Долевое строительство подразумевает заключение договора между двумя сторонами – застройщиком и непосредственно участником строительства. Каждая из сторон имеет свои обязательства, нарушение которых влечет штрафные санкции. Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, то по законодательным нормам он обязан уплатить пеню будущему владельцу недвижимости. Размер неустойки установлен нормативными документами на государственном уровне, уменьшить ее нельзя.
Чтобы выставить материальную претензию, участник должен произвести предварительные расчеты неустойки.
Сделать это можно, используя специальный калькулятор неустойки по ДДУ, который легко найти на различных интернет-порталах или самостоятельно. Произвести правильный подсчет конечной суммы поможет формула неустойки.
Долевое строительство – это весьма популярный вид приобретения новой квартиры. Он удобен для обеих сторон. Застройщик получает финансирование напрямую от потенциального покупателя, а участник вкладывает деньги поэтапно, что позволяет ему не оформлять огромные кредиты и экономить деньги на процентах займов. К тому же такое жилье имеет более низкую стоимость на выходе для участников долевого строительства.
Данный тип правоотношений регулируется договором, заключаемым на предварительном этапе. Этот документ составляется в условно произвольной форме, но обязан содержать определенные пункты, без которых он признается ничтожным. Правила оформления взаимных отношений между сторонами регулируется Федеральным законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … в РФ” от 30 декабря 2004 года. Согласно этому нормативному документу, договор долевого участия в строительстве (ДДУ) обязан включать в себя следующие основные пункты:
- Цену договора и порядок уплаты отдельных сумм, с указанием сроков.
- Дату передачи готового объекта участнику.
- Гарантийный срок на недвижимость.
Кроме указанных моментов, в договоре прописывается еще масса важных нюансов, в том числе условия соблюдения прописанных пунктов. Для покупателя долевой собственности крайне важным аспектом является именно срок сдачи готовности недвижимости. Исходя из этой даты, он строит свои собственные планы. При нарушении застройщиком установленных периодов участник несет убытки, причем не только моральные.
Понятие неустойки
Неустойкой считается сумма, определенная по закону или договору, которая уплачивается стороной, не выполнившей свои обязательства или исполнившей их ненадлежащим образом.
Исходя из того, что каждый участник обязан соблюдать пункты договора. При нарушении указанных сроков готовности объекта застройщик должен выплатить пострадавшей стороне пеню. Неустойка используется как обеспечение взятых на себя обязательств. Для сторон договора долевого участия размер штрафных санкций предусмотрен Федеральным законом №214-ФЗ.
Если застройщик не включил пункт о необходимости уплаты пени за несоблюдение сроков в соглашение с участниками, это не снимает с него ответственности по ее уплате. Взыскивать штрафные суммы может любой участник договоренности, который не получил в установленный срок свою недвижимость в готовом виде.
Для застройщиков неустойка является довольно серьезной проблемой, потому что сам процесс строительства спрогнозировать с точностью до дня невозможно. Но штрафные пени могут быть отменены в том случае, если строительная компания заранее, не позднее двух месяцев до планируемого окончания, известит участников о возникших трудностях и внесет изменения в пункт договора о сроках сдачи объекта.
Правила расчета
Формула расчета неустойки выглядит следующим образом:
СД × 1/300СР × ДП = Н,
СД – стоимость договора,
1/300СР – одна трехсотая ставки рефинансирования, которая берется на день расчета по данным Центробанка России,
ДП – дни, просроченные после указанной в соглашении даты сдачи объекта,
Н – полученный размер неустойки.
Можно рассмотреть формулу на более конкретном примере. Участник ДДУ подписал договор на 5 000 000 рублей. Застройщик просрочил сдачу на 30 дней. Участником ДДУ является гражданин, поэтому формула умножается на 2. Актуальная на день расчета ставка рефинансирования Центробанка – 7,25%. Посчитать легко:
5 000 000 * 1/300 * 7,25/100 * 30 * 2 = 72 428 рублей.
При полном расторжении договора с застройщиком будет выплачено 5 074 428 рубля.
Порядок взыскания
Отстаивать свои права участникам долевого строительства необходимо самостоятельно.
Безусловно, сам застройщик не станет добровольно рассчитывать пеню и отдавать ее покупателю. Для взыскания штрафных санкций у каждого участника есть два законных пути:
- Договорной, когда разногласия решаются на добровольной основе.
