მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკა მრავალი რუსისთვის პრობლემის ამჟამინდელი გადაწყვეტაა. მეორადი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის მიღების მახასიათებლები საინტერესოა ყველასთვის, ვინც ფიქრობს საკუთარი ბინის ან სახლის შეძენაზე. პროგრამა "იპოთეკა მეორადი საცხოვრებლისთვის" ყველაზე პოპულარულია ყველა შემოთავაზებულ იპოთეკურ პროგრამას შორის.

იპოთეკური სესხი მნიშვნელოვნად აფართოებს საკუთარი სახლის შეძენის შესაძლებლობებს. თუ ბანკები უკიდურესად ერიდებიან მშენებარე საცხოვრებლის სესხის გაცემას, რაც დაკავშირებულია მაღალ რისკებთან, მაშინ მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკა უფრო ხელმისაწვდომად ითვლება.

მაგრამ მეორადი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის გაცემის გადამწყვეტი ფაქტორი მისი ლიკვიდურობაა, ისევე როგორც მრავალი სხვა ნიუანსი. ამასთან, ნუ მოიტყუებთ თავს: იპოთეკური შეთავაზებებისა და გირაოს სიმრავლე საერთოდ არ იწვევს ავტომატურ ლოიალობას პოტენციური მსესხებლების მიმართ მეორადი სახლის იპოთეკაზე განაცხადის დროს. ბანკები კვლავ არჩევენ კლიენტებს, რომლებსაც სესხს აძლევენ.

სად უნდა დაიწყოს?

ყველაზე გავრცელებული შეცდომა, რომელსაც თითქმის ყველა მსესხებელი უშვებს, არის ბინის არჩევა, სანამ განიხილავს იპოთეკური სესხის ვარიანტებს სხვადასხვა ბანკებიდან.

ცოტა ადამიანს შეუძლია რეალურად შეაფასოს თავისი შემოსავალი და სწორად განსაზღვროს თანხა, რომელსაც ბანკი გასცემს სესხის სახით.

ამ მიდგომის შედეგი სამწუხაროა: ბინის არჩევაზე დრო იკარგება, მაგრამ მის შესაძენად საჭირო თანხის შეგროვება შეუძლებელია. მოდით გადავხედოთ ნაბიჯ-ნაბიჯ, თუ როგორ ეფექტურად მიაღწიოთ თქვენს მიზანს.

მეორადი საცხოვრებლისთვის ხელსაყრელი იპოთეკით ბანკის არჩევის ალგორითმი

მთავარია, მაქსიმალურად გააფართოვოთ ბანკის ძიება, რომელიც აკმაყოფილებს პირობებს და არ შემოიფარგლოთ მხოლოდ ერთით.

იპოთეკური სესხის ყველაზე ხელსაყრელ პირობებს უზრუნველყოფენ მსხვილი რუსული ბანკები. მათი იპოთეკური სესხის სქემა უმცირეს დეტალებამდეა შემუშავებული, ასობით ათასმა რუსმა უკვე ისარგებლა.

მაგრამ პერსპექტიული ახალგაზრდა ბანკებიც ცდილობენ ხელიდან არ გაუშვან პოტენციური მსესხებლების მოზიდვის შესაძლებლობა. მათ შეუძლიათ დაგაინტერესოთ უფრო რბილი მოთხოვნებით და თქვენი განაცხადის დამუშავების უფრო სწრაფი დროით.

მათი უმეტესობა გვთავაზობს სამშობიარო კაპიტალის გაყიდვას წინასწარი გადახდის სახით 2006 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონის „ბავშვებთან ოჯახების სახელმწიფო მხარდაჭერის დამატებითი ზომების შესახებ“ შესაბამისად.

იმისათვის, რომ გაზარდოთ თქვენი შანსები და აიღოთ იპოთეკა მეორადი სახლისთვის ოპტიმალური პირობებით, საჭიროა:

• გაეცანით და გაანალიზეთ თქვენი ქალაქის ბანკების ყველა იპოთეკური შეთავაზება. ინტერნეტი ამ ამოცანას ბევრად აადვილებს. საწყის ეტაპზე არ დაგჭირდებათ ბანკებში პირადად მისვლა. უბრალოდ გადადით მათ ოფიციალურ ვებსაიტებზე და შეისწავლეთ მოწოდებული ინფორმაცია.
• შეწყვიტეთ შეთავაზებები, რომლებზეც არ ხართ მსესხებლის კვალიფიკაცია (არ აკმაყოფილებთ ასაკობრივ კატეგორიას, შემოსავლის დონეს, რეგისტრაციის ადგილს; გყავთ არასრულწლოვანი შვილები ან ოჯახის წევრები შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე და ა.შ.). სანამ კონკრეტულ ბანკს გადაკვეთთ, შეამოწმეთ დეტალები. საიტზე არსებული ინფორმაცია ყოველთვის დროულად არ განახლდება.
• დააკვირდით დარჩენილ შეთავაზებებს. როგორც წესი, სასესხო პროგრამებში საპროცენტო განაკვეთი მიეთითება ბუნდოვნად, პრეფიქსით „დან“. ზუსტად რა იქნება თქვენთვის და რა თანხას მოგცემთ ბანკი, შეგიძლიათ გაიგოთ მხოლოდ პირადი კონსულტაციის გზით.

თუ ვერ ახერხებთ ზემოაღნიშნულ პროცედურებს დაუთმოთ შესაბამისი დრო, იფიქრეთ საკრედიტო საკონსულტაციო სააგენტოსთან დაკავშირებაზე.

შუამავალი სერვისების უპირატესობები მეორადი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის არჩევისას

თანდათან პოპულარობას იძენს იპოთეკური ბროკერების ან საკრედიტო საკონსულტაციო სააგენტოების მომსახურება, როგორც შუამავლები ბანკებსა და მსესხებლებს შორის.

იპოთეკური ბროკერის ან სააგენტოს არჩევისას გაითვალისწინეთ მიღებული და მოქმედი სერთიფიკატების რაოდენობა. რაც მეტი სერთიფიკატი იქნება სხვადასხვა ბანკში, მით მეტი შეთავაზება განიხილება თქვენთვის. მიზანშეწონილია ყურადღება მიაქციოთ სერტიფიცირებას იმ ბანკებში, რომლებიც გაინტერესებთ.

მსხვილი უძრავი ქონების სააგენტოების რეალტორები ხშირად ხდებიან იპოთეკის სპეციალისტები. ისინი არა მხოლოდ შეძლებენ თქვენთვის შესაფერისი სესხის პროგრამის შერჩევას და ბანკთან მისი მიღების კოორდინაციას, არამედ დაგეხმარებიან ბინის შერჩევაში, ტრანზაქციის მომზადებასა და დასრულებაში.
ბინის დამოუკიდებელი შერჩევა იპოთეკით

იპოთეკის საგნის (ანუ მეორადი საცხოვრებელი) სტანდარტული მოთხოვნების გარდა, რომლებიც აღწერილია ხელოვნებაში. „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალური კანონის 5“, 2013 წლის 7 მაისს, ნომრით 102-F3, ბანკი ასევე აყენებს მოთხოვნებს ტვირთად დაგირავებული ბინის ტექნიკურ მდგომარეობაზე.

არ იცით თქვენი უფლებები?

შენობა, რომელშიც ბინა მდებარეობს, არ უნდა ექვემდებარებოდეს დანგრევას, რეკონსტრუქციას ან კაპიტალურ შეკეთებას.

არსებობს სხვა ნიუანსი:

ჯერ ერთი, მეორადი საცხოვრებელი უნდა იყოს დამოუკიდებელი და ჰქონდეს ყველა საჭირო კომუნიკაცია (დენი, წყალმომარაგება, გათბობა და ა.შ.). ბანკი უკიდურესად ერიდება კომუნალური ან სასტუმროს ტიპის აპარტამენტების განხილვას.

მეორეცცვეთა პროცენტი, ექსპერტების აზრით, საკმაოდ დაბალი უნდა იყოს. მეორადი სახლის იპოთეკა შეიძლება გაიცეს ოცი ან ოცდაათი წლის განმავლობაში. ბანკი უნდა იყოს დარწმუნებული, რომ მსესხებლის გადახდისუუნარობის შემთხვევაში მას ადვილად შეუძლია მისი განხორციელება.

მესამეამავე მიზეზით მიუღებელია უკანონო განაშენიანება და რეკონსტრუქცია.

მეოთხე, ბანკები თავს არიდებენ „ხრუშჩოვის“ შენობებს და 60-70-იანი წლების ყველა შენობას გირაოდ განიხილონ, ისინი მიკერძოებულნი არიან ნახევრად სარდაფის, პირველი და პირველი სართულების მიმართ.

თუმცა, ბანკები დაინტერესებულნი არიან არა მხოლოდ ბინის ტექნიკური მდგომარეობით, არამედ მისი გამყიდველითაც, რომლებსაც არ სურთ, მაგალითად, ბინის გამყიდველად ნახონ მსესხებლის ახლო ან შორეული ნათესავი.

თუ მეორადი საცხოვრებელი გადაეცა მემკვიდრეობით ან საჩუქრის ხელშეკრულებით ექვს თვეზე ნაკლები ხნის წინ, მაშინ ბანკი ასევე ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მიიღოს იგი გირაოს სახით.

მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკის საექსპერტო შეფასება

ბინის შერჩევის შემდეგ მოხდება მეორადი საცხოვრებლის ღირებულების დამოუკიდებელი შეფასების პროცედურა. ის ყოველთვის არ ემთხვევა იმას, რასაც გამყიდველი ელის. მაგრამ ბანკი ამ მაჩვენებელს დაეყრდნობა იპოთეკის გაცემისას.

თუ არის დიდი შეუსაბამობა, მოემზადეთ, რომ თქვენი წინასწარი გადახდა ოდნავ მაღალი იქნება. ან მოძებნეთ სხვა ვარიანტი.

მეორადი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის გაცემა

მეორადი სახლის იპოთეკაზე განაცხადის გაკეთებამდე უნდა გადაიხადოთ დადგენილი საკომისიო ბანკს და დააზღვიოთ შეძენილი ბინა ნებისმიერ კომპანიაში ბანკის მიერ მოწოდებული სიიდან.

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება და იპოთეკა ერთდროულად იდება. Rosreestr-თან გარიგების დარეგისტრირებამდე ბინის გამყიდველი კმაყოფილია იმ თანხით, რომელიც იყო მსესხებლის წინასწარი გადახდა.

საბოლოო გადახდა, ანუ ბანკიდან ნასესხები სახსრები, გამყიდველს გადაეცემა ტვირთის მოწმობის რეგისტრაციის შემდეგ (სახელმწიფო რეგისტრაციაზე ხელშეკრულების წარდგენიდან 5 სამუშაო დღე).

