Скрытая комиссия: казнить нельзя помиловать.

О баснословных гонорарах в риэлторском бизнесе ходят легенды. В данной статье речь пойдёт о правомерности получения этих гонораров с помощью скрытия от клиентов части стоимости реализуемых объектов, о так называемых «скрытых комиссиях».
Прежде чем изучать явление как таковое, необходимо его описать и, по возможности, дать ему определение. Что же такое скрытая комиссия? При каких обстоятельствах она возможна? Каким образом она изымается? Кто и как участвует в процессе её получения? Рассмотрим два характерных случая проведения сделки купли-продажи, в которой интересы обеих сторон представляют риэлторы.
В первом примере агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Цена квартиры согласована с покупателем. При внесении аванса в N, его представители просят накануне сделки довнести им дополнительно деньги и на самой сделке не обсуждать с собственником квартиры цену. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа объект будет продан другому покупателю. Представители M соглашаются. Проходит сделка. Агентство N, помимо оговоренной в договоре с продавцом комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которая именуется «скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке продавца, когда количество желающих приобрести объект значительно превышает число предложений.
Во втором примере так же, как и в первом, агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Но окончательная цена объекта с покупателем не согласована. При внесении аванса в N, представитель M просит увеличить стоимость объекта и разницу между реальной и увеличенной ценой вернуть ему после сделки. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа, он убедит покупателя приобрести другой объект. Представители N соглашаются. Проходит сделка. Агентство M, помимо оговоренной в договоре с покупателем комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которая также именуется «скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке покупателя, когда количество предложений значительно превышает число реальных покупателей.

Скрытая комиссия – денежная сумма, полученная риэлтором как вознаграждение в процессе оказания услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним иным способом.

В ходе дискуссии на одном из самых известных интернет-форумов по недвижимости на тему допустимости скрытых комиссий в работе профессионального риэлтора, определились три наиболее распространенные точки зрения:
- скрытая комиссия неприемлема ни при каких обстоятельствах;
- без скрытой комиссии работать вообще нет смысла;
- в определенных ситуациях скрытая комиссия допустима.
При этом практически все участники дискуссии, ратовавшие за недопустимость скрытых комиссий, не отрицали, что им неоднократно приходилось при проведении совместных сделок помогать контрагентам скрыть часть денег от их клиента. Объяснялось это тем, что действовали они исключительно в интересах собственного клиента, который знал о скрытой комиссии, но не отказывался провести сделку. Не касаясь морально-этической стороны подобной аргументации, попробуем провести анализ действий всех участников процесса сокрытия комиссии, исходя исключительно из норм уголовного законодательства. Прежде всего, ответим на вопрос: является ли получение скрытой комиссии преступлением? Для этого проверим наличие всех необходимых признаков состава преступления.
Объектом (основным признаком) в данном случае является частная собственность, а предметом (факультативным признаком) – денежные ценности клиента.
Объективная сторона состоит в причинении имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием в виде сокрытия реальной суммы, полученной от продажи объекта.
Субъективная сторона характеризуется прямым, как правило, заранее обдуманным умыслом и корыстным мотивом.
Субъект – собственно говоря, сам риэлтор соответствующий двум обязательным признакам: вменяемостью и достижением возраста уголовной ответственности. За свою многолетнюю практику общения с коллегами, лица моложе 16 лет мне ни разу не встретились, чего не могу сказать относительно вменяемости. Всякое бывало. Будем считать, что (до прочтения данной статьи) дурачка за скрытой комиссией не пошлют.

