Практически у каждого из нас возникают моменты, когда срочно нужна довольно крупная сумма денег на личные нужны. Не всегда можно самостоятельно решить данный вопрос, обратившись к родственникам или друзьям.
Кроме того, не каждый может обратиться и в банк, так как имеются текущие кредиты или плохая кредитная история. Даже если и одобряет банк потребительский кредит, то необходимой суммы все равно может не хватать. В подобных ситуациях стоит обратить внимание на следующий вариант.

Кредит под залог недвижимости

Данная кредитная программа выгодна также и более сжатыми сроками предоставления нужной суммы средств. Однако многие потенциальные кредитополучатели, выбирая данную программу кредитования не совсем понимают, от каких факторов будет зависеть размер кредита, который банк может предоставить под залог недвижимости. Здесь очень важно понимать, какие будут самые выгодные условия кредитования с максимальным размером кредита. Очень часто кредитополучатели, не оценившие своих возможностей по возврату средств, оформляют кредит на максимально доступную сумму, не задумываясь о будущих последствиях.

Потенциальный кредитополучатель, оформляя кредит под залог частного дома должен учесть тот факт, что при невыполнении своих обязательств перед кредитором по возврату средств рискует остаться без жилья, так как кредитное учреждение при возникновении задолженности у кредитополучателя имеет полное право реализоваться с аукциона залоговое имущество, в частности жилой дом или квартиру. Но и продать залоговое имущество не самый простой для кредитора способ возвратить заимствованные средства.

Дело в том, что даже несмотря на достаточно высокую стоимость жилой недвижимости, особенно расположенной в столице или крупных городах, такой залог имеет малую ликвидность, что связано с большими издержками на проведение аукциона. Следовательно, кредитное учреждение при определении максимальной суммы кредита данный факт учитывает. Кроме того, залоговая недвижимость при продаже ее с аукциона значительно теряет собственную стоимость.

Таким образом, максимальный размер займа под залог жилой недвижимости определяется только после проведения независимой оценки. Как правило, данная сумма устанавливается на уровне 80% от стоимости залога. Более того, результаты оценки всегда ниже стоимости данного жилья на вторичном рынке недвижимости.

В большинстве случаев на максимальную сумму кредита по программам кредитования под залог влияет рыночная стоимость недвижимости. Это значит, что одинаковое по своим характеристикам жилье в одном районе города может стоит дороже, чем в другом. В связи с этим при определении максимального размера кредита учитывается стоимость недвижимости не по городу, а по конкретному району, где расположена данная недвижимость.

Также на сумму кредита влияет и валюта, в которой оформляется займ. Так, размер кредита в иностранной валюте может быть больше, чем в российских рублях, так как по валютным кредитам устанавливаются более низкие процентные ставки.

Тем не менее, финансовые и временные затраты, связанные с проведением оценки залоговой недвижимости и страхования ее от уничтожения и повреждения в полной мере оправдываются многими преимуществами, которыми обладает данный вид кредитования. Именно кредиты под залог недвижимости позволяют в течение пару дней получить нужную сумму денег без поручителей и предоставлении справок о доходах. Кроме этого, процентные ставки по таким программам кредитования всегда ниже, чем, например, при потребительском кредитовании.

Следует отметить, что кредитополучатель продолжает пользоваться залоговым имуществом, правда, с некоторыми ограничениями, в частности, на его продажу и обмен.

Каждый заемщик сталкивался с понятием «обеспечение кредита», которое оказывает прямое воздействие на предлагаемые банком условия кредитования, а в ряде случаев – это обязательное требование кредитного учреждения (например, залог недвижимости при ипотечном кредитовании). Рассмотрим, что это такое, и какие виды обеспечения бывают?

Обеспечение кредита. Что это такое?

Обеспечение кредита – это гарантия исполнения обязательств заёмщика по возврату задолженности кредитору.

Банк может уменьшить риски невозврата долга за счёт обеспечения кредита залогом движимого или недвижимого имущества, а также другими способами, предусмотренные законодательством или договором. В соответствии со ст.33 федерального закона №395-1-ФЗ, при нарушении заёмщиком обязательств по договору, банк вправе требовать досрочного возврата кредита и начисленных по нему процентов, а также обращать взыскание на заложенное имущество.

Как правило, банк смягчает условия для тех, кто подобные гарантии предоставляет (по кредиту без обеспечения процентные ставки обычно выше).

Виды обеспечения возвратности кредита

Все гарантии, принимаемые банком в качестве обеспечения возвратности кредита, подразделяются на основные и дополнительные.

К основным относят:

недвижимость;
движимое имущество (транспорт, спецтехника и т.п.);
оборудование;
сельскохозяйственные животные;
товарно-материальные ценности (ТМЦ).

В состав дополнительных форм обеспечения кредита включены:

банковская гарантия;
права требования по контракту;
векселя и депозиты;
страхование;
поручительство.

Также к дополнительным видам обеспечения относится имущественный залог, связанный с обременением предметов антиквариата, ювелирных изделий и прочих ценностей.

Рассмотрим каждый вид обеспечения кредита подробнее.

Недвижимость

В залог банку может быть передан любой объект недвижимости. Будь то жилое помещение, сельскохозяйственные постройки или коммерческие площади. Неохотно кредитуют под залог строений, которые являются единственным жильем заемщика. Ведь в силу закона такие помещения не всегда могут быть изъяты и реализованы с торгов.

При передаче недвижимости в залог заемщик должен подтвердить свои права на владение и распоряжение данным имуществом. Для этого в банк предоставляют:

свидетельство о праве собственности;
документы, подтверждающие способ приобретения (договор купли-продажи или мены, свидетельство о вступлении в наследство, договор приватизации или долевого строительства и т.п.);
выписку из единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В некоторых банках могут потребовать и дополнительную документацию.