გარიგების დადებამდე დარწმუნდით, რომ ბინის ისტორია არის სუფთა (არ არის ტვირთი, რეგისტრირებული არასრულწლოვნები, პატიმრები, სამხედრო პერსონალი და ა.შ.) (

ბოლოს განახლდა 2019 წლის თებერვალში

იპოთეკით ბინის ყიდვა საპასუხისმგებლო და მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა თითოეული ადამიანის ცხოვრებაში. ამიტომ, პოტენციურმა მსესხებელმა პირველ რიგში უნდა შეაფასოს საკუთარი ფინანსური შესაძლებლობები. გასათვალისწინებელია შემდეგი:

• ყოველთვიური გადახდების შესაძლო ოდენობა (როგორც წესი, ეს არ არის მიღებული შემოსავლის ნახევარზე მეტი);
• ბინის ღირებულება;
• წინასწარი გადახდის ოდენობა (ჩვეულებრივ, საცხოვრებლის ღირებულების 30% ან მეტი);
• ბინის ტიპი და მისი ადგილმდებარეობის შემოთავაზებული ფართობი.

ბინის იპოთეკით შეძენის ინსტრუქცია მოითხოვს შემდეგ პროცედურებს.

საბანკო და იპოთეკური პროგრამის არჩევა

ბინის შესაძენად იპოთეკის აღებამდე აუცილებელია გაანალიზოთ პირობები და შეთავაზებები სხვადასხვა ბანკში. ოპტიმალური ვარიანტის არჩევისას განმსაზღვრელი ინდიკატორებია:

• იპოთეკური სესხის თანხა;
• საპროცენტო განაკვეთი, როგორც წესი, მერყეობს 11-დან 15%-მდე წელიწადში და დამოკიდებულია ბანკზე და სასურველ თანხაზე;
• ტვირთი (გაცემის და მხარდაჭერის პირობები);
• სესხის ვალუტა;
• უსაფრთხოების პირობები (მათ შორის გარანტიის მოთხოვნები);
• Გადახდის პირობები;
• დაზღვევის პირობები (იპოთეკით დატვირთული ქონების ჩათვლით);
• არის ჯარიმები ვადამდელი დაფარვისთვის.

რამდენიმე შესაფერისი ბანკისა და იპოთეკური პროგრამის არჩევისას, თქვენ უნდა ყურადღებით შეისწავლოთ იპოთეკური პროდუქტის სირთულეები ზარის ან ვიზიტის შედეგად მიღებული რჩევების საფუძველზე.

ასევე უნდა გვახსოვდეს, რომ ბევრი საბანკო ინსტიტუტი აწესებს მოთხოვნებს და შეზღუდვებს პოტენციურ მსესხებლებს, კერძოდ:

• მუდმივი რეგისტრაცია ბანკის მიერ განსაზღვრულ ტერიტორიაზე;
• გარკვეული სტაჟი ამჟამინდელ სამუშაო ადგილზე (საერთო სამუშაო გამოცდილება მინიმუმ 1 წელი, ბოლო ადგილზე 4-6 თვეზე მეტი);
• დადებითი საკრედიტო ისტორია;
• სისხლის სამართლის ჩანაწერის არარსებობა;
• სხვა პარალელური სესხები არ არის;
• ქმედუნარიანობა;
• ასაკობრივი ზღვარი (მინიმალური ასაკი 21 წელი, მაქსიმუმი განისაზღვრება სესხის დაფარვის მომენტით, ამ წლისთვის მსესხებელი უნდა იყოს არაუმეტეს 65-75 წლისა)
• თუ თანამსესხებლები არიან ჩართული, მაშინ არაუმეტეს 3 ადამიანი, ურთიერთობის ხარისხი - მეუღლეები, ძმები, მშობლები, მესამე პირები;
• თუ მსესხებელი არის 27 წლამდე მამაკაცი სამხედრო პირადობის მოწმობის გარეშე, მას სესხზე უარი ეთქვა. ანუ სამხედრო სამსახურზე პასუხისმგებელი პირი, რომელსაც არ გაუვლია სამხედრო სამსახური, აქვს გადავადებული (მაგალითად, სწავლასთან დაკავშირებით) და ა.შ.

განაცხადების წარდგენით ერთდროულად რამდენიმე ბანკში,შეგიძლიათ გაიგოთ კონკრეტული იპოთეკური პირობები და თითოეულ მათგანში ბინის შეძენის პროცედურა. თქვენი განაცხადის დამტკიცების შემდეგ, თქვენ უნდა დაიწყოთ შესაფერისი ბინის არჩევა. ეს პროცედურა ჩვეულებრივ ხდება 2-3 თვე.

ინფორმაცია იპოთეკური დაკრედიტების წინასწარი პირობების შესახებ წარმოდგენილია ბანკების ოფიციალურ ვებგვერდებზე.

იპოთეკური განაცხადის დამტკიცების ვადაა 5-დან 10 სამუშაო დღემდე. იმავდროულად, ყველა წარმოდგენილი დოკუმენტი საგულდაგულოდ შემოწმდება, ამიტომ საცხოვრებლის ძებნა უნდა დაიწყოთ მხოლოდ საკრედიტო დაწესებულების მტკიცე თანხმობის შემდეგ.

მნიშვნელოვანია: ბანკს შეუძლია უარი თქვას სესხის გაცემაზე და ხელშეკრულების დადებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ წარმოდგენილი დოკუმენტებიდან ირკვევა, რომ პოტენციური მსესხებელი ვერ ახერხებს სესხის და პროცენტის დაფარვას, მისი ფინანსური შესაძლებლობებიდან გამომდინარე. უარის სხვა მიზეზები უკანონოა და შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში.

ქონების შერჩევა

უძრავი ქონების არჩევისას უნდა გაითვალისწინოთ ბანკის მოთხოვნები იპოთეკით დატვირთული ქონების მიმართ. ჩვეულებრივ:

ბინა მეორად ბაზარზე უნდა:

საცხოვრებელი კორპუსი ან კოტეჯი უნდა:

• განთავსდეს იპოთეკური პროგრამით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე;
• გქონდეთ მთელი წლის განმავლობაში მისასვლელი გზა;
• ვარგისია მთელი წლის გამოყენებისთვის:
• დაიცვას სანტექნიკის სტანდარტები (აქვს გათბობა, კანალიზაცია და წყალმომარაგების სისტემები);
• შეავსეთ შესაბამისი საკადასტრო რეგისტრაცია.

ახალ შენობებში უძრავი ქონების შესარჩევად, საბანკო დაწესებულებები, როგორც წესი, სთავაზობენ საკუთრებას ოფიციალური აკრედიტაციის გავლილი დეველოპერების მონაცემთა ბაზიდან. ამ მიზნით გათვალისწინებულია სპეციალური პროგრამები, მათ შორის სამთავრობო პროგრამები იპოთეკური სესხების მხარდასაჭერად პირველადი საბინაო ბაზრისთვის.

მაგალითი:დელტაკრედიტ ბანკი გთავაზობთ სესხებს იპოთეკის ფარგლებში სახელმწიფო მხარდაჭერის პროგრამით 12%-ით წელიწადში. კლიენტებს შეუძლიათ ისარგებლონ შეღავათებით რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დამტკიცებული პირობებით.

თუ მსესხებელი დამოუკიდებლად ირჩევს ბინას პირველადი ბაზარზე, მაშინ ბანკები ჩვეულებრივ აწესებენ შემდეგ მოთხოვნებს დეველოპერებს:

• საბინაო მშენებლობის ბაზარზე ხანგრძლივობა – ხუთ წელზე მეტი;
• ფინანსური სტაბილურობის სავარაუდო სტანდარტებთან შესაბამისობა 214-FZ ფედერალური კანონის შესაბამისად;
• არ შეფერხებული (ერთ წელზე მეტი) მშენებლობის დასრულება და ობიექტების ექსპლუატაციაში გაშვება წინა წლებში;
• ექსპლუატაციაში შესული ერთსართულიანი და მასობრივი განვითარების ობიექტების (ორი ან მეტი) ხელმისაწვდომობა;
• გაკოტრების საქმის წარმოების ან ლიკვიდაციის გადაწყვეტილების შეუსრულებლობა;
• სხვა მოთხოვნები.

უძრავი ქონების არჩევაში პროფესიული დახმარების მისაღებად და ტრანზაქციების კანონიერი სიწმინდის ნდობისთვის, ბანკები სთავაზობენ ისარგებლონ უძრავი ქონების სააგენტოების მომსახურებით, რომლებიც მათი პარტნიორები არიან. ამისათვის ისინი კლიენტებს აწვდიან შესაბამის პარტნიორთა მონაცემთა ბაზებს.

ქონების შეფასება

ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების დროული შესრულებისთვის, იპოთეკის პირობები განსაზღვრავს თხევადი უზრუნველყოფის უზრუნველყოფას, რომელიც ყველაზე ხშირად ემსახურება როგორც შეძენილ ქონებას. გირაოს საბაზრო ღირებულება არის იპოთეკური სესხის ოდენობის განსაზღვრის ამოსავალი წერტილი და, შესაბამისად, უზრუნველყოფის შეფასება მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია სესხის გაცემის პროცესში.

ბანკების უმეტესობა, სესხის უზრუნველყოფის საიმედო შეფასების ჩასატარებლად, გვთავაზობს პარტნიორთაგან შემფასებელი ორგანიზაციების მომსახურებით სარგებლობას. ამავდროულად, ისინი არ ზღუდავენ მსესხებლებს არჩევანში, თუმცა, თუ შეფასების ანგარიში მოწოდებულია ბანკთან მუშაობის უარყოფითი გამოცდილების მქონე ორგანიზაციის მიერ, ამ უკანასკნელს უფლება აქვს დაიწყოს დამატებითი შემოწმება.

ასევე, თუ დადგინდა, რომ მოწოდებული შეფასებები არასანდოა ან დაირღვა სამართლებრივი მოთხოვნები შეფასების სფეროში, საბანკო დაწესებულებებს უფლება აქვთ გაუგზავნონ დასაბუთებული საჩივრები მარეგულირებელ ორგანიზაციებს (SROO). ამიტომ ექსპერტები გირჩევენ პარტნიორი შემფასებლების სერვისების გამოყენებას.

შეფასების მოწმობა გადაეცემა გამსესხებელ ბანკს.

