Вступ

Об'єктів нерухомості безліч і всі вони різні і неоднорідні, потрібно їх класифікувати за певними ознаками. Розглянемо таке поняття як типологія. Типологія - наукова класифікаціяпредметів чи явищ за спільністю будь-яких ознак. Вивчення дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» передбачає отримання теоретичних знань та практичних навичок класифікації об'єктів нерухомості.

Вперше термін "нерухоме і рухоме майно" з'явився в законодавстві Російської імперії в Указі Петра Першого від 23 березня 1714 "Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах", замінивши собою існували різноманітні поняття, що регулювали правове становище земельних ділянокта будівель. У Зводі Законів Російської Імперіїне рухомим майномвизнавалися земля і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі та порожні дворові місця, а також залізниці. Під рухомим майном розумілися всякого роду мореплавці та річкові судна, книги, рукописи, картини, екіпажі, землеробські знаряддя, а також все те, що витягнено з землі.

Класифікація об'єктів нерухомості

Класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє успішнішому вивченню об'єктів. Для цих цілей можна застосовувати різні принципикласифікації в залежності від їх походження та призначення. Проте визначення нерухомості передбачає виділення у його структурі двох складових (рис. 1.1):

Мал. 1.1.

1. Природні (природні) об'єкти - земельна ділянка, ліс та багаторічні насадження, відокремлені водні об'єктита ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще й «нерухомістю за природою».

2. Штучні об'єкти (побудови):

а) житлова нерухомість - малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок(Від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може бути кондомініум, секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок;

б) комерційна нерухомість - офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі для оренди, склади, будівлі та споруди, підприємства як майновий комплекс;

в) громадські (спеціальні) будівлі та споруди.

Лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки для людей похилого віку та будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси тощо);

Навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчості тощо);

Культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури та відпочинку, будинки культури та театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади тощо);

Спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

г) інженерні споруди - меліоративні споруди та дренаж, комплексна інженерна підготовка земельної ділянкипід забудову та ін.

Кожну з цих груп можна піддати подальшої дезагрегації з урахуванням різних типологічних критеріїв.

Штучні об'єкти отримали назву - "нерухомість за законом", проте ця категорія нерухомості спирається на "нерухомість за природою".

Штучні об'єкти можуть бути повністю побудовані та готові до експлуатації, можуть вимагати реконструкції або капітального ремонту, а також відноситься до незакінчених об'єктів будівництва.

Земельні ділянки можуть бути подільними та неподільними. Ділянка називається ділимою, коли її можна розділити на частини та утворити самостійні земельні ділянки з дозволом цільового використання. Відповідно до законодавства не допускається поділ міських земель, земель фермерських господарств та ін.

Земельний фонд у РФ з економічного призначення поділено на сім категорій земель:

1. Землі сільськогосподарського призначення мають особливий правовий статус на ринку нерухомості та використовуються:

Для сільськогосподарського виробництва (рілля, сіножаті, пасовища, поклади, багаторічні насадження, цілина та інші угіддя);

Для особистого підсобного господарства;

Для колективного садівництва та городництва;

Для підсобних сільськогосподарських виробництв;

Для досвідчених та наукових станцій.

Переведення земель із цієї категорії до іншої здійснюється лише за рішенням суб'єкта Федерації. Особливо цінні землі не підлягають приватизації.

2. Землі міст та населених пунктівзаймають 4% території країни. На цих землях розміщуються житлові будинки та соціально-культурні установи, а також вулиці, парки, площі, природоохоронні споруди; можуть розміщуватись промислові, транспортні, енергетичні, оборонні об'єкти та сільськогосподарські виробництва. Ця категорія земель забезпечує 86% надходжень до консолідованого бюджету від усіх платежів за землекористування та може використовуватись лише відповідно до генпланів та проектів.

3. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, телебачення, інформатики та космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення. Мають спеціальний режим використання.

4. Землі особливо охоронюваних територій включають заповідники; зелені зони міст, будинків відпочинку, турбаз; пам'ятники природи, історії та культури; мінеральні води та лікувальні грязі, ботанічні сади та ін. Дана категорія земель призначена для оздоровлення людей, масового відпочинку та туризму, а також для історико-культурного виховання та естетичної насолоди. Такі землі охороняються особливим законодавством, та вести господарську діяльністьними забороняється.

5. Землі лісового фонду повністю визначаються правовим режимомлісів, які ростуть на них. До цієї категорії земель належать землі, вкриті лісами та надані для потреб лісового господарства та місцевої промисловості.

6. Землі водного фонду. Це землі, зайняті водоймами, льодовиками, болотами (крім тундри та лісотундри), гідротехнічними спорудамита смугами відведення при них.

7. Землі запасу є резервом і виділяються для різних цілей.

Продаж земельних ділянок, а також виділення їх для підприємницької діяльностіта переведення з однієї категорії в іншу здійснюється відповідно до законів РФ та суб'єктів Федерації.

Земельна ділянка в обороті використовується для отримання доходу, у тому числі і шляхом передачі в оренду, внесення до складеного капіталу, забезпечення застави та ін.

Що стосується об'єктів житлової нерухомості можливо кілька типологічних побудов. Наприклад, залежно від тривалості та характеру використання житла:

Первинне житло – місце постійного проживання;

Вторинне житло - заміське житло, яке використовується протягом обмеженого періоду часу;

Третинне житло - призначене для короткочасного проживання (готелі, мотелі тощо).

Стосовно умов великих міст прийнято виділяти такі типологічні характеристики:

1. Елітне житло.