Таким образом, на лицо все признаки состава преступления. Теперь попробуем (неофициально) квалифицировать его. Т.к. фактические обстоятельства «дела» нами уже установлены, сосредоточимся на установлении конкретной нормы уголовного закона, которая предусматривает ответственность за данное преступление.
Начнем с более простого второго примера , в котором риэлтор покупателя путем обмана или злоупотребления доверием завладевает имуществом своего клиента. Данное деяние попадает под действие ст. 159 УК РФ «мошенничество», являющееся одной из форм хищения чужого имущества. Риэлтор-мошенник использует особые доверительные отношения, сложившиеся между ним и клиентом, в основе которых лежит гражданско-правовой договор. При отсутствии же доверия, риэлтор-мошенник умышленно искажает действительное положение вещей, сознательно дезинформирует клиента, преднамеренно вводит его в заблуждение относительно цены объекта. В обоих случаях целью действий является побуждение клиента по собственной воле, (фальсифицированной, однако, ложными сведениями или умолчанием об истине), передать значительную сумму мошеннику.
Перейдем к рассмотрению первого примера . В данном случае деяния по получению скрытой комиссии нельзя квалифицировать как мошенничество, т.к. на момент преступного воздействия сумма денег, составляющая скрытую комиссию, ещё не поступила во владение собственника и, следовательно, необходимые признаки хищения отсутствуют. Имеет место «причинение имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием», определенное уголовным законом как преступление, предусмотренное ст. 165 УК РФ. Основное отличие от мошенничества здесь состоит в характере материального ущерба. При хищении (мошенничестве) ущерб выражается в реальном лишении собственника принадлежащих ему ценностей. Имущественный ущерб в рассматриваемом же преступлении составляют убытки в виде недополучения должного, в виде упущенной материальной выгоды, но не реального ущерба, связанного с уменьшением имущества собственника, что всегда происходит при хищениях.

В заключении остановимся на квалифицирующих признаках, присущих обеим статьям и обусловленных размером причиненного ущерба и наличием соучастников. На квалифицирующем признаке, определяемом исходя из размера ущерба, останавливаться не будем. Преступники, получающие скрытую комиссию, настолько уверены в своей безнаказанности, что мало задумываются о том, крупный или особо крупный размер ущерба будет им вменен. А вот тема соучастия весьма актуальна и особенно для тех, кто, прикрываясь интересами своих клиентов, вступает в сговор с преступниками. Начнём в этот раз с рассмотрения первого примера.
В действиях представителя покупателя (риэлтора M), передавшего тайком от собственника приобретаемого объекта сумму денег риэлтору N имеют место признаки пособничества. На лицо содействие совершению преступления путём заранее данного обещания скрыть от потерпевшего факт недополучения При чём важен сам факт обещания, а не реальность его выполнения. Т.е. если на сделке собственник не поинтересовался у контрагента реальной ценой покупки, и тому не пришлось врать, это не исключает пособничества и на квалификацию соучастия не влияет. Почему? Потому что, не имея заранее полученного обещания скрыть преступление, исполнитель агентства N отказался бы (по его же словам не стал бы проводить сделку с этим покупателем) от своего преступного замысла.
Второй пример более сложен и неоднозначен в распределении ролей соучастников. Проанализируем сначала действия представителя покупателя (риэлтора М). На лицо признаки подстрекательства. Подстрекательские действия M (путем убеждения и угрозы отказаться от сделки) совершаются с прямым умыслом и вызывают решимость N совершить преступление. Помимо этого, в активных действиях М (например, в виде ограничения общения между сторонами сделки с целью скрыть от своего клиента истинную стоимость объекта), есть признаки пособничества. А кто же исполнитель? Исполнителем в обоих примерах является риэлтор N. Разница лишь в том, что в первом примере N реализует собственный преступный замысел, а во втором примере – замысел коллеги-мошенника.

Подведём итоги. Скрытая комиссия расцвела на рынке недвижимости в последние несколько лет. Тому есть несколько причин, основная из которых – огромный приток в ряды риэлторов случайных людей. Дискуссии на тему допустимости получения скрытой комиссии периодически возникают как между риэлторами, так и между риэлторами и клиентами. К сожалению, представители правоохранительных органов обходят вниманием это явление, не участвуют в публичных обсуждениях, не комментируют его с точки зрения закона. Автор данного материала попытался, в силу своих знаний и умственных способностей, дать правовую оценку действиям по получению скрытой комиссии. Очень надеюсь, что данная статья поможет коллегам правильно поставить запятую в её названии, если, конечно, они до сих пор этого не сделали.

