За период с 2010 по 2016 год количество сделок с недвижимостью, признанных недействительными, выросло на 40%. В большинстве случаев оспаривания договоров купли-продажи, дарения, аренды фигурировала недееспособность одной из сторон. Как обезопасить себя от риска остаться без денег и имущества, планируя осуществить какую-либо операцию с недвижимостью? Ответ однозначный: провести медицинское освидетельствование контрагента на сделке. Ниже мы осветим подробности этой процедуры: когда она необходима, как ее инициировать, регламент проведения, сроки, стоимость, и другие нюансы. Как говорится, если ты проинформирован – значит, защищен.

Признание сделки недействительной: кто в группе риска?

Как прописано в ст.166 ГК РФ, недееспособность одной из сторон сделки (в нашем случае с недвижимостью) является причиной для признания ее недействительной/ничтожной. Решения такие принимает исключительно суд, по заявлению заинтересованного лица. После признания сделки недействительной, аннулируются все права и обязанности сторон, в ней участвовавших.

Другими словами, если вы купили квартиру у человека, который будет впоследствии признан судом недееспособным, а сделка недействительной (по его инициативе или инициативе родственников), вам придется вернуть недвижимое имущество хозяину. Хорошо, если вы получите назад сумму, уплаченную за несостоявшееся приобретение, в полном объеме, хотя определенные потери в любом случае будут (траты на услуги риэлтора, налоги, оформление в собственность и т.п.). Хуже – если часть денег будет уже потрачена. И совсем плохо, если решением суда вам останется лишь надеяться на усердие судебных исполнителей по «выбиванию» долга у продавца.

По аналогии можно привести пример с арендой, дарением, покупкой доли, комнаты в жилом объекте – с любой операцией по отчуждению недвижимости. Результат один: если она будет признана недействительной в связи с недееспособностью одного из участников, пострадает та сторона, которая понесла финансовые расходы, и не получила ожидаемого взамен.

Кто может быть признан недееспособным?

Недееспособными считаются лица, неспособные в силу своего возраста, состояния здоровья приобретать и осуществлять гражданские права, отдавать отчет в собственных действиях, осознавать их последствия. В нашем случае речь идет о полной недееспособности граждан с психическими, неврологическими заболеваниями, врожденными или приобретенными с возрастом, и ограниченной дееспособности лиц, страдающих наркотической, алкогольной зависимостью.

Чтобы не подвергать себя риску «связаться» именно с таким субъектом (который на вид может казаться абсолютно нормальным, здоровым человеком, например, в период ремиссии), крайне важно инициировать его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью.

Если человек отказывается добровольно представить доказательства своей адекватности, «сделкоспособности», это должно вас насторожить. Так же, как и другие «звоночки» в его поведении, если они наблюдаются:

странности во внешнем виде;
повышенная эмоциональность;
ответы «невпопад» на стандартные вопросы;
дезориентация;
нелогичность действий.

Старики, люди преклонного возраста также должны вызвать опасливость в ходе заключения сделок с ними. Часто, ввиду возрастных изменений, их психическое состояние находится под вопросом. Дать четкий ответ на который сможет только специализированная медицинская экспертиза.

Как инициировать медицинское освидетельствование перед сделкой?

Иметь гарантию того, что совершенная сделка не будет в дальнейшем оспорена – забота, в первую очередь, самого покупателя. Не стоит безоглядно полагаться на риэлторов, нотариуса, что они проверят дееспособность продавца должным образом, как раз накануне операции. Сделать это лучше самому.

Имейте в виду, что справки из психоневрологического, наркологического диспансеров о том, что данное физическое лицо не состоит на учете и не обращалось за помощью, не подходят в качестве неопровержимого аргумента. Столь обобщающие документы ни о чем, по большому счету, не говорят. Изменения в психическом здоровье человека могли наступить в любой момент, и быть никак не «запротоколированы» в соответствующих учреждениях.

