Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек
Емельянов А.С., ООО "Спецстройсервис-Р"
Современное российское законодательство, достаточно полно регулируя правоотношения в области строительной деятельности в виде нормативного установления разнообразных требований при строительстве объектов недвижимости, тем не менее, в некоторых случаях предусматривает и упрощенный порядок процедуры возведения сооружений: в частности, без необходимости получать разрешение на строительство, проводить государственную экспертизу проектной документации.
И если относительно недавно появилось законодательное упрощение процедуры легализации загородной недвижимости, используемой для целей огородничества и личного подсобного хозяйства (так называемая дачная амнистия), то облегченный порядок строительства недвижимости иного назначения известен российскому праву уже довольно длительное время.
С указанными выше правоотношениями по строительству весьма тесно пересекаются и отношения по последующему признанию права собственности на возведенные объекты, что и нашло свое отражение и рассмотрение в настоящей статье.
Попробуем разобраться, в каких именно случаях предприниматели и юридические лица могут воспользоваться таким упрошенным порядком легализации своих строений и сооружений.
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешений на строительство не требуется , в частности, в следующих случаях:
- строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др. );
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства (ОКС) является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, законодатель не относит к ОКС временные постройки разного рода, на которые не требуется выдача разрешений на строительство. Разрешений на строительство не требуется и при строительстве сооружений, строений вспомогательного использования, которые, однако, следуя смыслу закона, могут являться ОКС, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки.
Существенное правовое отличие между постройками временного характера и сооружениями вспомогательного назначения заключается в том, что постройки временного характера, в силу своих конструктивных особенностей и исходя из существующей судебной практики, не признаются впоследствии объектами недвижимости, т.е. право собственности на них оформить будет нельзя.
Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества логично исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Вышеуказанные правовые определения недвижимости, закрепленные законодательством, в настоящее время являются основными критериями для признания объектов таковыми в судебном порядке.
Кроме того, к признакам, присущим недвижимому имуществу и связанным с неразрывностью с землей, можно отнести и такие характерные особенности, как наличие фундамента и невозможность отделения объекта от фундамента без причинения ему значительного ущерба, наличие различных коммуникаций в нем: газ, свет, вода и пр., достаточно высокая стоимость (временные же постройки, напротив, не имеют фундаментов, представляют в основе своей сборно-разборные конструкции, которые без особого для них ущерба могут быть перенесены в любой другое место, на их возведение, как правило, затрачивается не так много средств и времени).
Между тем существование такого оценочного по большому счету алгоритма и отсутствие какого-либо законодательного закрепления конкретного перечня объектов, которых следует относить к недвижимости, зачастую оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может приводить к судебным спорам, в которых уже суд разбирается в сущности имеющихся отношений и устанавливает, относится ли тот или иной объект к ОКС (недвижимости) или нет и подлежит ли регистрации право собственности на него.
В связи с этим при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости можно рекомендовать придерживаться следующего правила: строение, сооружения могут быть отнесены к недвижимому имуществу только в том случае, если их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для них.
Рассматривая вопрос о временных постройках, можно сделать вывод, что все ОКС законодатель относит к объектам недвижимости, а временные постройки, не являющиеся ОКС, будут являться движимыми вещами, т.е. предполагается возможность их передвижения без какого-либо ущерба для их назначения и целевого использования.
Так, п. 1.1 ГрН 81-05-01-2001 к временным зданиям и сооружениям относит специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
В п. 1.2 Положения о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства на территории города Ярославля , к временным постройкам, не являющимся ОКС, отнесены также не относящиеся к объектам недвижимости постройки (сооружения): площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс), площадки для обучения вождению автотранспортных средств, временные автостоянки и парковки, временные сооружения торговли и сферы услуг. К временным постройкам также можно отнести и антенно-мачтовые сооружения сотовой связи .
Отнесение конкретных построек к временным в случае судебного разбирательства производится судом, исходя из имеющихся законодательных и теоретически-практических признаков недвижимости. В частности, в своем арбитражный апелляционный суд указал, что несмотря на то, что в настоящее время ни один нормативный акт не дает в полной мере определения "временному сооружению", это не означает, что из-за этого нельзя отнести то или иное сооружение к временным конструкциям, исходя из общих требований законодательства, а само по себе наличие в сооружении центрального отопления и водопровода еще не может свидетельствовать о том, что такое сооружение является недвижимой вещью .