Рассмотрим оба варианта скрытой комиссии подробнее.

Один вариант - Клиент соглашается продать объект за некоторую сумму денег, "а всё что сверху - то Ваше". Такой подход имеет право на существование, но в нём есть одна загвоздка. Обычно сумма, которую Клиент хочет получить - это рыночная цена Объекта, которую он уяснил, посмотрев на другие предложения. А некоторые фирмы даже пишут: продавец не платит комиссию, её заплатит покупатель. Что происходит дальше? Риэлтору, чтобы заработать, необходимо задрать цену "выше рынка". Почему риэлтор на это идёт? Потому что фраза "всё, что сверху - то Ваше" очень заманчива, риэлтор надеется заработать больше, чем обычно. Но покупатель такую квартиру не берёт! Когда объект "не берут" пару месяцев подряд, риэлтор начинает "трамбовать Клиента по цене". Каков результат? Объект продаётся долго. В конечном итоге и риэлтор "падает" до реальной цены своих услуг, и Клиент соглашается с реальной ценой квартиры за вычетом комиссии.

По сути своей этот вариант является "скрытой жадностью" с обеих сторон.

На мой взгляд гораздо эффективнее открытая позиция. Да, Вы получите рыночную стоимость объекта за вычетом моего вознаграждения - ведь я совершаю работу для Вас и защищаю Ваши интересы на всех этапах сделки. Рыночная стоимость Вашей квартиры примерно такая-то, моё вознаграждение такое-то. Если согласны - по рукам, начинаем работать.

Второй вариант - это осознанный обман риэлтором своего Клиента. Распространён повсеместно - в Москве, в регионах, среди частных риэлторов, в мелких агентствах, в крупных агентствах (не во всех). Риэлтор договаривается с клиентом на небольшую комиссию и заключает с ним договор. Когда появляется реальный покупатель, ему объясняют, что квартира будет стоить на энную сумму дороже, только не надо говорить об этом продавцу. Недавний пример: подмосковное агентство по договору работало с клиентом за 50 тысяч рублей, "энная сумма" прибавки составила ещё 150 тысяч рублей. Что делает покупатель? Так как сама квартира ему понравилась и цена в общем-то устроила, он соглашается на предложенные условия, чтобы не обострять отношения и совершить сделку. Это в лучшем случае. В худшем - скандал на сделке.

Когда продавец квартиры попадает на такой "лохотрон"?
Когда он в первую очередь заботится о том, чтобы меньше заплатить риэлтору.
А не о том, чтобы его квартира продалась по оптимальной цене. То есть это всё та же жадность.

Или, например, риэлтор работает со стороны покупателя. Нашли квартиру, и риэлтор покупателя торгуется с риэлтором продавца. Продавец соглашается на торг, и в этот момент риэлтор покупателя сообщает, что он уговорит покупателя взять квартиру и без торга, и предлагает риэлтору продавца поделить комиссию между собой. Тогда на сделке они разводят клиентов в разные углы банка, чтобы они случайно не выяснили, что цена продажи и цена покупки различаются. А после сделки? Ведь клиенты всё равно переговорят при передаче квартиры! Тогда один из риэлторов может свалить на другого - мол, это тот скрыл комиссию.

Сколько нервных клеток уходит на это, вместо того, чтобы высвободить силы для работы с новыми клиентами!

Что происходит с риэлтором, который "зарабатывает" обманом? На мой взгляд, он потеряет эти деньги, а то и значительно большие деньги, хотя вряд ли свяжет одно с другим. Всё что угодно - кто-то разобьёт его машину, обворуют квартиру, дети залезут в долги, да мало ли чего ещё в жизни происходит. Просто у любого человека есть кармическая ответственность - как ты относишься к Миру, так и Мир к тебе.