Поэтому важно провести медицинское освидетельствование на самой сделке, или непосредственно перед ней. Согласно ст.22 ФЗ №323, получить сведения о состоянии своего здоровья имеет право каждый гражданин России. Понятно, что человек, который будет проходить экспертизу, должен дать на нее согласие. Пригласить же специалистов, которые будут проводить освидетельствование, оплатить процедуру (о ее стоимости мы напишем ниже) может и заинтересованное в результате лицо, то есть покупатель.

Кто и как проводит медицинское освидетельствование

Начнем с того, что проводить освидетельствование на дееспособность могут только медики-эксперты, специалисты в области судебной психиатрии, неврологии, наркологии, имеющие на это лицензию государственного образца. Допускается привлечение как работников медицинских организаций, так и индивидуальных предпринимателей. После освидетельствования участника сделки врач составит обоснованное заключение о том, способен ли он принимать ответственные решения в момент подписания договора, отдает ли себе отчет в совершаемых действиях.

Данная бумага, в случае чего, будет иметь законную юридическую силу, сможет использоваться как доказательство в суде. Кроме того, и эксперт, проводящий процедуру, при необходимости, будет фигурировать в качестве свидетеля. В 99,9% этого достаточно, чтобы свершившаяся сделка, при попытках ее оспаривания, была признана судом действительной и состоявшейся.

Вызывать специалиста следует заблаговременно, за час-полтора до подписания договора. Перед тем, как проверить психическое состояние человека, эксперт обязан предоставить копии лицензии, сертификатов, подтверждающих правомерность его полномочий, разъяснить проверяемому суть процедуры, исходя из закона РФ N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". После получения его письменного согласия на прохождение освидетельствования, врач начнет экспертизу.

Процесс должен проходить в спокойном, уединенном месте, без свидетелей. На «интервью» одного человека уходит, как правило, около 40 минут. Эксперт задаст тестируемому заранее подготовленные вопросы, произведет проверку на содержание в его организме алкоголя, наркотиков. Заключение, составленное на специальном бланке, с подписью и печатью врача, приложенными копиями его сертификатов, лицензии, передается освидетельствованному лицу. Стоимость процедуры в Москве составляет порядка 15-20 тысяч рублей, за медицинское освидетельствование 1 человека (октябрь 2016 года).

Если в ходе освидетельствования были выявлены нарушения психического состояния, вменяемости опрашиваемого, от сделки лучше всего отказаться. Либо же, если вы намерены приобрести именно это жилье и никакое другое, организовать официальное признание его владельца недееспособным/ограниченно дееспособным, с последующим назначением судом опекуна. С ним вы и будете вести дальнейший диалог по поводу покупки недвижимости. Эти сложности значительно увеличат сроки проведения сделки, да и нужны ли они вам, со всеми своими рисками?

Повышенное внимание: доверенность, ипотека

Когда дело касается приобретения квартиры по доверенности, в ипотеку, требуется проявить повышенную бдительность насчет дееспособности продавца. В первом случае, при совершении сделки с доверенным лицом, крайне важно убедиться, что оформление доверенности происходило с медицинским освидетельствованием собственника жилплощади. В противном случае, вам необходимо провести его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью, даже (особенно!) если хозяин квартиры «труднодоступен» – временно отсутствует, лежит в больнице и т.п. Продажа недвижимости по доверенности – один из самых «неблагонадежных» вариантов, предполагающий массу возможностей для мошенничества, в том числе и на почве недееспособности владельца.

Что касается ипотеки, то здесь все еще серьезнее. Если вдруг вас угораздит купить квартиру с привлечением средств банка у лица, которое впоследствии пожелает аннулировать сделку на основании своей психической недееспособности (или это сделают его родственники, даже спустя несколько лет после подписания договора купли-продажи, «черные риэлторы»), вы и жилье потеряете, и выплаты будете обязаны производить еще долго. А вернуть деньги, перечисленные банком продавцу – практически нереально.

