Među "klasičnim" NI objektima dodijeljenim Građanskim zakonikom Ruske Federacije jedno od centralnih mjesta zauzimaju zgrade, kao i njihovi sastavni dijelovi. Za razliku od gore navedenih objekata, zgrade nisu prirodni objekti na koje je zakonodavac proširio pravni režim NI. Kao NI objekti, zgrade (uključujući i dijelove zgrada) su neraskidivo povezane sa drugim nepokretnostima – zemljišnim parcelama, budući da su rezultat korištenja prava uređenja zemljišnih parcela.

Ovo pravo je predviđeno članom 263 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ovaj član daje vlasniku zemljišne parcele pravo da na njoj podiže zgrade i objekte, da izvrši njihovu rekonstrukciju ili rušenje, da dozvoli drugim osobama da grade na njegovoj parceli. Ova prava se ostvaruju uz poštovanje urbanističkih i građevinskih normi i pravila, kao i zahtjeva za označavanje zemljišne parcele (klauzula 2, član 260 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, vlasnik zemljišne parcele stiče pravo svojine na zgradi, objektu i drugim NI koje je sam podigao ili stvorio na parceli koja mu pripada.

Zgrade i njihovi dijelovi (stambene i nestambene prostorije, dijelovi prostorija, inženjerske i tehnološke komunikacije, druga infrastruktura i sadržaji) uključeni su u civilni promet u skladu s pravilima utvrđenim Građanskim zakonikom Ruske Federacije, uključujući uzimajući u obzir ograničenja nametnuta članom 131. Građanskog zakonika Ruske Federacije ("Državna registracija NI") i članom 219. Građanskog zakonika Ruske Federacije ("Pojava vlasništva nad novostvorenom NI").

Treba napomenuti da vlasništvo nad zgradom (kao i drugim vrstama NI objekata) po osnovu vlasništva daje vlasniku takvog NI pravo korištenja onog dijela zemljišne parcele koji se zapravo nalazi ispod objekta NI, čak i ako zemljište pripada drugoj osobi (čl. 271. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Građanski zakonik Ruske Federacije ne sadrži pravnu definiciju zgrade (dio zgrade), kao što Zakon o urbanističkom planiranju Ruske Federacije (od 7. maja 1998. N 73-FZ) ne sadrži takvu definiciju .

Stoga nam se čini svrsishodnim koristiti terminologiju OKOF-a koji smo već spomenuli u pitanjima GRPPISN-a. U skladu sa ovim regulatornim dokumentom, objekat je arhitektonsko-građevinski objekat, čija je namena stvaranje uslova (zaštita od atmosferskih uticaja i sl.) za rad, socijalno i kulturno pružanje usluga stanovništvu i skladištenje materijalnih vrednosti. Istovremeno, napominje se da zgrade imaju zidove i krov, kao i temelj, kao svoje glavne konstruktivne dijelove.

Struktura objekta može uključivati i stambene i nestambene prostore, kao i dijelove prostorija. Odmah treba napomenuti da dio 2. člana 7. Zakona o stanovanju RSFSR-a sadrži zabranu davanja (smještanja) prostorija u stambene zgrade za potrebe industrijske prirode. U skladu sa delom 2 člana 4 ZS RSFSR, stambene zgrade mogu sadržati i stambene prostorije i nestambene prostorije namenjene za komercijalne, kućne i druge neindustrijske potrebe.

Iz analize normi Građanskog zakonika Ruske Federacije, ZhK RSFSR i Saveznog zakona od 15.06.1996. N 72-FZ "O udruženjima vlasnika kuća" slijedi da koncept "prostora" pokriva dijelove stambenih zgrada ili NI objekata, na ovaj ili onaj način povezani sa stambenim zgradama:

„Prostor - jedinica kompleksa NI (dio stambene zgrade, drugi NI objekat povezan sa stambenom zgradom), dodijeljen u naravi, namijenjen za samostalno korištenje za stambene, nestambene i druge namjene, u vlasništvu građana ili pravnih lica , kao i Ruska Federacija, subjekti Ruske Federacije i općine" (član 1. Federalnog zakona od 15. juna 1996. N 72-FZ "O udruženjima vlasnika kuća").

To je ono što određuje razlike u pravnom uređenju civilnog prometa stambenih i nestambenih zgrada. Dok se u nestambenim zgradama, kao iu nedovršenim stambenim zgradama, stvarno pravo na dijelu zgrade (nedovršeni stambeni objekat) i dalje izražava u aritmetičkim udjelima - 1/2, 1/3, 1/4 itd. Istovremeno, prema zakonu, nema u prirodi određeni objekat dijela zgrade (kuće) kao objekt prava svojine. Ali u stambenim zgradama moguće je izdvojiti u naravi takav konstruktivni dio kao prostorije. Ova razlika između stambenog i nestambenog područja (nedovršena stambena zgrada) je od fundamentalnog značaja u praksi provođenja zakona.