- Судебный, если вторая сторона отказывается выплачивать требуемую неустойку.
Обратите внимание, что при предъявлении претензии речь может идти не только о начислении пени. Кроме этого, граждане могут взыскивать штрафы за понесенные материальные убытки по причине несвоевременной сдачи недвижимости. Ярким примером основания для начисления штрафа считается необходимость снимать жилое помещение для проживания сверх расчетного срока. Стоимость аренды может быть взыскана с недобросовестного застройщика.
Большинство споров подобного рода решается исключительно в судебном порядке, но это не исключает необходимости сначала направить претензию строительной компании, предложив урегулировать вопрос мирно в досудебном порядке.
Направление претензии
Составление претензии – это весьма ответственный момент. Для грамотного изложения фактов лучше всего обращаться к юристам, которые практикуют данный раздел юриспруденции и смогут оптимальным образом описать ситуации и выразить требования. Руководствуясь приложенным образцом документа претензию можно составить и самостоятельно. В бумагу надо включить следующие пункты:
- Реквизиты сторон ДДУ – наименование строительной компании, ФИО участника, адреса и телефоны.
- Название документа.
- Изложение фактов начала сотрудничества с указанием номера договора долевого участия и ссылками на его пункты.
- Отсылки на законодательный акт №214-ФЗ статью 6.
- Расчет суммы неустойки.
- В случае выставления штрафных санкций приводятся суммы их расчета.
- Выставление требований с указанием конечной суммы и периода урегулирования вопроса.
- Предупреждение о том, что в случае отсутствия удовлетворения требований будет подан иск в суд.
Претензия заверяется гражданином собственной подписью и датой ее составления.
Судебный порядок
Исходя из сложившейся практики, можно сказать, что решать проблемы мирным путем со строительными компаниями довольно сложно. Материальное удовлетворение претензии, скорее, исключение, чем правило. Зачастую направление этого документа считается лишь необходимым шагом перед обращением в суд.
Наличие направленной ранее претензии при подаче искового заявления в суд, является обязательным условием. Кроме этого, иск подкрепляется документами-основаниями, главным среди которых считается договор долевого участия. Исковое заявление составляется по примеру претензии и содержит в себе следующие сведения:
- Наименование судебной инстанции, куда направляется иск. По нормам обращаться следует по адресу регистрации ответчика.
- Данные застройщика и участника.
- Краткое изложение сути сложившейся ситуации.
- Предъявление требований.
- Основания для взыскания материальной неустойки.
- Расчет пени и штрафов, подлежащих выплате.
Кроме иска и пакета документов, заявитель представляет в суд квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела. Данные расходы могут быть также включены в сумму иска.
Судебная практика
В конце 2017 года Октябрьский районный суд города Пензы рассмотрел иск, поданный участниками долевого строительства застройщику. Сразу два истца инициировали процесс по отношению к недобросовестному застройщику, который просрочил сдачу объекта на несколько месяцев. В иске они излагали требования следующего порядка:
- Выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Расчеты пени были приведены.
- Оплатить штрафные санкции за понесенный моральный ущерб.
В последнее время все больше людей вкладывают свои деньги в долевое строительство.
Однако застройщики не всегда выполняют взятые на себя обязательства. Особенно это касается сроков сдачи жилья. Если строительная фирма просрочила сдачу дома, вы вправе . Как это сделать, читайте далее.
Размер неустойки за просрочку сдачи дома
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, величина неустойки за составляет:
- 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки - для физических лиц;
- 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ - для юридических лиц.
Отметим один нюанс.
Ранее в расчетах использовалась ставка рефинансирования ЦБ РФ. Однако с 1 января 2016 г. она приравнена к понятию ключевой ставки.
С каждым днем просрочки сумма неустойки растет.
Формула расчета неустойки за просрочку сдачи дома
Для определения размера неустойки необходимо определить три главных компонента:
- Общее число дней просрочки
Начало просрочки - следующий день после того, как застройщик должен был передать объект. Например, в договоре долевого участия указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее 31 декабря 2017 г. В данном случае срок просрочки начинается с 1 января 2018 г.
Момент окончания начисления неустойки - день ее фактической уплаты. Но для удобства неустойку обычно исчисляют по день направления официальной претензии в адрес застройщика.
- Размер ключевой ставки ЦБ РФ
Она размещается на официальном сайте Центрального банка РФ . Эта величина постоянно меняется. Поэтому прежде, чем начинать расчет, посмотрите актуальную цифру на сайте.
