Придбати у власність квартиру можна будь-якої площі. Вибір обмежений лише фінансовими можливостями покупця.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Однак не варто забувати і про те, що деякі з комунальних послуг прив'язані саме до площі приміщення.
Це означає, що надлишки житлової площі можуть впливати на нарахування квартплати.
Комунальні тарифи
Квартплата розраховується відповідно до чинних тарифів. Вони встановлюються органами виконавчої влади, до чиєї компетенції належить даний виддіяльності.
регулярно переглядаються, як правило, у бік збільшення.
У низці регіонів, наприклад, у Москві, з урахуванням можливостей місцевого бюджету встановлюються знижені з допомогою дотацій тарифи.
Що входить до оплати?
Усі рядки можна розділити на дві більше групи:
- плата за комунальні послуги;
- внески на утримання та ремонт житлових приміщень.
До комунальних послуг прийнято відносити такі, як:
- газопостачання;
- енергопостачання (світло);
- опалення;
- водопостачання (холодне та гаряче);
- водовідведення (каналізація).
За них споживачі платять переважно за показаннями приладів обліку, тобто лічильників. Або ж за чинними нормативами, якщо лічильників наразі не встановлено.
При цьому такі послуги, як газ, вода та її відведення, прив'язані до кількості користувачів.
А ось за опалення доводиться платити, виходячи із площі квартири. Проте кількість мешканців у квартирі не враховується.
- Організація та здійснення управління будинком.
- Поточний ремонт спільного майна(Приміщення, комунікації, обладнання).
- Обслуговування ліфтів (якщо є).
- Вивіз ТПВ.
- Утилізація сміття.
Їхня оплата, за винятком останнього, провадиться в залежності від площі квартири, що належить власнику.
Для наймачів муніципальних квартирза договорами соціального наймудіють самі правила.
Норми квадратних метрів для розрахунку платежів
Як уже згадувалося, у низці регіонів місцевий бюджетдотує комунальні витрати громадян, зменшуючи цим підсумкове значення у квитанціях на квартплату. Але така щедрість має межі. Зменшити витрати можна лише на житло певної площі.
Існують певні соціальні норми надання житла.
Під час укладання договорів соцнайму саме за ними підбираються квартири для малозабезпечених сімей:
- для самотньо проживаючої людини це 33 кв.м., тобто площа середньої однокімнатної квартири;
- для сім'ї із двох осіб норма збільшиться до 42 кв.м.;
- для більшої – надається по 18 кв. на людину.
Для нарахування квартплати використовують ці норми, які можуть бути збільшені місцевою владою. Наприклад, у Москві додається по 7 кв. на людину.
При цьому дія нормативів поширюється не лише на наймачів соціального житла, а й на тих власників, хто зареєстрований у своїй квартирі.
На площу, рівну соціальній нормі, поширюються всі дотації, передбачені для квартплати. Все, що виходить за її межі, оплачується за дійсними тарифами, тобто суттєво вищим.
Враховується так звана загальна площа, за винятком:
- балкони;
- лоджії;
- загальні для всіх квартир приміщення (підвали, горища, сходи тощо)
Причому для власників квартир, які спочатку оплачують усі комунальні послуги, а також утримання та ремонт будинку за реальними розцінками, соціальні норми не мають значення.
А підвищення тарифів за «зайву» житлову площу не допускається.
Як впливають надлишки площі житлового приміщення на нарахування квартплати?
При визначенні того, чи є надлишки площі житлового приміщення для нарахування квартплати, враховуються лише зареєстровані за всіма правилами громадяни.
Гості чи тимчасові мешканці ніяк на підсумкові розрахунки не впливають. Не має значення і вік мешкаючих.
Квартплату з урахуванням місцевих дотацій або наявних у власників квартири пільг буде нараховано на соціальну норму, що діє у даному регіоні(Але не менше встановленої законом).
Різниця між фактичною площею квартири та соціальною нормою оплачується у розмірі 100%. Що практично може означати збільшення вартості послуг до 2-2,5 раз.
Це стосується насамперед опалення, оскільки теплолічильники встановлені далеко не скрізь, тому більшість населення платить за опалювальну площу. Також від метражу залежать витрати на ремонт та утримання будинку та його спільного майна, включаючи управління.