Федеральный арбитражный суд также вывел дополнительный, по сравнению с законодательным, перечень объектов, которые нельзя отнести к ОКС (к недвижимости) и которые являются временными постройками . В данном постановлении суд указал, со ссылкой на п. 1 ст. 130 ГК РФ, что создание всякого рода легковозводимых конструкций, легких сборно-разборных сооружений свидетельствует об отсутствии прочной связи таких объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению, в связи с чем данные объекты являются некапитальными строениями и не могут быть отнесены к объектам недвижимости: в том числе объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, торговые ряды… Из всего этого суд делает вывод, что право собственности на данные объекты не подлежит госрегистрации в порядке ст. 131 ГК РФ, поскольку они не являются объектами недвижимости, т.к. являются постройками, не относящимися к объектам капитального строительства, а также являются объектами вспомогательного использования.
Таким образом, законодательство и существующая судебная практика ставят фактический знак равенства между объектом недвижимости и ОКС, а временные постройки не относят ни к одной из данной категории объектов как не обладающие необходимыми для этого признаками. Соответственно, право собственности на временные постройки как движимые вещи госрегистрации не подлежит, а в случае подачи документов на регистрацию таких построек регистрирующие органы должны выносить отказы в принятии документов по указанному основанию.
Однако само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости - отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр. В связи с этим следует разграничивать торговый павильон в качестве ОКС и временный павильон, не являющейся недвижимостью .
В рамках другого дела суд посчитал, что торговый павильон является ОКС (недвижимым объектом) на том основании, что он согласовывался и строился юридическим лицом именно как объект капитального строительства с оформлением и согласованием, требуемым в соответствии с законодательством, несмотря на то, что орган муниципальной власти настаивал на отсутствии у юридического лица права строить капитальное здание .
В иной ситуации суд, установив, что спорное сооружение - быстровозводимый торговый павильон не отвечает установленным нормативными правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешение на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной . А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло.
Если же из документов, выданных полномочным органом, осуществляющим технический учет, следует, что объект имеет признаки, свидетельствующие о том, что он прочно связан с землей, т.е. является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то регистрирующим органом производится государственная регистрация права на такой объект. Поэтому когда из материалов дела следует, что волеизъявление органа местного самоуправления фактически было направлено на создание объекта недвижимого имущества, несмотря на то что указанный объект называется в документах временным торгово-выставочным павильоном, суд признает такой объект недвижимостью .
В отличие от временных построек признание какого-либо объекта вспомогательным сооружением не может вести автоматически к отказу в признании этого объекта недвижимым имуществом (ОКС): являясь вспомогательным сооружением и не являясь временной постройкой, объект одновременно будет являться и недвижимостью, т.е. право собственности на него будет подлежать госрегистрации.
Что же законодательство относит к вспомогательным сооружениям, на которые, однако, также не требуется получать разрешение на строительство?
Согласно ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К ним относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и тому подобные сооружения. Разумеется, такие сооружения могут быть не только временными, но и стационарными (недвижимыми): например, склад, фундаментально построенный для обслуживания торгового комплекса или дома отдыха.
Из советского законодательства небезынтересным представляется п. 20 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103, в котором было указано, что к нежилым гражданским зданиям относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения , например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.). Как мы видим, здесь содержался примерный перечень сооружений вспомогательного назначения, правда почему-то одновременно отнесенных законодателем к капитальным (имелся ли в виду под этим понятием полноценный ОКС или законодатель действительно имел в виду именно вспомогательное сооружение в их современной трактовке - не совсем понятно из указанного нормативного акта советского периода в связи с отсутствием в нем конкретной расшифровки этих терминов).
В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзоракритерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения. То есть в данном перечне вспомогательных сооружений присутствуют как и явно временные объекты, так и стационарные.
В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может.