Stambene prostorije i stvarna prava na njima podliježu državnoj registraciji, kao i tereti (ograničenja) na njih i promet sa ovim objektima. Vlasnički dokumenti na stambenim prostorima mogu biti akti državnih organa i akti organa samouprave, sudske odluke, ugovori i drugi poslovi. Dakle, etažno vlasništvo kao jedinstveni NI kompleks, kao i prava na NI u etažnoj svojini i transakcije sa njim, podliježu državnoj registraciji uz davanje pasoša o vlasništvu kuće koji je izradila organizacija tehničkog inventara na osnovu prirodnih mjerenja i informacija iz nadležnim organima.

Osoba koja nije uredno uknjižila svoje pravo na stambenu zgradu, stan, odnosno sobu, nema zvaničnu potvrdu da je jedini zakonski vlasnik prava na ovoj imovini. Ovo je opterećeno nemogućnošću da nosilac prava obavlja pravne poslove sa ovom imovinom, uključujući i poslove njenog otuđenja. Ali nije lišena mogućnosti da izda državnu registraciju za NI. Ovjerena transakcija ne zamjenjuje državnu registraciju. Pravo vlasništva ovih objekata proizilazi od trenutka državne registracije.

U broj stvarnih prava na ovim objektima NI spadaju i pravilno izvršeno pravo privrednog upravljanja i pravo operativnog upravljanja koje ostvaruju državna i opštinska pravna lica. Prisustvo stana samo u bilansu stanja subjekta prava svojine ne služi kao dovoljan osnov u sudskoj i arbitražnoj praksi za njegovo priznavanje kao nosioca autorskog prava.

Iznad smo već spomenuli razliku u funkcionalnom značenju stambenih i nestambenih objekata (zgrada i prostorija). Funkcionalna namjena istraživačkog objekta, uključujući zgrade i prostorije, utvrđuje se prilikom njegove izgradnje i odražava se u projektnoj dokumentaciji. Za potrebe GRPNI-a, funkcionalna namjena određene stvari potvrđuje se organizacijom tehničkog inventara, koji ove podatke unosi u tehnički pasoš objekta (u tlocrte zgrada i eksplikacije za njih). Budući da je namjena stana utvrđena zakonom (čl. 7 ZK RF), a pojedinačno određeni stan nalazi se u inventaru i tehničkoj dokumentaciji, vlasnik nema pravo da ga samovoljno mijenja ili ukida. Štaviše, ako nosilac prava ima namjeru da koristi zgradu ili prostor za neku drugu namjenu osim utvrđene, tada, prvo, mora izvršiti neophodnu rekonstrukciju i preopremu, i drugo, mora prenijeti ovu prostoriju (zgradu ) u drugu kategoriju (iz stambenog fonda u nestambeni ili obrnuto).

Postupak i uslovi za takav prenos utvrđeni su u LCD-u (čl. 8. i 9.). Prenos stambenog prostora u nestambeni prostor dozvoljen je u sljedećim slučajevima:

ako je kućište nepogodno za stalno stanovanje, a takvi nedostaci se ne mogu tehnički i sanitarno otkloniti ili njihovo otklanjanje nije ekonomski izvodljivo;

ako je stan u vanrednom stanju ili pod uticajem faktora koji su posebno opasni po život i zdravlje ljudi;

ako je stambeni objekat podložan rušenju ili prenosu na drugu zemljišnu parcelu - za period do stvarnog rušenja ili prenosa, počev od puštanja stambene zgrade od građana koji u njoj žive.

Zgrade, stambene i nestambene (industrijske, administrativne, kućne), po pravilu su složene nepokretne stvari (NI kompleksi). U slučajevima kada zgrada ima više vlasnika (kuće) koji posjeduju prostor koji se nalazi u zgradi, oni imaju pravo zajedničkog vlasništva na tzv. zajedničkoj imovini.

Savezni zakon od 15. juna 1996. br. N 72-FZ "O udruženjima vlasnika kuća" zajedničkom imovinom podrazumijevaju dijelove kompleksa NI namijenjene održavanju, korištenju i pristupu prostorijama, usko povezani s njihovom namjenom i prateći njihovu sudbinu.

