В середине июля Президент РФ Владимир Путин подписал ряд документов, касающихся осуществления кадастрового учета и регистрации недвижимости. Среди них – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ " ", который начнет действовать с 1 января 2017 года (далее – новый закон о регистрации). Также изменены нормы ГК РФ, касающиеся признания объекта самовольной постройкой (изменения уже вступили в силу 1 сентября). Кроме того, был уточнен порядок регистрации прав на недвижимость без участия правообладателя (по заявлению уполномоченного госоргана) – новые нормы начнут применяться с 1 декабря текущего года. Новые правила имеют как плюсы, так и минусы, рассмотрим их подробнее.

Дважды в одну и ту же реку входить не придется

В настоящее время в России действует фактически двойное регулирование вопросов, относящихся к сфере регистрации недвижимости. Постановка недвижимого имущества на государственный кадастровый учет регламентируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ " " (далее – закон о кадастре), а государственная регистрация прав на недвижимость и обременений осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ " " (далее – действующий закон о регистрации). В связи с этим для того, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок или дом, подлежащий кадастровому учету, заявители вынуждены готовить два пакета документов, обращаться в две разные организации – кадастровую палату и территориальный орган Росреестра, – и участвовать параллельно в двух длительных процедурах. Кроме того, Росреестру приходится поддерживать одновременно сразу два государственных информационных ресурса с информацией об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости, причем содержащиеся в них сведения нередко не совпадают.

О том, кто вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, узнайте из "Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки" . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Новый закон о регистрации объединит в единую цепочку все действия по оформлению недвижимости в рамках единой учетно-регистрационной процедуры – от кадастрового учета до получения документов о праве собственности.

Что написано пером...

Все сведения об объектах недвижимости, правах на них, ограничениях прав и обременениях будут аккумулированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – единый реестр недвижимости). Причем реестр будет вестись исключительно в электронном виде, а сведения, однажды в него попавшие, нельзя будет удалить или изъять ( , ). Таким образом, реестр одновременно станет выполнять и роль архива. Как считают разработчики закона (напомним, соответствующий законопроект был внесен в Госдуму Правительством РФ), создание единого государственного информационного ресурса позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод государственных услуг преимущественно в электронный вид.

Расширение электронного взаимодействия органов власти создаст условия для сокращения сроков регистрации прав. К слову, в последний день прошлого года были сокращены сроки оформления сделок с недвижимым имуществом. Так, до 31 декабря 2014 года на регистрацию и постановку недвижимости на кадастровый учет отводилось по 18 календарных дней, а если документы сдавались через МФЦ, то требовалось на два дня больше. Сегодня регистрация прав и кадастровый учет занимают по 10 рабочих дней соответственно (12 рабочих дней – при подаче документов через МФЦ) ( , ).

По новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (). Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день ( ,).

Государственная регистрация – это не только учет, но и контроль, и… ответственность

В новом законе максимально детализирован перечень обстоятельств, при которых государственный регистратор принимает решение о приостановке регистрации прав и постановки объекта на кадастровый учет. Приостановка регистрационных действий предусмотрена в 51 случае, среди них:

отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости;
противоречие заявленных прав и прав, которые уже зарегистрированы в едином реестре недвижимости;
затягивание сроков при предоставлении документов Росреестру другими ведомствами;
решение суда о недействительности сделки, которая является основанием для регистрации права, и т. д. ().

Оформление прав и осуществление кадастрового учета приостанавливаются до устранения препятствий, но не более чем на три месяца за исключением ряда ситуаций. Так, на срок до одного месяца могут быть приостановлены регистрационные действия в случае задержек при предоставлении необходимых документов Росреестру другими ведомствами. До окончания регистрационных действий по текущей сделке с объектом недвижимости, документы о которой поступили в Росреестр, приостанавливается регистрация последующей сделки с этим же объектом. Спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество также станет препятствием для регистрации до вынесения судебного решения и т. д. (). Если по истечении указанного срока обстоятельства, препятствующие регистрации не были устранены, то государственный регистратор примет решение об отказе в осуществлении кадастрового учета или регистрации прав ().