Договор передачи недвижимости в залог (другое название – договор ипотеки) в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра. С момента такой регистрации на имущество накладывается обременение. То есть в свидетельстве о праве собственности появляется запись, что недвижимость находится в залоге, и с этого времени ее нельзя будет ни продать, ни подарить, ни передать иным образом третьим лицам.

Движимое имущество

Самый распространенный пример – залог транспорта и сельскохозяйственной техники. В этом случае в банк необходимо предоставить оригинал ПТС, свидетельство о государственной регистрации ТС и договор купли-продажи. При этом паспорт ТС на протяжении всего срока кредитования будет храниться в банке вместе со вторым экземпляром кредитного договора. На руки его выдадут только после полного исполнения всех обязательств.

Программы кредитования, разработанные для юридических лиц, подразумевают внесение собственных средств. Как правило, их размер составляет 10-20%. В рамках такого кредита в банк нужно будет принести оригинал или заверенную копию платежного поручения об уплате этого взноса поставщику.

Оборудование, животные и ТМЦ

Передаваемое в залог оборудование не должно быть стационарным и уникальным, поскольку это является препятствием для его возможной реализации. Кроме этого, все его компоненты должны находиться в рабочем состоянии, а год выпуска и степень износа соответствовать требованиям конкретного банка.

При залоге оборудования финансовая организация обязательно потребует предоставить инвентарные карточки на каждую единицу. Это нужно для его дальнейшей идентификации. Ведь банк будет периодически осуществлять выездные проверки предмета залога, чтобы убедиться в его наличии и сохранности.

К залогу сельскохозяйственного скота тоже предъявляется ряд требований. Возраст животных не должен превышать 5 лет, и на весь период кредитования залогодатель должен обеспечить им нормальные условия содержания. Так, например, одним из документов, которые требуют в рамках подобного кредитования, является справка о наличии кормовой базы. При вынужденном убое одного или нескольких животных залогодатель должен произвести равноценную замену залога. То есть передать в обременение банку другой скот, идентичный по своим характеристикам. Для проверки наличия и сохранности залога используют инвентарные списки с указанием бирки каждого животного.

С целью обеспечения возвратности кредита финансовые организации примут в залог и некоторые товарно-материальные ценности: сырье, материалы, товары для перепродажи и т.п. Этот вид активов обладает повышенным риском утраты, поэтому не может являться единственным обеспечительным средством. Как правило, «в нагрузку» к ТМЦ банк потребует предоставить и другую гарантию.

В качестве подтверждающей право собственности документации здесь выступают договора купли-продажи, счета и товарные накладные. В случае необходимой реализации предмета залога или его использования в производственной деятельности залогодатель должен пополнить состав залогового имущества за счет равнозначных по стоимости и характеристикам ТМЦ.

Вексель и депозит

Вексель – ценная бумага (оформленная и юридически заверенная), по которой денежные средства можно получить у лица (векселедателя), его подписавшего, без особых проблем. К тому же держатель векселя может еще и проценты по нему получать (если такое условия в векселе прописано). Именно поэтому финансовые организации любят и с удовольствием принимают в залог эти ценные бумаги.

В качестве одной из дополнительных форм обеспечения может выступать и стандартный депозит в том же банке. Нюанс здесь всего один – в кредитной документации будет содержаться распоряжение заемщика списывать очередные платежи за счет депозита в случае недостаточности средств на ссудном счете.

Права требования по контракту

Эта обеспечительная мера подразумевает, что заемщик передает банку право требовать оплаты по контракту с покупателя. Такое право передается в залог по остаточной стоимости, т.е. из общей суммы контракта вычитаются все авансовые платежи.

Обязательное условие такой формы залогового обеспечения – открытие расчетного счета в банке-кредиторе, на который будет поступать выручка.

Банковская гарантия

Здесь в кредитные отношения вступает третье лицо – банк, берущий на себя определенные обязательства в случае невозможности погашения долга заемщиком. Это своего рода поручительство, выданное финансовой организацией.

Для выдачи банковской гарантии заемщик должен предоставить гаранту (лицу, дающую гарантию) пакет документов для анализа его финансово-хозяйственной деятельности. Нужно понимать, что ни одна финансовая организация просто так за вас поручаться не станет. Для выдачи гарантийного документа банк должен убедиться в благонадежности и платежеспособности заявителя.

Страхование

Одной из дополнительных гарантий возвратности долга является страхование. Возможны 2 варианта оформления :

1. Страховка от несчастного случая и потери работы. Применяется в отношении физических лиц, которые выступают заемщиками по соглашению о кредитовании.

2. Страхование предмета залога. В число рисков здесь включается порча имущества третьими лицами, кражи, угоны, воздействия природных стихий и техногенных катастроф. Конкретный перечень рисков зависит от программы кредитования и формы залога. Например, при автокредитовании основным условием является оформление КАСКО.

При наступлении страхового случая ответственность по уплате долга возлагается на страховую компанию.

Поручительство

Его берут в расчет по любой программе кредитования. Это может быть и привычное нам в рамках потребительского кредитования, и гарантии юридических лиц.

При оформлении займа на нужды бизнеса поручителями в обязательном порядке выступают:

руководитель организации;
учредители с долей в уставном капитале более 25%;
предприятия, входящие в группу взаимосвязанных компаний.

В некоторых случаях возможно поручительство муниципального образования. Но это «работает» при наличии соответствующего соглашения между МО и банком-кредитором.