При этом, учитывая такие оценочные понятия в разных нормативных актах, лицо в случае возникновении спорных ситуаций должно представить веские доказательства, что построенное сооружение носит вспомогательный характер: например, предприятие в суде пояснило, что на территории агрокомплекса оно построило склад комбикормов на месте существовавшего и пришедшего в негодность такого же склада, отнеся его к строениям вспомогательного использования для животноводческих ферм, в связи с чем не получало никаких разрешений на его возведение. Между тем суд не согласился с такой точкой зрения, указав в своем постановлении следующее: поскольку согласно ГрК РФ
создание сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства также относится к строительству, а доказательства принадлежности построенного склада к вспомогательным постройкам в материалах дела отсутствуют, то и вывод о том, что на постройку данного склада разрешений предприятию не требовалось, в данной ситуации является необоснованным и, соответственно, строительство такого объекта - незаконным .
Следует особо отметить, что субъекту строительства важно не допустить ошибку при отнесении объекта недвижимости к той или иной из названных категорий, поскольку такая ошибка может в последующем привести к тому, что субъект будет уверен в отсутствии у него необходимости получения разрешения для строительства недвижимости, посчитав ее за объект вспомогательного характера, что чревато невозможностью совершения с таким объектом сделок купли-продажи и его сносом как самовольной постройки и в рамках ст. 222 ГК РФ .
Однако здесь нужно иметь в виду, что по смыслу указанной статьи ГК РФ самовольными постройками могут быть признаны лишь ОКС (недвижимость), а временные постройки самовольными постройками являться не будут, из чего следует вывод, что если спорный объект не является недвижимым имуществом (представляет собой разборную конструкцию), то он не может быть снесен в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, т.е. за счет построившего ее лица .
Так, суд признал, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной некапитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на который не возникает, поскольку он не является объектом гражданских прав и, следовательно, его купля-продажа и регистрация права собственности на него будут незаконной .
Что касается вопроса привлечения к административной ответственности за отсутствие необходимых разрешений при строительстве объектов, то для правомерного привлечения к ней лица контролирующий орган должен выяснить вопрос о том, какое именно разрешение требовалось получить привлекаемому к такой ответственности лицу: на строительство отдельно возводимого корпуса или же на комплекс строящихся по тому же адресу зданий. Если такие обстоятельства не будут в надлежащей степени учтены при наложении административного взыскания, то привлечение лица к ответственности может быть признано впоследствии незаконным . Соответственно, если выяснится, что объект, за строительство которого без разрешения лицо было привлечено к административной ответственности, будет являться временным или вспомогательным сооружением, то такая ответственность лица будет неправомерной.
Примечания
1. Постановление мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519 "О размещении в городе Ярославле временных построек, не являющихся объектами капитального строительства" (вместе с "Положением о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля").
2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 № 09АП-2171/2009-АК по делу № А40-74887/08-153-625.
3. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу № А60-19089/2008.
4. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2008 № КГ-А41/159-08 по делу № А41-К1-2108/07.
5. Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2005 № КГ-А41/9448-05.
6. Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2007, 27.07.2007 № КГ-А40/7019-07-П по делу № А40-22340/06-50-178.
7. Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2006 № КГ-А40/5041-06 по делу № А40-50476/05-50-462.
8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2009 № 18АП-1499/2009 по делу № А07-15333/2008.
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу № А05-10593/2006-29.
10. Определение ВАС РФ от 20.04.2009 № ВАС-3873/09 по делу № А14-6848/2007-263/32.
11. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 по делу № А41-К1-13135/07.
12. Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № ВАС-6731/09 по делу № А76-25766/2007-4-677/150.
13. Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 № КА-А40/7698-08 по делу № А40-17171/08-79-213.
ЕМЕЛЬЯНОВ Александр Сергеевич . Опыт юридической работы - с 2001 года. Юрисконсульт ООО "Спецстройсервис-Р".
