Пайове будівництво передбачає укладання договору між двома сторонами – забудовником та безпосередньо учасником будівництва. Кожна із сторін має свої зобов'язання, порушення яких тягне за собою штрафні санкції. Якщо забудовник порушує терміни здачі об'єкта, то законодавчим нормамвін повинен сплатити пеню майбутньому власнику нерухомості. Розмір неустойки встановлено нормативними документами державному рівні, зменшити її не можна.
Щоб виставити матеріальну претензію, учасник має зробити попередні розрахункинеустойки.
Зробити це можна, використовуючи спеціальний калькулятор неустойки ДДУ, який легко знайти на різних інтернет-порталах або самостійно. Зробити правильний підрахунок кінцевої суми допоможе формула неустойки.
Пайове будівництво – це дуже популярний вид придбання нової квартири. Він зручний для обох сторін. Забудовник отримує фінансування безпосередньо від потенційного покупця, А учасник вкладає гроші поетапно, що дозволяє йому не оформляти величезні кредити та економити гроші на відсотках позик. До того ж, таке житло має нижчу вартість на виході для учасників пайового будівництва.
Цей тип правовідносин регулюється договором, укладеним попередньому етапі. Цей документ складається в умовно довільній формі, але має містити певні пункти, без яких він визнається нікчемним. Правила оформлення взаємних відносин між сторонами регулюється Федеральним законом №214-ФЗ “Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості … в РФ” від 30 грудня 2004 року. Відповідно до цього нормативному документу, договір пайової участіу будівництві (ДДУ) зобов'язаний включати такі основні пункти:
- Ціну договору та порядок сплати окремих сум, із зазначенням строків.
- Дата передачі готового об'єкта учаснику.
- Гарантійний термін для нерухомості.
Крім зазначених моментів, у договорі прописується ще безліч важливих нюансів, у тому числі умови дотримання прописаних пунктів. Для покупця часткової власностіВкрай важливим аспектом є термін здачі готовності нерухомості. Виходячи із цієї дати, він будує свої власні плани. У разі порушення забудовником встановлених періодів учасник зазнає збитків, причому не лише моральних.
Поняття неустойки
Неустойкою вважається сума, визначена згідно із законом або договором, яка сплачується стороною, яка не виконала свої зобов'язання або виконала їх неналежним чином.
Виходячи з того, що кожен учасник зобов'язаний дотримуватись пунктів договору. При порушенні зазначених термінівготовності об'єкта забудовник має виплатити постраждалій стороні пеню. Неустойка використовується як забезпечення взятих він зобов'язань. Для сторін договору пайової участі розмір штрафних санкцій передбачено Федеральним законом №214-ФЗ.
Якщо забудовник не включив пункт про необхідність сплати пені за недотримання термінів угоди з учасниками, це не знімає з нього відповідальності щодо її сплати. Стягувати штрафні суми може будь-який учасник домовленості, який отримав у встановлений термін свою нерухомість у готовому вигляді.
Для забудовників неустойка є досить серйозною проблемою, бо процес будівництва спрогнозувати з точністю до дня неможливо. Але штрафні пені можуть бути скасовані в тому випадку, якщо будівельна компанія заздалегідь, не пізніше двох місяців до планованого закінчення, сповістить учасників про труднощі, що виникли, і внесе зміни до пункту договору про терміни здачі об'єкта.
Правила розрахунку
Формула розрахунку неустойки виглядає так:
СД × 1/300СР × ДП = Н,
ЦД – вартість договору,
1/300СР - одна трисота ставки рефінансування, яка береться на день розрахунку за даними Центробанку Росії,
ДП – дні, прострочені після зазначеної в угоді дати здачі об'єкта,
Н – отриманий розмір неустойки.
Можна розглянути формулу більш конкретному прикладі. Учасник ДДУ підписав договір на 5000000 рублів. Забудовник прострочив здачу на 30 днів. Учасником ДДУ є громадянин, тож формула множиться на 2. Актуальна на день розрахунку ставка рефінансування Центробанку – 7,25%. Порахувати легко:
5000000 * 1/300 * 7,25/100 * 30 * 2 = 72428 рублів.
