Определить, нужен ли фундаменту ремонт, можно, бросив на него лишь один взгляд. На то, что дни основания дома уже сочтены, указывают перекос здания, трещины на стенах и оседание дома. Застраховать постройку от подобных деформаций невозможно, ведь со временем материалы фундамента разрушаются. Поэтому однажды приходит час, когда владельцам деревянного дома приходится решать, какой делать ремонт - частичный или полный.

Условия проведения частичного и капитального ремонта

Для того чтобы выяснить степень повреждения фундамента и определить необходимые меры по его восстановлению, нужно внимательно изучить текущее состояние основания и выявить характерные дефекты, которые могут повлиять на прочность и целостность здания или его отдельных элементов.

Если на фундаменте появились трещины, значит нужно задуматься о необходимости его ремонта

Фундамент восстанавливают фрагментарно, если он опустился ниже, но не начал разрушаться. К полному ремонту прибегают при выявлении трещин и иных повреждений.

Решение о том, на какое основание заменить совершенно испорченную конструкцию, принимают, учитывая тип почвы, рельеф местности и тип изначально созданного фундамента.

Если фундамент дома ушёл в землю, его пора ремонтировать

С ленточным основанием нередко поступают следующим образом: разрушенные зоны демонтируют и конструкцию по всему периметру усиливают. В случае серьёзного разрушения ленты фундамента решаются на его полную замену.

При серьёзных дефектах ленточного основания дома имеет смысл задуматься о его полной замене

Ремонт столбчатого основания почти всегда выполняется полностью: все старые опоры здания заменяют новыми. Для этого дом поднимают на высоту столбов при помощи домкратов. Новые надёжные опоры закрепляют на усиленных бетонных «подушках».

Столбчатый фундамент чаще всего полностью заменяют на новый

Фундамент из древесины, которую уже успел немного испортить грибок, обычно заменяют на ленточную или столбчатую конструкцию. Для этого постройку поднимают на определённый уровень и подставляют под неё бетонные блоки или кирпичи.

Усиление фундамента дома из древесины

Выполняя ремонт фундамента, имеет смысл сразу же произвести его усиление. Делать это можно в том случае, если вы уверены в стабильности грунта, который находится ниже уровня закладки основания вашего дома. Усиление конструкции под зданием может потребоваться и в том случае, когда в доме планируется сделать ещё один этаж, но есть подозрение, что установленное ранее основание не выдержит увеличившейся нагрузки.

Усилить фундамент можно двумя способами в зависимости от нагрузки, которую ему предстоит выдерживать

Инструкция по укреплению ленточной конструкции

Чтобы фундамент стал более прочным, выполняют следующие работы:

По периметру основания выкапывают траншею. Яма должна быть широкой, иначе работать будет неудобно. Кроме того, надо принять во внимание, что новый фундамент станет мощнее.
С выкопанного фундамента счищают грунт. Для этого пользуются щёткой по металлу.
Траншея должна иметь достаточную ширину, чтобы в ней было удобно работать
В старом основании сверлом проделывают отверстия. Важно, чтобы их диаметр превышал толщину приобретённых арматурных прутьев не более, чем на 1 мм. В этом случае металлические элементы будут установлены надёжно и без зазоров.
В высверленные отверстия при помощи молотка вставляются прутья арматуры. Они помогут связать новое основание со старым.
В просверленные отверстия забиваются арматурные прутья, к которым крепится вертикальная решетка
К забитым прутьям приваривают очередные металлические элементы, формируя армированный пояс. Арматуру лучше спаивать с уже установленными прутьями только в нескольких местах. По большей части разумнее обвязывать элементы из металла проволокой, чтобы избежать деформации арматурного пояса во время заливки и затвердения бетона.
Арматурный каркас прочно свяжет старый фундамент с усиливающей конструкцией из бетона
Устанавливают опалубку и заполняют её бетоном. Дождавшись затвердения раствора, конструкцию из досок демонтируют. Несколько дней новый фундамент не трогают, чтобы он ещё более упрочнился.
Вокруг арматурного каркаса устанавливают опалубку и заливают в нее бетон. После затвердевания усиливающего слоя опалубку снимают
Созданное основание покрывают гидроизоляционным материалом. Вокруг фундамента создают асфальтовую полосу под наклоном.

