Например, код 1.5 имеет название «садоводство». Но эти земли не подходят для отдыха и выезда всей семьей по выходным на зеленую лужайку под тень молодых яблок и вишен.

Земли с ВРИ 1.5 предназначены для сельскохозяйственного производства и подойдут только тем, кто намерен заниматься серьезным бизнесом, связанным с садоводством.

Строительство

Являясь обладателем земельного участка с определенным видом разрешенного использования «Ведение садоводства», собственник может себе позволить (без согласования и получения разрешительной документации):

баня;
гараж;
сарай;
уличный туалет;
беседка любой сложности;
теплицы;
садовый домик для отдыха;
овощехранилище и т.д.

Важным условием возведения любого строения на земельном участке является соблюдение правил СНиП №30-02-97 . В них предусмотрены основные требования к строениям (этажность, площадь и т.д.), расстояниям между постройками и другим правилам планировки и застройки собственного садового участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал о том, какие ошибки можно допустить и как предотвратить их, решив начать строительство на землях сельхозназначения.

Выводы

Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» предоставляют своим владельцам практически полную свободу действий . Разрешается не только действительно заниматься выращиванием плодовых или овощных культур, но и вести жилое и хозяйственное строительство.

Построив капитальное жилье или же садовый дом можно в полной мере наслаждаться загородным отдыхом:

возделывать грядки;
сажать саженцы;
выращивать цветы;
наслаждаться солнцем и природой (как правило, участки под садоводство располагаются в наиболее экологически чистых зонах и имеют высокий уровень плодородности почв).

Основной недостаток таких земельных наделов – невозможность прописки, устранится в ближайшее время, после вступления в силу нового Федерального закона №217 о садоводстве и огородничестве.

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида .

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок .

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан .

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается :

Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

Сделать это можно следующим образом:

Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти . Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда .

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично .

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса . Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего :

Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия :

На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации .

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности .

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности .

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ , который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым . В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов : обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию .

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена .

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом» , относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ : помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации , а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

5/5 (2)

Законодательное регулирование

Базовым законом, устанавливающим положения о возможности жилищного строительства на участках сельскохозяйственного назначения, является Земельный кодекс РФ. В соответствии с ним выделяется семь категорий земель.

Важно! Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земли можно классифицировать следующим образом:

предназначенные только для ведения сельского хозяйства;
предназначенные для личного подсобного хозяйства, строительства гаражей и т. д.

Строительство домов на землях первого вида не допускается. На землях второго вида такое строительство допустимо.

Как определить возможность постройки дома на с/х угодьях

Чтобы узнать, имеется ли возможность возвести на участке жилое помещение, а не подсобные строения, необходимо ознакомиться с видом разрешенного использования такого участка. Виды закреплены в Классификаторе, введенном в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540.

Согласно данному акту, на участках, имеющих коды 2.1 и 2.2, разрешено возводить жилые дома, если участки предоставлены под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство.

Чтобы возводить постройки и заниматься хозяйством, граждане могут объединяться в те или иные сообщества по своему усмотрению.

Для того чтобы узаконить возведенное строение, потребуются следующие условия:

жилое помещение предназначено для проживания одной семьи. Недопустимо возведение многоквартирных домов;
строительство дома разрешается на землях, принадлежащих садоводческим товариществам;
высота дома не должна превышать трех этажей.

На таких участках часто возводятся жилые дома, такие площади массово застраиваются в границах того или иного поселения. Перед тем как покупать такой участок, следует выяснить, не было ли нарушено его предыдущим собственником целевое использование участка. Для этого внимательно читайте документы на землю.

Нормы земельного законодательства устанавливают определенные меры защиты земель сельскохозяйственного назначения от негативного воздействия со стороны человека. Если такие нарушения будут выявлены, к допустившему их лицу будет применена административная ответственность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Одной из проблем приобретения участка сельскохозяйственного назначения является то, что такие участки не делятся. Площадь участка не может быть менее чем 3 га.

Если участок приобретается несколькими гражданами, возникнут следующие трудности:

придется организовывать фиктивную деятельность;
право собственности оформляется вместе с остальными участниками;
не получится определить площадь полученного участка, а значит, в дальнейшем вы не сможете осуществлять с ним сделки.

На участке сельскохозяйственного назначения оформить постоянную прописку не представляется возможным.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Законодательством разрешено изменять вид разрешенного использования участка.

Важно! Поэтапно данная процедура выглядит следующим образом:

владелец участка подает заявление в администрацию, приложив необходимые документы;
заявление рассматривается специально созданной комиссией. Она осуществляет свою деятельность в соответствии с региональными актами, следовательно, в разных субъектах РФ процедура рассмотрения данного вопроса может различаться;
комиссия организует публичные слушания, чтобы решить вопрос о допустимости выдачи разрешения;
после тщательного анализа вопроса администрация принимает решение об отказе в изменении вида разрешенного использования или о выдаче разрешения на данную процедуру. К решению прилагаются рекомендации по использованию участка;
результаты подлежат опубликованию в СМИ;
в течение трех дней выносится итоговое решение главы местной администрации. Решение также публикуется в местных СМИ.