При повному розірванні договору із забудовником буде виплачено 5074428 рубля.
Порядок стягнення
Відстоювати свої права учасникам пайового будівництва необхідно самостійно.
Безумовно, сам забудовник не добровільно розраховуватиме пеню і віддаватиме її покупцеві. Для стягнення штрафних санкцій у кожного учасника є два законні шляхи:
- Договірна, коли розбіжності вирішуються на добровільній основі.
- Судовий, якщо друга сторона відмовляється виплачувати необхідну неустойку.
Зверніть увагу, що при пред'явленні претензії може йти не лише про нарахування пені. Крім цього, громадяни можуть стягувати штрафи за понесені матеріальні збитки через невчасної здачінерухомості. Яскравим прикладом підстави для нарахування штрафу вважається необхідність винаймати житлове приміщення для проживання понад розрахунковий термін. Вартість оренди може бути стягнута з недобросовісного забудовника.
Більшість суперечок подібного родувирішується виключно в судовому порядкуале це не виключає необхідності спочатку направити претензію будівельної компанії, запропонувавши врегулювати питання мирно у досудовому порядку
Направлення претензії
Упорядкування претензії – це дуже відповідальний момент. Для грамотного викладу фактів найкраще звертатися до юристів, які практикують цей розділ юриспруденції та зможуть оптимально описати ситуації та висловити вимоги. Керуючись доданим зразком документа, претензію можна скласти і самостійно. У папір треба включити такі пункти:
- Реквізити сторін ДДУ – найменування будівельної компанії, ПІБ учасника, адреси та телефони.
- Назва документу.
- Виклад фактів початку співробітництва із зазначенням номера договору пайової участі та посиланнями на його пункти.
- Посилання на законодавчий акт№214-ФЗ статтю 6.
- Розрахунок суми неустойки.
- У разі виставлення штрафних санкцій наводяться суми їхнього розрахунку.
- Виставлення вимог із зазначенням кінцевої суми та періоду врегулювання питання.
- Попередження про те, що у разі відсутності задоволення вимог буде подано позов до суду.
Претензія засвідчується громадянином власним підписом та датою її складання.
Судовий порядок
Виходячи з практики, можна сказати, що вирішувати проблеми мирним шляхом з будівельними компаніями досить складно. Матеріальне задоволення претензії, скоріше, виняток, ніж правило. Найчастіше спрямування цього документа вважається лише необхідним кроком перед зверненням до суду.
Наявність спрямованої раніше претензії при поданні позовної заяви до суду є обов'язковою умовою. Крім цього, позов підкріплюється документами-підставами, головним серед яких вважається договір пайової участі. Позовна заява складається за прикладом претензії та містить у собі такі відомості:
- Найменування судової інстанції, куди прямує позов. За нормами звертатись слід за адресою реєстрації відповідача.
- Дані забудовника та учасника.
- Короткий виклад суті ситуації.
- Подання вимог.
- Підстави стягнення матеріальної неустойки.
- Розрахунок пені та штрафів, що підлягають виплаті.
Окрім позову та пакету документів, заявник подає до суду квитанцію про оплату державного мита за розгляд справи. Ці витрати можуть бути також включені до суми позову.
Судова практика
Наприкінці 2017 року Жовтневий районний суд міста Пензи розглянув позов, поданий учасниками пайового будівництва забудовнику. Одразу два позивачі ініціювали процес стосовно недобросовісного забудовника, який прострочив здачу об'єкта на кілька місяців. У позові вони викладали вимоги такого порядку:
- Виплатити неустойку у розмірі 1/300 ставки рефінансування за кожний день прострочення. Розрахунки пені було наведено.
- Сплатити штрафні санкції за завдану моральну шкоду.
Останнім часом все більше людей вкладають свої гроші у пайове будівництво.
Проте забудовники який завжди виконують взяті він зобов'язання. Особливо це стосується термінів здавання житла. Якщо будівельна фірма прострочила здачу будинку, ви маєте право. Як це зробити, читайте далі.