Бассейн и баня, КПП и гараж – как их регистрировать? Надо ли это делать? Сразу же скажем, что регистрировать надо обязательно, ибо только в этом случае вы получаете полное право распоряжаться этими строениями. Тем более что в большинстве случаев они могут быть признаны объектами вспомогательного назначения, а следовательно, оформление прав на них можно произвести в упрощенном порядке. Но самое интересное, загадочное и трудное заключается в отсутствии определения вспомогательного объекта как такового! И даже отсутствие четких критериев в законодательстве относительного того, что же можно отнести в данную категорию, а что нет, порождает на практике массу сложностей и недоразумений. Попробуем разобраться. УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК Все мы знаем, что строительство любого объекта должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Так, например, положениями статей 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 37 Градостроительного кодекса РФ введено понятие «вид разрешенного использования». Под ним понимается конкретная деятельность, которую землепользователь может вести на приобретенном или предоставленном ему земельном участке. И для возведения объектов недвижимости на участке, как правило, требуется разрешение на строительство, а также последующий его ввод в эксплуатацию. Однако предусмотрены законодательством и случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется (см. ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). К ним относятся и ситуации, когда на участке размещены строения и сооружения вспомогательного использования либо планируется их возведение. Следовательно, не понадобится и разрешение на ввод в эксплуатацию такого сооружения: права на такие постройки оформляются в упрощенном порядке – для этого достаточно лишь предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и документа, подтверждающего факт создания такого объекта. Отметим здесь сразу, что данная законодательная норма получила «обратную силу» и ее действие распространяется на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до вступления в силу ГрК РФ (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Поэтому разрешение на строительство для вспомогательных объектов не требуется независимо от того, как давно эта постройка была осуществлена. Разумеется, интерес к оформлению прав на любые объекты, расположенные на участке, от бань и сараев до складов и гаражей, с каждым годом возрастает, поскольку, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, и распоряжаться ими возможно только с момента госрегистрации: право собственности на здание, сооружение и другое, вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая является единственным доказательством признания государством прав на недвижимое имущество (см. п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г.). В соответствии со статьей 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Те, кто самовольно возводит разного рода сооружения на своем участке, отнюдь не приобретают на них право собственности автоматически, одним лишь фактом их возведения. Иначе говоря, они не могут в дальнейшем распоряжаться такой постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с ней прочие сделки. Более того, самовольные постройки являются нарушением закона и, согласно ему, подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Поэтому следует своевременно регистрировать любые объекты, расположенные на вашем участке, и к объектам вспомогательного назначения это относится не в последнюю очередь, в то же время оформление прав на них представляет собой довольно простую процедуру. НЕОПОЗНАННЫЙ ОБЪЕКТ Но главная интрига в том, что в законодательстве нигде не прописано, а что же это такое, собственно, – объект вспомогательного назначения. Отсутствует само определение этого понятия, нет четких критериев, по которым можно было бы относить некое строение к данной категории. Поэтому на практике как собственник участка, так и регистрирующие и судебные органы сталкиваются с огромным множеством трудностей. Обратимся к конкретным примерам. Так, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может. Или контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом. И вот таким образом любой объект, претендующий на категорию объектов вспомогательного назначения, может быть квалифицирован как основной в зависимости от его назначения в контексте уже имеющихся сооружений на данной территории. ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ КРИТЕРИИ По словам экспертов, сформулировать корректное определение объекта вспомогательного использования на сегодняшний день вряд ли возможно. Все существующие подходы носят исключительно оценочный, зависящий от усмотрения правоприменителя характер либо излишне абстрактны и не позволяют однозначно выявить квалифицирующие признаки вспомогательного объекта. Тем не менее, проанализировав действующие законодательные нормы, можно выделить некоторые ориентиры, или основные критерии, которыми практики руководствуются для отнесения разного рода строений и сооружений к вспомогательным объектам. 1. Наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Основания: – определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 г. № ВАС-15260/12, согласно которому критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию; – позиция Верховного Суда Российской Федерации (определение от 11.03.2015 г. № 308-ЭС15-1282), гласящая, что вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта. 2. Пониженный уровень ответственности такого рода объектов. Основания: Исходя из смысла статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под объектами вспомогательного использования понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. 