საბუთების სია და განცხადების წარდგენა ბანკში

ბანკების უმეტესობაში იპოთეკით ბინის შესაძენად გათვალისწინებული დოკუმენტებია:

• Აპლიკაციის ფორმაიპოთეკური სესხისთვის შეგიძლიათ მიმართოთ მას ონლაინ ბანკის ვებსაიტზე;
• კლიენტის მიერ, შემდეგი დოკუმენტების ასლები:
  • პასპორტის ასლი;
  • შემოსავლის სერთიფიკატი კონკრეტული საბანკო დაწესებულების ან 2-NDFL სახით;
  • სამუშაო ჩანაწერის დამოწმებული ასლი;
  • SNILS - სახელმწიფო საპენსიო დაზღვევის სადაზღვევო მოწმობა
  • სამხედრო პირადობის მოწმობა სამხედრო ასაკის მამაკაცებისთვის;
  • განათლების დოკუმენტები (სერთიფიკატები, დიპლომები და ა.შ.);
  • ქორწინების/განქორწინების მოწმობა და საქორწინო კონტრაქტი (თუ შესაძლებელია);
  • ბავშვების დაბადების მოწმობები;
  • რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე საცხოვრებელ ადგილზე ფიზიკური პირის საგადასახადო ორგანოში რეგისტრაციის მოწმობა (გადასახადის გადამხდელის საიდენტიფიკაციო ნომრის (TIN) მინიჭების შესახებ;
  • დოკუმენტები კლიენტის არსებული სავალო ვალდებულებების შესახებ (ან ადრე შესრულებული);
• უძრავი ქონებისთვის:

• • იურიდიული დოკუმენტები (კონტრაქტები, აქტები და ა.შ.);
  • ტექნიკური დოკუმენტაცია (საკადასტრო პასპორტი ან რეგისტრაციის მოწმობა);
  • უძრავი ქონების გამყიდველების პასპორტების ასლები.

ასევე შეიძლება საჭირო გახდეს სხვა რეგულარული შემოსავლისა და ოჯახური მდგომარეობის შესახებ დოკუმენტები.

მაგალითი:დაქორწინებულმა წყვილმა მიმართა ბანკს იპოთეკის ასაღებად 2,500,000 რუბლისთვის, ორივე მუშაობს (მთვიური შემოსავალი 50 ათასი რუბლი), შვილი არ არის, ასაკი 30 წელი. ბანკმა უარი გვითხრა, რადგან ჩვენი შემოსავალი არ გვაძლევდა საშუალებას სესხის აღებაზე - თითოეული ადამიანის ცხოვრების ღირებულება 15 000 მანეთია. გასვლა: აიღეთ უფრო მცირე თანხა - 1,500,000, ან მოძებნეთ დამატებითი თანამსესხებელი, არა საპენსიო ასაკის, ხელფასით მინიმუმ 25,000 თვეში.

თუ გირაოს ობიექტი რეგისტრირებულია იურიდიულად ქმედუნარიან სრულწლოვან პირებთან, რომლებიც არ არიან მსესხებლები, ბანკები სთხოვენ მათ დამატებით წარადგინონ ხელმოწერილი და ნოტარიულად დამოწმებული განცხადებები, რომლებშიც მითითებულია მათი ინფორმირებულობა, რომ:

• ბინა, რომელშიც ისინი ცხოვრობენ, გადაეცემა გირაოს სახით;
• იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ბინა ჩამოედება განმცხადებლების გამოსახლებამდე და მათ შორის.

თუ გირაოს ობიექტში რეგისტრირებული არიან პირები, რომლებიც არ არიან დამგირავებლის ახლო ნათესავები, ბანკები დამატებით მოითხოვენ ახსნა-განმარტებას ამ პირთა აღრიცხვის აუცილებლობის შესახებ და ამ პირთა ქონების არსებობის დოკუმენტურ მტკიცებულებას, სადაც მათი რეგისტრაცია შესაძლებელია. .

Მნიშვნელოვანი:როგორც წესი, გირაოს სახით გადაცემული უძრავი ქონების მფლობელთა შორის ბანკები არ იღებენ არასრულწლოვან ან/და ქმედუუნარო პირებს.

სესხის ხელშეკრულების დადება

ბინის შესაძენად სესხის ხელშეკრულების გაფორმებამდე საჭიროა მისი გულდასმით შესწავლა. დიდი ყურადღება უნდა მიაქციოთ ყველა ტვირთსა და პოტენციურ ხარჯს, განსაკუთრებით ფარულ ინტერესს, რისთვისაც რეკომენდებულია მათი ციფრებად თარგმნა.

როგორც წესი, ფარული პროცენტი შედგება სხვადასხვა საკომისიოსგან (განაღდება, ანგარიშის შენარჩუნება და ა.შ.) და სავალდებულო დეპოზიტები, რომლებიც განისაზღვრება იპოთეკური სესხის თანხის პროცენტულად.

მაგალითი:იპოთეკური სესხის მიღებისას 1 მილიონი რუბლის ოდენობით წელიწადში 10% განაკვეთი, ყოველწლიური გადასახადები ფარული პროცენტის გარეშე იქნება 100 ათასი რუბლი (1 მილიონი * 10%). განაღდებისთვის მხოლოდ საკომისიოს დარიცხვა 2.8%-ის ოდენობით გამოიწვევს საპროცენტო განაკვეთის 12.8%-მდე ზრდას და დამატებით გადახდებს 28 ათასი რუბლის ოდენობით (1 მილიონი * 2.8%).

Მნიშვნელოვანი:რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2009 წლის 11/17 No8274/09 განკარგულებით ბანკებს ეკრძალებათ სასესხო ანგარიშის გახსნისა და შენახვის საკომისიოს გადახდა.

თუ ბანკი აწესებს საკომისიოს, რაც მათ სავალდებულოს ხდის სესხის აღებისთვის, მაშინ მან უნდა მიუთითოს ეს ტვირთი ხელშეკრულებაში და ეფექტური საპროცენტო განაკვეთის გამოვლენისას. შესყიდვის ეტაპების გავლისას, ხელშეკრულების გაფორმებისას აუცილებელია ბანკს მოსთხოვოს შესაბამისი ხარჯების გამჟღავნება, რათა დადგინდეს იპოთეკის რეალური ღირებულება.

ასევე ყურადღება უნდა მიაქციოთ საპროცენტო განაკვეთის შეცვლის პირობებს. ბევრი ბანკი იძლევა ამ შესაძლებლობას ცალმხრივად მსესხებლის თანხმობის გარეშე. ეს სავსეა იმით, რომ გარკვეულ ეკონომიკურ ვითარებაში შესაძლოა ბანკმა გაზარდოს საპროცენტო განაკვეთი და კლიენტისთვის სესხი გაუსაძლისი გახდეს. ამიტომ აუცილებელია სესხის ხელშეკრულებაში ისეთი პირობების ჩართვა, რომლებიც ითვალისწინებს პროცენტის ან სესხის დაფარვის თანხების ცვლილებას მხოლოდ მხარეთა ურთიერთშეთანხმებით.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პირობაა სესხის ვადაზე ადრე დაფარვის შესაძლებლობა. ეს კანონით არის გათვალისწინებული. თუმცა, ბანკები მიდიან ხრიკზე და განაპირობებენ ამ უფლებას დამატებითი გადახდებით.
Მაგალითად, სესხის ხელშეკრულებით შეიძლება განისაზღვროს, რომ სესხის ვადაზე ადრე დაფარვის შემთხვევაში მსესხებელი უხდის ბანკს ერთჯერადად გადახდილი თანხის 1%-ის ოდენობით, რომელიც აღემატება ვადაზე ადრე დაფარულ სესხს.

გამყიდველთან გარიგების რეგისტრაცია და თანხის გადარიცხვა

შესყიდვის პროცედურის შემდეგი ნაბიჯი, სესხის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, იქნება თანხის მიღება და შერჩეული ქონების შეძენა. ფულის გადარიცხვა არის ტრანზაქციის მთავარი პუნქტი. როგორც კი თანხა მყიდველის ხელში მოხვდება, შეგიძლიათ დაიწყოთ *ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების* გაფორმება. მხარეთა ურთიერთობა აისახება ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რომლის მნიშვნელოვანი პირობაა ქონების ღირებულება და გადახდის წესი. გადახდის პროცედურა შეიძლება განხორციელდეს:

• ნაღდი ანგარიშსწორება (ხელში);
• უნაღდო ანგარიშსწორებით (გამყიდველის ანგარიშზე გადარიცხვა);
• სეიფის საშუალებით.

ხშირად ბანკები გასცემენ სესხს უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის და იპოთეკის თავდაპირველი რეგისტრაციის პირობებით და მხოლოდ ამის შემდეგ გასცემენ ნასესხებ სახსრებს. ასეთ შემთხვევებში უძრავი ქონების შეძენა ხდება შემდეგ ეტაპებზე:

• მყიდველი აცნობებს გამყიდველს დადებული სესხის ხელშეკრულების შესახებ და ეთანხმება გარიგებას გადავადებული გადახდის პირობით.
• უხდის გამყიდველს ავანსს საკუთარი სახსრებიდან
• გარიგება და იპოთეკა რეგისტრირებულია
• ბანკს ეძლევა დადებული ტრანზაქციისა და იპოთეკის რეგისტრაციის მოწმობები, რის საფუძველზეც ხდება ფულის გაცემა.
• საბოლოო გადახდა ხდება გამყიდველთან

როგორც წესი, გამყიდველები ეთანხმებიან ასეთ პირობებს, რადგან იპოთეკის რეგისტრაციის შემდეგ ბანკი გასცემს სასესხო სახსრებს უახლოეს სამუშაო დღეებში. ხოლო ყიდვა-გაყიდვა გადახდის გარეშე გარანტიას აძლევს გამყიდველს უსაფრთხოების დეპოზიტს კანონის ძალით. ასე რომ, გამყიდველს არანაირი რისკი არ აქვს.

ბინის შესყიდვის გარიგება და რეგისტრაცია ხორციელდება სახელმწიფო რეგისტრაციის, საკადასტრო და კარტოგრაფიის ფედერალურ სამსახურში (Rosreestr). გარიგების დადებისას მნიშვნელოვანია შეთანხმების მიღწევა ყველა მნიშვნელოვან პირობაზე, რაც ხელს შეუშლის ამ გარიგების განხორციელების საშუალებას.

დაზღვევა და იპოთეკის გადაცემა

იპოთეკის ხელშეკრულების გასაფორმებლად აუცილებელია იპოთეკით დადებული უძრავი ქონების სავალდებულო დაზღვევის პროცედურის გავლა ზიანისა და ზარალის რისკებისგან. ეს პროცედურა გათვალისწინებულია იპოთეკის კანონით.