Розмір неустойки за прострочення здачі будинку
Згідно з Федеральним законом № 214-ФЗ, величина неустойки становить:
- 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ за кожен день прострочення – для фізичних осіб;
- 1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ – для юридичних осіб.
Зазначимо один аспект.
Раніше у розрахунках використовувалася ставка рефінансування ЦБ РФ. Проте з 1 січня 2016 р. вона прирівняна до поняття ключової ставки.
З кожним днем прострочення сума неустойки зростає.
Формула розрахунку неустойки за прострочення здачі будинку
Для визначення розміру неустойки необхідно визначити три основні компоненти:
- Загальна кількість днів прострочення
Початок прострочення – наступного дня після того, як забудовник мав передати об'єкт. Наприклад, у договорі пайової участі зазначено, що квартира має бути передана пайовику не пізніше 31 грудня 2017 р. даному випадкутермін прострочення починається з 1 січня 2018 р.
Момент закінчення нарахування неустойки – день її фактичної сплати. Але для зручності неустойку зазвичай обчислюють по день направлення офіційної претензії на адресу забудовника.
- Розмір ключової ставки ЦБ РФ
Вона розміщується на офіційному сайті Центрального банку РФ. Ця величина постійно змінюється. Тому перш ніж починати розрахунок, подивіться актуальну цифру на сайті.
- Вартість майбутньої квартири
Цю суму прописано в самому ДДУ.
Формула розрахунку виглядає так:
Неустойка = Ціна об'єкта будівництва * Кількість днів порушення терміну * Ключова ставка ЦБ РФ * 1/150 (1/300).
Приклад розрахунку
Ціна договору – 6 млн. руб., кількість днів прострочення – 75 днів, ключова ставка ЦБ РФ – 7,25%.
Так як ключова ставка ЦБ РФ наведена у відсотках, її потрібно перевести у звичайне число: 7,25: 100 = 0,0725.
Підставляємо вихідні дані у формулу та отримуємо наступний розрахунок:
6000000 * 75 * 0,0725 * 1/150 = 217 500 руб.
Отже, якщо вартість вашої майбутньої квартири становить 6 млн. крб. і забудовник припустився прострочення в 75 днів, він повинен сплатити вам 217,5 тис. руб. неустойки.
Зазначимо один аспект.
Якщо ключова ставка ЦБ РФ змінилася в період прострочення, то неустойка розраховується за днем зміни ставки, а потім - за новою ставкою.
Як направити претензію забудовнику?
Ви можете передати особисто або направити на адресу компанії заказним листоміз повідомленням про вручення.
Якщо забудовник проігнорує ваші вимоги, можна сміливо йти до суду. Крім суми неустойки, ви маєте право вимагати компенсації моральної шкоди та штраф за незадоволення претензії.
Це тривалий та складний процес. Тому краще вирішити проблему мирним шляхом. Правильний розрахунок та юридично грамотно сформульована претензія збільшує ваші шанси на отримання неустойки у позасудовому порядку. Для швидкого вирішення питання рекомендуємо звернутися до досвідченого юриста.
Розрахунок суми неустойки за договором пайової участі у 2019 році регулюється російським законодавством. Дотримуючись встановлених вимог можна безпомилково зробити необхідні розрахунки.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Купівля нерухомості в новобудові - найбільш популярний різновид угоди на території Росії. Одним із різновидів узаконення даного придбання вважається угода пайової участі.
У разі невиконання взятих він зобов'язань забудовників є можливість стягнути неустойку. Розглянемо докладніше порядок її розрахунку у 2019 році.
Загальні моменти
У разі порушення періодів передачі нерухомості пайовики має законне право вимоги від безпосереднього забудовника виплати неустойки.
По завершенню будівництва забудовник видає нерухомість тим громадянам, з якими було підписано відповідні договори.
У угоді учасниками виступають:
Кожна сторона ДДУ бере на себе зобов'язання щодо дотримання всіх зазначених в угоді пунктів.