До нього пред'являються такі основні вимоги:

розміщення у найпрестижніших районах міста;

* приналежність до «старого» фонду (за наявності проведеного капітального ремонту та реконструкції) або до «сталінського» фонду;

* цегляні стіни;

* Загальна площаквартир не менше ніж 70 кв. м.;

* Наявність ізольованих кімнат по конфігурації, наближених до квадрата, і великої кухні (площею не менше 15 кв.м.);

* наявність під'їзду, що охороняється, підземного або близько розташованого гаража та ін.

Для малоповерхових будинківкотеджного типу, що входять до складу елітних, характерні такі споживчі вимоги, як:

* цегляні стіни;

* забудова у двох і більше рівнях;

* наявність об'єктів побутового та інженерного обслуговування.

2. Житло підвищеної комфортності. Споживчий попит на житло цього типу передбачає наявність таких основних характеристик:

* можливість розміщення у різних (як найбільш престижних) районах міста;

* деяке зниження вимог до площі кімнат та кухонь до 12 та 8 кв. м (відповідно);

* Наявність вітальні площею не менше 17 кв. м.;

* більша різноманітність конструктивно-технологічних параметрів.

Стосовно малоповерхових будинків, розташованих у приміській зоні, основними характеристиками є висока міцність, довговічність та низька теплопровідність стін, а також забезпеченість інженерними мережами.

3. Типове житло. Для нього характерно:

* Розміщення в будь-якому районі міста;

* відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормамта правил;

* за конструктивно-технологічними параметрами належність до будинків другого покоління індустріального домобудівництва та сучасних.

Для малоповерхової заміської забудови найістотніші як технічні характеристики, а й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

4. Житло низьких споживчих якостей

Виходячи з умов споживчого попиту, що формується під впливом фактора платоспроможності, вимоги до цього типу житла дуже невеликі:

* Розміщення в непрестижних районах;

* віддаленість від основних транспортних комунікацій;

* приналежність до таких конструктивно-технологічних типів, як будівлі «старого» фонду, що не піддавалися капітальним і ремонтно-будівельним роботам, та будинки першого покоління індустріального домобудівництва;

* Розміщення в перших поверхах будинків інших типів;

* занижені архітектурно-планувальні характеристики тощо.

Розглянута класифікація враховує переваги цільових груп споживачів житла та рівень їхньої платоспроможності (маркетинговий підхід). Однак житлову нерухомість можна розподілити і на підставі містобудівних орієнтирів.

Існує і класифікація об'єктів житлової нерухомості залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі, що застосовується:

Будинки із цегляними стінами;

Панельні будинки;

Монолітні будинки;

Дерев'яні будинки;

Будинки змішаного типу.

Окрему нішу займають об'єкти заміської нерухомості у зв'язку з незначним обсягом угод та їхньою специфічністю. Здебільшого тут представлено вторинне житло.

На попит та пропозицію у цьому секторі ринку впливають багато чинників. Крім звичайних пріоритетів при купівлі житлової нерухомості, велике значення мають особисті пристрасті до розташування, пора року, соціальна однорідність сусідів. Покупці велику увагу приділяють наявності максимально повного спектра комунікацій (автономних систем тепло- та водопостачання). Перевага надається об'єктам із цегли або дерева. Як обов'язковий атрибут до об'єкту заміської нерухомості розглядається ділянка мінімум 10 соток.

Ознаки класифікації житлової нерухомості, що стали основою угруповання, різні, як і різні їх мотивації, переваги та умови платоспроможності. Використовувати єдиний типологічний критерій, що інтегрує вплив всіх факторів, неможливо. Тому практично використовують кілька критеріїв, дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.

Комерційна нерухомість у Росії почала формуватися лише з початком приватизації підприємств. Сектор комерційної нерухомостінабагато менше, ніж житловий, тому і угод відповідно менше, хоча у всьому світі комерційна нерухомість є найпривабливішою. У цьому секторі переважною формою угод є оренда.

Комерційна нерухомість може бути поділена на приносить дохід - власне комерційну нерухомість і створює умови для його вилучення - індустріальну (промислову) нерухомість.

До нерухомості, що приносить прибуток, можна віднести:

1. Офісні приміщення. При класифікації офісних приміщень у кожному регіоні, муніципальній освітіприймаються різні чинники, якими приміщення належить до того чи іншого класу. Це можуть бути місце розташування, якість будівлі (рівень оздоблення, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту ( керуюча компанія, наявність додаткових послугдля орендарів) та ін.

У міжнародній практицівикористовується така класифікація:

1. Міжнародний девелопер.

2. Центральне місце розташування, зручний доступ.

3. Повністю заново відбудований будинок.

4. Мікроклімат контролюється за допомогою єдиної системивентиляції, опалення та чотиритрубної системи кондиціювання повітря.

5. Відкрите планування простору за стандартом "shell-and-соге":

Фальш-підлоги та підвісні стелі,

Висота від підлоги до підлоги наступного поверху 3,6 м,

Раціональна ефективна сітка колон - відстань між ними не менше 6 м.

6. Підземне паркування та зручний доступ.

7. Система безперебійного електроживлення.

8. Сучасні системибезпеки будівлі.

11. Міжнародна керуюча компанія.

2. Повністю реконструйоване у 90-х роках. будинок.

3. Повністю контрольований мікроклімат у приміщеннях.

4. Відкрите планування простору за стандартом "shell-and-соге".

5. Достатня парковка та зручний доступ.

6. Система безперебійного електроживлення.