This page requires JavaScript
Please enable JavaScript in your browser and reload this page

Трудно найти человека, которому была бы безразлична утрата десятков, а тем более сотен тысяч рублей. Именно столько можно потерять, связавшись с нечестными агентами по недвижимости. Эти деньги они стремятся получить в виде скрытой комиссии (то есть помимо основного вознаграждения). О том, как избежать обмана, рассказывает наш эксперт - менеджер АН «Монолит Истейт» Сергей Михайлович Сорочан.

За что платим агентам?

Cамый провокационный вопрос о комиссии звучит так: «За что вы берете такие деньги?» С непременным ударением на «такие». Для начала скажу, что мы не берем деньги - клиент платит риэлтору за выполненную работу. Теперь о «таких» деньгах. Напомню, что наш рынок недвижимости, а с ним и цены, сформировались за два десятка лет. Комиссионные, естественно, тоже. Варьируются они в районе 4-8%. Это зависит от сложности работы и возможных рисков.

В торговле (продажа недвижимости относится к этому виду деятельности, только является более сложным и ответственным действием) наценка колеблется от 25 до 200 (и более) процентов. Покупатель платит, и все. Недвижимость - товар дорогой, поэтому, и сумма в процентах от ее стоимости кажется большой. Однако, мы можем себе позволить выбросить купленную протухшую селедку, заплатив за нее 50% торговой наценки. А потерять недвижимость или деньги за нее не хотел бы никто. Значит, необходимо найти хорошего специалиста из хорошей компании, и платить достойное вознаграждение.

Другой вопрос, что у большинства нет культуры оплаты работы риэлторов. Точнее, желания это делать. Об этом говорилось неоднократно. Это связано, в первую очередь, с непониманием клиентами серьезности выполняемой риэлторами работы. А также, с неумением некоторых агентов объяснить и обосновать стоимость услуги. Некоторые, пытаясь начать свою карьеру в сфере риэлторского бизнеса, уходят оттуда со словами: «Я не смогу. Это не мое». И только немногие, после более откровенного разговора, говорят: «На самом деле, у вас работа просто адская». Для понимания, предлагаю любому клиенту взять отпуск месяца на полтора-два, и провести это время с агентом, окунувшись с головой в его работу.

Скупой платит дважды

Жадность, и клиентов, и некоторых нечестных горе-агентов, позволяет последним получать скрытую комиссию.

Поэтому самый главный совет, как этого избежать, очень прост: платите деньги, и вас не обманут. Только платите настоящим специалистам из нормальных фирм.

При проведении сделки специалист по недвижимости, кроме стоимости работы, предусматривает возможные риски, что автоматически заложено в размер комиссии.

К сожалению, многие, несмотря на риск лишиться недвижимости, и денег, решают сэкономить: сделать все самим или недоплатить посреднику. Это порождает попытку получить деньги сверх установленной суммы. Конечно, если агентство солидное, и клиент заявляет, что он не готов оплачивать стоимость услуг, то агент просто откажется от работы. Фирма готова идти на уступки, только пока это выгодно и вообще приемлемо. Но бывают агенты, а порой, и целые фирмы, которые говорят: «Да, мы согласны работать за 5 копеек». Тогда возникает вопрос: «Почему?». А потому, что они, декларируя маленький размер комиссии, стремятся оставить клиента у себя любой ценой, и получить свое скрытым путем. Другой причины не существует! Скажем, в одном агентстве комиссия заявлена в 200 тыс., и клиент идет к маклеру или в мелкую фирму, где с него обещают взять всего 30 тыс., но на деле возьмут все 250. Такое наблюдается часто. Обидно, но клиент сам выбирает.

Любой клиент поддается влиянию агента. Бывает так, что можно найти вариант намного лучше и дешевле, но это невыгодно для посредника по недвижимости. Тогда он будет искать пусть худший вариант, но там, где он может заработать. При этом легко найдет и подчеркнет минусы в «неправильном» варианте (по большому счету, не существенные), и плюсы (тоже не играющие серьезной роли) в «правильном», не нужном заказчику, но удобном и выгодном самому посреднику, и убедит клиента! Ведь люди, работающие в этом бизнесе, еще и психологи. Конечно, это непрофессионально. Если не хочешь работать за такие деньги - не работай. А тот, кто соглашается, но начинает ловчить, мешает настоящим профессиональным агентам. Клиенты, услышав их нереальные обещания, потом удивляются, узнав размер комиссии в надежной и честной компании.