Хто не сплачує за зайві квадрати?
Однак, не всі громадяни, які мають право на дотації або пільги зобов'язані «надлишки» житлоплощі, що їм належать, оплачувати повністю.
Із загального правила є низка винятків, що насамперед стосуються соціально незахищених верств.
Від стовідсоткової оплати комунальних послуг та внесків за утримання житла звільняються:
- самотні пенсіонери або інваліди, навіть якщо наявне у них у власності або отримане за договором найму соціального житло набагато більше нормативів;
- неповнолітні сироти, за квартиру, що знаходиться у власності;
- наймачі державних квартирпершому поверсі (у Москві);
- сім'ї, які складаються виключно з пенсіонерів;
- пенсіонери, під опікою яких є діти віком до 16 років;
- самотні мешканці комуналок, незалежно від віку;
- мешканці квартир, визнаних аварійними;
- власники, тимчасово зняті з реєстрації (призвані до армії, спрямовані у тривале відрядження, які відбувають покарання тощо. буд.).
Ці обмеження стосуються лише тих послуг, вартість яких залежить від площі квартири.
Якщо оплата провадиться або прив'язана до зареєстрованих у квартирі мешканців, то за відсутності пільг вона проводиться завжди в повному розмірі.
Поширені запитання
Розглянемо питання, які часто ставлять власники зайвих квадратів.
Зайва житлова площа у військового пенсіонера
Усі пільги та дотації, що надаються громадянам на оплату житлово-комунальних послуг, поширюються лише на так звану соціальну норму.
Все, що перевищує 33 кв. на одну особу (+7 кв.м. на кожну наступну), оплачується вже за реальною вартістю послуг.
Пенсіонери, у тому числі військові, звільняються від обов'язку оплачувати надлишки житлоплощі тільки в тому випадку, якщо вони проживають на самоті або їхня родина складається тільки з пенсіонерів.
Те саме правило діє і якщо на утриманні пенсіонерів є онуки, що не досягли 16 років, або інші родичі.
В усіх інших випадках сім'ї з пенсіонерами поширюються загальні правилаоплати житла.
Прописана одна людина
Якщо прописаний у квартирі власник вже оплачує комунальні послуги за їхньою фактичною вартістю, то поняття «надлишки житлової площі» в даному випадкуне застосовні.
Забудовники вважають, що говорити про зміну практики, що склалася на ринку, передчасно. Сьогодні майже все будівельні компаніївключають у договори з пайовиками умову про можливі доплати. Якщо після фінального обміру, проведеного уповноваженими фахівцями, площа квартири збільшиться більш ніж на метр від розрахункового розміру, то покупець має доплатити (виходячи із ціни «квадрату» житла). Якщо квартира виявиться менше, ніж прописано в договорі, то в цьому випадку забудовник повинен повернути переплату.
Будівництво на око
Позиція інвесторів частково зрозуміла: їм важко гарантувати ювелірну точність будівництва. Адже навіть будівельні норми допускають відхилення за товщиною тих самих бетонних конструкцій. А криві стіни можуть «від'їсти» або додати зайвий метр. З цієї причини продавці означають у договорах вартість «квадрату» та загальну орієнтовну ціну, але застерігають, що остаточні розрахунки з клієнтами відбудуться після фінішних обмірів.
Такі обміри проводяться під час постановки будинку на кадастровий облік. У Петербурзі забудовники, як правило, звертаються за цим у районні філії ГУП «ГУІОН» (стародавно їх називають ПІБ-проектно-інвентаризаційні бюро). У Ленобласті ці питання належать до компетенції БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Втім, держустанови немає монополії на обміри. Виконати цю роботу має право і незалежний кадастровий інженер, який має відповідний атестат.
Кожна компанія сама визначає розмір безкоштовного відхилення. Деякі забудовники вимагають доплати, якщо площа квартири зросте більш ніж на 0,5 кв.м. Більшість фірм передбачає додаткові розрахунки, якщо корекція складе більше метра.