- Стоимость будущей квартиры
Эта сумма прописана в самом ДДУ.
Формула расчета выглядит следующим образом:
Неустойка = Цена объекта строительства * Количество дней нарушения срока * Ключевая ставка ЦБ РФ * 1/150 (1/300).
Пример расчета
Цена договора - 6 млн. руб., количество дней просрочки - 75 дней, ключевая ставка ЦБ РФ - 7,25%.
Так как ключевая ставка ЦБ РФ приведена в процентах, ее нужно перевести в обычное число: 7,25:100 = 0,0725.
Подставляем исходные данные в формулу и получаем следующий расчет:
6 000 000 * 75 * 0,0725 * 1/150 = 217 500 руб.
Таким образом, если цена вашей будущей квартиры составляет 6 млн. руб. и застройщик допустил просрочку в 75 дней, он обязан уплатить вам 217,5 тыс. руб. неустойки.
Отметим один нюанс.
Если ключевая ставка ЦБ РФ изменилась в период просрочки, то неустойка рассчитывается по день изменения ставки, а затем - по новой ставке.
Как направить претензию застройщику?
Вы можете передать лично, либо направить в адрес компании заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если застройщик проигнорирует ваши требования, можно смело идти в суд. Кроме суммы неустойки, вы вправе требовать компенсации морального вреда и штраф за неудовлетворение претензии.
Это длительный и сложный процесс. Поэтому лучше решить проблему мирным путем. Правильный расчет и юридически грамотно сформулированная претензия увеличивает ваши шансы на получение неустойки во внесудебном порядке. Для быстрого решения вопроса рекомендуем обратиться к опытному юристу.
Расчет суммы неустойки по договору долевого участия в 2019 году регулируется российским законодательством. Соблюдая установленные требования можно безошибочно произвести необходимые расчеты.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Покупка недвижимости в новостройке – наиболее популярная разновидность сделки на территории России. Одной из разновидности узаконивания данного приобретения считается соглашение долевого участия.
В случае неисполнения взятых на себя обязательств застройщиков есть возможность взыскать неустойку. Рассмотрим подробней порядок ее расчета в 2019 году.
Общие моменты
В случае нарушения периодов передачи недвижимости дольщики обладает законным правом требования от непосредственного застройщика выплаты неустойки.
По завершению строительства застройщик выдает недвижимость тем гражданам, с которыми были подписаны соответствующие договора.
В сделке участниками выступают:
Каждая сторона ДДУ берет на себя обязательство по соблюдению все указанных в соглашении пунктов.
В случае игнорирования обязательств нарушившая сторона несет за собой полную . В частности речь может идти о начислении пени и неустойки.
Причины образования
Причины образования неустойки и обращения в судебные органы подразделяются на несколько категорий, а именно:
Помимо этого, дольщики имеют право требования:
- осуществить перерасчет неустойку на период основного судебного заседания;
- начисления штрафа в размере 50% от суммы неустойки;
- начисления штрафа за просрочку выплат назначенных судебным органом в размере 1% за каждый день;
- начисления компенсации за моральный ущерб.
Помимо этого есть возможность потребовать возмещения понесенных убытков, которые напрямую связаны с оплатой и с судебными издержками.
Законные основания
Основным нормативно-правовым документом, на который нужно ссылаться является Федеральный закон № 214.
Она устанавливается на момент исполнения взятых на себя обязательств от себестоимости соглашения за каждый просроченный день.
Начиная с 2016 года, данная ставка считается ключевой у Центрального Банка РФ и приравнивается 10%.
Началом периода просрочки принято считать день, который следует за периодом передачи недвижимости, указанного в тексте основного соглашения, а концом считается день сдачи по факту.Иными словами конечная дата считается днем формирования .
Например, если период сдачи квартиры согласно подписанному соглашению установлен как “3 квартал 2019 года”, то просрочка будет формироваться с 1 октябрят 2019 года (длительность 3 квартала с 1 июля по 30 сентября).
По какой формуле можно рассчитать
Расчет пени по договору долевого участия в строительстве с застройщика, в случае нарушения установленных сроков по передачи недвижимости согласно соглашению осуществляется по такой формуле:
Одновременно с этим, формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве, если дольщиком выступают физические лица, имеет вид:
В которой 1/150 – установленная ставка рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере (1/300 х 2).
