Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» . , в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику , строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.

Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции , которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

Если в договоре долевого участия обозначены приблизительные либо ориентировочные сроки передачи, он не будет считаться заключенным .

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.

Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока , указанного в договоре.

Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще , если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры - важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства .

Неустойка за просрочку по договору долевого участия

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:

за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

В досудебном порядке (подается с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
В : подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Помимо выплаты неустойки через суд возможно истребовать возмещения причиненных убытков, компенсации морального вреда, а также выплаты штрафа в размере 50% от неустойки, определенной судом.

Акт приема-передачи квартиры дольщику

Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для , приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).

При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе , так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.

В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

дата, место его подписания;
кто является его сторонами;
описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

Подписанию акта предшествует заполнение смотрового листа , в котором могут быть отражены недостатки передаваемого жилого помещения либо их отсутствие.

Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:

на состояние самой квартиры:
- стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения;
состояние и наличие общедомового имущества:
- лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

условиям заключенного договора;
требованиям техническим регламентам;
проектной документации;
градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

На принятое жилое помещение - не менее 5 лет .
- Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта .
- До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
На технологическое и инженерное оборудование объекта - не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта на квартиру в этом многоквартирном доме).

Если недостатки возникли из-за нормального износа объекта долевого строительства или его частей, а также нарушения собственником требований технических регламентов или проведенного ненадлежащего ремонта, то в таком случае застройщик за них ответственности не несет (п. 7 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Устранение недостатков в квартире

Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
возмещения расходов при устранении недостатков;
уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!

Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.

Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:

стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания ;
стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.

Если все недостатки незначительные - дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.

Приобрести свою собственную жилую недвижимость мечтает практически каждый человек. Но мечты чаще всего упираются в порог финансовых возможностей каждого. Потому необходимо рассматривать альтернативные варианты поиска необходимой суммы денег для завершения сделки купли-продажи. Множество действующих кредитных банковских программ дают определенную почву для раздумий, но ведь есть и такое понятие, как ипотека от застройщика. Здесь есть определенные отличия от типового банковского кредита, которые необходимо отчетливо понимать.

В обычном понимании рядового человека ипотека является кредитной программой банка, где отдельно прописываются условия залога. В этом случае соискателю новой недвижимости необходимо самостоятельно выбрать банк, ознакомиться с условиями кредитной программы и собрать пакет необходимых документов. При этом нельзя исключать вариантов, что сотрудник банка может по итогу изучения документов отказать в выдаче денежной ссуды.

Что же касается ипотеки от застройщика, то здесь речь может и не идти о визите в банк. Есть разные варианты того, как воспользоваться столь лакомым предложением. В любом случае, вероятность получения желанной недвижимости возрастает в разы. И давайте изучим такое предложение более досконально.

Варианты оформления ипотеки от застройщика

Если самим застройщиком предлагается такой вариант оформления в собственность новой квартиры, то на практике это может значить один из следующих вариантов:

Заключение займового договора с застройщиком;
Оформление ипотеки в банке-партнере компании застройщика.

Банковская ипотека подразумевает собой, что для получения денежной ссуды опять же придется обращаться в отделение банка с заявлением и пакетом документов. Все проценты необходимо будет уплачивать через банковскую кассу одним из платежей.

Тем не менее, есть и конкретные отличия если происходит оформление ипотеки через застройщика. Именно в этом случае можно говорить о более выгодных условиях при оформлении кредитного договора в банке. Во-первых, вы вправе рассчитывать на более низкий уставной процент по выплатам в банке. Во-вторых, со сбором всех необходимых документов вам поможет непосредственно сам застройщик – лично предоставит необходимый пакет документов для последующей передачи банковским менеджерам. В-третьих, процесс рассмотрения заявления происходит очевидно быстрее и процент положительных решений выходит значительно большим .

