უძრავი ქონების ტრანზაქციების 80%-ში ბინის ყიდვისას რისკებია. რა თქმა უნდა, ის, რაც იწვევს მხოლოდ 10% ფინანსურ ზარალს, მაგრამ ეს სავსებით საკმარისია ნერვული აშლილობისთვის.
თქვენ სვამთ ძალიან სერიოზულ კითხვას, რომელზეც პასუხი ერთ სტატიაში შეუძლებელია.

თუ გსურთ მიიღოთ სრული და სანდო ინფორმაციაწაიკითხეთ პრაქტიკული სახელმძღვანელოსტატიის ავტორი „იდენტიფიკაცია დამალულირისკები უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის თანამედროვე ტრანზაქციებში“
ეს არის ნაწილი 2 ელექტრონული წიგნი - გიდები უძრავი ქონების მყიდველებისთვის.

• რისკები ბინის ყიდვისას მეორადი ბაზარი
• ბინის შეძენა უფლებების რისკების მინიჭებით
• მარიონეტული გზით ბინის ყიდვის რისკები
• ბინის ყიდვა იპოთეკური რისკებით
• ბინის ყიდვა ტვირთის რისკებით
• პრივატიზებული ბინის ყიდვის რისკები
• იურიდიული პირისგან ბინის ყიდვა მყიდველის რისკები

სტატია განახლდა 25.03.2018

არა მხოლოდ არსებობს რისკები. ასევე არსებობს ფარული რისკები, რომლებსაც ზოგჯერ ყველა რეალტორი ვერ ცნობს.

უძრავი ქონების ყიდვა გადამწყვეტი მომენტია, რადგან ეს ძვირადღირებული შესყიდვაა და მსგავს ტრანზაქციებში ბევრი თაღლითობაა. ამასთან, საჭიროა ყიდვა-გაყიდვის რეგისტრაციის შესახებ კანონმდებლობისა და წესების დაცვა, რომლის დარღვევა იწვევს გარიგების ბათილობას (ბათილობას) ან სასამართლოში გასაჩივრებას.

მოდით გაერკვნენ, რატომ წარმოიქმნება რისკები და როგორ ავიცილოთ თავიდან ისინი. მეტი უფრო ვრცლადახსნილია საიტის ავტორის სასწავლო მასალებში.

რა რისკებია:

• თაღლითურ გარიგებაში მოხვედრის რისკი, რომელშიც დამნაშავეები მოქმედებენ გამყიდველის მხარეს. ყველაზე ხშირად, ყალბი მინდობილობა გამოიყენება. გარდა ამისა, თაღლითები იყენებენ ორმაგი გაყიდვების სქემას, რადგან მათ შეიძლება ჰქონდეთ გამოჩენილი დოკუმენტები ბინისთვის. ეს ხდება რამდენიმე მიზეზის გამო: 2016 წლის 15 ივლისამდე შესაძლებელი იყო საკუთრების მოწმობის დუბლიკატების (მინიმუმ რამდენიმე) აღება და მათი ხელახალი გასაყიდად გამოყენება.; მეორე მიზეზი არის ის, რომ ახლა შეგიძლიათ სარეგისტრაციო დოკუმენტების წარდგენა ელექტრონულ ფორმატში, რაც ნიშნავს, რომ საკუთრების უფლების მოწმობა ხელთ რჩება და მისი ხელახლა გამოყენება შესაძლებელია.

• ბათილი გარიგების რისკი. ბათილი გარიგებები განსაზღვრებით უკანონოა. ასეთ გარიგებებში უხეშად ირღვევა სამართლებრივი მოთხოვნები. მაგალითად, ხელშეკრულებას ხელი არ მოაწერეს უფლებამოსილმა პირმა. ეს ხშირად ხდება წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმებისას, შეცდომით მიჩნეულია, რომ იგი არამნიშვნელოვან დოკუმენტად აფორმებს ნათესავს, რომელსაც არ აქვს მინდობილობა, ან იურიდიული პირის დამფუძნებელს, დირექტორის ნაცვლად. ასეთი შეთანხმება ბათილია და გარიგება ბათილია. და ამ დროს იურიდიული პირი აფორმებს სხვა ხელშეკრულებას, იურიდიულს.

• ბათილად მყოფი გარიგების რისკი წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც უძრავი ქონების უფლებაზე სამართლებრივი პრეტენზიები შეიძლება შემდგომ წარმოიშვას სხვა პირებისგან, თუ ეს უფლება დაირღვა გარიგების დადებისას. მაგალითად, ბინა, რომელიც ერთობლივი საკუთრებაა, ერთ-ერთმა მეუღლემ მეორის თანხმობის გარეშე აჩუქა. ან იურიდიული პირის დირექტორმა ქონება ამ კომპანიის დამფუძნებლების გადაწყვეტილების გარეშე გაყიდა.

• დეპოზიტის ან წინასწარი გადახდის დაკარგვის რისკი წარმოიქმნება, როდესაც ყიდვა-გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულება არასწორად არის შედგენილი, რაც ყველაზე მნიშვნელოვანი დოკუმენტია, მაგრამ გარიგების მხარეებს ყოველთვის არ ესმით ეს და ფორმალურად ეპყრობიან მის შედგენას, სხვისი ნიმუშების გამოყენებით.

• პირობების და გარიგების სხვა პირობების შესახებ შეთანხმებების დარღვევის რისკი ჩნდება მაშინ, როდესაც პირობები განიხილება ზეპირად, მაგრამ რატომღაც ხელშეკრულებაში არ არის გაწერილი და ერთ-ერთი მხარე სარგებლობს ამ გარემოებით.

Უფრო ვრცლად:

რისკები ბინის ყიდვისას. რისკები ბინის ყიდვისასმეორად ბაზარზე

კარგად, პირველ რიგში, რა არის მეორადი საცხოვრებელი?

მეორადი საკუთრება არის საკუთრება რეგისტრირებული საკუთრების უფლებით.

ნებისმიერი ახალი შენობა, Rosreestr-ში უფლებების რეგისტრაციამდე, არის პირველადი საკუთრება.

რა რისკები არსებობს ბინის შეძენისას, რომელზედაც უფლებები უკვე დარეგისტრირებულია?

• უფლება არალეგალურად იყო დარეგისტრირებული, რაც ნიშნავს, რომ მისი გასაჩივრება შესაძლებელია. ამ სიტუაციის აღმოსაფხვრელად აუცილებელია წინა გარიგების ისტორიის შესწავლა, ანუ უფლებების დამფუძნებელი და უფლებების დამადასტურებელი დოკუმენტები. მიიღეთ ინფორმაცია უფლებათა რეესტრიდან (01/02/2017 - USRN)

• შეიძლება იყვნენ მემკვიდრეები, რომლებმაც არ იცოდნენ მოანდერძის გარდაცვალების შესახებ, მაგრამ კანონით არიან მემკვიდრეები. მაშასადამე, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში არ იქნებოდა ურიგო ამ გარემოებაზე გამყიდველების პასუხისმგებლობის გათვალისწინება.

• მიერ პრივატიზებული ბინები: პრივატიზაციის დროს ბინაში რეგისტრირებულ ბავშვებს, რომლებიც არ შედიოდნენ მესაკუთრეთა რიცხვში, შეუძლიათ სასამართლოში მიმართონ დარღვეული უფლებების აღსადგენად 3 წლის განმავლობაში, სრული ქმედუნარიანობის მიღწევიდან (18 წელი); პირები, რომლებიც რეგისტრირებულნი არიან ბინაში პრივატიზებამდე და არ არიან გათვალისწინებული ხელშეკრულებაში, მაშინაც კი, თუ მათ დაწერეს სანოტარო უარი, ინარჩუნებენ მასში ცხოვრების კანონიერ უფლებას.

