Визначення СК за цивільним справам Верховного СудуРФ від 10 липня 2018 р. N 14-КГ18-9 Справа про визнання недійсним договіра іпотеки нерухомого майна, застосування наслідків недійсності правочину, припинення застави направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, оскільки необхідно врахувати положення законодавства, згідно з якими, якщо річ передано в заставу заставоутримувачу особою, яка не була її власником або іншим чином не була належним чином уповноважена розпоряджатися. чим заставоутримувач не знав і не повинен був знати (сумлінний заставоутримувач), власник закладеного майна має права та несе обов'язки заставника

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федераціїв складі:

головуючого Асташова С.В.,

суддів Романовського С.В. та Мар'їна О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Романової Алли, яка діє на користь неповнолітнього Свиридова Олексія, до Ситникова Олександра Олександровича, Ситникової Лариси Миколаївни, публічного акціонерному товариству"АКІБАНК" про визнання недійсним договору іпотеки нерухомого майна, застосування наслідків недійсності правочину, припинення застави за касаційними скаргами Сітнікова А.А., Сітникової Л.М. та представника ПАТ "АКІБАНК" на рішення Центрального районного суду м. Воронежа від 25 квітня 2017 р. та апеляційне ухвалу судової колегії у цивільних справах Воронезького обласного суду від 8 серпня 2017 р.

Заслухавши доповідь судді Верховного Суду Російської Федерації Романовського С.В., вислухавши пояснення представника ПАТ "АКІБАНК" Модзолевського В.В., який підтримав доводи касаційної скарги, встановила:

Романова О. звернулася до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 13 грудня 2012 р. між Сітниковим О.О. (продавець) та Свиридовим А.Б. (покупець) укладено договір купівлі-продажу частини нежитлової будівлі, розташованої за адресою: ...

14 грудня 2012 р. сторонами подано заяву про державної реєстраціїпереходу права власності та реєстрації права власності щодо названого об'єкта нерухомості.

25 грудня 2012 р. представники сторін за зазначеним договором купівлі-продажу, які діють на підставі довіреностей, звернулися із заявою про припинення державної реєстрації та повернення документів, у зв'язку з чим реєструючий орган державну реєстрацію переходу права власності припинив.

21 січня 2013 р. між Сітніковим О.О. та Сітникової Л.М. укладено угоду про визначення часток подружжя (по 1/2) у названому нежитловому приміщенні.

16 квітня 2014 р. Ситникови ухвалили рішення про поділ зазначеного нежитлового приміщення на три частини.

23 вересня 2014 р. Ситникови у забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, за яким їм надано кредит у розмірі 7000 000 руб., уклали з ПАТ "АКІБАНК" (далі - банк) договір іпотеки нерухомого майна N.., предметом застави за яким стали спірні нежитлові приміщення.

Уточнивши позовні вимоги, позивачка просила суд визнати недійсним договір іпотеки від 23 вересня 2014 р., укладений між банком та Ситниковими, застосувати наслідки незначної угоди – визнати відсутність її правових наслідків, припинити заставу щодо спірних нежитлових приміщень.

Рішенням Центрального районного суду м. Воронежа від 25 квітня 2017 р., залишеним без зміни апеляційним ухвалою судової колегії у цивільних справах Воронезького обласного суду від 8 серпня 2017 р., позовні вимоги задоволені.

У касаційних скаргах заявники просять скасувати вищезгадані судові акти.

Ухвалою судді Верховного Суду Російської Федерації Романовського С.В. від 5 червня 2018 р. касаційні скарги зі справою передано для розгляду у судовому засіданні Судової колегії у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації.

Перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи касаційних скарг, пояснення щодо касаційних скарг, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації знаходить скарги, що підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України підставами для скасування або зміни судових постановв касаційному порядку є суттєві порушення норм матеріального права або норм процесуального права, які вплинули на результат справи і без усунення яких неможливі відновлення та захист порушених прав, свобод і законних інтересів, а також захист громадських інтересів, що охороняються законом.

Як встановлено судами та випливає з матеріалів справи, 13 грудня 2012 р. між Велієвим А.А.-огли, що діє на користь Ситникова А.А. (продавець), та Луценко А.Л., що діє на користь Свиридова А.Б. (покупець), укладено договір купівлі-продажу частини нежитлової будівлі, розташованої за адресою: ... Договір купівлі-продажу був виконаний, грошові коштипередано продавцеві, нерухоме майно передано за актом приймання-передачі.