У разі ігнорування зобов'язань сторона, що порушила, несе за собою повну. Зокрема може йтися про нарахування пені та неустойки.
Причини освіти
Причини утворення неустойки та звернення до судових органів поділяються на кілька категорій, а саме:
Крім цього, пайовики мають право вимоги:
- здійснити перерахунок неустойки на період основного судового засідання;
- нарахування штрафу у розмірі 50% від суми неустойки;
- нарахування штрафу за прострочення виплат призначених судовим органом у розмірі 1% за кожний день;
- нарахування компенсації за моральну шкоду.
Крім цього, є можливість вимагати відшкодування понесених збитків, які безпосередньо пов'язані з оплатою і з судовими витратами.
Законні підстави
Основним нормативно-правовим документом, який потрібно посилатися є Федеральний закон № 214.
Вона встановлюється на момент виконання взятих він зобов'язань від собівартості угоди за кожен прострочений день.
Починаючи з 2016 року, ця ставка вважається ключовою Центрального БанкуРФ і дорівнює 10%.
Початком періоду прострочення прийнято вважати день, який слідує за періодом передачі нерухомості, вказаної в тексті основної угоди, а кінцем вважається день здачі за фактом.Іншими словами кінцева дата вважається днем формування.
Наприклад, якщо період здачі квартири згідно з підписаною угодою встановлено як “3 квартал 2019 року”, то прострочення буде формуватися з 1 жовтня 2019 року (тривалість 3 кварталу з 1 липня по 30 вересня).
За якою формулою можна розрахувати
Розрахунок пені за договором пайової участі у будівництві із забудовника, у разі порушення встановлених термінівщодо передачі нерухомості згідно з угодою здійснюється за такою формулою:
Одночасно з цим, формула розрахунку неустойки за договором пайової участі у будівництві, якщо пайовиком виступають фізичні особи, має вигляд:
У якій 1/150 - встановлена ставка рефінансування ЦБ РФ у подвійному розмірі (1/300 х 2).
Використовуючи наявні параметри можна зробити необхідні розрахунки.Вкрай важливо стежити за уникненням занесення до формули недостовірних відомостейоскільки від цього залежить кінцеве значення.
Важливо пам'ятати — у процесі визначення неустойки виходячи з днів прострочення, ключовою складністю є визначення точного часу.
Зокрема, необхідно встановити, коли саме настав крайній період здачі об'єкта нерухомості.
В даному випадку мова йдепро наступний день, який слідує за днем сплати і продовжується доти, доки пайовик не отримає свою нерухомість у користування.
За наявності кількох одночасно порушень, то момент формування прострочення повинен встановлюватися за кожною окремо.
У разі однакової суми неустойки допускається можливість підсумовувати періоди і розраховувати остаточний розмір відразу.
Однак у цій ситуації недосвідченим громадянам важко зробити розрахунок, через що виникає потреба звертатися за допомогою до досвідченого юриста.
Приклади обчислень
Розглянемо правила та порядок розрахунку неустойки згідно з підписаною угодою на конкретному прикладі.
Згідно з підписаним договором собівартість нерухомості становить 3 мільйони 450 тисяч рублів.
Ставку рефінансування встановлено на рівні 10%.У тексті угоди щодо передачі об'єкта пайового будівництва учаснику, наприклад, зазначено конкретний період “у період не пізніше 31 березня 2019 року”.
Відео: розрахунок неустойки по ДДУ
Виходячи з цього, періодом формування прострочення вважається 1 квітня. Об'єкт нерухомості було передано пайовику 1 липня 2019 року.Ставка рефінансування для цієї категорії осіб встановлена у подвійному розмірі:
Виходячи з цього, ставка неустойки не щодня прострочення становить 0,06%. Сума неустойки за 3 місяці складає:
Щодо юридичних осіб та приватних підприємців (мається на увазі ІП), то:
Як видно, для юридичних осіб та приватних підприємців розмір неустойки значно нижчий. Це з тим, що вони мають право вимагати компенсацію в подвійному розмірі.Виникають нюанси
Якщо ще не було підписано об'єкта нерухомості, то розмір надалі може уточнюватися.
