Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире . Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример : Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно ). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку. Из всех существующих вариантов этот – самый спорный и сложный. Лишь в редких случаях действительно удается доказать в суде, что человек не владел всей необходимой информацией.

Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

После смерти предыдущего собственника, его , не учитывая мнение других наследников той же очереди.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем. Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье. Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
Сделка является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

Пример: Продавец реализует квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов. При этом он не получил согласие жены, не получит разрешение от органов опеки и, в результате, сделка может быть оспорена. Однако в данном случае договор скорее будет признан ничтожным, ведь без разрешения органов опеки или согласия супруги подобные сделки автоматически считаются недействительными.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
Составить исковое заявление (образец см.ниже).
Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
Дождаться даты заседания.
Присутствовать на суде.
Получить решение суда.
Дождаться, пока решение вступит в силу.
С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы. Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

Паспорт заявителя.
Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

Данные суда, в который обращается заявитель.
Информация об истце и ответчике.
Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
Приложенные документы.
Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры

Признание сделки недействительной – это достаточно распространенная и серьезная проблема, из-за которой у продавца или покупателя могут возникать серьезные риски не получить обратно свое жилье или выплаченную сумму. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь при заключении договора купли-продажи. Они же могут представлять интересы клиента как в процессе покупки жилья, так и в суде, если это потребуется.

Для продажи машины необходимо заключить письменный договор. Он должен быть составлен грамотно. В противном случае, его могут признать недействительным, что приведёт к недействительности самой сделки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что это

Договор купли-продажи автомобиля – это документ, удостоверяющий переход права собственности от одного владельца к другому. Главное условие именно такой разновидности договоров – это их платность. То есть, в «теле» документа прописывается сумма, за которую право собственности передаётся. Безвозмездным такой договор быть не может.

Стоимость договора обговаривается сторонами до его подписания. Цена обязательно должна быть указана в «теле» соглашения. Это основное условие действительности договора.

Недействительность договора – это признание сделки совершённой с нарушением норм законодательства, что приводит к тому, что исполнение обязательства признаётся ничтожным. То есть, сделка подлежит отмене.

Предмет сделки возвращается собственнику. В данном случае, автомобиль возвращается продавцу, а деньги — покупателю.

Признать договор ДКП авто недействительным может только суд. Поэтому одна из сторон сделки или третье лицо, чьи интересы были затронуты свершившейся сделкой, должна подать в суд исковое заявление в соответствующим требованием. Своё требование необходимо подтвердить доказательствами.

Между физическими лицами может быть заключён ДКП в устной форме, но даже сотрудники ГИБДД не берутся регистрировать право на основании устной договорённости.

Закон не обязывает стороны дополнительно заверять договор у нотариуса.

Чем регулируется

Так как покупка и продажа автомобиля является сделкой, то е оформление происходит в соответствии с ГК РФ.

Оформление договора происходит в соответствии с .
А, так как, это договор продажи и покупки, то принимать во внимание также нужно и положения
Основания для признания договора, а, как следствие, и сделки недействительной, прописаны в

Основания

Сделка признаётся ничтожной, то есть, не имеющей своей юридической силы, в том случае, если она была совершена с нарушениями норм действующего законодательства.

Об этом свидетельствуют следующие признаки:

в договоре отсутствуют существенные условия;
Например , не указана стоимость автомобиля.
у сделки налицо все признаки мнимости;
То есть соглашение было заключено, договор подписан, обязательство исполнено, а требование нет.
соглашение было подписано под угрозой жизни и здоровью самой стороны сделки, так и его родственников;
одна из сторон была введена в заблуждение относительно условий подписания договора. Наиболее часто встречающийся случай – подлог документов или продажа залогового авто;
Например , предмет сделки находится в совместной собственности супругов, то есть, был куплен в браке. Муж продаёт машину, не получив официального согласия своей жены на сделку. Покупатель не подозревает об этом факте. Как только он узнает, что был совершён подлог, он имеет право обратиться в суд.
у сделки есть признаки фиктивности;
То есть, купля-продажа автомобиля прикрывала другую, не всегда законную сделку.
цель сделки по купле или продаже автомобиля имеет характер, который нарушает нормы морали, нравственности и правопорядка.