Используя имеющиеся параметры можно с легкостью произвести необходимые расчеты.Крайне важно следить за избеганием занесения в формулу недостоверных сведений, поскольку от этого зависит конечное значение.
Важно помнить — в процессе определения неустойки исходя из числа дней просрочки, ключевой сложностью является определение точного времени.
В частности необходимо установить, когда именно наступил крайний период сдачи объекта недвижимости.
В данной ситуации речь идет о следующем дне, который следует за днем уплаты и продолжается до того времени, пока дольщик не получит свою недвижимость в пользование.
При наличии нескольких одновременно нарушений, то момент формирования просрочки должен устанавливаться по каждой по отдельности.
В случае одинаковой суммы неустойки, допускается возможность суммировать периоды и рассчитывать окончательный размер сразу.
Однако в данной ситуации неопытным гражданам трудно произвести расчет, из-за чего возникает необходимость обращаться за помощью к опытному юристу.
Примеры вычислений
Рассмотрим правила и порядок расчета неустойки согласно подписанному соглашению на конкретном примере.
Согласно подписанному договору себестоимость недвижимости составляет 3 миллиона 450 тысяч рублей.
Ставка рефинансирования установлена на уровне 10%.В тексте соглашения относительно передачи объекта долевого строительства участнику, к примеру, указан конкретный период “в период не позднее 31 марта 2019 года”.
Видео: расчет неустойки по ДДУ
Исходя из этого, периодом формирования просрочки считается 1 апреля. Объект недвижимости был передан дольщику 1 июля 2019 года.Ставка рефинансирования для этой категории лиц установлена в двойном размере:
Исходя из этого, ставка неустойки не каждый день просрочки составляет 0,06%. Сумма неустойки за 3 месяца составляет:
Что касается юридических лиц и частных предпринимателей (имеется в виду ИП), то:
Как видно, для юридических лиц и частных предпринимателей размер неустойки на порядок ниже. Это связано с тем, что они не имеют право требовать компенсацию в двойном размере.Возникающие нюансы
В том случае если еще не был подписан объекта недвижимости, то размер в дальнейшем может уточняться.
Судебные заседания могут продолжаться несколько месяцев, а то и больше, но нет необходимости дожидаться факта передачи квартиры перед непосредственным обращением с исковым заявлением в суд.
Ключевым условием для возможности обратиться в судебный орган принято считать завершение того периода, который был указан в тексте соглашения с целью передачи объекта недвижимости.
После ввода в эксплуатацию и окончания ключевых операций, денежные средства со счетов застройщика подлежат выводу.
Во многом это делается с той целью, чтобы в случае нарушения взятых на себя обязательств, финансовые средства невозможно было списать по требованию суда в пользу дольщиков.
Иными словами обращаться с исковым заявлением в судебный орган с целью взыскания рассчитанной неустойки согласно договору рекомендуется до момента получения ключей от квартиры, причем как можно раньше.
Необходимо обращать внимание на то, что после определения размера неустойки не нужно планировать, куда направить эти деньги (на какие именно потребности). Во многом это связано с тем, что на практике полученная сумма снижается в среднем на 20-50%.
Одновременно с этим существуют и хорошие новости – дополнительно предоставляется возможность истребовать 50% от нее согласно с за неисполнение взятых на себя обязательств в добровольном порядке.
Помимо этого, не стоит бояться обращаться в судебный орган. Необходимо помнить о том, что для крупных компаний, особенно застройщиков, — стандартная ситуация.
Приобретение квартиры в новостройке – часто проводимая в РФ. Одним из видов узаконивания подобной покупки является договор долевого участия, который заключается довольно-таки часто при желании граждан купить жилье в строящихся зданиях. На данный момент подобная форма сделки регламентируется Федеральным законом под номером 214 «Об участии в долевом строительстве МКД…».
Более подробно о том, что гласит этот законодательный акт и как проводится расчет неустойки по подобному договору, поговорим в представленном ниже материале.
Что такое договор долевого строительства? Фото № 1
Договор долевого участия (ДДУ) – это обычная форма инвестирования, суть которой заключается в том, что ряд граждан заключают соглашение с застройщиком и дают ему некоторую часть средств, за счет которых тот будет возводить дом (МКД) и после его постройки предоставит квартиры всем тем людям, с кем был заключен ДДУ.