Na primjer, objekti zajedničke svojine u stambenoj zgradi priznaju se kao međustambena stepeništa, stepenice, liftovi, liftovi i druga okna, hodnici, krovovi, tehnički podovi i podrumi, ograđene nosive i nenoseće konstrukcije, kao i mehanička, električna, sanitarna oprema koja se nalazi izvan i unutar prostorija, zajedničkih prostora, kao i drugih objekata.

U odnosu na svakog vlasnika kuće utvrđuje se njegov udio u pravu zajedničke zajedničke imovine. Udio u pravu zajedničke svojine određuje njegov udio u ukupnom iznosu obaveznih plaćanja za održavanje i popravak zajedničke imovine, u ostalim općim troškovima, a također, u općenitom slučaju, udio glasova na skupštini vlasnika stanova. i članovi udruženja vlasnika kuća.

Potrebno je razlikovati nestambene prostore od javnih prostora.

Glavna karakteristika je prisustvo određenog vlasnika prostora.

Nestambeni prostori po pravilu spadaju u komercijalne nekretnine i formiraju se prelaskom običnih stanova u kategoriju nestambenih prostorija.

Nestambeni prostori u stambenoj zgradi su razne trgovine, kafići, frizerski saloni i dr. koji se nalaze u zgradi.

Bitan: vlasnici nestambenih prostorija su po zakonu izjednačeni sa vlasnicima stanova, odnosno imaju ista prava i snose iste obaveze.

To se prvenstveno odnosi na troškove potrošačkih usluga – kamen spoticanja i predmet mnogih sudskih sporova. Vlasnici nestambenih prostorija su dužni da plaćaju potpuno isto kao i ostali vlasnici, ništa više, ništa manje, uključujući usluge koje se stvarno ne koriste, na primjer, lift ili konsijerž.

Nestambeni objekti podliježu zahtjevima koji su dizajnirani da zaštite prava i interese drugih stanovnika.

Zakonodavni okvir

Pravni status nestambenih prostorija u stambenoj zgradi uređen je sljedećim propisima, koji imaju svoju hijerarhiju:

Glavni zakon je Ustav Ruske Federacije od 12. decembra 1993. godine, koji utvrđuje pravo građana na privatnu svojinu.
Građanski zakonik Ruske Federacije od 21. oktobra 1994. godine, dio I, glava 18, član 290, koji reguliše pitanja u vezi sa zajedničkom imovinom stambene zgrade.
Građanski zakonik Ruske Federacije Član 290. Zajednička imovina vlasnika stanova u stambenoj zgradi
1. Vlasnici stanova u stambenoj zgradi posjeduju zajedničke prostorije kuće, noseće konstrukcije kuće, mašinsku, električnu, sanitarnu i drugu opremu izvan ili unutar stana, koji opslužuju više stanova, po osnovu zajedničkog udjela. .
2. Vlasnik stana nema pravo otuđivati svoj udio u zajedničkoj imovini stambene zgrade, kao ni obavljati druge radnje koje podrazumijevaju prenos ovog udjela odvojeno od svojine na stanu.
Stambeni kod od 29.12.2004. Poglavlje 3 LCD prvog odeljka posvećeno je promeni statusa objekta namenjenog stanovanju u nestambeni; razmatra se i obrnuta situacija.
Uredba Vlade Ruske Federacije od 6. maja 2011. „O pružanju komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima stambenih prostorija u stambenim zgradama” odražava pravo vlasnika nestambenih objekata da koriste rezerve kolektivnog domaćinstva. zgrada.

Na posljednjoj stepenici ove neobične normativne ljestvice nalaze se rezolucije regionalnih i općinskih vlada.

pažnja: pravni akti, raspoređeni u hijerarhiji za stepenicu niže, ne mogu biti u suprotnosti sa višim.

Površina nestambenih prostorija

Područje stambene zgrade sastoji se od površina svih prostorija, kao i zajedničkog prostora kuće: liftova, podestova, tavana, podruma itd.

Sve takve informacije se bilježe u tehničkom pasošu zgrade, pohranjuju se u HOA ili društvu za upravljanje.

R Obračun površine je posebno važan za plaćanje usluga u domaćinstvu, kao što je grijanje.

Zauzvrat, površina nestambenih prostorija u stambenoj zgradi je ukupna površina svih njenih dijelova, a mjerenja se provode u zatvorenom prostoru i isključuju balkone i lođe.

Na potonje se primjenjuju faktori smanjenja: 0,5 za balkone i 0,3 za lođe i terase.