Расчет залоговой суммы

У любого вида гарантий есть своя стоимость, которая учитывается при расчете достаточности обеспечения. Достаточной считается сумма, которая в состоянии покрыть основной долг, комиссии по кредиту и процентные платежи на протяжении установленного банком расчетного периода. Как правило, таким периодом являются 3 мес. или полгода.

Например, планируется заключение кредитного соглашения на следующих условиях:

сумма займа – 250 000 руб.;
ставка – 19% годовых;
комиссия за обслуживание ссудного счета – 1% годовых;
расчетный период – 3 мес (или 92 дня).

Получаем следующее:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 руб.

Мы сейчас подсчитали так называемую залоговую стоимость, которая учитывается при анализе достаточности обеспечения.

Но по полной стоимости ни один банк имущество в залог не возьмет. Применяются так называемые поправочные коэффициенты, которые корректируют цену залога. Это делается для того, чтобы устранить возможные риски, связанные с понижением рыночной стоимости имущества или невозможностью его быстрой реализации.

Каждый банк устанавливает свою шкалу коэффициентов, но в усредненном варианте это выглядит так:

недвижимость – не более 0,8;
оборудование – не более 0,7;
офисная техника и личные ценные вещи – не более 0,6;
транспортные средства – не более 0,7;
ТМЦ и готовая продукция – не более 0,5.

Эти цифры означают, что в залог вещи принимаются в размере, не превышающем 80% (70%,60%,50% и т.д.) стоимости.

Разделив залоговую стоимость на поправочный коэффициент, мы получим необходимую рыночную стоимость обеспечения.

В нашем примере это будет выглядеть так:

262500/0,8= 328 125 руб. (при залоге недвижимости);
262500/0,7= 375 000 руб. (в отношении оборудования и транспортных средств);
262500/0,6= 437 500 руб. (при передаче банку офисной техники и личных ценностей);
262500/0,5= 525 000 руб. (при залоге ТМЦ).

Простыми словами – рыночная стоимость обеспечения должна составлять как минимум 328 125 руб. (в зависимости от формы залога), но при этом в кредитной документации будет фигурировать залоговая стоимость в размере 262 500 руб.

«При реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям, реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе, передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства , передаче товаров (результатов выполненных работ, оказании услуг) при оплате труда в натуральной форме налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога».

То есть, фактически получается, что если реализация предмета залога происходит по цене выше или ниже рыночной, НДС начисляется именно с рыночной цены.

Определение рыночной цены производится в соответствии с положениями статьи 40 НК РФ. Вообще это вопрос достаточно сложный, поэтому разберем его основательно.

Пример 5.

(Цифры в примере взяты условно)

Производственное объединение ЗАО «Электрон» осуществляет производство и реализацию телевизоров. Предположим, что ЗАО «Электрон» в феврале текущего года заключило договор с банком на получение кредита в размере 500 000 рублей сроком на 3 месяца под 20% годовых. Условиями договора было предусмотрено, что проценты, начисляемые за пользование заемными средствами, уплачиваются банку одновременно с погашением основной суммы долга по кредиту. В обеспечение данного кредитного договора ЗАО «Электрон» предоставило банку в залог 35 телевизоров. Сумма залога составила 530 000. Себестоимость одного телевизора составляет 15 000 рублей.

По окончании срока действия кредитного договора ЗАО «Электрон» не рассчиталось с банком, и последний обратил взыскание на заложенное имущество, которое было реализовано путем продажи на публичных торгах. На момент обращения взыскания на имущество должника, его долг перед банком составил:

500 000 рублей +500 000 рублей х 24: (366 х 100) х 90 дн. =529 508,20 рубля.

На торгах телевизоры были реализованы по цене 18 880 рублей, в том числе НДС –18%. Цена реализации без НДС составила 16 000 рублей.

Из вырученных средств (660 800 рублей) банк удержал 529 508, 20 сумму долга по кредитному договору, а оставшуюся сумму (131 291,80 рубля) перечислил ЗАО «Электрон».

В апреле ЗАО «Электрон» реализовало:

· 15 телевизоров по цене 18 000 рублей плюс НДС 18%;

· 20 телевизоров по цене 20 000 рублей плюс НДС 18%;

· 30 телевизоров по цене 21 500 рублей плюс НДС 18%.

Из какой цены должен исходить бухгалтер, определяя налоговую базу по НДС, при реализации телевизоров в качестве предмета залога?

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 154 НК РФ бухгалтер должен использовать цену, определяемую на основании положений статьи 40 НК РФ.

На практике это означает следующее: определяется средневзвешенный уровень цен реализации за непродолжительный период, например, за месяц, который сравнивается с ценой, по которой телевизоры были реализованы на торгах. Затем это цена сравнивается с рыночной ценой на такие же телевизоры. Если полученное процентное соотношение будет более 20%, то «налоговики» досчитают налог исходя из рыночной цены.

В используемом примере средневзвешенный уровень цен реализации телевизоров за апрель составит:

(15 штук х 18 000 рублей + 20 штук х 20 000 рублей + 30 штук х 21 500 рублей) : (15 штук +20 штук +30 штук) =20 230,77 рубля.

Сравним средний уровень цен с ценой реализации на торгах:

(20 230,77 рубля. – 16 000 рублей) : 20 230,77 х 100% = 20,91%

Полученный результат более 20%, следовательно, цену, по которой телевизоры реализовывались на торгах необходимо сравнивать с рыночной ценой.

Напомним, что в соответствии с положениями статьи 40 НК РФ налоговые органы вправе проверить соответствуют ли ваши цены уровню рыночных цен, если колебания цены реализации в вашей организации в течение непродолжительного времени отклоняются в ту или иную сторону более чем на 20%.