14 грудня 2012 р. сторонами подано заяву про державну реєстрацію переходу права власності та реєстрацію права власності щодо зазначеного об'єкта нерухомості.

25 грудня 2012 р. Велієв А.А.-огли, що діє на користь Ситникова А.А. (продавець), та Луценко О.Л., який діє за довіреністю на користь Свиридова А.Б. (покупець), звернулися із заявою про припинення державної реєстрації та повернення документів, у зв'язку з чим реєструючий орган припинив реєстрацію, про що є повідомлення Управління Росреєстру Воронезької області.

21 січня 2013 р. між Сітніковим О.О. та Сітникової Л.М. укладено угоду про визначення часток подружжя (по 1/2) у вказаному нежитловому приміщенні.

16 квітня 2014 р. Ситникови ухвалили рішення про поділ зазначеного нежитлового приміщення на три частини з утворенням трьох окремих об'єктів нерухомості, про що зроблено записи в єдиному державний реєстрправ.

23 вересня 2014 р. Ситникови у забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором (кредит у розмірі 7 000 000 руб.), уклали з банком договір іпотеки нерухомого майна N..., предметом застави за яким стали спірні нежитлові приміщення.

11 лютого 2016 р. на ім'я неповнолітнього Свиридова О. нотаріусом міста Москви було видано свідоцтво про право на спадщину згідно із законом.

Рішенням Комінтернівського районного суду м. Воронежа від 5 квітня 2016 р. визнано відсутнім право власності Сітникових О.О. та Л.М. на зазначені об'єкти нерухомості з погашенням записів у ЄДРП, за Свиридовим О. визнано право власності у порядку спадкування на нежитловий об'єкт нерухомості, розташований за названою адресою. Апеляційним ухвалою судової колегії у цивільних справах Воронезького обласного суду від 1 грудня 2016 р. у цій частині рішення суду залишено без зміни.

Рішенням Ленінського районного суду м. Воронежа від 5 липня 2016 р. кредитний договір, укладений між банком та Ситниковими, розірвано, на користь банку з останніх солідарно стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 6 297 603 руб., звернено стягнення на закладені за договором та від 23 вересня 2014 р. нежитлові приміщення. Апеляційним ухвалою судової колегії у цивільних справах Воронезького обласного суду від 26 жовтня 2017 р. рішення Ленінського районного суду м. Воронежа скасовано в частині звернення стягнення на закладене майно.

Вирішуючи справжню суперечку та задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції керувався положеннями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Цивільного кодексуРосійської Федерації, пункту 1 статті 6 Федерального законувід 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" і виходив з того, що Ситникові не мали права розпоряджатися спірним майном і віддавати його в заставу, оскільки раніше Ситников А.А. за згодою Сітникової Л.М. вже їм розпорядився, уклавши зі Свиридовим А.Б. (спадкодавцем Свиридова А.) договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення, передавши його останньому за актом прийому-передачі, у зв'язку з чим відповідач було не знати, що мало є його власником.

Суд вважав, що оспорюваний договір іпотеки від 23 вересня 2014 р. укладено пізніше виникнення спадкових прав неповнолітнього Свиридова А. на спірне майно та на момент передачі нежитлових приміщень у заставу Сітніков О.О. та Сітнікова Л.М. не були їх власниками, тому названий договір іпотеки є нікчемним.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, вказавши на те, що договір іпотеки нерухомого майна від 23 вересня 2014 р. є нікчемним правочином, оскільки порушує вимоги абзацу першого пункту 2 статті 335 Цивільного кодексу Російської Федерації та пункту 1 статті 6 Федерального закону Про іпотеку (заставу нерухомості)", а також права та інтереси власника спірного майна неповнолітнього Свиридова О., що охороняються законом.

Крім того, судові інстанції, пославшись на положення пунктів 3, 4 статті 1, пункту 1 статті 10 Цивільного кодексу Російської Федерації, дійшли висновку про зловживання Сітникова своїми правами при укладенні названого договору іпотеки.

З висновками суду апеляційної інстанції погодитись не можна з таких підстав.