• მეუღლეთა ერთობლივად შეძენილი ქონება მეორის თანხმობის გარეშე გაიყიდა. წაიკითხეთ:

• მშობლების ვალდებულება, გამოუყოს შვილებს წილები დედობრივი (საოჯახო) კაპიტალის გამოყენებასთან დაკავშირებით და სახელმწიფო სუბსიდიებისაცხოვრებლის ყიდვა ოჯახებისთვის

• არასრულწლოვნის ან არაკომპეტენტური პირის საკუთრებაში არსებული ბინის (წილის) გაყიდვისას არ არის ნებართვა მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოებიდან.

• თქვენი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ექვემდებარება სავალდებულო დამოწმებას ნოტარიუსის მიერ და თქვენ არ იცოდით ეს მოთხოვნა.

ეს რისკები აშკარაა, უფრო სწორად ადვილად იდენტიფიცირებული. უფრო ძლიერი პირობა იმალება. ადვოკატებმაც კი არ იციან მათ შესახებ, მით უმეტეს, თუ ისინი არ არიან სპეციალიზირებულნი უძრავი ქონების ტრანზაქციებში.
თქვენ წაიკითხავთ მათ შესახებ ზემოთ სახელმძღვანელო— 70-ზე მეტი გვერდი ტექსტი პრაქტიკული მაგალითებით.

რისკები ბინის ყიდვისას. ბინის ყიდვა უფლებების, რისკების მინიჭებით

პირველ რიგში, ბინის ყიდვა შეგიძლიათ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მასზე უფლებები ადრე იყო რეგისტრირებული.

ყველაფერი დანარჩენი არის მონაწილის უფლებებისა და მოვალეობების გადაცემა საერთო მშენებლობაან საბინაო კოოპერატივის მონაწილე.

აქედან გამომდინარე, თქვენ იღებთ ყველა რისკს, რომელიც დაკავშირებულია მშენებლობის ვადების შეუსრულებლობასთან და სამშენებლო ტექნოლოგიის დარღვევის რისკებთან.

აქციონერის უფლება-მოვალეობების გადაცემის შესახებ ხელშეკრულება ექვემდებარება სავალდებულოობას სახელმწიფო რეგისტრაცია, რაც გამორიცხავს ორმაგ გაყიდვებს.

საბინაო კოოპერატივის მონაწილის უფლება-მოვალეობების მინიჭების შესახებ შეთანხმება არ ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას და რეგულირდება ორგანიზაციის წესდებით.

რა რისკები უნდა გამოირიცხოს დავალებით „შეძენისას“:

• შეთანხმების შემთხვევაში აუცილებელია მეუღლის თანხმობა წილობრივი მონაწილეობადადებული იყო ქორწინების დროს

• დავალება გაუქმდება, თუ თანხები სამშობიარო (საოჯახო) კაპიტალიდან ან სხვა სახელმწიფო სუბსიდიებიდან ოჯახების გაუმჯობესების მიზნით გამოყენებული იყო წილის მონაწილეობის ხელშეკრულების გადასახდელად. საცხოვრებელი პირობები, ხოლო აქციები ბავშვებს არ ეთმობა.

• არ არსებობს მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების ბრძანება არასრულწლოვნის ან არაკომპეტენტური უფლების მინიჭების შესახებ.

რისკები ბინის ყიდვისას. მარიონეტული გზით ბინის ყიდვის რისკები

როდესაც ბინის ყიდვა-გაყიდვაში მონაწილეობს არა თავად მესაკუთრე, არამედ სანდო პირი, რისკები იზრდება. რატომ:

• მინდობილობა შეიძლება ყალბი იყოს. როგორ იღებენ თაღლითები ასეთ მინდობილობას? მაგალითად, ერთ-ერთი სქემა. თაღლითი ქირაობს ბინას, რომელიც მას მოსწონს, რომელიც შეიძლება მოთხოვნადი იყოს უძრავი ქონების ბაზარზე. ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისას თაღლითი კანონიერი მფლობელისგან იღებს მისი პასპორტისა და საკუთრების მოწმობის ასლს. შემდეგ მისი ფოტოსურათით კეთდება მაღალი ხარისხის ყალბი პასპორტი. შემდეგ ის მიმართავს ნოტარიუსს უფლებამოსილი წარმომადგენლით და ადგენს მინდობილობას, რათა აღადგინოს სავარაუდო დაკარგული ორიგინალური დოკუმენტები ბინისთვის ფულის გაყიდვისა და მიღების უფლებამოსილებით. ასეთი მინდობილობა შეიძლება მიეცეს რეალტორებს, რომლებმაც არ იციან ამ თაღლითური სქემის შესახებ, მაგრამ უბრალოდ ასრულებენ შუამავალ მომსახურებას. და ბინა იყიდება, მაგრამ პატრონი "არც ძილი და არც სული"

• ბინის მფლობელმა შეიტანა განცხადება Rosreestr-თან მყიდველზე უფლებების გადაცემის დარეგისტრირების შეუძლებლობის შესახებ მისი პირადი მონაწილეობის გარეშე.

• მინდობილობა არ შეიცავს გარიგების დასადებად საჭირო ყველა უფლებამოსილებას, მაგალითად, მათ დაავიწყდათ სახელმწიფო გადასახადის გადახდის უფლებამოსილების რეგისტრაცია და ეს არის ის... ჩამოვიდნენ, როგორც ამბობენ))). წაიკითხეთ სტატია ქვემოთ:

მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას რისკები შეიძლება შემცირდეს, თუ გულდასმით შეამოწმებთ გამყიდველის მიერ მოწოდებულ დოკუმენტებს. ხელშეკრულების დადებისას დეტალებისადმი უყურადღებობა ხშირად იწვევს საშინელ შედეგებს.

4 გარემოება, რომელიც ფრთხილად უნდა იყოთ მეორადი სახლის ყიდვისას:

1. უძრავი ქონების რეალიზაცია მინდობილობით. სახლის მფლობელს შეუძლია გაასაჩივროს მინდობილობა. გარდა ამისა, მინდობილობა შეიძლება იყოს გაყალბებული ან იწურება გარიგების ხელმოწერის დროს.
2. ქონების მფლობელები ხშირად იცვლებოდნენ.

შესაძლებელია, რომ ქონება იყოს თაღლითური საქმიანობის საგანი. ყოფილი მფლობელებიშეიძლება გააპროტესტოს გაყიდვა.

1. ბინის მესაკუთრის უცნაური საქციელი. დარწმუნდით, რომ ქონების მფლობელი იურიდიულად კომპეტენტურია.
2. ბინა ნაყიდია საოჯახო კაპიტალით.

საოჯახო კაპიტალის მიზანია ბავშვებთან ერთად ოჯახების ცხოვრების გაუმჯობესება. ამიტომ, თუ გარიგებით ირღვევა ბავშვების ინტერესები, ხელშეკრულება სადავოა.

მეორადი უძრავი ქონების შეძენის თავისებურებები

ბინის ყიდვისას ხარვეზები წარმოიქმნება, თუ სახლში თვრამეტი წლამდე ასაკის ბავშვები არიან დარეგისტრირებული. მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოების სპეციალისტების თანხმობის გარეშე უძრავი ქონების გასხვისება შეუძლებელია.

• აქციებით გარიგებები ნოტარიუსის გარეშე აღარ შეიძლება დასრულდეს. სანოტარო ბიუროს დამოწმების გარეშე წილს ვერ გაყიდით.
• იპოთეკით დატვირთული ბინის ყიდვა

უძრავი ქონების ტრანზაქციებში კიდევ ერთი პრობლემაა იპოთეკაზე აღებული ბინის შეძენა.