7. Сучасні системи безпеки будівлі.

8. Професійний орендодавець.

9. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

10. Міжнародна керуюча компанія.

1. Центральне місце розташування, зручний доступ.

2. Реконструйована будівля.

3. Автономне теплопостачання та система попереднього охолодження припливного повітря.

4. Ефективне планування поверхів у вигляді офісних блоків.

5. Якісний ремонт «Євростандарт».

6. Достатня парковка та зручний доступ.

7. Сучасні ліфти.

8. 24-годинна охорона.

9. Професійний орендодавець.

10. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

11. Професійна керуюча компанія.

2. Відремонтований будинок.

3. Ефективне планування поверхів у вигляді офісних блоків.

4. Якісний ремонт «Євростандарт».

5. Можливий не надто зручний доступ.

6. 24-годинна охорона.

7. Професійний орендодавець.

нерухомість земельний житловий

8. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

9. Професійна керуюча компанія.

1. Центральне місце розташування.

2. Косметично відремонтований будинок.

3. Ефективне планування поверхів.

4. Якісний ремонт.

5. 24-годинна охорона.

6. Досвідчений орендодавець.

7. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

8. Наявність у будівлі керуючої структури.

2. Проект виник шляхом конверсії колишнього інституту чи адміністративної будівлі.

3. Різне стан приміщень: від ремонту радянського типу до сучасного стильного інтер'єру.

4. 24-годинна охорона.

5. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

6. Наявність у будівлі керуючої структури.

1. Різне місце розташування.

2. Не дуже зручний доступ.

3. Проект виник шляхом конверсії колишнього інституту чи адміністративної будівлі.

4. Дешевий ремонт.

5. Охорона.

6. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

7. Відсутність у будівлі керуючої структури.

У різних регіонах Росії ця класифікація може не співпадати

Серед факторів, що впливають на привабливість офісних центрів, створених поблизу промислових підприємствабо їх території (клас D), можна назвати:

2. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційна нерухомість у країні практично не розвиваються, хоча перспективи є. Адже на кожну тисячу мешканців відповідно до норм потрібно близько 150 паркових місць.

3. Магазини та торгові комплекси. Як показав досвід великих міст Європи, добрими умовамидля розташування багатофункціональних торгових центрів(МТЦ) є: перетин великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро та зупинок наземного транспорту. Найчастіше подібні центри виявляються розташованими в «спальних» районах або за містом, фактично на пустирі, біля великої магістралі. Так, наприклад, різними будуть кількість паркувальних місць, наявність та параметри зон відпочинку та розваг, супутніх побутових послугта ін.

Не слід вважати, що розвиток функціональних торгових центрів - це винахід Заходу. Загальновідомо, що розглянута традиція розвитку великих торгових приміщень, пасажів, дворів, де «кожний» відвідувач міг би придбати все, що завгодно, відповідно до потреб і доходу, куди можна було б прийти «на інших подивитися і показати», йде. корінням у минуле.

Регіони країни знаходяться у різних економічних умові розвиваються за своїми складними законами, тому в сучасної Росіїпроцес появи нових чи модернізація старих торгових центрів неоднорідний. Лідирує в цьому процесі Москва як світовий мегаполіс, що існує в порівнянні з іншими містами Росії в режимі найбільшого інвестиційного сприяння.

4. Промислова (індустріальна) нерухомість у Росії перебуває у початковій стадії розвитку, хоча останнім часом по більшості об'єктів приватизації відбувається визначення власника. Перш ніж укладати правочин, необхідно провести всебічний аналіз правовстановлюючих документів, щоб переконатися в безперечності прав продавця на запропонований об'єкт, можливості його законного відчуження та прав нового власника на використання цього об'єкта за можливим призначенням. З розвитком процесу формування реального власника обсяг угод у цій сфері збільшуватиметься. Але це один бік питання. З іншого боку мало не в кожному місті країни можна спостерігати порожні корпуси заводів і фабрик в 5 - 8 поверхів з застарілими і (або) непридатними інженерними мережами і вибитими шибками вікон. Вони стоять і не знаходять ефективного власника. Чому? Причин кілька:

1. Промислова забудова 60 – 80 гг. не відповідає вимогам сучасних технологій, а реконструкція потребує великих капітальних вкладень.

2. В даний час основний споживач промислової нерухомості - малі підприємства, що вимагають для свого розвитку об'єкти нерухомості певної специфіки: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремі будівлі, що мають автономні комунікації.

3. Як правило, вимоги потенційних орендарів завищені та не відповідають пропонованим промисловим об'єктам.

4. Власники промислової нерухомості пропонують ринку об'єкти, що у жалюгідному стані, і навіть встановлюють завищені ціни.

5. Більш-менш повна і точна інформація про промислову нерухомість, її правовий статус, розміри, стан і т.д. Відсутнє.

Все це надає ринку промислової нерухомості стихійного та непередбачуваного характеру.

Об'єкти нерухомості, які використовуються для ведення певного бізнесу. Зазвичай продаються разом із бізнесом (спеціалізована нерухомість);

Неспеціалізована нерухомість - звичайні будинки-магазини, офіси, фабрики, склади, які зазвичай продаються або здаються в оренду.

Контрольна робота

Державний університетіз землеустрою

Вступ

Об'єктів нерухомості безліч і всі вони різні і неоднорідні, потрібно їх класифікувати за певними ознаками. Розглянемо таке поняття як типологія. Типологія - наукова класифікація предметів чи явищ за спільністю будь-яких ознак. Вивчення дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» передбачає отримання теоретичних знань та практичних навичок класифікації об'єктів нерухомості.