Кроме того, у правообладателей сохранится возможность запрещать осуществление регистрационных действий в отношении принадлежащей им недвижимости без их личного участия (). Напомним, сегодня владелец имущества может подать в Росреестр соответствующее заявление, о чем в едином реестре недвижимости заносится специальная отметка. Это сделано для того, чтобы никто не смог произвести какие-либо действия в отношении недвижимости против воли ее владельца. Если же все-таки мошенники предпримут такую попытку, то при наличии такой записи регистратор обязан вернуть инициаторам заявление о совершении регистрационных действий без удовлетворения. Однако такая запись не станет препятствием регистрационным действиям, совершаемым на основании вступившего в законную силу решения суда.

Новый закон о регистрации предусматривает аналогичные правила, несколько конкретизируя их, – например, установлен максимальный срок для внесения записи о невозможности совершения регистрационных действий – пять рабочих дней со дня поступления заявления (). Ильяс Вахитов , директор АНО Центр прикладных исследований в области права и бухгалтерского учета "Правовые и бухгалтерские решения", полагает, что такой запрет не является панацеей. К примеру, эта норма не сможет защитить собственников в ситуации, когда злоумышленники при хищении недвижимости завладевают паспортами или получают другие паспорта на имя владельцев недвижимости, – такие случаи уже встречались на практике. Также известны факты, когда для похищения недвижимости мошенники использовали подлинные судебные решения, добавляет эксперт.

Еще одна норма, которая перекочевала из старого закона в новый, дает правообладателю, уже утратившему право на имущество, возможность сделать в едином реестре недвижимости отметку о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости ( , ).

Как полагает Ильяс Вахитов, заключение сделки и регистрация права на недвижимость при наличии в реестре записи о возражении фактически ставит под сомнение добросовестность очередного приобретателя такого имущества, и при определенных обстоятельствах это может повлечь изъятие у него судом приобретенной недвижимости. С другой стороны, незаконно лишившийся имущества владелец имеет возможность принять оперативные меры для защиты своего права еще до принятия судом от него соответствующего иска – как минимум, мошенникам будет труднее перепродать недвижимость, если потенциальный покупатель узнает о такой записи.

Закон о государственной регистрации предусматривает ответственность регистрирующего органа за упущения в работе. Так, наказывать будут за необоснованный отказ в приеме документов, волокиту, технические ошибки в записях единого реестра недвижимости, необоснованный отказ в предоставлении сведений из единого реестра недвижимости и т. д. (). Ущерб, причиненный регистрирующим органом в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей, будет покрыт в полном объеме за счет казны (). При этом предусмотрена возможность взыскания Росреестром выплаченных сумм у непосредственных виновников нарушения, если они есть – кадастрового инженера, органа местного самоуправления и т. д.

Также расширены рамки персональной ответственности должностных лиц – государственных регистраторов прав (). Сегодня лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на имущество, несут ответственность только за причиненный при осуществлении регистрационных действий материальный ущерб (). По новому закону государственные регистраторы прав будут обязаны возмещать убытки, причиненные своими незаконными действиями территориальному органу Росреестра, а если вред был причинен умышленными действиями, то регистраторы обязаны будут возмещать убытки в полном объеме (в том числе упущенную выгоду). Кроме того, наказывать будут за необоснованные отказ в осуществлении и приостановление регистрационных действий, а также за уклонение от выполнения обязанностей (). Однако порядок возмещения причиненных действиями государственных регистраторов убытков, а также пределы такого возмещения в законе не закреплены.

Кроме этого, в законе о государственной регистрации уточнена действующая норма о праве граждан на получение однократной компенсации в случае утраты по не зависящим от них причинам зарегистрированного в едином реестре недвижимости права на единственное жилье (). Максимальный размер такой компенсации составит, как и сейчас, не более 1 млн руб. (). Для получения компенсации пострадавшее лицо должно будет доказать в суде факт невозможности взыскания имущества в связи со смертью должника и отсутствием у него правопреемников или ликвидацией юрлица ().

Однако эта норма начнет действовать только с 1 января 2020 года, в связи с чем возникает вопрос о прекращении практики компенсационных выплат в первые три года действия нового закона. В то же время очевидно, что устанавливая довольно скромный размер компенсации, законодатель побуждает граждан совершать сделки с недвижимостью в нотариальном порядке. Нотариально оформленная сделка не только гарантирует дополнительную юридическую защиту, но и дает право на внушительную компенсацию сторонам в случае непрофессиональных действий нотариусов за счет индивидуальных страховок последних. Сегодня размер страховой выплаты по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении, составляет 2 млн руб. (в сельском поселении – 1,5 млн руб.). А на сумму 5 млн руб. обязаны застраховать свою деятельность нотариусы, удостоверяющие договоры ипотеки ().

