მყიდველს არ უადვილდება სასწრაფოდ გადაუხადოს გამყიდველის დავალიანება ბანკის წინაშე და შემდეგ სასწრაფოდ იყიდოს ეს ბინა?
იურისტები დაჟინებით გვირჩევენ, რომ მყიდველებმა არ შეიძინონ იპოთეკით დატვირთული ბინა ბინის გამყიდველის დავალიანების ნაშთის დაფარვით. ვალის დაფარვის შემდეგ ბანკი ბინიდან ტვირთს მოხსნის, გამყიდველი კი ქონების სრული მფლობელი გახდება.
მყიდველი ვეღარ შეძლებს აიძულოს იგი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებას. თუმცა, ამ შემთხვევაში, შეგიძლიათ დარწმუნდეთ: აუცილებელია დასკვნა წინასწარი შეთანხმებაყიდვა-გაყიდვა, ყველა აუცილებელი პირობის მითითებით.
მასალა მომზადდა მოსკოვის არბატის ადვოკატთა ასოციაციის ადვოკატის ვადიმ ბაშირ-ზადეს, Miel-ის საბროკერო დეპარტამენტის მმართველი დირექტორის ალექსანდრე მოსკატოვის - უძრავი ქონების ოფისების ქსელის, ვითიბი ბანკის პრესსამსახურისა და Metrium-ის აღმასრულებელი დირექტორი ნატალია კრუგლოვა.
ასეთი ბინის ფასი საბაზრო ფასზე ბევრად დაბალი იქნება?
როგორც წესი, ასეთი ბინის ფასი ტვირთამწეობის გამო საბაზრო ფასზე 10-15%-ით დაბალი იქნება. ფასდაკლების დონე დიდწილად დამოკიდებულია სახლის ადგილმდებარეობაზე. ბინები ქალაქის ცენტრში, ბანკში დაგირავებული, იყიდება არანაკლებ წარმატებით, ვიდრე იგივე საცხოვრებელი, მაგრამ საკრედიტო ისტორიის გარეშე. მაგრამ ქალაქის საცხოვრებელ ადგილებში, იპოთეკით დატვირთული ბინების მფლობელებს ფასდაკლებები უწევთ, რადგან კონკურენცია უფრო მაღალია.
არ დაგავიწყდეთ, რომ მხარდაჭერისთვის შეიძლება მოგიწიოთ ბანკისთვის პროცენტის გადახდა.
შეიძლება შეიქმნას სიტუაცია, როდესაც მყიდველს თავად დასჭირდება ფული ბინის ტვირთამწეობის შესაძენად. ამ შემთხვევაში, ის ხშირად შეძლებს სესხის აღებას მხოლოდ ბანკიდან, რომელიც არის იპოთეკარი. ეს გამოიწვევს დამატებით ხარჯებს მყიდველისთვის მსესხებლად დამტკიცების პროცედურასთან დაკავშირებით.
რა დოკუმენტებია საჭირო ასეთი გარიგების დასასრულებლად?
ასეთი ტრანზაქციის განხორციელებისას ბანკი მყიდველისგან ითხოვს ყველა საჭირო დოკუმენტს მის მსესხებლად დასარეგისტრირებლად.
ასეთი დოკუმენტები, როგორც წესი, არის შემოსავლის სერთიფიკატი 2-NDFL-ის სახით, პასპორტის მონაცემები, მონაცემები ოჯახის შემადგენლობის შესახებ და ქვითარი მეუღლისგან, რომელიც ადასტურებს სესხზე თანხმობას, ამონაწერი სახლის წიგნიდან. ბანკთან ხელშეკრულება იდება წერილობითი ფორმით, თავად ბანკის მონაწილეობით.
გარდა ამისა, ბინის გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებისას აუცილებელია მოითხოვოთ ამონაწერი USRR-დან ბინისთვის და ამონაწერი სახლის წიგნიდან. ეს აუცილებელია სხვა ტვირთების არსებობის, ასევე რეგისტრირებული არასრულწლოვანი ოჯახის წევრების არსებობის შესახებ ინფორმაციის მისაღებად.
უმჯობესია ნასყიდობის ხელშეკრულების დამოწმება ნოტარიუსთან - ეს გარიგების უსაფრთხოების დამატებითი გარანტიაა.
როგორია იპოთეკური ბინის გაყიდვის პროცედურა?
მყიდველმა, რომელიც მზად არის შეიძინოს ასეთი ბინა, უნდა გაიაროს დამტკიცების პროცესი ბანკში, რომელმაც გასცა იპოთეკა. ეს პროცედურა ტარდება ბანკის ყველა წესის დაცვით, არანაირი დათმობა და ფასდაკლება არ ხდება. სინამდვილეში, ეს არის მსესხებლის შეცვლა.
არ დაგავიწყდეთ, რომ ყველას არ შეუძლია გახდეს იპოთეკით დამძიმებული ბინის მყიდველი. ვინაიდან არა მარტო ბინა იყიდება, არამედ თავად სესხიც, მყიდველმა უნდა აკმაყოფილებდეს ბანკის კრიტერიუმებს იპოთეკური მსესხებლებისთვის. კრიტერიუმები განსხვავდება ბანკის მიხედვით: შეიძლება იყოს მოთხოვნები შემოსავლის ოდენობაზე, საკრედიტო ისტორიაზე.
ბინის გაყიდვის ამ სქემით გამყიდველი და მყიდველი ქირაობენ ორ საკანს. ერთში იდება დავალიანების ტოლი თანხა, მეორეში - საცხოვრებლის ღირებულების დარჩენილი ნაწილი. მხარეები ხელს აწერენ გაყიდვის ხელშეკრულებას და უგზავნიან Rosreestr-ს. შემდეგ ხდება საკუთრების გადაცემა და მასთან ერთად - და გირავნობის ვალდებულება მყიდველის წინაშე. ამის შემდეგ გამყიდველი იღებს ფულს პირველი უჯრედიდან იპოთეკის დასაფარად. ბანკი, თავის მხრივ, გასცემს იპოთეკას. მყიდველმა უნდა წარმოადგინოს ეს დოკუმენტი Rosreestr-ს, მიიღოს ამონაწერი USRN-დან ტვირთის არარსებობის შესახებ. მხოლოდ ამის შემდეგ ხდება გამყიდველი საკანში წვდომას ფულის მეორე ნაწილით. ეს არის იპოთეკური ბინის გაყიდვის ყველაზე უსაფრთხო გზა გარიგების ყველა მხარისთვის.
როგორი იქნება ასეთი გარიგება იურიდიულად?
ასეთი ბინის მყიდველი იკავებს იპოთეკარის ადგილს და ეკისრება იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ყველა ვალდებულება, მათ შორის ის, რაც ჯეროვნად არ იყო შესრულებული თავდაპირველი იპოთეკარის მიერ. ანუ იპოთეკაში ბინის მყიდველი თავად ხდება იპოთეკის მოვალე. ამ მეთოდით ადამიანი ყიდულობს ბინასაც და სესხსაც.
შესაძლებელია თუ არა ბინის გაყიდვა ბანკში იპოთეკის გადახდის ვალდებულებების დაკისრებით?
თუ ჩვენ არ ვსაუბრობთ ვარიანტზე, როდესაც ბინა გაიყიდება და იპოთეკა დაუყოვნებლივ იხდის მიღებული თანხიდან, კერძოდ, იმ სიტუაციაზე, როდესაც მყიდველი, ბინის შეძენისას, იღებს ვალდებულებას, გადაიხადოს იპოთეკა წინა მესაკუთრეს, შემდეგ ჩვენ უნდა შევამოწმოთ თითოეულ კონკრეტულ ბანკთან შესაძლებელია თუ არა ეს.
როგორც გაირკვა, ასეთი სქემით ყველა ბანკი არ მუშაობს. ასე რომ, ვითიბი ბანკში აცხადებენ, რომ მათ კლიენტებს შეუძლიათ იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბანკის მიმართ იპოთეკური დავალიანება დაფარავს.
რეალტორებმა ასევე აღნიშნეს, რომ თეორიულად ეს ვარიანტი რეალურია, მაგრამ პრაქტიკულად მათ პრაქტიკაში ამას რამდენჯერმე შეხვდნენ და მსხვილ ბანკებს ასეთი ვარიანტი საერთოდ არ აქვთ.