Мета дисципліни: вміти класифікувати нерухомі об'єкти за різними ознаками, розумітися на особливостях правового режиму нерухомого майнау російському законодавстві.

Застосування класифікації за різними ознаками буде розглянуто у цій роботі на наступних об'єктах нерухомості:

Торгово-розважальний центр "Золотий Вавилон";

Електропідстанція "Грач";

Комсомольський проспект;

Земельна ділянка у Дмитрівському районі Московської області;

Ділянка надр «Микільський - 1»;

Пирогівське водосховище;

Ділянка лісу у національному парку «Лосиний острів»;

Багаторічні насадження ботанічного саду РАН.

Глава 1. Теоретичні основитипології об'єктів нерухомості

Вперше термін " нерухоме і рухоме майно " виник законодавстві Російської імперії в Указі Петра Першого від 23 березня 1714 р. " Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах " , замінивши собою існували різноманітні поняття, регулювали правове становище земельних ділянок і будов. У Зводі Законів Російської Імперії нерухомим майном визнавалися земля і всілякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі та порожні дворові місця, а також залізниці. Під рухомим майном розумілися всякого роду морехідні та річкові судна, книги, рукописи, картини, екіпажі, землеробські знаряддя, і навіть усе те, що з землі вилучено.

В основах цивільного законодавстваСРСР і республік, прийнятих Верховною Радою СРСР 31 травня 1991 р., у період політичного та економічного реформування як радянського права, а й радянського ладу, вже містилися норми, що ділять майно на рухоме і нерухоме. Подальше своє відображення розподіл на рухомі та нерухомі речі знайшло у Цивільному кодексі РФ, частини першої, введеної в дію з 1 січня 1995 р. Так, статтею 130 ГК РФ до нерухомих речей відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Відповідно до законодавства РФ речі, що не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, Визнаються рухомим майном. Цивільний кодексРФ, здійснивши розподіл речей на рухомі та нерухомі речі, одночасно ввів інститут державної реєстраціїнерухомості. На виконання положень статті 131 ДК РФ 21 липня 1997 р. був прийнятий ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", який набрав чинності з 31 січня 1998 року.

Визначальні фактори об'єктів нерухомості:

Родові. Зв'язок із землею, ступінь рухливості, тривалість кругообігу, форма функціонування та її стан у процесі використання, спосіб перенесення вартості у виробничому процесічи втрати споживчих властивостей, суспільне значення. Зв'язок об'єкта нерухомості із земельною ділянкою може бути прямим і непрямим (безпосереднім та опосередкованим).

Ступінь рухливості - абсолютна нерухомість, непереміщуваність у просторі без шкоди функціональному призначенню.

Форма функціонування - натурально-речова та вартісна.

Стан споживчої формиу процесі використання - не споживається, зберігається натуральна формапротягом усього терміну експлуатації.

Тривалість кругообігу (довговічність) - багаторазове використання, а землі - нескінченно при правильному використанні.

Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей – поступово у міру зносу та накопичення амортизаційних відрахувань.

Суспільне значення - користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою.

Видові Технічні та технологічні характеристики (місце розташування, функціональне призначення, стан та ін.) - Визначаються конкретними приватними показниками залежно від виду нерухомості та доцільності поширення особливого режиму використання на інше майно.

Розділ 2. Типологія будівель

До складу будівель входять архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних впливів та ін.) для праці, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей. Як основні конструктивні частини будівлі мають стіни і дах. Також до складу будинків входять комунікації всередині будівель, необхідні для їх експлуатації, а саме: система опалення, включаючи котельну установку для опалення (якщо остання знаходиться в самій будівлі); внутрішня мережаводопроводу, газопроводу та каналізації з усіма пристроями; внутрішня мережа силової та освітлювальної електропроводки з усією освітлювальною арматурою; внутрішні телефонні та сигналізаційні мережі; вентиляційні пристрої загальносанітарного призначення; підйомники та ліфти.

Основні ознаки класифікації будівель

Поверховість: одноповерхова, двоповерхова, багатоповерхова.

Вид освітлення: природне (верхнє, бічне), штучне, поєднане.

Система повітрообміну (природна, механічна, кондиціонована).

Температурний режим: опалювальні, неопалювані.

Транспортне обладнання: кранове, підвісне, безкранове.

Вид будівельного матеріалу: кам'яні, дерев'яні, змішані, саманні, глинобитні, панельні.

Капітальність: особливо капітальні, прості, полегшені, рубані.

Термін служби: 100, 80, 65, 40, 20.

Виробничі будинки

Громадські будівлі

У даній розрахунково-графічній роботі ознаки класифікації будівель були вивчені з прикладу ТРК «Золотий Вавилон» у районі ОТРАДНЕ. «Золотий Вавилон» – це сучасний торговий комплекс європейського стилю із сучасною архітектурою. Торговий комплекс «Золотий Вавилон» містить гіпермаркет «Карусель», сучасний шестизальний кінотеатр «Люксор», понад 120 бутіків, кафе, бари, ресторани на будь-який смак, дивовижне дитяче містечко, а також підприємства сфери послуг (представництво великого банку, аптека, хімчистка, салон краси тощо). Опис ТРК "Золотий Вавилон" представлено в Таблиці 1. Розташування даного об'єктанерухомості в загальній класифікації будівель та будівель представлено у додатку 1.