3. Кроме того, для обоснования факта отнесения того или иного объекта к числу вспомогательных важно использование информации, содержащейся в проектной документации объектов капитального строительства либо иных документах. Основания: Вступивший в силу с 01.01.2017 г. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. При этом Законом о регистрации также установлены требования к форме и содержанию технического плана. Так, документом – основанием для подготовки технического плана на вспомогательные объекты должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление в силу закона не требуется, понадобится иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к сооружению вспомогательного использования). В отношении объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (баня, сарай, гараж, теплица и т.п.), в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации в технический план включается декларация правообладателя объекта недвижимости, а в отношении созданного объекта – правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект, предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона о регистрации. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации. В частности, должно быть указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с изложением сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации. РЕЗЮМЕ Подводя итоги сказанному, подчеркнем, что зарегистрировать права на вспомогательные объекты можно лишь при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, нет необходимости, если право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации) Решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации прав на постройки вспомогательного использования принимается государственным регистратором, в первую очередь, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект. Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта и (или) делать вывод о самовольном строительстве, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте, чтобы доказать вспомогательные функции такого объекта. В то же время существует такое мнение, что ставить владельца участка перед необходимостью получения разрешения на строительство объекта в зависимость от вида функционального использования строения или сооружения в принципе не вполне обоснованно. Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ, цель разрешительного порядка осуществления строительства или реконструкции капитальных объектов состоит в обеспечении их надежности и безопасности. Именно характер производимых работ должен быть критерием необходимости получения разрешения на строительство, поскольку совершенно разные по характеристикам надежности и безопасности объекты могут выполнять одни и те же вспомогательные функции. В этой связи ряд экспертов даже предлагает исключить пункт 3 из части 17 статьи 51 ГрК РФ. Подобная мера позволит обеспечить безопасность строительства, реконструкции и последующей эксплуатации строений и сооружений вне зависимости от вида их функционального использования. Застройщикам же они настоятельно рекомендуют в любом случае обращаться в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство вспомогательного объекта. По меньшей мере такое обращение защитит его, если мнение о вспомогательном назначении построенного объекта и отсутствии необходимости получения разрешения на строительство разойдется с точкой зрения органов юрисдикции при возникновении спора о возведенной постройке. Так или иначе, поскольку вопрос о вспомогательных объектах на сегодняшний день остается открытым, он, безусловно, требует дополнительной проработки на законодательном уровне.
Бочаров А.Н.
Южный Федеральный Университет, Россия
На протяжении тысячелетий люди возводят разнообразные постройки. Величественные дворцы королей и хилые лачуги бедняков, устремляющиеся ввысь замки и низвергающиеся в земные недра рудники. Все это создавалось трудолюбивыми руками и пытливыми умами человечества ради определенных целей. Каждое строение преследует собой реализацию некоторых задач, поставленных его создателями.
И задачи эти весьма различны. Именно исходя из целеполагания традиционно выделяют основные и вспомогательные сооружения. Но каково правовое освещение последней категории в законодательстве РФ? Ответу на этот вопрос и посвященна данная работа.
Итак, вспомогательные сооружения. Законодатель оперирует понятием «сооружения вспомогательного использования». Впервые данный термин можно увидеть на страницах Градостроительного Кодекса, в пункте 3, 17 части, статьи 51: «...не требуется получение разрешения на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования».
Во-первых, на наш взгляд стоит критически отнестись к содержанию приведенной статьи. Представляется некорректным соединение понятий «строение» и «сооружение» одним качеством - «вспомогательного использования». Ведь законодатель не дает четкого определения термина «строение», тогда как «сооружение», согласно СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения» (далее - СниП 10-01-94) , есть единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Однозначно утверждать об однородности таких понятий нельзя. Можно лишь предположить, что «строение», будучи наиболее общим, собирательным для терминов «здание» и «сооружение» может нести функцию вспомогательного использования только в том случае, если оно представленно «сооружением», то есть предназначенно для осуществления определенных потребительских функций. Такая трактовка исключает возможность признания здания «вспомогательным строением», так как здание по своей природе не может быть вспомогательным, исходя из социальной направленности его целевого назначения - проживания и (или) деятельности людей, размещения производств , хранения продукции или содержания животных (СНиП 10-01-94). Таким образом, представляется излишним упоминание в тексте нормативно-правового акта «строения вспомогательного использования». Гораздо более рационально ограничиться «сооружением вспомогательного использования».