მათი აზრით, უფრო ადვილია გაყიდვა იპოთეკური ბინა„ტრადიციული“ გზით - შემოსავლებიდან სესხის დაფარვით, ეს უკვე აპრობირებული ტექნოლოგიაა, რომელიც ბანკებისთვის ნაცნობია და მყიდველისთვის რისკებს არ შეიცავს.
ბოლო განახლება: 08/20/2018
Კითხვა:
ვიყიდე ბინა იპოთეკით. შემიძლია თუ არა გაყიდვა, თუ სესხი ჯერ არ არის დაფარული და ბინა არის დაგირავებული ბანკში? Როგორ გავაკეთო ეს?
პასუხი:
იპოთეკით ყიდულობ ასეთ ბინას, იწყებ სესხის გადახდას და მერე - ბამ! ოჯახის დამატება. ან სხვა ქალაქში გადასვლა. ან სამსახურიდან გაათავისუფლეს. ან პირიქით, უცებ გაგიზრდიათ ხელფასი ახალი სამუშაოდა შენ გადაწყვიტე აშენება საკუთარი სახლი. ზოგადად, გეგმები მკვეთრად შეიცვალა და 15 წლიანი სესხი გაქვთ ბინაზე... რა უნდა გააკეთოთ? როგორმე უნდა მოვიშოროთ ეს ტვირთი. ჩნდება გონივრული კითხვა - შესაძლებელია თუ არა იპოთეკით ნაყიდი ბინის გაყიდვა ბანკში გირავნობის შემთხვევაში?
ჩვენ ვპასუხობთ - შესაძლებელია. და თუნდაც რამდენიმე გზით. მაგრამ აქ არის სირთულეები. რომელი? ახლა ჩვენ გაჩვენებთ ყველაფერს. მაგრამ ჯერ რაღაც განვმარტოთ.
იყიდება იპოთეკური ბინაშეიძლება მოხდეს როგორც პირველადისაბინაო ბაზარი და მეორადი. მშენებარე სახლში ბინის "ძირითადი" მფლობელის შესახებ ჯერ არ აქვს საკუთრების უფლება , ასე რომ მას შეუძლია მხოლოდ საკუთარი გაყიდოს მოითხოვეთ უფლებები მის მიერ. „მეორადი“ მფლობელი უკვე ყიდის თავის ქონებას. ორივე შემთხვევაში მოქმედების პრინციპი ერთია, მაგრამ ბინის პირველად ბაზარზე გასაყიდად, კრედიტორი ბანკის თანხმობის გარდა, თანხმობაც დაგჭირდებათ. დეველოპერი.
როგორ გავყიდოთ იპოთეკური ბინა, რომელიც გირავნდება ბანკში?
- როგორ გავყიდოთ იპოთეკური ბინა მეუღლეთა განქორწინების დროს?
თუ მეუღლეებმა იპოთეკით იყიდეს ბინა, შემდეგ კი სესხის გადახდამდე განქორწინდნენ, მაშინ მათ მოუწევთ არა მხოლოდ, არამედ საერთო ვალების გაზიარებაც. ბანკის წინაშე სავალო ვალდებულებების გაყოფა შეიძლება მოხდეს მხოლოდ თავად ბანკის მონაწილეობით, რადგან მისთვის მოვალე მეუღლეების განქორწინება არ არის სასესხო ხელშეკრულების პირობების შეცვლის საფუძველი.
იპოთეკური სესხის დაბრუნების პირობების შეცვლა შესაძლებელია მხოლოდ თავად ბანკის თანხმობით და მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იგი ცალ-ცალკე დაკმაყოფილდება მეუღლეთა გადახდისუნარიანობით. თუმცა, თავად მეუღლეებს არ აქვთ უფლება მათი შეთანხმებით ( მათ შორის) სესხის დაფარვის წესის შეცვლა. ხოლო თუ მეუღლეთა ქონებისა და ვალების გაყოფა ხდება ქ სასამართლო ბრძანება, მაშინ ბანკი იქნება ამ სამოქალაქო პროცესის მონაწილე.
იპოთეკური ბინის გაყიდვა მეუღლეთა განქორწინების შემდეგ ( თანამსესხებლები) ასევე შესაძლებელია მხოლოდ კრედიტორი ბანკის თანხმობით, მაგალითად, ზემოთ ჩამოთვლილი ერთ-ერთი მეთოდის გამოყენებით. ალტერნატიულად, მეუღლეთა და ბანკის ურთიერთშეთანხმებით, ერთ-ერთმა მეუღლემ შეიძლება უარი თქვას გირავნობის საკუთრებაში არსებულ წილზე ( ბინები) და ვალის მისი ნაწილიდან, შესაბამისად.
- შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის იპოთეკით გაყიდვა?
ეს ეხება იმ შემთხვევას, როდესაც მყიდველი ასევე არის იპოთეკური კრედიტორი და აქვს დამტკიცებული სესხი სხვა ბანკიდან. ანუ იპოთეკით დატვირთული ბინა ყიდის მყიდველს, რომელიც თავად სარგებლობს სასესხო სახსრები. ეს ასევე შესაძლებელია მოგირავნე ბანკის თანხმობით).
მყიდველი, რომელმაც მიიღო სესხის დამტკიცება თავისი ბანკისგან, ირჩევს სხვა ბანკში იპოთეკურ ბინას. მერე იპოთეკური სესხიმყიდველის ბანკი იხდის გამყიდველის ბანკს დავალიანების ბალანსს, ხოლო ნაშთი გადაეცემა თავად გამყიდველს. ამ შემთხვევაში გადადის ბინის იპოთეკური ტვირთი ( ხელახლა დარეგისტრირდა) გამყიდველის ბანკიდან მყიდველის ბანკში. ფაქტობრივად, იპოთეკური ბინის იპოთეკაში რეალიზაციისას ხდება სესხის აღება სხვა ბანკში ვალისა და გირაოს გადაცემით.
– რა რისკები ემუქრება მყიდველს იპოთეკური ბინის ყიდვისას?
სერიოზული რისკები შეიძლება წარმოიშვას მყიდველისთვის, თუ იგი გადაუხვევს ზემოთ მოცემულ წესებს იპოთეკური ტვირთით ბინის ყიდვისას. მაგალითად, თუ მყიდველიც არის აღებული დიდი რაოდენობაწინასწარი გადახდა იპოთეკის დაფარვისთვის და ბანკთან ანგარიშსწორების შემდეგ გამყიდველი უარს ამბობს დატვირთული ბინის გაყიდვაზე ( ამბობენ, ბოდიში ძმაო მყიდველო, ფულს მოგვიანებით დაგიბრუნებ, თორემ გამიჭირდა ბანკში სესხის გადახდა - მადლობა დახმარებისთვის).
რა გადასახადები უნდა გადაიხადოთ იპოთეკური ბინის გაყიდვისას?
აქ გადასახადი იგივეა, რაც ჩვეულებრივი ბინის გაყიდვისას ( იმათ. კრედიტის და გირაოს გარეშე). თუ ბინის იპოთეკაზე შეძენისა და მისი შემდგომი გაყიდვის გარიგების შედეგად მესაკუთრე იღებს მოგებას, მაშინ მან უნდა გადაიხადოს პირადი საშემოსავლო გადასახადი-13%. მაგრამ მას შეუძლია ამ გადასახადის შემცირება ან თუნდაც ნულამდე შემცირება განაცხადით საგადასახადო გამოქვითვები.
"რეალტორის საიდუმლოებები":
ბინის ყიდვა-გაყიდვისას ქმედებების დეტალური ალგორითმი წარმოდგენილია ინტერაქტიულ რუკაში. ის გაიხსნება ამომხტარ ფანჯარაში."> ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები (გაიხსნება ამომხტარ ფანჯარაში).
იპოთეკით ბინის შეძენით მესაკუთრე იღებს ვალდებულებას მის გადახდას სრული ღირებულებაბანკი დიდი ხნის განმავლობაში (15-20 წელი). მთელი ამ ხნის განმავლობაში ბანკი ითვლება ბინის მფლობელად და მხოლოდ მას აქვს ამ ქონების განკარგვის უფლება. თუმცა, ბინის იპოთეკით გაყიდვა მაინც ძალიან რეალისტურია, მაგრამ ამას კარგი მიზეზები უნდა ჰქონდეს.
