В состав операционных расходов входят фактические и текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой статьи, как «амортизационные отчисления».
Операционные расходы, также как и в других отраслях производства, могут быть разделены на постоянные и переменные.
К постоянным расходам относят не зависящие от степени загрузки объекта недвижимости:
– налоги на недвижимое имущество;
– расходы по страхованию имущества;
– расходы на обеспечение противопожарной безопасности, охрану здания в целом;
– часть затрат на управление;
– часть эксплуатационных затрат, когда, например, при центральном отоплении здания у собственника нет возможности отключить отопление от неиспользуемых помещений и т.п.
К переменным расходам относят непосредственно зависящие от степени загрузки объекта:
– коммунальные услуги;
– расходы на заработанную плату обслуживающего персонала;
– основная часть расходов по управлению;
– расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, юридические услуги);
– расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;
– расходы на содержание территории;
– расходы по обеспечению безопасности;
– резерв на замещение – это резерв на предстоящие расходы, связанные с заменой тех элементов объекта недвижимости, которые менее долговечны и которые периодически (хотя и не ежегодно) должны обновляться, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта (кровля, пол, элементы отделки, лифт, сантехника, электрооборудование, мебель и т. п.).
Библиографический список
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М.: ИКФ Омега, 2011.
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». От 06.08.98 № 135 – ФЗ с дополнениями в редакции 2013.
5. Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.
6. Федеральный стандарт оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255.
7. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.
8. Федеральный стандарт оценки (ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4). Утвержден приказом Минэкономразвития о 22.10.2010г. № 508.
9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. № 221-ФЗ. Принят государственной Думой и одобрен Советом Федерации 11.07.2007г.
10. Международные стандарты оценки 2003/ Ред. Совет: И.Л.Артеменков, Г.И.Микерин: Пер. с анг. – 7-е изд. М.: ОО «Рос. Общество оценщиков», 2009.
11. Земельный Кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001г. Принят Госдумой РФ, одобрен Советом Федерации 10.10.2001г., подписан президентом РФ 25.10.2001г. М., 2002.
12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. СПб: СПбГАСУ 2013.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Юрайт, 2012.
14. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. М: Финансы и статистика, 2008.
15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2013.
16. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: учебное пособие / Е. Н. Иванова. М., 2009.
17. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал Пресс, 2013.
18. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности; пер. с англ. Г.И.Микерина, А.И.Артеменкова. М.: «РОО», 2009.
19. Попова Л. В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого
имущества предприятий: учебно-методическое пособие / Л. В. Попова, И. А. Дрожжина, Б. Г. Маслов. М., 2009.
20. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПб ГТУ, 2010.
21. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: Уч.пособ. М.: Омега-Л, 2012.
22. www.cbr.ru – Центральный Банк России
23. www.minfin.ru –Министерство финансов России
23. www.nalog.ru –Федеральная налоговая служба
24. www.gks.ru – Федеральная служба государственной статистики
25. www.economy.gov.ru – Министерство экономического развития Российской Федерации
26. www.uisrussia.msu.ru – Университетская информационная система России
27. www.libertarium.ru/library - библиотека материалов по экономической тематике.
28. hwww.finansy.ru – материалы по социально-экономическому положению и развитию в России.
29. www.budgetrf.ru – Мониторинг экономических показателей.
Введение……………………………………………………………………3
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………….4
классификация………………………………………..………………4
1.2. Специфика рынка недвижимости…………………………………...15
1.2.1. Понятие и субъекты рынка недвижимости……………………….15
1.2.2. Особенности рынка недвижимости……………………………….19
1.2.3. Классификация рынков недвижимости…………………………...22
1.2.4.Функции рынка недвижимости…………………………………….24
1.2.5. Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости…...…..26
1.2.6. Анализ информации рынка недвижимости………………………30
1.3. Финансирование недвижимости…………………………………….35
1.3.1. Способы финансирования недвижимости………………………..35
1.3.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования…………….36
РАЗДЕЛ 2. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………47
2.1.1. Этапы процесса оценки недвижимости…………………………..47
2.1.2. Основные методические подходы к оценке недвижимости…….49
2.2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости……………..50
2.2.1. Последовательность расчетов при затратном подходе………….51
2.2.2. Способы определения восстановительной стоимости…………52
2.2.3. Методы определения накопленного износа.……………………..55
2.2.4. Примеры расчета рыночной стоимости объектов недвижимости
по затратному подходу……………………………………………..….…67
2.3. Оценка недвижимости на основе доходного подхода………….…69
2.3.1. Структура доходного подхода………………………………….…69
2.3.2. Методы определения коэффициента капитализации…………....72
2.3.3. Примеры оценки недвижимости по доходному подходу………76
2.4. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж …….78
2.4.1. Методы определения поправок……………………………………79
2.4.2. Единицы сравнения. ……………………………………………….83
2.4.3. Примеры оценки……………………………………………………84
2.4.4. Показатели сравнения. …………………………………………….88
2.5. Оценка земельных участков.………………………………………...91
2.5.1. Виды стоимости земли……………………………………………..91
2.5.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж в оценке земли.92
2.5.3. Метод изъятия……………………………………………………...94
2.5.4. Метод капитализации земельной ренты………………………….95
Приложение 1. Сегментирование рынка жилья……….………………..97
Приложение 2. Этапы ипотечного кредитования……………………..105
Приложение 3. Расчёт стоимости воспроизводства здания…………..108
Приложение 4. Состав операционных расходов на эксплуатацию
зданий…………………………………………………………………….110
Библиографический список……………………………………………111
Учебное издание
Рожкова Ольга Николаевна
Основы экономики и оценки недвижимости
Учебно-методическое пособие
Компьютерная вёрстка –
Обложка –
Подписано в печать Формат 60х84 1/16
Усл. печ. л. 7,2. Уч.-изд. л. Изд. № Зак.
