Банки Москвы

Вопросы оценки ликвидационной стоимости объекта. Ликвидационная стоимость квартиры Инвентаризация объектов недвижимости по ликвидационной стоимости

23.11.2023

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Ликвидационная стоимость: подробности для бухгалтера

  • Различие в учете нефинансовых активов в МСФО и ГААП США

    Компонентов отсутствует. МСФО требует анализировать ликвидационную стоимость и срок полезного использования актива... отчетный период, но ежегодный анализ ликвидационной стоимости не требуется. В МСФО существует... стоимость актива за вычетом его ликвидационной стоимости (при наличии) на регулярной основе...

  • К вопросу о стоимости, рыночной капитализации и других оценочных показателях предприятий

    Хозяйственной деятельности до момента закрытия, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость, среднерыночная цена. ... реализованного соответствующего инвестиционного проекта; - оценка ликвидационной стоимости предприятия; - оценка кадастровой стоимости... рыночная капитализация, ожидаемый экономический эффект, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость, среднерыночная цена, ... хозяйственной деятельности до момента закрытия, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость, среднерыночная цена. ...

  • Обзор изменений в МСФО, введенных в действие на территории РФ приказом Минфина № 111н

    Или убытки от колебания справедливой ликвидационной стоимости начисляются арендатору; арендатор может продлить... штрафов за расторжение аренды и ликвидационную стоимость, гарантируемую арендодателем арендатору. После первоначального...

  • Объективные, неопровержимые признаки недостоверности результата определения стоимости предприятия

    Реальных опционов, метода дивидендов, метода ликвидационной стоимости и др.; - для определения стоимости...

  • Подоходная стоимость трудящегося человека как стоимость индивидуального микро(нано)предприятия

    Первоначальных) затрат-расходов и метод ликвидационной стоимости. Выбор наилучшего для каждого конкретного...

  • Проблемы развития методов оценки стоимости экономически значимых предприятий
  • О мотивированном активном противодействии «элиты» оценочного сообщества страны прогрессивному развитию теории и практики оценки стоимости предприятий

    Используемых понятий рыночной, справедливой, инвестиционной, ликвидационной стоимости, оценочной стоимости и стоимостной оценки...

  • Федеральный стандарт оценки (ФСО 12) устанавливает требования к определению ликвидационной стоимости

    Федерального стандарта оценки "Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)" Разработан... 12), определяющий требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения. Федеральный...

Ликвидационная стоимость (по тексту далее – ЛС) необходима во многих случаях. Например, ее определение востребовано при передаче объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии предприятия или при финансировании предприятия-должника, и т.д.

От правильности определения этой ликвидационной оценки зависит качество принимаемых решений.

Что такое «ликвидационная стоимость» и что влияет на ее величину?

В общем виде под ликвидационной стоимостью понимается цена, за которую актив может быть реализован на рынке в строго ограниченные сроки.

Как правило, указанная оценка всегда ниже рыночной . И это объясняется множеством причин, в частности:

Кроме выше указанных факторов на величину ЛС влияет и методика ее оценки.

Методы оценки ЛС

Различают два основных варианта оценки ЛС :

Поэтому оценка указанной скидки происходит экспертным путем, а ее величина обычно колеблется в пределах 10-50% и даже выше.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Виды

Ликвидационная стоимость делится на три основных вида :

