Что такое принудительный размен жилья через суд?

Собственно это разговор про то, чего нет.

Принудительный обмен жилплощадями — с юридической точки зрения как такового не существует.

Если жилье принадлежит нескольким людям, то и права на распоряжение ею у всех равны.

Нельзя принудить остальных без их желания разменивать или совершать другие действия с квадратными метрами.

Вот в случае с государственным жильем термин «принудительный обмен» живет и здравствует.

Иск о принудительном обмене жилого помещения .

Раздел частной собственности

Когда необходим принудительный размен квартиры? Как поступают, если квартира в частном владении ? Вариантов здесь два:

договориться с родственниками (что обычно и делают) о продаже и разделе денег на всех , дальше — каждый идет своим путем.
выделить свою долю и потом уже продать или обменять.

Почему идут на такое? Как правило, по одной из двух причин — один из сожителей дебоширит, хулиганит, пьянствует, ставит под угрозу безопасность живущих по соседству.

Либо — тотальная ссора между членами домохозяйства. Одним словом, это ситуации, когда дальнейшее проживание под одной крышей нецелесообразно, невозможно, а зачастую и опасно.

Если уж никакие договоренности между некогда близкими стали невозможны, то остается одно — выделение доли судебным порядком .

После этого владелец обязан официально предложить сожителям выкупить ее (ст. 250 ГК РФ).

Все документы, в том числе и отказ родственников, должны быть заверены у нотариуса. Только после этого хозяин может продать свою долю или обменять ее.

Несколько сложнее дело обстоит с прописанными жильцами . Выделение и продажа доли предполагают смену владельца жилья, а это значит ( , ст. 292 ГК РФ) у прописанных там людей (не со-собственников) прекращается право пользования им.

находящиеся на иждивении;
добровольно отказавшиеся от приватизации (должен быть предоставлен соответствующий акт, заверенный нотариусом).

О том, как в общежитии или коммунальной квартире, а также и квартиру, и как составить , вы можете узнать из наших статей.

Размен супружеского жилья

В этом случае квадратные метры придется сначала разделить.

Доли будут равными , если нет никаких обстоятельств, позволяющих суду считать иначе.

Так или иначе сперва нужно подписать соглашение, определяющее размер долей бывшего семейного гнезда.

Осуществляется это либо миром, если между бывшими мужем и женой достигнуто соглашение, либо судебным порядком.

После этого экс-супруги продают квартиру и делят деньги , либо распоряжаются каждый своей долей.

О том, как может быть разделена приватизированная квартира после развода, вы можете узнать из видео:

Как осуществляется процедура?

Как разменять квартиру через суд? Прежде всего нужно обратиться к адвокату , специализирующемуся по жилищному праву.

Ни в коем случае не следует браться за дело самостоятельно, потому что каждая ситуация индивидуальна и обыватель может просто не увидеть все нюансы, которые могут оказаться для дела решающими.

Затем инициатор процесса обращается в районный суд по месту нахождения ответчика . Помимо собственно искового заявления он обязан предоставить в канцелярию следующие бумаги:

удостоверения личности всех участников сделки;
уведомление о размене для попечительского совета (если сделка происходит с участием ребенка);
правоустанавливающие документы на долю;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
копия финансово-лицевого счета.

Принятие решения судом осуществляется в течение месяца . Но следует помнить, что судья — не маклер и продавать-менять ничего не будет. Служитель Фемиды может только дать «зеленый свет» на размен квартиры по суду и другие юридические действия.

О чем и будет сообщено в решении. Все последующие юридические процедуры с квадратными метрами бывшие члены единого домохозяйства уже производят сами .

Или при посредстве риэлторской конторы , что предпочтительнее.

Таким образом получается, что принудительный размен частного жилья — тот самый случай, когда на бумаге гораздо легче, чем на практике.

Истцу обязательно нужно заручиться поддержкой жилищного адвоката , только в этом случае шансы на успешный исход будут высокими.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Жилищный кодекс РФ (извлечения) .

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

4. Обмен жилыми помещения, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ч. 1).

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи нанимателя составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Как в суде разрешаются споры по принудительным обменам?

В связи с тем что в ЖК отсутствует ранее существовавшее право нанимателя или члена его семьи изменить договор социального найма (раздел лицевых счетов), а в 2007 г. уже нельзя будет приватизировать квартиру, обмен останется единственной возможностью при распаде семьи разъехаться в разные квартиры или, наоборот, при соединении нанимателей разных помещений в одну семью объединить свои площади.