Таблиця 1 - Опис будівлі

Об'єкт нерухомостіСклад відомостейОписБудівля ТРК «Золотий Вавилон»Location(адреса)Москва, СПБ, вул. Декабристів 12, План розташуванняДив. Мал. 2ПризначенняВиробничеОсновний матеріал конструкціїЗалізобетон з металевим каркасомРік побудови2002Кількість поверхів2Площа забудови38 000 м2Додатковий склад майна будівліКотельна установка для опалення, внутрішня мережа водопроводу та каналізації; внутрішня мережа силової та освітлювальної електропроводки; внутрішні телефонні та сигналізаційні мережі; вентиляційні пристрої; підйомники та ліфти. Опис особливих публічно-правових обмежень у використанні та обернездатності Об'єкт нерухомості відноситься до торгово-промислових будівель Опис особливих публічно-правових розпоряджень з охорони та експлуатації

До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предмета праці (шахти, свердловини, дороги, греблі, естакади і т.д.) , або реалізації різних невиробничих функцій (споруди міського благоустрою).

Класифікація споруд:

Функціональне призначення- комунікаційні, транспортні, водоканалізаційні, пристрої для розміщення технічного обладнання та інші споруди.

Вид будівельного матеріалу - земляні та дерев'яні, кам'яні та цегляні, металеві, залізобетонні.

Капітальність - міцні, особливо міцні, вікової міцності.

Термін служби – 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 років.

У цій роботі з вивчення ознак класифікації споруд було розглянуто такі об'єкти: електропідстанція «Грач» і Комсомольський проспект. Електропідстанція «Грач» 110/20 кВ потужністю 2х80 МВА забезпечує електроенергією понад 1,2 млн. кв. м житла для понад 30 тис. осіб. Була поставлена під напругу 12 січня 2008 року. Розташування даного об'єкта нерухомості у загальній класифікації споруд представлено у додатку 2. Комсомольський проспект (рис. 4) – проспект у Центральному адміністративному окрузі міста Москви. Проходить від Кримської площі (Садового кільця) до Лужнецького мосту. Перетинає вулиці: Тимура Фрунзе та Хамовницький Вал. Розташування даного об'єкта нерухомості у загальній класифікації споруд представлено у додатку 3. Опис споруд (електропідстанції та дороги) представлено у Таблиці 2.

Таблиця 2 - Опис споруд

Об'єкт нерухомостіСклад відомостейОписЕлектропідстанція ГрачLocation(адреса)Москва, ЮЗАО, сел., Захар'їно, вул. Гагаріна Призначення та опис розташування по відношенню до поверхні земліОбслуговування повітряних ліній електропередач Ознака режимоутворювального об'єкта02 (Адреса) Комсомольський проспектПлан розташуванняДив. рис.Призначення та опис розташування по відношенню до поверхні землі Обслуговування внутрішніх пасажирських та вантажних перевезень. Наземне. Ознака режимоутворюючого об'єкта та інші специфічні параметри споруди, які є суттєвими для визначення характеру та розміру землекористування, а також встановлення охоронних зон для безпечної експлуатації об'єкту. автомобільної дороги 100 м.Класифікація за видами основних фондівНепрямо виробничаРік побудови1958

Міністерство сільського господарстваРФ

Федеральна державна освітня установа

вищої професійної освіти

"Алтайський державний аграрний університет"

Факультет Землевпорядкування та кадастри /Кадастр нерухомості

Контрольна робота

з дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості»

Виконала Караваєва Ганна Володимирівна

Барнаул 2013

Вступ

Об'єктів нерухомості безліч і всі вони різні і неоднорідні, потрібно їх класифікувати за певними ознаками. Розглянемо таке поняття як типологія. Типологія - наукова класифікація предметів чи явищ за спільністю будь-яких ознак. Вивчення дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» передбачає отримання теоретичних знань та практичних навичок класифікації об'єктів нерухомості.

Класифікація об'єктів нерухомості

Класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє успішнішому вивченню об'єктів. Для цих цілей можна застосовувати різні принципи класифікації залежно від їхнього походження та призначення. Проте визначення нерухомості передбачає виділення у його структурі двох складових (рис. 1.1):

Мал. 1.1. Укрупнена класифікаціяоб'єктів нерухомості

1. Природні (природні) об'єкти - земельна ділянка, ліс та багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти та ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще й «нерухомістю за природою».

2. Штучні об'єкти (побудови):

а) житлова нерухомість - малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може бути кондомініум, секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок;

в) громадські (спеціальні) будівлі та споруди.

г) інженерні споруди - меліоративні споруди та дренаж, комплексна інженерна підготовка земельної ділянки під забудову тощо.

Кожну з цих груп можна піддати подальшої дезагрегації з урахуванням різних типологічних критеріїв.

Штучні об'єкти можуть бути повністю збудовані та готові до експлуатації, можуть вимагати реконструкції або капітального ремонту, а також відноситься до незакінчених об'єктів будівництва.

Земельний фонд у РФ з економічного призначення поділено на сім категорій земель:

Для особистого підсобного господарства;

Для колективного садівництва та городництва;

Для підсобних сільськогосподарських виробництв;

Для досвідчених та наукових станцій.

2. Землі міст та населених пунктів займають 4% території країни. На цих землях розміщуються житлові будинки та соціально-культурні установи, а також вулиці, парки, площі, природоохоронні споруди; можуть розміщуватись промислові, транспортні, енергетичні, оборонні об'єкти та сільськогосподарські виробництва. Ця категорія земель забезпечує 86% надходжень до консолідованого бюджету від усіх платежів за землекористування та може використовуватись лише відповідно до генпланів та проектів.