Uslovi i uslovi za transfer

Ako imate stan koji ne koristite za njegovu namjenu i želite da donosi stabilan prihod, možete ga prebaciti u kategoriju nestambenih prostora i pokrenuti vlastiti posao.

Međutim, postoji niz uslova koji osiguravaju mogućnost takvog transfera:

Bitan: prepreka prevođenju može biti pripadnost kuće objektima kulturno-historijskog naslijeđa.

Ako su svi uslovi ispunjeni, trebaće vam:

Paket dokumenata, uključujući tlocrt zgrade, primljen od BTI; vlasnički dokumenti za objekat; tehnički plan i pasoš prostorija; ako je potrebno, projekat preuređenja, potvrđen od stambene inspekcije uz saglasnost ostalih stanara kuće.
Prijava odgovarajućoj vladinoj agenciji. U Moskvi je ovo Odeljenje za gradsku imovinu. Uručeno zajedno sa kopijama dokumenata ovjerenih kod notara. Najbolje je zadržati originale.
Prijem odluke o prijenosu u roku od 48 radnih dana. U slučaju odbijanja, ostaje mogućnost žalbe na sudu.
Dobivanje dozvole i naknadno preuređenje objekta, ako je potrebno.

Prava i obaveze vlasnika

Kao što je već navedeno, prava i obaveze vlasnika nestambenih prostorija i stanova su identične.

Ovo pravilo važi i za javna mesta.

Odgovornosti uglavnom pokrivaju oblast komunalnih računa i troškova za održavanje zajedničkih prostorija i teritorije uz kuću: liftova, podestova, podruma i tavana itd.

Zapamtite: sama činjenica korištenja zajedničke kućne teritorije nije bitna prilikom plaćanja. One. vlasnik mora platiti lift, čak i ako se lokal nalazi na prvom spratu, i učestvovati u održavanju ulaza, imajući poseban ulaz sa ulice.

Glavno pravo vlasnika je pravo da glasa na sastancima stanovnika i učestvuje u rješavanju pitanja vezanih za popravku kuće, poboljšanje obližnje teritorije, izbor društva za upravljanje itd.

Pravila i normativi za snabdevanje komunalnim resursima

Zakon daje vlasnicima nestambenih objekata stambene zgrade mogućnost izbora:

Potpisati direktne ugovore o snabdijevanju komunalnim uslugama sa dobavljačima resursa.
Zaključite ugovor sa HOA ili upravljačkom organizacijom.

Spisak pruženih usluga obuhvata snabdijevanje energijom, vodom, plinom i toplinom. Osigurano u istom iznosu kao i ostali stanari. Isti su i troškovi vlasnika stambenih i nestambenih prostorija.

Bilješka: vlasnici stanova i nestambenih objekata zgrade podjednako su odgovorni za pravilno održavanje stavki individualnog obračuna komunalija (razna brojila), izvještaj o njihovom oštećenju ili vanrednom stanju, blagovremeno dostavljanje iskaza ovlaštenim organizacijama.

Od nestambene do stambene zgrade

Pretpostavimo da ste naslijedili nestambenu nekretninu i planirate je koristiti za stanovanje, tj. transfer iz nestambene u stambenu zgradu.

Nestambene prostore potrebno je prebaciti u kategoriju stambenih. Kao i obrnuto, ovaj postupak je regulisan normama LC RF (Odjeljak I, Poglavlje III).

Ti ces:

Obratite se uslugama projektantske organizacije kako biste kreirali projekat rekonstrukcije. Ako se ovo odnosi na zajedničke prostore, potrebno je dobiti suglasnost ostalih vlasnika.
Prikupiti paket dokumenata, uključujući potvrdu o vlasništvu; pripremljeni projekat; pasoš; zapisnik sa skupštine vlasnika; potvrda o usklađenosti prostorija sa zahtjevima za stanovanje, od kvalifikovanih organizacija.
Podnesite zahtjev za premještaj nadležnom organu. U Moskvi je ovo Odeljenje za gradsku imovinu. Ne zaboravite da dobijete potvrdu o prijemu dokumenata.
Očekujte odgovor na vaš zahtjev u roku od 48 radnih dana.
U slučaju pozitivnog odgovora, izvršite planiranu obnovu. Ako dođe do odbijanja, pokušajte se žaliti na sudu u roku od tri mjeseca.
Nabavite potvrdu o registraciji reorganiziranog objekta, za što trebate koristiti usluge katastarskog inženjera.
Unesite promijenjene podatke u katastarsku registraciju i registrirajte se kao vlasnik u Rosreestr. Državna pristojba iznosit će 350 rubalja.