Навмисний приріст
Найчастіше підсумкові обміри проходять безболісно. Але скандали часом трапляються.
Наприклад, торговий будинок «Сігма» зводив будинок у Рибальському. На етапі будівництва компанія внесла корективи до конструкції фасаду. Площа багатьох квартир збільшилася на кілька метрів і сума доплат сягала 350 000 рублів. Деякі пайовики намагалися конфліктувати. Однак практика, що склалася, показала, що оскаржити доплату в судовому порядкудуже непросто – адже відповідна умова прописана у договорі.
Звичайно, якщо площа квартири значно змінилася, можна спиратися на те, що інвестор істотно порушив умову угоди. Це дозволить розірвати договір та стягнути гроші з урахуванням неустойки. Але більшість клієнтів, які таки хочуть отримати квартиру, не тішить така перспектива. До речі, деякі забудовники спочатку прописують у договорі, яке відхилення вважати «істотним», щоб був привід розірвати угоду. Найчастіше такий показник дорівнює 7% від проектної площі житла.
Амазонський прецедент
Цього року ситуація з вимогою доплат за зайві метринабула нового забарвлення. Влітку апеляційний суд Санкт-Петербурга виніс резонансне рішення щодо спору між компанією «КВС-Кронштадт» та Росспоживнаглядом. Дві інстанції арбітражу констатували, що забудовник не має права вимагати доплати за розмір житла, що збільшився в ході будівництва. Це рішення набуло чинності та викликало дискусію у професійній спільноті.
З одного боку, у нас у країні не прецедентне право, розбіжності у практиці трапляються часто-густо. З іншого боку, не можна заплющити очі на позицію двох інстанцій суду. Тим більше, що у справі опосередковано брала участь і прокуратура.
Історія конфлікту така. Один із покупців житла у комплексі «Амазонка» у Кронштадті (проект групи «КВС») подав скаргу до прокуратури. Покупець засумнівався у законності окремих пунктів договору пайової участі(ДДК). Прокуратура провела перевірку та направила результати до Росспоживнагляду, який притягнув фірму до відповідальності. Конкретні умови угоди було визнано незаконними.
Апеляційний суд визнав, що забудовник неправомірно передбачив можливість доплати. У рішенні прямо написано: «Компанія може контролювати дотримання характеристик та нести ризики, пов'язані з відшкодуванням… за неналежної якості об'єкта. Частка ж не може впливати на якість, він тільки оплачує встановлену ціну і має право отримати зазначений об'єкт».
Цей випадок виявився не єдиним. За ті ж умови Росспоживнагляд оштрафував компанію «Петрорест», яка зводить кілька об'єктів у Петербурзі. Ця фірма теж намагалася відстояти свою правоту в арбітражі, але безуспішно.
Учасники ринку розійшлися щодо оцінки цих конфліктів. Забудовники дивувалися, що суд вирішив зламати давню практику. Багато опитаних юристів також підтверджували: результат цих конфліктів зовсім не означає, що якщо у пайовиків квартири зростуть у розмірах, то в районних судах вони легко відіб'ються від доплат. Тут практика зазвичай складається на користь громадян, які добровільно підписують відповідні пункти у договорах.
Натомість, наприклад, експерти Товариства споживачів СПб та Ленобласті погодились з тим, що умова про доплати порушує закон про захист прав споживачів. Забудовник зобов'язаний збудувати будинок та передати клієнту той об'єкт, який зазначений у договорі. Цьому передує експертиза проекту. Отже, всі характеристики квартир затверджено. Контролювати їх дотримання та нести ризики, пов'язані з відступом від проекту, може лише забудовник.
Оптична похибка
Нещодавно в місті стався черговий скандал, який може стати хорошим підґрунтям для обкатки. судової практики. Компанія Legenda Intellegent Development добудовує 790-квартирний будинок по вул. Оптиків, 34 . Восени компанія повідомила пайовиків про те, що площа багатьох квартир значно перевищила розрахункові показники. Максимальна надбавка склала 4,3 кв.м. (У трикімнатних квартирах).