Несмотря на то, что работники банков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости обязаны контролировать юридическую чистоту операций, на деле проверка способности сторон сделки понимать и осознавать свои поступки происходит далеко не всегда. Титульное страхование, непременное при оформлении ипотеки, в подобных ситуациях (признание судом сделки недействительной) тоже не спасет. Если страховой компании не были представлены правоустанавливающие и иные документы, касающиеся операции, в полном объеме (сюда входит и заключение о дееспособности сторон), она откажет пострадавшему в компенсации при утрате права собственности на недвижимое имущество.

Все эти риски должен обязательно учитывать, в первую очередь, сам покупатель/ заемщик, не полагаясь на проверку чистоты сделки банком или риэлторами. Именно поэтому проведение медицинского освидетельствования на сделке с недвижимостью – необходимая мера. Не пренебрегайте своей безопасностью!

Документы, потребные для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая - это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь - сделку не зарегистрируют. Вторая группа - документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров.

От чего защищаемся?
В Гражданском кодексе (а именно он, напомним, является главным документом, регламентирующим правила поведения на рынке недвижимости) имеется глава 9 «Сделки», а в ней - §2 «Недействительность сделок». Внутри - статьи, названия которых говорят сами за себя:

Ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»;
- Ст. 176 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности»;
- Ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
- Ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения».

Зная нравы на рынке недвижимости и масштаб сумм, обращающихся на нем, нетрудно догадаться, что эти статьи превратились в прекрасные лазейки для злоумышленников. Продаем квартиру, тратим денежки, а потом требуем у покупателя вернуть недвижимость назад, мотивируя тем, что в момент купли-продажи мы не понимали, что делаем. Сильным аргументом для нечистоплотного продавца оказывался факт, что он состоит на учете в НД или ПНД. Логичной мерой защиты стало требование представить справку, что продавец не состоит на таком учете.

Является ли подобная защита стопроцентной? Разумеется, нет. Недееспособным (и ограниченно дееспособным) человека может признать только суд - карточка учета в соответствующем диспансере вообще, строго говоря, не имеет к этому никакого отношения. Однако сведения об отсутствии такого учета значительно повышают защищенность покупателя. Даже на уровне простого вопроса, который можно задать «потерпевшему» в суде: что же вы, почтенный, уверяете, что не понимали значения своих действий, но при этом оказались достаточно разумны, чтобы посетить соответствующие диспансеры и получить справки?!

«В перечень документов, определенных законодательством для рынка недвижимости, данные справки не входят, - пояснил журналу Metrinfo.Ru Юрий Куваев, руководитель отдела городской недвижимости Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость». - Однако требование предоставить их является абсолютно адекватным и резонным. Это инициатива здравого смысла, продиктованная желанием покупателя минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры». «Необходимость проверки собственника недвижимого имущества на предмет наличия учета в ПНД и НД диктуется многолетней практикой работы риэлторов и судебной практики по оспариванию сделок на основании ст. 177 ГК», - вторит Кирилл Политов, руководитель департамента городской недвижимости агентства «Кредит Макс».

Лес рубят - щепки летят…
Как оно частенько бывает, защитные меры иногда срабатывают избыточно. Любой человек, имеющий учет в ПНД, воспринимается на рынке как потенциально опасный. Хотя появление этого учета может объясняться самыми разными причинами. Автор лично знаком с человеком, у которого в школьные годы что-то очень кружилась голова, и заботливая мама стала водить его по врачам. Завела среди прочих к психоневрологу (видимо, не совсем понимая, что же это за специалист) - и в итоге появилась карточка учета в соответствующем диспансере… Теперь вопрос: что ему делать с случае желания продать квартиру?

Ответы экспертов, к сожалению, не порадовали. С одной стороны, все признали, что такой учет (да еще и на подобном основании) - это не повод ограничивать в дееспособности, тем более что официально это сделать может, как мы помним, только суд. С другой - на прямой вопрос: «стали бы вы покупать квартиру у такого продавца?» риэлторы либо стыдливо опускали глаза, либо честно признавались, что поискали бы другую квартиру. Вывод: учетная карточка в ПНД - лишняя морока для добросовестного человека, и чтобы продать квартиру, ему придется приложить дополнительные усилия, доказывая, что он не верблюд. Например, пройти перед сделкой специальное обследование - да и то при условии, что сторона покупателя этим удовлетворится.