შესაძლებელია თუ არა ბინის იპოთეკით გაყიდვა
ბევრი „იპოთეკის მფლობელი“ არც კი ფიქრობს იმაზე, რომ მათი ბინის გაყიდვა შესაძლებელია. აბსოლუტურად ლეგალურია, მხოლოდ ძალიან პრობლემურია. მაგრამ ცხოვრებაში ხდება გაუთვალისწინებელი გარემოებები, რომლებიც მფლობელს აიძულებს დეტალურად შეისწავლოს ყველა ეტაპი და დაიწყოს მომავალი გარიგების დაგეგმვა.იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა რთული და ხანგრძლივი პროცესია და დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბანკი (რომელიც ასევე არის ბინის მფლობელი) გაყიდვის ნებართვას გასცემს. ამისათვის პირველი ნაბიჯი არის დაუკავშირდეთ თქვენს ბანკს და დააზუსტოთ იპოთეკური ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ყველა დეტალი. ბანკის სპეციალისტი უზრუნველყოფს ყველაფერს მნიშვნელოვანი ინფორმაციადა თუ არ არის სირთულეები, წარადგენს მოთხოვნას ბინის გაყიდვის ნებართვის შესახებ.
თუ იპოთეკის მფლობელმა გადაწყვიტა ჯერ არ აცნობოს ბანკს ბინის გაყიდვის შესახებ გადაწყვეტილება, იპოვა მყიდველი, გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება, მაშინ ეს გარიგება ჩაითვლება ბათილად. ამის შესახებ ბანკი აუცილებლად გაიგებს და გაყიდვას აუკრძალავს. შემდეგ კი გადამხდელს ექნება ზარალი, რომელიც დაიხარჯა წარუმატებელი ტრანზაქციის დამუშავებაზე.
რატომ უნდათ ბინის იპოთეკით გაყიდვა. გასაყიდი მიზეზები
სხვადასხვა ცხოვრებისეული შემთხვევის გათვალისწინებით, იპოთეკური ბინის მესაკუთრე დგება მისი გაყიდვის აუცილებლობის წინაშე. მიზეზები შეიძლება იყოს შემდეგი სიტუაციები:- დროთა განმავლობაში ბინა იძაბება. მაგალითად, ოჯახი ელოდება შემდეგ შევსებას და ოროთახიან ბინაში ხუთთაგანი აშკარად არაკომფორტულად გვექნება. ჩნდება კითხვა საცხოვრებელი ფართის გაფართოებასთან დაკავშირებით.
- ზოგჯერ მსესხებელი (იპოთეკის გადამხდელი) ვეღარ იხდის დავალიანებას. მაგალითად, სამსახურიდან გათავისუფლებული ან რთული ფინანსური დრო დადგა. ბანკისთვის არ აქვს მნიშვნელობა სტაბილური შემოსავალი გაქვს თუ არა, ყოველთვიურად უნდა გადაიხადო, თორემ დაგვიანებისთვის ჯარიმები და სანქციებია. გადამხდელმა სასწრაფოდ უნდა მოიძიოს ფული ან გაყიდოს ბინა და შეიძინოს უფრო მოკრძალებული საცხოვრებელი ადგილი.
- განქორწინება, რომელიც გულისხმობს ქონების გაყოფას მეუღლეებს შორის. თუ ოჯახმა აიღო ბინა იპოთეკით, მაშინ ორივე მეუღლე თანაბრად იხდის მას. განქორწინების შემთხვევაში ხანდახან უწევთ ბინის გაზიარება, შემდეგ კი მხოლოდ ერთი ვარიანტია – მისი გაყიდვა. ეს პროცესი ძალიან გაჭიანურებულია, აკონტროლებს მრავალი ავტორიტეტი (მათ შორის სასამართლო) და იღებს დიდ ენერგიას და ემოციებს.
- ეს ხდება, რომ გადამხდელს მოუწევს სასწრაფოდ გადაადგილება. მაგალითად, მუდმივი წესით სხვა ქალაქში გადაჰყავთ სამუშაოდ. სხვა არჩევანი არ არის და მერე იპოთეკის გაყიდვაზე ბანკთან უნდა გაუმკლავდეთ.
- გადამხდელი დაინტერესებულია დატვირთული ბინის გაყიდვით ფულადი სარგებლის ან სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, შემოსავლის მიზნით. როგორც წესი, ასეთი პირები თავდაპირველად იძენენ ქონებას, რათა მოგვიანებით გაყიდონ ის მომგებიანად და მიიღონ დამატებითი შემოსავალი. მაგალითად, იპოთეკა აღებულია მშენებარე სახლშიც კი (ფასი რამდენჯერმე დაბალია, ვიდრე მზა აშენებულ საცხოვრებელში), და როდესაც სახლი მზად არის მიწოდებისთვის და ვარგისია საცხოვრებლად, ასეთი ბინების ფასი ცის ქვეშ იზრდება. სწორედ აქ გადაწყვეტს მსესხებელი გაყიდოს ოქროს ბინა, დაფაროს მისი იპოთეკის 100% და ამით ბევრი ფულიც კი ჰქონდეს. ამ ვარიანტს ჩვეულებრივ იყენებენ გამოცდილი და მოწინავე ადამიანები, რომლებმაც ზეპირად იციან ყველა ნიუანსი და მზად არიან ნებისმიერი რისკისთვის.
იპოთეკური ბინის გაყიდვის გზები
იპოთეკური ბინის გაყიდვა არ არის ადვილი საქმე, რომელიც მოითხოვს დიდ მოთმინებას და გამძლეობას. ყველაფერი ფრთხილად უნდა დაიშალა. შესაძლო გზებიგაყიდვები და აირჩიეთ საუკეთესო ვარიანტი გამყიდველისთვის. განვიხილოთ იპოთეკური ბინის გაყიდვის 4 ძირითადი ვარიანტი.სესხის ადრეული დაფარვა
იპოთეკის გაყიდვის ეს მეთოდი შედარებით მარტივი და მომგებიანია. ბევრი ირჩევს ამ ვარიანტს. ერთადერთი სირთულე არის მყიდველის პოვნა, რომელიც დათანხმდება დატვირთული ბინის გაყიდვის ტრანზაქციას და გადაიხდის თითქმის მთელ თანხას ანაბრის სახით.გარიგების ეტაპები:
იყიდება ბანკთან ერთად
ამ შემთხვევაში ბანკი თავად ეძებს ბინის მყიდველს. მაგრამ მას მხოლოდ დაბრუნება აინტერესებს საკუთარი სახსრებიდა, შესაბამისად, სავარაუდოა, რომ ბანკის მიერ ბინის გაყიდვის შემდეგ, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ რაიმე დარჩეს ყოფილ მესაკუთრეს.ტრანზაქციის ეტაპები თითქმის იგივეა, რაც პირველ ვარიანტში, ყიდვა-გაყიდვის პროცესში მხოლოდ ბანკია დაკავებული და არა ბინის მფლობელი.
მფლობელის პროცედურა:
- აცნობეთ ბანკს ბინის იპოთეკით გაყიდვის შესახებ გადაწყვეტილების შესახებ, ვადაზე ადრე დაფარეთ ყველა დავალიანება.
- დაელოდეთ სანამ ბანკი იპოვის მყიდველს.
- შემდეგ ბანკი ადგენს წინასწარ ხელშეკრულებას, რომელსაც მყიდველი და გამყიდველი ხელს აწერენ და ნოტარიულად ამოწმებენ.
- ბანკი გასცემს სადეპოზიტო ყუთებს (ერთი ან ორი) მათში საჭირო თანხების დასაბანდებლად.
- მყიდველი გადარიცხავს შეთანხმებულ თანხას საკნებში (საჭიროების შემთხვევაში ორ ნაწილად, თუ არის ნაშთი ყოფილი მფლობელისთვის).
- გამყიდველი და მყიდველი დებენ ნასყიდობის ხელშეკრულებას.
თვითგაყიდვა
ეს მეთოდი გულისხმობს ყველა დოკუმენტის დამოუკიდებელ შესრულებას, ტვირთის მოხსნას და ტრანზაქციის სხვა ეტაპებს როგორც გამყიდველის, ისე მყიდველის მიერ, მესამე მხარის წარდგენის გარეშე.Შენიშვნა!ნუ ეცდებით მყიდველს დაუმალოთ ის ფაქტი, რომ ბინა ბანკის მიერ არის უზრუნველყოფილი და ის დატვირთული გაქვთ იპოთეკით. მაშინაც კი, თუ ნელ-ნელა გასცემთ ნამდვილ ინფორმაციას, მყიდველს ეჭვი ეპარება გარიგების სისუფთავეში და მოგვიანებით გამოგიცხადებთ თქვენთან თანამშრომლობის შეწყვეტის სურვილს.
