Определение износа объекта недвижимости

Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.

V воспр = Vп воспр - И или V замещ = Vп замещ - И, (6.5)

где СВ - стоимость воспроизводства объекта;

V замещ - стоимость замещения улучшений объекта;

Vп воспр - полная стоимость воспроизводства объекта;

Vп замещ - полная стоимость замещения объекта;

И - износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.

Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:

Vп воспр = V воспр (1 - И), (6.6)

где И - износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

• · метод срока жизни;
• · метод разбиения на виды износа.

Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.

Расчет износа методом срока жизни

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т н) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т факт) - период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (Т эф / Т н) 100% , (6.7)

где И - износ, %.;

Т эф - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т н - типичный срок физической жизни.

И = (Т факт / Т н) 100% , (6.8)

где Тфакт - хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).

Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки - 30 января 2010 года.

Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т факт / Т н) 100% =30/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.

Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа .

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.

Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости

Сумма всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.

Таблица 6.5.

Пример расчета устранимого физического износа

Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.

Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:

И физ = ? [ И физ i I i ] (6.9)

Ифиз i - физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);

I i - удельный вес i-ого конструктивного элемента;

n - число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.

Таблица 6.6. Расчет физического износа

Конструктивные элементы здания	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
Фундамент
Стены и перегородки
Перекрытие
Крыша и кровля
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Прочие работы
Физический износ здания

Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.

Нормативный метод.

Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.

Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Причины функционального износа:

• · недостатки, требующие добавления элементов;
• · недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• · сверхулучшения.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:

• · на основе избыточных эксплуатационных затрат;
• · на основе парных продаж.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).

Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчетные показатели	Средние показатели по аналогам	Показатели по оцениваемому
Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар _ S
Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД_ (1 - Кп)
Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.
Стоимость здания, руб. Vзд = V _ (1 - dзу) (в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%)
Функциональный износ, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 или 13%

Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.

Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов

Расчетные показатели	Средние показатели по аналогам	Показатели по оцениваемому
Годовая арендная плата (Cар), руб./м 2
Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2
Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным (Кп), % от ПВД
Операционные расходы (ОР), руб./м 2
Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), %
Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), %
Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар _ S
Действительный валовой доход, руб. в годДВД = ПВД_ (1- Кп)
Чистый операционный доход, руб. в годЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.V=ЧОД/R
Стоимость здания, руб. Vзд = V _ (1 - dзу)
Функциональный износ, %	(182813-164062,5)/182813=0,10 или 10%

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• · на основе потерь в арендной плате;
• · на основе избыточных операционных расходов;
• · на основе парных продаж;

Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.

Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж

Показатели	Величина
	Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей
	Цена продажи объекта В, находящегося вблизи крупных промышленных предприятий, рублей
	Цена продажи здания объекта А, рублей (доля земельного участка - 25%, доля здания 75%).	7500000*0,75=5625000
	Цена продажи здания объекта В, рублей	6900000*0,75=5175000
	Разница, в том числе:
	* в стоимости за счет физических различий объектов А и В, рублей
	* в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, рублей
	Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа, рублей
	Внешний износ, %.	450 000/7500000=0,06 или 6%

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).

Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:

V воcпр =(Vп воcпр - И физ. устр - И фун.устр)_ (1-И физ.ну)_ (1-И фун.ну)_ (1 - И вн), (6.10)

И фун устр - износ функциональный устранимый, денежных единиц;

И физ.ну - износ физический неустранимый, %;

И физ.ну - износ функциональный неустранимый, %;

И вн - износ внешний, %.

При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V воcпр =(Vп воcпр - И фун.устр)_ (1-И физ.ну), (6.11)

Где V воcпр - стоимость воспроизводства;

Vп воcпр - полная стоимость воспроизводства;

И физ устр - износ физический устранимый, денежных единиц;

И физ.ну - износ физический неустранимый, %.

После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).

Методы оценки земельных участков

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Рис. 6.3 Методы оценки земельных участков

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.

Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам.

Страница 16 из 27

Методы расчета физического износа

Для оценки накопленного физическогоизноса можно применять несколько методов, которые

являются наиболее распространенными.

1.

2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.

4. Определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

5. Экспертный метод.

6. Вероятностный метод.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

При использовании нормативного метода расчета физическийизнос рассчитывается, пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы объекта недвижимости в целом или для его конструкций и элементов раздельно. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода объекта оценки или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации могут быть учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.К короткоживущим элементам относятся строительные конструкции, которые за срок общей эксплуатации объекта недвижимости должны (или могут) неоднократно заменяться.