Судові засідання можуть тривати кілька місяців, а то й більше, але немає необхідності чекати на факт передачі квартири перед безпосереднім зверненням з позовною заявою до суду.
Ключовою умовою для можливості звернутися до суду прийнято вважати завершення того періоду, який був зазначений у тексті угоди з метою передачі об'єкта нерухомості.
Після введення в експлуатацію та закінчення ключових операцій, грошові коштиіз рахунків забудовника підлягають висновку.
Багато в чому це робиться з метою, щоб у разі порушення взятих він зобов'язань, фінансові кошти неможливо було списати на вимогу суду на користь пайовиків.
Іншими словами звертатися з позовною заявою до суду з метою стягнення розрахованої неустойки згідно з договором рекомендується до отримання ключів від квартири, причому якомога раніше.
Необхідно звертати увагу, що після визначення розміру неустойки не потрібно планувати, куди направити ці гроші (на які саме потреби). Багато в чому це з тим, що у практиці отримана сума знижується загалом на 20-50%.
Одночасно з цим існують і хороші новини – додатково надається можливість витребувати 50% від неї відповідно до невиконання взятих на себе зобов'язань у добровільному порядку.
Крім того, не варто боятися звертатися до судового органу. Необхідно пам'ятати про те, що для великих компаній, особливо забудовників — стандартна ситуація.
Придбання квартири в новобудові - часто проводиться в Росії. Одним з видів узаконення подібної покупки є договір пайової участі, який укладається досить часто при бажанні громадян купити житло в будівлях, що будуються. на НаразіТака форма угоди регламентується Федеральним законом за номером 214 «Про участь у пайовому будівництві МКД…».
Більш детально про те, що говорить цей законодавчий акт і як проводиться розрахунок неустойки за подібним договором, поговоримо у наведеному нижче матеріалі.
Що таке договір пайового будівництва? Фото №1
Договір пайової участі (ДДУ) - це звичайна форма інвестування, суть якої полягає в тому, що ряд громадян укладають угоду з забудовником і дають йому деяку частину коштів, за рахунок яких той зводитиме будинок (МКД) і після його будівництва надасть квартири всім тим. людям, з ким було укладено ДДУ.
У угоді такого роду, як ви зрозуміли, є дві сторони:
- громадяни, які дають кошти – пайовики;
- сторона, яка отримує кошти на будівництво МКД – забудовник.
Сторони ДДУ зобов'язуються справно дотримуватись усіх пунктів угоди, ігнорування яких чи хоча б часткове порушення просто неприпустимі. Якщо ж такі недоліки були допущені, то сторона угоди, порушила його становища, має понести відповідне покарання. Саме одним із таких є неустойка чи пеня.
Згідно з ФЗ-214, неустойка по ДДУ – це компенсація, яку зобов'язується виплатити забудовник усім пайовикам, якщо йому:
- не вдалося здати об'єкт у строк (у такому разі розмірність пені дорівнює 1/150 чинної ставкирефінансування ЦБ РФ для фізосіб та 1/300 - для юросіб, або за іншими показниками, зазначеними в договорі);
- потрібно виступити ініціатором розірвання ДДУ раніше або пізніше завершення його дії, при цьому об'єкт не був зданий;
- «пощастило» використати кошти пайовика за нецільовим призначенням або без наявності на це прав;
- спромоглося здати об'єкт у неналежному вигляді (компенсація визначається залежно від тяжкості порушень відповідними структурами).
Неустойка по ДДУ має місце у будь-якому вигляді такої угоди, за винятком тих випадків, коли між забудовником та пайовиками підписано договір:
- що не передбачає неустойку за взаємною згодою сторін;
- пролонгуючий дію ДДУ при прострочення терміну здачі об'єкта.