За середньої ціни «квадрату» в будинку 100 000 рублів доплата виливається в «круглу» суму. У компанії пояснили коригування тим, що під час реалізації проекту фірма змінила деякі технічне рішення. Зокрема, вдалося зменшити товщину фасадів, розмір інженерних шахт та інше. При цьому забудовник запевняє, що всі корективи були узгоджені з наглядовими органами та не суперечать будівельним нормам.
Для покупців це стало несподіванкою. На інтернет-форумі пайовиків розгорнулася жива дискусія. Деякі громадяни навіть зраділи тому, що площа квартир зросте, а за зайві метри доведеться платити за цінами, які були встановлені ще на етапі «котловану». Проте незадоволених громадян виявилося анітрохи не менше. Деякі люди наполягають, що збільшення площі було не випадковим, а запланованим.
Наразі забудовник намагається згладити конфлікт. Наприклад, фірма пропонує покупцям чотиримісячну розстрочку на оплату надлишків. Клієнти, які не хочуть підписувати додаткову угоду, бояться залишитись без ключів. Юристи дають пайовикам різні поради.
Наприклад, заступник голови Комісії з нерухомості Товариства споживачів СПб та Ленобласті Олег Островський рекомендує громадянам знайти гроші на «зайві» метри, прийняти квартиру за актом та оформити у власність, а вже потім заперечувати законність доплат та намагатися повернути гроші.
Деякі юристи вважають, що пайовики можуть заявити позов до районного суду з вимогою передати квартиру за актом, і якщо в суді компанія згадає про необхідність доплат, то якраз і можна послатися на позицію того ж Росспоживнагляду. Втім, багато експертів сумніваються у благополучному результаті.
Загалом ситуація вкрай неоднозначна. І, на жаль для пайовиків, більшість опитаних експертів вважають, що рішення у справі «КВС» та «Петротресту» можуть залишитися поодинокими.
Помилка на мільйон
Деякі покупці житла запитують: а чи можливі помилки за самих обмірів? Практика показує, що це малоймовірно, але подібні приклади в Петербурзі були. Причому один із конфліктів може закінчитися судовою суперечкою пайовика з ГУІОН. Так, покупці трирівневих квартир у комплексі «Костянтинівське» під Петергофом виявили, що забудовник (ТОВ «Балтпродком») узяв із них гроші по суті за «повітря». Фахівці ПІБ включили до загальну площуприміщень внутріквартирні сходи. Помилка розкрилася не відразу.
Наприклад, Олександр І. мав заплатити 10,6 млн. рублів за квартиру 221,5 кв.м у таун-хаузі. Кілька років тому співробітники філії ГУІОН провели інвентаризацію. Площа майже всіх секцій значно зросла.
Олександр І. дізнався, що його помешкання збільшилося більш ніж на 10 кв.м. Прийнявши квартири за актами та пройшовшись з лінійкою, новосели з'ясували, що до площі приміщень включені сходи, які ведуть на другий та третій поверхи. Громадяни звернулися до будівельних норм та з'ясували, що такий облік здійснено незаконно. Співробітники ГУІОН погодилися з доводами новоселів та провели переобмір.
Олександру І. видали новий кадастровий паспорт, у якому підсумкова площа квартири становила 216 кв.м. У його сусідів габарити приміщень зменшились із 199 до 174 метрів. Деякі покупці успішно стягнули переплату із забудовника. Але Олександру І. пощастило менше. На момент здачі будинку йому знадобився іпотечний кредит. Фірма запропонувала розірвати ДДУ та укласти звичайний договір купівлі-продажу – з обтяженням. Громадянин залишився винен фірмі близько 700 000 рублів. Але якщо зважити на результати переобмірів, то це йому фірма повинна була повернути понад 100 000 рублів.
У даному випадку суд не знайшов зв'язку між ДДУ та новим договором купівлі-продажу: мовляв, громадянин підписував другий договір, коли квартира була готова, а отже, він бачив, яке приміщення приймає та погодився на конкретну ціну. При цьому суд проігнорував посилання покупця на те, що його ввели в оману.
Пайовик має намір позиватися з філією ГУІОН, щоб змусити відомство відповісти за помилку. Щоправда, у перспективи цієї суперечки багато юристів не вірять.