В сделке подобного рода, как вы поняли, имеется две стороны:
- граждане, дающие средства – дольщики;
- сторона, получающая средства для постройки МКД – застройщик.
Стороны ДДУ обязуются исправно соблюдать все пункты соглашения, игнорирование которых или хотя бы частичное нарушение просто недопустимы. Если все-таки подобные недочеты были допущены, то сторона сделки, нарушившая его положения, обязана понести соответствующее наказание. Именно одним из таких является неустойка или пеня.
Согласно ФЗ-214, неустойка по ДДУ – это компенсация, которую обязуется выплатить застройщик всем дольщикам, если ему:
- не удалось сдать объект в срок (в таком случае размерность пени равняется 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ для физлиц и 1/300 – для юрлиц, или по иным показателям, указанным в договоре);
- потребовалось выступить инициатором расторжения ДДУ раньше или позже завершения его действия, при этом объект не был сдан;
- «посчастливилось» использовать средства дольщика по нецелевому назначению или без наличия на это прав;
- удосужилось сдать объект в недолжном виде (компенсация определяется в зависимости от тяжести нарушений соответствующими структурами).
Неустойка по ДДУ имеет место в любом виде подобного соглашения, за исключением тех случаев, когда между застройщиком и дольщиками подписан договор:
- не подразумевающий неустойку по обоюдному согласию сторон;
- пролонгирующий действие ДДУ при просрочке срока сдачи объекта.
Отметим, что такие договоры подписываются дольщиками исключительно по своему желанию и застройщик ни каким образом не имеет права принуждать их к этому. Также стоит понимать, что помимо положенной неустойки дольщик вправе требовать от застройщика выплаты штрафа, возмещения морального ущерба и судебных издержек.
Более детально вопрос неустоек по ДДУ рассмотрен в ФЗ-214, поэтому при желании рассмотреть его более детально обязательно изучите данный законодательный акт.
Порядок расчета пени и его пример
Формула расчета пени по ДДУ. Фото № 2
- Общие положения по из ФЗ-214.
- Период просрочки, рассчитываемый со дня, следующего за днём сдачи объекта по договору, в который, естественно, застройщик не сдал квартиру дольщику, до дня подписания передаточного акта недвижимости. При этом уклонение дольщика от подписания этого документа полностью снимает с застройщика обязанность уплаты неустойки.
- Сумму договора, относительно которой рассчитывается неустойка.
- Действующую в день сдачи объекта по ДДУ ставку рефинансирования РФ.
Расчет неустойки можно провести либо в форме онлайн-калькулятора, введя в его поля соответствующую информацию, либо в ручном режиме. Если с первым вариантом проблем у граждан не возникает, то со вторым они являются частым явлением. Дабы у наших читателей подобных неудобств не возникло, давайте рассмотрим порядок ручного расчета неустойки по ДДУ.
Для начала обратим внимание на расчета, которая выглядит так:
НЕУСТОЙКА = (СУММА ДОГОВОРА * КОЛ-ВО ПРОРОЧЕННЫХ ДНЕЙ * СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ЦБ РФ) / 150 (300 – для юрлиц)
В качестве примера рассмотрим расчет неустойки для ДДУ со следующими показателями:
- сумма договора – 4 000 000;
- срок сдачи объекта – 1 мая 2017 года;
- дата подписания передаточного акта – 15 мая 2017 года;
- ставка рефинансирования ЦБ РФ 1 мая 2017 года – 8 %;
- дольщик – обычный гражданин (физлицо).
Подставляем значения в формулу, получается:
(4 000 000 * 14 * 0, 08) / 150 = 29866 рублей, чему и равняется неустойка в данном случае.
Как видите, особых сложностей в расчете неустойки по ДДУ не имеется. Главное при его осуществлении – придерживаться положений ФЗ-214 и представленных выше аспектов расчета. Не забывайте, отмеченные ранее формулы и принципы расчета применимы лишь в том случае, если иного порядка выплаты и определения размерности неустойки не предусматривает содержание ДДУ.
В случае же с иными причинами необходимости выплаты неустойки со стороны застройщика, то есть не просрочка сроков сдачи объекта, применяются:
- либо соответствующие пункты , если они имеются;
- либо вердикт судебного органа по рассмотренному делу относительно конкретного ДДУ;
- либо договорные обязательства сторон сделки, по которой будет осуществляться выплата неустойки.