Зазначимо, що такі договори підписуються пайовиками виключно за своїм бажанням і забудовник жодним чином не має права примушувати їх до цього. Також варто розуміти, що крім належної неустойки пайовик має право вимагати від забудовника виплати штрафу, відшкодування моральної шкоди та судових витрат.
Більш детально питання неустойок ДДУ розглянуто у ФЗ-214, тому за бажання розглянути його детальніше обов'язково вивчіть цей законодавчий акт.
Порядок розрахунку пені та її приклад
Формула розрахунку пені за ДДУ. Фото №2
- Загальні положення з ФЗ-214.
- Період прострочення, що розраховується з дня, наступного за днем здачі об'єкта за договором, у який, природно, забудовник не здав квартиру пайовику, до дня підписання передавального акта нерухомості. При цьому ухилення пайовика від підписання цього документа повністю знімає із забудовника обов'язок сплати неустойки.
- Суму договору, щодо якої розраховується неустойка.
- Чинну день здачі об'єкта по ДДУ ставку рефінансування РФ.
Розрахунок неустойки можна провести або у формі онлайн-калькулятора, ввівши в поля відповідну інформацію, або в ручному режимі. Якщо з першим варіантом проблем у громадян не виникає, то з другим вони є найчастішим явищем. Щоб у наших читачів подібних незручностей не виникло, розглянемо порядок ручного розрахунку неустойки по ДДУ.
Для початку звернемо увагу на розрахунки, яка виглядає так:
НЕУСТОЙКА = (СУМА ДОГОВОРУ * У ПРОРОЧЕНИХ ДНІВ * СТАВКА РЕФІНАНСУВАННЯ ЦБ РФ) / 150 (300 – для юросіб)
Як приклад розглянемо розрахунок неустойки ДДУ з наступними показниками:
- сума договору – 4000000;
- термін здачі об'єкту – 1 травня 2017 року;
- дата підписання передавального акта – 15 травня 2017 року;
- ставка рефінансування ЦБ РФ 1 травня 2017 року - 8%;
- пайовик – звичайний громадянин (фізособа).
Підставляємо значення формулу, виходить:
(4000000 * 14 * 0, 08) / 150 = 29866 рублів, чому і дорівнює неустойка в даному випадку.
Як бачите, особливих складнощів у розрахунку неустойки по ДДУ немає. Головне при його здійсненні – дотримуватись положень ФЗ-214 та представлених вище аспектів розрахунку. Не забувайте, зазначені раніше формули і принципи розрахунку застосовні лише тому випадку, якщо іншого порядку виплати й визначення розмірності неустойки передбачає зміст ДДУ.
У разі ж з іншими причинами необхідності виплати неустойки з боку забудовника, тобто не прострочення строків здачі об'єкта, застосовуються:
- або відповідні пункти, якщо вони є;
- або вердикт судового органуу розглянутій справі щодо конкретного ДДУ;
- або договірні зобов'язання сторін угоди, за якою здійснюватиметься виплата неустойки.
Даний порядок актуальний як для компенсації за низьку якість збудованих об'єктів, так і за нецільового або неправомірне використаннякоштів пайовиків із боку забудовника.
Як стягнути неустойку із забудовника?
Стягуємо неустойку із забудовника. Фото №3
Порядок стягнення неустойки ДДУ визначається залежно від особливостей кожного конкретного випадку. Так, наприклад, за добровільною згодою забудовника на виплату пені можна все оформити офіційно і, як кажуть, всі будуть раді. Однак найчастіше подібній процедурі не судилося збутися, оскільки забудовник просто відмовляється платити неустойку. Що робити у такій ситуації? Звісно, звертатися до суду.
У такому разі порядок стягнення пені буде таким:
- Насамперед, незадоволений пайовик подає до суду відповідний на недобросовісного забудовника із зазначенням усіх тонкощів конкретно своєї ситуації (термін прострочення, сума договору тощо). До позовної заяви прикладається безпосередньо ДДУ, а також паспорт громадянина РФ та платіжні квитанції, що підтверджують виплату суми за ДДУ з боку заявника.