Благодаря усилению вес деревянной постройки распределяется по большей площади. Этот способ позволяет остановить проседание и разрушение дома.

Видео: как укрепить ленточный фундамент

Замена основания под зданием из древесины

Способ замены основания зависит от его типа.

Замена ленточного фундамента

Капитальный ремонт основания в виде ленты выполняется поэтапно:

В целях уменьшения давления на основание из дома убирают мебель, полы демонтируют, а печь разбирают. Демонтажу не подвергают только отопительное оборудование, стоящее на отдельной бетонной площадке.
Строение немного приподнимают. Если дом имеет малые размеры, то его уровень по отношению к грунту изменяют с помощью своеобразного рычага для поднятия тяжестей - бруса размером 8х8 см, заведённого под угол постройки. Опорой для него послужит полено. Для тяжёлой постройки лучше выбрать пиломатериал потолще. Деревянное строение поднимают, оказывая давление на брус.
Дом поднимают на домкратах и подкладывают под него временные подпорки
Вокруг дома или только в зонах, где требуется поднять деревянное здание, выкапывают траншею.
Под старый фундамент заводят домкрат. Механизмов для поднятия постройки может быть и несколько. Количество домкратов определяется их грузоподъёмностью и весом дома. Механизмы можно устанавливать только в зоны, где нет повреждений.
С помощью домкрата дом не спеша поднимают на нужный уровень. Важно, чтобы возвышался над поверхностью земли равномерно. Поскольку существует риск неудачной установки домкрата, желательно подстраховаться - завести между строением и подушкой основания деревянные клинья.
Дом поднимается равномерно на нескольких домкратах. Для страховки под несущие балки подкладываются деревянные бруски
Нижний венец поднятого деревянного строения стягивают стальным обручем или забивают прочными досками. Такой приём защитит от повреждения перегруженные нижние брусья дома.
Дом до самой поверхности земли освобождают от бывшего фундамента. Если вы не готовы сильно тратиться на ремонт основания, то можно разобрать конструкцию частично - удалить лишь разрушенные участки.
Для разрушения старого фундамента используют перфоратор
Под реконструируемым основанием дома делают подушку из песчано-цементной смеси. По углам строения расставляют опоры из бетона или кирпичей. Вместо них можно воспользоваться сваями. Благодаря установке опор, размер которых должен соответствовать высоте сооружаемого основания, в будущем основание сможет выдержать увеличенное давление.
Сооружают арматурный пояс, необходимый для усиления основания. Элементы металлической конструкции соединяют не сваркой, а проволокой.
Из досок сколачивают опалубку. Готовое сооружение заполняют бетонным раствором.
Опалубка с армирующим каркасом внутри усиливается боковыми подпорками и заливается бетоном
Через 3 дня бетон затвердевает, поэтому опалубку убирают, но дальнейшие работы пока не проводят, дожидаясь упрочнения фундамента.
Спустя несколько дней после демонтажа опалубки новое основание застилают гидроизоляционным полотном, например, рубероидом.
Через несколько дней после снятия опалубки фундамент закрывают гидроизоляционным материалом
Дом опускают, действуя так же неспешно, как и во время поднятия постройки. Лицевую сторону основания покрывают гидроизоляционными и облицовочными материалами. Вокруг дома делают отмостку, которая не позволит дождевой воде просочиться в основание.

Видео: как отремонтировать ленточное бетонное основание

Ремонт опорных столбов

Чтобы заменить столбчатый фундамент, действуют следующим образом:

При необходимости заменить всего несколько столбов действуют иначе: в зоне их расположения делают подкопы, в них погружают и заливают бетоном трубы. Старые опоры демонтируют после затвердения раствора.