4. Землі особливо охоронюваних територій включають заповідники; зелені зони міст, будинків відпочинку, турбаз; пам'ятники природи, історії та культури; мінеральні води та лікувальні грязі, ботанічні сади та ін. Дана категорія земель призначена для оздоровлення людей, масового відпочинку та туризму, а також для історико-культурного виховання та естетичної насолоди. Такі землі охороняються особливим законодавством, і вести господарську діяльність ними забороняється.

5. Землі лісового фонду повністю визначаються правовим режимом лісів, які зростають них. До цієї категорії земель належать землі, вкриті лісами та надані для потреб лісового господарства та місцевої промисловості.

6. Землі водного фонду. Це землі, зайняті водоймами, льодовиками, болотами (крім тундри та лісотундри), гідротехнічними спорудами та смугами відведення при них.

7. Землі запасу є резервом і виділяються для різних цілей.

Продаж земельних ділянок, і навіть виділення їх у підприємницької діяльності та переведення з однієї категорії до іншої здійснюється відповідно до законами РФ і суб'єктів Федерації.

Первинне житло – місце постійного проживання;

Вторинне житло - заміське житло, яке використовується протягом обмеженого періоду часу;

Третинне житло - призначене для короткочасного проживання (готелі, мотелі тощо).

Стосовно умов великих міст прийнято виділяти такі типологічні характеристики:

1. Елітне житло.

До нього пред'являються такі основні вимоги:

розміщення у найпрестижніших районах міста;

* цегляні стіни;

* загальна площа квартир не менше 70 кв. м.;

* наявність під'їзду, що охороняється, підземного або близько розташованого гаража та ін.

Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерні такі споживчі вимоги, як:

* цегляні стіни;

* забудова у двох і більше рівнях;

* наявність об'єктів побутового та інженерного обслуговування.

* можливість розміщення у різних (як найбільш престижних) районах міста;

* деяке зниження вимог до площі кімнат та кухонь до 12 та 8 кв. м (відповідно);

* Наявність вітальні площею не менше 17 кв. м.;

* більша різноманітність конструктивно-технологічних параметрів.

3. Типове житло. Для нього характерно:

* Розміщення в будь-якому районі міста;

* відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам та правилам;

4. Житло низьких споживчих якостей

* Розміщення в непрестижних районах;

* віддаленість від основних транспортних комунікацій;

* Розміщення в перших поверхах будинків інших типів;

* занижені архітектурно-планувальні характеристики тощо.

Будинки із цегляними стінами;

Панельні будинки;

Монолітні будинки;

Дерев'яні будинки;

Будинки змішаного типу.

Комерційна нерухомість у Росії почала формуватися лише з початком приватизації підприємств. Сектор комерційної нерухомості набагато менший, ніж житловий, тому і угод відповідно менше, хоча в усьому світі комерційна нерухомість є найпривабливішою. У цьому секторі переважною формою угод є оренда.

До нерухомості, що приносить прибуток, можна віднести:

1. Офісні приміщення. При класифікації офісних приміщень у кожному регіоні, муніципальному освіті приймаються різні чинники, якими приміщення належить до того чи іншого класу. Це можуть бути місце розташування, якість будівлі (рівень оздоблення, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (керівна компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) та ін.

У міжнародній практиці використовується така класифікація:

1. Міжнародний девелопер.

2. Центральне місце розташування, зручний доступ.

3. Повністю заново відбудований будинок.

4. Мікроклімат контролюється за допомогою єдиної системи вентиляції, опалення та чотиритрубної системи кондиціювання повітря.

5. Відкрите планування простору за стандартом "shell-and-соге":

Фальш-підлоги та підвісні стелі,

Висота від підлоги до підлоги наступного поверху 3,6 м,

Раціональна ефективна сітка колон - відстань між ними не менше 6 м.

6. Підземне паркування та зручний доступ.

7. Система безперебійного електроживлення.

8. Сучасні системи безпеки будівлі.

11. Міжнародна керуюча компанія.

2. Повністю реконструйоване у 90-х роках. будинок.

3. Повністю контрольований мікроклімат у приміщеннях.

4. Відкрите планування простору за стандартом "shell-and-соге".

5. Достатня парковка та зручний доступ.

6. Система безперебійного електроживлення.

7. Сучасні системи безпеки будівлі.

8. Професійний орендодавець.

9. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

10. Міжнародна керуюча компанія.

1. Центральне місце розташування, зручний доступ.

2. Реконструйована будівля.

3. Автономне теплопостачання та система попереднього охолодження припливного повітря.

4. Ефективне планування поверхів у вигляді офісних блоків.

5. Якісний ремонт «Євростандарт».

6. Достатня парковка та зручний доступ.

7. Сучасні ліфти.

8. 24-годинна охорона.

9. Професійний орендодавець.

10. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

11. Професійна керуюча компанія.

2. Відремонтований будинок.

3. Ефективне планування поверхів у вигляді офісних блоків.

4. Якісний ремонт «Євростандарт».

5. Можливий не надто зручний доступ.

6. 24-годинна охорона.

7. Професійний орендодавець.

нерухомість земельний житловий

8. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

9. Професійна керуюча компанія.

1. Центральне місце розташування.

2. Косметично відремонтований будинок.

3. Ефективне планування поверхів.

4. Якісний ремонт.

5. 24-годинна охорона.

6. Досвідчений орендодавець.

7. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

8. Наявність у будівлі керуючої структури.

2. Проект виник шляхом конверсії колишнього інституту чи адміністративної будівлі.