Მნიშვნელოვანი! იყავით ძალიან ფრთხილად, თუ გადაწყვეტთ ყიდვას იპოთეკით დატვირთული ბინა. ტრანზაქციის პირობებს ადგენს საკრედიტო ინსტიტუტი.

მაგალითად, ის იძლევა გაყიდვას, თუ ახალი მფლობელი გადაიხდის სესხის ღირებულების ორმოცდაათი პროცენტს.

მხარეები წინასწარი შეთანხმებით განსაზღვრავენ მომავალი გარიგების პირობებს. დოკუმენტში მითითებულია, რომ მყიდველი ახორციელებს გადახდას სესხის ხელშეკრულებით.

რა რისკებს იღებს უძრავი ქონების მყიდველი მეორად ბაზარზე?

მყიდველი რისკავს თავის ფულს. თუ გამყიდველი ან დაინტერესებული მხარე გააპროტესტებს ტრანზაქციას, უფლებები სასამართლოში უნდა განადგურდეს.

15 რისკი მეორადი სახლის ყიდვისას

1. დარღვევებით ხორციელდებოდა პრივატიზაცია. მაგალითად, ბავშვების ინტერესები არ არის გათვალისწინებული.

Მნიშვნელოვანი! ბავშვებს უფლება აქვთ გაასაჩივრონ გაყიდვა, თუ მათი ინტერესები არ იქნა გათვალისწინებული პრივატიზაციის დროს. ბავშვებს უფლება აქვთ გაასაჩივრონ გარიგება, როდესაც ისინი თვრამეტი წლის გახდებიან.

სამი წლის ვადის ათვლა დაიწყება მას შემდეგ, რაც ბავშვმა გააცნობიერა მისი უფლებების დარღვევა.

1. უძრავი ქონების გაყიდვის ტრანზაქციების მონაწილეებად მოქმედებდნენ იურიდიული პირები.
2. გამყიდველმა მიიღო საცხოვრებელი ფართი ქირავნობის ხელშეკრულებით, საჩუქრით ან მემკვიდრეობით მიიღო. შესაძლებელია, რომ დარჩენილმა მემკვიდრეებმა გადაწყვიტონ გარიგების გასაჩივრება. შეძენა შესაძლებელია მხოლოდ დოკუმენტაციის საფუძვლიანი ანალიზის შემდეგ.
3. საოჯახო კაპიტალით შეძენილ უძრავ ქონებაში ბავშვების წილები არ არის გამოყოფილი.
4. გამყიდველი ვერ აცნობიერებს თავისი ქმედებების მნიშვნელობას. ეს დაახლოებითფსიქიკური აშლილობების შესახებ, რომლებიც ხელს უშლის ქონების მფლობელს სრულად გააცნობიეროს თავისი ქმედებების არსი. თუ ადამიანი ბოროტად იყენებს ალკოჰოლს ან ნარკოტიკებს, ჩნდება ნების მანკიერება. ბინის მყიდველს ემუქრება გარიგების გასაჩივრების რისკი.
5. უძრავი ქონების შეძენა დაპატიმრებული ან სხვა ტვირთებით.
6. ქონების თანამფლობელი არ არის გარიგების დროს. მაგალითად, გადიან სამხედრო სამსახურიან სასჯელს იხდიან ციხეში. პრობლემა ის არის, რომ მომავალში შესაძლოა გამოჩნდეს ქონების თანამფლობელი და გააპროტესტოს გარიგება.
7. ტრანზაქციაზე მეორე მეუღლის თანხმობა არ არის.
8. დაირღვა ბინის აქციების გაყიდვის წესი. კანონის თანახმად, თქვენ ჯერ უნდა მიმართოთ სხვა მფლობელებს. თუ ისინი უარს იტყვიან, მიყიდეთ ქონება მესამე პირს. თუ გაყიდვის პროცედურა დაირღვა, არსებობს რისკი, რომ სასამართლომ გარიგება ბათილად გამოაცხადოს.
9. გამყიდველი ახორციელებს გარიგებას ყალბი დოკუმენტები. ეს გარიგება სასამართლოში გასაჩივრებულია.
10. დაგეგმილია სახლის განსახლება. შესაძლოა, გამყიდველმა არ იცოდეს, რომ სახლის განსახლება იგეგმება, ამასობაში მყიდველს პრობლემები შეექმნება.

პრობლემის თავიდან აცილება უფრო ადვილია, ვიდრე მოგვიანებით გამოსწორება. დოკუმენტების საფუძვლიანი ანალიზი დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ შეცდომები სახლის ყიდვისას.

1. სთხოვეთ გამყიდველს მიაწოდოს საარქივო ამონაწერი სახლის რეესტრიდან. დოკუმენტში აღნიშნულია, ვინ იყო რეგისტრირებული ბინაში რამდენიმე წლის განმავლობაში.
2. შეამოწმეთ არის თუ არა სახლში თვრამეტი წლამდე ასაკის ბავშვები რეგისტრირებული.
3. დარწმუნდით, რომ მეურვეობის სპეციალისტები ამტკიცებენ გაყიდვას, თუ სახლში ბავშვები არიან რეგისტრირებული.
4. სთხოვეთ გამყიდველს გაცნობოთ დოკუმენტები, რომლებიც ამართლებს, რომ 18 წლამდე ბავშვებს ექნებათ საცხოვრებელი ადგილი გაყიდვის შემდეგ.
5. დაელოდეთ გამყიდველს, რომ მოამზადოს თქვენი მეუღლის თანხმობა გასაყიდად. დამტკიცებას იურიდიული ძალა აქვს სანოტარო ბიუროს მიერ დამოწმების შემდეგ.
6. ჰკითხეთ მფლობელს დამატებითი დოკუმენტი, თუ ქონების შეძენის შემდეგ გასცა პასპორტი ან პასპორტში მის ოჯახურ მდგომარეობაზე ნიშანი არ არის. ამ შემთხვევაში დაგჭირდებათ ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული განცხადება. განცხადებაში მესაკუთრემ უნდა დაადასტუროს, რომ ქონების შეძენის თარიღს იგი არ იმყოფებოდა ოჯახურ კავშირში.

როგორ ვიყიდოთ სახლი ტვირთის გარეშე

ბინაში რეგისტრირებულმა მესამე პირებმა შეიძლება ბევრი პრობლემა შეუქმნან ახალ მფლობელს. ამიტომ გირჩევთ, ჯერ წაიკითხოთ ამონაწერი სახლის რეესტრიდან. თუ დოკუმენტიდან ირკვევა, რომ ყველა მაცხოვრებელს არ აქვს შემოწმება, სთხოვეთ მფლობელს ამ საკითხის მოგვარება.

რჩევა. ხელშეკრულების გაფორმებამდე დარწმუნდით, რომ ყველა რეგისტრირებულმა მაცხოვრებელმა გასვლა ბინაში. ბინის სარგებლობის უფლების შესახებ ხელშეკრულებები უნდა შეწყდეს.

იმისათვის, რომ შეამოწმოთ, მოაგვარა თუ არა მფლობელმა პრობლემა მაცხოვრებლებთან, გირჩევთ მოითხოვოთ ახალი ამონაწერი სახლის წიგნიდან.

როგორ შევამოწმოთ ქონების მფლობელის ქმედუნარიანობა

არსებობს ქმედუნარიანობის დამადასტურებელი საბუთი - ეს არის ცნობა დისპანსერიდან. ეწვიეთ დისპანსერს მესაკუთრესთან ერთად და მიიღეთ ცნობები, რომ ქონების მფლობელი არ არის რეგისტრირებული.