МНЕНИЕ

Елена Тихонова, юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры":

"Новый закон не оправдал ожидания экспертов по вопросу обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью, совершаемых с участием физических лиц. Действительно, предложенные в свое время соответствующие поправки в ГК РФ вызвали негативную реакцию общества. Граждане видели в этом только желание нотариусов заработать больше денег. Однако, надо признать, граждане, пользующиеся услугами нотариусов для заверения сделок с недвижимостью даже в случаях, когда законом такая обязанность не предусмотрена, гораздо реже сталкиваются впоследствии с необходимостью доказывать действительность таких сделки в суде, и как следствие, не тратятся на дорогостоящие услуги юристов. Кроме того, нотариальная форма сделки предполагает компенсацию гражданам убытков, причиненных незаконными действиями нотариусов. Поэтому, введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью с участием физлиц было бы положительным моментом не только с точки зрения повышения достоверности сведений в едином реестре недвижимости и сокращения нагрузки на суды, но и с позиции уменьшения затрат на судебные расходы как для граждан, так и для государства".

Несмотря на то, что новый закон несет в себе целый ряд полезных нововведений, эксперты не сошлись во мнении о необходимости его принятия в его нынешнем виде. Как пояснила порталу ГАРАНТ.РУ юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры" , с учетом того, что законодатель посчитал необходимым радикально обновить законодательство, обоснованно было бы предполагать, что закон должен был не просто объединить реестры и несколько упростить процедуру доступа к ним, а коренным образом изменить подход к регистрации недвижимости, а также решить хотя бы некоторые из существующих проблем в этой сфере. В качестве таковых эксперт отмечает недостаточную достоверность данных единого реестра недвижимости, которая влияет, в первую очередь, на исчисление имущественных налогов. Кроме того, по ее мнению, закон не предусматривает расширения доступа нотариусов к данным единого реестра недвижимости. Так, учитывая перевод всех данных о недвижимости в электронный вид, логичным шагом было бы предоставление нотариусам доступа в онлайн-режиме ко всей базе данных единого реестра недвижимости для целей, связанных с проверкой достоверности сведений при заверении сделки. Доступ нотариусов к единому реестру недвижимости, в свою очередь, мог бы способствовать повышению точности сведений, содержащихся в нем, а также защищенности сторон сделок с недвижимостью.

Избушку на курьих ножках зарегистрировать больше не получится

1 сентября вступили в силу поправки в ГК РФ, уточняющие правовой режим самовольной постройки (). Раньше для того, чтобы узаконить "самострой" и оформить на него право собственности, достаточно было доказать в суде, что спорный объект не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью человека. Таким образом, допускалось даже незначительное нарушение градостроительных норм.

владелец постройки должен иметь право на строительство объекта на участке;
постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, определяемых местной администрацией, или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах ().

Таким образом, узаконить "самострой" стало сложнее.

Еще одно новшество заключается в том, что органы местного самоуправления смогут принимать решение о сносе самовольной постройки самостоятельно без решения суда в случае ее возведения на земельном участке, не предоставленном для этих целей, если он расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия), или на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей (). Принимая решение о сносе самовольной постройки, орган местного самоуправления будет определять с учетом характера постройки сроки ее демонтажа, которые не могут превышать один год (). Если же осуществившее незаконную постройку лицо не было установлено, то местные власти смогут организовать снос не ранее чем через два месяца после опубликования соответствующего уведомления на сайте муниципального органа СМИ, в том числе ().

Бесхозную недвижимость учтут

С 1 декабря начнет действовать новый порядок предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав без участия заявителя в тех случаях, когда одной из сторон сделки выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления ( ; далее – Закон № 251-ФЗ). Подобные ситуации возникают, например, при приватизации жилья, заключении договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества и т. д. Так, с 1 декабря в случаях, если право или ограничение (обременение) права на недвижимость возникают на основании акта органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ними, то процедура может проводиться по заявлению органа и без участия лица, в чью пользу осуществляются регистрационные действия. Однако лицо, в отношении которого принят акт либо с которым совершена сделка, также вправе будет представить заявление и необходимые документы по собственной инициативе ().

