Пыль это конечно глупости. Надеюсь, у Вас будут все юридические основания доказать, что это глупость. Конечно, надо смотреть все Ваши документы и заочно давать консультацию нельзя, ведь врач тоже не будет консультировать заочно. Так что пока просто мысли вслух...
Итак, давайте попробуем разобраться…
Очень важно понять, что у Вас за договор.
Мне кажется, что у Вас скорее договор «найма жилого помещения» (глава 35 Гражданского Кодекса РФ), а вовсе не договор аренды жилой недвижимости (аренды жилого помещения).
Если один гражданин-собственник (не юрлицо) жилья передал жилье Вам (как гражданину-физлицу) в пользование («аренду»), то независимо от того, как вы назвали этот договор, это будет договор «найма жилого помещения» и он будет регулироваться нормами главы 35 Гражданского Кодекса РФ, причем большая часть этих норм будет действовать, даже если условия договора им противоречат.
Договор аренды жилого помещения - это когда арендодатель юрлицо, тогда это действительно договор аренды, а не найма.
Коль скоро у Вас договор найма, то отсюда следует ряд важных выводов.
1). Никакая государственная регистрация договора найма не нужна, хоть на пять лет заключайте (это максимальный срок кстати! А если срок найма не указан, значит, он равен 5 годам!!! Ст. 683). Это лишь договор аренды жилого помещения на срок свыше года подлежит госрегистрации в территориальном управлении Росреестра.
2). Наймодатель («арендодатель») может расторгнуть договор только через суд!!! Договор найма тем и отличается от договора аренды , что сдающий квартиру в найме может прекратить договор только через суд, а в договоре аренды можно прописывать любые условия прекращения аренды… См. ст. 687 ГК РФ.
Поэтому если у вас найм - пусть наймодатель сначала идет в суд, и если суд решит, что надо расторгнуть договор найма из-за пыли, тогда … а тогда пусть суд еще примет решение о Вашем выселении из «арендуемого» помещения … (см. ст. 688 ГК).
Вообще, прилагаю Вам все нормы ГК о найме - почитайте, там много интересного. Договор найма в принципе больше в Вашу пользу (в пользу нанимателя), чем в пользу собственника квартиры… :) Надеюсь, Вы порадуетесь обилию Ваших законных возможностей.
3). Нотариальное заверение договора не требуется, если письменный договор есть - все в порядке . Более того, без решения суда (точнее, без исполнительного листа на это решение суда) Вас невозможно выгнать из квартиры в принципе!!! Живите себе спокойно дальше, если Вас выгоняют - вызывайте милицию и показывайте договор. Выселить Вас можно только через суд!!!
Правда, имейте в виду, что если вы живете там более 90 дней, то у вас должна быть временная регистрация по месту пребывания … Иначе тоже нарушаете... Выкрутиться можете так - вы раз в 85 дней куда-то отъезжаете (храните билеты:), тогда непрерывного проживания в 90 дней не возникает. Может возникнуть вопрос и о прописке… Но это мелочи - в любом случае, с договором найма ("аренды") Вы имеете право жить в квартире.
4). А чтобы «арендодатель» лишний раз не проверял пыль, потребуйте от него объяснения - на каком основании он приходит в квартиру ее проверять? В договоре это его право прописано? Нет? Ну и не пускайте его! Он добровольно временно отказался от своего права пользования своей квартирой (ограничил свое право пользования), полностью передав это право пользования Вам на срок найма. Теперь У НЕГО НЕТ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ СВОЕЙ КВАРТИРОЙ! Увы, хорошо бы, если и местный участковый это хорошо понимал… Но юридически это так, знайте и пользуйтесь! Вызывайте участкового и пусть защитит Вас от наглого хозяина. Если участковый защитит - значит хорошо разбирается в гражданском праве... А вообще, поговорите с участковым, объясните все ему, ссылки на закон покажите - их тоже надо обучать, чтоб были грамотными! :)
Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?
Материалы по теме:
Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.
Права нанимателя жилого помещения:
- жить в арендуемом помещении;
- подать в суд в случае невыполнения хозяином квартиры.
Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ):
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Договора нет
Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире. В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно. Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.
Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело . Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.
Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу - арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца. Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным ( , стр. 684).
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Жизнь в съемной квартире трудна и непредсказуема - вы постоянно зависите от человека, который пустил вас в свою жилплощадь. Договор о найме, которым нередко пренебрегают, гарантирует вам неплохую защиту. Но что делать, если собственник квартиры, не обращая на него внимания, хочет вас выселить? TAM.BY вместе с Ириной Донцовой, директором агентства недвижимости “Партнер для всех ”, расскажут, что делать в такой ситуации.
Зачем нужен договор?
Для чего вообще нужен договор о найме квартиры? Все предельно просто — для финансового и морального спокойствия как нанимателя, так и наймодателя. Вам не нужно переживать о том, что хозяин квартиры ни с того, ни с сего поднимет цену аренды, выселит вас раньше оговоренного срока и решит в самое неудобное время сделать ремонт. С другой стороны, собственник квартиры может рассчитывать на то, что его дом будет в целости и сохранности, а арендная плата поступит вовремя.
Если вы прилежный жилец, который строго соблюдает все пункты соглашения, в каком бы настроении ни был хозяин квартиры, он не может вас выставить за дверь. Но если такая ситуация все-таки произошла, что делать?
Причины для выселения
Давайте для начала рассмотрим ситуации, которые, согласно договору о найме, могут быть достаточным основанием, чтобы разорвать его преждевременно.
1. Если вы более двух раз подряд не внесли деньги за пользование жильем либо за коммунальные услуги. Собственно говоря, весьма очевидный пункт, в котором может смутить только одна вещь — даже при тотальной неуплате собственник не может выселить вас раньше, чем через три месяца.