სთხოვეთ მფლობელს, მოითხოვოს ცნობა მეურვეობის განყოფილებისგან.

სერთიფიკატში შეტანილი მნიშვნელოვანი ინფორმაცია:

• არ იყო დადგენილი მეურვეობა და მეურვეობა;
• გადაწყვეტილებები სასამართლო სისტემაქმედუნარიანობის შეზღუდვის შესახებ შეტყობინება არ გაგზავნილა.

ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოწმებული გქონდეთ სანოტარო ბიუროში. გარიგების ნოტარიულად დამოწმება ხელს შეუწყობს თქვენი ინტერესების დაცვას, თუ გამყიდველი ხელშეკრულების გაფორმების დროს გამოაცხადებს ქმედუუნარობას (302-ე მუხლი Სამოქალაქო კოდექსი).

გამყიდველის პირადობის და დოკუმენტების შემოწმება

თაღლითობა ხშირად ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე. მაგალითად, გამყიდველი ყიდის დაბალი ხარისხის საცხოვრებელს გაბერილ ფასად ან აპირებს მყიდველის ფულის მოპარვას.

რისკები შეიძლება შემცირდეს დოკუმენტების გულდასმით შემოწმებით.

9 ქმედება რისკების შესამცირებლად

1. შეამოწმეთ მფლობელის პასპორტი FMS მონაცემთა ბაზაში.
2. შეამოწმეთ შეესაბამება თუ არა პასპორტში მოცემული ფოტო გამყიდველის გარეგნობას.
3. შეამოწმეთ ობიექტის დოკუმენტაცია ერთიანი ამონაწერით სახელმწიფო რეესტრი.
4. ესაუბრეთ მეზობელ ბინებში მცხოვრებ ადამიანებს. შეაგროვეთ რაც შეიძლება მეტი ინფორმაცია გამყიდველის შესახებ.
5. უარი თქვით წინასწარ გადახდაზე.
6. ნუ გადარიცხავთ ფულს თქვენს მოწინააღმდეგეს, როდესაც თქვენ მიიღებთ ამონაწერს ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან თქვენს სახელზე.
7. მოაწყეთ გადახდა ბანკში სეიფის საშუალებით.
8. ხელშეკრულებაში მიუთითეთ საცხოვრებლის რეალური ღირებულება. თქვენ არ შეგიძლიათ დააბრუნოთ იმაზე მეტი, ვიდრე შეთანხმებული თანხა, როდესაც ტრანზაქცია სადავოა.
9. სთხოვეთ მფლობელს მიაწოდოს ცნობა კომუნალურ გადასახადებზე დავალიანების არარსებობის შესახებ.

დასკვნა

თუ ბინის შეძენას აპირებთ, მეორად ბაზარზე ბინის ან ოთახის ყიდვისას გაითვალისწინეთ ხარვეზები მეორად ბაზარზე საცხოვრებლის ყიდვა რისკთან არის დაკავშირებული. რისკები შეიძლება მინიმუმამდე დაიყვანოთ, თუ სწორად მოემზადებით ტრანზაქციისთვის. ფრთხილად უნდა იყოთ, თუ ქონება იყიდება ძალიან დაბალ ფასად, ან თუ ყველა მცხოვრები არ გამოსულა ბინიდან. თუ ქონების მესაკუთრეები ხშირად იცვლებოდნენ, შესაძლებელია თაღლითური სქემები განხორციელდეს საკუთრებაში. ნუ იჩქარებთ შესყიდვაზე დათანხმებას, გადახედეთ რამდენიმე ვარიანტს და აირჩიეთ ყველაზე სანდო.

ბინის ყიდვისას ერთ-ერთი ყველაზე გადამწყვეტი მომენტია. ვფიქრობ, არ არის საჭირო იმის თქმა, რომ ბინას, რომელსაც ყიდულობთ, შესამოწმებელია. მათაც კი, ვინც ზოგავს უძრავი ქონების მომსახურება. არსებობს მრავალი მოსაზრება და მითი იმის შესახებ, თუ რა არის საჭირო გადამოწმება და რა არა. და ყველაზე მეტად მთავარი მითიარის ის, რომ ბინის სამართლებრივი სისუფთავე პრინციპში არსებობს. ვერც ერთი რეალტორი, ადვოკატი ან უძრავი ქონების სააგენტო ვერასოდეს მოგცემთ 100%-იან გარანტიას იურიდიული სიწმინდეგარიგებები. და ვინც ასეთ გარანტიებს იძლევა, არაკეთილსინდისიერია. რადგან შეუძლებელია ყველა იმ პუნქტის სრულად გადამოწმება, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს გარიგების შეწყვეტა. ამისათვის უბრალოდ არ არის საკმარისი ფინანსური, ადმინისტრაციული და სხვა რესურსები. უძრავი ქონების კომპეტენტური სპეციალისტის ამოცანაა რეალური რისკების დანახვა და მათი დადასტურების ან უარყოფის პოვნა. ამისათვის ის აგროვებს იურიდიული სისუფთავის ანალიზისთვის აუცილებელ ყველა დოკუმენტს და ანალიზის შემდეგ აკეთებს დასკვნას, თუ რომელი რისკები შეიძლება მოიხსნას, რომელი შეიძლება მინიმუმამდე დაიყვანოს და რომლითაც არაფერი შეიძლება გაკეთდეს, გარდა ბინის ყიდვაზე უარის თქმისა. .

მოდი გავარკვიოთ რა რისკებია ბინის ყიდვისას?და რა შეგვიძლია გავაკეთოთ მათი მინიმიზაციისთვის.

1. ბინა იყიდება ყალბი საბუთებით. ეს არის ყველაზე უარესი რისკი, რომლის დროსაც სასამართლო მიიღებს გადაწყვეტილებას ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე და თანხის დამაბრუნებელი არავინ იქნება. ამ თაღლითობის სქემით, პირი, რომელიც მოქმედებს როგორც ბინის გამყიდველი, ახორციელებს თავის ქმედებებს ან ყალბი პასპორტის ან ყალბი მინდობილობის გამოყენებით. ბინის ნამდვილი მფლობელი შეიძლება იყოს თაღლითებთან წილში, ან იყოს სხვადასხვა შორეულ ადგილებში (ფსიქიატრიულ საავადმყოფოებში, გამოსასწორებელ დაწესებულებებში, ხანგრძლივი მივლინებები, საზღვარგარეთ ცხოვრება და ა.შ.), ან არ იყოს ცოცხალთა სამყაროში.

Რა შეიძლება გაკეთდეს:

• არ იყიდოთ ბინა მარიონეტული გზით. Თუ იქ რეალური მიზეზიბინის გაყიდვა მინდობილობით, რომელშიც მფლობელი ვერ იქნება ჩართვა გარიგებაში - შეამოწმეთ ეს მიზეზი. დარწმუნდით, რომ დაუკავშირდით ბინის მფლობელს, რათა დაადასტუროთ მისი ვინაობა (შესაძლოა მეგობრების, ნაცნობების ან საკონსულოს მეშვეობით) და გადაამოწმოთ მინდობილობის ნამდვილობა (ამისთვის, თქვენ უნდა მიიღოთ წვდომა ნოტარიუსის არქივზე, რომელმაც გასცა მინდობილობა),
• შეამოწმეთ გამყიდველის პასპორტი გარიგებაზე. პასპორტს ამოწმებს სპეციალური ტრენინგი გავლილი პირი. ასეთ ადამიანებს, სხვათა შორის, ნოტარიუსები, იურისტები და ბანკის დაცვის თანამშრომლები და სახელმწიფო რეგისტრატორები შედიან. სთხოვეთ მათ ყურადღება მიაქციონ პასპორტის ფოტოს შესაძლო ხელახლა გადაღებას,
• შეხვდით გამყიდველის მეზობლებს. საუბარში ალბათ საინტერესო ინფორმაცია გამოჩნდება.