3. Різне стан приміщень: від ремонту радянського типу до сучасного стильного інтер'єру.

4. 24-годинна охорона.

5. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

6. Наявність у будівлі керуючої структури.

1. Різне місце розташування.

2. Не дуже зручний доступ.

3. Проект виник шляхом конверсії колишнього інституту чи адміністративної будівлі.

4. Дешевий ремонт.

5. Охорона.

6. Правильно оформлена документація на право власності будівлі.

7. Відсутність у будівлі керуючої структури.

У різних регіонах Росії ця класифікація може не співпадати

Серед факторів, що впливають на привабливість офісних центрів, створених поблизу промислових підприємств або на їхній території (клас D), можна виділити:

3. Магазини та торгові комплекси. Як показав досвід великих міст Європи, хорошими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрів (МТЦ) є: перетин великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транспорту. Найчастіше подібні центри виявляються розташованими в «спальних» районах або за містом, фактично на пустирі, біля великої магістралі. Так, наприклад, різними будуть кількість паркувальних місць, наявність та параметри зон відпочинку та розваг, супутніх побутових послуг та ін.

Регіони країни знаходяться в різних економічних умовах і розвиваються за складними законами, тому в сучасній Росії процес появи нових або модернізація старих торгових центрів неоднорідний. Лідирує в цьому процесі Москва як світовий мегаполіс, що існує в порівнянні з іншими містами Росії в режимі найбільшого інвестиційного сприяння.

3. Як правило, вимоги потенційних орендарів завищені та не відповідають пропонованим промисловим об'єктам.

Все це надає ринку промислової нерухомості стихійного та непередбачуваного характеру.

Список літератури

1. Нагаєв Р.Т. Нерухомість (землеустрій, містобудування та економіка): термінологічний словник. - Казань: Ідеал-Прес, 2005.

2. Стернік Г.М. Методологія аналізу ринку нерухомості на користь інвестиційно-будівельної діяльності. М., АКСВЕЛЛ, 2007.

3. ФЗ «Про державний кадастрнерухомості» №221 від 24.07.2007 р.

4. ФЗ «Про переведення земель або земельних ділянок із однієї категорії до іншої» №172 від 21.12.2004 р.

5. ФЗ «Про затвердження форм заяв про державний кадастровий облік нерухомого майна» №34 від 20.02.2008 р.

6. ФЗ «Про затвердження форм кадастрових паспортівбудівлі, споруди, об'єкта незавершеного будівництва, приміщення, земельної ділянки» №32 від 18.02.2008 р.

7. Міністративний регламент, затверджений наказом Мінекономрозвитку від 26.04.2007 №146 « Федерального агентствакадастру об'єктів нерухомості по виконанню державної функції"Ведення державного технічного обліку об'єктів капітального будівництва".

Подібні документи

Особливості класифікації об'єктів нерухомості за різними ознаками. Земля як базовий об'єкт нерухомого майна, специфіка поділу земельного фонду в Росії економічною ознакою. Оцінка об'єктів житлової та комерційної нерухомості.

контрольна робота , доданий 28.03.2015

Поняття, сутність та класифікація об'єктів житлової нерухомості, їх різновиди та характеристика. Законодавчо-правові засади оцінки житлової нерухомості. Аналіз відповідного ринку та тенденції його розвитку. Вдосконалення процесу оцінки.

дипломна робота , доданий 14.08.2015

Класифікація та склад витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості, основні методи розрахунку даних витрат. Тенденції розміру витрат на експлуатацію із збільшенням терміну служби будівлі. Вплив амортизації та зносу на вартість об'єктів нерухомості.

контрольна робота , доданий 18.06.2010

Вивчення видів вартості об'єктів нерухомості. Технологія оцінки нерухомості. Аналіз прибуткового, ринкового та витратного підходів до оцінки вартості об'єктів нерухомості. Характеристика методів капіталізації доходів та дисконтування грошових потоків.

курсова робота , доданий 09.06.2013

Характеристика ринку нерухомості як ринкової категорії. Основні різновиди інвестиційного ринкупослуг. Основні засади аналізу та оцінки об'єктів нерухомості в системі управління. Методи економічної оцінки якості об'єктів нерухомості.

курсова робота , доданий 28.03.2014

Визначення ціни об'єктів нерухомості економічними, політичними, фізичними та соціально-демографічними факторами. Характеристика порівняльного, витратного та прибуткового підходу до визначення ринкової вартостіоб'єктів нерухомості, їх особливості

курсова робота , доданий 20.12.2011

Застосування оцінки нерухомості щодо операцій відчуження, постановки на баланс неврахованих об'єктів, переоцінки основних засобів, вирішення майнових споров. Порівняльний, витратний, прибутковий підходи до оцінки вартості об'єктів нерухомості.

курсова робота , доданий 30.07.2015

Типологія об'єктів багатоквартирного житлового будівництва. Дослідження первинного та вторинного ринкубагатоквартирної житлової нерухомості у Пермському муніципальному районі. Особливості старого фонду, "сталинок", "хрущовок", будинків індивідуального проекту.

курсова робота , доданий 27.12.2014

Сегментація ринку нерухомості: житла; комерційної нерухомості; земельних ділянок Характеристика ринку житлової нерухомості Поволжя. Угоди купівлі-продажу великих земельних ділянок у Казані. Середня вартістьоб'єктів первинного та вторинного ринку.

контрольна робота , доданий 16.08.2010

Поняття, особливості та проблеми формування ринку нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості та сегментація ринку. Чинники, що впливають на вартість нерухомості. Етапи становлення ринку нерухомості у Росії, аналіз його сучасного стану.