Как говорил Бендер, есть «четыреста сравнительно честных способов отъема денег». У агентов их тысячи. Иной специалист может похлопать по плечу, говоря: «Зачем тебе столько платить? Я тебе все сделаю по дружбе». А потом вы узнаете, что он взял себе больше, чем могли бы получить совершенно незнакомые специалисты

Никто не хочет трудиться просто так. Иногда я могу бесплатно помочь своим друзьям. Именно помочь. Как правило, советом. Но если ко мне обращаются со сложным вариантом размена или просьбой найти что-то эксклюзивное, я не буду обещать им работу без комиссии. Знакомых у агентов много, и если они бесплатно будут на каждого работать, то останутся без денег. И при этом будут полностью загружены работой.

Некоторые агенты могут заверить вас: «Ничего платить не нужно, все оплачивает покупатель». Но имейте в виду, что покупателю они говорят, что все оплатит продавец. Профессионал так никогда не скажет: оплачивать работу специалистов должны обе стороны.

«Левые сделки»

Все, кто работает в сфере недвижимости (и крупные компании, и мелкие фирмы, и маклеры, и просто посредники) придерживаются определенных правил, каким должен быть размер комиссии. Если они предлагают «сэкономить», то на самом деле они делают все, чтобы получить те же деньги и даже намного больше. Немало случаев, когда человек числится в фирме, а зарабатывает «на левых сделках».

Покупка новой квартиры или дома – дело, конечно, хорошее, но хлопотное. Хлопоты эти, с одной стороны, приятные – мечты о том, каким будет твое семейное гнездышко, наконец-то становятся явью. Однако, прежде чем начнется обустройство того самого гнездышка, приходится пережить немало неприятных минут и столкнуться со многими непредвиденными проблемами. Все понятно – покупка жилья априори процедура не из легких. И к этому нужно быть готовым, чтобы не паниковать понапрасну. И главное – нужно быть готовым к тому, что общая сумма расходов в результате окажется на порядок выше стоимости присмотренной квартиры или дома. Какова же в итоге эта самая сверхстоимость? Сколько нужно иметь в загашнике, чтобы сделка не сорвалась?

Прицениваясь к жилью, необходимо учесть весьма длинный список услуг, которые нужно оплатить, прежде чем стать полноценным владельцем квартиры или дома. Если вам крупно повезло и вы сами нашли необходимый вам вариант, то на услугах риэлторского агентства можно немного сэкономить. Но и в этом случае оформление всей сделки купли-продажи все-таки лучше доверить профессионалу. Поэтому полностью исключить услуги риэлтора нецелесообразно – мороки будет куда больше, а затраты на поверку могут оказаться не меньшими.

Для оценки всех дополнительных затрат сверх объявленной стоимости квартиры мы решили обратиться к профессионалам рынка недвижимости и ипотечного кредитования, чтобы получить ответ, что называется, из первых рук.

«Через агентство недвижимости квартиру покупать быстрее, проще, надежней и, как это ни парадоксально звучит, дешевле», – заверяет нас руководитель управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Эксперт пояснил, какие расходы, помимо стоимости самой квартиры, будет нести покупатель при обращении в риэлторское агентство: «Возникают расходы, связанные с возможными дополнительными проверками и дополнительным сбором документов (например, с узакониванием перепланировок – в каждой третьей квартире сделаны перепланировки). Кто за это платит – вопрос открытый: либо продавец, либо покупатель, либо агентство. Дополнительные расходы также возникают при проведении взаиморасчетов по сделке (инкассация, безопасность денежных средств, аренда банковских ячеек или открытие аккредитивов)».