Відповідно до пункту 1 статті 334 Цивільного кодексу Російської Федерації в силу застави кредитор по забезпеченому заставою зобов'язанню (заставоутримувач) має право у разі невиконання або неналежного виконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення від вартості закладеного майна (предмету застави) переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить майно (заставодавця).

Відповідно до пункту 2 статті 335 Цивільного кодексу Російської Федерації право передачі речі у заставу належить власнику речі. Особа, яка має інше речове право, може передавати річ у заставу у випадках, передбачених зазначеним кодексом.

Якщо річ передана в заставу заставоутримувачу особою, яка не була її власником або іншим чином не була належно уповноважена розпоряджатися майном, про що заставоутримувач не знав і не повинен був знати (сумлінний заставоутримувач), власник закладеного майна має права та несе обов'язки застави кодексом, іншими законами та договором застави.

Правила, передбачені абзацом другим названого пункту, не застосовуються, якщо річ, передана в заставу, була втрачена до цього власником або особою, якій річ була передана власником у володіння, або була викрадена у того чи іншого, або вибула з їхнього володіння іншим шляхом. їхньої волі.

Суди обох інстанцій, вирішуючи спір і визнаючи недійсним договір іпотеки з тих підстав, що у заставників не було права розпоряджатися предметом застави та обтяжувати його іпотекою, не врахували положення абзацу другого пункту 2 статті 335 Цивільного кодексу Російської Федерації, відповідно до якого сумлінному заставоутримувачу, підлягає захисту.

Судом першої інстанції встановлено, що на момент укладання договору іпотеки від 23 вересня 2014 р. запис про реєстрацію права власності на спірне майно за Сітниковими в ЄДРП погашено не було.

Під час укладання договору іпотеки від 23 вересня 2014 р. банку було подано витяги з ЄДРП, що підтверджують наявність у заставників права власності на предмет застави. Понад те, на час укладання оспорюваної угоди заставники (Ситниковы) були як власниками переданого у заставу майна, а й фактичними власниками, які несуть витрати на його змісту. При цьому Свиридов А. власником закладеної нерухомості не був, право власності за ним на спірне нежитлове приміщенняу порядку наслідування визнано рішенням Комінтернівського районного суду м. Воронежа, винесеним лише 5 квітня 2016 р. та набравши чинності 1 грудня 2016 р.

Таким чином, судам слід було вирішити питання про застосування правил, передбачених абзацом другим пункту 2 статті 335 Цивільного кодексу Російської Федерації, оскільки банк є сумлінним заставоутримувачем.

Також не можна погодитися з висновками судів щодо визнання договору іпотеки від 23 вересня 2014 р. незначною угодою в силу наступного.

Відповідно до пункту 1 статті 166 Цивільного кодексу Російської Федерації правочин недійсний на підставах, встановленим законом, з визнання її такий судом (оспорима угода) чи незалежно від цього визнання (нікчемна угода).

Угода, яка порушує вимоги закону або іншого правового акта, загальному правилує оспоримою (пункт 1 статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації).

Виходячи з пункту 2 статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, нікчемною є правочин, що порушує вимоги закону або іншого правового акта і при цьому зазіхає на громадські інтереси або права та охоронювані законом інтереси третіх осіб.

Висновок суду апеляційної інстанції про те, що під час укладання оспорюваного договору іпотеки порушено вимоги пункту 2 статті 335 Цивільного кодексу Російської Федерації, згідно з яким право передачі речі у заставу належить власнику речі, та пункту 1 статті 6 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" , що регламентує, що іпотека може бути встановлена на нерухоме майно, яке належить заставнику на праві власності, а також права та інтереси власника спірного майна неповнолітнього Свиридова А., що охороняються законом, є необґрунтованим.

Договір іпотеки від 23 вересня 2014 р. був укладений відповідно до зазначених вимог закону, оскільки при вчиненні оспорюваної правочину право власності на спірне нежитлове приміщення належало Ситниковим, а не Свиридову А., право власності за яким визнано через два роки після укладення договору іпотеки ( рішення Комінтернівського районного суду м. Воронежа, яке набуло чинності 1 грудня 2016 р.), у зв'язку з чим жодних прав та законних інтересів, пов'язаних із предметом застави, на момент укладення договору іпотеки у нього не було.