Პროცედურა:
- მყიდველი მიმართავს ბინის მფლობელს (ბანკს) იპოთეკური ანაბრის გამოსყიდვის სურვილით.
- ბანკის თანამშრომლები მყიდველთან ერთად ადგენენ წინასწარ ნასყიდობის ხელშეკრულებას და მიმართავენ ნოტარიუსს შემდგომი დამოწმებისთვის.
- ბანკი უზრუნველყოფს 2 უჯრედს. პირველი არის მსესხებლის იპოთეკური დავალიანების თანხის გადახდა. მეორე - ნაღდი ფულის ბალანსი(ასეთის არსებობის შემთხვევაში) მსესხებლისთვის.
- ბანკი ხსნის ყველა შეზღუდვას და ტვირთს ბინიდან.
- შემდეგი, გაყიდვის დადასტურება გაიცემა Rosreestr-ში. მყიდველი ხდება ბინის მფლობელი.
- რჩება ბანკისა და მათი სახსრების მფლობელის საკნებიდან მიღება.
მსესხებელი თავად პოულობს ადამიანს, რომელსაც სურს ხელახლა აიღოს იპოთეკა.
გარდა ამისა, ყველაფერი სქემის მიხედვით:
- მსესხებელს ბანკში მოჰყავს პოტენციური კლიენტი.
- ყველა დეტალის განხილვის შემდეგ, გადადით იპოთეკის ხელახალი გაცემის პროცედურაზე.
- იპოთეკის ახალი მფლობელი ვალდებულია დააკმაყოფილოს ბანკის მოთხოვნები, კერძოდ: იყოს გადახდისუნარიანი, ჰქონდეს კარგი. საკრედიტო ისტორია(თუ რომელიმე). თუ ყველაფერი ჯდება, მაშინ ბანკი აფორმებს ახალ კონტრაქტს.
- როგორც ადრე, ბანკში საცხოვრებლის დაგირავება გრძელდება, თუმცა იპოთეკას უკვე სხვა პირი იხდის.
როგორ გავყიდოთ ბინა, რომელიც იპოთეკაშია (ვიდეო)
ნახეთ ვიდეო, თუ როგორ გავყიდოთ იპოთეკით დატვირთული ბინა. სპეციალისტი ძალიან კომპეტენტურად და ნათლად ავლენს გაყიდვის ყველა მეთოდსა და ნიუანსს.რა საბუთებია საჭირო
იპოთეკური ბინის გაყიდვის პროცედურის განსახორციელებლად, დაგჭირდებათ დოკუმენტების პაკეტის მომზადება. Ეს შეიცავს:- მსესხებლისა და მყიდველის პასპორტები.
- დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს გამყიდველის გადახდისუნარიანობას.
- გაყიდვის ხელშეკრულება.
- ანაბრის ხელშეკრულება.
- სესხზე დავალიანების არარსებობის დამადასტურებელი სერთიფიკატი.
- სესხის იპოთეკა.
- დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს ბინიდან ყველა ტვირთის მოხსნას.
- მყიდველის მიერ უძრავ ქონებაზე თანხის გადარიცხვის დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომლითაც მომავალში დაიფარება იპოთეკური დავალიანება.
ბინის იპოთეკით გაყიდვის ეტაპები (ვიდეო)
ამ ვიდეოში შეგიძლიათ გაიგოთ მეტი იპოთეკური ბინის გაყიდვის ეტაპებზე.რისკები მყიდველისთვის
ყველაზე დიდი რისკი მყიდველისთვის იპოთეკის ყიდვისას არის უზრუნველყოფა ფულიბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებამდეც კი. ის რისკავს წაგებას დიდი თანხაფულის. გამოუცდელ მყიდველს შეუძლია ადვილად დაიჭიროს პროფესიონალი თაღლითი. მაგრამ თუ გარიგებას თან ახლავს სპეციალისტები (რეალტორი ან ადვოკატი), მაშინ ეს რისკი ნულამდე მცირდება.რისკები გამყიდველისთვის
როგორც ასეთი, იპოთეკური ბინის გამყიდველს არ ემუქრება რისკები, რადგან ყიდვა-გაყიდვის მთელ პროცესს თავად ბანკი აკონტროლებს - ამ რთული საქმით ყველაზე დაინტერესებული პირი. ხოლო მყიდველის მხრიდან თაღლითური ქმედებების შემთხვევაში სერიოზულ ფინანსურ ზარალს მხოლოდ ბანკი დაზარალდება. მაგრამ ბოლო წლებში ამ სახეობისეხება იპოთეკური უძრავი ქონებაკონტროლდება მრავალი სამთავრობო უწყების მიერ. მოტყუების შემთხვევაში კი თაღლითი მაშინვე გამოითვლება და ატარებს შესაბამის სასჯელს. შედეგად, გამყიდველისთვის მთავარ რისკად შეიძლება ჩაითვალოს მხოლოდ დაკარგული დრო და ძალისხმევა.ბინის იპოთეკით გაყიდვის პროცესი ხანგრძლივი, რთული, მაგრამ მინიმალური დანაკარგებითა და რისკებით ითვლება. თუ დეტალურად გაიგებთ გარიგების ყველა ეტაპს, ეს მნიშვნელოვნად გაამარტივებს ამ პროცედურის განხორციელებას.
ბინის მყიდველი მეორადი ბაზარიბევრი რისკი. და რას რისკავს გამყიდველი, როცა ბინას უყიდის პირს, რომელიც იპოთეკის ფულით გადაიხდის? არის თუ არა უბინოდ და უფულოდ დარჩენის საშიშროება? თქვენ უნდა გაიგოთ მეტი, თუ რა უნდა შეამოწმოთ მყიდველთან და როგორ მოხდება ყველაფერი.
რას შეამოწმებს ბანკი?
თუ თქვენი ბინის მყიდველი აპირებს გადახდას იპოთეკური თანხით, მაშინ დაელოდეთ თქვენი ბინის ისტორიის სისუფთავის შემოწმებას. ბანკი არასოდეს გასცემს იპოთეკას, სანამ არ შეამოწმებს:
- ვინ არის ქონების რეალური მფლობელი;
- არის თუ არა რაიმე ტვირთი ან დაპატიმრება;
- თანახმა არიან თუ არა მეუღლეები გაყიდვაზე;
- შეძლებისდაგვარად დაზუსტდება, ვინ მოახდინა საცხოვრებელი ფართის პრივატიზება და არის თუ არა მათი თანხმობა განხორციელებაზე;
- რომელ მდგომარეობაში ბინა სახლი. თუ გადაუდებელია, მაშინ ფული არ გადაეცემა თქვენს მყიდველს. და მოგიწევთ სხვას მოძებნოთ, რომელიც თავისი დანაზოგით გადაიხდის;
- ბინის საბუთები უნდა იყოს იდეალურ მდგომარეობაში;
- ხელახალი განვითარება (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) უნდა დაკანონდეს;
- გამყიდველის ქმედუნარიანობა დადასტურებულია;
- ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის ნებაყოფლობითობა უდაოა.
ყველა ამ ზომას ბანკი ატარებს საკუთარი უსაფრთხოებისთვის. თქვენი ბინა, იპოთეკის შეძენის შემდეგ, გირაო გახდება რამდენიმე ათეული წლის განმავლობაში. მყიდველზე იპოთეკა გაიცემა რუსეთის კანონისა და ბანკის წესების შესაბამისად.
ჩვეულებრივ, იპოთეკის აღების მთელი პროცესი 3 კვირიდან 2 თვემდე გრძელდება. თუ მზად ხართ ამდენი ხანი დაელოდოთ ფულს, მაშინ პრობლემები არ შეგექმნებათ.
რა დოკუმენტები უნდა გაიცეს
ნებისმიერ მხარეს შეუძლია გადაიხადოს ბინის დამოუკიდებელი შეფასება, მაგრამ მყიდველს ეს დოკუმენტი ყველაზე მეტად სჭირდება – ამას ბანკი მოითხოვს. ამიტომ, თქვენ შეგიძლიათ გაყოთ ხარჯები ორზე ან საერთოდ არ აიღოთ საკუთარ თავზე - როგორც თქვენ ეთანხმებით.