За все эти услуги агентства недвижимости берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. Обращаться к риэлторам или нет – каждый решает сам. Тот ли это случай, когда можно экономить? Во главу угла, наверное, стоит ставить вопрос гарантированной безопасности всей сделки. Агентство подобные гарантии дает и несет ответственность за сделку. В противном случае вся ответственность лежит на покупателе.

Обращение в риэлторское агентство избавляет от необходимости поиска вариантов. С агентством заключается договор на подбор (обычно предлагается 10-15 вариантов), далее эти объекты показываются клиенту. Когда выбор сделан, начинаются переговоры с продавцом квартиры или дома. Затем необходимо грамотно оформить авансовые отношения или договор предоплаты, в котором будет полностью описываться сделка. «Мы должны максимально опустить цену продавца, защищая интересы нашего клиента-покупателя», – говорит Сергей Шлома. – Мы должны оказать содействие в проверке выбранного объекта и в проведении абсолютно безопасных взаиморасчетов между покупателем и продавцом. Также мы обеспечиваем передачу квартиры, ее юридическое и физическое освобождение. Одним словом, клиент становится обладателем нового и безопасного жилья и на 100% избавлен от возможных рисков».

И все-таки нельзя исключить каких-то непредвиденных трат – например, продавец не уплатил пошлину, а ждать, когда он оплатит (если оплатит вообще), уже не хочется. Или же понадобился дополнительно нотариально заверенный документ. Поэтому закладываться на оплату услуг агентства стоит все-таки на максимальный процент от стоимости квартиры – 6%, а то и накинуть еще пару процентов для полного спокойствия.

Если же при покупке квартиры берется ипотечный кредит, то это, конечно же, отдельная история: разброс цен весьма широкий, потому что здесь все зависит от срока и условий, на которых покупатель берет ипотечный кредит. В этом случае жилье может обойтись в полтора, а то и в три раза дороже.

Как рассчитать реальную стоимость ипотечного кредита, включая все комиссии и все расходы при получении кредита? Каковы дополнительные расходы при получении ипотечного кредита? Разобраться в этих вопросах нам помог начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка» Роман Слободян. Расходы можно разделить на три составляющие:
1. Страхование – в среднем 0,6% от суммы займа.
2. Оценка недвижимости в независимой компании – в среднем 5000 рублей для квартиры и 15 000 рублей для загородной недвижимости.
3. Расходы по проведению сделки – аренда ячеек или открытие аккредитива для расчета между контрагентами (3000 рублей), услуги нотариуса (доверенности, составление ДКП, расписки и прочее – 7000 рублей), оплата госпошлины за регистрацию в регистрационной палате – все в сумме в среднем порядка 10 000 рублей.
Но не все из этих расходов появятся обязательно в каждой конкретной сделке, поясняет эксперт.

Что же касается полной стоимости ипотечного кредита, то мы попросили Романа Слободяна рассчитать ее на примере кредита в «Нордеа Банке». Для примера используются следующие параметры:
Стоимость квартиры – 6,5 млн рублей.
Размер кредита (90% от стоимости) – 5,85 млн рублей.
Срок кредита – 30 лет.
Ставка – первые пять лет фиксированная – 11,5%, начиная с шестого года: MosPrime 6 мес. + 5% (пересчитывается каждый год в установленную дату).

Полная стоимость рассмотренного нами примера кредита (в процентах годовых) на дату предоставления информации составила 12,96%.

В заключение дадим пару советов тем, кто готовится приобрести новое жилье. При выборе валюты для ипотеки определите степень риска, на которую вы готовы пойти при получении кредита. Если брать рубли, то риска зависимости от валютного курса нет. Однако валютные кредиты предлагаются по значительно более выгодным ставкам, чем рублевые. Разница в ставках в «Нордеа Банке», например, достигает 4%. Таким образом, если вы берете небольшой кредит и понимаете, что готовы погасить его достаточно быстро, к примеру, в течение 2-3 лет, продав другую недвижимость, то валютная ипотека может быть выгодна и риски минимизируются за счет короткого срока и наличия актива на продажу, поясняет Роман Слободян.