Предложение от застройщика, которое основано на заключении договора займа, является достаточно уникальным вариантом при заключении договора купли-продажи. Особенность такого договора кроется в том, что здесь вам нет необходимость обращаться в банк. К тому же застройщику не нужны ваша справка о доходах и иные документы. Все гораздо проще и выгоднее для потенциального покупателя недвижимости.

Договор займа оформляется на срок не превышающий 12 календарных месяцев . Но иногда можно встретить предложения с займовым вариантом ипотеки на 2-3 года . Обязательно застройщик потребует уплатить не менее половины стоимости приобретаемого жилого объекта. Оформление страховки здесь не потребуется, что является и плюсом, и минусом одновременно.

По варианту оплаты это типовая ипотека в рассрочку от застройщика. То есть, в договоре займа прописывается, что уплата должна выполняться равными долями на протяжении указанного срока. Здесь же указывается конечная дата внесения всей суммы займа, а также дополнительные условия регулирования сделки.

Застройщик предлагает ипотеку без обязательного первоначального платежа

При строительстве новых жилых кварталов застройщики в последнее время нередко предлагают очень выгодные предложения для потенциальных покупателей. Одним из таких лакомых кусочков и является ипотека от застройщика без первоначального взноса . В 2019 году такие предложения можно увидеть не так часто, как годом ранее, но все-таки они есть.

В данном варианте приходится говорить об ипотечном кредитовании по отдельной программе в банке-партнере застройщика. Естественно, без первоначального взноса говорить о договоре займа не приходится, так как это высокий и неоправданный риск для застройщика.

Что же касается банков, то они готовы предоставить подобный целевой кредит лишь при оформлении залога , которым может выступать строящийся объект недвижимости или находящаяся в собственности жилая площадь. Дополнительно необходимо будет открыть страховой полис и выполнять ряд прочих условий, которые прописываются кредитной программой и оконечным договором.

Здесь все зависит от банка, ваших финансовых возможностей и иных факторов. Очевидно, что ни одна сторона в этом вопросе не будет подвергаться риску и приобрести жилой объект по данному предложению вы сможете лишь при соблюдении всех прописанных условий, которых может быть немало.

Положительные и отрицательные моменты выбора ипотеки от застройщика

Что касается положительных моментов данного варианта ипотечного кредитования, то стоит отметить следующие наиболее очевидные достоинства:

Ставка по выплатам выходит меньшей и более выгодной, чем в других предложениях.
Получить деньги на приобретение недвижимости существенно проще, а процесс их рассмотрения выходит более коротким по времени.
Выбор разных вариантов ипотечного кредита от застройщика.

При этом есть и ряд определенных недостатков, которые просматриваются в этом предложении. Во-первых, ипотека от застройщика предлагается не так и часто, так как ее себе позволить могут исключительно самые крупные игроки строительного рынка. Во-вторых, отсутствует обязательное страхование сделок и недвижимости.

Но по итогу выходит, что ипотека, предлагаемая застройщиком, существенно выгоднее обычных кредитных договоров банка. Об этом стоит задуматься.

Краткий итог

Стать владельцем собственной недвижимости не всегда просто, ведь она стоит существенных денег, которых сейчас у вас может и не быть. Ипотека от застройщика является более выгодным кредитным предложением, чем рядовые тарифы банка. Здесь вы гарантировано получите финансовую поддержку на приобретение недвижимости при учете минимальных сроков рассмотрения вашего заявления. Согласитесь, что это очень достойное предложение.

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки - протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства - если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ - до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004 . В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ , регулирующая данную сферу деятельности;
предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429) ;
при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» ;
иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств , расторжение договора и другие).

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

*Документы и сведения, обязательные к предоставлению*	*Документы, предъявляемые по требованию*
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании.	Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.	Устав
Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления.	ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).	ИНН
Финансовый результат текущего года.	Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация.	Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.	Результаты аудиторской проверки

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

паспорт;
согласие супруги на покупку;
договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
проверка застройщика;
подготовка документов;
оформление документов с банком, если он привлекается;
подписание соглашения с застройщиком;
регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. .