2. Если в квартире проживают люди, которые не внесены в договор о найме. При этом разрешается проживание ваших несовершеннолетних детей, но никак не шумной компании друзей-однокурсников. При изменении состава проживающих у вас есть 10 дней на то, чтобы проинформировать наймодателя и соответствующую организацию.
3. Если вы в помещении проводите какие-либо работы, которые наносят ущерб квартире, а также создают шум или вибрацию, которая мешает вашим соседям.
4. Если вы совсем не соблюдаете чистоту и порядок в помещении, а также в подъезде, лифте. Конечно, это весьма субъективный пункт, потому что одного наймодателя будет устраивать, если вы месяцами не моете полы и не протираете пыль, а другой за это же может ухватиться.
Конечно, обязанностей у нанимателя, согласно договору, куда больше, но, пожалуй, вышеперечисленные — самые серьезные из них, за которые действительно могут выселить.
Итак, что делать, если гневный хозяин приходит, чтобы оставить вас без крыши над головой? Убедитесь, что вы соблюдали ключевые обязанности, ничего не уничтожили, не сломали, не подселили к себе неожиданных людей.
Если все так, хозяин просто не имеет права выставить вас до указанного срока. Он может грозиться вызвать милицию или отправиться в суд, но это вас пугать не должно — в таких ситуациях право на стороне нанимателя. Более того, закон работает так, что даже если собственник квартиры хочет вас выселить, он должен письменно предупредить вас об этом за месяц, указав причины расторжения договора найма.
Как быть в экстренных и сложных ситуациях?
Если хозяин поднимает скандал, грозится выломать дверь, то смело вызывайте милицию. В этом случае правда на вашей стороне.
Случается, что при выселении, хозяева требуют космические суммы за вред, нанесенный имуществу. В типовом договоре сдачи-найма ничего о причинении ущерба имуществу, как правило, не написано. Собственно, как и о естественном износе. Даже если вас выселили и требуют денег за поцарапанные обои, то в суде хозяину будет непросто доказать, что это сделали именно вы. Но, как показывает практика, до суда дело доходит очень редко.
Чтобы таких ситуаций не возникло, составляйте акт сдачи-приемки квартиры. Это отдельный документ к договору аренды. Один его экземпляр остается у собственника квартиры, другой — у нанимателя.
В этом документе указывается наличие мебели и техники, их характеристики и исправность. Учитываются даже нюансы с обоями. При этом обращать внимание нужно на все: от пятен на ковре до отклеенных обоев.
Для составления акта обязательно приглашайте собственника жилья. Не лишним будет все фотографировать. Чем больше доказательств, тем проще будет потом.
Раньше срока договор можно расторгнуть только по соглашению сторон или при невыполнении одной из сторон своих обязательств.
Поэтому, заключайте договор и живите спокойно, не опасаясь внезапного выселения. А какие неожиданные истории случались с вами? Расскажите об этом в комментариях!
Что делать, если выгоняет арендодатель
Поиск и аренда помещений - вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, "Секрет" вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.
Теория
1. Изучить договор аренды
Тимофей Ермак, старший партнёр адвокатского бюро "Юрлов и партнёры":
Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством. Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды. Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.
Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.
2. Проверить письменное уведомление о расторжении
Евгений Краснопёров, юрист компании "Юристат"
Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.
3. Понять, почему выгоняют
Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.
4. Поговорить с арендодателем
Жанна Александрова, юрисконсульт "Интерцессии":
В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.
5. Заключить новое соглашение
Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства CMS:
После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.
6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать
Андрей Кузьмин, старший партнер адвокатского бюро "Титов, Кузьмин и партнёры":
Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.
Евгений Краснопёров, юрист компании "Юристат":
Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.
7. Зафиксировать требования арендодателя
Лада Горелик, управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов "Горелик и партнёры":
Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении. Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).
Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности. Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны. После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.
8. Перестать платить
Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства CMS:
На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.
9. Вывезти имущество
Тимофей Ермак, старший партнёр адвокатского бюро "Юрлов и партнёры":
В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора. Арендодатель при этом ссылается на нормы закона "об удержании" и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно. Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не "попасть" на дополнительные арендные платежи. Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Михаил Колотов, руководитель практики "Земля.Недвижимость.Инвестиции" компании "ЭНСО":
Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.
Лада Горелик, управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов "Горелик и партнёры":
В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе. Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.
Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества. Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.
10. Обратиться в суд самому
Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства CMS:
Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.
Второй вариант - обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК. Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений. Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.
Практика
Алексей Гордейчик, управляющий группой компаний "Гордейчик и партнёры":
За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой "свободе договора", существенно изменился. Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью. На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.
Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом. Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями. Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.
Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.
Ольга Косец, президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса "Деловые люди":
У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое - читать предоставленный второй стороной договор аренды. Второе - предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье - согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний. Четвёртое - никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.
Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор - в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах "на словах". Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений.
У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало. Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.
На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом. Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня - это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.
Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.
Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet:
Сегодня в большинстве случаев между арендатором и собственником коммерческих помещений заключаются договора, в которых обязательно оговариваются условия расторжения арендных отношений, как раз чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем. Детективных историй, когда собственники выгоняют арендаторов, закрывают свои помещения и удерживают их имущество, я давно не встречала. У людей вырос уровень юридической грамотности. Как правило, в договорах прописывается, что собственник имеет право на досрочное расторжение договора с уведомлением арендатора как минимум за месяц по причине
нарушения арендатором договора или в силу изменения личных обстоятельств.
Секрет фирмы Виктор Фещенко