У зв'язку з викладеним, зазначений договірє оспоримою угодою, а тому при розгляді заяви про пропуск позивачкою строку позовної давності, суду належало керуватися пунктом 2 статті 181 Цивільного кодексу Російської Федерації, відповідно до якого термін позовної давності на вимогу про визнання оскаржуваної угоди недійсною та про застосування наслідків її недійсності становить один рік.

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації вважає, що допущені при розгляді справи судом апеляційної інстанції порушення норм права є суттєвими, вони вплинули на результат справи і без їх усунення неможливі відновлення та захист порушених прав, свобод та законних інтересів, у зв'язку з чим апеляційне ухвалу судової колегії у цивільних справах Воронезького обласного суду від 8 серпня 2017 р. підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 387, 388, 390 Цивільного процесуального кодексу Російської Федерації, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації визначила:

апеляційне ухвалу судової колегії у цивільних справах Воронезького обласного суду від 8 серпня 2017 р. скасувати, направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Судді

Романовський С.В.

Мар'їн О.М.

Огляд документа

Позивачка, що діє на користь неповнолітнього спадкоємця покупця нерухомості, заперечувала договір іпотеки. Він був укладений між банком, з одного боку, і продавцем та його дружиною, з іншого боку. Угода була здійснена після смерті покупця, який сплатив за нерухомість, але не встиг оформити право власності.

Суди визнали договір іпотеки недійсним, але Судова колегія у справах Верховного Судна РФ зі своїми висновками не погодилася і направила справу новий розгляд.

Суди не врахували, що банк є сумлінним заставоутримувачем. Якщо річ закладена особою, яка не була уповноважена розпоряджатися нею, про що заставоутримувач не знав і не повинен був знати, власник закладеного майна має права та несе обов'язки заставника.

Також не можна погодитись з висновком про нікчемність договору іпотеки. Суди вважали, що було порушено вимогу, внаслідок якої заставником виступає власник. Тим часом під час укладання договору іпотеки право власності належало продавцю та його дружині. Спадкоємець визнаний власником пізніше. Тому угода є оспоримою. Термін позовної давності становить 1 рік.

Заперечення договору іпотеки

У деяких випадках можна заперечити договір іпотеки, незважаючи на мінімальні шанси. Процедура заперечення проводиться у судовому порядкута за наявності підстав для визнання угоди недійсною.

Причини

Найбільш поширеною причиною, через яку громадяни бажають оскаржити іпотечний договір, є небажання чи неможливість виплачувати борги. У цьому випадку ефективнішою буде організація процедури банкрутства в Арбітражний суд, т.к. анулювання угоди між банком і фізичною особою за позовом останнього до даному випадкунеможливо.

Коли ще можна оскаржити угоду:

Куплена за рахунок кредитних коштівнерухомість була оформлена на недієздатного громадянина, тому перебувала під обтяженням. Відповідно до законодавства, будь-які угоди з недієздатними повинні оформлятися їхніми опікунами чи іншими законними представниками.
У договорі зазначені протизаконні вимоги, що ставлять позичальника у вкрай невигідне становище: кабальність угоди, уявність чи удаваність, якщо про це він дізнався лише через кілька місяців після оформлення.
Позивачем є банк, який вимагає анулювання угоди через накопичення великих відсотківта пені за позичальником.

ВАЖЛИВО! Останнє відбувається, коли боржник не платить за кредитом понад три місяці. З цього моменту фінансова організаціяможе звернутися з позовом до суду, спробувати врегулювати проблему самостійно або укласти з колекторським агентством договір відступлення права вимоги (ст. 47 ФЗ «Про іпотеку»).

Як заперечити іпотечний договір: покрокова інструкція

У ст. 30 ЦПК зазначено, що з оскарженні угод із майном необхідно звертатися до суду за місцем його реєстрації. Подати заяву може позичальник, співпозичальник чи власник нерухомості. Нерідко це різні особи, т.к. кредит може виплачувати одна людина, але квартира оформляється іншого, не бере участь у угоді.

Що потрібно зробити:

Зібрати всі документи, що вказують на неправомірність правочину чи окремих пунктів контракту.
Скласти позовну заяву, вказавши в ній свої П.І.Б., паспортні дані, номер договору, найменування кредитора, дату укладання угоди. Також у ньому позначається суть претензії, даються посилання статті законів, порушених банком під час укладання угоди. Наприкінці робиться опис матеріалів, що додаються, ставиться підпис.
Направити позов до суду. Зробити це можна особисто чи через електронну формуна сайті судового органу, якщо така можливість передбачена у регіоні проживання.
При поданні позову попросити в судді поставити позначку про реєстрацію на другому примірнику.
Дочекатись сповіщення від суду. Зазвичай воно надходить протягом 10 днів і містить СМС із датою першого судового засідання.