Также, с 1 декабря закон о кадастре пополнится нормой, обязывающей Росреестр информировать местные власти о "бесхозной" недвижимости. Новые правила будут распространяться на те объекты недвижимости, информация о владельцах которых отсутствует в государственном кадастре недвижимости по истечении пяти лет с даты присвоения этим объектам кадастровых номеров. Эти правила не будут применяться к зданиям и сооружениям, если была проведена госрегистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в них, а также к многоквартирным домам и помещениям, находящимся в них и составляющим общее имущество ().

Регистрация собственности по новому законодательству от 2017 года стала быстрее. Но помимо сокращения сроков произошли и другие изменения. Какие именно — читайте в статье.

Объединенный реестр. Соотношение 221-ФЗ с изменениями на 2017 год и 218-ФЗ

Главное нововведение — создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором содержатся как кадастровые данные на недвижимость, так и сведения о правах, обременениях и запретах. Создан он был путем объединения Госкадастра и Единого реестра прав на недвижимость.

Это означает, что:

Теперь можно одновременно поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право на него. Ранее требовалось сначала ставить объект на учет в кадастровой палате и только потом обращаться в регистрационную палату. Для единовременного проведения этих действий достаточно отметить соответствующий пункт в заявлении на регистрацию.
При совершении сделок с уже учтенным в кадастре имуществом больше не требуется предоставлять кадастровый паспорт (все кадастровые данные видны регистраторам в ЕГРН).

Ведут ЕГРН исключительно Росреестр и его подразделения. Учет осуществляется в электронном виде (ранее реестр и кадастр велись и на бумаге, которая имела приоритет).

И регистрация, и учет недвижимого имущества теперь регулируются единым законом — 218-ФЗ от 13.07.2015 о регистрации недвижимости. В 221-ФЗ от 24.07.2007 — ФЗ о кадастре недвижимости - 2017 год привнес изменения в виде утраты силы в части ведения кадастрового учета. Но деятельность кадастровых инженеров этот закон по-прежнему регулирует.

Новые виды недвижимости, которые можно учесть в кадастре и зарегистрировать

С введениемнового закона о регистрации недвижимости в 2017 году стала возможна самостоятельная регистрация и учет таких объектов, как:

Парковочные места. Ранее учитывалось здание, в котором расположено место, а регистрация сводилась к регистрации доли на это здание. Теперь собственник парковочного места может выделить долю в натуре и обратиться за регистрацией права на это место.
Предприятия (имущественные комплексы). Регистрация предприятия возможна после учета и регистрации прав на все входящие в него объекты.
Единые недвижимые комплексы (совокупность связанных сооружений/зданий с единым назначением). Ранее их невозможно было учесть в кадастре как самостоятельный объект. В то же время закон требовал зарегистрировать их, что без проведения учета невозможно.

Подача заявления по новому закону о регистрации недвижимости

Еще одно новшество — возможность обратиться за регистрацией и/или учетом в любое территориальное отделение Росреестра (либо в любой МФЦ). Теперь регистрация и учет не привязаны к расположению объекта недвижимости. Место жительства заявителя по-прежнему не имеет значения.

До 2017 года кадастровый учет проводился только в случае обращения в кадастровую палату на территории кадастрового округа, в котором располагалось имущество. Регистрация же осуществлялась исключительно по месту нахождения недвижимости в регистрационном округе.

Не знаете свои права?

Заявление можно подать несколькими способами:

Лично (в Росреестр или в МФЦ). Кроме того, есть услуга выездного приема — предоставляется безвозмездно, но только ветеранам и инвалидам ВОВ, а также инвалидам 1 и 2 групп, если такие лица выступают заявителями.
Почтовым отправлением (придется, однако, нотариально удостоверить документы).
В электронной форме (через сайт Росреестра или Портал госуслуг, при условии наличия у заявителя усиленной квалифицированной электронной подписи).

После введениянового закона о регистрации недвижимости 2017года:

были отменены требования к юрлицам предоставлять учредительные документы;
установлен единственный случай отказа в приеме документов — невозможность установить личность заявителя;
уточнены основания для возврата заявления, например, теперь допустимо уплачивать пошлину не сразу, а в течение 5 дней с поступления документов в Росреестр (ранее неуплаченная пошлина влекла незамедлительный возврат документов).