- Після цього суд перевіряє подані позивачем документи та надсилає на адресу об'єкта комісію, яка перевіряє всі викладені у позові дані від пайовика. Якщо все так, як написано в позовній заяві, порушується справа, залучаються інші постраждалі пайовики та ведеться судочинство.
- У винесеному вердикті на забудовника, звичайно, якщо його вина доведена, закріплюються такі обов'язки:
- виплата неустойки всім позивачам за їх спільним ДДУ;
- виплата штрафу;
- відшкодування моральної шкоди (якщо позивачі це зажадали);
- відшкодування збитків та коштів, витрачених пайовиками на організацію судових дебатів;
- за необхідності – відшкодування повної сумиз відповідними націнками за вимушене розірвання.
Загалом, особливих складнощів така процедура не має, проте найчастіше вона розтягується на тривалий період часу і «витрачає» чималу кількість нервів і так постраждалих пайовиків. Однак, як правило, їм вдається відновити справедливість та отримати належні кошти.
житло, Що Будується, на сьогоднішній день є одним з кращих вкладень коштів. По-перше, вартість його набагато нижча, ніж у готових об'єктів, а по-друге, термін очікування до здачі часом не такий великий. Число громадян, які зважилися на покупку такої квартири, з кожним роком дедалі більше. Розберемося, чи все так просто насправді.
Пайове будівництво: коротка характеристика
Пайове будівництво — особливо популярний на сьогодні вид договірних відносин. У них під час укладання беруть участь дві сторони:
Вони укладають договір, у якому обумовлюється термін здачі в експлуатацію. Щойно об'єкт готовий, пайовики отримують у власність свої квартири. По суті це інвестиції в недобудований будинок, через що і вартість квартир у ньому дещо нижча за ті, що повністю будуються за рахунок будівельних компаній.
У нашій країні з цією темою пов'язано чимало скандалів. Забудовники, що потрапили у тяжку економічну ситуацію, не раз намагалися видертися з неї за рахунок залучення інвесторів, але прогоряли знову.
За цим принципом сьогодні не можна будувати лише виробничі підприємства, а житлові будинки, котеджі та інші об'єкти будуються повсюдно.
Стягнення неустойки: законодавча база
У разі, коли порушено права інвесторів (пайовиків), законодавство передбачає стягнення. Порушення договору найчастіше відбувається щодо термінів здавання житла. У договорі необхідно прописати точну дату, щоб відповідальність забудовника наступала наступного дня після закінчення цього терміну.
У разі порушення закону, суд повністю відстоює права пайовиків, які можуть розраховувати на неустойку у розмірі приблизно 20% річних від вартості квартири чи будинку.
Важливий нюанс: коли терміни майже вичерпані, забудовник найчастіше просить пайовиків піти на компроміс та підписати додаткову угоду з їх продовженням.
Пайовик повинен знати, що за законом:
- термін після підписання вже не можна буде оскаржити;
- новим терміном вважатиметься дата, зазначена у новому документі;
- подати до суду також не можна.
Детально з інформацією про порушення договору пайового будівництва ви можете ознайомитись у Федеральний закон№ 214 у статті 6 від 2004 року. Відповідно до нього розмір неустойки — це 1/300 ставки рефінансування за кожен день прострочення.
За основу береться сума договору. Ця ставка визначається Центральним БанкомРосії на день виконання зобов'язань. Докладніше про неї можна уточнити у наших юристів на сайті, вони із задоволенням вас проконсультують.
Для громадян сума пені зростає вдвічі. Незважаючи на те, що закон суворо визначає формулу розрахунку, про неї треба поговорити докладніше.
Формула та приклад розрахунку
В основі формули лежать дві основні цифри:
- Ставка рефінансування.
- Сума за договором про пайове будівництво.
Сума за договором ще одна основна цифра при розрахунках. Її визначає договір кожного з учасників пайового будівництва. Для юридичних та фізичних осіб формула розрахунку змінюється, хоч і незначно. Розглянемо обидва варіанти.