Одним из главных условий обмена является то, что обмениваемые жилые помещения должны находиться в муниципальной собственности. Не допускается обмен на жилое помещение, имеющее другой статус: находится в частной собственности гражданина, является общежитием, служебным помещением и т. п. Кроме того, истец вправе обязать принудительно обменять жилое помещение только нанимателя (члена его семьи), занимающего с ним жилое помещение по одному договору социального найма. Нельзя заставить разъехаться соседа по коммунальной квартире.

Правом обращения в суд с иском о принудительном обмене обладает только гражданин, занимающий жилое помещение по договору социального найма. Участник общей собственности на жилое помещение не вправе обязать в судебном порядке другого сособственника недвижимости обменять их общее жилое помещение. Он может распоряжаться только своей долей.

Если в суде заявлен иск о принудительном обмене жилого помещения, а к нанимателю или членам его семьи одного из обмениваемых помещений предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения или оспаривается в судебном порядке право пользования таким помещением (п. 1,2 ст. 73 ЖК), исковое производство по делу о принудительном обмене должно быть приостановлено судом до разрешения указанных споров. Когда отпадут основания для приостановления, т. е. будет отказано в удовлетворении исков о расторжении или изменении договора найма и т. п., суд возобновит производство по делу о принудительном обмене.

Обмен жилыми помещениями в принудительном порядке производится на основании решения суда по иску заинтересованного в обмене нанимателя или члена семьи нанимателя. До обращения в суд истец должен подобрать варианты обмена. Наниматели жилых помещений, в которые истец предлагает принудительно переселить членов своей семьи, а также наймодатели всех жилых помещений, участвующих в обмене, привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц.

Если в одном из обмениваемых жилых помещений проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, к участию в деле в качестве третьего лица привлекается орган опеки и попечительства того района (населенного пункта), где проживают такие лица. Орган опеки и попечительства должен быть привлечен вне зависимости от того, дано ли им согласие на обмен или нет.

К иску обязательно прилагаются следующие документы: договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, выписки из домовых книг, участвующих в обмене жилых помещений, копии финансово-лицевых счетов, поэтажные планы квартир и экспликации к ним, а также согласие наймодателя, органа опеки и попечительства, если кем-то из них согласие было дано.

При подборе варианта обмена следует знать, что закон требует учитывать заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ответчиков). Доводы и интересы ответчиков должны «заслужить» внимание суда, поэтому обратимся к судебной практике. На это следует особо обратить внимание, так как можно потерять лишнее время в суде, если изначально будут подобраны варианты обмена, не соответствующие положенному ответчикам.

Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».

Состояние здоровья ответчика может заслужить внимание суда, если в медицинском заключении прямо указано, что по диагнозу пациент не может пользоваться предоставляемым жилым помещением. К примеру, гипертоники не могут жить на верхнем этаже, больные туберкулезом – на первом этаже и т. п. Если по состоянию здоровья гражданин не может передвигаться на большие расстояния (например, больны ноги) и об этом говорится в медицинском заключении, суд откажет в переселении в жилое помещение, которое находится вдалеке от подземного или наземного транспорта или вдалеке от места работы принудительно переселяемого гражданина.

Хотя в п. 6 ст. 73 ЖК говорится о том, что обмен не допускается, если в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (например, туберкулезом), не допустима и обратная ситуация, когда гражданин вселяется к проживающему в коммунальной квартире лицу, страдающему заболеванием, при котором проживание с ним в одной квартире по медицинским показаниям не рекомендуется.

Бесспорно, заслуживает внимания суда и размер предлагаемого по обмену жилого помещения. Он не должен быть менее размера, приходящегося на долю нанимателя в занимаемой квартире.

Уменьшение возможно, но оно должно быть незначительным. На практике суд принимает уменьшение не более чем на 2 кв. м. В среднем суд считает нанимателя не ущемленным, если ему в порядке обмена предоставляется помещение, которое меньше имеющегося на 1 кв. м.