ДУМКИ ЕКСПЕРТІВ
Віра Рябова,
старший юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark Group— Закон 214-ФЗ прямо вказує на можливість прописати у ДДУ випадки та умови зміни ціни договору (ч. 2 ст. 5). Збільшення фактичної площі порівняно з проектною (за результатом обмірів кадастровим інженером) саме собою не свідчить про неналежну якість об'єкта. Але при зміні розміру квартири до кількох метрів можна ставити питання про суттєву зміну проектної документаціїта про зміну самого предмета договору. І тут громадянин з ч. 1.1. ст. 9 Закону № 214-ФЗ вправі вимагати лише розірвання правочину в судовому порядку та повернення сплачених грошей.
Вимога передати додаткову площу без будь-якого відшкодування витрат компанії може бути розцінена судом як зловживання правом споживача. Крім того, забудовники зазвичай включають до ДДУ і власний обов'язок повернути зайву оплату у разі зменшення фактичної площі квартири. Нікому з громадян не спадає на думку оскаржувати законність цих умов, оскільки очевидно, що в цьому випадку дотримано інтересів обох сторін договору.
Рішення у справі КВС не слід розглядати як прецедент. Існує та інша практика. Зокрема, 13-й арбітражний апеляційний суд визнав законним включення ТОВ «Головбуд-СПб» умов про доплати до договорів ДДУ, це рішення було підтверджено у жовтні 2015 року. Верховним Судом(Справа N А56-67672/2014). Рішення про стягнення з пайовиків суми доплати за збільшення площі квартири зустрічаються і на практиці Санкт-Петербурзького міського суду та Ленінградського обласного суду.
Катерина Зернова,
адвокат Санкт-Петербурзької об'єднаної колегії адвокатів— Якщо вивчити практику Міського суду СПб, то він не розцінює умову про доплати як права споживачів, що ущемляють. Я переглянула близько десятка апеляційних ухвал міськсуду, де він стягував із пайовиків недоплати за обмірами ПІБ. При цьому знайшла лише одну справу, коли рішення було на користь покупця, але там була помилка при початкових обмірах квартири. Виходить, що сьогодні є протиріччя між практикою арбітражного судута міського суду.
Владислав Шестаков,
адвокат ЗАТ «Адвокат «ФРЕММ»— У справі КВС суд своєрідно трактував положення закону. Так, арбітраж зазначив, що «пункти (про доплати) порушують права споживачів, оскільки не дозволяють пайовику брати участь у відповідності остаточної ціни, якщо відхилення метражу складе більше 1 кв. м, не дозволяють укласти додаткову угоду щодо зміни ціни договору».
По суті, суд не говорить про те, що платити за перевищення площі не треба, а зайняв позицію, відповідно до якої розмір такої доплати має визначатися додатково (за фактом) за участю пайовика. Але така позиція, на наш погляд, явно не сприятиме підтримці стабільності відносин – сторони «торгуватимуться» щодо розміру доплати і все одно закінчиться судом. До того ж така практика поки що, швидше, поодинока.
Проте відома, наприклад, позиція Конституційного суду (КС), куди звернулася громадянка Гофман В.А., вимагаючи перевірити конституційність другої частини ст. 5 ФЗ №214, де йдеться про можливість зміни ціни договору (вона якраз і заперечувала законність доплат). КС тоді відмовив у прийнятті скарги.
Шановні фахівці, я уклала ДДУ, в якому прописано про доплату за зайві квадратні метрипісля здачі будинку та вимірів БТІ, Мені наміряли на 0,4 кв.м. більше та просять доплати. Вимірам я не дуже довіряю. Знайшла в інтернеті таку практику: за метраж менше 1 кв. не платять, але в деяких забудовників цей пункт записано у ДДУ. У мене такого в ДДУ немає і мій забудовник хоче отримати у мене за всі зайві квадратні сентименти.
На чому ґрунтується практика про те, що якщо метраж менший за 1 кв.м, то пайовик не платить? На якихось законодавчих актах?