И еще: многие агентства недвижимости сотрудничают с банками, предоставляющими ипотеку, и соответственно, могут предложить более выгодные условия кредитования. «Мы сотрудничаем в основном с самыми крупными банками, в каждом из которых имеем определенные преференции. Это банки, которые обладают порядка 98% объема рынка. Все наши клиенты, соответственно, получают преференции от каждого банка-партнера. То есть если человек приходит в дружественный нам банк за ипотекой как сторонний человек, у него условия по приобретению кредита хуже, чем у того, кто приходит к нам. На деле, клиент даже может не пользоваться нашими услугами, а просто прийти и обратиться с вопросом по ипотеке, мы ему, конечно, поможем, и, кроме того, клиент на этой операции даже заработает от 0,5 до 1% (например, если кредит берется на 20 лет, то в среднем экономия составит 1 млн руб.)», – добавляет Сергей Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости».

Итак, резюмируя наши исследования проблемы дополнительных расходов при покупке жилья, мы пришил к выводу, что до 10% от стоимости жилья иметь все-таки необходимо. Тогда можно быть уверенным, что никакие непредвиденные расходы не страшны. Правда, есть для потенциальных покупателей и хорошая новость. Сергей Шлома нас немного обнадежил. Оказывается, на сегодняшний день ситуация на рынке такова, что покупатель имеет возможность поторговаться, и в результате жилье порой обходится ему четко по заявленной стоимости или даже чуть-чуть дешевле. Так что дерзайте – торгуйтесь! Удачной вам покупки и счастливой жизни в новом доме!

Под скрытой комиссией риэлторов за услуги подразумевается сумма, получаемая им без согласия своего клиента. К сожалению, и по сей день данное явление встречается на рынке недвижимости, также, как и существуют недобросовестные частные маклеры и агентства. Схемы скрытой комиссии риэлтора различны: здесь и участие в сделке дополнительного агентства, и брокера, и выставление дополнительных условий второй стороне сделки.

Скрытые комиссии риэлторов – популярные схемы

Схема №1 – риэлтор представляет продавца. Допустим, покупатель на выкуп доли в квартире или весь объект найден, но вдруг, агент начинает торги, предлагая под разными предлогами уступить некоторую сумму. В таких случаях схема скрытой комиссии риэлтора строится получении бонуса на стороне агентства покупателя.
Схема №2 – риэлтор представляет покупателя. Договорившись со своим заказчиком о сумме и условиях, агент выходит на представителя продавца и просит о скидке, которую намерен получить сам, а не предоставить своему клиенту. Если договориться не удастся, он, скорее всего, заявит об отказе от сделки и будет искать более сговорчивых партнеров.

Последствия работы недобросовестных агентов

В конечном итоге сотрудничество с подобными мастерами скрытых схем негативно сказывается именно на заказчиках, причем обеих сторон: сделки срываются и время тратится впустую. При том, что нередко требуется срочно продать квартиру или, наоборот, купить ее. С другой стороны, налицо и дополнительные финансовые издержки, и риск получить денег меньше, чем планировалось.

Скрытые комиссии риэлторов: нарушение профессиональной этики или откровенное мошенничество?

С юридической точки зрения реализация риэлтором схемы скрытой комиссии может быть интерпретировано как хищение имущества (денежных средств) путем обмана или злоупотребления доверием. Подобные случаи могут рассматриваться по ст.159 УК РФ ч.2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору.

Ведь риэлтор второй стороны также участвует в сделке, лишая своего клиента возможности получить дополнительную прибыль. Деньги, недобросовестный агент получает без каких-либо правовых оснований, что по сути своей и является мошенничеством.

К сожалению, чтобы привлечь агента к ответственности требуется личное обращение в судебные органы потерпевшего, т.е. того, за чей счет риэлтор получил бонус. К сожалению, подобные случаи большая редкость.

Вклады