  • упорядоченная ЛС (или долгосрочная). Она возникает тогда, когда реализация активов происходит в течение длительного периода времени, который позволяет продать имущество по реальной цене. Этот вид ликвидационной стоимости характеризуется наиболее высокой оценкой. Для труднореализуемых активов (самых неликвидных) период времени, который дается для распродажи активов, равняется, как правило, 2-м годам. Главная задача при долгосрочной продаже активов – это максимальное приближение их стоимости к текущей рыночной.
    Упорядоченная ЛС представляет собой величину расчетную, исчисляемую в текущих ценах за вычетом расходов на продажу имущества. Это выручка, которую предприятие получает в результате открытой реализации своих активов в течение некоторого промежутка времени. За этот период у продавца есть возможность провести определенные мероприятия, ориентированные на увеличение привлекательности активов (например, проведение ремонта, и т.д.);
  • принудительная ЛС (или краткосрочная). Такая распродажа характеризуется очень высокой скоростью, в результате которой получить реальную стоимость активов невозможно. Распродажа всех активов обычно проводится одновременно, на одном аукционе. Цель такой быстрой реализации – получение денежных средств для расчета с краткосрочными обязательствами компании или с теми долгами, по которым наступил срок погашения.
    Принудительная ЛС представляет собой выручку от открытой и скорой продажи имущества, уменьшенную на величину расходов, связанных с этим процессом. Но время на реализацию активов столь мало, что на проведение мероприятий по повышению ликвидности активов его не хватит. А значит, оценка будет минимальной;
  • ликвидационная стоимость уничтожаемых активов. Это название условно, но оно точно отражает суть процесса: ЛС определяется для того, чтобы сначала активы списать с учета и затем их уничтожить, а не продать. Как правило, такой порядок ликвидации предприятия используется для возведения на его месте новых объектов – и экономический эффект от подобного строительства гораздо выше, чем от распродажи ликвидируемого предприятия.

В каких случаях необходим данный расчет

Прежде всего, ЛС требуется в случае :

Поэтапный порядок оценки

В общем виде оценка ЛС – это определение рыночной стоимости актива и расходов на его ликвидацию (продажу или уничтожение).

Стоит отметить, что расчет ЛС должен опираться не на быструю продажу активов, а на максимальное извлечение дохода от их выбытия, которое позволит решить все поставленные задачи или их большую часть.

Формула

Данная формула определения ЛС применяется наиболее часто, поскольку позволяет максимально приблизить эту оценку к ее рыночной величине:

Стоимость ликвидационная = Рыночная стоимость х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Коэффициент вынужденной продажи находится в пределах 0,1 – 0,5 или от 10 до 50% от рыночной стоимости объекта.

Определяется величина этого коэффициента отдельно, путем .

И на нее оказывает влияние множество факторов :

  • сроки продажи имущества;
  • тип и состояние имущества;
  • рыночная оценка аналогичного имущества;
  • состояние экономики на текущий момент, и иные факторы.

Поэтому эксперты считают, что указанный коэффициент должен быть иметь нижнюю границу не менее 0,5, т.е. 50%. Кроме того, расчет по этой формуле очень часто дополняют показателем затрат на ликвидацию, который показывает реальную выручку от выбытия активов.

Нюансы в оценке ликвидационной стоимости

При ликвидации предприятия в силу его банкротства следует учесть следующее:

  • оценка имущества предприятия может производиться, как целого комплекса;
  • оценка может выполняться аукционным способом, при котором происходит продажа имущества по отдельности.

В первом случае быстрая и выгодная продажа затруднена тем, что стоимость предприятия, как целого комплекса всегда высока, даже если она не отвечает реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, при определении ЛС в таком случае часто забывают про стоимость бизнеса – его репутации и заработанного имени.

При использовании аукционного способа продажи имущества предприятия есть шанс его реализовать очень выгодно, но не в полном объеме. Тогда следует изначально определиться с теми активами, которые подлежат выбытию не через продажу, например, с помощью сдачи их в металлолом, путем уничтожения, и т.д. Обычно такие активы только пополняют расходы на ликвидацию предприятия.

Ликвидационная оценка основных средств , в том числе и оборудования, часто находится в зависимости от их остаточной стоимости, которая исчисляется по сроку эксплуатации актива и его первоначальной цены. Кроме того, на величину ЛС влияет еще множество факторов, один из которых срок эксплуатации, техническое состояние объекта, а также наличие на рынке более современных аналогов. Но это не касается зданий, которые оцениваются, прежде всего, по их местоположению и по количеству у них собственников.

Ликвидационная стоимость акций представляет собой ту сумму, которая останется после продажи активов предприятия, погашения за их счет обязательств предприятия и осуществления выплат по привилегированным акциям. Обычно эта ЛС служит лишь оценочным показателем для , но до тех пор, пока действительно не происходит ликвидации предприятия. Тогда ЛС становится важна тем, кто собирается выкупать этот бизнес.