ბანკები ხშირად ითხოვენ დაზღვევას მსესხებლის სიცოცხლეზე ან სხვა რისკებზე. დაზღვევის დამატებით სახეებთან ხელშეკრულების გაფორმების გადაწყვეტილება მსესხებლის გადაწყვეტილებაა, რადგან ეს იწვევს სესხის გადახდის ზრდას (ფარული პროცენტი).

შემდეგ მოდის იპოთეკისა და იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმების პროცესი. იპოთეკური ხელშეკრულება რეგისტრირებულია Rosreestr-თან, რომელიც არ მისცემს მსესხებელს უფლებას განახორციელოს რაიმე ქმედება ქონებასთან ბანკის, გირავნობის მფლობელის თანხმობის გარეშე. იპოთეკა რჩება საბანკო დაწესებულებაში და საშუალებას აძლევს მას გადაყიდოს გირავნობის ხელშეკრულებით მოთხოვნის უფლება.

ვადაგადაცილებული სესხების აღების მეთოდები

ვადაგადაცილებული სესხები უარყოფითად აისახება ნებისმიერი ფინანსური ინსტიტუტის საქმიანობაზე მის სიცოცხლისუნარიანობამდე. ამასთან დაკავშირებით ბანკები გააუმჯობესებენ პრობლემურ სესხებთან მუშაობის პროცესს.

მოვალეებთან მუშაობა კონსტრუქციული დიალოგით მიმდინარეობს. თუ დადგინდა, რომ მსესხებლის ფინანსური სირთულეები გადაუდებელია, ბანკები მიდიან სესხის რესტრუქტურიზაციაზე:

• ცვლილებები გადახდის გრაფიკში;
• სესხის გაგრძელება;
• საპროცენტო განაკვეთის ცვლილებები.

თუ სესხის ანდერრაიტინგმა გამოავლინა მსესხებლის გადახდისუნარიანობასთან დაკავშირებული პრობლემები, ბანკი მას უგზავნის შეტყობინებას ვალის დაფარვის მოთხოვნით და აწარმოებს მოლაპარაკებას. მოლაპარაკების დროს ახსნილია ვალის გადაუხდელობის შედეგები, საქმის სასამართლოში გადაცემის შესაძლებლობამდე (ვალის იძულებით ამოღება).

აღსანიშნავია, რომ ვალის გადახდაზე თავის არიდება სისხლის სამართლის დანაშაულია. ამიტომ აუცილებელია სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დავალიანების დაფარვის ყველა შესაძლებლობა და სასურველია ნებაყოფლობით საფუძველზე.

რა უნდა გააკეთოთ, თუ არ გაქვთ ფული იპოთეკური სესხის გადახდის გასაგრძელებლად

გასათვალისწინებელია ყველანაირი ნიუანსი, მაგალითად, სამსახურის დაკარგვა, ჯანმრთელობის გაუარესება და ა.შ. თუ გადახდა დაგვიანებულია, ბანკის თანამშრომლები იწყებენ მოვალეს ტელეფონით დარეკვას და ვალის გადახდის შეხსენებას. თუ ამაზე პასუხი არ არის, ბანკი აგზავნის საფოსტო შეტყობინებას არსებული დავალიანების სასწრაფო გადახდის შესახებ 10 დღის განმავლობაში. თუ ამაზე რეაქცია არ მოჰყვება, იპოთეკარს უფლება აქვს მიმართოს სასამართლოს, სადაც მიიღება გადაწყვეტილება სესხის დარჩენილი თანხისა და პროცენტის ვადაზე ადრე შეგროვებაზე და ბინის აუქციონზე გაყიდვის შესახებ.
ბინა აუქციონზე იყიდება გირაოს ღირებულებით, რომელიც ჩვეულებრივ საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლებია. ამიტომ იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ გირაოს ღირებულების ზომას და ეცადოთ მისი მიახლოება საბაზრო დონემდე.

ამ შემთხვევაში, ბინის გაყიდვის შემდეგ, მოვალე მიიღებს მხოლოდ მის მიერ გადახდილ თანხებს ძირითად სესხზე მინუს პროცენტი, ასევე ბანკის მიერ დაკისრებული ჯარიმის გამოკლებით, შემდეგ კი იმ პირობით, რომ გაყიდვიდან შემორჩენილი თანხა. ბინა.

მაგალითი:კლიენტს გაიცა სესხი ბინის შესაძენად 3 000 000 რუბლის ოდენობით. 2 წლის განმავლობაში ბანკს დაუბრუნდა 500 000 რუბლი პროცენტის ჩათვლით. შეგროვების დროს, ბანკის ვალი სასამართლოში არის 2,700,000 რუბლი. (სესხის ნაშთი + გადასახდელი პროცენტი). ბინის გირაოს ღირებულება იყო 2 300 000 რუბლი, მაგრამ ფაქტობრივად ის აუქციონზე 2 000 000 რუბლად გაიყიდა. შედეგად, მსესხებელს ბანკს კიდევ 700 000 რუბლი ემართება (ეს ნაშთი ფარავს სადაზღვევო თანხას).
ანუ მოვალე რჩება წითელში - კარგავს ბინას და გადახდილ პროცენტს და ბანკს უხდის ჯარიმას, რაც შთამბეჭდავ თანხებს შეადგენს. დარჩენილი თანხები მიდის იურიდიული და სხვა ხარჯების დასაფარად და ბანკში (ადრე გაცემული სესხის დასაფარად).

მაგრამ იმის გამო, რომ ბინაზე დაყადაღების პროცესი საკმაოდ გრძელია, ამ დროის განმავლობაში მიზანშეწონილია იპოვოთ სამუშაო და გადაიხადოთ ვალები:

• თუ მოვალე სასამართლო პროცესამდე ან თუნდაც სასამართლო პროცესის დროს იპოვის სამსახურს და ა.შ. და გადაიხდის თავის ამჟამინდელ ვალს, უთანხმოების მშვიდობიანი მოწესრიგება შესაძლებელია, ვინაიდან ბანკებისთვისაც არ არის მომგებიანი გაყიდვაში ჩართვა. ბინის.
• თუ საქმე სასამართლომდე მივა, მოვალეს შეუძლია იბრძოლოს ჯარიმის ოდენობის შესამცირებლად (გარკვეულ პირობებში შეიძლება შემცირდეს).

თუ თქვენ გაქვთ შეკითხვები სტატიის თემასთან დაკავშირებით, გთხოვთ, ნუ დააყოვნებთ მათ კომენტარებში. ჩვენ აუცილებლად ვუპასუხებთ თქვენს ყველა კითხვას რამდენიმე დღეში. თუმცა, ყურადღებით წაიკითხეთ სტატიის ყველა კითხვა-პასუხი, თუ ამ კითხვაზე დეტალური პასუხი იქნება, მაშინ თქვენი შეკითხვა არ გამოქვეყნდება.

87 კომენტარი

ბევრი ოჯახისთვის საკუთარი სახლის შეძენის ერთადერთი ვარიანტი სესხის აღებაა. როგორ ავიღოთ იპოთეკა მეორადი სახლისთვის? ასეთი პროგრამები ბანკის ყველაზე პოპულარულ პროდუქტებს შორისაა. მიუხედავად ახალი ბინების ფართო მიწოდებისა, მეორად ბაზარზე მეტი ტრანზაქციაა. მაგრამ ამავდროულად, ასეთ სესხზე განაცხადი ბადებს ბევრ კითხვას და ეჭვს პოტენციურ მსესხებელს, ვინაიდან თანხა ხშირად საკმაოდ დიდია. ამიტომ, სანამ საბოლოოდ აირჩევთ ბანკს და მიმართავთ სესხს, ყურადღებით უნდა გესმოდეთ მეორადი სახლის იპოთეკის თავისებურებები.

სად უნდა დაიწყოს?

მეორად ბაზარზე ბინის ან სახლის ყიდვის გადაწყვეტის შემდეგ, ბევრი იწყებს უძრავი ქონების ძიებას. ხანდახან დეპოზიტი ან წინასწარი ხელშეკრულებაც კი დგება და მხოლოდ ამის შემდეგ მიდის ადამიანი ბანკში სესხის ასაღებად. მას აქ შეიძლება უსიამოვნო სიურპრიზი მოელოდეს: კრედიტორი უარს ამბობს ან თანხმდება საჭიროზე მნიშვნელოვნად ნაკლებ თანხაზე. შედეგად, შეგიძლიათ დარჩეთ საცხოვრებლის გარეშე და დაკარგოთ ფული წარუმატებელი გამყიდველისთვის.

ასეთ სიტუაციაში მოხვედრის თავიდან ასაცილებლად, უმჯობესია დაიწყეთ ბანკის მოძიებით და იპოთეკაზე მისი წინასწარი თანხმობის მოპოვებით. ახლა ბევრი ბანკი მზად არის საწყის ეტაპზე განიხილოს მხოლოდ მსესხებლის დოკუმენტები და თუ გადაწყვეტილება დადებითია, მას აქვს ორი-სამი თვე საცხოვრებლის მოსაძებნად.

ბანკის შერჩევა

იმისათვის, რომ აირჩიოთ ბანკი, თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ შემდეგი კითხვები:

• უძრავი ქონების ფასის კატეგორია, რომლის შეძენაც იგეგმება;
• შენატანის ოდენობა, რომელიც მსესხებელს სურს განახორციელოს საკუთარი ხარჯებით (ასევე უნდა გახსოვდეთ ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის და სესხის შესრულების ხარჯები);
• ოფიციალურად დადასტურებული შემოსავალი, ასევე დამატებითი შემოსავლის ოდენობა და წყარო;
• თანამსესხებლებისა და გარანტიების მოზიდვის შესაძლებლობა;
• პერიოდი, რომლისთვისაც გსურთ სესხის აღება.

ამ კითხვებზე პასუხების გაგებით, შეგიძლიათ შეადგინოთ ბანკების სია, სადაც უფრო სავარაუდოა, რომ მიიღოთ სესხი. რა თქმა უნდა, კრედიტორის არჩევის ერთ-ერთი პირველი ფაქტორი იქნება ინტერესი, რადგან ისინი ყველაზე მეტად გავლენას ახდენენ სავალდებულო ყოველთვიური გადასახადის ზომაზე და საბოლოო ზედმეტ გადახდაზე. თქვენ არ უნდა გააკეთოთ არჩევანი მხოლოდ განაკვეთის საფუძველზე, რადგან მისმა მიმზიდველმა ღირებულებამ შეიძლება დამალოს დამატებითი ხარჯები და სხვა საკომისიოები. ასევე ყურადღება უნდა მიაქციოთ:

1. სადაზღვევო გადასახდელების ოდენობა;
2. დამატებითი საკომისიოს არსებობა და ზომა;
3. ნაწილობრივი და სრული წინასწარი დაფარვის პირობები;
4. სანქციები დაგვიანებული გადახდისთვის.

