяцев после обследования здания государственной комиссией. За этот срок застройщик оформляет все необходимые документы, взаимодействует с БТИ, другими компетентными органами. Затем покупателей приглашают для осмотра приобретенных помещений, составления актов приема-передачи.

Как подготовиться к принятию квартиры в новостройке

Перед осмотром квартиры в назначенный застройщиком день нужно тщательно подготовиться к этой процедуре. Решая, как принять новостройку у застройщика, необходимо учесть необходимость обследования своего жилого помещения, общедомового имущества, включая чердак, подвал, перегородки. Приемка должна производиться в дневное время суток, поскольку приборы искусственного освещения еще не установлены. При наличии возможности следует привлечь к этому процессу независимого строительного эксперта. Он сможет подкрепить любой довод о наличии недостатков ссылками на СНиП, выдать письменное заключение.

Правильно принять квартиру в новостройке собственник сможет с помощью нескольких предметов:

  • бумага, ручка для внесения пометок и записей в процессе осмотра;
  • фонарик, тестер, лампочка и любой мощный электроприбор;
  • строительный уровень и отвес (последний можно сделать самостоятельно);
  • зажигалка, вольтметр, молоток для простукивания поверхностей;
  • стремянка или табуретка, которых может не оказаться в помещении.

Общий порядок принятия готовой квартиры в новостройке

Приемка квартир в новостройке проходит в соответствии с графиком, который обычно опубликован на сайте застройщика. В назначенное время необходимо приехать в приобретенное жилье с перечисленными предметами, договором долевого участия и паспортом. Представитель строительной компании должен выдать покупателю смотровой лист, в котором следует отражать все выявленные недостатки. Впоследствии эти замечания нужно будет перенести в акт приема-передачи.

Определяя, как правильно принять квартиру в новостройке, необходимо разработать конкретный порядок проверки частей и конструкций жилого помещения. Форма смотрового листа поможет выполнить все необходимые действия, не упустить важных деталей. Начинать осмотр рекомендуется с входной двери, которая должна открываться и закрываться без дополнительных усилий. После подписания акта приема-передачи собственники часто сразу меняют полотно, устанавливают более надежные стальные конструкции.

Проверка основных внутренних поверхностей

После этого покупателю следует осмотреть основные поверхности, в идеале они соответствуют ряду требований:

  • тщательная заделка швов и стыков стен без каких-либо следов воды, сырости;
  • допустимое отклонение вертикальных перегородок от прямой линии не превышает 15 мм;
  • отсутствие пустот, которые выявляются при простукивании поверхностей молотком;
  • устранение трещин на поверхности потолка, пола - не нужно учитывать дефекты от усадки шириной 2-4 мм;
  • горизонтальное положение напольных и потолочных плит (проверяется с помощью уровня).

Отвес, молоток и строительный уровень - основные инструменты, которые применяются на данном этапе. Если при простукивании доносится глухой звук, то этот участок следует обвести мелом, поскольку под штукатуркой или поверхностью пола имеются пустоты. Высота потолка в стандартных квартирах составляет 2,75 м, его предельное отклонение от вертикальных стен не должно превышать 5 мм. Стяжка не должна крошиться, а любые неровности рекомендуется отмечать в смотровом листе и вносить в акт, поскольку их самостоятельное устранение повлечет существенные расходы.

После проверки всех поверхностей необходимо обследовать состояние оконных конструкций, балкона или лоджии. Рамы и стеклопакеты в окнах, дверях должны быть качественными, без сколов, царапин, трещин, других дефектов. Открывание и закрывание осуществляется максимально плавно, без перекосов и зацепов. Иногда при эксплуатации новых створок требуются некоторые усилия, но это является нормальным явлением, не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков.

Все стеклопакеты должны монтироваться плотно, наличие зазоров не допускается. Одной из наиболее частых проблем является обнаружение сквозняков, которые возникают из-за нарушения герметичности. Для проверки достаточно провести зажигалкой рядом со всеми стыками, при движении воздуха пламя будет отклоняться. Обычно проблема устраняется посредством замены застройщиком уплотнителя. На завершающем этапе рекомендуется обследовать подоконники, которые располагаются на одном уровне, и периметр оконных блоков, где тоже могут обнаружиться неплотные соединения. С наружной стороны стен монтажная пена должна защищаться специальной влагонепроницаемой лентой.

Определяя, как принять квартиру в новостройке, важно не забывать про проверку электросетей, водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции. Включив подачу электричества в помещение, нужно проверить работоспособность всех плафонов, розеток с помощью лампочек, компактных приборов и обычного тестера. Функциональность проводки проверяется посредством подключения мощного потребителя (дрели, перфоратора) к сети. Для получения достоверных результатов устройство необходимо несколько раз включить и выключить.

При обследовании отопительной системы нужно проверить прочность крепления всех батарей и стояков, которые присутствуют в квартире. Вне зависимости от материала труб все соединения должны быть сварными, резьбовые конструкции допускаются только в местах подключения к радиатору. Федеральным законом № 261-ФЗ и строительными нормами предусмотрено обязательное наличие терморегуляторов. Их отсутствие является основанием для предъявления претензий застройщику. Следует оценить расположение радиаторов, которые должны находиться в 25 мм от стены, 60 мм от пола и 50 мм от подоконников.

Водоснабжение и канализация должны соответствовать нескольким требованиям:

  • наличие счетчиков воды, устанавливаемых максимально близко к стояку;
  • покрытие труб толстым слоем теплоизоляционного материала;
  • отсутствие следов сырости, протечек и луж в местах соединения труб и пола;
  • установка фильтров грубой очистки воды, компенсаторов гидроудара;
  • наличие тройников, доступных для обслуживания и ремонта при поломке;
  • стабильная работа кранов, смесителей, бачка унитаза, другой сантехники.

На завершающем этапе собственнику следует проверить работу вентиляции с помощью зажигалки или листа бумаги. Пламя должно отклониться в сторону вентиляционного отверстия, а бумага - самостоятельно держаться на решетке. Это свидетельствует о правильной работе системы, при которой поток воздуха выходит из квартиры. Если обнаружен сквозняк, задувающий в помещение, то строителями нарушена технология производства таких работ, требуется устранение недостатков. После завершения осмотра всех инженерных сетей необходимо письменно зафиксировать текущие показания приборов учета, сфотографировать их с целью сохранения дополнительного доказательства.