Следовательно, перед нами встает вопрос о более детальном раскрытии понятия «сооружение вспомогательного использования». Для этого необходимо обратиться к письму Ростехнадзора от 10 октября 2006 г. № КЧ-48/981. В приведенном дркументе разъясняется, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надёжность строительных конструкций и оснований». Абзац 4 пункта 5.1 указанного ГОСТ устанавливает, что пониженный уровень ответственности следует принимать для сооружений сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения). Данный ГОСТ включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, которые обеспечивают соблюдение ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утверждённый распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р.
В письме Ростехнадзора также приводится еще один критерий отнесения постройки к сооружениям вспомогательного использования - наличие на земельном участке, на котором расположен объект, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Итак, исходя из позиции законодателя, можно выделить два характерных признака сооружения вспомогательного использования:
1. Пониженный уровень ответственности
2. Наличие на том же земельном участке основного строения.
Однако, подобное разъяснение нельзя признать исчерпывающим.
Во-первых, представляется некорректным употребление в качестве характеристики сооружения такого словосочетания, как «пониженный уровень ответственности». Какая ответственность здесь имеется в виду? Касаемо нормативного закрепления, имеет смысл подразумевать отвественность юридическую. Согласно взглядам Суханова (*1), юридическая ответственность представляет собой одну из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права , заключающуюся в применении к ним предусмотренных законом санкций - мер ответственности, влекущих для них дополнительные неблагоприятные последствия. В этой связи, попытаемся посмотреть на такую категорию, как сооружение, через призму доктринального определения ответственности. Безусловно, помещенные в ГОСТ положения, детально описывающие требования к характеристикам сооружений, являются нормой должного поведения, закрепленной легально. И несомненно, что несоблюдение этих предписаний, влечет определенные негативные последствия.
Но разве это является главным, когда речь идет о сооружении вспомогательного использования? Скорее уместнее будет говорить не о формальных признаках ответственности, а о консруктивных особенностях вспомогательных сооружений. Ведь ответственность, несмотря на всю ее значимость, является лишь тенью отношения, путем разрешения ситуации, сложившейся в результате отхода субъектом от предписанных правил. Право обязательно должно быть направленно на общественные отношения, объекты материального мира, с которыми участники отношений производят взаимодействия правового характера. И потому, логично предположить, что под «пониженным уровнем ответственности» законодатель понимает не собственно ответственность, а меньшую технологическую значимость, которая своим характером обуславливает потенциально меньший объем отвественности за несоблюдение установленных нормативов постройки.
Здесь стоит обратить особое внимание на применимость к юридической категории подобного свойства. Ведь, современный уровень развития техники предполагает совершенно разнообразные варианты конструкторских, архитектурных решений для постороек, которые по сути своей являются сооружениями вспомогательного использования. И такие решения могут очень сильно повлиять на технологическую значимость сооружения, ставя его по технологическому уровню вровень, а порой и гораздо выше основного строения. А потому, ввиду достаточной относительности рассмотренного признака, особую важность приобретает следующий критерий - наличие на том же земельном участке основного строения.
Опять же, нельзя не признать некоторой неинформативности подобной формулировки. Что понимать под основным строением, а что под вспомогательным? Имеет смысл, на наш взгляд, выделить такой критерий, как целевая связь двух указанных объектов. Существительное «связь» указывает на функциональное объединение двух объектов в систему, а прилагательное «целевая» дает разъяснение о сущности этой связи - некоторая интеграция ради реализации общих целей, где цели и предназначение одного объекта являются первичными, основными для системы, а цели и предназначение второго - производными, опосредованно ведущими к реализации первичных целей, что ставит один объект в положение основного, а второй - вспомогательного.
Исходя из указанных положений, представляется разумным вывести третий качественный критерий отнесения строения к разряду сооружений вспомогательного использования - обслуживающая функция. Она выражается в обеспечительном характере назначения сооружения, то есть использовании его либо в качестве средства реализации целей и назначения (которые в данном случае стоит воспринимать, как синонимы) основного строения, либо применение ради обеспечения материальной основы деятельности по реализации назначения основного строения.