Pažnja! Ukoliko ste zastupnik maloljetnog vlasnika predmetne prostorije, pored navedenih dokumenata, morate dostaviti potvrdu o svojim pravima od strane organa starateljstva i izvod iz matične knjige rođenih djeteta.

Zaključak

Unatoč prilično zamornom, skupom i neatraktivnom procesu interakcije s raznim ovlaštenim strukturama, vrlo je važno brzo reagirati na svaku promjenu statusa vaše nekretnine, bilo da se radi o stambenim ili nestambenim prostorijama u stambenoj zgradi. Ove mjere će u budućnosti sigurno donijeti svoje bonuse u vidu stabilnosti i blagostanja.

Vrste stambenih i nestambenih nekretnina.
Poslovne nekretnine. Vrste, značenje.
Javne nekretnine. Vrste, značenje.

17. Deset zajedničkih karakteristika tržišta nekretnina.

4. Vrste stambenih i nestambenih nekretnina.
Stambene nekretnine- je skup stambenih jedinica (naseljenih i nenaseljenih).

stambena jedinica(stanovanje) je kuća za stanovanje, stan u stambenoj kući, ili u drugom objektu, koji ima pristup zajedničkim prostorijama zgrade ili zemljišnoj parceli i namijenjen je za stanovanje jedne porodice. Stambena jedinica je obračunska jedinica u sistemu državnog računovodstva stambenog fonda.

Kuća- Riječ je o objektu trajnog tipa, u kojem stambeni prostori čine više od polovine površine prostorija zgrada. Stambene zgrade se dijele na višestambene i jednostambene.

Stambena nekretnina uključuje:

niska zgrada (do tri sprata), visoka zgrada (od 4 do 9 spratova), visoka zgrada (od 10 do 20 spratova), visoka zgrada (preko 20 spratova).

Stambena nekretnina također može biti kondominijum, dio (ulaz), kat na ulazu, stan, soba, seoska kuća.

Kondominijum - jedinstveni kompleks nepokretnosti, uključujući zemljišnu parcelu u utvrđenim granicama i stambenu zgradu koja se na njoj nalazi, druge objekte nepokretnosti u kojima su pojedinačne prostorije u privatnom, državnom, opštinskom i drugim oblicima svojine, a ostali delovi su u njihovo zajedničko vlasništvo

Stambene nekretnine se također klasificiraju prema vrsti:

Tip I - mjesto stalnog boravka;
Tip II - prigradsko stanovanje koje se koristi u ograničenom vremenskom periodu;
Tip III - namijenjen za kratkotrajni smještaj (hoteli, moteli i sl.).

Postoji i klasifikacija objekata stambenih nekretnina u zavisnosti od materijala koji se koristi za vanjske zidove zgrade:

kuće sa zidovima od cigle;
Panel kuće;
monolitne kuće;
drvene kuće;
mješovite kuće.

Nestambene nekretnine:

zemlja(uključujući poljoprivredna zemljišta (oranice, sjenokoše, pašnjaci, višegodišnji zasadi, netaknute zemlje), zemljišta naselja (gradovi, radnici, odmarališta i vikendice, seoska naselja), kao i zemljišta industrije, saobraćaja, komunikacija i drugih sektora nacionalna privreda, zemljišta zaštite prirode, rezervata prirode, zdravstveno-popravne, rekreativne i istorijske i kulturne namjene, zemljišta šumskog fonda, šumarstva, zemljišta vodnog fonda, zemljišta rezervata);

komercijalne nekretnine(kancelarija, maloprodaja, barovi, restorani, hoteli, sportsko-rekreativni kompleksi itd.);

industrijske nekretnine(proizvodnja i skladište);

5. Poslovne nekretnine. Vrste, značenje.

koncept komercijalne nekretnine obuhvata prostore koji se koriste u poslovne svrhe, kao što su poslovni i maloprodajni prostori, koji čine

većinu portfelja investicija u nekretnine.
Poslovne nekretnine također uključuju restorane, trgovine, skladišta, zgrade i objekte, hotele, barove, sportsko-rekreativne centre i zabavne sadržaje čije korištenje uključuje stvaranje prihoda;

Kancelarijske sobe. Klasificiraju se prema lokaciji, kvalitetu zgrade (nivo završne obrade, stanje fasade, centralni ulaz, dostupnost liftova), kvalitetu upravljanja (upravljačko društvo, dostupnost dodatnih usluga za stanare) itd.