Автор (Евгений Якушин, ген. директор УК "Система"), принимая участие в разработке бизнес-планов реализации проектов коммерческой недвижимости и выдавая рекомендации по выбору инженерной инфраструктуры и отделочных материалов, а также рекомендации по прогнозированию затрат, связанных с их эксплуатацией, на практике оценивал эффективность принятых стандартов и правильность выбранных затратных показателей. Анализ результатов выявил некоторые закономерности и тенденции, на основании которых были разработаны способы расчета текущих и прогнозирования будущих эксплуатационных затрат (при этом автор использовал общую методологию и терминологию профессиональных оценщиков). 1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта. Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности.
Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности - чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y .
Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода
1. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 - 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих. Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников. Причем распределение соотношений в зависимости от классности бизнес-центров таково:БЦ класса «А» 10 - 12%; БЦ класса «В» 12 - 14 %;БЦ класса «С» 14 - 16 %.
2. Расходы на управление составляют 5 - 10 % от валового дохода.
Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий:
Текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте);
Управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);
Представление интересов собственника объекта;
Юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);
Бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);
Подготовка финансовой отчетности.
3. Затраты на коммунальные услуги (водо-, тепло -, газо -, электроснабже-ние) составляют 6 - 8 % от валового дохода. 4. Затраты на обеспечение безопасности 4 - 7% от валового дохода (зарплата со-трудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации).
Возьмем для примера бизнес-центр класса "В", расположенный в Выборгском районе Петербурга.
Общая площадь - 5411 кв.м.
Арендопригодная площадь - 4058 кв.м.
Заполняемость - 100%.
Арендная ставка - 30 у.е. кв. м/ месяц.
Валовой ежемесячный доход - 22,5 у.е. кв. м/ месяц.
Стоимость эксплуатации определяется по доходному способу расчета стоимости эксплуатации (12 - 14 % от валового дохода) и составляет для конкретного бизнес-центра 2,7 - 3, 15 у.е. за кв.м. в месяц.
2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.
Затратный способ: стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости. Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов - в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу. То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы - должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели - это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества.
Обратимся к тому же примеру:
Бизнес-центр (класс "В"):
Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы;- системы СКС. Физический износ инженерной инфраструктуры 10% - 20%. Таблица 8. Стоимость эксплуатации бизнес-центра, рассчитанная по затратному методу
| Общая площадь кв.м. | 21 300 |
| Площадь мест общего пользования кв.м. | 5 400 |
| Прилегающая территория | 15 580 |
| Статьи затрат | в мес. (руб.) |
| ФОТ службы управления эксплуатации с учетом налогов | |
| Менеджер объекта эксплуатации (1) | 34 020 |
| Инженер- энергетик (1) | 31 500 |
| Инженер по эксплуатации ОВиВК (0,5) | 15 120 |
| Итого ФОТ службы управления эксплуатации: | 80 640 |
| ФОТ службы эксплуатации с учетом налогов | |
| Электрик (2) | 45 360 |
| Сантехник (2) | 45 360 |
| Дежурный рабочий (2) | 30 240 |
| Итого ФОТ службы эксплуатации: | 120 960 |
| Всего ФОТ: | 201 600 |
| Стоимость ЕТО и ППР инженерных систем и сетей (лимиты стоимости) | |
| Система внутреннего, наружного и аварийного освещения (с заменой ламп) | 15 400 |
| Система пожарной сигнализации, система оповещения о пожаре, система автоматического пожаротушения, система охранной сигнализации | 30 400 |
| Системы вентиляции и кондиционирования воздуха, приточные и вытяжные установки, чиллер, кондиционеры и фанкойлы, система дымоудаления | 35 200 |
| Лифты и эскалаторы | 31 600 |
| Система теплоснабжения, система водоснабжения и противопожарный водопровод; система водоотведения; система воздушно-тепловых завес | 28 800 |
| Услуги аварийной бригады | 12 000 |
| Ежемесячные расходы на инвентарь и инструмент | 4 800 |
| Ежемесячные расходные материалы | 8 500 |
| Амортизация спецодежды | 5 586 |
| Итого: | 172 286 |
| Всего эксплуатация | 373 886 |
| ФОТ службы клининга с учетом налогов | |
| Бригадир (1) | 22 680 |
| Специалист по внутренней уборке (10) | 100 800 |
| Специалист по внешней уборке (3) | 37 800 |
| Итого ФОТ службы клининга: | 161 280 |
| Затраты по клинингу | |
| Оборудование (амортизация) | 8 600 |
| Инвентарь (амортизация) | 5 250 |
| Спецодежда (амортизация) | 7 655 |
| Ежемесячные расходные материалы (моющие и чистящие средства) | 37 500 |
| Итого: | 59 005 |
| Всего затраты на клининг: | 220 285 |
| Итого прямые расходы: | 594 171 |
| накладные расходы (10% от прямых расходов) | 59 417 |
| рентабельность (12% от прямых расходов) | 78 431 |
| Итого стоимость услуг без НДС | 732 019 |
| НДС 18% | 131 763 |
| ИТОГО с НДС в месяц | 863 782 |
| итого с НДС за 1 кв.м в месяц | 40,55 |
| Стоимость услуг эксплуатации и клининга БЦ «_______» на 1 кв.м. общей площади ежемесячно USD (Курс 27 рублей) | 1,50 |
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию - это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв. м в месяц. Но всегда надо помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $3,5 на кв. м в месяц.
Текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
фонда оплаты труда персонала;
отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);
платежей за коммунальные услуги;
прочих расходов;
амортизационных отчислений на полное восстановление здания.
Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц; отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 30% от ФОТ; оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
заработная плата персонала - на 5,0 %;
коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
1 год: СОЕ = 540 + 162+ 2229,6 + 1433,3 + 2331,5 = 6696,4, тыс. руб.
фонд оплаты труда персонала: 60 * 9 = 540,0, тыс. руб.;
отчисления на социальные нужды персонала: 540,0 * 0,3 = 162, тыс. руб.;
платежи за коммунальные услуги: 0,07 * 3539 * 9 = 2229,6, тыс. руб.;
прочие расходы: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3, тыс. руб.;
2 год СОЕ = 756 + 227 + 3195,71 + 2054,38+ 2331,5 = 8564,59, тыс. руб.
фонд оплаты труда персонала: ({60 * 12} * 0,05) = 756, тыс. руб.;
отчисления на социальные нужды персонала: 756 * 0,3 = 227, тыс. руб.;
платежи за коммунальные услуги: (0,07 * 3539 * 12) * 0,075 = 3195,71, тыс. руб.;
прочие расходы: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38, тыс. руб.;
амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.
3 год: СОЕ = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55, тыс. руб.
фонд оплаты труда персонала: (756 * 0,05) + 756 = 793,80, тыс. руб.;
отчисления на социальные нужды персонала: 793,8 * 0,3 = 238,14, тыс. руб.;
платежи за коммунальные услуги: (319,71 * 0,075) + 3195,71 = 3435,71, тыс. руб.;
прочие расходы: (2054,38 * 0,075) + 2054,38 = 2208,4, тыс. руб.;
амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.
год: СОЕ = 833,49 + 250,05 + 3693,71 + 2374,4 + 2331,5 = 9483,15, тыс.руб.
фонд оплаты труда персонала: (793,80 * 0,05) + 793,8 = 833,49 , тыс. руб.;
отчисления на социальные нужды персонала: 833,49 * 0,3 = 250,05, тыс. руб.;
платежи за коммунальные услуги: (3435,71 * 0,075) + 3435,71 = 3693,71, тыс. руб.;
прочие расходы: (2208,4 * 0,075) + 2208,4 = 2374,4, тыс. руб.;
амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.
год: СОЕ = 875,16 + 262,54 +3970,71 + 2552,4 + 2331,5 = 9992,31, тыс. руб.
фонд оплаты труда персонала: (833,49 * 0,05) + 833,49 = 875,16, тыс. руб.;
отчисления на социальные нужды персонала: 875,16 * 0,3 = 262,54, тыс. руб.;
платежи за коммунальные услуги: (3693,71 * 0,075) + 3693,71 = 3970,71, тыс. руб.;
прочие расходы: (2374,4 * 0,075) + 2374,4 = 2552,4, тыс. руб.;
амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.
Налог на имущество (NI) определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году:
Предприниматель как субъект экономического процесса
Актуальность темы.Предприниматель не антиобщественная фигура. Действуя в
собственных интересах, он удовлетворяет наши запросы, облагораживает нашу
жизнь, делает ее более комфортной. Да, у многих п...
План производства продукции РУП Завод газетной бумаги
Общие сведения о предприятии
"Завод по производству газетной бумаги"
входит в состав концерна "Беллесбумпром" и расположен в г. Шклов
Могилевской области Республики Беларусь...
Оценка конкурентоспособного статуса ООО ТД Анторг и выявление факторов повышения конкурентных преимуществ предприятия
Вторая половина ХХ века и начало третьего тысячелетия заставили
специалистов по управлению по-новому взглянуть на предприятие как
социально-экономическую систему. Если традиционно все схемы и прие...