ყველა ამ პარამეტრის შედარება შესაძლებელს გახდის უფრო სრულყოფილად შეაფასოს კონკრეტული ბანკის შეთავაზების მომგებიანობა. არ დაივიწყოთ საკრედიტო დაწესებულების რეპუტაცია და მომსახურების სიმარტივე. უმჯობესია გაეცნოთ სტანდარტული სესხის ხელშეკრულებას, რადგან მსესხებელს თითქმის არასოდეს შეუძლია მასში ცვლილებების შეტანა და თითქმის უსარგებლოა ასეთი საკითხების მოგვარება ბანკთან უშუალოდ იპოთეკის რეგისტრაციის დღეს.

რა დოკუმენტებია საჭირო?

მეორადი სახლის იპოთეკური სესხის მისაღებად საჭირო საბუთების სია შეგიძლიათ იხილოთ ვებგვერდზე ან პირდაპირ ფილიალში. ეს სია განსხვავებულია თითოეული ბანკისთვის, მაგრამ ჩვეულებრივ ასე გამოიყურება:

1. პასპორტი;
2. ქორწინების ან განქორწინების მოწმობა;
3. ბავშვთა დაბადების მოწმობა;
4. შესაბამისი ფორმის განაცხადის ფორმა;
5. დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ შემოსავალს (ბევრი გამსესხებელი მოითხოვს სერთიფიკატს პირადი საშემოსავლო გადასახადის სახით-2, მაგრამ ასევე დასაშვებია ცნობა ბანკის სახით);
6. ქონების საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები;
7. პირველი გადახდის ხელმისაწვდომობის დადასტურება;
8. დოკუმენტები სხვა ბანკებში დავალიანების მდგომარეობის შესახებ, თუ არსებობს სესხები.

ბანკმა შეიძლება მოითხოვოს რაიმე დამატებითი დოკუმენტი კონკრეტული მსესხებლისგან. მაგალითად, თუ პოტენციური მსესხებელი დაქორწინებულია და არსებობს წინასაქორწინო ხელშეკრულება, მაშინ ეს ასევე უნდა იყოს გათვალისწინებული.

დღესდღეობით ძნელი არ არის ბანკის პოვნა, რომელიც მზად არის გასცეს სესხი ორი დოკუმენტის გამოყენებით და შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთების გარეშე, მაგრამ ასეთი პროგრამებისთვის პირობები, როგორც წესი, ფინანსური თვალსაზრისით არ არის ხელსაყრელი. ამიტომ, თუ სამუშაო ადგილიდან სერთიფიკატის მოპოვების პრობლემა არ არის, უმჯობესია აიღოთ იგი.

ჩვენმა იურისტებმა იციან პასუხი თქვენს კითხვაზე

ან ტელეფონით:

ბანკის გადაწყვეტილება

შეგიძლიათ მიიღოთ ბანკის გადაწყვეტილება ერთ დღეში, ან შეგიძლიათ დაელოდოთ ორი კვირა. ლოდინის დროის შესამცირებლად, თქვენ უნდა შეეცადოთ მიაწოდოთ ყველა საჭირო დოკუმენტი პირველი განაცხადის დროს.

აღსანიშნავია, რომ ბევრი ბანკი იძლევა შესაძლებლობას განაცხადოს იპოთეკური სესხი ვებგვერდზე. რა თქმა უნდა, ასეთი გადაწყვეტილება იქნება წინასწარი. მაგრამ ეს შესაძლებელს ხდის არ დაკარგოთ ბევრი დრო, გაგზავნოთ განცხადება რამდენიმე ბანკში და შემდეგ აირჩიოთ საუკეთესო სესხის ვარიანტი.

ბანკმა კლიენტს უნდა მიაწოდოს პასუხი წერილობით, ბეჭდით და ხელმოწერით.

საცხოვრებლის არჩევა მეორად ბაზარზე

საცხოვრებლის არჩევანს, რომლის შეძენასაც პოტენციური მყიდველი გეგმავს იპოთეკით, აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები. ტრანზაქციისგან განსხვავებით, სადაც გადახდა ხდება ექსკლუზიურად პირადი სახსრებით, მყიდველს არა მხოლოდ უნდა მოეწონოს ბინა, არამედ აკმაყოფილებდეს ბანკის მოთხოვნებს. თითოეულ კრედიტორს აქვს ასეთი მოთხოვნების საკუთარი კონკრეტული სია, მაგრამ ზოგადად შეიძლება გამოიყოს შემდეგი:

1. საცხოვრებელი უნდა იყოს ცალკე და ჰქონდეს ყველა საჭირო კომუნიკაცია;
2. სახლი არ შეიძლება იყოს ავარიული და ექვემდებარება დანგრევას;
3. სახლს უნდა ჰქონდეს ქვის, ცემენტის ან აგურის საძირკველი და კედლები. თუ შენობაში ხეა, მაშინ ბანკების უმეტესობა უარს იტყვის სესხის გაცემაზე, ვინაიდან ხანძრის მაღალი რისკია;
4. ობიექტს არ უნდა ჰქონდეს რაიმე ტვირთი;
5. ქონება უნდა მდებარეობდეს იმ ადგილას, სადაც ბანკს აქვს წარმომადგენლობითი ოფისი.

გარდა ამისა, თითოეულ ცალკეულ ბანკს შეუძლია წამოაყენოს მოთხოვნები ბინის შენობის სართულების რაოდენობასა და მშენებლობის წელზე.

საცხოვრებლის შერჩევის შემდეგ მსესხებელმა უნდა მიაწოდოს ბანკს ქონების საბუთები, რათა მოხდეს მისი შემოწმება იურისტების მიერ, ასევე დადგინდეს შეფასებული ღირებულება. ამ ეტაპზე, უმჯობესია დაუყოვნებლივ გააფრთხილოთ გამყიდველი, რომ ტრანზაქცია განხორციელდება ბანკის მონაწილეობით, რადგან ზოგიერთი მფლობელი არ ეთანხმება ასეთ გაყიდვას.

ბინის დოკუმენტების პაკეტი, რომელიც უნდა წარედგინოს ბანკს, ჩვეულებრივ ასე გამოიყურება:

1. ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულება;
2. უძრავი ქონების საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობის ასლი;
3. ამონაწერი უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;
4. უძრავი ქონების საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი (ნასყიდობის ხელშეკრულება, ჩუქება, სამკვიდრო მოწმობა და ა.შ.);
5. ყველა მფლობელის პასპორტის ასლი;
6. მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების გაყიდვის ნებართვა, თუ ერთ-ერთი მფლობელი არასრულწლოვანი ან ქმედუუნარო პირია;
7. გამყიდველის მეუღლის თანხმობა ან მისი ნოტარიულად დამოწმებული განცხადება, რომ ქონების შეძენის დროს იგი არ იყო დაქორწინებული;
8. ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული მინდობილობა, თუ რეალიზაციას ახორციელებს უფლებამოსილი პირი (ბანკები თავს არიდებენ ამგვარი ობიექტების დამტკიცებას).

ბანკი ტრანზაქციაზე ნებართვას იძლევა მხოლოდ დოკუმენტების სრული პაკეტის მიწოდების და მათი შემოწმების შემდეგ.

კიდევ ერთი დაბრკოლება მეორად ბაზარზე სახლის იპოთეკით ყიდვისას შეიძლება იყოს შეფასებული ღირებულება. როგორც წესი, სესხის მაქსიმალური შესაძლო თანხის გაანგარიშებისას, ბანკი იღებს ორ მნიშვნელობიდან მცირეს:

1. ობიექტის ღირებულება, დამოუკიდებელი ექსპერტიზის მიხედვით;
2. ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულებით განსაზღვრული ქონების ღირებულება.

იმ სიტუაციაში, როდესაც პირველი თანხა მნიშვნელოვნად ნაკლებია მეორეზე, მსესხებელს შეიძლება უბრალოდ არ ჰქონდეს საკმარისი სახსრები მყიდველისთვის გადასახდელად. ამ შემთხვევაში, თუ გარიგებით პრობლემას ვერ გადაჭრით, უმჯობესია უარი თქვათ გარიგებაზე.

თუ ბანკს არ აქვს პრეტენზია, შეგიძლიათ გადაწყვიტოთ ტრანზაქციის თარიღის დანიშვნა.

იპოთეკური სესხის გათვალისწინებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადების თავისებურებები

გარიგების დღეს, მეორადი სახლისთვის იპოთეკის მიღების პირველი ნაბიჯი ჩვეულებრივ არის დაზღვევის ხელშეკრულების დადება. მსესხებელს მოეთხოვება ხელი მოაწეროს ხელშეკრულებას და გადაიხადოს სადაზღვევო პრემია. თუ იპოთეკის პირობები ითვალისწინებს პერსონალური და საკუთრების დაზღვევის ხელშეკრულების დადებას, მაშინ ეს ასევე უნდა იყოს შედგენილი სესხის ხელშეკრულების გაფორმებამდე.

შემდეგი ნაბიჯი იქნება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმება. მაშინაც კი, თუ მსესხებელმა ადრე წაიკითხა ხელშეკრულების ტექსტი, ღირს მისი ხელახლა გადახედვა, განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციოთ მხარეთა თანხებს, პირობებს, საპროცენტო განაკვეთს და დეტალებს.

სესხის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ იდება ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. თანხის გაცემა და გადარიცხვაშეიძლება განხორციელდეს მათი სეიფში განთავსებით, აკრედიტივით ან უნაღდო ანგარიშსწორებით. პირველი მეთოდი ყველაზე პოპულარულია, რადგან ის ყველაზე გასაგებია.

ფული ინახება სეიფში, სანამ გამყიდველი არ დადებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას საკუთრების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციის ნიშნით. რის შემდეგაც იღებს ფულს და ვალდებულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში გაათავისუფლოს ბინა.

ამ დროს გარიგება დასრულებულად ითვლება. მსესხებელს აქვს ბინით სარგებლობის უფლება, მაგრამ არ შეუძლია მისი გასხვისება იპოთეკის სრულად დაფარვამდე ან ბანკის სპეციალური ნებართვის მიღებამდე.

მეორადი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის მახასიათებლები სამშობიარო კაპიტალის გამოყენებით

ოჯახებს, რომლებსაც აქვთ სამშობიარო კაპიტალის უფლება, შეუძლიათ გამოიყენონ იგი როგორც წინასწარი გადახდა ან მისი ნაწილი. უნდა გვესმოდეს, რომ ყველა ბანკი არ იძლევა იპოთეკას ასეთ პირობებში. პირველადი კონსულტაციის მიღებისას აუცილებელია ამის გახმოვანება და სესხის განაცხადში მითითება.