Многие покупатели спрашивают, как принять квартиру в новостройке без отделки, поскольку такие помещения часто предлагаются на рынке. Они сочетают пониженную стоимость с возможностью самостоятельно выбрать отделочные материалы, реализовать любой дизайн-проект. Проще всего проверить жилье с черновой отделкой, поскольку она предполагает лишь наличие указанной в договоре комплектации, включая входные двери, стеклопакеты, подведение электричества, разводку канализационной и водопроводной систем, установку приборов учета.

Но гораздо чаще собственнику необходимо принять квартиру с предчистовой отделкой, что требует проверки качества штукатурки, остекления, бетонной стяжки и инженерных систем. Стены и потолок должны быть идеально ровными, наличие отслоений, следов инструментов, явных дефектов не допускается. Максимальные неровности должны находиться в пределах 2 мм, большие отклонения подлежат устранению застройщиком. Качественно смонтированные окна и двери легко открываются, их стоит проверить на предмет возникновения повреждений в ходе отделочных работ. Правильная установка подоконников не препятствует циркуляции теплого воздуха от радиаторов.

Определяя, как принимать квартиру в новостройке с отделкой, нужно тщательно осмотреть стяжку с учетом напольного покрытия, которое планируется использовать в будущем. Существует несколько предельно допустимых отклонений:

  • при установке ламината, линолеума перепады не превышают 2 мм;
  • монтаж плитки предполагает возможность наличия неровностей не более 6 мм;
  • общая разница в высоте пола для всего помещения не должна выходить за 50 мм или 2 %.

Задавая вопрос о том, как принимать новостройку у застройщика без отделки, собственники часто забывают о своих правах и обязанностях строительной компании при выявлении недостатков. Результатом всей процедуры является оформление акта приема-передачи, который должен включать площадь жилого помещения, адрес дома и номер квартиры, ее стоимость, наименования сторон сделки. В него переносятся все замечания покупателя, выявленные при осмотре недвижимости. При обнаружении недостатков можно отказаться от подписания этого документа, письменно уведомив об этом подрядчика. Альтернативный вариант - подписать акт с составлением подробного приложения, где будут зафиксированы все недочеты.

Для гарантированного устранения всех недостатков застройщиком рекомендуется направить ему письменную претензию. Она составляется в двух экземплярах, первый передается в офис компании, а второй остается у собственника с отметкой о принятии письма уполномоченным сотрудником. После этого подрядчику дается 45 дней на исправление всех недочетов. Если недоработки не ликвидированы, то компания может возместить покупателю расходы, которые он понесет в связи с ремонтом. На протяжении срока устранения дефектов можно отказаться от жилого помещения и получить назад его полную стоимость. При невозможности разрешения разногласий в описанном порядке нужно обращаться в судебные органы с соответствующими исковыми требованиями.

Следует учитывать, что некоторые недостатки не могут быть выявлены при непосредственном осмотре квартиры. Они обнаруживаются уже после переезда в жилое помещение. В таком случае необходимо помнить о наличии 5-летней гарантии на недвижимость, включая отделку. Предъявлять претензии по качеству инженерного оборудования можно на протяжении трех лет с момента передачи объекта. Скрытые дефекты обычно выражаются в ряде негативных процессов:

  • сквозное промерзание стен при существенном понижении температуры воздуха;
  • неисправная вентиляционная система с притоком сквозняка в жилье;
  • обнаружение протечек, следов сырости на потолке (для верхних этажей).

Компания «Атлант Инвест» предлагает купить качественные квартиры в новостройках Подмосковья по умеренной стоимости. Шаговая доступность станций метро, небольшое расстояние до МКАД позволяет комфортно жить в экологически чистых районах с развитой социальной, торговой и бытовой инфраструктурой. При необходимости собственники оперативно добираются до делового центра столицы на личном или общественном транспорте.

На приемку квартиры приходите в дневное время, взяв с собой рулетку, отвес и уровень. Хоть вы, как говориться, и принимаете «голые стены», но это не значит, что эти стены должны быть кривыми, а межпанельные швы – негерметичными. Сверьте размеры помещений и высоту потолков, указанных в проектной документации, с фактической. В том случае, когда площадь квартиры окажется меньше той, что указана в договоре, вы имеете право требовать возмещения. Проверьте горизонтальность пола с помощью уровня, а вертикальность стен – с помощью отвеса. Если дом кирпичный, простучите стены – в них не должно быть пустот. На стенах и потолках не должно быть следов плесени и грибка.

Проверьте, как установлены окна и двери, насколько плотно они закрываются, не дует ли в щели, в том числе и между окном и стеной. Это сделать легко можно с помощью зажженной свечки или зажигалки. Стыки, швы и пространство между стенами и рамами должны быть утеплены и герметично заделаны. Осмотрите каждое окно и дверь, проверьте, как они функционируют в разных положениях, на месте ли вся необходимая фурнитура. Если застеклена , особое внимание уделите качеству установленных на ней стеклопакетов.

К сожалению, если строительные работы были проведены недавно и стены и потолки еще не просохли, а также в том случае, когда отопления еще нет, конденсат на окнах вполне может быть, даже если установлены они без нарушения технологии.

Осмотрите радиаторы отопления, соответствует ли их тип указанному в документах, надежно ли они прикреплены. В санузле проверьте, действует ли вытяжка, поднеся к ней зажигалку. Осмотрите все дверцы и люки, проверьте, как надежно они закрываются. Проверьте разводку под горячую и холодную воду, предусмотрены ли выводы под канализацию, стиральную машину.

Подписать акт приема-передачи квартиры можно с приложением дефектной ведомости, в которой будут указаны сроки устранения недоделок. На всякий случай, проиллюстрируйте их приложенными фотографиями.

