Вопрос :

Входит ли в строительный объем жилого здания "теплый чердак"?

Какими нормами руководствоваться при определении строительного объема здания:

П.В.1 СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003";

П.3.42 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (приказ Минстроя России от 04.08.98 N 37)?

Ответ :

Ответ зависит от того, в каких целях осуществляется определение строительного объема задания. Для целей проектирования - включается, для целей государственного учета жилищного фонда - нет.

Согласно СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003":

1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой* до 75 м (здесь и далее по тексту - принятой в соответствии с СП 2.13130), в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

В.1 Правила, необходимые для целей проектирования: общая площадь здания, площадь помещений, площадь застройки и этажность здания, строительный объем

В.1.7 Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.

Приложение "Б" пункт 3.17: Чердак - пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

"Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 N 37 во исполнение постановления правительства РФ от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".

Согласно пункту 3.42 Инструкции при определении строительного объема здания (далее - объем здания) необходимо руководствоваться следующим :

Объем здания с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади, подсчитанной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя, на высоту здания. Высота здания принимается от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия;

Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину. Площадь вертикального сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания - путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

Чтобы определить ориентировочно сметную стоимость строящегося объекта, используют термин «строительный объём здания». Казалось бы, посчитать объём несложно, это всем известно со школы: нужно площадь умножить на высоту. Но в отношении этого показателя есть некоторые нюансы: каким он ещё бывает у здания?

Понятно, что объём дома состоит из объёмов помещений, в нём расположенных, но все ли помещения при этом учитываются? А как быть с временными сооружениями, нужно ли для них рассчитывать строительный объём здания? Как считается высота помещений – отдельно для каждого или берётся средняя по этажу? А включаются ли в расчёт балконы и лоджии, чердачные и подвальные помещения, тамбуры и веранды? На все эти вопросы можно будет ответить, прочитав статью или изучив СНиП.

О площади здания и составляющих элементах дома

Общую площадь дома можно определить поэтажным суммированием площадей помещений, измеряя их длину и ширину, замерам подлежат чердачные помещения и переходы между зданиями, балконы и лоджии, террасы и веранды. Согласно СНиП, замеры производят на уровне напольного покрытия, плинтусы не учитывают – считают от стенового покрытия. В пределах одного этажа учитывают атриумы – центральные помещения в многоэтажных домах, освещаемые через купольный фонарь или проём в перекрытии, и лифтовые шахты.

Чердачные помещения измеряют по их стенам , отбрасывая незадействованные пазухи чердака. Не учитываются в общей площади дома:

подвалы с потолком ниже 180 сантиметров, в том числе технического назначения;
при той же высоте неиспользуемые чердачные и межэтажные коммуникационные помещения;
лестницы без навеса, наклонные съезды с крыльца – пандусы, расположенные вне здания.

По СНиП, если у мансардных помещений стенами служат скаты крыши, результаты измерений поправляются на коэффициент 0,7. Замеры производятся на высоте от пола 150 см при уклоне стен 30 градусов, 110 см при 45 и 50 см, если уклон круче 60 градусов.

Помимо, поэтажных площадей дома замеряют также и площадь его застройки – это поверхность земли, уровень цокольного этажа, включая все выступы по внешнему периметру, проезды сквозь здание и под столбчатыми опорами также включаются в расчёт.

Этажность дома

Если устанавливают этажность дома , в расчёт включаются все этажи выше земной поверхности, и чердачный с коммуникационным этажом тоже. Цокольный этаж может быть включён при высоте перекрытия 200 сантиметров от среднего планировочного уровня земли. Не считаются этажом:

подвал дома вне зависимости от его высоты;
междуэтажные помещения надземных этажей с потолками до 180 см.

Определить этажность дома на склоне, когда количество уровней в разных частях дома различно, допускается раздельно по секциям дома. Если количество этажей жилого дома определяется, чтобы сделать расчёт потребности лифтовых кабин, верхний коммуникационный этаж не включается, хотя при расчёте строительного объёма здания технический этаж, как и мансардный, учитывается.

Как посчитать

Строительный объём здания – это показатель, включающий объёмы надземной его части и подземной. При этом в соответствии со СНиП, учитываются объёмы внутри самого здания, включая ограждающие элементы и архитектурные формы – купола и башенки, световые фонари. Не включаются наружные надземные атрибуты дома:

порталы и террасы, балконы;
незастроенные промежутки под домом – арочные проезды и пространства между столбчатых опор;
подпольные пространства для коммуникаций.

Работы по определению строительного объёма выполняются в целях установления сметной стоимости здания и должны осуществляться в соответствии с регламентом. Сначала определяется объёмный показатель верхней части дома, а затем нижней – подземной.

Для получения строительного объёма определяется площадь каждого этажа , включая мансардный или чердачный и технические этажи, поэтажные цифры суммируются, и получается искомый строительный показатель. Если высота этажа меняется по участкам, то принимается средняя по конкретному этажу. В поэтажный объём входят и достройки, произведённые после возведения здания. А вот открытые балконы, веранды, уличные тамбуры не включаются.

Подвальные и полуподвальные помещения – их площадь должна учитывать толщину их стен. Если подземная часть здания в различных уровнях (этажах) меняется, расчёты выполняются также поэтажно с последующим суммированием.

Разъяснения по отдельным случаям

Оцениваемый объект – торговые павильоны, соединённые между собой навесами от атмосферных осадков, пола под навесами нет – обычный асфальт, как и за пределами навесов. Вопрос: как посчитать строительный объём торгового комплекса?