Якщо у прийнятті позову заявнику відмовлено, протягом 5 днів йому надсилається ухвала із зазначенням причин (ст. 134 ЦПК РФ).

Коли мова йдепро заперечення іпотечного договоруміж фізичними особами застосовується аналогічний алгоритм, але тут є один нюанс: якщо судом буде встановлено, що відповідач знав про неправомірність своїх дій і ввів позивача в оману, він може бути притягнутий до адміністративної чи кримінальної відповідальності.

Розглянемо приклад із судової практики:

Волохів С.В. оформив договір іпотеки з Грязновим Р.О., згідно з яким останній продає йому квартиру на виплат під відсотки, і вона після укладання угоди стає запорукою до погашення боргу. У договорі було зазначено, що нерухомість перебуває у власності Грязнова Р.О., свідоцтво про права на майно надано.

Пізніше було встановлено, що у квартирі зареєстрований недієздатний брат Грязнова Р.О., та згода на її продаж від законного представника – матері, - отримано не було, він не проживав у ній.

Згодом мати недієздатного подала до суду про визнання іпотечного договору недійсним за двома підставами:

Укладання угоди з порушенням (потрібна згода законного представника на продаж).
У зв'язку з реалізацією майна було порушено права на проживання та вільне користування житлом недієздатним.

Розглянувши матеріали справи, суд ухвалив розірвати іпотечний договір у зв'язку із суттєвим порушенням прав позичальника та недієздатного брата відповідача.

Ілюстрація: Право.ru/Петро Козлов

Забезпечувальні угоди визнають недійсними за тими самими правилами, як і звичайні, але є деякі особливості. Юристи розповіли, чому оскаржити операції зараз складніше, ніж раніше, у чому полягають їхні банкрутні ризики і коли порушення корпоративної процедури не допоможе визнати договір недійсним. Також наводимо приклад арбітражної справи, коли забезпечення вдалося визнати недійсним за мотивом введення в оману.

Забезпечувальні заходи, наприклад заставу чи поруку, використовуються для договорів з нерухомістю, великих кредитів та інших значних угод. Вони мають давати кредитору впевненість у «плані Б» у разі проблем контрагента. Однак недобросовісні боржники намагаються всіляко оскаржити забезпечувальні угоди, щоб позбавити кредитора одного з найшвидших і простих способівповернення боргу, каже юрист Наталія Лопатіна.

Чому оскаржити стало складніше

Забезпечувальні угоди переважно визнають недійсними за тими самими правилами, як і звичайні. Загальні підставизаперечення з Цивільного кодексу, такі як уявність, удаваність, перевищення повноважень тощо, зараз використовуються набагато рідше, ділиться спостереженнями Дмитро Костянтинов з юрфірми. Юрист пояснює це ефективністю спеціальних норм – про неспроможність чи корпоративні. Крім того, у 2013 році почала діяти Нова редакціяст. 166 Цивільного кодексу про оспорювані та нікчемні угоди, яка суттєво обмежила можливості їх оскарження, продовжує керуючий партнер АБ Юрій Пустовіт.

Іпотеки та поруки оспорюють не рідше, ніж раніше, але суди стали частіше відмовляти.

Керуючий партнер АБ "Південь" Юрій Пустовіт

Зокрема, у ст. 166 закріпили принцип естоппеля: особа не може домагатися визнання угоди недійсною, якщо раніше вона поводилася так, ніби вона дійсна. Крім того, раніше вимагати застосування наслідків недійсності правочину могли «будь-які зацікавлені особи», а тепер – її сторони чи інші особи, зазначені у законі.

Практика стабілізувалася і з такої підстави заперечення поруки фізичних осібяк відсутність згоди чоловіка. 10 років тому це було одним із найпопулярніших способів скасувати забезпечення, згадує Димитрій Нуржинський. Але 12 липня 2012 року Пленум ВАС випустив постанову, в якій роз'яснив, що відповідальність несе особисто поручитель – а отже відсутність згоди чоловіка не говорить про недійсність угоди. Ця позиція стосувалася індивідуальних підприємців, але у 2013 році застосував такий самий підхід у справі простих громадян (справа №18-КГ13-27), розповідає Нуржинський. Незважаючи на однозначне рішення та усталену практику, банки перестраховуються і продовжують вимагати нотаріальної згоди чоловіка на поруку, ділиться юрист.