Если выявлены недоделки

Если у вас имеются обоснованные претензии к сдаваемой квартире, не подписывайте акт приемки, даже если заказчик будет клятвенно заверять, что уже завтра все будет исправлено. Составьте список претензий и предъявите его застройщику. В том случае, когда вы инвестировали деньги по договору долевого участия, закон на вашей стороне – выявленные недостатки вам должны устранить бесплатно или возместить стоимость переделки, если вы сделаете ее самостоятельно.

Совет 2: На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке (черновая отделка)

Покупка квартиры – важное событие в жизни каждого человека. Такая дорогостоящая покупка бывает, мягко выражаясь, не каждый день, поэтому важно не прогадать с покупкой. На что смотреть, принимая квартиру в новостройке, если застройщик обещал вам черновую отделку?

Квартиры в новостройках пользуются высоким спросом из-за заметно более низкой цены на этапе начала строительства, поэтому большинству из нас надо знать, на что обращать внимание, принимая квартиру в после окончания строительства и сдачи дома.


Наиболее доступны квартиры с так называемой черновой отделкой, то есть без сантехники, со стенами, которые еще надо штукатурить и красить или клеить на них обои, черными полами, требующими ламината, плитки или иного покрытия. А еще понадобится покупать и ставить двери, ванну и т.п. Поэтому если в вашем договоре долевого участия была предусмотрена черновая отделка, то надо ожидать, что красоты в квартире не будет, ведь вы покупаете то, что называется «стены».


Обязательно надо проверить основные коммуникации, такие как:


1. Электричество. Должен быть установлен счетчик, должно присутствовать напряжение в розетках (или на выводах в квартире). Для того чтобы проверить напряжение проще всего взять с собой бытовой тестер или электролампочку с припаянными к ней двумя проводками.


2. Вентиляцию можно проверить, поднеся к шахте перышко, нитку.


3. Отопление. Трубы должны быть проложены аккуратно, на них не должно быть трещин, вмятин.


4. Окна. Сегодня обычно устанавливают стеклопакеты на окна, так что просто обратите внимание на то, чтобы окна закрывались хорошо и плотно, была фурнитура, от окон не сквозило.


5. Водоснабжение, водоотведение, канализация, газ. Проверьте трубы, на них и около них не должно быть трещин, вокруг труб, по которым потечет вода, не должно быть сырости. Должны быть установлены счетчики. Все должно быть надежно закреплено.


6. Собственно стены, а также пол и потолок. Стыки и крупные трещины должны быть замазаны, не должно быть сырых пятен. Все должно быть ровным, соответственно горизонтальным и вертикальным.


Только если все вышеперечисленное работает, можете подписывать акт приемки-передачи. Теперь впереди у вас большой ремонт.

Совет 3: На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке (чистовая отделка)

Чтобы привлечь покупателей недвижимости, продавцы новостроек готовы предложить покупателям бонус – чистовую отделку. На что обратить внимание, чтобы не пришлось дополнительно тратиться?

Купить квартиру в с чистовой отделкой можно по цене не намного выше, чем такая же квартира без нее. Плюсы такой покупки очевидны – не надо тратить деньги, время и силы на ремонт. Также в новенькую квартиру с готовой отделкой можно переехать тут же, как только квартира передана покупателю и оформлены права собственности. Важно также, что когда дом сдается с отделкой, не надо терпеть шум от соседей, делающих большую перепланировку или какой-то очень длительный и сложный ремонт.


Но во время приемки квартиры с отделкой надо обратить внимание на некоторые важные вещи, чтобы потом не тратить деньги и силы на исправление недостатков строителей.


1. Стены, пол и потолок. Проверяем соответственно их горизонтальность и вертикальность. Окрашено должно быть все аккуратно, без неровностей, пятен. Обои наклеены без пузырей, рисунок совпадает. Линолеум также без пузырей и волн. Плитка – без сколов и швы одинакового размера. Ламинат без пустот, зазоров.


2. Все двери и окна смонтированы аккуратно, закрываются плотно. Нет никаких дефектов на рамах, полотнах дверей.


3. Сантехника установлена аккуратно, швы герметичны, ничего не течет, не падает. Не стесняйтесь включать и выключать воду столько, сколько нужно, чтобы проверить качество проводки.


4. Газ в плите подключен и плита работает нормально. Газовая труба аккуратная, газ идет равномерно, без вспышек, затуханий. Если плита предусмотрена электрическая, не забудьте проверить работу каждой конфорки, подсветки духовки.


5. Электропроводка сделана аккуратно. В каждой розетке есть напряжение (можно проверить тестором или небольшой настольной лампой, которые можно взять с собой).


6. Не забудьте также проверить вентиляцию (понесите к отвестиям вентиляции перышко, нитку, полоску тонкой бумаги).


7. Должны быть установлены и работать все счетчики.


Нельзя стесняться проверять все очень дотошно, ведь от качества выполнения строительных и отделочных работ зависит качество вашей жизни. Все недочеты застройщик обязан устранить за свой счет!

Видео по теме

Представитель застройщика наконец-то позвонил вам и сообщил, что можно приходить в офис за ключами от новой построенной квартиры? Подождите, расслабляться рано. Ведь наступает ответственный момент, вы должны знать, как принять квартиру у застройщика. И сделать это в соответствии со всеми правилами и законами, иначе впоследствии можете остаться с браком. Рассказываем, как правильно принять квартиру у застройщика.

На что обратить внимание при осмотре квартиры

Обращаем внимание, что процесс приема квартиры у застройщика должен проходить фактически в правовом поле приемки любого товара и услуги. Это значит, что вы несете ответственность за верные действия не меньше, чем застройщик. Если девелопер предлагает вам подписать акт приема-передачи долевого имущества сразу в офисе, без поездки на объект, то согласие с этим будет достаточно сложно оспорить. Поэтому читаем о том, на что стоит обратить внимание и как грамотно принять квартиру от застройщика.