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

Порядок заключения договора

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

предварительное заключение кредитного договора;
получение одобрения банком выбранного объекта;
получение оценки стоимости;
страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
6 декабря 2017 .

Покупка жилья в новостройке далеко не всегда проходит гладко, и виной тому часто бывает нарушение обязательств со стороны застройщика. Но если обязательства нарушаются, можно расторгнуть сделку или требовать компенсацию. В прошлый раз мы рассказывали, что можно получить с проблемного застройщика при затягивании сроков строительства и сдачи объекта, а сегодня речь пойдет о том, на что можно рассчитывать, если качество квартиры оставляет желать лучшего и если застройщик затягивает выдачу свидетельства о собственности.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Тот, кто не читал нашу предыдущую статью на эту тему « », может это сделать прямо сейчас, а мы переходим к другой теме.

Борьба за качество
Покупка недвижимости в новостройке, особенно на начальных этапах строительства, – это всегда риск, и не только остаться без жилья и без денег либо провести лишние годы в ожидании, но и получить некачественный объект. К примеру, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля, а если квартира сдается с ремонтом, проблем бывает еще больше. «Пожалуй, мало кто из застройщиков предоставлял квартиру с идеальным качеством, всегда при передаче квартиры обнаруживаются мелкие, а иногда и серьезные недостатки», - заявил « » адвокат Олег Сухов .

Любые признаки нарушения технологии строительства, конечно, должны обсуждаться с застройщиком, и если подозрения покупателя о ненадлежащем качестве подтверждаются, справедливым будет либо устранение нарушений, либо их компенсация, но добиться справедливости, как водится, не всегда просто.

Лучше всего в этом плане закон защищает дольщиков, купивших квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Прежде всего, в этом документе четко прописано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора , требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и т.п. (статья 7, пункт 1). И передача должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8, пункт 1), а если дольщик выявит какие-либо недостатки жилья или у него возникнут подозрения, что технологии и регламенты не соблюдены, он имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, составив вместо этого документ (акт или дефектную ведомость), фиксирующий все недостатки объекта (статья 8, пункт 5).

Поэтому эксперты советуют в первую очередь внимательно изучать сдаваемую квартиру: «На практике представители застройщика часто пользуются эмоциональным состоянием дольщика, который от счастья обладания новой квартирой готов закрыть глаза на все, чтобы побыстрее получить ключи. Но при приемке как раз важно справиться с эмоциями и не спешить подписывать приемопередаточный акт, а, наоборот, внимательно осмотреть недвижимость, проверить соответствует ли она условиям договора и иным требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. Если есть возможность, стоит пригласить специалиста или знакомого, который хоть что-то понимает в строительстве. При приемке квартиры главное обнаружить недостатки и указать их на них, а если этого не сделать, привлечь застройщика к ответственности будет затруднительно», - говорит адвокат Олег Сухов. Хотя если недостатки совсем не существенны, можно их и простить, но при этом важно понимать, что они действительно не станут причиной будущих проблем. Если же недостатки более серьезные, то придется бороться за качество.

Согласно пункту 2 статьи 7 закона 214, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или недостатками, то есть качество его оставляет желать лучшего, дольщик вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Что именно требовать, выбирает сам дольщик, после чего он направляет застройщику претензию с выбранным вариантом устранения проблемы. Самый простой способ – требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, в этом случае не нужно предпринимать никаких дополнительных действий (например, по привлечению ремонтной бригады, поиску строительных материалов и т.п.) и не требуется никаких дополнительных документов. «А вот для удовлетворения второго или третьего требования потребуется смета на выполнение работ по устранению недостатков с указанием их стоимости и стоимости дополнительных материалов», - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки» .