Предположим, что рыночная цена на такие телевизоры составляет 19 000 рублей (без НДС).

(19 000 рублей – 16 000 рублей) : 19 000 рублей х 100% = 15,78%.

Как видим, полученный результат свидетельствует о том, что в течение непродолжительного времени у ЗАО «Электрон» отклонение от рыночной цены составили менее 20%. Следовательно, цену реализации на торгах в целях налогообложения по НДС корректировать не надо.

В используемом примере сумма НДС, которую необходимо уплатить в бюджет при реализации через торги, составит

16 000 рублей х 35 штук х 18% = 100 800 рублей.

В учете ЗАО «Электрон» реализация телевизоров через торги отразится следующим образом:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит	Сумма, рублей

	90 субсчет «Выручка»

90 субсчет «НДС»	68 субсчет «НДС»		Начислен НДС с реализации предметов залога
	76 субсчет «Расчеты с залогодержателем»		Погашен долг перед банком по кредитному договору
	76 субсчет «Расчеты с залогодержателем»

Теперь разберем ситуацию, когда рыночная цена на такие телевизоры составляет 21 500 рублей (без НДС).

Сравним цену на продаже с торгов с рыночной ценой:

(21 500 рублей – 16 000 рублей) : 21 500 рублей х 100% = 25,58%.

Полученный результат больше 20%, следовательно, НДС при реализации телевизоров с торгов должен быть исчислен с рыночной цены, то есть, сумма, подлежащая уплате в бюджет, составит:

21 500 рублей х 35 штук х 18% = 135 450 рублей.

При этом проводки в учете ЗАО «Электрон» будут выглядеть следующим образом:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит	Сумма, рублей
			Списано залоговое обязательство
76 субсчет «Расчеты с залогодержателем»	90 субсчет «Выручка»		Отражена выручка от реализации заложенных телевизоров
90 субсчет «Себестоимость продаж»			Списана себестоимость телевизоров
90 субсчет «НДС»	68 субсчет «НДС»		Начислен НДС с реализации предмета залога
	76 субсчет «Расчеты с залогодержателем»		Погашен долг перед банком по кредитному договору и сумме начисленных процентов
	76 субсчет «Расчеты с залогодержателем»		Получена сумма разницы между суммой по реализации телевизоров и суммой обязательства перед банком
90 субсчет «Прибыль (убыток) от продаж»			Отражен финансовый результат от реализации телевизоров

В отношении НДС нужно отметить еще один момент. Мы знаем, что по НДС применяются несколько видов ставок, а именно 0%, 10% и 18%. Кроме того, глава 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, а именно статья 149 НК РФ освобождает часть операций от налогообложения.

В связи с этим, по операциям с залоговым имуществом могут возникать различные варианты, так как мы знаем, что предметом залога в соответствии с законодательством может выступать различное имущество, следовательно, возможны случаи, когда предмет залога облагается налогом по ставке 10% и 18% или оно вообще освобождено от НДС.

Рассмотрим на примерах, каким образом осуществляется учет операций по НДС, в том случае, если предметом залога выступает имущество, реализация, которого на территории Российской Федерации не подлежит налогообложению.

В отношении залоговых операций, реализация предмета залога освобождается от НДС, если заложенное имущество представляет собой:

- медицинские товары отечественного и зарубежного производства по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации, а именно:

· важнейшую и жизненно необходимую медицинскую технику по Перечню, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 января 2002 года №19 «Об утверждении перечня важнейшей и жизненно необходимой медицинской техники, реализация которой на территории Российской Федерации не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость»; протезно-ортопедические изделия, сырье и материалы для их изготовления, и полуфабрикаты к ним в соответствии с Перечнем, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2000 года №998 «Об утверждении перечня технических средств, используемых исключительно для профилактики инвалидности или реабилитации инвалидов, реализация которых не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость».

«в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств»

являются доходами, не учитываемыми при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Кроме того, пункт 32 статьи 270 НК РФ указывает на то, что расходами, не учитываемыми при налогообложении, являются расходы:

«в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога».

Иначе говоря, в отношении заложенного имущества позиции бухгалтерского и налогового законодательства совпадают.

Сторонами по договору залога выступают залогодатель (предоставляющий залог) и залогодержатель (получающий залог в качестве обеспечения). Для того чтобы, определить у какой стороны, и в какой момент будет возникать налог на прибыль, опять вернемся к ГК РФ.

Согласно положениям гражданского законодательства (статья 334 ГК РФ) собственником заложенного имущества является сторона, предоставляющая в обеспечение своего долга залог. Даже если условиями договора залога предусмотрено, что предмет залога передается залогодержателю, такая передача не подразумевает переход права собственности, а, следовательно, не является реализацией, на основании статьи 39 НК РФ. А раз нет реализации, то и налоговые последствия у залогодателя в этот момент не возникают, ни по НДС, ни по налогу на прибыль.

По НДС объект не возникает, так как в соответствии с положениями статьи 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС являются операции по реализации товаров (работ, услуг). Попробуем определить, по какой причине не возникает налог на прибыль.

Согласно главе 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ под прибылью понимается разница между суммой полученных доходов и величиной произведенных расходов.

Причем доходы делятся в свою очередь на доходы от реализации и внереализационные доходы. Под доходами от реализации в целях налогообложения понимаются доходы, перечисленные в статье 249 НК РФ, а под внереализационными доходами – доходы, перечисленные в статье 250 НК РФ. Передача предмета залога не упоминается ни в той, ни в другой. Следовательно, считать передачу предмета залога налогооблагаемой операцией нельзя.