Следует отметить, что данный способ является довольно затратным, так как именно на заявителя ложатся все расходы по организации публичных слушаний.

Нельзя со 100% уверенностью утверждать, что администрация выдаст разрешение на строительство, всегда существует риск получить отказ.

Однако, как правило, органы местного самоуправления редко отказывают в выдаче разрешений на возведение жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения, особенно если такое строительство даст положительный результат для поселения.

Такой вариант допустим, когда осуществляется массовое дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка:

Альтернативные решения

Допускается иной способ построить жилой дом на участке, предназначенном для сельского хозяйства. В статье 11 Федерального законо «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 №74 закреплено право крестьянских хозяйств возводить капитальные строения для организации и ведения деятельности хозяйства.

Вам потребуется представить доказательства функционирования фермерского хозяйства. При этом необходимо отметить, что осуществляемая деятельность невозможна без постоянного присутствия людей. На таком основании допустимо строить жилой дом.

Земельные участки под КФХ допустимо использовать только по назначению. Если крестьянское хозяйство не будет создано на таком участке в течение трех и более лет, он может быть конфискован. При этом расположенные на нем строения не помешают процедуре конфискации.

Кроме того, создание крестьянского хозяйства имеет своей целью получение прибыли, следовательно, осуществляется предпринимательская деятельность, требуется соответствующая регистрация и уплата налогов.

Работать на таком участке могут лишь лица, имеющие родственные связи между собой. При этом допустимо привлечение посторонних работников, но их количество не должно превышать пяти человек.

Учтите! Участки земли под фермерские хозяйства оформляются в упрощенном порядке. В течение первых пяти лет налог не взимается.

Документы для обращения в администрацию

Для обращения подготовьте ряд следующих документов:

свой паспорт;
если от вашего имени выступает представитель, приложите соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса;
выписка из ЕГРН на участок;
документы, подтверждающие права на участок;
заявление на имя главы администрации муниципального образования;
схема участка;
копии документов на каждое строение, расположенное на участке;
проект планировки территории.

Эти документы являются основными, в случае необходимости сотрудник администрации сообщит вам, какие документы потребуется представить дополнительно. Факт получения заявления фиксируется распиской.

Если для рассмотрения вопроса и его разрешения необходимо проведение публичных слушаний, вы сможете получить ответ по истечении 60 дней с момента принятия заявления. Если же публичные слушания не обязательны, на рассмотрение обращения отводится 30 дней.

Чтобы получить заключение главы администрации, необходимо иметь при себе расписку и паспорт. Сотрудники администрации самостоятельно направляют запрос в Росреестр о необходимости внести изменений, однако вы также вправе сами обратиться в данный орган.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в администрацию на предоставление участка:

Посмотрите видео. Регистрация земель сельскохозяйственного назначения под дачное строительство:

Можно ли прописаться в таком доме

В настоящее время довольно острой является проблема, связанная с получением прописки в капитальном жилом строении.

Узаконено право получения прописки в дачном доме, который относится к дачному поселку или садоводческому товариществу, однако реализация права получить прописку в доме, расположенном на участке под КФХ, существенно затруднена.

Ситуация обстоит следующим образом:

законодательство РФ не содержит определенных критериев, по которым можно установить, является ли возведенная постройка жилым помещением, рассчитанным на постоянное проживание;
доказать законность возведенной постройки, возможность постоянно проживать и прописаться в ней можно исключительно через суд. При этом потребуется экспертное заключение. Однако эксперты в силу отсутствия законодательного регулирования выносят заключение исключительно на основании собственных суждений. В таком случае суд назначает новые или повторные экспертизы, процесс затягивается.

Запомните! Прописаться в доме, построенном на участке под КФХ, можно только после совершения ряда действий:

регистрации права собственности на дом (согласно предварительному разрешению);
получение техпаспорта в БТИ.

Чем грозит незаконное возведение дома на земле сельхозназначения

Возведение домов на участках, целью использования которых является ведение сельского хозяйства, может повлечь ряд негативных последствий:

постройка не будет узаконена;
возникнет обязанность по уплате штрафа;
будет вынесено судебное решение о сносе строения, если в результате строительства был причинен вред окружающей среде и т. д.

По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений - навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. "У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения. Разумеется, при определенных ограничениях - как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами", - подчеркнул глава правительства. "На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства", - конкретизирует для "Российской газеты" инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.

Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома. Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня. Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.

Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.

Исключительный случай - прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.

Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? "Однозначно такого не будет, - уверена Яна Григоренко. - Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе. И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина".

Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?

"Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, - рассуждает юрист. - Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал".

Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.

Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель. "Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.), - поясняет Григоренко. - К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования".

Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов - при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.

ВТБ 24