Мы не требуем, мы просим…
У кого следует попросить подобные справки? Ответы специалистов сводились к тому, что у всех: риэлторы не намерены как-то предварительно оценивать будущих участников сделки на предмет того, стоит или не стоит отправлять их НД и ПНД. «Грамотный риэлтор не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек, - отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). - Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств».

«Справку у продавца наши риэлторы просят практически всегда», - соглашается Луиза Каширская, генеральный директор агентства «Горжилсервис», член Гильдии риэлторов Москвы. Иногда, добавляет эксперт, этого требует покупатель.

Здесь, правда, коренится одна проблема: подавляющее большинство продавцов «вторички» - непрофессионалы. Свою квартиру они продают в первый раз в жизни и, естественно, не знают о принятых на рынке правилах. Услышав о необходимости справок, да еще из столь одиозных заведений, многие, что называется, «встают на дыбы»: «Вы что меня, психом считаете?!». Поэтому запрашивать необходимые документы следует, соблюдая определенную деликатность. «Требовать - это как-то жестко, - комментирует ситуацию Кирилл Политов («Кредит Макс»). - Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта».

С другой стороны, хоть и «просят», но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и «вскипев» сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает («раз надо - значит надо») и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а продавец свою непреклонную позицию не меняет - тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он «не состоит», и не дадут.

Есть тут еще одна «тонкость», на которую обращает внимание Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер», - сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту «продают» справки по 2000 рублей и даже дешевле. Эксперт советует привлекать к сделке риэлтора, который может сделать запрос через милицию.

Нотариус и медэксперт: не альтернатива, а дополнение
В принципе, покупателю квартиры доступны еще два способа упрочить свои позиции в будущем (гипотетическом) суде на мотив «а был ли продавец вменяем?». Первый - заключать куплю-продажу нотариально. По закону, нотариус обязан убедиться в дееспособности участников сделки - соответствующая запись всегда делается в конце нотариально заверенного договора. Но тут выяснились и печальные обстоятельства. «С одной стороны нотариус как участник сделки действительно несет ответственность за свою деятельность, - отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). - С другой - наше законодательство, увы, выстроено таким образом, что весьма проблематично будет взыскать деньги с такого нотариуса, если сделка дойдет до судебного разбирательства. По крайней мере, я с такими случаями не знаком». Добавим от себя, что нотариальное оформление сделки обходится в разы дороже, чем безнотариальное, и по этой причине не менее 90% участников выбирают последнее (т.н. «простая письменная форма»).

Второй способ - привлечь медицинских экспертов прямо на сделку. С некоторых точек зрения он идеален: например, недобросовестный продавец не сможет, получив все положенные справки, выпить водки непосредственно перед заключением договора (или даже сразу после), а потом отправиться на медобследование, заявляя, что подписывал бумаги он выпимши и не понимал, что же в этих бумагах. Медэксперт на сделке освидетельствует, что в данную секунду человек трезв и вменяем.

Но есть и проблема - ангажированность такого эксперта. На суде наверняка можно будет поставить вопрос о том, что поскольку данное медицинское светило приглашалось покупателем (или представляющим его интересы агентством недвижимости), то доверять выводам данного врача не стоит. Кроме того, есть психические заболевания, которые не всегда проявляются - дело тут не в квалификации врача, а в том, что в определенные периоды времени они в принципе не видны. «Всегда существует опасность, что болезнь проявится со временем и свершившаяся сделка будет оспорена», - говорит по этому поводу Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».