Но второй или третий вариант действий может оказаться самым удобным и комфортным, ведь, как отмечает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис», на практике процесс устранения недостатков самим застройщиком часто затягивается, а качество жилья все равно остается низким, и в итоге у собственника квартиры не выдерживают нервы и он все равно берет все на себя. Кроме того, при втором варианте, если недостатки квартиры не столь существенны и дольщик готов с ними мириться, у него есть возможность вместо не столь нужного ему ремонта получить деньги.

Но если выбран первый вариант, то дольщику рекомендуется не идти ни на какие компромиссы: «Пока качество строительства не будет доведено до соответствия договору и установленным нормативам, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, и этим нужно пользоваться», - советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» .

Из-за качества - в суд
Ненадлежащее качество объекта может привести и к расторжению договора. «Например, если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки, то имеет смысл обратиться за независимой экспертизой и подать документы в суд», - рекомендует Светлана Савичева (КР «Мегаполис-Сервис»).

«А также расторгнуть договор можно в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок», - утверждает адвокат Олег Сухов, ссылаясь на подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 2 закона 214. Порядок действий в этом случае такой же, как и при расторжении договора из-за задержки сроков строительства и передачи объекта (см. статью « »), да и возможное взыскание такое же: «Можно потребовать возврата всех уплаченных денежных средств и процентов в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами - с даты заключения договора до момента возврата денежных средств (пункт 2 ст. 9 закона 214-ФЗ)», - говорит адвокат Олег Сухов.

«Но, правда, юридического критерия существенного нарушения требований к качеству нет, законодательство его не дает. Понятие существенности решается в судебном порядке в каждом индивидуальном случае, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» . – И более того, даже если застройщик допустил серьезные нарушения при строительстве, например, некачественно выполнил технологию утепления, то доказать его вину в судебном порядке будет непросто». А если вина не будет доказана либо нарушение качества не будет признано существенным, договор расторгнуть не удастся.

Другие схемы
Непросто придется и покупателям жилья, которые купили недвижимость не через ДДУ, а по другим схемам, как разрешенным 214 законом (через механизмы ЖСК или жилищных сертификатов), так и «серым» (предварительные договоры, договоры инвестирования и т.п.). «Так, в случае если квартира приобреталась путем оплаты паев в жилищном кооперативе или путем покупки жилищных сертификатов, закон, к сожалению, не столь четок. Порядок устранения недостатков кооперативом или эмитентом сертификатов не отрегулирован, и тут могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ и законодательства об инвестициях, а также нормы «Закона о защите прав потребителей», - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). То есть, даже если качество сдаваемого жилья будет очень низким, в добровольном порядке застройщик вполне может отказаться что-то менять и ремонтировать, и тогда придется обращаться в суд, так же как и при желании разорвать сделку или выйти из кооператива. С этим же сталкиваются и покупатели жилья по «серым» схемам. Однако если суд встанет на их сторону (т.е. на сторону истца), можно получить то же, что и дольщики, подписавшие ДДУ. «Например, при расторжении договора можно требовать назад оплаченные инвестиции, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период от даты передачи инвестиций застройщику до даты их возврата инвестору. При этом процентная ставка равна одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ», - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Гарантия
Но вот если квартира покупателю передана и акт приемки-передачи подписан, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества уже не удастся, даже если недостатки были выявлены уже после заселения. В этом случае можно рассчитывать лишь на гарантийные обязательства. И тут опять более всего защищены дольщики, подписавшие договор ДДУ. Согласно пунктам 5 и 5.1 статьи 7 закона 214 на объекты долевого строительства устанавливается гарантийный срок, исчисляемый со дня передачи недвижимости по акту. На жилое помещение в целом он не может быть менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения, не может быть менее трех лет. И если в течение этого времени собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта. Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (см. пункт 6 статьи 7 закона 214). А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность подать в суд.

Судиться можно и при других схемах, но доказывать правду будет сложно – очень затратно по времени и очень нервозно, а без решения суда устранить недостатки объекта, скорее всего, не получится.