Другим заслуживающим внимание доводом может быть тот факт, что в подлежащем обмену жилом помещении ответчик (по общей договоренности с другими проживающими в квартире членами семьи) занимал отдельную комнату, большую, чем приходящаяся на него доля площади в квартире. То есть занимаемая им комната по размерам больше, чем предоставляемое в порядке обмена жилое помещение. В такой ситуации суд может удовлетворить иск о принудительном обмене только в случае предоставления ответчику равноценного или большего жилого помещения, чем занимаемая им комната.

Следует рассказать и еще об одном заслуживающим внимания интересе – это количество соседей в предлагаемой по обмену коммунальной квартире. Если ответчику по требованию о принудительном обмене предложено переселиться в коммунальную квартиру, соседей не должно быть больше, чем в обмениваемой квартире проживающих. Это обстоятельство всегда проверяется и учитывается судом.

При рассмотрении заявления о принудительном обмене судом было установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру жилой площадью 42,4 кв. м, в которой проживают 3 человека и на каждого проживающего приходится по 14,1 кв. м жилой площади. Истец предлагал переселить ответчика с несовершеннолетним ребенком в жилое помещение площадью 27,5 кв. м, состоящее из двух комнат в коммунальной квартире, где на каждого из них будет приходиться по 13,75 кв. м (т. е. меньше на 0,35 кв. м). Размер кухни в предлагаемой квартире был меньше на 0,7 кв. м, чем у них имеется в спорной квартире. Ответчики возражали против переселения, так как считали, что их условия в случае удовлетворения иска ухудшатся. Учитывая это, в иске о переселении ответчиков было отказано.

Рассматривая исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения, суд установил, что между членами семьи при вселении в спорную квартиру было достигнуто соглашение о том, что свекровь будет пользоваться отдельной комнатой. Однако по предложенному истицей варианту обмена свекровь должна была бы поселиться в одной комнате с сыном. Поэтому суд обоснованно пришел к выводу, что такой вариант обмена будет существенно нарушать права ответчицы, и отказал в иске...При рассмотрении кассационной жалобы заявителя на решение суда о принудительном обмене было установлено, что ответчику предлагалась для переселения комната размером 15,7 кв. м в двухкомнатной квартире. Переселяя ответчика в комнату, имеющую общую лоджию с кухней, суд первой инстанции не проверил, отвечает ли данная комната санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригодна ли она для проживания. Учитывая эти обстоятельства, решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

Разрешая спор о принудительном обмене жилого помещения, суд первой инстанции не учел доводы ответчика о том, что он является участником Великой Отечественной войны, пенсионером по старости, а предоставляемая ему для переселения комната расположена вдали от поликлиники, в которой он состоит на учете. Принимая во внимание эти обстоятельства, дело было направлено на новое рассмотрение.

Судом первой инстанции при разрешении спора о принудительном обмене жилого помещения не были проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение. Кроме того, в квартире нет телефона, что для ответчика имело крайне важное значение с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 года рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда). Поскольку судом не были учтены все эти обстоятельства, решение было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

Требуя принудительного переселения ответчиков, истец предлагал им жилую площадь в виде комнаты большего размера – 23 кв. м. Однако ответчики возражали, утверждая, что при удовлетворении иска будут существенно ухудшены их интересы по следующим причинам:

1) спорная квартира находится в 25 минутах ходьбы от места работы ответчика, в то время как от предлагаемого дома он должен будет ехать общественным транспортом более часа;

2) предлагаемый дом построен в 1929 г., в то время как занимаемый в настоящее время в 1970-х гг.;

3) спорная квартира находится около станции той ветки пригородных поездов, по которой ответчики часто ездят на дачу и в гараж, который используют как сарай, что не оспаривалось в судебном заседании истцом;

4) количество соседей в предлагаемой квартире более двух человек, тогда как в спорной кроме них проживают только истец с ребенком;

5) как пожилых людей, ответчиков устраивает первый этаж, на котором они проживают, им же предлагается четвертый этаж без мусоропровода и лифта. Суд посчитал, что интересы пожилых людей будут существенно нарушены при удовлетворении иска по данному пункту, поэтому в иске было отказано.

Рассматривая заявление об отмене решения суда о принудительном обмене жилого помещения и переселении заявителя, судом кассационной инстанции было указано, что доводы заявителя о том, что его ребенок обучается в музыкальной школе, наблюдается по состоянию здоровья у невропатолога и ему в соответствии с диагнозом «не рекомендуется проживание в коммунальной квартире», не могут быть приняты во внимание, поскольку заключение врача носит рекомендательный характер. К тому же в настоящее время стороны по существу отдельной квартирой не пользуются, так как проживают раздельными семьями. Учитывая все обстоятельства дела, решение суда было оставлено в силе.