Возможно, что установление данных критериев поможет правоприменителю и введет элемент системности в отношения, складывающиеся вокруг признания некоторых строений сооружениями вспомогательного использования. Потому как, увы, практика в данном случае весьма разнородна в масштабах Российской Федерации.
К примеру, существует практика признания объектов энергоснабжения сооружениями вспомогательного использования. Тогда как Минрегион России в своем письме от 25.06.2009 №19669-ИП/08 обозначил позицию, что "газопровод, проектируемый в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не является самостоятельным объектом".
И тогда, крайне важным становится введение еще одного критерия - связь и одновременная обособленность от основного строения. Действительно, Минрегион России высказывает достаточно здравую позицию, ведь по сути нельзя признавать отдельным сооружением функциональные части строения. Иначе мы придем к необходимости признания отдельными сооружениями каждой лестницы, балкона, крыши, вплоть до кирпича, что, согласитесь, представляется полным абсурдом! Имеет смысл признавать объект отдельным сооружением только, если он находится вне пределов «проектируемых границ планировочной структуры» основного строения.
Подводя итог, можно сказать следующее:
Необходимо дать четкое определение понятию сооружение вспомогательного использования, как единичному результату строительной деятельности, обладающему следующими признаками:
1.Меньшая технологическая значимость, в сравнении с основным строением.
2. Целевая связь по отношению к основному строению.
3. Обслуживающая функция.
4. Связь и одновременная обособленность от основного строения.
Литература: 1.Гражданское право . Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004)
Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным судом, когда он пересматривал один гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке "объект недвижимости". Речь шла о строительстве без разрешения "вспомогательных" объектов. Для одних это сарай, а для других - банный комплекс.
Прокурор попросил обязать двух граждан - собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты - никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись - все снести. А областной суд сказал - нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51). И подтвердил - постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть под строением проходят трубы.
Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для "хранения индивидуального транспортного средства", проще говоря - обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну а Верховный суд напомнил следующее - по 222-й статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, "созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом". Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.
Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный пленум, причем совместный - Высшего арбитражного и Верховного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).Там сказано следующее - рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, "не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку".
Правда, пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное - если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.
В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал - спорный объект - сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный суд в этой связи заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи. То есть дома. Об этом подробно сказано в 135-й статье Гражданского кодекса.
По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным, является наличие на участке основного здания. По отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.
По нашему спору районный суд установил, что спорный объект - это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ - Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В перечне разрешенное использование участков с "многофункциональными обслуживающими зданиями" и "сооружения для хранения транспортных средств" разделено.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
[О государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного использования]
В связи с поступающими многочисленными обращениями юридических лиц и территориальных органов Росреестра по вопросу государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного использования Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.
В порядке, установленном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), осуществляется государственная регистрация прав на следующие объекты недвижимого имущества:
1) объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);
2) создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) к таким объектам в том числе отнесены:
строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.
ГрК не дает определение понятию "объект вспомогательного использования". При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования" к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.
Также отмечаем, что применительно к государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования (объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство) не предъявляет требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества.
Пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации установлено, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Ранее форма декларации об объекте недвижимого имущества была утверждена приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232 и не предусматривала возможности внесения сведений о правообладателе - юридическом лице, а следовательно, и не предполагалась возможность оформления в собственность юридических лиц прав на недвижимое имущество в упрощенном порядке.
Приказ Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232 признан утратившим силу приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 , которым утверждена новая форма декларации , предусматривающая возможность в графу "правообладатель объекта недвижимого имущества" вносить сведения о юридическом лице.
На основании изложенного полагаем, что регистрация права собственности юридического лица на объект недвижимого имущества вспомогательного использования, для строительства которого в соответствии со статьей 51 ГрК не требуется разрешение на строительство, возможна в порядке, установленном статьей 25.3 Закона о регистрации .
Заместитель руководителя
Г.Ю.Елизарова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт Росреестра
http://www.rosreestr.ru
по состоянию на 20.12.2012