Вам передается не только ваша же квартира, но и общедомовое имущество, за содержание которого придется платить управляющей компании. В этот перечень входят:

Крыша и помещения, имеющие чердачное назначение Ситуация осложняется тем, кто на саму крышу вас не пустят, поэтому проверить состояние кровли будет затруднительно. Уточните, прошел ли процесс приемки у управляющей компании, тогда ответственность будет лежать на ней.
Подвалы и технические помещения Обращаем внимание на все, в том числе на воздух – если он очень влажный, то стоит внимательнее изучить полы, возможно, подвал подмывается.
Общедомовые перегородки Подойдет визуальный осмотр – как выполнены перегородки в подъезде, нет ли трещин. Обращайте внимание на любые огрехи, в дальнейшем будет сложно доказать ответственность застройщика.
Если дом многоэтажный, то необходимо проверить состояние лифта Часто застройщик получает разрешение на сдачу, а затем отключает лифт. Чтобы, как обычно говорят, жители не повредили его, превышая нормы грузоподъемности во время подъема материалов под ремонт. Настаивайте на том, чтобы лифт включили хотя бы на момент проверки.
Фасады Если на новом фасаде видны трещины, это может быть общее нарушение конструкции. Повод вызвать эксперта для проверки состояния дома.

Проверяйте новостройку днем, когда видны все огрехи. Не стесняйтесь требовать достаточно времени на проверку. Не позволяйте застройщику навязывать правила проверки. В законодательстве нигде не указывается, что проверка нового дома дольщиком должна заниматься не более часа-двух – вы не ограничены во времени.

Что взять с собой на проверку

  • В новом доме еще не включены осветительные приборы. Уж в вашей квартире, если это не отделка под ключ, их точно нет. Поэтому захватите фонарик.
  • Пригодятся спички – с помощью них можно проверить работу вентиляции.
  • Для проверки поступления электричества в прорубы под выключатели и розетки нужен тестер.
  • Отвес (уровень) нужен для проверки стен и перегородок.

Не забывайте о своем праве вызвать эксперта на приемку квартиры – ведь ясно, что правильно принять квартиру у застройщика непрофессионалу будет сложно, а порой невозможно. Требуйте от эксперта официальное заключение, с котором после вы сможете обратиться за неустойкой.

Кроме общего состояния квартиры и строительных недочетов проверьте метраж помещения. Часто бывает, что квартира в итоге получается на 1-2 квадратных метра больше или меньше заложенной в проектной декларации и договоре долевого участия. Если меньше – то это способ получить у застройщика возврат денежных средств. Больше – придется доплатить или согласиться не обращать внимание на некоторые недостатки.

Какие документы необходимы

Как самому принять квартиру у застройщика? Уточняем список документов, необходимых для этого процесса.

  • договор долевого участия или иной документ, по которому вы заключали сделку;
  • платежные документы, подтверждающие оплату;
  • документ, подтверждающий личность участника приема-передачи.

Законодательство четко не прописывает перечень документов, необходимые для приема, но уточняет необходимость подписать акт приема-передачи. Поэтому необходимо, чтобы все люди, которые вписаны в договор долевого участия, принимали участие в процессе приемки.

Если же лица не могут физически присутствовать на сделке, то собственнику жилья необходимо захватить с собой нотариально заверенную доверенность от этих лиц. Таким образом вы обезопасите себя от невозможности подписи и принятия акта. Также рекомендуется захватить с собой на встречу с застройщиком документы, полученные из Росреестра о регистрации ДДУ, если таковые имеются.

Порядок приёма квартиры

Первую встречу назначает ваш застройщик. Причем официально – через письмо с уведомлением. Но лучше не дожидаться результатов работы «Почты России», а самостоятельно контролировать ситуацию.

  • Просматривайте сайт застройщика, в новостях наверняка появится оповещение о встрече дольщиков.
  • Если такое возможно, вступить в группу застройщика в социальной сети. Часто это оперативный способ связи с нужным лицом компании.
  • Когда наступил срок сдачи дома, не стесняйтесь позвонить в офис компании и поинтересоваться, как правильно принять новую квартиру у застройщика. Вам должны выдать нужную информацию.

Цель первой встречи – ознакомить вас с порядком приема новостройки. На этом этапе будет назначено новое событие – сам момент приема новостройки уже на ее площадях. Не подписывайте никаких документов о приеме квартиры на первой встрече, вам нужно самостоятельно убедиться в сдаче здания. А вот застройщик должен на этой встрече показать вам документацию о том, что государственная комиссия приняла дом.

Итак, вы получите от застройщика пакет документов с данными по квартире и дому – обычно это копии вашего договора, данные о принятии новостройки и прочие документы, объем которых регулируется в том числе локальными нормативными актами. В первую очередь вас должен интересовать смотровой лист, в котором нужно будет отметить все недочеты, дефекты и прочие не устраивающие вас моменты во время осмотра квартиры. Затем дольщик подписывает акт приема-передачи – если все в порядке. В этом акте необходимо указать:

  • Адрес строения. Обязательно указывается не строительный адрес объекта, который может быть записан в договоре долевого участия, а реальный, который выдала государственная комиссия.
  • Номер квартиры.
  • Полная площадь квартиры, с указанием метража и прочих планировочных данных – площадь кухни, жилая площадь, площадь санузла.
  • Стоимость жилья.

Законодательство не обязывает вас подписывать акт приема-передачи, если вы с ним не согласны.

Может возникнуть ситуация, когда срок сдачи приблизился, комиссия государственных органов строительства уже побывала на объекте, но застройщик не торопится начинать процесс передачи квартир. В такой ситуации рекомендуем подготовить и отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (). Это поможет в будущем подтвердить свой статус дольщика и не позволит застройщику в суде доказать, что это вы препятствовали сдаче новостройки.