Видео: замена столбчатого фундамента своими руками

Преобразование фундамента из бута или кирпича в монолит

Поскольку кирпичный фундамент отличается повышенной хрупкостью, его целесообразнее заменить бетонным основанием.

Чтобы на месте кирпичного или бутового основания возвести бетонный фундамент, выполняют следующие действия:

Видео: ремонт кирпичного фундамента

Ремонт фундамента деревянного дома своими руками

Деревянный фундамент в основном делается из сосны или лиственницы. Конструкция из древесины всегда требует полной замены, так как со временем она целиком покрывается грибком и гниёт. Замену старых элементов такого основания на новые осуществляют следующим образом:

Повреждённый фундамент обветшавшего деревянного дома можно привести в порядок. Для этого необходимо получить необходимые знания и выбрать технологию ремонта или замены. Реконструкцию основания дома можно выполнить и своими руками, если есть желание и хотя бы небольшой опыт производства строительных работ.

Дома - задача не из лёгких даже в случае если участок земли, отведённый под строительство свободен, или если на земельном наделе имеются уже строительные объекты, которые хозяину не нужные. В этом случае строительство дома усложняется необходимостью разрешения юридических вопросов, и преодолением с технической стороны целого ряда преград.

Достаточно часто встречается ситуация когда вместо старого дома или коттеджа возникает необходимость возвести новый. В частности, домом с участком можно в наследство получить, и можно столкнуться с разрешением проблемы – остаться в старом доме с печным отоплением либо построить новый дом со всеми присущими строительству современному атрибутами цивилизации – водопроводом, полноценной системой отопления и газом.

Ежели старый дом в представления о комфортном идеальном жилье не вписывается, разумнее было бы заняться вопросом возведения нового. Однако тут же перед застройщиком возникает ряд вопросов - стоит реконструировать или лучше сносить? Существует ли возможность оставить старый фундамент? Требуется ли в таком случае разрешение на снос? Как произвести с БТИ согласование нового строения?

Прежде всего, перед возведением нового дома необходимо разобраться с состоянием фундамента старой постройки, для экспертизы которого нужно пригласить специалистов. Оценка старого фундамента осуществляется по нескольким параметрам - оптимально выдерживаемым нагрузкам, соответствию параметров запланированного дома, свойствам грунта, техническому состоянию уже существующего фундамента. Монолитно-железобетонный качественный фундамент, даже в случае если его срок эксплуатации превышает тридцать лет, не требует в большинстве случаев реконструкции и является пригодным для строительства нового дома.

Тем не менее, зачастую дома, которые были построены тридцать лет назад, находятся на ветхих фундаментах. По сводкам экспертов, строительство домов в тот период осуществлялось преимущественно типовыми методами, которые далеки от современных. Плюс ко всему, высококачественный бетон являлся дефицитным и большая часть технологий малоэтажного строительства не соблюдалась. Грамотному специалисту, чтобы сказать наверняка, будет фундамент старого дома «жить» или нет, необходимо провести его минимальное исследование.

Разумеется, услуги этого специалиста будущему застройщику обойдутся в определенную сумму, однако при удачном результате застройщик сможет сэкономить на возведении нового фундамента.

Если принято решение о строительстве нового дома на месте старого, необходимо обязательно осуществить проверку документации на землю. Если даже планируется строить дом на том же месте, есть вероятность получить с законом проблемы, ведь земельные участки и дома, построенные или приобретённые до девяностых годов, зачастую не регистрировались. Как утверждают эксперты, с юридической стороны строить дом на месте старого можно исключительно тогда, когда земля признана собственностью застройщика. Даже в случае, если земля и объект были получены по наследству или подарены, с оформлением участка проблем возникнуть не должно.

По словам специалистов, перед возведением дома многие предпочитают не делать официальное разрешение на снос, и осуществляют снос и строительство под видом реконструкции или капитального ремонта. Причиной этому являются сложные пункты в оформлении некоторых вопросов, которые связаны в частности, с подведенными коммуникациями к старому дому и последующими требованиями коммунальных служб для их переподключения.