Видео: детали

Виды ничтожных сделок

Ничтожная сделка – это сделка, в том числе и по купле – продаже машины, которая признаётся судом недействительной.

Среди таких соглашений можно выделить следующие:

мнимая сделка. То есть, на бумаге она была совершена, а по факту – нет.
Например, деньги за машину были переданы, а машина в собственность не оформлена. Или, наоборот. Но, важно понимать, что налицо не предумышленный обман, а именно предумышленное совершение действий, для создания вида исполнения условий сделки;
притворная или фиктивная сделка;
То есть, купля-продажа машины была совершена для того чтобы прикрыть другую, зачастую незаконную, сделку.
одна из сторон сделки признана судом недееспособной;
Не играет роли, знали ли стороны заранее об этом факте или нет, но сделка будет ничтожной.
одна из сторон сделки не достигла ещё 14-летнего возраста.

При наличии всех вышеуказанных обстоятельств и оснований, одна из сторон сделки (как правило, это пострадавшая сторона), имеет право посетить суд с исковым заявлением, в котором будет изложено требование о признании договора и самой сделки недействительными. Как следствие, реституция. То есть, возвращение к первоначальному виду – машину продавцу, деньги покупателю.

Оспаривание сделки

Оспорить сделку можно только в судебном порядке. Для этого нужно подать иск по месту регистрации имущества. Сделать это может только одна из сторон сделки или третье лицо, чьи интересы были нарушены данным соглашением.

Для подачи искового заявления необходимы документы, которые будут подтверждать факты, изложенные в заявлении. Без них иск не примут на рассмотрение.

Иск о признании договора купли продажи автомобиля недействительным

Как пишется иск, чтобы его принял суд к рассмотрению? Исковое заявление о признании договора купли-продажи автомобиля в суд не может быть составлено в письменной форме.

Исковое заявление должно отвечать требованиям, которые описаны в .

То есть, необходимо указать следующую информацию:

«шапка» заявления. Она оформляется в правом верхнему углу бумаги, и должна содержать в себе следующее:

Полное наименование суда;
Если иск подаётся в мировой суд, то указывается ФИО мирового судьи. Почерпнуть эту информацию можно на официальном сайте суда.
ФИО истца, его место жительства, контактные данные – номер действующего мобильного телефона и актуальный адрес электронной почты;
ФИО ответчика, адрес его места жительства, контактные данные;
Цена иска;
Размер государственной пошлины.

«тело» заявления. Здесь излагается вся необходимая информация о рассматриваемом деле. Это:

Дата и место совершения сделки;
Реквизиты ДКП;
Данные об автомобиле;
Реквизиты документов на машину;
Мотивы, которые привели к тому, что договор нужно признать недействительным;
Привести ссылки на нормы закона, которыми руководствуется истец;
Просьба к суду признать договор недействительным, сделку ничтожной и потребовать реституцию.

Приложение. Это список документов, которые подтверждают все те сведения, изложены в заявлении;
Дата составления документа и подпись истца.

Судебная практика

К сожалению, судебная практика по подобным делам не так обширна. Дело в том, что многие граждане бояться подавать иск в суд, считая, что самИ виноваты в случившемся. Но, зачастую это не так.

Примером правосудия является решение суда по делу № 2-403 / 2011 , когда суд признал сделку недействительной, и обязал вернуть деньги продавцу. Решение

Размер госпошлины

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности - или является полностью недееспособным.
Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай - индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

Сам договор, оформленный не по нормам законодательства . Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
Личные документы , данные которых могли быть напутаны в договоре.
Выписка с банковского счета или карты , подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств , может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
Решение/постановление суда о недееспособности лица , участвующего в сделке.
Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний . Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
Наличие обременений . О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
Отсутствие письменных согласий третьих лиц , которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия . Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию - для защиты себя, своей жизни и здоровья.
Другие документы, подтверждающие факты мошенничества . Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги - смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
Напишите исковое заявление в суд , находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
Подайте документы и заявление в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона - как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

После вашего обращения в судебную инстанцию, есть несколько вариантов, как могут дальше складываться дела:

Возбуждено уголовное дело правоохранительными органами. В суде вас обязательно должен представлять адвокат. Рассматривать дело будут с третьими лицами – участковыми или полицейскими, если возникнут вопросы.
Дело не носит характер уголовного, и его рассматривают без адвоката. При таком варианте вам не обязательно обращаться к адвокату. Достаточно предоставить исковое заявление и доказательства своим словам.