О том, что такое ликвидационная стоимость и зачем она нужна, рассказано в следующем видео материале:

Для того чтобы иметь представление о том, что такое ликвидационная стоимость, необходимо определить, что представляет собой рыночная.

Под рыночной стоимостью понимается общая стоимость объекта, по которой он отчуждается, при этом не учитываются временные обстоятельства, способствующие понижению цены.

При установлении рыночной цены продавец и покупатель действуют в обоюдном согласии, они заключают договор, который представляет их общие интересы. В этой ситуации платеж за товар осуществляется с помощью перечисления денег на счет.

Нарушение рыночной цены влечет за собой другие типы стоимости. При продаже важно знать, каким видом стоимости будет реализован объект. Если у предпринимателя заведомо имеется цель приобрести прибыльное имущество, в данном случае может иметь место инвестиционная стоимость. Цель приобретения товара или недвижимости — накопление средств в будущем. Именно этот факт не позволяет считать цену рыночной. Ликвидационная стоимость возникает в том случае, если некоторые факторы существенно нарушены и временной период реализации ограничен. Иными словами, это вынужденная, заниженная цена.

В каких случаях возникает ликвидационная стоимость?

Данный вид предполагает распродажу объектов, в целях расчета с кредиторами по имеющимся долгам. В частых случаях происходит так, что проданные товары не могут покрыть всех долгов. Важно как можно быстрее освободиться от активов и направить средства на погашение задолженности. Временной фактор при этом играет ключевую роль.

В каждом отдельном случае наблюдаются разные сроки для реализации. Решение о ликвидации юридического лица может быть вынужденным или добровольным. Если ликвидация добровольная, это позволяет разработать больше концепций касаемо продаж, составить оптимальный график реализации, более детально спланировать свои действия. — имущество должника, которое распродается на аукционе в установленный срок.

Ликвидационная стоимость товара направлена на то, чтобы погасить задолженность в кратчайший период. Изначально имущество, находящиеся в залоге, дает определенные гарантии кредиторам. Важно знать, по какой цене оно будет реализовано, и когда можно произвести расчет. Ликвидационная стоимость еще имеет название «залоговая».

Если имущество будет реализовано в связи с вынужденной ликвидацией в сжатые сроки, в этом случае тоже определяется ликвидационная стоимость. Вынужденная реализация осуществляется на основании действующего законодательства РФ. Заложенные объекты должника необходимо продать в срок до 2 -х месяцев, с тех пор как на них был наложен арест. Во всех случаях ликвидационная стоимость существенно ниже рыночной. Для покупателя этот факт является крайне выгодным, однако продавец несет убытки.

Оценка ликвидационной стоимости и ее факторы

Важно учесть все причины, которые обусловливают ликвидационную стоимость. Они не зависят от обстановки дел на предприятии. Срок экспозиции — один из главных факторов, который превращает рыночную цену в ликвидационную. Чем меньше срок на продажу имущества, тем ниже оказывается его стоимость. Временной фактор можно назвать решающим в определении ликвидационной стоимости. Привлекательность объекта касаемо инвестирования включает в себя характеристики товара и его функциональные возможности.

В некоторых случаях рыночная цена может быть завышена. В связи с этим спрос покупателей на товар падает, и их становится меньше. Цена тех или иных объектов может зависеть от общей конъюктуры. Если этот период длится долго, у предприятия больше шансов и времени проанализировать ситуацию. Важно вести грамотную маркетинговую политику, проводить соответствующие мероприятия и применять доступные средства для увеличения цены.

Ликвидационная оценка, какие трудности могут возникнуть?