Особенности приёма квартиры при разных видах отделки

Существует три вида квартир, которые вы можете получить у девелопера:

  1. Черновая отделка – по сути, это голые стены. Иногда – даже без перегородок, указанных в плане. Законодательство обязует застройщика устанавливать входную дверь, счетчики на воду и электричество (важно – газовый счет не предусмотрен). Также, в зависимости от региона, может быть обязательство установки девелопером газовый плиты (если в доме проведен газ). Должен быть провод из подъезда в квартиру с электричеством. На окнах – стеклопакеты. В санузле – разводка на канализацию и водопровод.
  2. Предчистовая отделка. В таких квартирах сразу можно начинать делать косметический ремонт. Нужно заниматься стяжкой пола, штукатуркой стен и работой с потолком. Зачастую установлены предметы санузла – унитаз, ванна, раковины. Есть розетки и выключатели, проведена проводка.
  3. Отделка «под ключ». Либо ремонт по готовому проекту застройщика, либо ремонт по вашему проекту, о котором договорились отдельно.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки

Существуют как общие признаки недоделок, которые нужно смотреть во всех видах квартир, так и особые, подходящие именно под черновую отделку. Основные моменты:

  • Входная дверь. Смотрим на работу и качество замка, стали. Петли не должны скрипеть, зазор между полом и дверью не должен превышать трех миллиметров. В случае недостатка можно внимательнее ознакомиться с ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные».
  • Швы и стыки. Не должно быть зазоров, все должно быть заделано. Не должно быть воды или даже ее следов. Обратите внимание на стыки на полу – порой застройщик пытается отдать вам квартиру с большими отверстиями между плитами. Если это произошло, включайте это в лист осмотра.
  • Сам пол проверяется с помощью сантиметрового молотка. Простучите поверхность – если внутри будут пузыри и трещины, звук будет меняться на более гулкий. Обозначьте эти места, укажите их в листе осмотра. Возможно, это брак, а возможно – естественные последствия усадки дома.
  • Посмотрите на трещины. Да, если дом новый, особенно построенный на основе монолита, то трещины в полу могут быть, это не означает брак. Но их толщина не должна превышать 4 мм.
  • Потолки. Стандарты БТИ указывают, что отклонений от стен не может быть больше пяти миллиметров. В помощь придет уровень – прикладывайте его к потолочным швам и смотрите на значение. Высота потолка стандартная – 2,75 метра, но изменения могут быть утверждены в проектной документации.
  • Окна. Опять же, смотрите на трещины и зазоры. Сам пакет должен быть установлен плотно, при нажатии на стекло посторонних звуков и явного вдавливания быть не должно. Зачастую ставятся пластиковые стеклопакеты, поэтому принюхайтесь – дешевые варианты могут издавать сильный запах. Если дерево – проведите рукой по поверхности, фактура должна быть однородной.
  • Доступ к электроэнергии. Несмотря на то, что розетки и выключатели у вас в квартире застройщик не обязан ставить, если это не предусмотрено отдельным пунктом договора, доступ к электричеству обеспечить он обязан. Проверьте подачу энергии в квартиру с помощью тестера. Зайдите в санузел, там должны быть установлены счетчики на воду с плафонами для просмотра данных. Подключите с помощью них к сети дрель или перфоратор – проводка должна выдержать как постоянную работу мощного устройства, так и его быстрое включение и выключение.
  • Раз вы уже в ванной, проверьте качество установки счетчиков. Сами измерительные приборы должны быть установлены вплотную к стене. Трубы должны быть с теплоизоляцией.
  • С помощью зажигалки или спичек проверьте работу вентиляции – как на кухне, так и в ванной комнате.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Предчистовая отделка или отделка «под ключ» с одной стороны экономит время дольщика на ремонт, а с другой стороны — затрудняет проверку итога строительства. Здесь вы не сможете проверить качество плит на потолке и полу, не сможете рассмотреть стены и швы между ними. Поэтому ваша задача в этом случае — проверять качество предчистового или итогового ремонта.

  • Полы. Если стяжка в ванной комнате или туалете не видна на стенах — это нарушение, так как она монтируется на слой гидроизоляции. В жилых помемещениях вместо защиты от воды используется защита от звука, поэтому ее наличие тоже нужно проверить. С помощью строительного уровня нужно проверить перепады высот. Разумеется, никаких трещин и пустот в стяжке быть не должно.
  • Стены в этом случае нужно проверить на ровность с помощью уровня, а также ощупать руками. Если у вас чистовая отделка, то смотрите, насколько прочно уложен слой штукатурки. Если готовый ремонт, то проверьте, нет ли проблем с обоями — если стены не ровные, то на швах обычно возникают хорошо заметные замятия бумаги.
  • Потолок обычно делают с расчетом на покрытие краской, значит, он должен быть не только отштукатурен и вытянут, но и покрыт шпаклевкой. Если высота потолка ниже заявленного больше, чем на 1 см — это может служить поводом для претензии.
  • Отопление — трубы должны быть без повреждений, радиаторы крепятся минимум на трех кронштейнах. Между полом и батареями отопления должно быть минимум 6 см пространства, от стены радиаторы должны отходить минимум на 2,5 см. Разумеется, стоит проверить наличие терморегуляторов, если такие имеются в техническом паспорте батарей.
  • Водопровод. Все стояки должны быть вертикальными, должны быть установлены фильтры очистки воды и счетчики. Последние должны быть смонтированы правильно. Проверьте, крутится ли счетчик при смыве воды в унитазе, при включении воды на кухне и в ванной комнате.
  • Проверьте все стыки, они должны быть полностью герметичны.
  • Электричество. Проверьте все розетки и выключатели. Посмотрите на распределительную коробку, все должно быть исправно. Не забудьте убедиться, что домофон и дверной звонок функционируют правильно. С помощью Wi-fi адаптера проверьте, есть ли сигнал у провода на доступ к интернету, если такой проведен.

Срок передачи квартиры владельцу

Неустойка за нарушение сроков сдачи дома

Претензия застройщику содержит требование выплатить неустойку за просрочку сдачи дома. Как посчитать сумму? Нужно подставить в формулу нужные цифры. Берем дату, указанную в договоре, считаем, сколько дней прошло после ее наступления. Умножаем ее на ключевую ставку ЦБ РФ (9%). Умножаем на сумму, указанную в договоре. Умножаем это на 1/150. Т.е. при стоимости квартиры в 1 млн рублей неустойка за день составит 600 рублей. Если в претензии отказано, идем в суд.

Типичные дефекты новостроек

Каждая новостройка отличается друг от друга, и найти дефекты можно практически в каждом сдаваемом объекте. Без эксперта принять квартиру от застройщика довольно сложно, но есть типичные недостатки новостроек, на которые нужно обращать внимание в первую очередь.