ორი მხარის ურთიერთობაში, რომლებიც დადებენ ძვირადღირებულ გარიგებას, დამხმარე დოკუმენტები უნდა იყოს წარმოდგენილი.
თქვენ, როგორც გამყიდველს, უნდა გქონდეთ რამდენიმე დოკუმენტი, რომელიც უნდა იყოს წარმოდგენილი გაყიდვის ხელშეკრულების შედგენისას. Ეს არის:
- მეუღლის ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა ბინის გაყიდვაზე.
- გაყიდვაზე დამოწმებული თანხმობა და პრივატიზაციაში მონაწილე პირების პრეტენზიების არარსებობა.
- სერთიფიკატი სრული ტევადობის ფსიქო და ნარკოლოგიური დისპანსერებიდან.
- მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობა (თუ არასრულწლოვანი ბავშვები არიან).
- ბინის ტექნიკური პასპორტი (გეგმა). თუ განხორციელდა ხელახალი განვითარება, მაშინ ამის ნებართვა. ეს კითხვა მნიშვნელოვანია ზუსტად მაშინ, როდესაც ბინას იპოთეკით ყიდულობენ - ბანკი ამოწმებს.
- ამონაწერი EGRP-დან. ამ დოკუმენტში ყველაფერი წერია - ტვირთები, დაკავებები, მფლობელის სახელი, მისამართი, ტერიტორია. შეგიძლიათ მიიღოთ ამონაწერი ინტერნეტის საშუალებით https://www.egrp.rf, ან http://online-egrp.ru, ან MFC-ში. შეგიძლიათ იქ მყიდველთან ერთად წახვიდეთ, რომ ინფორმაცია იყოს განახლებული.
სხვა დოკუმენტები, რომლებიც მნიშვნელოვანია გამყიდველისთვის
- ქვითარი (დეპოზიტი) რეალური თანხის ზუსტი მითითებით. თანხა უნდა ჩაიწეროს დიდი ასოებით. ტექსტი არის ხელით. აუცილებლად მიუთითეთ ფულის მიღების თარიღი. შეგიძლიათ მოწმეების მოწვევა. თუ საქმე სასამართლომდე მიდის, საჭირო იქნება ქვითარი. მით უმეტეს, თუ არის დათქმები, რა შემთხვევებში ფული რჩება მთლიანად თქვენთან.
- ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულება. სწორედ ის აჩვენებს მყიდველს ბანკში, როდესაც ის ადგენს იპოთეკის დოკუმენტებს.
- გარიგებაში ყველაზე მნიშვნელოვანი დოკუმენტია ნასყიდობის ხელშეკრულება. მასში, პუნქტად, უნდა მოიცავდეს ბინის და ფულის გადაცემის ყველა პირობას. მიუთითეთ ბინის მყიდველის საკუთრებაში გადაცემის ზუსტი მისამართი, ფართობი, პირობები და ვადები, ბინის გათავისუფლებისა და ოჯახის წევრების რეგისტრაციიდან მოხსნის პირობები. ხელშეკრულების საფუძველზე ბანკი მიიღებს გადაწყვეტილებას. აქედან გამომდინარე, შეგიძლიათ შეიყვანოთ თანხის გადარიცხვის პირობები. მაგალითად, მოწმეების - ნოტარიუსის და ბანკის თანამშრომლის თანდასწრებით. ან მოითხოვეთ გადახდის თანხის გადარიცხვა თქვენს საბანკო ანგარიშზე. ასე რომ, მას შემდეგ რაც მყიდველი მოაწერს ხელს იპოთეკის ხელშეკრულება, ხოლო ბინა დაგირავდება ბანკში, შესაბამისი ჩანაწერი განხორციელდება USRR-ში, ბანკი გადაგირიცხავთ თანხას თქვენს ანგარიშზე ან ბარათზე. ამ მომენტამდე დეპოზიტარის ანგარიში (უჯრედი) იყინება.
- მიღების მოწმობა. ხშირად საჭიროა, რომ მყიდველმა ხელი მოაწეროს ამ დოკუმენტს ყველაფრის აღწერით, რაც ბინაშია, თუ ყიდით ავეჯთან და საყოფაცხოვრებო ტექნიკასთან ერთად. თუ აიღეთ წინასწარი გადახდა სპეციალურად ავეჯისა და ავეჯისთვის, მაშინ მიუთითეთ. რადგან მყიდველს შეუძლია თქვას, რომ მან ბინაში წინასწარ გადაიხადა, ავეჯი კი მას ასე დარჩა. თუ არ არსებობს ორივე მხარის მიერ ხელმოწერილი დამადასტურებელი დოკუმენტები, თქვენ ვერ დაამტკიცებთ საპირისპიროს.
ყურადღება! ბინის რეალური ღირებულება ყველა დოკუმენტში ზუსტად იგივე უნდა იყოს. სასამართლოში (თუ საჭიროა მათი საქმის დამტკიცება), ყველა მიიღებს ზუსტად იმას, რაც მისცა დოკუმენტების მიხედვით. მოსამართლე სიტყვებს არ დაუჯერებს.
გამყიდველს უნდა ახსოვდეს, რომ არა მხოლოდ მყიდველი შეამოწმებს ბინას. ეს არის ის, რასაც ბანკი გააკეთებს. აქ მოცემულია ძირითადი პუნქტების ჩამონათვალი, რომლებიც გავლენას მოახდენს ბანკის გადაწყვეტილებაზე თქვენი მყიდველისთვის იპოთეკის გაცემის შესახებ:
თავად შეამოწმეთ, თუ გაქვთ რაიმე დარღვევა. თუ იპოვით ერთს, დიდი ალბათობით მოგიწევთ მყიდველის ძებნა კაპიტალით.
როგორ წარიმართება ბინის და ფულის გადაცემის პროცესი?
ყველაზე დიდი დრო მოუწევს ბანკის დამტკიცებას ლოდინი - დაახლოებით 2 თვე. მაგრამ შემდეგ ყველაფერი გაივლის რამდენიმე დღეში.
მყიდველთან ერთად წახვალ ბანკში. შეავსეთ საჭირო დოკუმენტები იქ. თუ რაიმე ეჭვი გაქვთ, თან წაიღეთ ნოტარიუსი ან ადვოკატი. თქვენი ამოცანაა საკუთარი თავისთვის აირბაგის შექმნა. გთხოვთ დაუკავშირდეთ ბანკს საბანკო გადარიცხვითგადარიცხეთ კონტრაქტში მითითებული თანხა თქვენს ანგარიშზე ან ბარათზე რაც შეიძლება მალე. თანხა, რომელიც მყიდველმა თავდაპირველად უნდა გადაიხადოს, მოითხოვოს საკანში შენახვა და შემდეგ, ასევე, გადარიცხოს თქვენს მიერ მითითებულ ანგარიშზე ან დეპოზიტზე.
რატომ არის ეს მომგებიანი? ნაღდი ფულით გადახდისას მათ შეუძლიათ ყალბი ფულის გადაცემა. ფულადი სახსრების არარსებობის შემთხვევაში, ეს არ შეიძლება მოხდეს.
ფულადი სახსრების მიღების შემდეგ, თქვენ ხდებით დაუცველი - არ არსებობს გარანტია, რომ მძარცველები არ გელოდებიან კუთხეში.
ყურადღება! არასოდეს მოაწეროთ ხელი საბუთებს გადახდის მისაღებად, თუ ფული თქვენს საბანკო ანგარიშზე არ მოხვდა ან არ მოხვდა თქვენს საფულეში.
არ თქვათ: „დიახ, მე მივიღე ფული მყიდველისგან“, თუ ეს რეალურად არ მოხდა. ვიღაც გაიღიმებს, მაგრამ ეს ძალიან ხშირად ხდება. ხალხი გულმოდგინეა და სჯერა კარგი პირველი ადამიანების.