2. ბინას ყიდის შეზღუდული ქმედუნარიანობის მქონე პირი. თუ ასეთი გამყიდველი ტრანზაქციის შემდეგ სასამართლოს მიმართავს და დაამტკიცებს შეზღუდულ ქმედუნარიანობას, გარიგება წყდება.

Რა შეიძლება გაკეთდეს:

• მოითხოვეთ სერთიფიკატები ფსიქონევროლოგიური და ნარკოლოგიური დისპანსერებიდან, რომ გამყიდველი იქ არ არის ჩამოთვლილი. ასეთი სერთიფიკატები გაიცემა გამყიდველის საცხოვრებელ ადგილას. თუ ცვლილებები მოხდა რეგისტრაციაში, თქვენ უნდა მიმართოთ ძველ მისამართებს.

3. ბინას ყიდის ქმედუნარიანობა ნაწილობრივ დაკარგულმა პირმა. ეს შეიძლება იყოს ალკოჰოლიზმი, ნარკომანია, სიბერე, ტრავმა, ავადმყოფობა.

Რა შეიძლება გაკეთდეს:

• მოითხოვეთ სერთიფიკატები ნარკოლოგიური დისპანსერიდან,
• ესაუბრეთ ადგილობრივ პოლიციელს
• მეზობლებთან საუბარი
• მოიწვიე ფსიქიატრი ტრანზაქციაზე გამყიდველის შესამოწმებლად.

4. ბინა იყიდება ერთ-ერთი მხარის მოტყუებით ან არასწორი წარმოდგენით.

• დარწმუნდით, რომ გამყიდველმა იცის ფასი და პირობები, რომლითაც ის ყიდის ბინას,
• გარიგების სქემის გაგება (თუ ბინა იყიდება სხვა ქონების ერთდროულად შეძენით). თუ თქვენ გაქვთ ეჭვი იმ ქონების შესახებ, რომელსაც ყიდულობთ გამყიდველისთვის, ჩათხარეთ უფრო ღრმად.
• შეასრულეთ გარიგება სანოტარო ფორმით,
• მოიწვიე ფსიქიატრი გარიგებაზე.

5. ბინა იყიდება იურიდიული პირიშემადგენელი და ნორმატიული დოკუმენტების რეგისტრაციის დარღვევით.

Რა შეიძლება გაკეთდეს:

• შეამოწმეთ გაყიდვის ხელშეკრულებაზე ხელმომწერი პირის რწმუნებათა სიგელები.
• შეამოწმეთ დამფუძნებლების თანხმობა უძრავი ქონების გაყიდვაზე.

6. ბინა იყიდება მემკვიდრეობით. IN ამ შემთხვევაშიშეიძლება იყოს ორი რისკი. პირველი: მემკვიდრე არ არის მემკვიდრე და სამკვიდროში შევიდა ყალბი დოკუმენტების გამოყენებით (ყალბი ანდერძი, დაბადების მოწმობა, ქორწინების რეგისტრაციის მოწმობა). მეორე: არიან მემკვიდრეები, რომლებიც არ შესულან სამკვიდროში.

Რა შეიძლება გაკეთდეს:

• მიიღეთ წვდომა სამკვიდრო ფაილზე ნოტარიუსგან,
• შეამოწმეთ საბუთების კანონიერება მემკვიდრეობის საფუძველი,
• აიღოს სანოტარო ვალდებულება გამყიდველისგან, რომ თუ სხვა მემკვიდრეები გამოჩნდებიან, ყველა ფინანსური კითხვებიის დამოუკიდებლად გადაწყვეტს მემკვიდრეობის წილის ანაზღაურებას.

მე აღვწერე ყველაზე სერიოზული და გავრცელებული რისკები, როდესაც. სინამდვილეში, კიდევ ბევრი სიტუაციაა, როდესაც შეგიძლიათ დაკარგოთ ბინა ან შეზღუდოთ თქვენი უფლებები მასზე. აღსანიშნავია ისიც, რომ შესაძლოა არსებობდეს რისკები ბინასთან წინა ტრანზაქციებთან. სასამართლო პრაქტიკის თანახმად, მოსკოვში წყდება წელიწადში ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების დაახლოებით 2% (რაც დაახლოებით 2000 ტრანზაქციაა). მე არ მაქვს სტატისტიკა, რამდენმა საქმემ მიაღწია მორიგებას ან მოგვარდა სიტუაცია, სანამ სისხლის სამართლის საქმე პროკურატურაში გადაიდო.

ბუნებრივია, ყველაფერი შესაძლო რისკებიბინის ყიდვისას ის უნდა შეაფასოთ არა მხოლოდ იურისტის პოზიციიდან. Საღი აზრიასევე უნდა იყოს წარმოდგენილი. ჩემი რეკომენდაციებიდან გამომდინარე, შეიძლება დადგეს მოსაზრება, რომ ღირს ფსიქიატრისა და ნოტარიუსის მოწვევა თითოეულ ტრანზაქციაზე, ასევე, საკუთარი დეტექტიური გამოძიების ჩატარება. მერწმუნეთ, ეს ყოველთვის არ არის საჭირო. ჩეკების სრული და დაუფიქრებელი კომპლექტის განხორციელება შეიძლება ბევრი ფული დაჯდეს და ზოგჯერ გამოიწვიოს გარიგების წარუმატებლობა შორეული მიზეზების გამო. ამიტომ იყავით წინდახედული და ისარგებლეთ პროფესიონალების მომსახურებით.

უძრავი ქონების ყიდვა ძალიან საპასუხისმგებლო საქმეა. მაგრამ ამის მიუხედავად, ბინის ყიდვისას მოტყუება საკმაოდ გავრცელებული მოვლენაა. იმისათვის, რომ არ მოტყუვდეთ გამყიდველის მიერ ბინის ყიდვისას, უფრო ყურადღებით შეისწავლეთ გასაყიდი საცხოვრებელი ფართი და მასზე საკუთრების საბუთები.

რისკები ბინის ყიდვისას

ბევრს უნახავს ბეჭდურ მედიაში რეკლამა ბინის შუამავლების გარეშე ყიდვა/გაყიდვის შესახებ. ერთის მხრივ, ეს მიდგომა მნიშვნელოვნად დაზოგავს ნაღდი ფულიორივე მხარე. მაგრამ, მეორე მხრივ, ეს მნიშვნელოვნად ზრდის არასასურველი შედეგების შესაძლებლობას.

გამოცდილი რეალტორი ან იურისტი შეძლებს საწყისი ეტაპებიგადაჭრით ყველა სახის პრობლემას, რამაც შეიძლება გაართულოს გარიგების დადება მომავალში. ამიტომ, თუ გაქვთ შესაძლებლობა, ისარგებლეთ პროფესიონალების მომსახურებით.

სტატისტიკა, რომელსაც უძრავი ქონების სააგენტოები და სამართალდამცავი უწყებები აწარმოებენ, საკმაოდ აჩვენებს მაღალი დონეთაღლითური ქმედებები ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების დროს.

ასეთი ქმედებები, უპირველეს ყოვლისა, ყალბი დოკუმენტების მიწოდებას უკავშირდება. რა თქმა უნდა, ჩვენ ვერ შევძლებთ ყველა დოკუმენტის ავთენტურობის გადამოწმებას, ვინაიდან ყველა მონაცემთა ბაზას არ აქვს ღია წვდომა; მაგრამ, მაგალითად, სავსებით შესაძლებელია გაიგოთ ბინაში „ზედმეტი“ ადამიანების არსებობის შესახებ სახლის რეესტრის ამონაწერიდან.