Позаботьтесь о свидетельских показаниях и доказательной базе. Помните, что ответчик тоже должен находиться на заседаниях, его слова и документы можно будет опротестовать.

Одним из наиболее распространённых видов сделок с недвижимостью, можно считать куплю-продажу. Законодательство проходит множественные преобразования год от года, но и сегодня мошенникам удаётся провести некоторые сделки, итогом которых может стать потеря денежных средств честным приобретателем или имущества добросовестным собственником. В том случае, если соглашение было заключено с нарушением законодательства или интересов одной из сторон, оспаривать действительность договора купли-продажи потребуется в суде.

О том, как проходит процедура признания договора купли-продажи недействительным, мы расскажем в нашей статье. Поставить законность сделки под вопрос можно лишь в судебном порядке, что требует составления и подачи соответствующего искового заявления, о правилах составления которого мы также поведаем своим читателям.

Ничтожная и недействительная сделка

Ничтожность и недействительность сделки с точки зрения законодательства являются абсолютно разными вещами. Так ничтожной может считаться сделка, при заключении которой:

Договор или сам факт продажи имущества можно считать незаконным, поскольку процедура нарушает существующее законодательство;
Одна из сторон является недееспособной, несовершеннолетней или неполномочной;
Сделка противоречит законам нравственности;
Выявлена противоречивость соглашения.

Недействительность соглашения может являться следствием ничтожности сделки. Ничтожность сделки, может быть выявлена одной из сторон самостоятельно при изучении текста соглашения или документов на недвижимость. В дальнейшем это потребует обращения в суд, для признания такого соглашения недействительным, по причине его ничтожности. То есть, ничтожность сделки может явиться основанием для обжалования законности произведённой купли-продажи.

Инфо

Недействительной может быть признана и законно проведённая сделка купли-продажи, однако для её оспаривания необходимо будет привести соответствующие основания. Заявление в суд должно содержать указание статей законодательства, которые послужат основанием для признания договора купли-продажи недействительным, и документальные подтверждения оснований.

Как признать

Стоит понимать, что обращение в суд должно быть обосновано. Под основаниями подразумевается причина обращения, ведь требовать признания недействительной сделку купли-продажи, можно лишь в тех случаях, когда она действительно произведена с нарушениями закона или прав и интересов граждан. Основаниями для обращения можно считать:

Нарушение норм составления соглашения;
Сделка является мнимой или притворной;
Отсутствие прав на заключение договора купли-продажи у одной из сторон соглашения (здесь, как отсутствие права собственности, что является помехой в оформлении купли-продажи, а также недееспособность, или несовершеннолетие одной из сторон соглашения и т.п.);
Сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, под угрозой и т.п.;
Сделка нарушает права третьих лиц;
Договор заключен в момент, когда одна из сторон не осознавала значения сделки (имеется в виду алкогольное или наркотическое опьянение);

Стоит учесть, что каждое из оснований должно быть, не только указано чётко и со ссылкой на статьи законодательства, но и документально подтверждено. К примеру, в случае обращения в суд за признанием договора купли-продажи квартиры недействительным, по причине отсутствия согласия всех собственников, потребуется предоставить суду доказательства того, что продавец не имел права продажи без согласования, и письмо от дольщиков, в котором они просят признать сделку ничтожной и недействительной.

Не редко истцы, подающие исковое заявление о признании сделки незаконной, обнаружив не соответствие законодательству, самонадеянно предполагают, что суд в любом случае примет верное решение. Но, к сожалению, для того чтобы Фемида имела возможность принять правильное решение в короткие сроки, иск должен быть представлен не только в грамотном виде, но и составлен согласно всем правилам ГПК РФ.

Инфо

Сегодня у вас есть шанс обратиться за юридической помощью к специалисту по гражданским делам. Он сможет составить наиболее правильное обращение, которое будет принято судом, и помочь вам в сборе доказательной базы, которая позволит суду принять верное решение, наиболее выгодное для вас.