Або це на розсуд забудовника і в цьому випадку ДДУ є документом, яким приймається рішення про доплату. Тобто. якщо в мене в ДДУ не прописано, що менше 1 кв. не оплачується, то я маю заплатити за 0,4 кв.м. А якщо в іншого забудовника такий пункт є, то всі його пайовики не платять за зайві квадратні метри менше 1 кв. Або цей принцип є дійсним для всіх.
Просто мій забудовник вирішив мене взяти на слабо, що називається, хай платять. Якщо не ідіоти і поріють в інеті, то так вже й не будемо вимагати доплати. А якщо ідіоти, то хай платять.
Потрібно: Безкоштовна порада
На Ваше запитання можуть відповісти наші професіонали:
Запропонуйте платну юридичну допомогу
Запропонуйте автору питання свою допомогу у вирішенні питання.
Вашу пропозицію побачить ТІЛЬКИ автор питання.
Коли користувач схвалить Вашу заявку, Ви зможете продовжити роботу з Справою користувача у спеціальному робочому кабінеті, запрошувати колег для спільної роботи з Справою, обмінюватись документами тощо.Оформити пропозицію...
На жаль, ви вичерпали ліміт активних заявок.
Ваш поточний ліміт: 0 активних заявок
Для збільшення ліміту необхідно
Одним із способів додаткового заробітку на пайовиках для забудовника є вимога про доплату за побудовані ним додаткові квадратні метри. Часто при переселенні пайовики потрапляють у пастку, дізнавшись про те, що забудовник відмовляється передавати вже готову квартиру їм у власність доти, доки не буде сплачено вартість додаткової житлової площі. Незважаючи на те, що в більшості випадків такі вимоги не обґрунтовані, а сума доплати, враховуючи загальну дорожнечу житла, величезна, майбутні мешканці вірячи забудовнику на слово в найкоротші терміни доплачують озвучену суму, побоюючись не отримати квартиру в користування.
Не всім відомо, що такі дії забудовника легко оскаржити незалежно від умов договору. У типовому ДДУ встановлена фіксована ціна тієї суми, яку необхідно заплатити за квартиру, що будується. Відповідно, якщо під час огляду квартири вас попросили доплатити за збільшену площу, ви маєте право відмовитися від доплати, посилаючись на умови договору. Необхідно розуміти, що ключову роль тут відіграють не вимоги забудовника, а договірні умови. Крім того, фірма не має права при наданні квартири в новобудові за законом вимагати від вас заплатити за додаткові квадратні метри, не запропонувавши перед цим підписати додаткову угоду. При цьому в деяких випадках умови договору можуть поставити вас у жорсткі рамки доплати за кв. метри через покращення житлових умов- Якщо, наприклад, ви укладаєте ДДУ при знесенні житла, визнаного аварійним.
Якщо площа квартири не відповідатиме тій, що зазначено в ДДУ, ви матимете право вимагати неустойку за порушення забудовником договірних зобов'язань. У тому випадку, якщо після обмірів БТІ з'ясувалося, що вам надали квартиру з площею, що не відповідає тій цифрі, що вказана в ДДУ, ви можете збільшити суму позову, посилаючись на неправильну інформацію.
У деяких випадках у укладеному між вами та забудовником договорі може бути пункт про те, що ціна зазначена в договорі не є остаточною і може бути змінена з волі сторін. Але навіть у такому разі ви можете без видимої праці відстояти свої права, оскільки згідно з ФЗ 214 «Про пайовому будівництві» ціна, зазначена в договорі, повинна бути фіксованою. Відповідно сам факт наявності у пункті такого договору буде достатньою підставою для того, щоб визнати його недійсним. При цьому вам як майбутньому власнику не варто турбуватися про долю вашого майбутнього житла - оскільки вашої провини в тому, що забудовник надав вам неправильну форму договору, а вилучати з вашої власності квартиру після завершення будівельного процесу ніхто не буде.
Реакція на вимоги забудовника
Виміряти точну площу квартири можна лише після закінчення будівництва за допомогою представників БТІ. Якщо слова забудовника про збільшену жил. майдани підтвердилися, у вас з'явитися кілька способів відстояти свої права не вдаючись до доплати.