Кровля Очень часто бывают большие зазоры, нарушена механика укладки. Здесь, если нет видимых повреждений и нарушений, лучше обратиться к эксперту. Неспециалист не сможет установить недостатки.
Торцевые квартиры Холодные угловые квартиры знакомы каждому жителю последнего и предпоследнего этажа. Такое происходит из-за некачественной теплоизоляции стен. Удачно, если дом принимается зимой – тогда сразу ясно, промерзла квартира или нет. В другие сезоны ищем внутри квартиры на уличных стенах плесень и конденсат.
Пол Особенно актуально жителям первых этажей. Устранить некачественную гидроизоляцию пола сегодня очень дорого, поэтому если есть сомнения и видна сырость, сразу обращаемся за устранением недостатка к застройщику.
Старые плиты Слишком сырые плиты на потолке и на полу встречаются из-за желания застройщика экономить. Такие плиты хранятся много лет на улице, поэтому исправить проблему в уже построенном доме практически невозможно. Постарайтесь попасть на стройку еще во время возведения, чтобы проконтролировать процесс.
Балконные плиты Они либо плохо герметизированы и подвержены образованию конденсата, либо просто уложены неровно.
Стеклопакеты С плохими крепежами, падающие в квартиры или на улицу, с разболтанной системой открытия-закрытия – практически в любой новостройке есть проблемы с окнами. Торгуйтесь с застройщиком на возмещение цены и меняйте окна на нормальные.
Вентиляция Если она не работает, то скорее всего ее засыпали строительным мусором. Исправить можно только разрушением перегородок. Очень опасный и дорогой для исправления недостаток.

​Как исправить недочеты

Если вы обнаружили недостатки и решили дать возможность застройщику их исправить, заключите с ним соглашение на конкретный срок исправления – так как в ФЗ-214 нет четких указаний по времени устранения недостатков. В суде сроки будут вычисляться из средних по рынку для таких видов работ. Поэтому лучше прямая договоренность с застройщиком. Если же девелопер не исправляет все в течение 45 дней – то смотрим на ст. 20 Закона о защите прав потребителей. Именно там указано ваше право требовать устранения именно в этот срок.

Соглашение об устранении недостатков заключается в свободной форме. Можно заверить у нотариуса. Укажите в нем точное наименование организации-застройщика, перечень работ и претензий, приложите копию смотрового листа.

Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак

Если брак слишком серьезный, то пишем застройщику официальное письмо, отправляем по почте или вручаем лично. В нем указываем, что либо застройщик устраняет брак за 45 дней, либо договор разрывается и застройщик должен вернуть дольщику деньги плюс уплатить проценты за пользование денежными средствами.

Скорее всего, в ситуации с возвратом денег придется обосновывать недостатки не только смотровым листом, но и заключением эксперта. В том числе и в суде.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Особенность квартиры от застройщика, покупаемой по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), состоит в том, что в этом жилье еще никогда никто не жил. В нем еще только предстоит появиться новым коммуникациям, отделке, обстановке. Чтобы покупка не превратилась в сущий кошмар, сам покупатель перед подписанием акта приемки должен проконтролировать отсутствие недоделок, дефектов, поломок и т.д. После подписания акта сетовать будет поздно. Сегодня мы подробно поговорим о том, как принимать квартиру у застройщика.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

В ДДУ обязательно указывается: какой тип отделки застройщик обязан предоставить заказчику. Вариантов всего три:

  1. Без отделки вообще.
  2. С черновой отделкой.
  3. С чистовой отделкой.

Приемка квартиры без отделки должна производиться с измерительной лентой в руках. Покупателю лично нужно убедиться в том, что квартира соответствует своему плану, прилагаемому к ДДУ. Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы - все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры. Это правило работает и в обратную сторону.

Поскольку отделки в квартире нет, проверить работоспособность дверей, окон будет просто и быстро. На обмеры тоже не потребуется много времени. Очень внимательно следует изучить план квартиры и договор, чтобы проверить все то, что в квартире должно быть. Обращать внимание надо на:

  1. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должны виднеться черные следы поселившейся плесени и грибка.
  2. Разбитые окна застройщик обязан заменить за свой счет, сломанную дверь или замок отремонтировать или заменить, а кривые стены или растрескавшуюся стяжку исправить при возможности это сделать. Дольщик вправе не принимать квартиру с существенными изъянами и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, включая неустойку.
  3. Вентиляция должна быть исправной, что легко проверить обычной зажигалкой.
  4. Если в договоре указано наличие розеток и патронов под освещение - их работоспособность также не может вызывать каких-либо сомнений.

Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой занимает больше времени, поскольку в этом случае в ней уже есть все необходимое для финишного ремонта - оклейки стен обоями и укладки выбранного типа напольного покрытия. Лучше всего на такой осмотр пригласить профессионала, поскольку не всегда можно «увидеть» грубые недочеты, а специалист определит их даже при визуальном осмотре. В перечень для осмотра входят:

  1. Полы - стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, которая хорошо видна, так как выходит на стены. В обычных комнатах вместо нее укладывается звукоизоляция. Отсутствие того и другого - грубейшее нарушение. Также недопустим перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, а их легко выявить простым строительным уровнем.
  2. Стены нужно не только осмотреть, но и потрогать руками, поскольку они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, наплывы, пятна и прочие изъяны недопустимы.
  3. Потолок должен быть готов под покраску, а это означает, что его строители уже оштукатурили и зашпаклевали, а потом покрыли грунтовкой. Такая предчистовая отделка годится для любого типа последующей декоративной отделки. Высоту тоже самостоятельно следует измерить и сравнить с документами, занижение даже на 1 см - недопустимо.
  4. Отопление - оно должно быть уже полностью смонтировано и готово к использованию. Трубы обязательно ровные и без вмятин, радиаторы в указанном в документах количестве и закрепленные не менее, чем на 3 кронштейнах на стенах. Высота над полом каждого радиатора - 6 см, от стен - от 2,5 см, а от подоконника ниже не менее, чем на 5 мм. Если дом оказался подключен уже к отоплению (зима), то следует проверить наличие в нужном количестве и работоспособность всех терморегуляторов.
  5. Стояки водопровода и подачи горячей воды должны быть строго вертикальными, а также надежно закреплены специальными хомутами к стенам. В составе водомерного узла обязательно должны быть: фильтр грубой очистки воды, запорный кран и счетчик на воду. Может быть также установлен обратный клапан и дополнительная арматура. Запорные краны следует проверить на исправность, номер счетчика записать и показания, кран в раковине открыть и убедиться в наличии воды и в ее напоре, проверить стыки на герметичность, отсутствие потеков ржавчины и механических деформаций.
  6. Канализационный стояк тоже должен быть вертикальным и прикрепленным к стене хомутами. При установленном унитазе и ванне (душевой кабине) проверяются на герметичность все стыки.
  7. Вентиляцию можно быстро проверить листом бумаги - прилипший к вентрешетке листок явно покажет ее исправность, а в противном случае вентходы наверняка засыпаны строительным мусором, что устранить без разрушения стены почти невозможно.
  8. На вводном электрощите должны быть: автоматический выключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Номер и показания электросчетчика нужно переписать. Все установленные в комнатах розетки и выключатели электроприборами (зарядка мобильного телефона подойдет) проверяются на исправность, не должно быть нагрева и искрения. Лампочку полезно захватить с собой и вкрутить в патрон. Дверной звонок также должен работать.
  9. Если в квартире предусмотрено последующее подключение к слаботочным сетям (Интернет, кабельное телевидение, домофон и т.д.), то нужно убедить в наличии необходимых кабелей и их качестве (изоляция целая, нет перегибов).
  10. Качество монтажа окон и отделки откосов следует проверять очень тщательно. Бывает строители «забывают» подоконники, отливы, ручки и т.д. Все открывающиеся створки нужно по очереди открыть, проверить легкость их движения на петлях, исправность замков, наличие ключей к ним. Откосы на всех окнах должны быть плоскими, без кривизны. Верхний - горизонтальный или слегка приподнятый, боковые - вертикальные, нижний - горизонтальный.
  11. Двери должны не только легко открываться и закрываться, но и не иметь механических повреждений: сколов, царапин, вмятин, следов работы дрели или болгарки и т.д. В открытом состоянии створка не должна куда-либо самостоятельно двигаться, так как это указывает на плохую регулировку петель.

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи и жить. Поэтому тут осмотр должен быть самым придирчивым. Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке и в случае черновой отделки. Не все можно оценить на глаз, поэтому лучше вооружиться инструментом, а еще лучше пригласить профессионального мастера-отделочника. Он поможет найти реальные недочеты, чтобы после хозяину квартиры не пришлось переделывать безупречный на первый взгляд ремонт.

Крайне важно на встречу с застройщиком придти всем, кто вписан в ДДУ . Отсутствие кого-либо не даст законным порядком подписать акт приемки, так как в него будут внесены имена и фамилии всех без исключения дольщиков. Коль скоро так складываются обстоятельства, и кто-то из дольщиков не может придти на встречу (болен, немощен, проживает в ином городе и т.д.), следует заблаговременно найти доверенное лицо (им может быть адвокат), на чье имя оформить и нотариально заверить доверенность. Об этом заранее сообщают застройщику, чтобы он смог переделать акт приема-передачи в соответствии с этими изменениями.

Встреча назначается в два этапа . Первая - на нее следует придти с оригиналом ДДУ, платежными квитанциями, чтобы произвести сверку. Назначить эту встречу застройщик обязан сам - выслать письмо с уведомлением всем дольщикам. Таков порядок действий по закону. Самые ответственные компании рассылают своим клиентам смс-сообщения, либо звонят. Но лучше всего держать «руку на пульсе» самостоятельно, наблюдая за страницей застройщика в соцсети, где обычно заблаговременно вывешиваются соответствующие объявления.

Вторая встреча произойдет в назначенное на первой встрече время уже непосредственно в квартире. На эту вторую встречу, как и на первую нужно взять паспорта, ДДУ, квитанции об оплате.

Важно: не подписывайте никаких документов до того, как лично осмотрите квартиру и остальные дольщики тоже. То, что устраивает вас, может не устроить их. Никто не сможет предъявить претензий строительной компании задним числом, когда акт приема-сдачи уже подписан сторонами и никакого дефектного акта к нему не приложено.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

В ДДУ всегда указана точная дата, когда застройщик обязан передать дольщику ключи от квартиры. По истечении этого времени строительная компания обязана выплатить клиентам неустойку. Указанная в ДДУ дата показывает, когда компания-застройщик должна получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Если написано, что разрешение должно быть получено в I полугодии NNNN года, то это означает, что конечный срок - 30.06.NNNN года. Отсчет срока передачи квартир дольщикам начинается от даты получения этого разрешения, либо от последнего дня, когда это разрешение должно было быть получено. Просрочка даже на 1 день дает право на взыскание неустойки.

Часто бывает так, что застройщик получает разрешение «в последнюю минуту», а потом начинает спешить с подписанием актов приемки-передачи. Это не повод для дольщиков соглашаться с застройщиком и быстренько подписывать приемо-сдаточные акты в ущерб своим интересам. В ДДУ всегда указывается, в какой срок после получения разрешения на ввод дома застройщик обязан передать квартиру. Дата приемки проставляется в акте приема-передачи. Если дольщик не подпишет акт, предъявив строительной компании перечень подлежащих устранению нарушений, значит, срок сдачи будет нарушен, поэтому тут есть все основания требовать полагающуюся неустойку.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома?

Нарушение сроков сдачи квартиры - повод получить полагающуюся по закону неустойку. Для этого нужно написать претензию застройщику в 2 экземплярах. Один экземпляр передается застройщику, а на втором необходимо в приемной компании поставить штамп с датой. Ответ должен быть предоставлен заявителю в срок до 10 дней в письменной форме.

В лучшем случае застройщик пригласить заявителя в офис и предложит откупные. Чтобы не получить мизер вместо приличной суммы, лучше перед встречей посчитать, а сколько же по закону можно требовать в данном случае.

Формула выглядит так:

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры/100) * число дней просрочки

С 01.01.2016 г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ, поэтому на официальном сайте регулятора ее всегда можно уточнить по состоянию на текущий момент. Бывает, что за время просрочки ставка меняется. Тогда весь период просрочки разбивается на куски и по каждому из них считается отдельная цифра, а потом их просто складывают.