Но такая ситуация сохраняется у залогодателя, только до того момента, как произошла реализация предмета залога. То есть до момента реализации данного имущества его собственником продолжает оставаться залогодатель. Если собственник на предмет залога сменился, это свидетельствует о том, что у залогодателя прошла реализация этого имущества, и, следовательно, возникает обязанность по исчислению налогов. Исчисление налоговой базы по операциям реализации залога производится в обычном порядке, установленном для возмездной реализации имущества.

В отношении залогодержателя отметим, что так как, заложенное имущество не является его собственностью, то оно не учитывается им при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль ни в момент, когда оно ему передано, ни в момент его реализации.

Рассмотрим порядок исчисления налога на прибыль при реализации заложенного имущества у организации – залогодателя на конкретном примере.

Пример 7.

ООО «Зенит» получило 1 февраля текущего года от ООО «Сибирь» денежный заем в размере 100 000 рублей на 2 месяца под 24% годовых. Условиями займа предусмотрено, что сумма причитающихся процентов подлежит уплате ежемесячно. В обеспечение своего долга ООО «Зенит» предоставило ООО «Сибирь» в залог товары, балансовая стоимость которых составляет 70 000 рублей. Предмет залога оценен сторонами в 85 000 рублей.

Однако, в течение срока действия договора займа ООО «Сибирь» получило только сумму процентов, причитающихся за февраль текущего года. Оставшаяся сумма долга (102 000 рублей) ООО «Зенит» не вернуло.

ООО «Сибирь» обратилось в суд, который принял решение о реализации товаров с публичных торгов. Товар был реализован в июле 2004 года на сумму 105 000 рублей, в том числе НДС. Предположим, что цена реализации товаров соответствует рыночной.

ООО «Зенит» определяет доходы и расходы по методу начисления.

В бухгалтерском учете ООО «Зенит» данные операции были отражены следующим образом:

Корреспонденция счетов		Сумма, рублей
Дебет	Кредит	Сумма, рублей

	66 субсчет «Расчеты по основной сумме долга»		Получена сумма заемных средств
			Отражено залоговое обеспечение

В учете бухгалтер начислил проценты, причитающиеся ООО «Сибирь» за февраль 2004 года.
91 субсчет «Прочие расходы»	66 субсчет «Расчеты по процентам»			Погашена задолженность по процентам
76 субсчет «Расчеты по предмету залога»			Перечислена сумма разницы залогодателю

На основании анализа бухгалтерских проводок, мы видим, что суммы, полученные за заложенное имущество, проходят транзитом через кредитора. Он только удерживает сумму причитающегося ему долга, а разницу перечисляет залогодателю.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что при реализации предмета залога у залогодержателя налоговые обязанности не возникают.

Итак, налоговые последствия при реализации предметов залога возникают только у залогодателя, причем исчисление налога на прибыль производится им в обычном порядке. Следовательно, осуществляя те или иные расходы, связанные с залоговыми отношениями, организация должна определить к какому виду расходов будут относиться понесенные им затраты и будут ли они учитываться при налогообложении в соответствии с требованиями главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Исходя из положений ГК РФ (статья 343 ГК РФ), мы знаем, что при заключении договоров залога, организации могут нести определенные затраты. Так у залогодателя могут возникать расходы, связанные со страхованием предмета залога, его оценкой, государственной регистрацией, заверением договора в нотариальном порядке и так далее.

Так как залогодатель определяет налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в общем порядке, поэтому при решении вопроса: можно ли учесть данные расходы при налогообложении, необходимо исходить из следующего:

если договор залога обеспечивает обязательство, связанное с производственной деятельностью организации, то такие расходы будут снижать налогооблагаемую прибыль. Однако не забудьте про требования статьи 252 НК РФ, согласно которой такие расходы, пусть даже и являются экономически обоснованными, должны быть документально подтверждены.

Для примера коснемся расходов на страхование предмета залога. Рассматривая вопросы страхования в бухгалтерском учете, мы не случайно заостряли ваше внимание на том моменте, каким видом страхования считается страхование предмета залога. Этот вопрос действительно очень важен с точки зрения налогообложения прибыли у залогодателя. Попробуем объяснить, на что здесь следует обратить внимание.

Дело в том, что расходы на страхование в главе 25 НК РФ регламентированы статьей 263 НК РФ:

«Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества включают страховые взносы по всем видам обязательного страхования, а также по следующим видам добровольного страхования имущества:

1) добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, расходы, на содержание которого включаются в ;

2) добровольное страхование грузов;

3) добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных);

4) добровольное страхование рисков, связанных с выполнением строительно-монтажных работ;

5) добровольное страхование товарно-материальных запасов;

6) добровольное страхование урожая сельскохозяйственных культур и животных;

7) добровольное страхование иного имущества, используемого налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода;

8) добровольное страхование ответственности за причинение вреда, если такое страхование является условием осуществления налогоплательщиком деятельности в соответствии с международными обязательствами Российской Федерации или общепринятыми международными требованиями».

Мы выяснили что, страхование предмета залога является добровольным страхованием имущества для залогодателя. На основании подпункта 7 приведенной статьи можно сделать вывод, что если расходы на добровольное страхование используются налогоплательщиком при осуществлении деятельности, связанной с извлечением дохода, то он вправе их учесть при налогообложении прибыли. Причем пунктом 3 статьи 263 НК РФ установлено, что расходы по указанным в этой статье добровольным видам страхования включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Но при договоре залога, залогодателем может выступать не только должник, но и третье лицо. А теперь рассмотрим ситуацию, когда, например, по кредитному договору в залог предоставляется автомобиль третьего лица. Заложенное имущество должно быть застраховано, причем всегда за счет залогодателя. Обратите внимание , что гражданское законодательство не вменяет в обязанность залогодержателя компенсировать расходы залогодателя-третьего лица на страхование.