Данный метод предполагает применять различные нормативные инструкции межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа зданий» ведомственные строительные нормы ВСН. Данные инструкции (правила) широко применяются в БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Выявление физического износа конструктивных элементов, инженерных систем производится путем визуального и инструментальногонатурного обследования здания и оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, которые приведеныв ВСН.

2. Определение физического износа методомсрока жизни.

Для этого метода существует определенный понятийный аппарат: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок жизни.

Эффективный возраст Т эф – это возраст, показываемый состоянием полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра объекта оценки и основывается на опыте и суждениях оценщика-эксперта.

Нормативный срок службы Т норм – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Величина износа выражается формулой:

Данный методимеет ряд недостатков:

Не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

Определение эффективного срока и срока экономической жизни является субъективным со стороны оценщика.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

Применяя данный метод, следует рассматривать устранимый и неустранимый физический износ короткоживужих и долгоживущих элементов здания.

Производятся раздельные расчеты по износам короткоживущих и долгоживущих элементов с последующимих суммированием.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплутационных характеристик.

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

4. Определение физического износа по объему ремонтных работ.

Этот метод имеет еще название – стоимостной метод. Суть его заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Кратко это можно выразить в виде формулы:

где С стр – полная восстановительная стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой наСМР или по УПВС;

С рем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт.

Этот метод достаточно трудоемкий.

5. Экспертный метод.

Основное отличие экспертного метода от нормативного состоит в том, что с роки службы (процент износа)элементов и здания в целом назначаютсяпо экспертным данным.

6. Вероятностный метод.

Вероятностный метод расчета позволяет найти параметры физического износа в условиях неопределенности исходных данных. Расчетный алгоритм моделирует на каждой реализации определенные входные параметры как случайные величины. Выбор числа реализаций зависит от требуемой точности результатов.

В качестве моделируемых случайных величин могут быть выбраны:

Сроки эксплуатации короткоживущих элементов;

Срок службы здания в целом;

Процент износа элемента.

Определение функционального износа

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являютсянесоответствие его объемно-планировочного, конструктивного решения современным стандартам, включая оборудование, необходимое для эксплуатации здания (сооружения) Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Основныеметоды, применяемые в оценке функционального износа:

– метод разбивки;

– капитализация потерь в арендной плате;

– капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Кустранимомуфункциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов;

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Понятие «сверхулучшений» тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение недостатков объемно-планировочных, конструктивных решений позволяют судить о признаке неустранимого функционального износа.

определяется восстановительной стоимостью отсутствующих, морально устаревших или излишних элементов, с одной стороны, и убытков от них – с другой. Под убытком подразумевается либо чистая потеря дохода, либо дополнительные эксплуатационные затраты.

Неустранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

Недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно;

- «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистый доход, относящийся к этому недостатку, капитализированный при норме капитализации для зданий, минус стоимость позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут приниматься за основу.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые не включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (то есть настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Функциональное устаревание в крайней форме может существенно повлиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Определение внешнего (экономического) износа

Экономическое (внешнее) устаревание или устаревание из-за окружающей среды ,вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, и всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затратделает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только длятого, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Экономический износ определяет уменьшение полезности объекта недвижимости в результате изменения внешний факторов. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное в жилой зоне или поблизости. Это может быть и месторасположение объекта. Экономическое устаревание является неустранимым, поскольку величина затрат на него во много раз превосходит величину прироста стоимости после устранения внешних факторов. Но экономический износ может быть и временным, например, спад активности на рынке недвижимости.

Внешний износ присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Но наиболее достоверный результат величины экономического износа способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Для оценки экономическогоизноса могут применяться методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате

Применения данного метода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) на сопоставимых объектах. Последовательность анализа следующая.

1. Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

2. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок.

3. Выделеннаядоля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.

Метод сравнительныхпродаж

Метод сравнительных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий.

1. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту.

2. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

3. Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на экономический износ .

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии достоверной информации.

Метод срока жизни

Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенденция резкогосокращения оставшейся экономической(физической) жизни объекта недвижимости по причине сноса. Примером может быть снос объектов недвижимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расчете общего накопленного износа, преимущественная доляотдается экономическому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпретировать как экономический износ.

Определение износа объекта недвижимости

Износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ используется для учета различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта,

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:

где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;

ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.

Следует отметить, что в практике оценочной деятельности различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.

Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия выступает сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе, реализации затратного подхода.

Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.

Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:

1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)

2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)

ПП - прибыль предпринимателя.

Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.

При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).

Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.

Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.

Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.

Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.

В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.

Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).

Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за март - июнь 2003 г.

Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000:600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

определение направлений исследования;

выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25:40 км. от МКАД по южному направлению;

статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Определение направлений исследования:

Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.

Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.

1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.

Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.

Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.

1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости

Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.

Квартиры.

Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17:22 этажных серии П-44:П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.

Административно - офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800:1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Производственные помещения

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000:2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.

Торговые помещения

Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400:800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Загородные владения.

Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160:280 кв. м (участки площадью 8:14 соток), расположенные на удалении 25:40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.

Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)

В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:

Таблица 1.

	Объект недвижимости		Средняя стоимость объекта, требующего ремонта, (Сдо) долл./кв. м	Средняя стоимость после ремонта, (Спосле) долл./кв. м	Соотно- шение Сдо/ Спосле	Разница, (Ср) долл./кв. м	Ориенти- ровочная стоимость ремонтов, (Со) долл./кв. м	Соотно- шение Ср / Со
	Квартиры 1-комнатные	Сборный ж/б
	Офисные помещения	Кирпичные и сб. ж/б
	Производственные помещения	Сборный ж/б
	Торговые помещения
	Загородное владение

В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:

1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:

• Простой - 75 долл./кв. м.
• Улучшенный - 200 долл./кв. м.
• Евроремонт - 400 долл./кв. м.

Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.

2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):

• Простой - 40:60 долл./кв. м.
• Улучшенный - 80:140 долл./кв. м.
• Евроремонт - 150:350 долл./кв. м.
• Высококачественный - 400:800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень:).

Из вышеприведенной табл.1 следует:

Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;

Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;

Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;

В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2:0,35).

2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости

Методы расчета физического износа /1/:

• нормативные (для жилых зданий);
• стоимостные;
• метод срока жизни и т.д.

Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.

Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?

В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.

В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.

Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?

Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:

Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.

Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 ":аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов:".

Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.

Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.

Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и

объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);

объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.

Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".

Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.

Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11:14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.

Таблица 2.

	Объект недвижимости	Местопо- ложение	Стоимости (долл./кв. м) и относительные стоимости (о.е.) при износах:
	Квартира 1-комнатная
	Офисные помещения
	Производственные помещения
	Торговые помещения
	Загородные владения	25:40 км от МКАД

Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.

Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.

Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.

Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:

Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3.

	линейная зависимость		линейно-квадратичная зависимость
		коэф. корреля- ции		коэф. корреля- ции
Квартиры	ОС=1,24 - 0,91*ОИ		ОС= 1,10 - 0,92*ОИ 2
Офисные помещения	ОС=1,14 - 1,02*ОИ		ОС= 1,02 - 0,91*ОИ 2
Производственные помещения	ОС=1,09 - 0,93*ОИ		ОС= 0,98 - 0,94*ОИ 2
Торговые помещения	ОС=1,10 - 0,90*ОИ		ОС= 0,97 - 0,91*ОИ 2
Загородные владения	ОС=1,15 - 0,98*ОИ		ОС= 1,05 - 0,99*ОИ 2

Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93:0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82:0,85) и отклоняются.

Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).

3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате;

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.

Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:

Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).

Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;

Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;

Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.

На основании полученных данных построена табл. 4:

Таблица 4.

Наименование	Количество "парных продаж"	Ориентировочная средняя расчетная величина функционального износа, (Срфи) долл./кв. м	Средняя разница в стоимости (Сфи) долл./кв. м	Отношение Сфи / Срфи
Квартиры 3-х комнатные
Офисные помещения
Производственные помещения
Торговые помещения
Коэффициент вариации

В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.

4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.

Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:

Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):

Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).

Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).

Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").

Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112:576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).

Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256:1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.

В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.

Таблица 5.

	Наименование	Новые, близкие к новым, (Сн) долл./кв. м	Представи- тельность выборки, шт.	Имеющие большие износы (0,6:0,7) (Сс) долл./кв. м	Представи- тельность выборки, шт.	Соотношение разниц в стоимости (Сс / Сн)
	Квартиры 1-комнатные (ЮЗАО)
	Офисные помещения кл. В2:С (ЮАО)
	Относительная стоимость после "евроремонта"
	Относительная стоимость после простого ремонта,
	Разница в относительной стоимости
	Торговые помещения (ЮАО)
	Относительная стоимость после "евроремонта"
	Относительная стоимость после простого ремонта,
	Разница в относительной стоимости

Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.

К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".

Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).

Исследовалось следующее предположение:

Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30:35 %) износ.

Таблица 6.

Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:

1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.

2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).

3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.

4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.

5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.

6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:

1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.

5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (www.valmaster.ru).

6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , www.appraiser.ru , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости:

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы расчета износа:

1. Физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостной;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):

где: И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Либо по формуле (2) :

где: И (%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.

2. Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

· Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов,

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

Сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления , относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов , относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

· Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

3. Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

---