Важно: нельзя просто получить с застройщика деньги и уйти, следует заключить соглашение о выплате компенсации, оно составляется в письменной форме, подписывается сторонами и служит доказательством соблюдения установленного порядка досудебного урегулирования данного спора.

В тексте соглашения указываются реквизиты сторон, вписывается сумма неустойки, а также срок и порядок, в котором застройщик выплачивает дольщику оговоренные деньги. Если же договоренности достичь не удалось, или застройщик отказался подписывать соглашение, тогда следует второй экземпляр письменной претензии прикрепить к исковому заявлению и подать его в суд, чтобы взыскать неустойку в судебном порядке. В таком случае можно взыскать не только неустойку, но и штраф и все понесенные на судебный процесс издержки.

При каких недочетах нельзя подписывать акты?

При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит».

Права дольщиков на получение качественного жилья охраняются тремя законами:

  1. ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
  2. Закон «О защите прав потребителей» от 07.12.1992 г. № 2300-1.
  3. Гражданский кодекс РФ.

При обнаружении изъянов в новостройке у сторон два пути:

  1. Застройщик устраняет все сам в соответствии с перечнем выявленных дольщиком недостатков.
  2. Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.

Для фиксации обнаруженных недочетов составляется дефектный акт. Документ составляют в двух экземплярах, по одному для дольщика и застройщика.

Условно все недочеты можно разбить на две группы:

  1. Существенные.
  2. Несущественные.

Под существенными понимают такие изъяны, которые делают невозможным проживание в квартире: отсутствие канализации, дыра в стене или полу, сломанная входная дверь и т.д. При наличии хотя бы одного существенного недочета никогда нельзя подписывать акт приемки. Все они должны быть внесены в дефектный акт. Только после их устранения строительной компанией можно подписывать акт и ставить в нем фактическую дату проставления подписи.

Несущественными считаются недочеты, не мешающие жить в данной квартире. Это могут быть механические дефекты стен и полов, сломанный доводчик на двери, царапина на стекле и т.д. При таких дефектах можно составить дефектный акт и подписать акт приемки.

Неподписание дольщиком акта приемки при отсутствии существенных недочетов дает право застройщику через 2 месяца самому подписать акт. По закону он имеет право передать квартиру без согласия дольщика, если сможет доказать его уклонение от подписания акта. Дополнительно застройщику придется доказать, что выявленные недочеты являются несущественными, а сделать это можно только путем заказа и оплаты проведения независимой экспертизы.

Бывает, что дольщик принял квартиру, а по истечении какого-то времени все-таки обнаружил в ней существенный недочет. Это не критично, поскольку, согласно все тому же ФЗ №214 на жилые дома распространяется гарантия 5 лет, а на все внутренние инженерные коммуникации - 3 года. В течение этого срока дольщики вправе обращаться к застройщику с требованием устранить выявленные недочеты.

Важно понимать: в законе нет четкого разделения или перечисления дефектов на существенные и несущественные. При отказе дольщика подписать акт приемки необходимо обязательно написать в дефектном акте, что отказ принять данную квартиру связан именно с тем, что он считает обнаруженный дефект - существенным.

​Обычно застройщики не идут на прямой конфликт с дольщиками и после определенных переговоров соглашаются устранять выявленные недочеты. Или может последовать предложение заключить договор и исправить дефекты силами подрядчиков, а оплатить такой договор должен застройщик. Обычно в такой ситуации приходится ждать и довольно долго.

По закону строительная компания обязана устранить обнаруженные дольщиком недостатки квартиры «в разумный срок». Но каков этот срок в днях или месяцах - закон не указывает. Следует руководствоваться в каждой конкретной ситуации здравым смыслом, насколько ли и в самом деле недочет существенен, и есть ли смысл ждать так долго.

Статистика в среднем такова : при одновременной сдаче, скажем, в 1,5 сотни квартир ожидать исправления дефектов придется около 2-3 недель. Если же число сдаваемых квартир достигает 5 сотен, то на исправления может уйти от 1 до 2 месяцев. При сдаче тысячи квартир, если на устранение дефектов уйдет около 3 месяцев, то можно говорить о везении.

Пока не стоит подпись дольщика на акте приема-передачи, передача ключей не происходит. Застройщик самостоятельно договаривается с подрядными организациями, передает им ключи и ожидает исправления недочетов. После окончания всех работ назначается дата повторного осмотра квартиры.

Такой же порядок и при подписании акта приемки вместе с дефектным актом, с той разницей, что ключи подрядчики будут получать от дольщика и ему же их возвращать по окончании всего объема намеченных ремонтных работ. Никто не вправе впустить в таком случае строителей в квартиру, кроме самого дольщика.

Этот момент важен, так как застройщик может предложить «для быстроты» отдать ему ключи. Соглашаться не стоит. Все дело в том, что после передачи ключей дольщика, строительная компания более не несет ответственности за ее сохранность . А вдруг строители в процессе устранения одних недочетов причинят квартире иные, например, разобьют окно? Споры будут долгими, но итог будет следующим: разрешать спор придется с подрядчиками, так как застройщик более не отвечает за эту квартиру и все, что в ней происходит, сверх прописанного в дефектном акте.

Резюмируя…

Так в общих чертах выглядит процесс общения дольщиков с застройщиками на последнем этапе их взаимоотношений - при передаче квартиры. Статистика говорит о том, что в 99,9% случаев при приемке выявляются дефекты - это реалии и к этому следует быть готовым. Однако, это вовсе не означает, что соглашаться стоит на уговоры строительной компании и принимать Жилье с изъянами.

Помните: вы заплатили за качественное жилье и закон защищает ваши имущественные права в полной мере. Отказ застройщика идти на компромисс или вовсе общаться с дольщиками, это грубейшее нарушение законодательства, поэтому выигрыш спора в суде - только вопрос времени. Застройщики это тоже знают и понимают. Опасаетесь давления и угроз - отправляйтесь на встречу с адвокатом. Это поможет ответить аргументировано на любые встречные аргументы и отстоять собственные права.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу того, как принимать квартиру у застройщика, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.