Новые сроки регистрации прав

Регистрация права собственности на недвижимость с 2017 годастала быстрее, как и кадастровый учет. Установлены следующие сроки (в рабочих днях):

7 дней для госрегистрации права;
5 дней для учета в кадастре;
10 дней для регистрации и учета одновременно.

Есть и сокращенный срок — 3 дня при регистрации права на основании нотариальной сделки или свидетельства о праве на наследство.

Ипотеку жилья по-прежнему регистрируют в 5-дневный срок. Ипотеку на другие объекты недвижимости (землю, здания, сооружения и т. д.) зарегистрируют в течение общего срока в 7 дней.

При подаче документов через МФЦ все сроки удлиняются на 2 дня. Кроме того, в случае выбора МФЦ в качестве места получения документов после регистрации придется также подождать 2 дня.

Максимальные сроки приостановления регистрации, напротив, были увеличены:

3 месяца по решению Росреестра (кроме случаев приостановления по основаниям с особым сроком);
6 месяцев по инициативе заявителя; заявить о приостановлении можно только 1 раз.

Ранее эти сроки составляли 1 и 3 месяца соответственно. Сроки приостановления учета не изменились и составляют 3 и 6 месяцев.

Как видно, нововведения имеют положительный характер и направлены в том числе на экономию времени и средств заявителей.

Объекты недвижимого имущества подлежат обязательной технической инвентаризации и техническому учету. Система технической инвентаризации и технического учета формируется в целях осуществления государственного контроля за градостроительной деятельностью, совершенствования планирования развития территорий и поселений, обеспечения органов государственной власти достоверной информацией о среде жизнедеятельности. Законодательные основы деятельности системы технической инвентаризации содержатся в Постановлениях Правительства РФ от 04.12.2000г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» и от 13.10.1997г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Целью технической инвентаризации является описание объекта недвижимости, здания или сооружения, по определенным правилам, позволяющее идентифицировать эти объекты, устранить противоречия между описываемым объектом и другими зданиями и сооружениями. Целью технического учета является построение информационной системы, содержащей сведения обо всех зданиях и сооружениях.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости;

д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Все объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью публично-правовых образований, вне зависимости от стоимости подлежат учету в соответствующем реестре имущества.

Учетом публичного имущества является описание объекта учета с указанием его индивидуальных особенностей, позволяющее однозначно отличить его от других объектов.

При учете имущества, находящегося в публичной собственности, учитывается как имущество, находящееся в казне, так и закрепленное имущество (имущество, предоставленное в хозяйственное ведение или оперативное управление). Учет публичного имущества производится путем ведения соответствующего реестра. Реестр – это информационная система, представляющая собой совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и данные о них.

Основными целями ведения реестра является организация единой системы учета, пообъектное отображение, отражение движения имущества. Формирование и ведение реестра осуществляется соответствующий специальный орган по управлению имуществом.

Документом, подтверждающим факт учета публичного имущества в реестре, является выписка из реестра, содержащая номер и дату присвоения реестрового номера имущества и иные достаточные для идентификации имущества сведения по их состоянию в реестре на дату выдачи выписки из него. Выписка из реестра является документом, необходимым для осуществления полномочий собственника по совершению сделок с объектами недвижимости, закрепленными в публичной собственности.

Права на объекты недвижимости и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация прав – это специальный институт, создаваемый государством, с целью бесспорного установления обладателя прав на наиболее ценные объекты имущественного оборота – недвижимое имущество и предоставления обладателям зарегистрированных прав определенных государственных гарантий. При этом государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и осуществляется в соответствии в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Недвижимая вещь, права на которую подлежат регистрации, должна быть исчерпывающим образом определена путем ее описания.

В соответствии с ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. К числу вещных прав, подлежащих государственной регистрации, следует отнести: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

В отличие от вещных прав на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью и обременения прав подлежат регистрации только в случаях, прямо указанных в законе. К числу договоров, подлежащих регистрации, следует отнести договоры: купли-продажи, дарения, ренты, аренды для объектов недвижимости, заключенные на срок не менее 1 года, ипотеки, купли-продажи, аренды и ипотеки предприятия как имущественного комплекса, договор участия в долевом строительстве. Все остальные договоры, предметом которых являются сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации не подлежат.