Перечень видов добровольного страхования, указанный в статье 263 НК РФ является закрытым, то есть не подлежит расширению, а в отношении автомобиля, предусмотрено, что автотранспорт должен быть либо собственным, либо арендованным, но расходы по содержанию автотранспорта должны включаться в расходы, связанные с производством и реализацией.

При передаче имущества в залог названное требование не выполняется. Исходя из этого, получается, что в данном случае страхование автомобиля не удовлетворяет критериям статьи 263 НК РФ и, следовательно, расходы на страхование автомобиля в качестве предмета залога, нельзя учесть при налогообложении.

Отметим еще один нюанс. На основании подпункта 7 статьи 263 НК РФ расходы на страхование предмета залога, при условии, что залог, связан с производственной деятельностью, направленной на получение дохода признаются при налогообложении прибыли у залогодателя.

А если его застраховал залогодержатель? Если договором о залоге предусмотрено положение, что расходы по страхованию заложенного имущества несет залогодержатель, но за счет залогодателя, то в такой ситуации, суммы страховой премии, уплаченной страховщику, могут признаваться залогодержателем в качестве своих расходов, однако тогда суммы полученного возмещения будут признаны доходом.

При определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль залогодателю следует обратить внимание еще на один момент. В качестве залога организации нередко предоставляют залогодержателю основные средства, подлежащие амортизации. Если договором залога предусмотрено, что амортизируемое имущество остается у залогодателя и используется им в процессе производственной деятельности, то амортизация по нему начисляется и учитывается при налогообложении. В том случае сложностей не возникает. А если предмет залога выступает закладом, то есть передается залогодержателю, следует ли по такому имуществу начислять амортизацию. Сначала обратимся к ПБУ 6/01. Согласно пункту 23 данного бухгалтерского стандарта:

«В течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизационных отчислений не приостанавливается, кроме случаев перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев».

Как видим, амортизация не начисляется только в двух указанных случаях, причем передача предмета в залог, среди них не указана, следовательно, в целях бухгалтерского учета, амортизация залогодателем по закладу продолжает начисляться.

Обратите внимание!

Если суммы начисленной амортизации по основному средству, участвующему в производственном процессе, организации в бухгалтерском учете отражают в составе расходов по обычным видам деятельности (напомним, что такое требование вытекает из пункта 5 ПБУ 10/99, то при закладе, суммы начисленной амортизации должны быть отражены в составе прочих расходов, так как при закладе, основное средство, подлежащее амортизации не участвует в производственной деятельности.

Теперь разберемся с налоговым учетом, можно ли учесть суммы начисленной амортизации при исчислении налогооблагаемой прибыли.

Для решения этого вопроса обратимся к статье 256 НК РФ, которая дает понятие того, что в целях налогообложения понимается под амортизируемым имуществом.

Согласно пункту 1 данной статьи:

«Амортизируемым имуществом в целях настоящей главы признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 рублей».

Иначе говоря, имущество будет признано для целей налогообложения амортизируемым, если выполняются одновременно три условия:

· принадлежит организации на праве собственности;

· используется для получения дохода;

· срок его полезного использования более 12 месяцев и первоначальная стоимость превышает 10 000 рублей.

На первый взгляд ответ прост, амортизацию по такому основному средству учесть можно для исчисления налоговой базы по налогу на прибыль. Ведь, вроде бы все условия выполнены. Однако, не для ни кого не секрет, что наше налоговое законодательство достаточно запутанное и на основании только какой-то одной статьи НК РФ сложно принять правильное решение. Любой вопрос, связанный с налогообложением должен бухгалтером решаться комплексно. Так и в этой ситуации. Вроде бы на основании статьи 256 амортизацию учесть можно, однако, сделать это нельзя на основании статьи 257 НК РФ, согласно пункту 1 которой:

«Под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией».

Ведь при закладе не выполняется данное требование, то есть передаваемое имущество не является предметом труда, а приобретает статус залога. Следовательно, начисленные суммы амортизации по такому имуществу не должны учитываться при расчете налога на прибыль.

И в завершении данного раздела, отметим, что у залогодержателя, помимо расходов на страхование, могут возникать и иные расходы, связанные с заложенным имуществом. Например, расходы с содержанием предмета залога. Ведь в соответствии со статьей 343 ГК РФ, залогодержатель, у которого находится залог, обязан принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, если иное не установлено законом или договором. Поэтому, не исключена ситуация, когда залогодержатель может арендовать помещение для хранения предмета залога, Соответственно при этом он будет нести определенные расходы. Может ли кредитор, осуществляющий эти расходы учесть их при налогообложении. И снова вернемся к статье 252 НК РФ, в которой указано что расходами признаются любые затраты, которые направлены на получение дохода. Если эти затраты экономически обоснованы и документально подтверждены, то залогодержатель может их учитывать при налогообложении. Данные расходы будут учитываться им в составе внереализационных расходов.

Ведь согласитесь, что обоснованность таких расходов налицо. Залогодержатель выдвигает условие о залоге, как правило, в связи с договором займа или кредита, по которому он получает проценты, признаваемые в налоговом учете внереализационными доходами. При получении таких доходов он несет расходы по аренде склада, где находится предмет залога, поэтому в рассматриваемой ситуации расходы по аренде связаны с получением внереализационного дохода, следовательно, в налоговом учете расходы по аренде склада у залогодержателя классифицируются как внереализационные расходы и признаются в порядке, установленном подпунктом 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ.