Данный порядок актуален как для компенсации за низкое качество построенных объектов, так и при нецелевом или неправомерном использовании средств дольщиков со стороны застройщика.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Взыскиваем неустойку с застройщика. Фото № 3
Порядок взыскания неустойки по ДДУ определяется в зависимости от особенностей каждого конкретного случая. Так, например, при добровольном согласии застройщика на выплату пени можно всё оформить официально и, как говорится, все будут рады. Однако зачастую подобной процедуре не суждено сбыться, так как застройщик просто отказывается платить неустойку. Что делать в такой ситуации? Конечно, обращаться в суд.
В таком случае порядок взыскание пени будет таким:
- В первую очередь, недовольный дольщик подает в суд соответствующий на недобросовестного застройщика с указанием всех тонкостей конкретно своей ситуации (срок просрочки, сумма договора и т.п.). К исковому заявлению прикладывается непосредственно ДДУ, а также паспорт гражданина РФ и платежные квитанции, подтверждающие выплату суммы по ДДУ со стороны заявителя.
- После этого суд проверяет поданные истцом документы и направляет на адрес объекта комиссию, которая проверяет все изложенные в иске данные от дольщика. Если все так, как написано в исковом заявлении, возбуждается дело, привлекаются другие пострадавшие дольщики и ведется судопроизводство.
- В вынесенном вердикте на застройщика, естественно, если его вина доказана, закрепляются следующие обязанности:
- выплата неустойки всем истцам по их совместному ДДУ;
- выплата штрафа;
- возмещение морального вреда (если истцы это затребовали);
- возмещение убытков и средств, потраченных дольщиками на организацию судебных прений;
- при необходимости – возмещение полной суммы с соответствующими наценками за вынужденное расторжение.
В целом, особых сложностей такая процедура не имеет, однако зачастую она растягивается на долгий период времени и «тратит» немалое количество нервов и так пострадавших дольщиков. Однако, как правило, им удается восстановить справедливость и получить положенные средства.
Строящееся жилье на сегодняшний день является одним из лучших вложений средств. Во-первых, стоимость его гораздо ниже, чем у готовых объектов, а во-вторых, срок ожидания до сдачи порой не так велик. Число граждан, решившихся на покупку такой квартиры, с каждым годом все больше и больше. Разберемся, так ли все просто на самом деле.
Долевое строительство: краткая характеристика
Долевое строительство — особо популярный на сегодня вид договорных отношений. В них при заключении участвуют две стороны:
Они заключают договор, в котором оговаривается срок сдачи дома в эксплуатацию. Как только объект готов, дольщики получают в собственность свои квартиры. По сути это инвестиции в недостроенный дом, отчего и стоимость квартир в нем несколько ниже тех, что полностью строятся за счет строительных компаний.
У нас в стране с этой темой связано немало скандалов. Застройщики, попавшие в тяжелую экономическую ситуацию, не раз пытались выкарабкаться из нее за счет привлечения инвесторов, но прогорали вновь.
По данному принципу сегодня нельзя строить лишь производственные предприятия, а жилые дома, коттеджи и другие объекты возводятся повсеместно.
Взыскание неустойки: законодательная база
В случае, когда нарушены права инвесторов (дольщиков), законодательство предусматривает взыскание. Нарушение договора чаще всего происходит в отношении сроков сдачи жилья. В договоре необходимо прописать точную дату, чтобы ответственность застройщика наступала на следующий день после того, как истек данный срок.
В случае нарушения закона, суд полностью отстаивает права дольщиков, которые могут рассчитывать на неустойку в размере примерно 20% годовых от стоимости квартиры или дома.
Важный нюанс: когда сроки почти исчерпаны, застройщик чаще всего просит дольщиков пойти на компромисс и подписать дополнительное соглашение с их продлением.
Дольщик должен знать, что по закону:
- срок после подписания уже нельзя будет оспорить;
- новым сроком будет считаться дата, указанная в новом документе;
- подать в суд также будет нельзя.
Подробно с информацией о нарушении договора долевого строительства вы можете ознакомиться в Федеральном законе № 214 в статье 6 от 2004 года. В соответствии с ним, размер неустойки — это 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
За основу берется сумма договора. Эта ставка определяется Центральным Банком России на день исполнения обязательств. Подробнее о ней можно уточнить у наших юристов на сайте, они с удовольствием вас проконсультируют.
Для граждан сумма пени возрастает вдвое. Несмотря на то, что закон строго описывает формулу расчета, о ней нужно поговорить подробнее.