შემდეგი რისკი დაკავშირებულია ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით ანგარიშსწორებასთან. Უმეტეს შემთხვევაში ფულადი ოპერაციებიგამყიდველსა და მყიდველს შორის ხორციელდება ნაღდი ანგარიშსწორებით. ერთის მხრივ, ეს დაზოგავს დროს, მეორე მხრივ, არსებობს მთელი თქვენი ფულის დაკარგვის შესაძლებლობა.

ყურადღება მიაქციეთ იმ შემთხვევებს, როდესაც გამყიდველი დაჟინებით მოითხოვს ბინის ძალიან სასწრაფო გაყიდვას და მზად არის "კარგი ფასდაკლების" გაკეთებისთვისაც კი. როგორც წესი, ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს იმით, რომ ბინის მფლობელი არ არის კეთილსინდისიერი მყიდველი.

როგორ ვიყიდოთ ბინა რისკის გარეშე?

ასე რომ, მოდით, უფრო დეტალურად განვიხილოთ ის ასპექტები, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ სახლის ყიდვისას.

საბუთების მომზადება.რა თქმა უნდა, თქვენ უნდა ენდოთ გამყიდველს. მაგრამ არ დაგავიწყდეთ მისი სიტყვების შემოწმება. მე და თქვენ გვესმის, რომ ბინის ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციები არ არის ყველაზე იაფი და ამიტომ მათ მაქსიმალური სიფრთხილით უნდა მოვექცეთ.

ჩვენ უნდა შევამოწმოთ შემდეგი დოკუმენტები:

გარეგნობის შემოწმებაბინები. ჩვენ დაუყოვნებლივ განვმარტავთ ყველა იმ პუნქტს, რომელიც შეიძლება შეგაწუხოთ. მაგალითად, ცუდად იკეტება კარი, გაჟონვა ჭერზე და ა.შ. ჩხუბის შემდეგ მუშტების ქნევა გვიანი იქნება.

ყურადღება მიაქციეთ ფასს. ზოგადად, თქვენ უნდა გქონდეთ ზოგადი წარმოდგენა თქვენს მხარეში უძრავი ქონების ღირებულების შესახებ. ასეთი ინფორმაციის მიღება შესაძლებელია უძრავი ქონების ბაზრის მონიტორინგით.

არ იცით თქვენი უფლებები?

და, შესაბამისად, თუ ბინა არ არის ცუდი, მაგრამ ფასი შემცირდა, მაშინ აქ რაღაც არასწორია. რა თქმა უნდა, შესაძლებელია „კარგი“ ვარიანტიც, როცა მფლობელმა უბრალოდ არ იცის ფასები და დაუფიქრებლად გააქვს ბინა გასაყიდად, ან სასწრაფოდ სჭირდება ფული.

მაგრამ არის დრო, როდესაც თაღლითური სქემები თამაშში მოდის. მაგალითად, ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის რეგისტრაცია ყალბი დოკუმენტების გამოყენებით. შეამოწმეთ ყველაფერი საფუძვლიანად.

ბინის გაყიდვის "სპეციალური" ვარიანტები

აქ მოკლედ განვიხილავთ 3 სიტუაციას: ბინის გაყიდვა უფლებების მინიჭებით, მემკვიდრეობით მიღებული ბინის გაყიდვა და ბინის გაყიდვა საერთო საკუთრებაში.

1. ბინის რეალიზაცია უფლებების მინიჭებით. ეს ვარიანტი შესაძლებელია ორი ხელშეკრულებით: მშენებლობაში ერთობლივი მონაწილეობის ხელშეკრულება და წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება.

   ექსპერტების აზრით, „ყველაზე უსაფრთხო“ ხელშეკრულება მშენებლობაში წილის მონაწილეობის ხელშეკრულებაა. ეს გამოწვეულია იმით, რომ სამოქალაქო კოდექსის დებულებების გარდა, მყიდველს აქვს დამატებითი „დაცვა“ 214-FZ-ით. მაგრამ ასეთი შეთანხმება გულისხმობს უფლებების მინიჭებას მხოლოდ დეველოპერთან შეთანხმებით. უფრო მეტიც, თუ ბინა შეძენილია იპოთეკით, მაშინ ასევე საჭირო იქნება ბანკის ნებართვა.

   თუ გაფორმდა ხელშეკრულება უფლებების გადაცემის შესახებ და დეველოპერმა არ შეასრულა თავისი ვალდებულებები, მაშინ არ შეიძლება იყოს პრეტენზია თავდაპირველი მფლობელის მიმართ. უფლებების გადაცემა უნდა დარეგისტრირდეს. გამონაკლისი - ხელშეკრულება წინასწარ შეძენაგაყიდვების.

2. მემკვიდრეობით მიღებული ბინის ყიდვა. კანონის შესაბამისად მემკვიდრეობა შეიძლება იყოს კანონით და ანდერძით. ორივე შემთხვევაში შესაძლებელია ბინის მემკვიდრეებისთვის გადაცემა.

   მაგრამ კანონი „ჩუმად“ ადგენს ნებისყოფის პრიორიტეტს. მთავარი თაღლითური სქემა ამ შემთხვევაში არის ანდერძის გაყალბება.

   

   კანონის თანახმად, არსებობს მემკვიდრეობის რამდენიმე ხაზი. პირველში შედის გარდაცვლილის ახლო ნათესავები - შვილები, მეუღლეები, მშობლები. მაგრამ არის კიდევ ერთი "დაუგეგმავი" რიგი - წარმომადგენლობის უფლებით. ასეთ მემკვიდრეებს აქვთ პრიორიტეტი.

   გარდა ამისა, შესაძლებელია ეგრეთ წოდებული „ანდერძით უარი“, როდესაც გარდაცვლილი ანდერძში მიუთითებს, რომ, მაგალითად, მისმა შვილმა დედას სიცოცხლის ბოლომდე უნდა უზრუნველყოს საცხოვრებელი.

   ამიტომ, თუ ვაჟი მოულოდნელად გადაწყვეტს მემკვიდრეობით მიღებული ბინის გაყიდვას, დედა საანდერძო უარით ისარგებლებს ბინადრობის უფლებით.

   მემკვიდრეობით მიღებული ბინის ყიდვისას მთავარი პრობლემა არის მემკვიდრეების „უეცარი“ გამოცხადება, რომლებიც რიგში არ შედიოდნენ. ეს იმის გამო ხდება, რომ ნოტარიუსების უფლებამოსილება არ მოიცავს გარდაცვლილის ყველა ნათესავის შემოწმებას; ისინი მხოლოდ „აღრიცხავენ“ ყველა მოქალაქეს, რომელიც კანონით დადგენილ ვადაში მიმართავს მემკვიდრეობის მიღებას.

   მეორე ასპექტი, რომელსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ, არის სიტუაცია, როდესაც გამყიდველი აღიარებულია „უღირს“ მემკვიდრედ და ყიდვა-გაყიდვის ოპერაცია უკვე დასრულებულია.