Фізичні особи
Формула така: Y=X*n*Z/1/150, де:
- Y - розмір пені;
- Х - сума за договором;
- n - число днів прострочення;
- Z – ставка рефінансування.
Ці ж скорочення буде використано при розрахунковій формулі для юридичних. Наведемо простий приклад: сума вкладень за договором становить 1 мільйон рублів, число днів прострочення - 11. На сьогоднішній день ставка рефінансування визначена як значення ключової ставки та відповідає 10,5%. У результаті отримуємо: 1000000 * 11 * 10,5% / 1/150. Розмір пені становитиме 15400 рублів.
Юридичні особи
Формула така: Y=X*n*Z/1/300, де:
- Y - розмір пені;
- Х - сума за договором;
- n - число днів прострочення;
- Z – ставка рефінансування.
Наведемо ще один приклад: юридична особауклало із забудовником договір на 18 мільйонів рублів, час прострочення склав 25 днів. За сьогоднішньої ставки рефінансування отримуємо: 18 000 000*25*10,5%/1/300. Отже, сума неустойки складе 315 000 рублів.
Забудовник добре знає, що, прострочивши договір, він зазнає величезних витрат, це пов'язано з ризиком для його фінансової стабільності. Серед витрат:
- виплата пені;
- витрати на юристів;
- судові витрати.
Тому пайовики всіляко схилятимуть до продовження угоди.
Обмовимося відразу, інвестор не зобов'язаний підписувати угоду. Він може це зробити лише за власним бажанням.
Як отримати компенсацію?
Добровільно забудовник навряд чи оплачуватиме пені. Найчастіше це загрожує затяжним судовим процесом. У поодиноких випадках дата прострочення розходиться з реальною на день-два, здебільшого це тривалі періоди. Ви також можете поставити запитання щодо цієї теми юристам нашого сайту в режимі он-лайн.
Як би там не було, перше, що потрібно зробити пайовикам — направити на адресу забудовника листа з повідомленням про те, що він має сплатити суми згідно з договором. Лист може бути колективний або кілька листів від кожного інвестора.
Лист можна оформити без юриста за такою схемою:
- обов'язково вказати посилання на пункти існуючого договору між вами;
- скласти його у двох примірниках;
- реєструвати їх у приймальні забудовника;
- один екземпляр обов'язково зберегти у себе.
Тепер будівельній компанії надається час на те, щоб відповісти на лист або прийняти відповідне рішення. Якщо відповіді немає, можна писати позовну заяву.
Документ цей дуже важливий, тому найкраще для його складання найняти досвідченого юриста. До якого суду звертатися:
- За місцем виконання договору.
- За місцем проживання інвестора.
- За місцем перебування забудовника.
У будь-якому з них вашу заяву приймуть. До позову додаються супутні документи, такі як лист та договір.
Особливості стягнення неустойки ДДУ
Існує низка особливостей, про які потрібно знати заздалегідь. Серед них такі:
- Поступитися правом стягнення неустойки можна третій особі. Це ніяк не вплине на обставини справи. Вчиняють так за нестачі часу і за певну плату, і тільки якщо висока пеня.
- Суму пені зменшити не можна, навіть якщо пайовик згоден на це піти.
- Трапляється так, що порушником є не забудовник, а організація субпідряду. Це не знімає вини з першого. Стягувати збитки із субпідрядника вони мають самостійно.
Крім неустойки пайовик має право на:
- штраф за те, що було порушено права споживача;
- моральні збитки (у поодиноких випадках суд піде і це).
Слід зазначити, що й забудовник йде контакт у суді, не відмовляється платити, то суд може піти йому назустріч. Найчастіше він просить зменшити суму неустойки, пояснюючи це певними аргументами. Якщо факти влаштують суд, це цілком можливо.
Кожен з нас мріє про своє житло: просторе та комфортне. Але при покупці можуть статися деякі проблеми. Намагайтеся відстоювати свої права у суді, щоб зробити процес будівництва більш відповідальною справою. Сьогодні кількість порушень у пайовому будівництві зменшилася, але не настільки, щоб забувати про це.