По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.

Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения.

Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) жилое помещение является непригодным для проживания, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

4) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

5) в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. B случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

Контрольные вопросы

1. Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами?

2. Какие обстоятельства устанавливаются судом при выселении граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта?

3. Каков порядок предоставления нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого?

4. Какие требования предъявляются к обмену жилых помещений?

5. Каковы основания для проведения принудительного обмена?

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ

B М-ский городской суд

ИСТЕЦ: Власов Игорь Петрович,

прож.: г. N, ул. Вавилова, д. 15, корї. 3, кв. 67.

ОТВЕТЧИКИ: Власова Анна Семеновна,

Власов Николай Стешнович,

Власова Ирина Анатольевна,

прож.: г. N, ул. Речная, д. 10, корї. 1, кв. 20.

ТРЕТЬИ ЛИЦА: Гурьев Семен Семенович,

Гурьева Надежда Игоревна,

прож.: г. N, ул. Радищева, д. 6, корї. 2, кв. 80.

ЖК РФ Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

Напомню, о чем говорилось вчера. Если в жилом помещении (квартире), находящнмся в частной собственности , проживают несколько лиц, которые хотели бы разъехаться друг с другом, и если между ними не достигнуто соглашение о размене (обмене) этой квартиры или о ее продаже, то принудить собственника жилья, отказывающегося от размена данного жилого помещения или от его продажи, к совершению сделки (в том числе подав соответствующий иск в суд) невозможно.
А как обстоят дела с муниципальным жильем? Здесь действуют иные положения закона, применяется не Гражданский, а Жилищный Кодекс РФ, и, соответственно, ситуация с обменом решается иначе.
Обмену жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма, посвящены ст.ст.72-75 ЖК РФ. Из этих четырех статей нас сейчас больше всего интересует ст.72, в которой содержатся общие положения об обмене. В качестве идеального варианта закон, конечно, и здесь предусматривает необходимость достижения взаимного согласия на обмен: согласно ч.1 ст.72 ЖК РФ, для осуществления обмена необходимо письменное согласие , во-первых, членов семьи нанимателя жилого помещения (в т.ч. и временно отсутствующих, т.е. выехавших из данного жилого помещения в связи с учебой, работой, лечением и т.п.), а во-вторых, наймодателя (органа, осуществляющего управление муниципальным жилым фондом, - в разных населенных пунктах этот орган называется по-разному: комитет или департамент по управлению муниципальным имуществом и пр. Конкретное наименование этого муниципального органа указано в договоре социального найма. Не путайте наймодателя с управляющей организацией, это разные субъекты!).
Но, в отличие от того, о чем говорилось вчера, отсутствие согласия на обмен со стороны кого-либо из членов семьи нанимателя либо согласия наймодателя само по себе не является непреодолимым препятствием для совершения обмена. В соответствии с ч.3 ст.72 ЖК РФ, если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке . Таким образом, здесь уже иск о принудительном обмене вполне может быть удовлетворен судом. Однозначного отказа в иске, как в случаях с жилыми помещениями в частной собственности, не будет.
На что необходимо обратить внимание в связи с принудительным обменом муниципального жилья ?
1) Обменять можно не любое муниципальное жилое помещение, а только занимаемое по договору социального найма . Закон не допускает обмена жилых помещений, относящихся к специализированному жилому фонду (служебное жилье, общежития, жилые помещения в домах социального обслуживания населения и т.п.). Это прямо следует из ч.5 ст.100 ЖК РФ, где указано, что к пользованию жилыми помещениями специализированного фонда положения ст.72 ЖК РФ не применяются. То же ограничение действует и в отношении муниципального жилья, предоставленного гражданам по договору коммерческого найма (такая категория муниципального жилья также имеется, хотя и не во всех населенных пунктах).
2) На что можно обменять? Здесь тоже надо быть внимательным. В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.72 ЖК РФ, допускается только обмен муниципального жилья на муниципальное, и притом также предоставленного по договору социального найма. Если планируется разъезд, т.е. обмен одного жилого помещения на несколько, то муниципальными (предоставленными по договору социального найма), соответственно, должны быть все жилые помещения. Это ограничение появилось только с 1 марта 2005 г. (т.е. с момента вступления в силу ныне действующего Жилищного Кодекса РФ), раньше обмен муниципального жилья на частное (и наоборот) законом не запрещался.