   შემთხვევის შესწავლა: და-ძმამ მემკვიდრეობა ბინის სახით მოითხოვა. სამკვიდროს გახსნის შემდეგ ბინა ორს შორის გაიყო. გარკვეული პერიოდის შემდეგ, და "გაქრება", თუმცა ძმა ამტკიცებს, რომ ის გათხოვდა და წავიდა. ფაქტობრივად, მთელი ამ ხნის განმავლობაში ის სარდაფში გამოკეტილს ინახავდა. ბინა, ბუნებრივია, ხელახლა „გაფორმდა“ და გაყიდა. მაგრამ ჩემმა დამ როგორღაც მოახერხა გამოსვლა და პოლიციაში გაიქცა. ისე, როგორც ბრაზილიურ სერიალში: სასამართლო ძმას "უღირს" მემკვიდრედ აცხადებს და ბინას დებს უბრუნებს. ყველაფერი კარგად იქნებოდა, მაგრამ რა უნდა გააკეთოს ამ შემთხვევაში კეთილსინდისიერმა მყიდველმა? შეიტანეთ სარჩელი თქვენი ძმის წინააღმდეგ ბინისთვის გადარიცხული თანხის მოთხოვნით.

3. ბინის შეძენა საერთო საკუთრებაში).მოქმედი კანონმდებლობით არსებობს საერთო საზიარო და საერთო ერთობლივი ქონება.

   ასეთ ქონებასთან გარიგების მთავარი მახასიათებელია ის, რომ განკარგვა ერთობლივი ქონებამიღებული უნდა იყოს ყველა მფლობელის თანხმობა: ეს შეიძლება იყოს გამოხატული ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობის სახით; ან მფლობელები შედიან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მხარეებად და თითოეული ხელს აწერს თავისთვის.

   ყველაზე გავრცელებული სიტუაციაა ბინის გაყიდვა, რომელიც ორი მეუღლის საკუთრებაშია. ან შესაძლებელია სხვა ვარიანტიც: ბინა ქმრის საკუთრებაა, ცოლი უბრალოდ რეგისტრირებულია, მაგრამ ქონება შეძენილია ქორწინების დროს; შესაბამისად საცხოვრებელი ფართის გაყიდვა ნებისმიერ შემთხვევაში მეუღლის თანხმობას მოითხოვს.

   წინააღმდეგ შემთხვევაში, გარიგება შეიძლება გამოცხადდეს ბათილად. ასეთ მოქალაქეებს (რომელთა თანხმობაც არ იყო „მოთხოვნილი“) შეუძლიათ სასამართლოში მიმართონ 1 წლის განმავლობაში იმ მომენტიდან, როდესაც შეიტყვეს ან უნდა გაეგოთ გარიგების შესახებ.

   ცალკე საკითხი ჩნდება, როდესაც ბინის ერთ-ერთი მფლობელი ბავშვია. გარდა მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოს თანხმობისა გარიგების დასრულებაზე, მშობლებმა ან კანონიერმა წარმომადგენლებმა უნდა უზრუნველყონ ბავშვს „ახალი“ საცხოვრებელი პირობები, რაც ადრე იყო. თუ ისინი ამას არ გააკეთებენ, მაშინ არასრულწლოვანი ინარჩუნებს ბინით სარგებლობის უფლებას, თუნდაც ის უკვე სხვა პირის საკუთრებაშია.

თქვენ ვერასოდეს იწინასწარმეტყველებთ ყველა გაუთვალისწინებელ სიტუაციას. მთავარია, არ დაიკარგოთ, როცა ჩნდება რთული კითხვები, არამედ გადაჭრათ ისინი, როგორც ისინი წარმოიქმნება.

თუ დარწმუნებული ხართ გამყიდველის მიერ წარმოდგენილი ყველა დოკუმენტის "სისწორეში" და სანდოობაში, მაშინ ეს ბევრად გაგიადვილდებათ. და თუ თქვენც მიმართავთ რეალტორებს, დაზოგეთ თავი ფუჭი დროისა და გონებრივი ენერგიისგან.

ბინის ყიდვას სერიოზული გადაწყვეტილებები სჭირდება. მომავალი მფლობელი საცხოვრებლის შეძენისას შერჩევითი უნდა იყოს. ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დახარჯვით ვინმეს პერსპექტივა მიიზიდავს დიდი თანხაფული, მომავალში იურიდიული პრობლემები შეგექმნებათ. რისკი ყოველთვის არის. ის არსებობს როგორც გათხრების ეტაპზე გარიგების შესრულებისას, ასევე მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების არჩევისას. რა საფრთხეებს შეიცავს იგი? მეორადი საცხოვრებელიდა როგორ ავიცილოთ თავიდან არასასურველი სტუმრების გამოჩენა თქვენს კართან?

პირველ რიგში, გადავხედოთ კანონმდებლობას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 292-ე მუხლის თანახმად, ტერიტორიის მფლობელი, რომელმაც მიიღო საკუთრების უფლება, დაცულია ნებისმიერი პრეტენზიისგან. ყოფილი მფლობელები. მათ მოკლებულია შენობაში ცხოვრების შესაძლებლობა და რეგისტრაციიდან მოხსნა უნდა მოხდეს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, სარჩელი მოჰყვება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 292-ე და 304-ე მუხლების საფუძველზე.

ერთი შეხედვით, მყიდველი დაზღვეულია საკუთრებაზე თავდასხმისგან, მაგრამ სასამართლო პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები, როდესაც ადვოკატები ვერ იცავენ თავიანთი კლიენტის უფლებებს.

”საკუთრების გაყიდვისას, მომხმარებლებმა, რომლებიც რეგისტრირებულნი არიან ამ ბინაში, უნდა აიღონ ნოტარიულად დამოწმებული დოკუმენტი, რომელშიც ნათქვამია, რომ ისინი იღებენ ვალდებულებას, გააუქმონ რეგისტრაცია და შეწყვიტონ მისი გამოყენება”, - ამბობს ვერა ზაკრევსკაია, ნევსკის ალიანსის მეცნიერებათა აკადემიის მეორადი ბაზრის განყოფილების მენეჯერი. „წინააღმდეგ შემთხვევაში, შეიძლება შეგვექმნას ის ფაქტი, რომ ქონება გადაეცეს საავტორო უფლებების მფლობელს, მაგრამ იმ ადამიანების სახით ტვირთთან ერთად, რომლებიც დარჩებიან რეგისტრირებული და ასეთ პირებს სასამართლო ვერ მოხსნის, რადგან მათი უფლება გამოყენება წარმოიშვა ორდერის ან სხვა დოკუმენტის საფუძველზე.“.

ამდენად, მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ გარიგების დასრულების და საკუთრების მოპოვების შემდეგაც კი, წინა მფლობელები შეიძლება მოვიდნენ ბინაში ნივთებით. როგორც წესი, ეს სიტუაცია იქმნება, როდესაც ბინის პრივატიზების დროს, ოჯახის ერთ-ერთმა წევრმა უარი თქვა მონაწილეობაზე გარიგებაში, ინარჩუნებს მის სარგებლობის უფლებას. კანონის თანახმად, გამყიდველი ვალდებულია მყიდველს მიაწოდოს ინფორმაცია ყველა იმ პირის შესახებ, ვისაც აქვს ეს უფლება. თუ მომავალი მფლობელი არ იცის დეტალებზე, მას შეუძლია მოითხოვოს კონტრაქტის ბათილად ცნობა და თანხის დაბრუნება.

ისწავლეთ ისტორია

მეორადი ბაზრის საშიშროება მდგომარეობს გაყიდვის ობიექტის ისტორიაში, რომელიც ყურადღებით უნდა იქნას შესწავლილი - პირველიდან ბოლო საავტორო უფლებების მფლობელამდე. მემკვიდრეებმა, რომლებიც მოულოდნელად გამოჩნდებიან, შეიძლება გამოაცხადონ თავიანთი მოთხოვნები ბინაზე და კანონი მათ მხარეს იქნება. თითქმის შეუძლებელია ყველა სირთულის მარტო გაგება. თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ დეპარტამენტს ფედერალური სამსახურისაკადასტრო და კარტოგრაფიის სახელმწიფო რეგისტრაცია საკუთრებაში გადაცემის მოწმობის მისაღებად, ასევე დაკავშირება Სადაზღვევო კომპანიებიექსპერტიზის ჩასატარებლად. მაგრამ უმჯობესია ძვირადღირებული შესყიდვის ბედი მიანდოთ პროფესიონალს, რომელსაც აქვს დიდი გამოცდილება, რომელიც სპეციალიზირებულია უძრავი ქონების ტრანზაქციებში.