Оформить строительство дома на месте старого как «капитальный ремонт » или «реконструкцию» можно, однако при этом необходимо поэтапно и крайне внимательно разобраться с поставленными задачами. Понятия целесообразно подменить лишь в строго ограниченных рамках, без превышения параметров разрешенного строительства установленных законом.

Для большинства застройщиков все требования и указания слишком сложны, потому они полностью сносят старые постройки вместе с фундаментом и строят на этом месте новый дом, оформляя обычное разрешение на строительство.

Оформление сноса - еще один этап, на который необходимо обратить внимание перед подготовкой к строительству. Особенность данной процедуры состоит в том, что для начала следует осуществить фактический снос и только после этого с целью составления акта обращаться в БТИ.

Снос старого дома с технической стороны должен осуществляться следующим образом - строение должно сноситься вплоть до уровня земли, в противоположном случае, снос фундамента может влететь «в копеечку» застройщику. Необходимость демонтажа подземной части возникает исключительно тогда, когда строительство дома будет осуществляться на месте старого.

Присоединяюсь к вам, т. к. сам занялся такой реконструкцией. При реконструкции действительно, говорят, меньше беготни, пока в процессе.
Реконструкция-изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Получить в органе местного самоуправления разрешение на строительство в целях реконструкции объекта ИЖС. Оно выдается по заявления и прилагаемых к нему правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса)
Осуществление подготовки проектной документации при реконструкции объекта ИЖСК не требуется.
После получения разрешения на строительство в целях реконструкции жилого дома от органа местного самоуправлении необходимо обратиться в организацию по технической инвентаризации (например, Федеральное БТИ) по месту нахождения жилого дома с целью проведения его технической инвентаризации, паспортизации и технического учета. (В данную организацию необходимо предоставить правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС).
Для постановки объекта ИЖС на учет с изготовлением технического и кадастрового паспортов на такой объект получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, решение вопроса о завершенности строительством такого объекта относится к компетенции ОТИ, осуществляющей техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет объекта.
По итогам технической инвентаризации реконструированного объекта составляется технический паспорт. По итогам технического учета – выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости, которые позволяют перерегистрировать право собственности на реконструированный им жилой дом на данном земельном участке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Строительство-возведение нового...Значит надо будет получить разрешение на снос старого здания, ликвидировать право собственности на старое (снесенное) строение и потом снова за разрешением на строительство, со всеми вытекающими...
Лично сам обратился в отдел архитектуры с вопросом- реконструкция или строительство,если там проживают ? Я был удивлен ответом-"разрешение на строительство!"
В общем подал пока заявление на градостроительный план, жду.

Чаще всего люди, получившие дом в наследство, получают его уже в таком состоянии, что остается только одно – снести старые стены и возвести на их месте новые. Иногда бывает и такая ситуация: при строительстве дома на неосвоенном участке большая часть денежных средств расходуется на подвод к жилищу всех коммуникаций (вода, электричество, газ) и оформление официальных документов.

Этой проблемы легко избежать, если приобретать участок (или дом под снос) с уже подведенными коммуникациями. К тому же на рынке недвижимости всегда можно натолкнуться на пару-тройку объявлений такого характера (бывает, что люди уже заложили фундамент и провели коммуникации, но потом у них произошла форс-мажорная ситуация, и тогда дом, вернее его «начало», срочно выставили на продажу). Главное, не упустить такую возможность.

Хорошо, когда на место сноса можно подогнать тяжелую технику, но иногда такой возможности нет. В таких случаях приходится производить снос вручную. О том, как сделать это правильно, и расскажет небольшое видео пособие

Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Построить дом даже на свободном участке - дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.

Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.

До основанья, а затем

Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.

Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически "умер"», - уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.

Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», - объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».

Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.

Снос или реконструкция?

Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», - говорит Юлия Севериненко.

Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», - предупреждает эксперт.

Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.

Снести, нельзя помиловать!

Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.

Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», - разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», - говорит Юлия Севериненко.

В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.

После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», - советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.

Карты