Стабілізувати оборот допомагають і реєстри. Запорука припиняється у тому випадку, якщо закладений об'єкт придбав сумлінний покупець, який не був обізнаний з обтяженням (ч. 2 п. 1 ст. 352 ЦК). Нерухомість «захищена» від цього системою реєстрації прав, але такі схеми часто зустрічалися на ринку купівлі-продажу автомобілів, каже Нуржинський. Суди, за його словами, не завжди були готові застосовувати ст. 352, тому законодавець у 2014 році запровадив систему реєстрації застави рухомих речей у нотаріуса (ст. 339.1 ЦК).

Банкрутні та корпоративні заперечення

У банкрутстві визнати угоду недійсною набагато простіше. Іпотеку чи поруку можуть оскаржити з тих підстав, що вони завдали шкоди кредиторам або були скоєні з перевагою одному з них. Якщо в суді підтвердиться, що кредитор знав або мав знати про передбанкрутний стан боржника - угоду визнають недійсною.

У зоні ризику банкрутного заперечення можуть опинитися договори, укладені протягом трьох років до порушення процедури неспроможності, попереджає начальник відділу правового супроводу девелоперських проектів Олександр Анчугов.

Інші підстави для оскарження – корпоративні. Великі угоди чи угоди із зацікавленістю мають отримати схвалення всередині фірми відповідно до її документів та закону. Якщо процедуру порушено, то договір можуть визнати недійсним за умови, що кредитор знав чи міг знати про порушення. Тому йому важливо заздалегідь перевірити корпоративну структуру контрагента та переконатися, що угода схвалена за всіма правилами. Це поширена підстава для заперечення застави, хоча в ході судового розглядуможе виявитися, що договір було фактично схвалено або пройшов термін позовної давності, каже консультант юридичної практики Георгій Мурзакаєв. Від подібних позовів можна захищатись, у тому числі вказуючи на недобросовісність опонента. Останнім часом зросло значення інституту зловживання правом, наголошує Мурзакаєв. Він наводить приклади рішень, які «устояли» на рівні економколегії ВС:

У справі № А58-8432/2014 « Керуюча компаніяАЯМ» заперечувала іпотеку нерухомості, яку за кредитом компанії заклала підконтрольна «Асоціація будівельників Амуро-Якутської магістралі». Як зазначалося у позові, застава не схвалила загальні збори учасників. Хоча корпоративні правила схвалення були порушені, суди відмовилися визнавати угоду недійсною. Вони вважали, що головною метоюбуло звільнити від іпотеки заставника, який мав реальні активи, а, отже, компанія зловжила правом на оскарження угоди. До того ж мажоритарний учасник іпотеку таки схвалив.
У справі № А40-186355/2015 «Нафтосклад № 1» спробував визнати недійсною іпотеку, яку схвалили на позачерговій загальні збориучасників, а мали на раді директорів. Але суди відхилили вимоги. Вони звернули увагу, що необхідний кворум було набрано. А позов було подано для того, щоб ухилитися від виконання угоди та заподіяти збитки банку.

Інші підстави оскарження та мінімізація ризиків

Угоди можуть заперечувати і з інших підстав, відомих кожному юристу. Наприклад, довіреність не давала повноважень укладати саме такий договір або виявилося, що предмет іпотеки насправді не належить заставоутримувачу (наприклад, договір купівлі-продажу визнали недійсним). Іпотеку будівлі часто намагаються оскаржити з тієї підстави, що ділянка під нею не закладена, каже Пустовіт із АБ «Південь». За словами адвоката, суди схильні відмовляти у таких позовах: вони пояснюють, що оформлення прав на землю залежить лише від заставника, а заставоутримувач тут ні до чого.