СНиП предусматривает , что при расчёте не включается объём под зданием на опорах, а навес, опирающийся на павильоны, можно считать именно таковым, поэтому можно учесть только объём самого навеса, а не пространства под ним.

Другой пример – в здании имеется зимний сад площадью 6 соток. Следует ли его включить в строительный объём?

С одной стороны, это некапитальное сооружение и в соответствии со строительными правилами 2012 года и СНиП не должны включаться в объём пространства под домом на опорах, террасы и балконы, а с другой – ограждающие конструкции зимнего сада построены со всех сторон, да и сам зимний сад отапливается. И это играет определяющую роль – такой элемент здания следует включить в расчёт.

Подводя итог, можно сказать, что строительный объём здания рассчитать можно и самому, изучив требования нормативных документов, а в большинстве случаев особой точности в расчётах собственных нужд не требуется, но когда это делается для официальных целей, лучше прибегнуть к услугам специалистов.

Приложение Г (обязательное)

Г.1 Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).

В общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания.

В общей площади здания отдельно указывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 м 2 следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

Площадь этажа следует измерять на уровне пола в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом Г.5.

Г.2 Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

Г.3 Расчетная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением:

коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов;

лифтовых шахт;

помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

Г.4 В общую, полезную и расчетную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

Г.5 Площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° - до 1,5 м, при 45° - до 1,1 м, при 60° и более - до 0,5 м.

Г.6 Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями на вечномерзлых грунтах и подпольных каналов.

Г.7 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки.

Дополнительно указывается площадь застройки подземной автостоянки, выходящая за абрис проекции здания.

Г.8 При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Антресоль, занимающую более 40% пространства, следует считать этажом.

Подполье под зданием, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

При размещении здания на участке с уклоном, когда невозможно определить принадлежность этажа по приложению Б, определение этажности следует применять для каждого помещения в отдельности. Для этого надо учитывать планировочную схему данного этажа и помещения, положение наружной стены помещения относительно отмостки и параметры естественной освещенности помещения.

При определении этажности здания для конструктивных или иных расчетов технические этажи учитываются в зависимости от особенностей этих расчетов, устанавливаемых соответствующими нормативными документами.

При расчете количества лифтов технический чердак, расположенный над верхним этажом, не учитывается. Технический этаж, расположенный в средней части здания, учитывается только в высоте подъема лифтов.

Г.9 Торговая площадь магазина определяется как сумма площадей торговых залов, помещений приема и выдачи заказов, зала кафетерия, площадей для дополнительных услуг покупателям.

Приложение Г*

Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания

С изменениями и дополнениями от:

Г.1.1* Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).

В общую площадь здания включаются площади: антресолей; галерей и балконов зрительных и других залов; веранд; наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания. Площади любых помещений (в том числе технические) независимо от высоты поверхности над ними включаются в общую площадь.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях более 15 , а также лифтовые и другие шахты следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

Кроме того, в общую площадь здания включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий, наружных тамбуров и т.п.), площадь которых в общей площади здания прописывается отдельной строкой.

Пространство, засыпанное внутри строительных конструкций в подвальных этажах, не включается в общую площадь.

Информация об изменениях:

Г.2* Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и шахт и помещений (пространств) для инженерных коммуникаций.

Г.3* Расчетная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением:

коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов;

лифтовых шахт;

помещений и пространств, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

В расчетную площадь не включается пространство под наклонной поверхностью ниже 1,5 м.

Г.4* В общую, полезную площади здания не включаются: площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья, технического этажа, технических надстроек на кровле при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, технических надстроек на кровле, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.

Г.6* Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и строительного объема ниже отметки 0.00 (подземная часть), измеряемого до уровня пола последнего подземного этажа.

Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.

Строительный объем подземной части жилого здания определяется до отметки чистого пола нижнего подземного этажа, подвала или технического подполья.

Г.7* Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки.

В площадь застройки включается также подземная часть, выходящая за абрис проекции здания.

Г.8* При определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Техническое подполье под зданием, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в количество надземных этажей не включаются.

При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Примечание - Отдельные технические надстройки на кровле (выходы на кровлю из лестничных клеток; машинные помещения лифтов, выходящие на кровлю; венткамеры и т.п.) в расчетное количество этажей не включаются.

При различном количестве этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается количество этажей, его определяют отдельно для каждой части здания.

При размещении здания на участке с уклоном, когда невозможно определить принадлежность этажа по приложению Б* , определение этажности следует применять для каждой планировочной зоны этажа в отдельности. Для этого надо учитывать планировочную схему данного этажа и помещения, положение наружной стены помещения относительно отмостки и параметры естественной освещенности помещения.

При определении количество этажей здания для конструктивных или иных расчетов технические этажи учитываются в зависимости от особенностей этих расчетов, устанавливаемых соответствующими нормативными документами.

При размещении здания на участке с уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли.

Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленными.

Заглубление подземной части здания определяют разностью планировочной отметки земли и отметки низа (подошвы) ленточного фундамента, фундаментной плиты или свайного ростверка .

При размещении здания на участке с уклоном (или выполнении фундамента с перепадом уровней) указанные отметки принимают у наружной стены в месте, где их разность является максимальной.

______________________________

* Указанную отметку принимают в качестве характеристики для отнесения здания к уникальным объектам капитального строительства по }

ВТБ 24