Формула и пример расчета
В основе формулы лежат две главные цифры:
- Ставка рефинансирования.
- Сумма по договору о долевом строительстве.
Сумма по договору — еще одна основная цифра при расчетах. Ее определяет договор каждого из участников долевого строительства. Для юридических и физических лиц формула расчета изменяется, хоть и незначительно. Рассмотрим оба варианта.
Физические лица
Формула такова: Y=X*n*Z/1/150, где:
- Y — размер пени;
- Х — сумма по договору;
- n — число дней просрочки;
- Z — ставка рефинансирования.
Эти же сокращения будут использованы при расчетной формуле для юридических лиц. Приведем простой пример: сумма вложений по договору составляет 1 миллион рублей, число дней просрочки — 11. На сегодняшний день ставка рефинансирования определена как значение ключевой ставки и соответствует 10,5%. В итоге получаем: 1000000*11*10,5%/1/150. Размер пени составит 15400 рублей.
Юридические лица
Формула такова: Y=X*n*Z/1/300, где:
- Y — размер пени;
- Х — сумма по договору;
- n — число дней просрочки;
- Z — ставка рефинансирования.
Приведем еще один пример: юридическое лицо заключило с застройщиком договор на 18 миллионов рублей, время просрочки составило 25 дней. При сегодняшней ставке рефинансирования получаем: 18 000 000*25*10,5%/1/300. Итого, сумма неустойки составит 315 000 рублей.
Застройщик хорошо знает, что, просрочив договор, он понесет огромные расходы, это связано с риском для его финансовой стабильности. Среди расходов:
- выплата пени;
- расходы на юристов;
- судебные издержки.
Поэтому дольщика будут всячески склонять к продлению соглашения.
Оговоримся сразу, инвестор не обязан подписывать соглашение. Он может это сделать только по собственному желанию.
Как получить компенсацию?
Добровольно застройщик вряд ли будет оплачивать пени. Чаще это грозит затяжным судебным процессом. В редких случаях дата просрочки расходится с реальной на день-два, в большинстве своем — это длительные периоды. Вы также можете задать вопросы касательно данной темы юристам нашего сайта в режиме онлайн.
Как бы то ни было, первое, что нужно сделать дольщикам — направить в адрес застройщика письмо с уведомлением о том, что он должен оплатить суммы согласно договору. Письмо может быть коллективное или несколько писем от каждого инвестора.
Письмо можно оформить без юриста по следующей схеме:
- обязательно указать ссылки на пункты существующего договора между вами;
- составить его в двух экземплярах;
- регистрировать их в приемной застройщика;
- один экземпляр обязательно сохранить у себя.
Теперь строительной компании дается время на то, чтобы ответить на письмо или принять соответствующее решение. Если ответа нет, то можно писать исковое заявление.
Документ этот очень важен, поэтому лучше всего для его составления нанять опытного юриста. В какой суд обращаться:
- По месту исполнения договора.
- По месту жительства инвестора.
- По месту пребывания застройщика.
В любом из них ваше заявление примут. К иску прилагаются сопутствующие документы, такие как письмо и договор.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
Существует ряд особенностей, о которых нужно знать заранее. Среди них следующие:
- Уступить право взыскания неустойки можно третьему лицу. Это никак не скажется на обстоятельствах дела. Поступают так при нехватке времени и за определенную плату, и только если пеня высокая.
- Сумму пени уменьшить нельзя, даже если дольщик согласен на это пойти.
- Случается так, что нарушителем является не застройщик, а организация субподряда. Это не снимает вины с первого. Взыскивать ущерб с субподрядчика они должны самостоятельно.
Помимо неустойки дольщик имеет право на:
- штраф за то, что были нарушены права потребителя;
- моральный ущерб (в редких случаях суд пойдет и на это).
Следует отметить, что если застройщик идет на контакт в суде, не отказывается платить, то суд может пойти ему навстречу. Чаще всего он просит уменьшить сумму неустойки, объясняя это определенными доводами. Если факты устроят суд, это вполне вероятно.
Каждый из нас мечтает о своем жилье: просторном и комфортном. Но при покупке могут случиться некоторые проблемы. Старайтесь отстаивать свои права в суде, чтобы сделать процесс строительства более ответственным делом. Сегодня число нарушений в долевом строительстве уменьшилось, но не настолько, чтобы забывать об этом.