Hoteli. Hotelski projekti u Ruskoj Federaciji danas su najteže vrste ulaganja u profitabilne nekretnine. Izgradnja novih ili rekonstrukcija starih hotela najviše klase, njihova oprema i troškovi poslovanja smatraju se prilično rizičnom investicijom, jer su troškovi ovakvih projekata nekoliko puta veći od troškova izgradnje modernih trgovačkih centara ili uredskih centara.

Parking garaže (parkingi) kao komercijalne nekretnine u zemlji praktički se ne razvijaju, iako postoje izgledi. Uostalom, na hiljadu stanovnika, u skladu sa normama, potrebno je oko 150 parking mesta.

Prodavnice i tržni centri. Kao što je pokazalo iskustvo velikih gradova u Evropi, dobri uslovi za lokaciju multifunkcionalnih tržnih centara su: raskrsnica glavnih autoputeva, blizina metro stanica i stajališta kopnenog saobraćaja. Za trgovačke komplekse posebno je potrebno pružiti usluge njihovim stanarima (na primjer, stalno čišćenje teritorije, servis vage, 24-satno osiguranje itd.).
Industrijske (industrijske) nekretnine.

Na formiranom zapadnom tržištu usvojena je sljedeća klasifikacija objekata nekretnina u kategorije A, B i C.

Kategorija C. Višak nekretnina je zemljište sa zgradama ili slobodnim parcelama koje danas ili u budućnosti više nisu potrebne za poslovanje i stoga se proglašavaju viškom nekretnina.
U uslovima stalnog razvoja poslovanja u Rusiji, poslovni prostor je stalno potreban za novoformirane kompanije. Stabilno poslujućim firmama povremeno je potreban dodatni prostor za smještaj opreme i sve većeg osoblja.

6. Javne nekretnine. Vrste, značenje.

To javnosti zgrade i konstrukcije uključuju:

ozdravljenje (bolnice, poliklinike, starački domovi i domovi za djecu, sanatoriji, sportski kompleksi, itd.);
obrazovni (vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, kuće dječijeg stvaralaštva i dr.);
kulturno-obrazovni (muzeji, izložbeni kompleksi, parkovi kulture i rekreacije, domovi kulture i pozorišta, cirkusi, planetarijumi, zoološki vrtovi, botaničke bašte itd.);

posebne zgrade i objekti - administrativni (policija, sud, tužilaštvo, organi vlasti), spomenici, spomen-objekti, željezničke stanice, luke i dr.;

Vrijednost javne nepokretnosti je u korišćenju njenih objekata direktno za dobrobit društva u cjelini, tj. svim svojim slojevima, bez obzira na nivo prihoda i društveni status.

16. Sedam osnovnih elemenata tržišta nekretnina.

Tržište nekretnina- ovo je sektor nacionalne tržišne privrede koji predstavlja skup objekata nekretnina, privrednih subjekata koji posluju na tržištu, procesa funkcionisanja tržišta, odnosno procesa proizvodnje (stvaranja), potrošnje (upotrebe) i razmene objekata nekretnina i upravljanje tržištem, te mehanizmi koji osiguravaju funkcionisanje tržišta (tržišna infrastruktura).

Tržište nekretnina sastoji se od sedam glavnih elemenata:

Potražnja
Rečenica
Cijena
Menadžment
Marketing
Infrastruktura
poslovne procedure

Potražnja- ovo je broj zemljišnih parcela, imovinskih kompleksa i prava na njima koje su kupci spremni da otkupe po važećim cijenama za određeni vremenski period. Ceteris paribus, potražnja za nekretninama varira obrnuto s cijenom. Potražnja se formira pod uticajem brojnih faktora - ekonomskih, društvenih, demografskih, prirodnih i klimatskih.

Rečenica- ovo je količina zemljišta i drugih nekretnina koje su vlasnici spremni prodati po određenim cijenama za određeni vremenski period.

Cijena je iznos novca koji se plaća po jedinici nekretnine u obavljenim transakcijama. Cijena je najvjerovatnija novčana vrijednost imovine. Ovo je najviša cijena koju će donijeti prodaja stranice na konkurentnom i otvorenom tržištu.

Menadžment - regulisanje uticaja na nekretnine od strane tržišnih subjekata (prodavaca, kupaca, profesionalnih učesnika na tržištu).

Marketing- društveni proces usmjeren na zadovoljavanje potreba i zahtjeva pojedinaca i grupa kroz stvaranje i ponudu nekretnina i njihovu razmjenu sa drugim ljudima.

Informaciona infrastruktura- najvažniji element postojanja svakog tržišta, uključujući i tržište nekretnina. Mora sadržavati tačne podatke:

o postojećim normama i pravilima rada na tržištu;
o strukturi ponude i potražnje za različitim objektima;
o nivou i dinamici cijena.