ეს წერტილი ასევე თამაშობს როლს გამყიდველისთვის. თავისებურება ის არის, რომ საპენსიო ფონდს უფლება აქვს ორ თვეში გადახედოს სამშობიარო კაპიტალის გადახდის საბუთებს. ამიტომ, მყიდველის სრული ანგარიშსწორება შეიძლება გაგრძელდეს ამ პერიოდის განმავლობაში. ზოგჯერ ბანკები გვთავაზობენ ალტერნატიულ მეთოდს. მაგალითად, მსესხებელს ეძლევა დამატებითი სესხი სამშობიარო კაპიტალის ოდენობით, რომლის სრული დაფარვა ხდება უნაღდო გადარიცხვით საპენსიო ფონდის მიერ ტრანზაქციის დამტკიცების შემდეგ.

ასევე არსებობს მთელი რიგი სპეციალური PF მოთხოვნები:

1. გარიგების დროს ოჯახში მეორე შვილი უნდა იყოს სამ წელზე უფროსი ასაკის;
2. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ მხოლოდ მთელი ბინა, ვერ აიღებთ სესხს წილის ან ოთახის სანაცვლოდ;
3. წილის გამოყოფა ოჯახის თითოეულ წევრზე, მათ შორის ბავშვებს.

ბოლო პირობა ეწინააღმდეგება ბანკის მოთხოვნებს, რომელიც არ ადგენს იპოთეკის ხელშეკრულებას, თუ ბინის წილის მფლობელები არიან არასრულწლოვანი ბავშვები. ამ საკითხის გადასაჭრელად მშობლებს მოეთხოვებათ ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული წერილობითი ვალდებულება. უნდა მიეთითოს, რომ იპოთეკის დაფარვის შემდეგ ბინის ნაწილი გადაეცემა ბავშვებს.

მეორადი საცხოვრებლისთვის იპოთეკის მახასიათებლები წინასწარი გადახდის გარეშე

2008-2009 წლებისგან განსხვავებით, ახლა რთულია კლასიკური იპოთეკის პოვნა წინასწარი გადახდის გარეშე. ჩვეულებრივ, ბანკები გვთავაზობენ ორ ვარიანტს:

• მსესხებელმა უნდა უზრუნველყოს დამატებითი გირაო.
• მსესხებელს ეძლევა დამატებითი სესხი წინასწარი გადასახადის გადასახდელად.

ორივე ვარიანტს უფრო მეტი უარყოფითი მხარე აქვს, ვიდრე უპირატესობა. პირველ რიგში, ეს უფრო დიდი ფინანსური ტვირთია ბიუჯეტზე. მსესხებელი მიიღებს სამომხმარებლო სესხს უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთით და უფრო მოკლე ვადით. რაც შეეხება დამატებით გირაოს, შეიძლება წარმოიშვას სირთულეები მის გაყიდვასთან დაკავშირებით, რადგან ყველა მყიდველი არ არის მზად იყიდოს ბანკში დაგირავებული საცხოვრებელი. უძრავი ქონების იპოთეკით ყიდვა წინასწარი გადახდის გარეშე მხოლოდ უკიდურესად ღირსროცა საბინაო პრობლემის სხვაგვარად გადაჭრა შეუძლებელია.

ამრიგად, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მეორად ბაზარზე იპოთეკური სესხით ბინის ყიდვა მოითხოვს საფუძვლიან მომზადებას და ყველა ნიუანსის ფრთხილად ყურადღებას. მხოლოდ მაშინ არ მოიტანს უსიამოვნო სიურპრიზებს სესხის აღება და უძრავი ქონების შეძენა.

1. რა არის ბინის იპოთეკა მეორად ბაზარზე

2. მოქმედებების თანმიმდევრობა

3. რომელი ჯობია: იპოთეკა ბინაზე, ახალ კორპუსზე თუ ქირავდება

უძრავი ქონების ფასები მუდმივად იზრდება და იპოთეკური სესხი სულ უფრო პოპულარული ხდება რუსეთის მოსახლეობაში. როგორც წესი, იპოთეკა გამოიყენება ბინის შესაძენად. ბინის შეძენა შეგიძლიათ იპოთეკური სესხით როგორც პირველადი, ასევე მეორადი უძრავი ქონების ბაზარზე. ამ სტატიაში ჩვენ განსაკუთრებულ ყურადღებას მივაქცევთ იპოთეკა ბინის მეორად საბინაო ბაზარზე.

მოდით გაერკვნენ, რა არის "მეორადი ბაზარი". სახელი თავისთავად მეტყველებს - ეს ნიშნავს, რომ იურიდიულად თქვენ არ იქნებით ბინის პირველი მფლობელი. თქვენს წინაშე, უძრავი ქონების მესაკუთრე აუცილებლად უკვე რეგისტრირებული საკუთრებით შეიძლება იყოს როგორც იურიდიული, ასევე ფიზიკური პირები. სწორედ მათგან ყიდულობთ ობიექტს. ამიტომ, ჩვეულებრივ, მეორად ბაზარზე თქვენი (და ნებისმიერი შემდგომი ტრანზაქციის) ტრანზაქციების გამოძახებაა მიღებული.

მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ იპოთეკური სესხის აღების და საბუთების რეგისტრაციის შემდეგ ბინა მყიდველს ეკუთვნის საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის საფუძველზე. ინფორმაცია იმის შესახებ, რომ თქვენ ხართ უძრავი ქონების მფლობელი, შედის უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში.

თუ გადაწყვეტთ მიღებას იპოთეკა ბინის მეორად ბაზარზე მოსკოვში, შემდეგ პროცედურის გასამარტივებლად, თქვენ უნდა დაიცვას მოქმედებების გარკვეული თანმიმდევრობა. პირველ რიგში, გახსოვდეთ, რომ იპოთეკური სესხის გაცემის ძირითადი პირობები თითქმის ერთნაირია ყველა ბანკისთვის:

• ბინის ღირებულების არანაკლებ 20%-ის ოდენობის განვადებით აუცილებელია თანხების არსებობა.
• თქვენ უნდა იყოთ ოფიციალურად დასაქმებული.
• თქვენი ასაკი უნდა აკმაყოფილებდეს ბანკის მითითებულ მოთხოვნებს, ყველაზე ხშირად 18-დან 65 წლამდე.

თუ თქვენ აკმაყოფილებთ მითითებულ პირობებს, მაშინ შეგიძლიათ დაიწყოთ იპოთეკური სესხის განაცხადი მოსკოვის მეორად ბაზარზე მდებარე ბინისთვის.

Ნაბიჯი 1. პირველი ნაბიჯი, რომელიც უნდა გადადგათ იპოთეკის მისაღებად, არის არჩევანი ბანკირომელშიც იპოთეკური სესხის აღება. თქვენ უნდა შეისწავლოთ მიმდინარე იპოთეკური სესხის პროგრამები და აირჩიოთ ყველაზე შესაფერისი.

ნაბიჯი 2. მოითხოვეთ საჭირო დოკუმენტების სია ბანკის სპეციალისტისგან და დაიწყეთ მათი შეგროვება. შემდეგ გადაიტანეთ ეს ნაკრები ბანკი, გააანალიზოს მოწოდებული დოკუმენტაცია და მიიღოს გადაწყვეტილება, მზად არის თუ არა გამსესხებელი გასცეს თქვენთვის იპოთეკური სესხი ბინისთვის. თუ გადაწყვეტილება დადებითია, მაშინ შეგიძლიათ უსაფრთხოდ გააგრძელოთ ნაბიჯი 3, მაგრამ თუ რაიმე მიზეზით, ბანკითუ არ ხართ მზად თქვენი ბინის იპოთეკური სესხის გაცემაზე, მაშინ უნდა სცადოთ დაუკავშირდეთ სხვა ბანკებს ან გამოიყენოთ პროფესიონალი იპოთეკური ბროკერების დახმარება.

ნაბიჯი 3. ბანკის დადებითი გადაწყვეტილების შესახებ შეტყობინების მიღების შემდეგ, შეგიძლიათ დაიწყოთ ბინის ძებნა. ბინების მოძიება შეგიძლიათ როგორც დამოუკიდებლად, ასევე უძრავი ქონების სააგენტოების დახმარებით.

ნაბიჯი 4. ბინის არჩევის შემდეგ უნდა უზრუნველყოთ ბანკიყველა დოკუმენტაცია დაწესებულების ადვოკატების განსახილველად. ამაში გამყიდველი დაგეხმარებათ, მან უნდა მოგაწოდოთ ბინის ყველა საბუთი სიის მიხედვით. ადვოკატები ამოწმებენ ბინას, სადაზღვევო კომპანია კი გასცემს დასკვნას, მიიღება თუ არა ქონება დაზღვევაზე.

ნაბიჯი 5. შემდეგ ეტაპზე თქვენ უნდა გქონდეთ ქონების შეფასება აკრედიტებული შემფასებელი კომპანიის მიერ. მათი სია შეგიძლიათ მიიღოთ ბანკის თანამშრომლისგან. თქვენი ბინის ფასზე დასკვნას გამოთქვამს შემფასებელი კომპანია.

ნაბიჯი 6. ყველა ამ ნაბიჯის შემდეგ, თქვენ მიხვალთ გარიგებამდე. აქ ხდება სესხის ხელშეკრულების გაფორმება, გირაოს ხელშეკრულება ბანკთან, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება გამყიდველთან და თანხის გადარიცხვა ბინაზე (საფოსტის მეშვეობით ან გამოყენებით ნდობის წერილი).

ნაბიჯი 7. დოკუმენტები იგზავნება კომპანიების სახლში საკუთრების დასარეგისტრირებლად.

ნაბიჯი 8. 5 სამუშაო დღის შემდეგ საბუთები ბრუნდება. თქვენ ხდებით ბინის კანონიერი მფლობელი და გამყიდველი იღებს ფულს მთლიანად უჯრედიდან ან მეშვეობით ნდობის წერილი.

იპოთეკა მეორადი ქონების, ახალი კორპუსის ან გაქირავებისთვის?

ვნახოთ რატომ იპოთეკა ბინის მეორად ბაზარზე მოსკოვშიუფრო საინტერესოა, ვიდრე ახალი კორპუსის იპოთეკა ან უბრალოდ გაქირავება.