Ви можете направити забудовнику претензію і вимагати від нього неустойку за невиконання умов договору і водночас вимагати заплатити вам гроші в рахунок побудованих ним «зайвих» квадратних метрів. Якщо забудовник не стане чинити перешкоди та виплатить вам неустойку, з цієї секунди ви можете вважати співпрацю закінченою. Але якщо він навідріз відмовляється платити і погрожує не передати вам квартиру у користування, ви можете подати до суду. У вимогах до позову в такому разі необхідно буде вказати:
суму неустойки за невиконання забудовником зобов'язань за договором
виплата додаткових сум за заподіяння моральної шкоди та заподіяння збитків
інші претензії до забудовника, що накопичилися під час будівництва (прострочення у терміні здачі будинку, не надання своєчасної інформації про затримки у термінах тощо)
Якщо у вас не залишилося інших варіантів на одержання квартири окрім як через суд і при цьому термін простою вашої квартири є суттєвим, найкращим варіантом буде звернення до юриста, який зможе оцінити перспективи вашої справи та грамотно вибудувати лінію захисту в суді. Необхідно пам'ятати, що кожен випадок будівельної суперечки індивідуальний і від кожного нюансу залежить, чи доведеться вам доплачувати за кв. метри чи ні. Бувають випадки, при яких пайовику спочатку неможливо відстояти свої права (у разі підписання ним угоди про доплату за кв. метри), а іноді довести провину забудовника довести не складає ніяких труднощів, спираючись на положення закону (наприклад, якщо пайовик є колишнім військовослужбовцем, сім'ям) яким належить надання додаткових квадратних метрів).
При цьому великою підмогою для суду буде фактична площа квартири. Якщо ви не впевнені в правоті пайовика щодо збільшеного метражу квартири ви можете запросити на огляд житла незалежного оцінювача, який зможе, зробивши замір квартири дати незалежну оцінкуза її фактичною площею, яка у багатьох випадках може виявитися меншою за ту, на якій наполягав забудовник. Відомі випадки, за яких будівельні фірми пред'являли масові вимоги до пайовиків доплатити за розширену жилу. площа, а при цьому запрошені пайовиками незалежні експертивиносили рішення, в якому йшлося, що площа квартири навіть менша за ту, що вказана в ДДУ.
Не у всіх випадках у площі квартири, що змінилася, є пряма вина забудовника: адже гарантувати ювелірну точність при будівельному процесіМайже неможливо і під час будівництва може виникнути безліч тонкощів і позаштатних ситуацій, які не залежать від якості роботи забудовника – наприклад, малопридатні для будівництва погодні умови. Але збільшена площа квартири, аж ніяк не залежить від самого пайовика – тому забудовник апріорі не має права вимагати від вас оплатити перевиконаний ним план. Від вас як від пайовика в даній ситуації, перш за все, вимагає готовність до подібних дій забудовника. Завжди слід пам'ятати, що вимогу доплатити за квадратні метри вам, швидше за все, висувають через бажання додаткового заробітку, а не через форс-мажорні обставини. І від того наскільки ви будете готові відстоювати свої права залежить, чи будете ви доплачувати забудовнику за можливо вигадані ним додаткові. квадратні метри або отримаєте неустойку за порушення компанією зобов'язань по ДДУ.
При купівлі квартири в новобудові непоодинокі випадки, коли покупцям доводиться доплачувати за своє нове житло. Коли ці вимоги забудовника є несправедливими?
Закон 214-ФЗ, безумовно, скоротив шахрайства на ринку новобудов, проте не захищає від доплати за «зайві» квадратні метри. Закон не гарантує параметрів квартири, які вказані в ДДУ. Дуже часто фактичний розмір квартири за результатами обміру БТІ, який проводиться після будівництва будинку, відрізняється від зазначеного договору. Якщо насправді квартира виявилася більшою, то пайовик змушений доплатити за «зайві» квадратні метри. Якщо, навпаки, квартира поменшала, то вже забудовник зобов'язаний повернути надмірно сплачені гроші. Здавалося б, все просто і справедливо, проте й тут бувають порушення прав власників.
Фахівці «Юридичного центру адвоката Олега Сухова» склали рейтинг найпоширеніших способів обману покупців житла під час здійснення розрахунків за квартири у новобудовах.