Poslovni postupci - skup radnji subjekata tržišta nekretnina za dokumentarnu podršku transakcija (kupoprodaja, procjena vrijednosti itd.).

17. Deset zajedničkih karakteristika tržišta nekretnina.
Kombinacija beskrajne raznolikosti fizičkih karakteristika nekretnina s jedne strane, i mnogo različitih prava na nekretninama s druge strane, rezultira jedinstveno složenim tržištem. Za razliku od drugih vrsta tržišta, tržište nekretnina, pored specifičnosti robe koja na njemu kruži, ima niz zajedničkih karakteristika koje se moraju uzeti u obzir prilikom obavljanja transakcija:

lokalizacija tržišta jer je njena roba nepokretna, jedinstvena, a njena vrednost u velikoj meri zavisi od spoljašnje sredine;
javne informacije o stanju na tržištu nepotpuno je i nije uvijek pouzdano, jer su transakcije nekretninama često isključive i povjerljive;
vlasništvo nad nekretninama a transakcije sa njim obično uključuju četiri vrste troškova: paušalna plaćanja, relativno velika ulaganja; održavati objekat u funkcionalnom stanju; porez na nekretnine; državne dažbine i druge naknade za transakcije;
potražnja je određena ne samo i ne toliko potrošačkim kvalitetama samih objekata, već i njihovom lokacijom;
niska elastičnost ponude, budući da je iz više razloga nemoguće odmah izgraditi mnogo novih stanova;
dobra nekretnina mogu se odrediti pravima trećih lica u različitim kombinacijama;
relativno visok stepen državne regulative tržište po zakonodavnim normama i zoniranje teritorija;
dobra na tržištu nekretnina služe ne samo kao sredstvo za zadovoljenje vlastitih potreba kupaca, već i kao predmet njihove investicione aktivnosti;
relativno mali broj učesnika na tržištu;
velika volatilnost potražnje po regijama, okruzima i mikrookruzima

Svi detalji o nestambenim prostorijama: definicija, karakteristike, razlike od stambenih nekretnina, vrste i namjene

S razvojem tržišnih odnosa, koncept kao što je "nestambeni prostor" postao je široko korišten u prometu nekretnina. Međutim, u ruskom zakonodavstvu ne postoji jasna definicija ovog koncepta. S tim u vezi građani imaju mnogo poteškoća i pitanja.

Ovaj problem posebno zabrinjava trgovce koji žele pretvoriti stambene nekretnine u nestambene za poslovne svrhe. Također, ovo pitanje se često pojavljuje pred stanovnicima stambenih zgrada, miješajući zajedničku imovinu sa nestambenim prostorijama, prilikom obračuna komunalnih računa. Nažalost, konfuzija u pogledu stambenih i nestambenih prostorija često dovodi do nezakonitih transakcija nekretninama i sudskih sporova.

Šta je nestambeni prostor

Kao što je gore spomenuto, koncept "stambene nekretnine" odsutan je u zakonodavstvu Ruske Federacije. Međutim, Građanski i stambeni zakonik, a posebno Federalni zakon Ruske Federacije br. 122 od 21. jula 1997., definišu znakove nestambenih prostorija koji ispunjavaju uslove za stambene prostore: to mora biti nepokretna i izolovani objekat.

Granice objekta su pod, plafon i zidovi uz obavezno prisustvo ulaza.

Osim toga, nestambeni prostor mora biti dio zgrade, što određuje njenu nepokretnost i vezu sa zemljištem.

Trebalo bi da se odnosi i na nestambeni fond i može se nalaziti u stambenim i nestambenim zgradama.

Osnovna razlika od stambenog je u tome što nije namijenjena stalnom boravku građana i može se koristiti samo u javne, administrativne, komercijalne i druge svrhe.

Stanovnici stambenih zgrada ponekad brkaju zajedničku imovinu sa nestambenim prostorijama. Treba znati da su ulaz, stepeništa, lift, potkrovlje i podrum zajednički prostori.

Nestambeni prostori u stambenim zgradama najčešće su kafići, prodavnice, kancelarije i drugi objekti koji ispunjavaju ovaj status. Takve prostorije imaju vlasnike i za njih je potrebno izdati vlasnički list.

Član 22. Zakona o stanovanju Ruske Federacije propisuje uslove pod kojima se stambeni prostor može prenijeti u nestambeni:

soba ima poseban ulaz (dozvoljeno je opremiti je iz prozorskog otvora);
odsustvo registrovanih lica u prostorijama;
nedostatak prava na prostorije trećih lica;
objekat nije dio stana.