…Вывод, в общем, простой: и нотариус, и медэксперт - это дополнительные меры защиты. И применять их нужно не вместО, а вместЕ с получением справок из НД и ПНД.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Обсуждаемые нами справки, к сожалению, не дают 100-процентной гарантии. Но, положа руку на сердце, это можно сказать обо всем на нашем рынке и всех бумагах на нем. Прецеденты, когда квартир лишались люди, имевшие, казалось бы, совершенно безупречные документы, известны. Означает ли это, что справки из НД и ПНД не нужно брать? Разумеется, нет. Они существенно снижают вероятность неприятностей с квартирой. Одного этого довода вполне достаточно, чтобы требовать такие документы на всех сделках.

Юрист по недвижимости для сопровождения сделок купли-продажи квартир, земель, коттеджей

Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью "под ключ"

Задайте вопрос адвокату!

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

При сделке с недвижимостью играет очень важную роль. Недееспособный продавец квартиры не вправе совершать . Если всё-таки сделка купли-продажи произошла, а потом выяснилось что продавец был недееспособен, сделка будет признана недействительной.

Подразумевает, что этот гражданин свободно действуют и реализует свои права в соответствии с законом. Дееспособность продавца также означает, что он понимает значение своих действий и последствия своих поступков.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Горячая линия бесплатных консультаций независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Означает что он может продавать квартиру и несёт ответственность за сделку, подписав условия договора купли-продажи квартиры.

Дееспособного продавца можно призвать к ответственности, а недееспособного - нет.

Гражданин Российской Федерации может быть признан недееспособным только по решению судебного органа. Суд признает человека недееспособным если у него имеется психическое расстройство и он не способен понимать значение своих поступков. Суд признает гражданина недееспособным и устанавливает опеку над ним. Опекун выбирается из числа близких и родных. При этом опекун – полноправный представитель недееспособного гражданина, имеет право совершать от его имени сделки, подписывать документы.

Кроме того интересы недееспособного продавца квартиры представляют органы опеки попечительства. Любые сделки купли-продажи недвижимости, собственником которой является недееспособный гражданин, должны разрешаться только с письменного разрешения органов опеки.

Как подтвердить дееспособность продавца квартиры?

Доказывается предоставлением справки из наркологического диспансера (НД), психоневрологического диспансера (ПНД). Справка доказывает дееспособность гражданина.

Справка из наркологического диспансера свидетельствует, что продавец квартиры не числится на учёте наркологическом диспансере. Если в справке указано, что продавец квартира на учёте в НД, это сразу свидетельствует о том, что возможно, дееспособность продавца квартиры под вопросом .

Справка из психоневрологического диспансера выдается по месту жительства продавца квартиры. Там также должно быть указано что гражданин не числится у них на учёте. Если в справке указано, что гражданин на учёте в ПНД, возможно он недееспособен.

Автоматически не означает, что продавец квартиры, который числится на учёте в НД или в ПНД, недееспособен. Вопросы недееспособности может решить только суд. Но безопасность сделки купли-продажи каким продавцом, явно имеет большие риски.

Даже если на момент заключения сделки с недвижимостью дееспособность продавца квартиры доказывалась тем, что решение суда о его недееспособности нет, последствия суд может признать продавца недееспособным. А другой суд на основании недееспособности продавца может признать сделку купли-продажи недействительной.

Бывает, что после покупки жилья выясняется: продавец был недееспособен, поэтому не отдавал отчета своим действиям при продаже. В итоге сделку признают недействительной, а горе-покупателю приходится возвращать свои деньги. Как избежать такой ситуации? Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра - орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца. Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо - ограниченно дееспособным» по запросу. И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях - в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.

Без права на продажу

Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд - при наличии психиатрической экспертизы. Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун. Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина - с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ). То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность - это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства. Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками - в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.

Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ - ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.

Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить - по заявлению опекуна, попечителя. Ст.177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее. Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты. Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего - перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях. В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля - нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать. Единственное исключение из этого правила - пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года - с момента начала исполнения такой сделки, либо - даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.

Проверка на вменяемость

Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения.

Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.

Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста - нотариуса. На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя. Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий. Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса.

Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом - из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения - потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.

Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом - это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам.

Как проверить Продавца объекта недвижимости на дееспособность?

В предыдущей инструкции мы говорили, что при общении с Продавцами из групп риска необходимо, чтобы он предоставил вам справки из ПНД и НД. В этой статье я более подробно расскажу о других способах проверки собственника на дееспособность.

1. Личное общение и знакомство с ближайшим окружением.

Понять, насколько адекватен человек, можно в процессе непосредственного общения. Думаю, что вы тоже согласитесь, что уже при первом контакте при наличии выраженного психического расстройства легко сделать вывод, что наш Продавец явно нездоров. А это повод для того, чтобы суд признал его недееспособным.
Чтобы не оставаться только при своем мнении относительно адекватности собственника, обязательно нужно пообщаться с его соседями, знакомыми, представителями ЖЭУ, участковым. Совсем не лишним будет заглянуть и на его странички в соцсетях. Если у него есть странности или заметные отклонения от нормы, то это может обернуться для вас неприятными последствиями.

2. Косвенные свидетельства здоровья Продавца.

При покупке квартиры вы сталкиваетесь с существенными рисками, поэтому не следует пренебрегать даже такими мелочами, как сведения, что собственник недавно проходил медицинскую комиссию на автомобильные права, вождение судна или на получение оружия, а также информация о том, получил ли он эти документы. Для вас это гарантия того, что он официально освидетельствован на предмет психического здоровья.

3. Заверяем сделку у Нотариуса.

Этот пункт необходим в обязательном порядке, даже если первые два вы не сможете выполнить. При заверении договора купли-продажи юрист должен удостовериться в том, что на момент его заключения обе стороны дееспособны и вменяемы. Так как нотариус несет юридическую и материальную ответственность за свою деятельность, то не в его интересах упускать из внимания факт неадекватности одной из сторон. При необходимости, помимо справок из ПНД И НД, которые вы принесете, он уже в самостоятельном порядке может запросить нужную ему информацию в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП).

4. Официальное медицинское освидетельствование.

Если есть реальные подозрения, что заключая сделку с этим Продавцом, вы подвергаете себя риску из-за его возможной неадекватности, то у вас есть серьезные основания для приглашения медицинского работника. Медик оценит состояние Продавца и выдаст письменное официальное свидетельство о его способности нести ответственность за свои решения и поступки. Освидетельствование проводится в день заключения договора. К слову, это распространенная практика, если собственник недвижимости – очень пожилой человек.

Отказаться или не отказаться от сделки?

Даже если нам очень нравится квартира, но Продавец ведет себя странно и при этом категорически отказывается проходить освидетельствование, мой совет – не рискуйте, откажитесь от сделки.
Что понимать под странным поведением?
· Если человек одет явно не в соответствии ситуации (например, женское платье на мужчине или костюмированный образ);
· совершает странные действия (гоняет духов, читает заклинания);
· говорит о том, «что его прослушивают день и ночь, и он установил отражатели».
Проявления могут быть разные, но обычно они явные.

Однако существуют другие ситуации, когда даже при очевидной странности Продавца сделка для вас возможна. А именно при наличии официальных документов об ограничении его прав самостоятельно совершать юридические действия (свидетельство об ограничении дееспособности или полной недееспособности гражданина).

Для покупки в обоих случаях вы должны получить согласие не только собственника недвижимости, но также его законного представителя. Кроме того, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В первом случае подпись в документах Продавец будет ставить сам с подтверждением опекуна, во втором подпись ставит официальный опекун.
Итак, мы рассмотрели ситуацию, как можно себя обезопасить себя при совершении сделки с недееспособным гражданином. В следующей инструкции я расскажу вам, какие риски вас ждут при покупке квартиры у доверенного лица, а не лично у собственника.

Берегите себя при совершении сделок с недвижимостью!
С уважением, ваша Светлана Орленко.

Банки