პირველ რიგში, მეორად ბაზარზე ბინის იპოთეკა ნიშნავს, რომ გარიგების დღიდან 5 დღის განმავლობაში თქვენ გახდებით უძრავი ქონების მფლობელი მოსკოვში. ახალი შენობის იპოთეკა ნიშნავს საკუთრების უფლების მოპოვებას მშენებლობის დასრულებიდან მხოლოდ 2-5 წლის შემდეგ. ბინის გაქირავებით მისი მფლობელი საერთოდ არ გახდებით.

მეორეც, მეორად ბაზარზე კრედიტით შეძენილი ბინა, შეგიძლიათ დაუყოვნებლივ დარეგისტრირდეთ მასში. თქვენ ასევე შეგიძლიათ დაარეგისტრიროთ თქვენი შვილები და ნათესავები, მიიღოთ შეღავათები, დარეგისტრირდეთ თქვენს კლინიკაში და მრავალი სხვა. თუ აირჩევთ ახალ შენობას ან იჯარას, ამას ვერ შეძლებთ. ახალი შენობის შემთხვევაში რამდენიმე წელი, იჯარის შემთხვევაში არასდროს.

მესამე, მეორად ბაზარზე ბინის იპოთეკა გაცილებით უსაფრთხოა. იმიტომ რომ ბინის საკუთრება რეგისტრირებულია, მაშინ ბანკიდა სადაზღვევო კომპანიას შეუძლია ყურადღებით შეამოწმოს და დააზღვიოს იგი. ახალ კორპუსზე იპოთეკის შემთხვევაში ვერავინ იძლევა იმის გარანტიას, რომ სახლი დასრულდება. და მიუხედავად იმისა, რომ ახალი შენობების უმეტესობა დაზღვეულია 214-FZ-ის წყალობით, დაუმთავრებელი მშენებლობის შემთხვევაში მოგიწევთ სასამართლოში წასვლა და ფულის მიღება. ქირავნობისას ბინაში აბსოლუტურად არავინ ხართ, ნებისმიერ მომენტში შეიძლება გითხრათ, რომ გადახვალთ.

და, რა თქმა უნდა, ამ ყველაფრის ცოდნა მოსკოვის მეორად ბაზარზე ბინაზე იპოთეკის უპირატესობები, ბანკები ცდილობენ შესთავაზონ კიდევ ბევრი საკრედიტო პროგრამა სპეციალურად ამ სეგმენტისთვის. ეს გაძლევთ საშუალებას აირჩიოთ კარგი იპოთეკური განაკვეთი, ვადა და საპროცენტო განაკვეთი.

Ნდობის წერილი– ანგარიშსწორების ფინანსური ინსტრუმენტი გამოთვლებში რაიმე დამატებითი პირობების ჩართვით. იპოთეკაში აკრედიტივი გამოიყენება გამყიდველებთან ან მყიდველებთან - იურიდიულ პირებთან ანგარიშსწორებისთვის. ასევე, ანალოგიური ფორმა გამოიყენება ბანკებს შორის ანგარიშსწორებისას, როდესაც ერთი ბანკი იხდის მეორე ბანკის იპოთეკას და გასცემს საკუთარს. ერთი იპოთეკის დაფარვა და მეორის რეგისტრაცია ექვემდებარება სხვა კრედიტორზე ტვირთის ხელახალი რეგისტრაციის პირობას. პრინციპში, ეს საკმაოდ იშვიათი მოვლენაა, მაგრამ ბოლო დროს სულ უფრო და უფრო ხშირია, რადგან არის უნაღდო ანგარიშსწორების მოდა, რაც თავისთავად ცუდი არ არის.

ბანკი– „საკრედიტო ორგანიზაცია, რომელსაც აქვს ექსკლუზიური უფლება განახორციელოს შემდეგი საბანკო ოპერაციები ერთობლივად: ფიზიკური და იურიდიული პირებისგან სახსრების დეპოზიტად მოზიდვა, ამ თანხების განთავსება საკუთარი სახელით და საკუთარი ხარჯებით დაფარვის, გადახდის პირობებით, სასწრაფო, ფიზიკური და იურიდიული პირების საბანკო ანგარიშების გახსნა და წარმოება“ (ამონაწერი ფედერალური კანონიდან No395-1 „ბანკებისა და საბანკო საქმიანობის შესახებ“). იპოთეკის მფლობელისთვის მნიშვნელოვანია, ვინ და რა პირობებით გასცემს მას სესხს ((ბაზარზე ხშირად ვხვდებოდით ოპერატორებს, რომლებიც არ იყვნენ ბანკები, გასცემდნენ იპოთეკურ სესხს). ამიტომ არც ისე მნიშვნელოვანია სად უნდა აიღოთ სესხი. სესხი, მნიშვნელოვანია რა პირობებით არის გაცემული (მაგალითად, რა მოთხოვნები აქვს უძრავ ქონებას) და რა არის წინასწარი გადახდა და საბოლოო ზედმეტად გადახდა? ამავდროულად, ფრთხილად უნდა იყოთ სხვადასხვა სახის მომხმარებლის მიმართ. კოოპერატივები და ურთიერთდახმარების ფონდები (პრაქტიკა გვიჩვენებს, რომ ყველაზე მონური იპოთეკაც კი რამდენჯერმე უკეთესია (უფრო იაფი) ვიდრე დაკრედიტების ამ ფორმებს, ამიტომ კატეგორიულად რეკომენდებულია არ დაუკავშირდეთ ნებისმიერ კოოპერატიულ კომპანიას).

მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკა დღეს მოთხოვნადია. ეს გამოწვეულია იმით, რომ მფლობელებისგან შეძენილი ბინები ბევრად იაფია, ვიდრე კვადრატულ მეტრზე ახალ კორპუსებში. თუმცა, მეორადი სახლის იპოთეკით შეძენისას, გარკვეული სირთულეების წინაშე დგახართ.

შეძენის პროცედურა

იპოთეკის აღების საკითხი სერიოზულად უნდა იქნას მიღებული. ამ პროცესს დიდი დრო და ძალისხმევა სჭირდება და ამისათვის მზად უნდა იყოთ. იმისათვის, რომ არ იგრძნოთ იმედგაცრუება იპოთეკით მეორადი სახლის შეძენისას, მიზანშეწონილია დაიცვან მკაფიო სამოქმედო გეგმა.

ბანკის შერჩევა

თითქმის ყველა რუსული ბანკი იძლევა იპოთეკური სესხის აღების შესაძლებლობას.

ძვირფასო მკითხველებო! სტატიაში საუბარია იურიდიული საკითხების გადაჭრის ტიპურ გზებზე, მაგრამ თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურია. თუ გინდა იცოდე როგორ ზუსტად მოაგვარეთ თქვენი პრობლემა- დაუკავშირდით კონსულტანტს:

სწრაფია და ᲣᲤᲐᲡᲝᲓ!

საკრედიტო ინსტიტუტებს შორის მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკის ასეთი პოპულარობის მიზეზი მაღალი შემოსავალია რისკის დაბალ ხარისხთან ერთად.

აქ ასევე შეგიძლიათ დაამატოთ მოგება დამატებითი სერვისებიდან და სადაზღვევო, შემფასებელი და უძრავი ქონების კომპანიებთან თანამშრომლობით.

დოკუმენტების შეგროვება

ფინანსური ინსტიტუტების უმეტესობა მოითხოვს მსესხებლებს დოკუმენტების შემდეგი პაკეტის წარდგენას:

• მომავალი მსესხებლის პასპორტი სავალდებულო რეგისტრაციით საცხოვრებელ ადგილზე;
• კლიენტის გადახდისუნარიანობის დონის დამადასტურებელი დოკუმენტები - სამუშაო წიგნი, საბანკო მოწმობა, 2-NDFL სერთიფიკატი, ხელფასის ანგარიში, სამუშაო ხელშეკრულება);
• მსესხებლის საკუთრების უფლება ნებისმიერ ქონებაზე (როგორც მოძრავი, ისე უძრავი) ამსახველი დოკუმენტები;
• მსესხებლის ოჯახური მდგომარეობის დამახასიათებელი დოკუმენტები (ქორწინება და დაბადების მოწმობები);
• დამატებითი დოკუმენტები (სამხედრო პირადობის მოწმობა, მართვის მოწმობა და ა.შ.).

ბანკისთვის დოკუმენტების შეგროვების ორგანიზებისას, შეგიძლიათ გააფართოვოთ ეს სია თქვენი შეხედულებისამებრ. მაგალითად, შეიტანეთ სხვა სასესხო ხელშეკრულებებით ნაკისრი ვალდებულებების სათანადო შესრულების დამადასტურებელი დოკუმენტები. თქვენ ასევე შეგიძლიათ მიაწოდოთ ქვითრები სახელმწიფო ბიუჯეტში შენატანების დროულად და სრულად გადახდის შესახებ.

დოკუმენტების პაკეტი, რომელსაც მსესხებელი აწვდის ბანკს, ხდება მისი ფინანსური პორტრეტის ასახვა.

ამ ინფორმაციის საფუძველზე საკრედიტო დაწესებულება აშენებს მსესხებლის იმიჯს და მის რეიტინგს. ამიტომ, იპოთეკაზე განაცხადის ამ ეტაპს მაქსიმალურად პასუხისმგებლობით უნდა მივუდგეთ.

ბინის არჩევა

ეს ეტაპი არანაკლებ მნიშვნელოვანია, რადგან ის განსაზღვრავს იპოთეკური ხელშეკრულების ძირითად საგანს - რეალურად შეძენილ საცხოვრებელს. აქ თქვენ უნდა იხელმძღვანელოთ ინდივიდუალური პრეფერენციებით, საჭიროებებით და გარიგების ფინანსური უსაფრთხოების დონით.

ბანკისთვის ბინის არჩევაც ძალიან მნიშვნელოვანია, ვინაიდან მომავალში ის იპოთეკური უზრუნველყოფის საგანი გახდება.

საკრედიტო ინსტიტუტი ადგენს თავის მოთხოვნებს შეძენილი საცხოვრებლის მიმართ:

1. მშენებლობის წელი და საცხოვრებლის ტექნიკური მდგომარეობა- ეს არის პირველი, რასაც ბანკის თანამშრომლები აქცევენ ყურადღებას. შენობა, რომელშიც ბინა არის შეძენილი, არ უნდა იყოს დანგრეული ან დანგრევის პირას. გასული საუკუნის 90-იან წლებამდე აშენებული ბინებისთვის ძალაში შედის წლიური ლიმიტი.
2. კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა- აუცილებელი პირობა. ბინა უნდა იყოს სრულიად მზად საცხოვრებლად, ასევე ჰქონდეს ცალკე სამზარეულო და აბაზანა.
3. არ არის არარეგისტრირებული ხელახალი განვითარება- მნიშვნელოვანი პირობა. ბინის გეგმაში ნებისმიერი ცვლილება უნდა დაკანონდეს.
4. ადგილმდებარეობა და სართულების რაოდენობა- ზოგიერთი ბანკი დიდ მნიშვნელობას ანიჭებს ამ ფაქტორებს.

ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი მოთხოვნა მკაცრად უნდა იყოს დაცული, წინააღმდეგ შემთხვევაში ბანკი შეწყვეტს ტრანზაქციას ან უბრალოდ უარს იტყვის მსესხებლის განცხადებაზე. ასეთი პირობები ეფუძნება საკრედიტო დაწესებულების სურვილს უზრუნველყოს ლიკვიდური ქონება, რომლის ღირებულებამ შეიძლება კომპენსირება გაუწიოს კლიენტის მიერ იპოთეკურ სესხს.

შეფასება და დაზღვევა

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ბინის საბაზრო ღირებულებას და შეფასების პროცესს.

ყველაზე ხშირად, ბანკი აღიარებს საცხოვრებლის რეალურ სალიკვიდაციო ღირებულებას, რომელიც საშუალოდ 15%-ით დაბალია საბაზრო ღირებულებაზე.

ამ გზით კრედიტორი ანაზღაურებს შესაძლო სხვაობას დავალიანების ოდენობასა და უზრუნველყოფის ღირებულებას შორის.

სალიკვიდაციო ღირებულება განსაზღვრავს სესხის ოდენობას, რომლის დამტკიცებაც შესაძლებელია. საცხოვრებლის საბაზრო ფასის დონის მისაღწევად, მსესხებელს მოუწევს საკუთარი ფულის დამატება.

ბანკებს აქვთ სახელშეკრულებო ურთიერთობა შემფასებელ და სადაზღვევო კომპანიებთან და ავალდებულებენ მსესხებლებს ისარგებლონ ამ კომპანიების მომსახურებით. მსესხებლები იძულებულნი არიან გადაიხადონ ზედმეტად, რადგან არ არსებობს საბაზრო კონკურენციის ფაქტორი.

გირაოს დაზღვევა ბანკების უმეტესობაში სავალდებულოა. ეს ამცირებს საკრედიტო ინსტიტუტის რისკის დონეს. გარდა ამისა, მსესხებელს შესაძლოა შესთავაზონ სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის მომსახურება, რომელიც დაიცავს მას გარკვეული სიტუაციებისგან, როდესაც სესხის დაფარვა შეუძლებელია.

ზოგჯერ ბანკი ამცირებს საპროცენტო განაკვეთს კლიენტებს, რომლებმაც ისარგებლეს სადაზღვევო მომსახურების სრული პაკეტით.

თანხის გადარიცხვა

ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ გამყიდველისთვის ფულის გადარიცხვის რამდენიმე გზა არსებობს:

1. ბანკის სადეპოზიტო უჯრედის მეშვეობით.ფული ინახება ნაღდად, სანამ არ გადაირიცხება გამყიდველს. ამ მეთოდის რისკი მდგომარეობს მხოლოდ ბანკის თანამშრომლების მიერ შესაძლო თაღლითობაში ან მისი მოქმედების შეწყვეტაში ტრანზაქციის პერიოდში. თუმცა, ეს მოვლენები ნაკლებად სავარაუდოა. მხარეთა ერთმანეთისადმი ნდობა აქ არ არის საჭირო, რადგან ყველაფერი დოკუმენტირებულია.
2. კრედიტი ირიცხება გამყიდველის ანგარიშზე ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადების შემდეგ.აქ აუცილებელია გამყიდველის გარკვეული ნდობა მყიდველის მიმართ, რადგან გამყიდველს არ აქვს მტკიცებულება თანხების ხელმისაწვდომობის შესახებ ტრანზაქციის დასრულებამდე.
3. Ნდობის წერილი- ტრანზაქციის გადაცემის პოპულარული მეთოდი. გამყიდველი ბინის გაყიდვამდე იღებს ფულს თავის ანგარიშზე, მაგრამ ის დაბლოკილია და მისი ამოღება შეუძლებელია. ისინი იბლოკება აკრედიტივის პირობების დაკმაყოფილების შემთხვევაში. როგორც წესი, ეს არის მყიდველის მიერ საცხოვრებელი ფართის საკუთრების შეძენა.
4. გამყიდველი იღებს თანხას ბინის გაყიდვამდე.ეს მეთოდი გამოიყენება უკიდურესად იშვიათად, რადგან არსებობს გამყიდველის მხრიდან თაღლითობის რისკი.

ვიდეო მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკით შეძენის შესახებ

ბანკი გთავაზობთ

სბერბანკი

სბერბანკის წინადადება დასრულებული საცხოვრებლისთვის იპოთეკის გაცემის შესახებ დამსახურებულად პოპულარულია.

პროდუქტის "მზა საცხოვრებლის შეძენა" პირობები შემდეგია:

• ვადა - სანამ 30 წელი;
• თანხა - დან 45 ათასირუბლამდე 15 მილიონირუბლი;
• მაჩვენებელი - დაახლოებით 12,5%;
• მინიმალური საჭირო შენატანი - 15% (ბავშვებთან ერთად ახალგაზრდა ოჯახებისთვის - 10% ).

ეს სერვისი ხასიათდება შემდეგი დადებითი დამატებების არსებობით:

• იპოთეკის მიღების შესაძლებლობა დასაქმების მტკიცებულების გარეშე;
• ინდივიდუალური მიდგომა განაცხადის ანალიზისადმი;
• განსაკუთრებული პირობები ბავშვებთან ერთად ახალგაზრდა ოჯახებისთვის;
• სპეციალური პირობები სბერბანკის სახელფასო კლიენტებისთვის.

მოსკოვის ბანკი

მოსკოვის ბანკი თავის კლიენტებს აძლევს შესაძლებლობას ისარგებლონ "საცხოვრებლის შეძენა მეორად ბაზარზე" სერვისით.

ეს განსაკუთრებით მომგებიანია განათლებისა და ჯანდაცვის სექტორის წარმომადგენლებისთვის, სამართალდამცავებისა და მთავრობის თანამშრომლებისთვის, ვინაიდან შეღავათიანი საპროცენტო განაკვეთები ვრცელდება ამ კატეგორიის მსესხებლებზე.

პროდუქტის ზოგადი პირობები:

• თანხა - დან 170 ათასირუბლი;
• ვადა - დან 3 ადრე 30 წლები;
• მინიმალური წინასწარი გადახდა - 10% ;
• მაჩვენებელი - დან 10% ;
• სპეციალური პირობები სახელფასო ანგარიშის მფლობელებისთვის.

UralSib

ეს ფინანსური ინსტიტუტი მსესხებლებს სთავაზობს სესხის აღებას დასრულებული საცხოვრებლისთვის მეორად ბაზარზე. ამ შემთხვევაში შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა მრავალსართულიან კორპუსში, ქალაქურ ან ინდივიდუალურ სახლში.

პროდუქტის პირობები:

• თანხა - დან 300 ათასი. ადრე 15 მილიონი. რუბლი;
• ვადა - დან 3 ადრე 30 წლები;
• მაჩვენებელი - დან 13,5%;
• განვადებით - დან 20% .

უნიკრედიტ ბანკი

UniCredit ასევე სთავაზობს კლიენტებს იპოთეკით იყიდონ მეორადი საცხოვრებელი. საცხოვრებელ ფართად შეიძლება ჩაითვალოს მხოლოდ ბინები ბანკის ადგილზე მდებარე მრავალსართულიან კორპუსებში.

იპოთეკის პირობები:

• თანხა - მდე 30 მილიონირუბლი;
• ვადა - დან 1 ადრე 30 წლები;
• მაჩვენებელი - დან 12,5%;
• ფიქსირებული ან მცურავი საპროცენტო განაკვეთის არჩევის შესაძლებლობა.

შედარების ცხრილი

ჯამი	ვადა	განაკვეთი, % წელიწადში	წინასწარი გადახდა	უსაფრთხოება	დამატებით
სბერბანკი
45 ათასიდან 15 მილიონ რუბლამდე	30 წლამდე	12.5-დან	15%-დან		განსაკუთრებული პირობები ახალგაზრდა ოჯახებისთვის
მოსკოვის ბანკი
170 ათასი რუბლიდან	30 წლამდე	10%-დან	10%-დან	უძრავი ქონების გირავნობა, თავდებობა	სპეციალური პირობები საჯარო მოხელეებისთვის, მასწავლებლებისთვის და ექიმებისთვის
UralSib
300 ათასიდან 15 მილიონ რუბლამდე	30 წლამდე	13.5%-დან	20%-დან	უძრავი ქონების გირავნობა, თავდებობა	სპეციალური პირობები ხელფასიანი კლიენტებისთვის
უნიკრედიტ ბანკი
30 მილიონ რუბლამდე	30 წლამდე	12.5%-დან	20%-დან	უძრავი ქონების გირავნობა, თავდებობა	ფიქსირებული ან მცურავი განაკვეთი ასარჩევად

Დადებითი და უარყოფითი მხარეები

მეორადი სახლის იპოთეკით შეძენამდე მსესხებელმა ფხიზელი უნდა შეაფასოს ამ მოქმედების დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

უდავო უპირატესობებს შორისაა:

• ტრანზაქციის სწრაფი დამუშავება;
• ბინაში სწრაფი შესვლის შესაძლებლობა;
• მეორადი საცხოვრებლის დაბალი ღირებულება;
• ბინების დიდი არჩევანი.

თუმცა, ყველა მსესხებელი არ არის მზად მიიღოს ასეთი საბანკო შეთავაზება, რომელიც დაკავშირებულია წარმოშობილ სირთულეებთან:

• საცხოვრებელი ფართის მოთხოვნების დიდი ჩამონათვალი;
• გირაოს ფასად ბინის სალიკვიდაციო ღირებულების მიღება.

როდესაც გადაწყვეტთ იყიდოთ მეორე სახლი იპოთეკით, ყურადღებით უნდა გაანალიზოთ ეს დადებითი და უარყოფითი მხარეები. იპოთეკური ხელშეკრულება გაფორმებულია დიდი ხნის განმავლობაში, ამიტომ წინასწარ უნდა დარწმუნდეთ, რომ გარიგება ღირებულია.

ეს დაზოგავს მსესხებელს ისეთი ირაციონალური ხარჯებისგან, როგორიცაა შემფასებლების, ნოტარიუსის და მზღვეველების მომსახურების გადახდა, ასევე იპოთეკის პროცენტის გაანგარიშებასთან დაკავშირებული ფულის დაკარგვა.

განაცხადები და ზარები მიიღება 24/7 და კვირაში 7 დღე.

---