Трапляються і порівняно рідкісні способи оскарження. У приклад Мурзакаєв навів справу № А40-216102/15. У ньому суд визнав недійсним договір застави частки у статутному капіталі ТОВ як забезпечення банківської гарантіїбанку «Пересвіт», оскільки банк ввів в оману заставника-фізособу. Перша та друга інстанції звернули увагу, що основне забезпечення вже було надано, а договір застави частки уклали додатково після видачі банківської гарантії та на вимогу банку. У чому був сенс цього представники банку так і не пояснили. Суди дійшли висновку, що вони ввели громадянина в оману і зажадали укласти угоду, в якій не було потреби. Отже, її слід визнати недійсною.

В одній із справ суди визнали недійсним договір застави частки, тому що заставника-фізособу ввели в оману: необхідності в угоді не було.

Такий ризик передбачити складно, але найчастіші можна і треба попередити. Цим і займаються юристи, завдання яких ретельно вивчити документи, зажадати недостатні та правильно структурувати угоду. Як захистити інтереси обох сторін угоди, розповідає Лопатіна із «Співдружності земельних юристів» з прикладу купівлі-продажу ділянки з «неправильним» призначенням. Покупець хоче придбати ділянку сільськогосподарського призначення та побудувати на ньому котеджне містечко. Продавець обіцяє, що змінитиме призначення землі, але, звичайно, за рахунок авансу. «Тут треба укласти попередній договірабо договір купівлі-продажу майбутньої речі - ділянки з правовим режимомпід житлове будівництво, – каже Лопатіна. - Строк укладання основного договору треба жорстко прив'язати до моменту внесення до ЄДРН потрібного виглядувикористання ділянки». Щоб його зареєструвати, продавець отримає від покупця аванс. У разі, якщо змінити призначення землі не вдасться, Лопатіна пропонує підключити фінансово надійного поручителя, який гарантує повернення авансу.

Щоб отримати кредит на потреби бізнесу, часто недостатньо іпотеки, банки вимагають особистої поруки гендиректора чи учасників юридичного лиця. У результаті ці люди стають відповідальними за багатомільйонні та багатомільярдні борги, з якими, найімовірніше, не зможуть розплатитися. Визнати таку поруку недійсною складно, бо суди прагнуть зберегти забезпечення, каже старший юрист Тетяна Вороніна: «Вони відхиляють докази про те, що борг уже був на момент поруки або в договорах не вказано його розміру. Також суди не беруть до уваги, що поручитель не мав достатнього для оплати боргів майна (і зрозуміло, що вже не буде)».

Вороніна впевнена: банки укладають договори не з метою отримати кошти, а щоб контролювати поручителя під страхом притягти його до солідарної відповідальності. Вона рекомендує керівникам та учасникам компаній письмово звертатися до банку з проханням обійтися без поруки або намагатися змінювати його умови. Можна спробувати обмежити відповідальність тими боргами, що виникнуть під час повноважень конкретної особи. Інакше доведеться відповідати і за наступні – вже після того, як громадянин перестане контролювати суспільство, робить висновок Вороніна.

Поради юристів:

1. Кредитний договір(іпотека) укладено у грудні 2007 року, які терміни давності застосовуються при визнанні його недійсним? Дякую.

1.1. Термін позовної давсності – три роки.

Вам допомогла відповідь?

Та ні

Вам допомогла відповідь?

1.2. 3 роки ст.196 ЦК

2.1. Для того, щоб уникнути тих негативних наслідків, які Ви щойно описали у своєму питанні, необхідно ретельно проаналізувати доводи позовної заяви виписаної, дати їм оцінку з погляду фактичних обставин та норм чинного законодавства, підготувати мотивований, документально та нормативно обґрунтований відгук та брати участь у судовому засіданні.

Вам допомогла відповідь?

3. Винесено рішення про стягнення боргу з іпотеки. Апеляція повернула справу до суду через... недоліки для їх усунення. Чи можна зараз подати ЗУСТРІЧНИЙ позов про визнання договору недійсним? (або звернутися зі звичайним позовом...)

3.1. Ні, зараз подати зустрічний позов ви не можете. Ви можете звернутися до суду із самостійним позовом, складеним за правилами ст. 131, 132 ЦПК України.

Вам допомогла відповідь?

3.2. Якщо у Вас є підстави для визнання договору недійсним, то Ви маєте право подати окремий позов про це.

Вам допомогла відповідь?

3.3. Позовне ви можете або юристу в особисте листування замовити, або самі його скласти відповідно до статті 131 цивільно-процесуального кодексу Росії.

Вам допомогла відповідь?