არ დაუჯეროთ მყიდველს და დაემორჩილოთ მის ხიბლს. საუბარია დიდ ფულსა და უძრავ ქონებაზე. ამიტომ საქმიანი ურთიერთობები უნდა ჭარბობდეს. ძალიან ადვილია დარჩენა ბინის გარეშე და მილიონობით რუბლის გარეშე, თუ უგულებელყოფთ დოკუმენტაციას. მყიდველის არავითარი გარანტია, რომ პრობლემები არ იქნება, არ უნდა დაგამშვიდოთ. თაღლითები გამოირჩევიან შესანიშნავი ხიბლით, სიმშვიდის და საკუთარ თავში ნდობის შთაგონების უნარით. რა სქემა შეუძლიათ აირჩიონ, უცნობია, მაგრამ დარწმუნებული იყავით, რომ ლეგალურად ყველაფერი იქნება „კოღო ცხვირს არ დაარღვევს“. ამიტომ არ გადაუხვიოთ წესებს და კანონს.
ბინის იპოთეკით გაყიდვის მთავარი დადებითი და უარყოფითი მხარეები
მნიშვნელოვანია, რომ მყიდველმა აიღოს იპოთეკა და იყიდოს ბინა, ხოლო გამყიდველმა უსაფრთხოდ გაყიდოს და მიიღოს სრული თანხა, სასურველია დაუყოვნებლივ.
არის დადებითი და უარყოფითი მხარეები. რაც აღემატება თქვენს შემთხვევაში, თქვენ გადაწყვიტეთ:
| მყიდველი იხდის ნაღდი ფულით | ||
| საკუთარი | იპოთეკა | |
| გადახდა | დაუყოვნებლივ ან ნაწილ-ნაწილ, შეთანხმებით ხელახალი გამოცემიდან რამდენიმე დღეში | წინასწარი გადახდა ან დეპოზიტი, ხოლო იპოთეკის დამტკიცებისა და რეგისტრაციის შემდეგ - დარჩენილი თანხა მაქსიმუმ 1-2 თვის განმავლობაში. |
| ბინის დამოუკიდებელი შეფასება | Არ არის საჭირო | Სავალდებულო |
| ბინის კანონიერი სისუფთავე | მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი შეამოწმებს | ამოწმებს ბანკს, ჩარევის შემთხვევაში იპოთეკაზე უარს იტყვის |
| შენობის ავარიის მაჩვენებელი | არ მოქმედებს | გავლენას ახდენს. ავარიული და ძველი შენობები ხის იატაკით იპოთეკის ქვეშ არ ჯდება |
| გაყიდვის ხელშეკრულება | აუცილებლად | |
| ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულება | ||
| წინასწარი გადახდის ქვითარი | ||
| მეუღლის თანხმობა გაყიდვაზე, O&P ორგანოები, პრივატიზატორები | საჭირო | |
| ნაღდი ანგარიშსწორება, უნაღდო ანგარიშსწორება | მხარეთა შეთანხმებით. შეიძლება გაკეთდეს ოფისში უძრავი ქონების კომპანია, ბანკში, სადეპოზიტო საკანში. 10 დღის განმავლობაში ორივე მხარეს აქვს წვდომა საკანში ერთად. ამ დროის გასვლის შემდეგ, ჩვეულებრივ, მხოლოდ მყიდველს აქვს წვდომა | მყიდველის უსაფრთხოებისთვის სადეპოზიტო ყუთი იყინება 10 დღემდე, დოკუმენტების დამუშავების პროცესში. ამის შემდეგ ბანკი ან გადარიცხავს თანხას გამყიდველის ბარათზე (მათი ამოღება შესაძლებელია დაუყოვნებლივ), ან ანგარიშზე ან დეპოზიტზე რომელიმე ბანკში. ჯამი განვადებითგადარიცხულია სადეპოზიტო ანგარიშიდან (სურვილის შემთხვევაში) ან უკვე გადახდილია ავანსის სახით |
| როდის ხდება ბინის და ფულის გადარიცხვა | იდეალურ შემთხვევაში, ყველაფერი ერთ დღეში უნდა დასრულდეს. | |
| გარიგების მონაწილეები | გამყიდველი მყიდველი. მოწმეები და ადვოკატები - მოწვეული სურვილისამებრ | გამყიდველი მყიდველი, ბანკის თანამშრომელი, ნოტარიუსი, მყიდველის მეუღლე (თანამსესხებელი) |
| შესაძლო პრობლემები | იმ შემთხვევაში, თუ ერთი მხარე არ შეასრულებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების პირობებს, მაშინ სასამართლოს მეშვეობით გარიგება ძალადაკარგულად გამოცხადდება და მოხდება ორმხრივი რესტიტუცია - თითოეული მხარე მიიღებს თავის დაბრუნებას. თქვენ გჭირდებათ დოკუმენტური მტკიცებულება თქვენი უფლებების დასამტკიცებლად. | |
| ვის შეუძლია შეიტანოს სარჩელი, თუ ის არ ეთანხმება ბინის ყიდვა-გაყიდვას | ერთმანეთის წინააღმდეგ სარჩელის შეტანა შეუძლიათ მხოლოდ იმ პირებს, რომელთა ხელმოწერაც არის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში. თუ სხვა დაინტერესებულ პირებს მოულოდნელად გაახსენდათ მათი უფლებები ბინაზე ან ფულზე, მაშინ მათ შეუძლიათ სარჩელის შეტანა მხოლოდ მათ მხარეს. ანუ, თუ ქმარმა გაყიდა ბინა, და განქორწინებული ცოლი (ბავშვებთან ერთად) გადაწყვეტს დაიცვას შვილების უფლებები, მაშინ მას შეუძლია მხოლოდ უჩივლოს ქმარს. | |
მოგესალმებით! შესაძლებელია თუ არა ბინის იპოთეკით გაყიდვა და როგორ გავაკეთოთ ეს სწორად? დღეს ვაგრძელებთ ჩვენი მკითხველების კითხვებზე პასუხის გაცემას და ამ პოსტში ვისაუბრებთ იმაზე, შესაძლებელია თუ არა იპოთეკით ნაყიდი ბინის გაყიდვა, როგორ გავყიდოთ ბინა იპოთეკით და ასევე გაიგებთ ყველა ნიუანსს რეგისტრაციისას. ბინა იპოთეკით.
ბინის გაყიდვის რამდენიმე მიზეზი არსებობს, რომელზედაც იპოთეკა ჯერ კიდევ ჩამოკიდებულია:
- მსესხებლის უუნარობა გადაიხადოს ყოველთვიური განვადება. ამ შემთხვევაში, ბინის იპოთეკით გაყიდვა შესანიშნავი გამოსავალი იქნება სიტუაციიდან: მსესხებელს ბანკის მიმართ ვალი არ ექნება.
- ეს არის გაცვლა ოჯახის გაფართოებასთან ან განქორწინების შემთხვევაში. ბინის იპოთეკით გაყიდვა ამ შემთხვევაში უბრალოდ საჭირო იქნება.
ბინა იპოთეკაში არის ბანკის გირაოს საკუთრება, ამიტომ მის გასაყიდად უნდა მიიღოთ ნებართვა იმ ფინანსური ინსტიტუტისგან, რომელმაც სესხი გასცა. თუ არ იცით როგორ გაყიდოთ იპოთეკური ბინა, ჯერ გაარკვიეთ, მოგცემთ თუ არა ბანკი ამის უფლებას.
ჯერ ერთი, ბანკი სარგებლობს ბინის იპოთეკით გაყიდვით და, შესაბამისად, თქვენი მხრიდან იპოთეკური დავალიანების სრულად დაფარვით, ამიტომ ნაკლებად სავარაუდოა, რომ აიკრძალოს ასეთი ტრანზაქცია, თუ სესხს ვეღარ დაფარავთ.
მაგრამ, მეორეც, თუ იპოთეკურ საცხოვრებელს გაყიდით და იპოთეკას გადაიხდით, ბანკი ინტერესს დაკარგავს და ეს შეიძლება იყოს უარის თქმის მიზეზი. ბანკმა ასევე შეიძლება უარი თქვას, თუ თქვენ დაარღვიეთ მისი უფლებები გირაოს საკუთრებაზე - მაგალითად, თქვენ განახორციელეთ ხელახალი განვითარება იპოთეკის დროს.
შეგიძლიათ ასი პროცენტით დარწმუნებული იყოთ ბანკის თანხმობაში, თუ იპოთეკური ბინის გაყიდვა რეგისტრირებულია თქვენს სესხის ხელშეკრულება, მაგრამ ეს იშვიათია.