Главной проблемой является ограничение сроков продажи объектов недвижимости или другого имущества. Оформление права собственности — процесс довольно длительный и кропотливый. Сужение круга покупателей — также одна из основных проблем. Когда происходит переоценка доходов предприятия, можно использовать 3 метода. Доходный — подразумевающий получение выгоды в будущем. Сравнительный — основывается на цене реализованного имущества на открытом рынке. Затратный — построенный на определении издержек. Важно знать, какой способ актуален при определении ликвидационной цены. Оценка ликвидационной стоимости предприятия проводится в короткий временной промежуток, при этом не имеется возможности донести до покупателей сведений о преимуществах активов. Для того чтобы окончательно утвердить цену, следует сопоставить результаты всех проанализированных подходов.

Каким образом осуществляется переход от рыночной цены к ликвидационной?

При расчете, в частности ликвидационном, возникает вопрос о том, как меняется цена товара или объекта недвижимости и переходит от рыночной цены. Ликвидационная стоимость основывается на сравнительном подходе, который предполагает статистическое моделирование. Этот метод может быть ограничен по одной причине: трудность доступности информации в условиях скорейшей реализации. Косвенный — это способ, который позволяет прямо сопоставить 2 типа стоимости. В данном случае ликвидационная прямо зависит от рыночной.

Важно также знать, как происходит определение скидки на вынужденную продажу. Для этого вначале сравнивают цену товара в обычных условиях, а затем в сжатый срок. Экспертный метод — самый известный. Он популярен по причине ограниченности информации. Если имеется факт вынужденной продажи, скидка может составлять до 50 %. Однако она также зависит от условий ликвидации. Важно провести анализ ликвидационной стоимости объекта оценки, чтобы быстрее продать имущество, заблаговременно принять решение о цене объектов в процессе ликвидации организации. При этом проводится анализ финансового состояния. В конечном итоге принимается решение относительно порядка и сроков проведения торгов.

Если предприятие покупает активы по заниженной цене, несомненно, это приносит выгоду. У владельцев могут быть планы по их реализации в дальнейшем. Возможно, активы будут проданы по стандартной стоимости и, таким образом, сформируется прибыль. Для того чтобы правильно провести ликвидацию, необходимо привлечь специалистов, которые смогут рассчитать ликвидационную цену в максимально короткий период.

Популярные статьи

Ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. Расчет производился с применением "Методических рекомендаций по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV)", разработанных Галасюк В.В. и Галасюк В. В.

Ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости по формуле:

где V L - ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (t f), который короче разумно долгого периода экспозиции;

V m - рыночная стоимость объекта оценки, уменьшенная на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога;

k L - коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;

t d - период дисконтирования (лет);

m - количество периодов начисления процентов в течении года;

i - годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

K e - коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости, уменьшенной на величину затрат, связанных с реализацией предмета залога. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требований действующего законодательства.

Рыночная стоимость объекта оценки определена в п.8 настоящего отчета и представлена в таблице 30.

Затраты, связанные с реализацией предмета залога. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 10% от полученной рыночной стоимости.

Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта. Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (t r) может быть определен исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов и т.п.

Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 6 месяцев. Таким образом, t r = 6/12 = 0,5 (лет).

Третьим этапом определения ликвидационной стоимости объекта является установление фиксированного периода экспозиции этого объекта (t f).

Необходимо учитывать, что в случае наличия внутренней экономической вынужденности реализации объекта, последняя предопределяет необходимость установления минимально возможного фиксированного периода экспозиции объекта (t f), который условно может быть приравнен к нулю: t f = 0.

В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, t f принят в нашем случае в размере 90 дней (в дальнейших расчетах - 3 месяца). Таким образом, t r = 3/12 = 0,25 (лет).

Четвертым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является вычисление периода дисконтирования (t d), которое осуществляется с использованием результатов определения разумно долгого периода экспозиции (t r) и фиксированного периода экспозиции (t f), по формуле:

Таким образом, td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (лет).

Пятым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости.

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.

В п.7.4 настоящего отчета оценщиками была определена ставка капитализации методом рыночной экстракции с учетом валового рентного множителя. Ставка капитализации составляет 14,62% для объектов недвижимости торгового назначения. Таким образом, для определения ставки дисконтирования необходимо рассчитать норму возврата капитала.