4. Владиславе Олександровичу - уточніть пож.-та по Вашому якщо я піду до суду про визнання правочину недійсним у зв'язку з тим, що не вказана в договорі особа відмовивши. Від приватизації суд задовольнить позов? А як підуть продавці? І як же те, що я виплачую іпотеку?

4.1. Оцінку доказам дає лише суд, він же вирішує
Ви можете звернутися з Позовною заявоюу суд.

, Сімейного, Житлового кодексів Російської Федерації.

Очевидно, що більшість судових спорів, що випливають із договору іпотеки, пов'язані зі стягненням заборгованості за кредитом та зверненням стягнення на закладене майно. Дані позови банків та власників заставної нерідко є приводом для боржника заявити зустрічний позов про визнання договору про заставу нерухомості недійсним чи неукладеним. Як підстава позову, як правило, зазначено неузгодженість у договорі іпотеки всіх істотних умов (незаключений договір) або невідповідність договору іпотеки закону (відсутність згоди чоловіка на угоду щодо відчуження..., відсутність згоди органів опіки та піклування на вчинення правочину з майном неповнолітнього, відсутність прав на майно, що передається в заставу (іпотеку), передача в іпотеку будівлі або зведення іпотеки за тим самим договором земельної ділянки, на якому розташована будівля або споруда, і т.д.)

Розглядаються судами та інші справи щодо спорів, що випливають із договору застави нерухомості (іпотеки).

Заставна

Звернення стягнення на майно, закладене за договором іпотеки

Іпотека земельних ділянок, житлових приміщень

В "Огляді" використано наступні судові акти (на які є активні посилання у відповідних розділах):

Постанова Пленуму Верховного Судна РФ N 6, Пленуму ВАС РФ N 8 від 01.07.1996"Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації"
Касаційне ухвалу Верховного Суду Республіки Башкортостан від 01 березня 2011року
Касаційне ухвалу Верховного Суду Республіки Башкортостан від 26 серпня 2010 рокуроки у справі № 33-10247/10
Касаційне ухвалу Верховного Суду Республіки Башкортостан від 17 березня 2011 рокуроку
Касаційне ухвалу Верховного Суду Республіки Башкортостан від 09 листопада 2010року
Касаційне ухвалу Верховного Суду Удмуртської Республіки від 29 грудня 2010 рокуроки у справі № 33-4303/2010
Касаційне ухвалу Верховного Суду Удмуртської Республіки від 21 лютого 2011 рокуроку у справі № 33-539/2011
Ухвала Верховного Суду Республіки Комі від 14 квітня 2011 рокуроку у справі № 33-1760/2011
Ухвала Верховного Суду Республіки Тива від 28 грудня 2010 рокуроки у справі №33-1032/2010
Ухвала Алтайського крайового суду від 08 вересня 2010 рокуроки у справі № 33-6979/10
"Довідка за результатами узагальнення судової практики у справах, що випливають із кредитних правовідносин, розглянутим судами Амурської області у 2009 році", підготовлена Амурським обласним судом"
Касаційне ухвалу Астраханського обласного суду від 12 січня 2011 рокуроки у справі №33-93/2011
"Узагальнення судової практики щодо цивільно-правових спорів, що випливають із договору застави майна, у тому числі нерухомого майна (іпотеки), розглянутим за 2008 рік та 1 півріччя 2009 року" (Астраханський обласний суд)
Касаційна ухвала Волгоградського обласного суду від 03 лютого 2011року у справі № 33-1687/2011
Касаційне ухвалу Вологодського обласного суду від 17 вересня 2010 рокуроку № 33-3927
Ухвалу Воронезького обласного суду від 28 вересня 2010 рокуроку
Ухвалу Московського обласного суду від 01 липня 2010 рокуроки у справі № 33-13607
Ухвалу Московського обласного суду від 28 жовтня 2010 рокум. у справі N 33-10748
Ухвалу Московського міського суду від 15 липня 2010 рокум. у справі N 33-21179
Ухвалу Московського обласного суду від 19 квітня 2011 рокум. у справі N 33-8813
Касаційне ухвалу Санкт-Петербурзького міського суду від 18 квітня 2011 рокум. N 33-4804/11
Касаційне ухвалу Красноярського крайового суду від 24 січня 2011 рокуроку у справі № 33-469/2011 А-57