„ეს სპეციალისტი უნდა იყოს არა მხოლოდ რეალტორი, არამედ პრაქტიკოსი ადვოკატი, რომელიც მონაწილეობს განსაცდელებიდა აკონტროლებს მიმდინარეობას სასამართლო პრაქტიკა, რომელიც მუდმივად იცვლება, ურჩევს აღმასრულებელი დირექტორიიურისტი-უძრავი ქონება შპს ტატიანა სლობოდიანიუკი. – სამწუხაროდ, ბევრმა უძრავი ქონების აგენტმა იცის მხოლოდ ტრანზაქციის დასრულების პროცესი, რა დოკუმენტებია საჭირო სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის და, საუკეთესო შემთხვევაში, უსაფრთხო ორმხრივი ანგარიშსწორების ორგანიზებისთვის. კომპეტენტურად და სწორად შეაფასეთ ობიექტის ისტორიის რისკები, გარიგების გამოწვევის რისკები სასამართლო პროცედურა„ისინი არ არიან კომპეტენტური ამ საკითხში და ეს მნიშვნელოვანია იმისათვის, რომ თავი დაიზღვიონ შესაძლო პრობლემებისგან.

ქონების მოსარჩელეები

არ დაივიწყოთ შესაძლო პრეტენზიები იმ პირებისგან, რომლებიც ადრე ცხოვრობდნენ ბინაში, რომლებიც ე.წ. რისკის ჯგუფს მიეკუთვნებიან. მათი რეგისტრაცია შეიძლება გაუქმდეს სხვადასხვა მიზეზის გამო. მაგალითად, ადამიანი ციხეში, ან სამხედრო აღრიცხვისა და გაწვევის სამსახურის ბრძანებით მოხვდა რუსული არმიადაამატა კიდევ ერთი ახალი რეკრუტი. ზოგიერთი მოქალაქე შესაძლოა ფსიქონევროლოგიურ კლინიკაში მოხვდეს. მაგრამ ამავე დროს, ისინი ინარჩუნებენ უფლებას გამოიყენონ საცხოვრებელი ფართი და ნებისმიერ დროს შეუძლიათ დაბრუნება. თქვენ შეგიძლიათ გაიგოთ მსგავს შემთხვევებში საცხოვრებლის ყველა განმცხადებლის შესახებ, პირველ რიგში, საბინაო ოფისიდან მოთხოვნით ფორმა No12.

ქირავნობის ხელშეკრულებით ქონების შეძენისას ასევე მნიშვნელოვანია იურიდიული დეტალების გათვალისწინება. კერძოდ, შეამოწმეთ, შეინარჩუნა თუ არა ბინის წინა მესაკუთრემ ბინადრობის უფლება. ამ მონაცემების გარკვევა შეგიძლიათ ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. დამოკიდებულ პირებთან უვადო შენარჩუნების უფლება რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 602-ე და 586-ე მუხლებით. დოკუმენტების მიხედვით, მფლობელს უფლება აქვს დატოვოს ქონება მხოლოდ საკუთარი შეხედულებისამებრ. სურვილისამებრ. ხოლო თქვენი შესყიდვის უზრუნველსაყოფად, თქვენ უნდა გააფორმოთ დამატებითი ხელშეკრულება, დამოწმებული ნოტარიუსის მიერ, საკუთრებიდან ტვირთის მოხსნის შესახებ, მიუხედავად უვადო მოვლის პირობებისა.

არასრულწლოვანთა საფრთხე

ბინის ყიდვა, რომელშიც არასრულწლოვნები არიან რეგისტრირებული, ყოველთვის განსაკუთრებულ შეშფოთებას იწვევს. 2000-იანი წლების დასაწყისში ბავშვებს ხშირად იგებდნენ საქმეები, რომლებიც ეხება მშობლების მიერ მათთვის გამოყოფილ ბინის წილსა და კანონით სარგებლობას. ასეთი სიტუაციები მოხდა უძრავი ქონების გაცვლასთან დაკავშირებით. „სტალინკას“ „ხრუშჩოვში“ გაცვლისას არასრულწლოვანებს ქონების გარკვეული ნაწილი ჩამოართვეს და მოგვიანებით სასამართლოში სარჩელი შეიტანეს.

ბაზრის ექსპერტები ამტკიცებენ, რომ პრობლემების რისკი შესაძლებელია იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ბინაში არასრულწლოვნები არ ცხოვრობენ და არ არიან რეგისტრირებული. როდესაც ბავშვები გაიზრდებიან და ფიქრობენ, რომ მშობლებმა დაარღვიეს მათი უფლებები, შეუძლიათ სასამართლოში მიმართონ ძველი შეთანხმების ბათილად ცნობას.

ამჟამად გახშირდა სამშობიარო კაპიტალის დახმარებით შეძენილი ბინების გადაყიდვის შემთხვევები. ასეთი ბინების ყიდვა სახიფათოა, ამბობს ტატიანა სლობოდიანიუკი: ”იყო შემთხვევა, როდესაც ბინა იყიდა დახმარებით. იპოთეკური სესხი, რომელიც ნაწილობრივ ჩაქრა დედათა კაპიტალი. ამასთან, დედამ სესხის სრული დაფარვის შემდეგ ოჯახის ყველა წევრს წილის გამოყოფის ვალდებულება მისცა. თუმცა, ასეთი ბინები ხშირად იყიდება წილის გამოყოფის გარეშე. ამ პროცესს ჯერ არავინ აკონტროლებს. და როცა დაიწყებენ კონტროლს, გააუქმებენ გარიგებებს და დააბრუნებენ ბინებს, რადგან ვალდებულება არ არის შესრულებული და არასრულწლოვანთა უფლებები დაირღვა“.

რისკების დაზღვევა

იმისათვის, რომ ბინის ყიდვა არ გახდეს მტკივნეული ტვირთი და სასამართლოში საჩივრის მიზეზი, არ უნდა დაიშუროთ ფული სპეციალისტებისთვის. პირველ რიგში, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ ადვოკატებს, რათა გაეცნოთ პრეტენზიებს ამ ქონებას. მეორეც, ყურადღებით დააკვირდით საკუთრების და საცხოვრებლის გამოყენების უფლებების მესამე პირებზე გადაცემას.

ექსპერტები გაიგებენ ყველა იურიდიულ ნიუანსს და მფლობელს, რომელსაც უკვე აქვს ყველა ინფორმაცია, შეძლებს გარკვეული დასკვნების გამოტანას უძრავი ქონების შეძენის შესახებ, ამბობს ვერა ზაკრევსკაია: ”რამდენი ადამიანია რეგისტრირებული, რომლებსაც აქვთ სარგებლობის უფლება, მაგრამ ამჟამად არ ცხოვრობთ ამ ბინაში? ამ ყველაფრის შესამოწმებლად საჭიროა დამატებითი თანხები. თუ მოქალაქეები არ იშურებენ ფულს შემოწმებისთვის, მაშინ, როგორც წესი, ყიდულობენ ბინას, ნათლად ესმით, რა რისკები შეიძლება შეიძინონ. თუ შანსს დაეყრდნობით, შეიძლება შეგექმნათ უბედურება, რომელიც შეიძლება გარკვეული დროის შემდეგ გაჩნდეს“.

---