მაგრამ იპოთეკით ბინის წინასწარი გაყიდვის სირთულეები არ შეიძლება შედარდეს შესაძლოსთან სამართალწარმოება, რაც აუცილებლად წარმოიქმნება, თუ უბრალოდ შეწყვეტთ ყოველთვიური ქირის გადახდას. ასე რომ, თუ თქვენ აღარ შეგიძლიათ დიდი ყოველთვიური გადასახადები, უმოკლეს ვადაში გავყიდე ბინა, რომელიც არის იპოთეკაში.
ბინის იპოთეკით გაყიდვის 4 ყველაზე გავრცელებული გზა არსებობს:
- ვადამდელი დაფარვა საკუთარი ხარჯებით;
- ვადაზე ადრე დაფარვა მყიდველის ხარჯზე;
- ვადამდელი დაფარვა უძრავი ქონების სააგენტოს ხარჯზე;
- იყიდება ბანკის სპეციალური პროგრამით.
საკუთარი ხარჯებით
დასკვნა: თქვენ თავად ეძებთ ფულს ბანკის დავალიანების ნაშთის ოდენობით და ჩააქრობთ მას. ამის შემდეგ, თქვენ ხსნით ტვირთს და შეგიძლიათ უსაფრთხოდ გაყიდოთ თქვენი ქონება. სესხის დასაფარად შეგიძლიათ გამოიყენოთ ის, თუ შემოსავალი იძლევა, რადგან გადახდისუნარიანობის გაანგარიშებისას გათვალისწინებული იქნება მიმდინარე ვალდებულებები.
- ძნელია დამოუკიდებლად საკმარისი რაოდენობის პოვნა;
- სესხის ან სესხის აღებისას, არსებული ვალდებულებების გამო რთულია დიდი თანხის მოთხოვნა.
შეგიძლიათ სწრაფად, ლეგალურად დახუროთ იპოთეკა და ამოიღოთ ტვირთი გასაყიდად
მყიდველის ხარჯზე
დასკვნა: იპოვით მყიდველს, რომელიც თანახმაა იყიდოს იპოთეკაზე აღებული ბინა. მყიდველი გაწვდით თანხას, რომლითაც შესაძლებელია თქვენი დავალიანების ვადაზე ადრე დაფარვა (ამ თანხაზე მყიდველზე გაიცემა ქვითარი). მსესხებელი, რომელიც ყიდის ბინას აკეთებს ადრეული დაფარვადა დახურეთ სესხი. შემდეგ ხსნის ტვირთს და მყიდველს ყიდის ბინას (ნაშთზე იპოთეკა შესაძლებელია).
- ძნელია იპოვოთ მყიდველი, რომელიც დათანხმდება ტვირთით ბინას;
- ყველა მყიდველს არ აქვს საკმარისი თანხა საკუთრებაში დეპოზიტის გასატანად.
- მყიდველი ითხოვს ფასდაკლებას ასეთ საცხოვრებელზე.
- იურიდიული გარიგება
- სარგებელი მყიდველისთვის
უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით
არსი: უძრავი ქონების სააგენტო გამყიდველს გასცემს სესხს სესხის ნაშთის ოდენობით. ამის შემდეგ იპოთეკიდან ტვირთი იხსნება ბინიდან და ბინა იყიდება.
- Საკმარისი მაღალი პროცენტისესხზე წლიური 18%-დან;
- უძრავი ქონების აგენტის საფასური.
- კარგია მსესხებლისთვის, რომელსაც უბრალოდ არ აქვს დრო, რომ დამოუკიდებლად ჩაერთოს გირაოს უძრავი ქონების გაყიდვაში.
- კარგია გადაადგილებისთვის.
- თქვენ არ გჭირდებათ ბანკში წასვლა სესხის მისაღებად.
ბანკის სპეციალური პროგრამა
დასკვნა: მყიდველისთვის, რომელსაც თავად შეუძლია იპოთეკით დატვირთული ბინა გამოისყიდოს, არსებობს სპეციალური პროგრამებიბანკებში. პოტენციური მსესხებელი უზრუნველყოფს დოკუმენტების სტანდარტულ პაკეტს და ელოდება განაცხადის დამტკიცებას უკვე ნაპოვნი კონკრეტულ ბინაზე, რომელიც დატვირთულია იმავე ბანკში. შემდეგ მყიდველს ეძლევა სესხი და ერთდროულად იხდის გამყიდველის ვალი ბანკის წინაშე და ამის შემდეგ ტრანზაქცია მართლმსაჯულებაში დარეგისტრირდება.
- ყველა ბანკი არ მუშაობს ასეთი პროგრამით;
- ორივე იპოთეკა უნდა იყოს ერთ ბანკში;
- რთული რეგისტრაციის პროცედურა და ბანკებში ყველა თანამშრომელი არ არის კომპეტენტური.
- ძნელია მყიდველის პოვნა.
- გაყიდვის სამართლებრივი სქემა.
ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები გაყიდვისთვის
ახლა უკვე იცით პასუხი კითხვაზე, შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის კრედიტით გაყიდვა. დიახ, ეს შეიძლება გაკეთდეს და ამის გაკეთების ოთხი გზა არსებობს. შემდეგი, ჩვენ გავაანალიზებთ ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციებს , როგორ გავყიდოთ იპოთეკით ნაყიდი ბინა ნასესხები ფულიქილა.
გადახდისუუნარო მსესხებლის ბინის გაყიდვის ჩვეულებრივი გზა არის სესხის აღება - ანუ ბანკის მიერ იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა. საშუალო საბაზრო პირობებიასეთი უძრავი ქონების გასაყიდად შემდეგია:
- საცხოვრებელი: მეორადი და პირველადი ბაზრები;
- თანხა: 300000-დან;
- საპროცენტო განაკვეთი: 10,75%-დან;
- ვადა: 30 წლამდე;
- პირველი განვადება: 15%-დან;
სტანდარტული განაცხადის პაკეტი:
- განცხადება იპოთეკაზე;
- პასპორტი;
- SNILS;
- თქვენი შემოსავლის დონის დამადასტურებელი სერთიფიკატი, ან საგადასახადო დაბრუნებისბოლო წლის განმავლობაში;
- დააკოპირეთ ან ამონაწერი სამუშაო წიგნიდან;
- სამხედრო პირადობის მოწმობა (27 წლამდე მამაკაცებისთვის).
- ბავშვების ქორწინებისა და დაბადების მოწმობები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში).
ამავე დროს, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ბანკმა ნებისმიერ დროს შეიძლება მოითხოვოს თქვენგან დამატებითი დოკუმენტები.
როგორ გავყიდოთ ბინა, რომელიც იპოთეკაშია, კრედიტით? შეგიძლიათ მიმართოთ იპოთეკურ სესხს თქვენს მიერ არჩეული ბანკის ნებისმიერ ფილიალში. ამისათვის მყიდველმა უნდა შეასრულოს მოქმედებების შემდეგი ალგორითმი:
- მიმართეთ სესხს - ზოგიერთ ბანკში ამის გაკეთება შესაძლებელია ონლაინ რეჟიმში.
- ბანკი განაცხადზე გადაწყვეტილებას იღებს საშუალოდ 5 სამუშაო დღის ვადაში.
- განაცხადის დამტკიცების შემდეგ აირჩიეთ ბინა
- თუ ბინა დატვირთულია, იპოთეკა ჯერ უნდა დაფაროთ ერთ-ერთი ზემოაღნიშნული გზით. ადრე იყო დეტალურად აღწერილი.
- მოიტანეთ Საჭირო საბუთებიბანკის უახლოეს ფილიალში არჩეული ვარიანტისთვის:
- მეორადისთვის: წინასწარი ხელშეკრულება, გამყიდველის პასპორტი, საცხოვრებლის მოწმობა, შეფასება, საკადასტრო პასპორტი, ამონაწერი სახლის წიგნიდან, საბაზისო ხელშეკრულება და სხვა დოკუმენტები ბანკის მოთხოვნით, ქვითარი პირველი განვადებით.
- პირველადი: ddu, გამყიდველის პასპორტი, გადახდის დოკუმენტები ddu, პრეტენზიის უფლებების მინიჭება.
- მიიღეთ დოკუმენტების სისწორის დადასტურება და საბოლოო დამტკიცება.
- მოაწყეთ დაზღვევა და გააფორმეთ სესხის ხელშეკრულება.
- დაარეგისტრირეთ გარიგება Rossreestr-ში.
როგორ მუშაობს ბანკის მიერ თვითგაყიდვა?