Ovakva situacija ugrožava samu egzistenciju kuće, izaziva veliki broj sporova i rješava se samo na sudu.

Karakteristike transakcija vezanih za nestambene prostore

Stanovi su nova vrsta nekretnina koja izaziva mnoga pitanja kod kupaca. Kako ne biste pogriješili s kupnjom, važno je razumjeti karakteristike takvog stanovanja, njegove prednosti i nedostatke.

Sastavljanje ugovora o zakupu skladišta, kao i bilo koje druge nestambene prostorije, regulirano je Građanskim zakonikom. Zaključivanje ugovora ima svoje suptilnosti koje zavise od karakteristika određenog skladišta i njegove namjene.

Prenos prostorija iz nestambenog u stambeni striktno je regulisan zakonom. Za vlasnike i prostorije postavljaju se posebni zahtjevi, čije nepoštovanje može dovesti do odbijanja podnošenja zahtjeva arhitektonskom odjelu općine.

Coworking centri: nešto poput načina na koji su organizovani, koje su karakteristike, prednosti i mane, koja je cijena zakupa, velegradski coworking prostori - ova druga pitanja su obrađena u članku

Vrste nestambenih prostorija i čemu služe

Nestambeni prostori se klasifikuju prvenstveno prema namjeni. Pripadnost objekta bilo kojoj namjeni određuje ostvarivanje prava na prostoriju, utiče na građanski status i važna je pri obračunu zakupnine.

Prema namjeni u komercijalne i administrativne svrhe razlikuju se sljedeće vrste nestambenih prostorija.

Trgovanje

Prostor se koristi za trgovinu na malo i veliko. Može se nalaziti u komercijalnom prostoru centri, administrativne ili stambene zgrade. Za maloprodajne prostore kapitalni zidovi i postojanje individualnih komunikacija (voda, kanalizacija i kupatila) nisu obavezni. Ako u zgradi postoji više utičnica, komunikacije zgrade smatraju se zajedničkim za sve.

Administrativno i upravljačko

Koriste se za urede, smještene u poslovnim centrima, administrativnim ili stambenim zgradama, trgovačkim i zabavnim kompleksima. Prisustvo komunikacija u kancelarijama nije neophodno, ali moraju imati čvrste zidove. Vlasnici ureda mogu koristiti zajedničke komunikacije predviđene za sve prostorije koje se nalaze u zgradi.

Universal

Koristi se za razne djelatnosti (kancelarije, trgovina, kozmetički saloni, medicinske usluge, ugostiteljstvo, noćni klubovi itd.).

U pravilu se radi o prostorijama sa posebnim ulazom, glavnim zidovima, kao i vlastitim komunikacijama. Mogu se nalaziti u trgovačkim centrima, poslovnim centrima, trgovačkim i zabavnim kompleksima, stambenim i poslovnim zgradama.

Skladište

Koriste se kao skladišta za skladištenje proizvoda, raznih proizvoda i drugih materijalnih sredstava. Nalaze se u skladišnim kompleksima ili upravnim zgradama. Mora imati čvrste zidove i poseban ulaz.

Prisutnost komunikacija u takvoj prostoriji nije potrebna.

Za javne namjene podijeljene su sljedeće nestambene prostorije:

Medicinski - prostori u ambulantama, bolnicama, zdravstvenim centrima, ambulantama, ambulantama, centrima za socijalnu adaptaciju, ambulantama itd.
Obrazovne - nalaze se u školama, univerzitetima i predškolskim ustanovama.
Komunalije - prostori za ateljee, hemijske čistionice, frizerske salone, servise, pogrebne usluge itd.
Zabavne - dvorane bioskopa i pozorišta, klubovi.
Objekti urbane komunalne djelatnosti - izolovani prostori za snabdijevanje vodom, toplinom, plinom i električnom energijom.
Ugostiteljski objekti su izolirani objekti povezani sa proizvodnjom javnih ugostiteljskih proizvoda, kao i njihovom prodajom.
Kreativne - radionice dizajnera, skulptora, arhitekata, umjetnika, modnih dizajnera, kao i izložbene hale.
Sport - prostori u sportskim objektima.
Proizvodnja - laboratorije, radionice, radionice i drugi nestambeni objekti u raznim industrijama: hemijskoj, petrohemijskoj, gorivnoj, metalurškoj, energetskoj itd.
Ostale nekretnine (arhive, finansijske institucije, agencije, garaže, projektantske organizacije, pošte, telegrafske i telefonske mreže).