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

где НВК - норма возврата капитала, %;

i - безрисковая ставка;

n - средний срок владения объектом. Оценщики сделали предположение, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 20 лет.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до двух - трех лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов;

западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США;

ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки;

ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке;

эффективная доходность к погашению государственных облигаций РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. В период финансово-экономического кризиса доверие к рублевым облигациям крупнейших российских компаний значительно снизилось, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. В связи с этим в данном отчете в качестве безрисковой ставки использована средняя ставка эффективной доходности к погашению по государственным рублевым облигациям.

На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2012 - 2027 гг. по состоянию на 15.02.2012 г. определены средние ставки эффективной доходности к погашению. Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.


Рисунок 2 - Котировки государственных облигаций со сроками погашения в 2012 - 2027 гг.

Таблица 31. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2012 - 2027 гг.

Дата погашения

Доходность к погашению, эффективная

ОФЗ-25065-ПД

ОФЗ-25067-ПД

ОФЗ-25068-ПД

ОФЗ-25071-ПД

ОФЗ-25072-ПД

ОФЗ-25073-ПД

ОФЗ-25075-ПД

ОФЗ-25076-ПД

ОФЗ-25077-ПД

ОФЗ-25079-ПД

ОФЗ-26199-ПД

ОФЗ-26202-ПД

ОФЗ-26203-ПД

ОФЗ-26204-ПД

ОФЗ-26205-ПД

ОФЗ-26206-ПД

ОФЗ-46018-АД

Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 6,90 %.

Расчет нормы возврата капитала по методу Хоскольда представлен в таблице 32.

Таблица 32. Расчет нормы возврата капитала

Ставка дисконтирования определяется путем вычитания нормы возврата капитала из коэффициента капитализации. Расчет ставки дисконтирования представлен в таблице:

Таблица 33. Расчет ставки дисконтирования

Шестым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение количества периодов начисления процентов в течении года (m), которое для унификации расчетов принимается равным 12.

Седьмым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта. Для определения коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe), используется Таблица 34.

Таблица 34. Данные для определения коэффициента Ке

Количество потенциальных покупателей объекта

Степень специализации объекта

Подтип спроса

Значение коэффи-циента К e

Значительное

Незначительная

Абсолютно эластичный

Сильно-эластичный

Значительная

Средне-эластичный

Незначительная

Слабо-эластичный

С единичной эластичностью

Значительная

Слабо-неэластичный

Незначительное

Незначительная

Средне-неэластичный

Сильно-неэластичный

Значительная

Абсолютно неэластичный

* Для этой ситуации в соответствии с поправкой Я.И. Маркуса и А.А. Петрищева невозможно определение коэффициента К e , поскольку имеющиеся экономические условия не соответствуют условиям, согласно которым может определяться рыночная стоимость.

В результате анализа рынка коммерческой недвижимости и данных тульских агентств недвижимости, оценщики пришли к выводу, что объект оценки имеет значительное количество покупателей, степень специализации рынка объекта является незначительной. Таким образом, Ке принимает значение, равное 1.

Восьмым заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости.

Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществлялось по формуле:

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки сведен в таблицу 35.

Таблица 35. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Наименование показателя

Значение

Рыночная стоимость, руб. без НДС

Затраты, связанные с реализацией объекта залога, %

Разумно долгий периода экспозиции, мес.

Фиксированные период экспозиции, мес.

Период дисконтирования, лет

Количество периодов начисления процентов в течение года

Годовая ставки дисконтирования, %

Коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость

Расчетная ликвидационная стоимость, руб.

Коэффициент ликвидационной стоимости

Таблица 36. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Таким образом, ликвидационная стоимость недвижимого имущества - нежилого здания, принадлежащего ООО "Трейд ОЛЛ", расположенного по адресу Тульская область, г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, 18, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составляет: 34630000 (Тридцать четыре миллиона шестьсот тридцать тысяч) руб. без учета НДС.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Общеизвестно, что одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Что представляет собой ликвидационная стоимость, чем она отличается от других видов оценочных стоимостей, и каковы особенности ее расчета -- вопросы, являющиеся предметом рассмотрения данного раздела. Понятие ликвидационной стоимости изложено многими авторами в имеющейся на сегодня литературе по оценке собственности. Например, по мнению профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой «чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».