Более подробно с вопросами бухгалтерского и налогового учета операций по залогу имущества Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Заемные и кредитные средства. Залог и поручительство ».

Информация об арбитражных судах Суд по интеллектуальным правам --- Арбитражные суды округов -- АС Волго-Вятского округа АС Восточно-Сибирского округа АС Дальневосточного округа АС Западно-Сибирского округа АС Московского округа АС Поволжского округа АС Северо-Западного округа АС Северо-Кавказского округа АС Уральского округа АС Центрального округа --- Арбитражные апелляционные суды -- 1-й ААС 2-й ААС 3-й ААС 4-й ААС 5-й ААС 6-й ААС 7-й ААС 8-й ААС 9-й ААС 10-й ААС 11-й ААС 12-й ААС 13-й ААС 14-й ААС 15-й ААС 16-й ААС 17-й ААС 18-й ААС 19-й ААС 20-й ААС 21-й ААС --- Арбитражные суды субъектов федерации -- АС ПСП АC Пермского края в г. Кудымкар АС ПСП АС Архангельской обл. в Ненецком АО АС Республики Крым АС города Севастополя АС Республики Адыгея АС Республики Алтай АС Алтайского края АС Амурской области АС Архангельской области АС Астраханской области АС Республики Башкортостан АС Белгородской области АС Брянской области АС Республики Бурятия АС Владимирской области АС Волгоградской области АС Вологодской области АС Воронежской области АС Республики Дагестан АС Еврейской автономной области АС Забайкальского края АС Ивановской области АС Республики Ингушетия АС Иркутской области АС Кабардино-Балкарской Республики АС Калининградской области АС Республики Калмыкия АС Калужской области АС Камчатского края АС Карачаево-Черкесской Республики АС Республики Карелия АС Кемеровской области АС Кировской области АС Республики Коми АС Костромской области АС Краснодарского края АС Красноярского края АС Курганской области АС Курской области АС Липецкой области АС Магаданской области АС Республики Марий Эл АС Республики Мордовия АС города Москвы АС Московской области АС Мурманской области АС Нижегородской области АС Новгородской области АС Новосибирской области АС Омской области АС Оренбургской области АС Орловской области АС Пензенской области АС Пермского края АС Приморского края АС Псковской области АС Ростовской области АС Рязанской области АС Самарской области АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области АС Саратовской области АС Сахалинской области АС Свердловской области АС Республики Северная Осетия-Алания АС Смоленской области АС Ставропольского края АС Тамбовской области АС Республики Татарстан АС Тверской области АС Томской области АС Тульской области АС Республики Тыва АС Тюменской области АС Удмуртской Республики АС Ульяновской области АС Хабаровского края АС Республики Хакасия АС Ханты-Мансийского автономного округа - Югры АС Челябинской области АС Чеченской Республики АС Чувашской Республики - Чувашии АС Чукотского автономного округа АС Республики Саха (Якутия) АС Ямало-Ненецкого автономного округа АС Ярославской области

В рамках судебной реформы в соответствии с Федеральными конституционными законами "О судебной системе Российской Федерации" и "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в стране создана единая судебная система. В ее состав входят и арбитражные суды, имеющие статус федеральных.

Арбитражные суды - это специализированные суды по разрешению имущественных, коммерческих споров между предприятиями. Они также рассматривают иски предпринимателей о признании недействительными актов государственных органов, нарушающих их права и законные интересы. Это - налоговые, земельные и иные споры, возникающие из административных, финансовых и иных правоотношений. Арбитражные суды рассматривают споры с участием иностранных предпринимателей.

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА клиента является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита — погашении ссуды — и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями . Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и Полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента_или его имущественных прав, называют ломбардными .

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно Представить на рис. 13.1.

Как видно из рис. 13.1, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Ука занные вопросы в законодательстве различных стран решаются по-разному. В России правовая основа залогового механизма определена Законом «О залоге» и Гражданским кодексом, в соответствии с которыми :

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

выбор предметов и видов залога;
осуществление оценки предметов залога;
составление и исполнение договора о залоге;
порядок обращения взыскания на залог.

ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различное выражение по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

Залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

б) залог товаров и готовой продукции;

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изделий, украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;

залог ценных бумаг, включая векселя;
залог депозитов, находящихся в том же банке;
ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

залог права арендатора;
залог права автора на вознаграждение;
залог права заказчика по договору подряда;
залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную . Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении.

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3. Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами:

качество ценностей;
возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью. Критериями качества товарно-материальных ценностей являются:

быстрота реализации,

относительная стабильность цен,

возможность страхования,

долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В Данном случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованным владением. Он не может распоряжаться и использовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать: _валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшен ия. Действующее законодательство предусматривает также возможность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-материальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но

и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарного запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке . Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов; период его переработки; средний выход переработанной продукции; место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодинаковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальной гарантией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, положительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кредитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией товаров может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не превышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам), учитывая риск кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и отечественной практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг.

Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога , служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечественной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды составляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке стоимости залога.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки . Необходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита П ЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить определенную сумму денежных средств). Основным требованием к такому векселю при его использовании в качестве залога являются: правомерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады как правило, имеют целевой характер использования. Например, хозяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме, в том числе валютные. При использовании валютного депозита в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

Кредитование совокупного (кредит по совокупности материальных запасов и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по контокоррентному счету) может потребовать использование смешанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, векселя. В этом случае требования к составным элементам смешанного залога остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кредита в соответствии с Уставом Госбанка РСФСР от 13 октября 1921 г. не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при выдаче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Для ипотеки характерны следующие черты : оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору регулируется Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соответствии с ним объектом ипотеки являются: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Если имущество находится в общей совместной собственности или принадлежит по договору аренды, необходимо согласие всех собственников или арендодателя.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога — залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора на здания, сооружения, землю; автора на вознаграждение; заказчика по договору подряда; комиссионера по договору комиссии и др. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кредита банк должен убедиться, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения .

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:

затраты на реализацию;
маржу вынужденной продажи;
величину любых приоритетных претензий на имущество;
оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка
недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике
для оценки недвижимости используются три основных метода, которые
применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для российских условий развитие ипотеки в качестве формы обеспечения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуальность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемлемым методом являются определение рыночной стоимости объекта залога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.

В соответствии с законодательством России договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.

Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, подписанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В российской банковской практике нотариальному удостоверению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, н0 и любого иного имущества клиента.
Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах управления имуществом России.
Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.

Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность .

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законодательством России предъявляются следующие требования .

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обязательства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей

заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, залоге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон зависят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договор е о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены :

обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя Возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании Редметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

Обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после
исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предус мотрены положения, касающиеся :

— права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;

обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;
обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;
права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн руб. :

2. Стоимость заложенных ценностей

на эту же дату по сведениям заемщика 700

3. Маржа, установленная банком

с учетом возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700 — (30% от 700) = 490

5. Излишек (+), недостаток (-) обеспечения 520 — 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссуды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 млн руб. Это означает необходимость предъявления требований к заемщику о незамедлительном восполнении утраченного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залого вого механизма является порядок обращения взыскания на залог . Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыска на на заложенное имущество может быть : а) момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды); б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

Гражданским кодексом РФ установлены два способа обращения взыскания. Первый — путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

предметом залога является недвижимое имущество;
для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
предметом залога является имущество, имеющее для общества значительную художественную, историческую или иную ценность;
залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Обращение в суд кредитора осуществляется на основе искового заявления с приложением необходимых документов.

Второй способ..- без судебного решения — используется в основном в двух случаях:

в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным соглашением банка и залогодателя;
в отношении недвижимого имущества, если после истечения срока платежа по кредитному договору между банком и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение.

Реализация заложенного имущества при обоих способах обращения взыскания производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов. Начальная продажная цена имущества, с которой начинаются торги, определяется: а) решением суда, если обращение взыскания на имущество производится в судебном порядке; б) соглашением залогодержателя с залогодателем — в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора (банка), остальные средства передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя (кредитора-банка), недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных на залоге.

При условии, что торги будут объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество.

Если такая сделка не состоялась, объявляются повторные торги, а в случае, когда и они будут объявлены несостоявшимися, залогодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Таблица 13. 1

		Соотношение		Возможность
	Рейтинг	стоимости	Ликвидность	осуществлять	Примеры для
	надеж-	заложенного	предметов	контроль	иллюстрации
ности		имущества	залога	за предметом
		и суммы ссуды		залога
	А (вы-	более или	легко реализу-	полностью	денежный депозит в банке котирующиеся
	сокий)	равно 100%	ются цена может	под контролем банка	денежный депозит в банке котирующиеся
	В	менее 100%	колебаться и могут возникнуть трудности с реализацией		ценные бумаги, переданные в банк на хранение
	С	менее 100%		есть проблемы с контролем	1) некотирую- щиеся ценные бумаги 2) запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
	Д	менее 100%	цена снижается,	есть проблемы	запасы ТМЦ,
	Д		есть проблемы	с контролем	находящиеся
			с реализацией		у клиента
	Е	менее 100%	цена снижается	контроль отсутствует	запасы ценностей, находящиеся у клиента

В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возвратности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают: во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое имущество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц-

Например, при залоге векселя банк отдает предпочтение переводным векселям, по которым существует солидарная ответственность лип, давших передаточные надписи. Гарантией возврата кредита под залог ценных бумаг является финансовая устойчивость организации, выпустившей их.

Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности.

Вместе с тем следует отметить, что использование залога имущества кдиента в качестве формы обеспечения возвратности кредита содержит ряд неудобств. Для заемщика, который должен предоставить кредитору Определенный предмет залога, возникает необходимость извлечь его из сферы своего пользования. Однако заемщику невыгодно лишать себя права пользования движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, транспортными средствами и т.д.). Поэтому эти виды имущества, как правило, не являются предметами залога. Для залога используются ипотечные ценные бумаги и векселя. С другой стороны, оставление в пользовании заемщика заложенных ценностей, предусмотренных в договоре о залоге, таит определенный риск для кредитора и создает необходимость организации контроля за их сохранностью. Исключение составляет ипотека.

Учитывая эти факторы, в зарубежной практике осуществляется оценка качества залога как формы обеспечения возвратности кредита.

При этом критериями качества (надежности) залога являются :

а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;

б) ликвидность заложенного имущества;

в) возможность банка осуществлять контроль за заложенным имуществом.

В соответствии с этими критериями выделяются пять групп залога, характеризующих различную надежность (табл. 13.1).

В российской практике качество залога , которое учитывается при классификации ссуд по степени риска, определяется по двум критериям :

а) соотношению стоимости заложенного имущества и суммы ссуды
(включая сумму процентов и возможные издержки, связанные с реализацией залоговых прав);

б) степени ликвидности залога.

Показателем ликвидности залога принят срок его реализации, не превышающий 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становится для банка необходимой (не позднее чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу и процентам).

Применительно к этим критериям выделяются три степени качества 2ШЩга:

а) полное соответствие установленным критериям;

б) несоответствие хотя бы одному из них;

в) несоответствие обоим критериям.

Банки