Розбіжності у довжині протилежних стін
У договорі пайової участі, як зазначалося, вказується лише попередня площа квартири. Потім вона коригується розрахунками БТІ. На перший погляд, тут не можливе жодне шахрайство, однак і тут забудовник може намагатися обдурити покупця. «Благодатним ґрунтом для махінацій, наприклад, є незначні розбіжності у довжині протилежних стін нової квартири, – пояснює адвокат Олег Сухов. — Найчастіше обмірювачі (через некомпетентність або за змовою із забудовником) розраховують загальну площу приміщення по найдовшій стіні. Тим часом відхилення навіть у кілька міліметрів може суттєво вплинути на сумарну площу квартири і стати формальною підставою вимагати доплати за метраж, що збільшився».Зрощування лоджій із житловим простором
Нерідко забудовники при здійсненні фінальних розрахунків з покупцями включають у метраж квартири та площу балконів та лоджій. Це незаконно, оскільки з 2005 року відповідно до Житлового кодексу РФ балкони, лоджії, веранди та тераси не включаються до загальної площі житлового приміщення. А це означає, що вони не повинні братися до уваги під час здійснення обмірів та проведення остаточних взаєморозрахунків. Проте досі в експлуатацію вводяться довгобуди, будівництво яких розпочалося до ухвалення цього закону, тобто до 2005 року. Це дозволяє девелоперам при розрахунках враховувати площу балконів та лоджій у загальній вартості квартири.Крім цього, на ринку трапляються випадки, коли забудовник штучно «роздмухує» загальну площу за допомогою різних хитрощів. Наприклад, спираються на такі дані обмірів БТІ, які виготовлені не від перил балкона, а від допоміжних, фасадних елементів: від металокаркасів вітражів, які, як правило, відстоять від країв перекриття на 15-30 см. В результаті нехитрих маніпуляцій площа квартири збільшується відносно проектних значень.
І не варто думати, що такі незначні обміри не варті великих грошей! За московських цін накрутка навіть одного метра дуже відчутна для покупця.
Додаткові угоди про внесення змін до проекту
Олег Сухов зазначає, що «поширені випадки, коли забудовники вже на фінальній стадії будівництва нав'язують пайовикам додаткові угоди про внесення змін до проекту та відповідних доплат. Наприклад, московський забудовник ТОВ "РосЄвроІнвест" обдурив кілька сотень пайовиків, які купили квартири в житловому комплексіна вул. Корольова, 10. На завершальному етапі будівництва пайовикам підсунули додаткові угоди про збільшення метражу та квитанції на доплату. Однак згодом, коли громадяни отримали документи БТІ, з'ясувалося, що забудовник ошукав кожного співінвестора на суму від 100 тисяч до 500 тисяч рублів, оскільки фактичні площі квартир, навпаки, виявилися на 2-5 кв. м менше за проектні. Причому, забудовник знав про ці розбіжності на момент підписання додаткових угод, що свідчить про намір з його боку».Розбіжність проектної та інвентаризаційної площі квартир
Досить часто при зменшенні інвентаризаційної площі квартир порівняно з проектною забудовником під різними приводами затягує виплату грошей пайовикам. Олег Сухов згадує, що так вчинила компанія «МОРЕ-Плаза» з одним із співінвесторів під час будівництва будинку у Москві на вул. Істрінська, 8. Забудовник спочатку змусив пайовика підписати акт про відсутність взаємних, у тому числі фінансових претензій за укладеним договором пайової участі, не надавши для звіряння документи про фактичну площу квартири. Після отримання пайовиком технічного паспорта БТІ з'ясувалося, що площа квартири зменшилася більш ніж на 10 кв. м порівняно із проектною. Однак забудовник відмовився повернути клієнту 700 тисяч рублів, обґрунтувавши свою позицію раніше підписаним сторонами актом.Виходячи з цього, Олег Сухов рекомендує покупцям квартир не йти на поводу у забудовників: підписувати документи тільки після ретельної перевірки перевірки результатів обмірів і неодмінно оскаржувати такі документи при виявленні суттєвих розбіжностей, у тому числі і в суді.