Г.С. Харрисон в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».

Международные стандарты оценки 2 (Базы оценки отличные от рыночной стоимости), определяющие стоимости отличные от рыночной стоимости, трактуют ликвидационную стоимость следующим образом: «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже -- это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод о том, что собственность может оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости (ликвидационной стоимости) и учитывающей нерыночный характер сделки.

Нерыночный характер сделки проявляется, как правило, в двух моментах:

1. в вынужденности (недобровольности) продажи имущества по различным причинам;

2. в снижении времени рыночной экспозиции реализуемого имущества на рынке.

При этом предполагаемая цена реализации имущества, обусловленная нетипичными для рынка условиями продажи, будет, несомненно, ниже рыночной. Прогнозирование этой цены весьма затруднительно из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.

В зависимости от срочности реализации активов ликвидационная стоимость подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную (срочную) ликвидационную стоимость.

Упорядоченная ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов (текущий ремонт, товарный вид и прочее), за вычетом расходов на реализацию. Решение о ликвидации принимается владельцем в случае большей целесообразности продажи актива, если он является избыточным или малодоходным. Поскольку в данном случае нет строгих ограничений по времени реализации, период экспозиции реализуемого актива на рынке близок к периоду рыночной экспозиции, а сама ликвидационная стоимость близка к рыночной.

Принудительная (срочная) ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию. В этом случае имеются строгие ограничения по времени реализации, диктуемые покупателем. Период экспозиции реализуемого актива на рынке может быть гораздо меньше рыночной экспозиции.

Таким образом, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) в обоих вариантах будет ниже рыночной стоимости. Величина снижения рыночной стоимости, обусловленная действием вышеприведенных факторов, определяется ликвидационной скидкой. В случае упорядоченной ликвидации величина этой скидки будет меньшей, чем в случае срочной ликвидации.

1. Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости

Цели и методология расчета ликвидационной стоимости определяются ситуацией, в которой оказался собственник оцениваемого имущества.

Оценка ликвидационной стоимости имущества необходима в следующих случаях:

· при ликвидации предприятия;

· при выработке плана погашения долгов предприятиядолжника оказавшегося под угрозой банкротства;

· при финансировании реорганизации предприятия;

· при оценке стоимости избыточных активов предприятия;

· при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;

· при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;

· при определении стоимости имущества выступающего в качестве залога и возможной необходимости его реализации в случае невозможности погашения кредита.

Позитивное решение вышеназванных ситуаций зависит от многих факторов, прежде всего, таких как ценности и степени ликвидности имущества, факторов спроса и предложения, сложившихся на дату оценки.

2. Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости

Главной задачей эксперта-оценщика является точное определение подвида ликвидационной стоимости в соответствии с задачами, поставленными Заказчиком. Для исключения возможной путаницы понятий рыночной стоимости и нерыночной базы стоимости в процессе оценки Оценщик должен придерживаться следующего алгоритма проведения оценки:

1. Идентифицировать оцениваемую собственность. Идентификация подразумевает установление соответствия между имеющейся документацией на объекты оценки и их реальным наличием и состоянием.

2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью. Описание прав собственности включает в себя общее описание имущества и перечень правоустанавливающих документов, закрепляющих права собственника, например на основе договора купли-продажи имущества предприятия или свидетельства о собственности, выданных соответствующими уполномоченными государственными структурами.

3. Идентифицировать цель и функцию оценки. Идентификация цели и функции оценки подразумевает аргументированное определение вида оценочной стоимости и способ использования ее результатов в соответствии с задачами оценки.

4. Установить эффективную дату оценки. Эффективная дата оценки, как правило, совпадает с датой осмотра оцениваемого имущества.

5. Исследовать оцениваемую собственность. На данном этапе проводится осмотр оцениваемого имущества, описывается его техническое состояние. Проводится анализ возможных подходов для расчета рыночной стоимости, являющейся базисом, на основе которого могут быть определены базы оценки, отличные от рыночной стоимости ликвидационная, залоговая, страховая и др.).