Вимагає від оцінювача проведення аналізу значної частини чинників, визначальних величину розрахункової вартості. Кваліфікований та обґрунтований висновок про вартісні характеристики об'єкта оцінки можливий лише на основі систематизованих та підтверджених тим чи іншим чином вихідних даних, які можуть бути перевірені будь-якою зацікавленою особою, включаючи органи влади. Основними завданнями оцінювача є чітке визначення власне об'єкта оцінки, його ідентифікація (опис), обґрунтування вибору інформаційної базипри проведенні розрахунків та відомостей до мінімуму різних припущень та припущень щодо використовуваних у розрахунках величин.

При повному припиненні будівництва – порядок ліквідації та використання вже збудованих об'єктів або їх частин, змонтованих конструкцій та обладнання, реалізації завезених на будівництво матеріальних цінностей замовника.

Постійного (безстрокового) користування ділянками державної та муніципальної власності;

Оренди земельної ділянки, відплатно або безоплатно придбаної;

Обмеженого користування прилеглими земельними ділянками, які перебувають у власності інших осіб.

У процесі експлуатації землі ділянка може приносити дохід, званий земельною рентою,під якою розуміється внутрішній показник ефективності використання земельної ділянки як активу підприємства, що визначається як приватне від розподілу розміру вартості, що розраховується, на термін капіталізації. Відповідно до проекту методичних рекомендацій «Порядок обліку вартості земельних ділянок в активах комерційних організацій, у тому числі з іноземними інвесторами», при розрахунку земельної ренти пропонується наступна класифікація земельних ділянок залежно від виду використання: сільськогосподарські, лісогосподарські, землі поселень та ін.

Наведені вище системи, класифікації основних фондів та пропозиції щодо класифікації земельних ділянок на даний час прийняті за основу при обліку в активах підприємств результатів визначення вартості їх майна. Однак вони розглядають об'єкти нерухомості не як єдине ціле, а як основні фонди та земельну ділянку. Разом з тим, якщо проводити аналіз саме ринкової вартості нерухомості, виникає необхідність у розробці власної системи класифікації, яка дозволяла б вчити основні «товарні» властивості цілісного об'єкта і була б пов'язана з уже існуючими системамикласифікації та описи об'єктів.

Виробнича нерухомість є вигідним об'єктом інвестицій. Але виробнича нерухомість буває різною, і сьогодні використовується кілька класифікацій об'єктів виробничої нерухомості.

До класифікації виробничої нерухомості можна додати рівень готовності об'єктів нерухомості: це готові до експлуатації об'єкти, незавершене будівництво, об'єкти, що вимагають капітального ремонту або реконструкції.

Також класифікація об'єктів виробничої нерухомості ділиться: на нерухомість спеціалізована і неспеціалізована. Така класифікація використовується за необхідності оцінки виробничих об'єктів. Перший тип виробничої нерухомості в цій класифікації зазвичай використовується після продажу об'єкта за тими самими напрямами, що й до продажу. Наприклад, якийсь завод чи виробництво. Але і в цьому випадку нерухомість може бути придбана з метою знесення, звільнення під інше будівництво. Подібні об'єкти нерухомості рідко мають попит. Проте неспеціалізована нерухомість купується і продається досить часто.

Тип нерухомості:

Спеціалізація	Характеристики
Хімічна промисловість	Переважно одноповерхові будівліобмеженої ширини (трохи більше двох прольотів). Використовуються також багатоповерхові будівлі з обладнанням, що провисає.
Машинобудування	Одноповерхові залізничні будівлі, віддалені від селищних районів міста. Великогабаритні цехи площею щонайменше 3 тис. кв.м. Наявність під'їзних шляхів, залізнична гілка. Потужність електропостачання щонайменше 400 кВт. Бажана наявність кран-балки. Наявність земельної ділянки площею щонайменше 0,5 Га.
Легка промисловість	Планувальна структура будівель прийнята на основі чіткого зонування площ поверхів із центральним розташуванням підсобних приміщеньта вертикальних комунікаційних пристроїв. Одно- та багатоповерхові будівлі. Наявність усіх комунікацій. Електроенергія – 220 Вт і більше.
Харчова промисловість	Висота стель не менше 3м. Відповідність будівлі відповідним технологічним процесам.
Деревообробна промисловість	Потужність електроенергії не менше ніж 380 кВт. Висота стель не менше 4м.
АЗС	Наявність резервуарів для зберігання паливно-мастильних пропозицій. Наявність земельної ділянки площею щонайменше 0,1 Га.
Автосервіс	Наявність оглядових ям. Висота стелі понад 3м. Наявність усіх комунікацій.
Металообробна промисловість	Ж/б споруда. Потужність електропостачання щонайменше 400 кВт. Наявність під'їзних шляхів, залізнична гілка. Висота стель – 4м і більше.
Переробна промисловість	Цегляна або ж/б споруда заввишки не менше 4м. Колишня будівля елеватора, газо-, нафтопереробного підприємства.
Сільське господарство	Наявність земельної ділянки площею щонайменше 1 Га. Одноповерхові споруди.
Видавнича діяльність	Залізобетонне перекриття між поверхами. Висота стелі не менше 3-4м.
Будівельна промисловість	Потужність електропостачання щонайменше 400 кВт. Бажана наявність кран-балки. Наявність земельної ділянки площею щонайменше 0,5 Га.
Багатофункціональні будівлі	Будинки, що мають найбільш універсальні характеристики, достатніми для організації виробництва різних спеціалізацій.