И, кстати, имейте в виду - "родственный" обмен, довольно распространенный ранее, при старом жилищном законодательстве, ныне также не допускается
3) В исковом заявлении должен быть указан конкретный вариант обмена . Суд будет принуждать ответчика ("строптивого" нанимателя или члена семьи) не к тому, чтобы он дал согласие на обмен "вообще"; суд будет рассматривать конкретный вариант обмена, предлагаемый истцом, и примет решение о понуждении ответчика к обмену именно по этому конкретному варианту . Соответственно, лица, проживающие в этих жилых помещениях (указанных в качестве варианта обмена), должны быть обязательно привлечены к участию в судебном разбирательстве в качестве третьих лиц. Лучше всего истцу сразу указать всех этих граждан в своем исковом заявлении, но если он этого по каким-либо причинам не сделает, то суд всё равно привлечет их к участию в деле.
Иногда можно встретить такую точку зрения, что в исковом заявлении надо обязательно указывать сразу несколько вариантов обмена. Это не так. Можно указать и один конкретный вариант; главное - чтобы этот конкретный вариант был .
4) Не надо излишне обольщаться - суд может и отказать в иске о принудительном обмене. Это может последовать, во-первых, в том случае, если истцом не были соблюдены условия, которые выше были перечислены под п.п.1 и 2 (т.е. ставится вопрос об обмене жилого помещения, занимаемого не на основании договора социального найма; либо предлагаются в качестве варианта обмена жилые помещения, которые предоставлены не на основании договора социального найма).
Во-вторых, в ходе судебного разбирательства третьим лицам (нанимателям жилых помещений, на которые предполагается обменять спорное жилье) может надоесть ждать завершения судебного процесса и они могут отказаться от обмена. Принудить их к обмену нельзя, требовать принудительного обмена можно только от нанимателя (или члена семьи) своего , а не чужого жилого помещения. Поэтому дальнейшее судебное разбирательство в такой ситуации теряет смысл.
В-третьих, в ч.3 ст.72 ЖК РФ указано, что суд при рассмотрении иска о принудительном обмене "учитывают заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении". Сказано расплывчато, и это неудивительно, ведь ситуации могут быть самые разные. Более определенно сказано об этом в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ": "Под заслуживающими внимания доводами и интересами... следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением". Тоже, конечно, не ахти как конкретно, но основная мысль вроде бы проясняется. Одно дело - когда человек, что называется, просто тупо уперся и не желает переезжать вообще никуда. И совсем другое дело - когда пожилой человек с букетом хронических заболеваний, живущмй через два дома от поликлиники, не желает переезжать в район, откуда до поликлиники идти не менее получаса. Это обстоятельство действительно заслуживает внимания, и суд к таким доводам ответчика, скорее всего, прислушается.
Вообще говоря, этим "заслуживающим внимания доводам и интересам" стоит посвятить отдельный пост (и не один).
5) Иск о принудительном обмене подается в районный (городской) суд по месту жительства ответчика (т.е. по месту нахождения жилого помещения. которое планируется обменять). Перед подачей искового заявления в суд необходимо оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
Жилищное законодательство (ч.4 ст.74 ЖК РФ), помимо этого, предусматривает также возможность обжалования в судебном порядке отказа наймодателя в даче согласия на обмен. Это обстоятельство также надо иметь в виду, хотя оно, строго говоря, уже выходит за рамки вопроса о принудительном обмене.
А вот "раздел лицевых счетов" (т.е. требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма в отношении изолированной комнаты в квартире) нынешним жилищным законодательством не предусмотрен. Поэтому на сегодняшний день ставить вопрос о "разделе лицевых счетов" и, тем более, идти по этому поводу в суд нет никакого смысла.
Иными словами, если говорить упрощенно, с муниципальным жильем ситуация прямо противоположная, нежели с частным: там нельзя принудить к размену, но в некоторых случаях можно "разделить" (т.е. продать свою долю или определить порядок пользования), здесь нельзя разделить, но можно принудить к обмену.