Наиболее сложным будет провести признание незаконной сделку купли-продажи, при оформлении которой, не было допущено нарушений. К примеру, приобретатель получил объект недвижимости, квартиру, в результате сделки купли-продажи оформленной по закону. В ходе эксплуатации новый собственник обнаружил, что состояние недвижимости гораздо хуже, чем это предполагалось им ранее, и он принимает решение обратиться в суд за признанием сделки купли-продажи незаконной.

Для этого собственнику необходимо будет представить суду доказательство того, что сумма договора не соответствует действительности. Даже при наличии всех доказательств того, что цена недвижимости была гораздо ниже, чем выплаченные за квартиру денежные средства, приобретателю необходимо будет выстроить иск таким образом, чтобы доказать, что продавец намеренно скрыл дефекты квартиры для продажи её по завышенной цене. Для этого потребуется помощь грамотного и опытного юриста, который сможет найти факты способные указать на вину продавца и пересмотреть стоимость квартиры в судебном порядке.

Документы для обращения в суд

Касаемо документации, которой необходимо будет снабдить иск, стоит обратить особое внимание на госпошлину, расчет стоимости которой также стоит прикрепить к заявлению. Поскольку в рамках признания договора купли-продажи недействительным, решается вопрос принадлежности дорогостоящего объекта имущества, то иск можно считать имущественным, и стоимость госпошлины будет строиться из цены договора.

Сегодня сумма, которую заявитель заплатит в казну для признания недействительным договора купли-продажи, стартует от 13 200 рублей, плюс 0.5% от суммы превышающей 1 000 000 рублей. Копию платёжной квитанции необходимо будет приложить к исковому заявлению.

Доказательства того, что договор купли-продажи стоит признать недействительным, также необходимо приложить к заявлению. Встаёт вполне логичный вопрос, как доказать, к примеру, что продавец был пьян в момент подписания договора, или что на него давили? Предложить конкретную стратегию и дать рекомендации по бумагам, можно только обладая опытом в подобных делах, и имея полное представление об обстоятельствах конкретной купли-продажи.

Самым правильным будет , ещё на этапе подготовки заявления. Он сможет составить правильное исковое заявление, которое обязательно примут к рассмотрению, и при вашем желании, сопроводить дело в суде, что значительно повысит ваши шансы на успех.

Требования

При составлении искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной, стоит уделить особое внимание требованиям, состав которых напрямую зависит от интересов заявителя. Первоначальным требованием, разумеется, будет признание договора купли-продажи недействительным, а в остальном всё зависит от вас.

Можно требовать восстановления прежнего положения. То есть по завершению процесса, приобретатель должен будет вернуть продавцу имущество и документы на него, а продавец – денежные средства. Попутно стоит требовать восстановления права собственности за прежним собственником и отмены прав нового.

Заявитель может настаивать на заключении нового договора купли-продажи, взамен ничтожного, в том случае если нарушения касаются, лишь текста соглашения или суммы сделки. При этом желательно представить суду проект договора, для того чтобы судьи могли убедиться в законности нового соглашения и принудить сторону ответчика заключить его.

Конечно, привести чёткий список требований к ответчику, который должен быть выдвинут в рамках искового заявления о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, невозможно. Только зная все обстоятельства дела, и имея широкие познания в области Гражданского законодательства, можно составить чёткий и грамотный список требований, которые точно удовлетворят.

Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.

Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

Когда договор купли-продажи недвижимости может быть признан судом недействительным?

1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.

2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат - соответствующие правовые последствия.

3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий. В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.

5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.

6. Сделки,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет) без согласия родителей (опекунов). Однако лишь в тех случаях, когда требуется их согласие. Суд может признать подобную сделку оспоримой, а не ничтожной, если она направлена на выгоду для несовершеннолетнего.

7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.

8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.

9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.

10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.

11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).

Возможные последствия признания договора недействительным

Как видите, наличие одного либо нескольких противозаконных элементовв договоре купли-продажи недвижимого имущества может привести к признанию договора недействительным. А это, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые уже казались свершившимся фактом.

Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.

Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию. То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Помощь юриста при признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет - для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.

Компания «Правовой стандарт» значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и будут представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.

Банки