Государственную регистрацию прав проводят исключительно в заявительном порядке, то есть любую запись о праве вносят только на основании соответствующего заявления лица, в интересах которого ее осуществляют.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в следующем порядке: - прием документов на государственную регистрацию прав; - правовая экспертиза представленных документов проверка законности сделки; - установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже ранее зарегистрированными правами на недвижимое имущество, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельств о государственной регистрации прав.

Регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. На территории субъектов РФ действует система структурных подразделений территориальных органов.

Государственную регистрацию прав осуществляют путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащий информацию об объектах недвижимости, правообладателя и зарегистрированных правах, сделках, обременениях, ограничениях прав.

Государственной регистрации права - внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

">ЕГРН ) - подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, - это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он - гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.

">создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание» . К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–12 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online» .

5. Чем подтверждается государственная регистрация права?

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре . Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
вступившего в законную силу судебного акта;
решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

">погашена .

7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?

Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.

Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.

По прошествии времени такая запись может быть Запись может быть погашена без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:

предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде;
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в Единый государственный реестр прав записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено, установлено право иного лица на объект, либо в прекращении данного права отказано.

">погашена .

8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

С 1 августа 2017 года в центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
адресная регистрация объектов недвижимости: предоставление справки об идентификации адреса объекта капитального строительства;
предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
распоряжение материнским капиталом;
предоставление информации жилищного учета;
государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех .

Последнее обновление: 28.06.2018

Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре , с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года - ЕГРН ).

Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

ЕГРП - Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество . Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных ) и прекращенных правах на объекты недвижимости , информация о правообладателях, и о существующих . Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое ), данные о площади помещений, и т.п.

ЕГРП основан (введен в действие ) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу - «Росреестру» . Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных .

С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости ), и создали единую базу данных ЕГРН .

ЕГРН - Единый Государственный Реестр Недвижимости . Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.

«Росреестр» (она же Регпалата ) - полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии . Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра) .

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) = Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение ). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) .

ФКП - Федеральная Кадастровая Палата - структурное подразделение УФРС , которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы ), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства ), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН , соответственно.

После создания единого реестра недвижимости ЕГРН , у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции - на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета . В остальном все осталось по-прежнему (подробнее на сайте Росреестра - ).

О регистрации сделок купли-продажи квартир

Согласно закону (п.6, ст.1 Откроется в новой вкладке.">ФЗ-218 от 13.07.2015 - «О государственной регистрации недвижимости» ) все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации - т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН ).

При этом с 2013 года регистрация недвижимости - . Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке , осталась только регистрация перехода права . Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права .

Одновременно с этим (по факту перехода права ) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие - «регистрация сделки купли-продажи квартиры », хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп , свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации - например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке» , какой тип договора является для существующего права собственности Продавца, Продавец, есть ли в числе собственников или нет, и т.п.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы - для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на , и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на ).

Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам - отдельно для каждого случая ):

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) - документы
На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика ), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства ).
В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик , так и сам дольщик; как это происходит описано здесь - .
Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав , а перечень этих документов представлен здесь - .
Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) - документы
Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик . Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь - .

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке - документы
Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае - документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
— ;
— .
Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке - документы
Здесь перечень документов для регистрации - тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь - .

Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки - Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже ).

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир (подробнее см. по ссылке ).

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра - .

Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы» . Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственностина квартиру.

Местные отделения УФРС в Москве с 2014 года не работают с физлицами. (подтверждение - )

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой (для регистрации прав и перехода прав на недвижимость ), можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы» , так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра .

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав - через интернет (см. ссылку ниже ).

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ - всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

Сотрудники обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления ). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п. ), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации , или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом ).

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию ).

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года ):

для квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в = 3 рабочих дня;
для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 7 рабочих дней;
для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через , то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным свидетельством - кто, чем, и на основании чего владеет . Поэтому любую проверку документов при покупке квартиры начинают, обычно, с заказа такой Выписки .

Заказать Выписку из ЕГРН можно как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте - (через встроенный сервис API Росреестра ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">«ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне ).

Банки России