6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества. Согласно статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции...».

7. В соответствии с поставленной целью и функцией оценки, произвести обоснований расчет соответствующих скидок с рыночной стоимости, включая расходы на реализацию. Расходы на реализацию включают в себя затраты на содержание имущества, приведения его к товарному виду, комиссионные риэлторам, оценщикам и пр. При этом необходимо выявить все особые обстоятельства и ограничения, обусловленные сложившейся ситуацией.

8. В случае расчета упорядоченной ликвидационной стоимости результаты оценки необходимо скорректировать в соответствии с разработанным планом реализации ликвидируемых активов. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Продажа различных активов может быть произведена в различные сроки в зависимости от их степени ликвидности. Под ликвидностью подразумевают свойство активов, выражающееся в их быстрой реализации, т.е. обращения в денежные средства.

Движимое имущество в силу своего определения в общем случае более ликвидно, чем недвижимое. Оборудование, машины и механизмы могут быть реализованы в более короткий срок. Другие активы, например, запасы, сырье и материалы могут быть реализованы сразу же после принятия решения о продаже активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости активов предприятия наиболее полно представлена в материалах семинаров Института экономического развития Мирового банка. Она включает в себя следующие этапы:

· разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

· определение величины обязательств предприятия;

· вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.

К сожалению, в настоящее время отсутствует обоснованная методология расчета ликвидационных скидок и в целом ликвидационной стоимости. Анализируя предлагаемые некоторыми авторами подходы к расчету ликвидационных скидок, можно сделать вывод о том, что эти подходы в большинстве своем носят эмпирический характер, обусловленный мнением конкретного специалиста.

Известно, что определяемая оценщиком рыночная стоимость предполагает определенный период рыночной экспозиции, за который оцененное имущество может быть продано по указанной рыночной стоимости. С сокращением периода рыночной экспозиции вероятность реализации актива по рыночной стоимости снижается. Срочность реализации актива должна обуславливать адекватное снижение уровня рыночной стоимости. Таким образом, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью определяется, прежде всего, требуемым временем реализации имущества, не говоря о самом факторе вынужденности продажи. Срочность реализации определяется отношением требуемого времени реализации (экспозиции) -- Tтр к сложившемуся на дату оценки периоду рыночной экспозиции -- Tрэ для данного вида имущества.

Таким образом, ликвидационная стоимость может быть определена рыночной стоимостью, скорректированной на ликвидационную скидку. Сама же ликвидационная скидка (L) может быть представлена в виде произведения функции времени экспозиции f(Тэ) и эластичности спроса по цене с учетом фактора вынужденности продажи f(Э):

Ликвидационная скидка

(L) = f(Тэ)*f(Э).

Функция f(Тэ) может быть рассчитана по следующей формуле:

f(Tэ)=1/(1+i)(Трэ -Tmp)

где (Трэ-Tтр) -- число периодов начисления процентов (месяцы) за период дисконтирования, определяемого временем требуемой реализации (экспозиции); i -- соответствующая (Трэ-Tтр) ставка дисконта.

Пример 1. Оценщик определил рыночную стоимость (РС) оборудования в 50000$, используя всевозможные подходы к оценке. Методом кумулятивного построения была определена ставка капитализации (R) в 35%, при этом норма возврата составила 10% (в годовом исчислении). Как известно, R состоит из двух составляющих -- нормы дохода (i) и нормы возврата (НВ). Рассматривая НВ как составляющую ставки капитализации, которой можно пожертвовать при Трэ стремящейся к 0, формулу (1) можно представить следующим образом:

f(Tэ)= 1/(1+ R - HB)(Трэ - Tmp)

Рыночная экспозиция (Трэ) составляет 3 месяца, а требуемая экспозиция (Ттр) -- 1 месяц.

f(Tэ)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Ликвидационная стоимость