Вопрос собственности
Сегодня в большинстве случаев застройщик занимается не только строительством, но и оформлением свидетельства о собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. «Однако по закону согласно пункту 1 статьи 12 закона 214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, застройщик не обязан участвовать в процессе оформления недвижимости в собственность», - говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet . И уж тем более он не обязан это делать при «серых» схемах реализации жилья. Обращаться в Росреестр для регистрации своего права собственности вполне может и сам покупатель. Другое дело, что на практике многие застройщики не просто предлагают такую услугу, но даже навязывают ее (это, конечно, не правомочно, а следовательно, оспоримо, но не все покупатели согласны спорить). «И в этом случае застройщики зачастую действуют через своих агентов, которые предоставляют соответствующие услуги, это происходит в рамках договоров возмездного оказания услуг», - рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» . И ответственность перед покупателями, строго говоря, несет уже не застройщик, а агент, и эта ответственность определяется заключенным договором оказания услуг, Гражданским кодексом РФ и «Законом о защите прав потребителей», но не законом 214.

Но в любом случае, если застройщик или его агент не выполняет своих обязательств и затягивает срок оформления свидетельства о собственности, покупатель имеет право расторгнуть договор на оказание услуг и потребовать возврата уплаченных средств, а также может требовать возмещения иных убытков. Однако торопиться здесь не нужно, прежде чем расторгать, надо понять, в чем причина задержки – от этого зависит, что можно требовать с застройщика или его агента.

«Чаще всего задержка происходит не по вине застройщика, а по причине затягивания согласования акта реализации инвестиционного проекта в органах власти», - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Например, администрация или генподрядчик могут тянуть с подписанием документов о завершении строительства, могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и т.п.

«В подобных случаях, если застройщик свои обязательства по строительству дома выполнил, квартира фактически передана, а покупатель в ней уже живет и несет расходы по оплате коммунальных платежей, оформить квартиру в собственность, как правило, можно через суд. При удовлетворении иска право собственности будет зарегистрировано Росреестром на основании решения суда, поэтому никаких документов от застройщика уже не потребуется», - рассказывает адвокат Олег Сухов. Но потребовать каких-либо компенсаций с застройщика за затягивание сроков, скорее всего, не получится.

«А вот если причина задержки - недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки (1/150 ставки рефинансирования с даты подписания договора по оказанию услуг до даты возмещения средств. – От ред.) и морального вреда. Причем если до суда застройщику направлялась соответствующая претензия, суд взыщет с него штраф в размере 50% от присужденной по иску неустойки (пункт 6 статья 13 «Закона о защите прав потребителей»)», - сообщает адвокат Олег Сухов.

«И надо отметить, что в последние годы судебные иски по таким делам стали довольно распространенной практикой, поэтому рассмотрение обращений о признании прав собственности на квартиру-новостройку происходит по четко выработанной схеме - быстро и безболезненно для дольщика (покупателя)», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), и в большинстве случаев суд принимает решение в его пользу. Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно. Однако таких случаев не так уж и много.

А еще стоит заметить, что «если инвестор финансирует строительство путем оплаты паев в жилищном кооперативе, то по закону право собственности на квартиру он приобретает с той даты, когда вносится последний пай (т.е. все паи получаются оплаченными)», - объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»). И в данном случае помощь застройщика в оформлении свидетельства о собственности еще менее актуальна, хотя для распоряжения квартирой зарегистрировать право собственности в Росреестре необходимо и пайщику. Но делать это лучше самостоятельно, тогда и переживать за нарушение обязательств посредниками не придется. В общем-то, этого принципа стоит придерживаться и при других схемах реализации жилья – насколько это возможно, тогда судиться не придется.

Хотя суд не так уж страшен, как многим кажется. И в продолжении данной темы портал расскажет, что нужно для того, чтобы обратиться в суд, всегда ли он имеет смысл и что все-таки можно взыскать с нерадивого застройщика, кроме уже оплаченных за недвижимость средств.

Банки России