(ЛС) = РС*f(Тэ) = 50000*0,959 = 47964$

Ликвидационная скидка = 50000 - 47964=2036$

Зависимость стоимости от периода экспозиции может быть также выражена следующей формулой:

ЛС = РС*(1 -- exp(-i*Tтр))/(1 -- exp(-i*Tрэ)), (2)

Пример 2. На основе данных Примера 1 произведем расчет ликвидационной стоимости по формуле (2):

ЛС = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470$

Ликвидационная скидка = 50000 - 17470 = 32530$

Сравнивая полученные величины ликвидационной стоимости в Примерах 1 и 2, можно сделать вывод о том, что формула (1) имеет тенденцию к явно значительному завышению результата при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Ликвидационная стоимость (средневзвешенная) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$

Ликвидационная скидка = 50000-27634,7=22365,3$

Определение коэффициента эластичности (Кэ) более затруднительно в силу возможного отсутствия необходимой информации. Коэффициент эластичности спроса по цене представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены (данная формула применима для любых изменений цены в случае линейных кривых спроса и малых изменений цены в случае кривых спроса произвольного вида). Как правило, спрос является эластичным при высоких ценах и неэластичным при низких ценах. При Кэ>1 спрос эластичный, при Кэ<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Базой для определения коэффициента эластичности спроса по цене является рыночная информация, на основе которой может быть построен график эластичности спроса по цене.

Для расчета составляющей ликвидационной скидки, обусловленной также факторами вынужденности продажи и учетом эластичности спроса может быть рассмотрена следующая модель:

L=((Tmp / Tpэ)2 - 2(Tmp / Tpэ) +1) *e -B*Kэ. (3),

где L -- ликвидационная скидка; Ттр -- время требуемой экспозиции (реализации); Трэ -- время рыночной экспозиции; РС -- рыночная стоимость; e -B*Kэ-- составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью продажи и учетом эластичности спроса; е -- основание натурального логарифма (е=2,718); В -- коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем В<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Формула определяет коэффициентную скидку с рыночной стоимости как функцию от времени требуемой экспозиции, зависящей от сроков реализации активов, в виде доли от величины рыночной экспозиции; при этом Э является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до величины в стоимостном выражении, равной (РС*e -B*Kэ). При абсолютно неэластичном спросе коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, (РС*e -B*Kэ) соответственно к РС, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. К недостаткам такого подхода к расчету ликвидационной стоимости можно отнести сложность расчета коэффициента эластичности.

3. Законодательная база применения ликвидационной стоимости

Законодательная база применения ликвидационной стоимости регламентируется законодательством РФ в случаях несостоятельности (банкротства) юридических лиц, наложения ареста на его имущество с последующей принудительной реализацией этого имущества в целях погашения кредиторской задолжности или взыскания недоимок по налогам и другим платежам в бюджеты разных уровней согласно действующему исполнительному производству.

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы "О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы".

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения: "… на величине сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства…", "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…" и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов". В нем говорится, что "под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости". Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что "ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

С лик. = С рын. х (1 - К вын.),

· С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

· С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

· К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл.

Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи

Функциональное назначение объекта

Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %

Офисные здания и помещения:

Торговые здания и помещения:

Складские и производственные здания и помещения:

В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор "вынужденности продажи":

· · способы продажи

· · сроки продажи

· · риск инвестирования

· · затраты на продажу

· · другие

Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора "вынужденности продажи" позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.

4. Оценка ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость предприятия - это его стоимость при вынужденной продаже, равная денежной сумме в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате распродажи его активов на ликвидацию. В данном случае речь идёт о продаже собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в тех случаях, когда существуют серьёзные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием (предприятие находится в состоянии банкротства), или если стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность положительного решения не платежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от стоимости имущества, которым обладает данное ликвидируемое предприятие.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия - должника; при реорганизации предприятия (в том числе, при экспертизе программ реорганизации предприятия); при разработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при такой оценке имущества.

Оценка ликвидационной стоимости относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения. Особенностью ликвидационной стоимости предприятия является высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.

На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в статьях 61 - 65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия рассчитывается путём вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.