როგორ მუშაობს გაყიდვა ამ საქმეს? თუ სესხს დიდი ხნის განმავლობაში არ გადაიხდით და არ მოახდინეთ ასეთი დავალიანების რესტრუქტურიზაცია, მაშინ ბანკს შეუძლია მსესხებელს წაართვას ბინა და კანონის შესაბამისად დამოუკიდებლად გაყიდოს.
არის ორი ვარიანტი:
- ბანკი სასამართლოს გადაწყვეტილებით ან მსესხებელთან შეთანხმებით ხდება ქონების მფლობელი და ყიდის მას საკუთარი შეხედულებისამებრ. ამავდროულად, მსესხებელს შეიძლება ჰქონდეს ვალი ბანკის მიმართ, რომელიც უნდა დაიფაროს. ეს გამოწვეულია ფასის სხვაობით ან თუ იყო სავალუტო იპოთეკადა განაკვეთი გაიზარდა. ეს ვარიანტიყველაზე არახელსაყრელი მსესხებლისთვის. ბანკი გაყიდის ასეთ ქონებას ბაზარზე საკმაოდ დაბლა.
- კლიენტი თავად პოულობს მყიდველს და დამოუკიდებლად ყიდის ბინას საკუთარ ფასად. ვარიანტი უფრო მომგებიანია. ამაზე ზემოთ ვისაუბრეთ.
შესაძლებელია თუ არა იპოთეკით ნაყიდი ბინის კარგ ფულზე გაყიდვა? თუ გავითვალისწინებთ იმ ფაქტს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე მყიდველებს არ მოსწონთ დატვირთული ბინები, სავსებით ლოგიკურია, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონება სხვაზე ბევრად იაფი ჯდება. ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ სხვაობამ შეიძლება 25%-მდეც მიაღწიოს.
გირაოს უძრავი ქონების ღირებულებას განსაზღვრავს ბანკი და ამ საკითხში ხელმძღვანელობს შემდეგი ფაქტორებით:
- მსესხებლის მთლიანი დავალიანების ოდენობა (ჯარიმების, გროშებისა და პროცენტების გათვალისწინებით);
- მსესხებლის მიერ იპოთეკის გადახდაში დაგვიანების ხანგრძლივობა;
- საბინაო მდგომარეობა და ა.შ.
მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ, როგორც წესი, ბანკები, როდესაც ყიდიან თავიანთ უძრავ ქონებას ნაღდი ფულით, იყენებენ რეალტორის მომსახურებებს. თანხა, რომლითაც გაიყიდება ბინა იპოთეკით, დიდწილად მისი პროფესიონალიზმით არის განსაზღვრული.
პრაქტიკა ასევე ადასტურებს, რომ იპოთეკური ბინა კარგ მდგომარეობაში და შესანიშნავი მახასიათებლებით შეიძლება გაიყიდოს სრულად საბაზრო ღირებულება, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ ბინა იყიდა ახალ კორპუსში და გაყიდვის დროს არის სრულად აღჭურვილი - ასევე უფრო ძვირია, ვიდრე თავდაპირველი ღირებულება. ეს შეიძლება იყოს მომგებიანი, მაგალითად, განქორწინების დროს ბინის გასაყიდად.
ბანკის მოთხოვნა იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვის თაობაზე სავსეა მსესხებლისთვის ამის თავიდან აცილების შესაძლებლობებით. იყო შემთხვევები, როცა მსესხებელს აიძულებდნენ გაეტანა თავისი ბინა გასაყიდად და შეგნებულად გადააჭარბა მის ღირებულებას, რომ უბრალოდ ვერ გაიყიდა. ეს დრო საკმარისი იყო მსესხებლის აღსადგენად ფინანსური პოზიციადა განაგრძეთ თქვენი იპოთეკის გადახდა რეგულარულად და რეგულარულად.
თუმცა ეს ყველაფერი ეხება მხოლოდ იმ შემთხვევებს, როდესაც ბინის იპოთეკით გაყიდვა ნებაყოფლობით ხორციელდება. ზოგიერთ შემთხვევაში, როდესაც შეუძლებელია ბანკის მსესხებლისგან გაყიდვის მიღება, ფინანსური ინსტიტუტიშეუძლია გირაოს აღება სასამართლოში.
ამ შემთხვევაში, ბინა ჩაქუჩით წავა და გაცილებით იაფად, ვიდრე მისი გაყიდვა შეიძლებოდა. ხოლო თუკი გირაოს უძრავი ქონების გაყიდვის შემდეგ ბანკის ხარჯები ასეთ წარმოებაზე არ დაიფარება, მაშინ ბანკს ექნება სრული უფლება მსესხებლისგან აიღოს დავალიანების ნაშთი, თუნდაც სასამართლოს დახმარებით.
ნუ მიიყვანთ სიტუაციას უკიდურესობამდე. გაჩნდებოდა სურვილი, რომ შევძლოთ ვალის დახურვა. შეიძლება არ გსმენიათ, მაგრამ არის. სახელმწიფო დახმარება 1,5 მილიონ რუბლს აღწევს. წაიკითხეთ დეტალები ჩვენს წინა პოსტში.
დედათა კაპიტალი
მაგრამ, შესაძლოა, არ გინდათ თქვენი სახლის გაყიდვა, მაგრამ გიჭირთ მასზე დავალიანების გადახდა. ბანკში დაგირავებული ბინის შენახვის ერთ-ერთი გზა, რომლისთვისაც იპოთეკის გადახდა აღარ არის შესაძლებელი, არის. როგორც წესი, იგი გათვალისწინებულია მიზნობრივ საფუძველზე. თუ ეს პირობები თქვენთვის შესაფერისია, შეგიძლიათ მოაწყოთ ის შემდეგი რამდენიმე ნაბიჯით:
- განაცხადის გაგზავნა FIU-ს უახლოეს ფილიალში. განაცხადში უნდა იყოს მითითებული მიმღების დეტალები სამშობიარო კაპიტალი.
- ორი თვის განმავლობაში, PFR გადასცემს ბანკს სამშობიარო კაპიტალის თანხებს.
ამრიგად, თქვენ იღებთ სამშობიარო კაპიტალის სახსრებს არა ნაწილებად, არამედ მთლიანად.
Დადებითი და უარყოფითი მხარეები
ბუნებრივია, ასეთი ოპერაციები მყიდველებს საკმაოდ სარისკოდ წარუდგენენ - ყველაფერი შეიძლება მოხდეს. თუ ტვირთით ბინის ყიდვის უპირატესობები აშკარაა (დაბალი ფასი, იპოთეკის პროცენტი გაცილებით დაბალია), მაშინ ყურადღება უნდა გააჩეროთ მინუსებზე.
იპოთეკით უძრავი ქონების შეძენა:
ჯერ ერთი, ბინის გამყიდველისთვის იპოთეკური დავალიანების დაფარვა მყიდველისთვის საკმაოდ სარისკოა. თუ არანაირად არ არის დადასტურებული, რომ მყიდველს აქვს რაიმე უფლება ბინაზე, მაშინ გამყიდველს შეუძლია უბრალოდ გამოიყენოს თავისი წინასწარი გადახდა, ამოიღოს ტვირთი ბინიდან და გამოიყენოს იგი თავისი შეხედულებისამებრ - ანაბარი ამოღებულია, მას შეუძლია გააკეთოს აბსოლუტურად ნებისმიერი. მასთან გარიგებები. ამიტომ მყიდველს შეუძლია დაიცვას თავი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არ ითანამშრომლებს ინდივიდუალურიმაგრამ ბანკთან ან სააგენტოსთან.
მეორეც, ბინის ხელახალი რეგისტრაცია, თუ ის იპოთეკაშია და მისგან ტვირთის მოხსნას გულისხმობს. დამატებითი ხარჯებიმყიდველისთვის.
მესამე, მყიდველმა არ უნდა შეიტანოს მსესხებლის ვალი მისი ტრანზაქციის დამტკიცებამდე. ყოველივე ამის შემდეგ, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ფინანსური ინსტიტუტი არ აძლევს გამყიდველს ფულის აღების უფლებას გარიგებაზე უარის თქმის გამო. შესაძლოა, მყიდველისთვის ეს რისკი მომგებიანია - მას შეუძლია კანონიერად აიღოს როგორც თანხა, ასევე შეძენილი ბინა თავისთვის, მაგრამ ასეთი ვითარება გარდაუვალ პროცესებს იწვევს.
ბინის იპოთეკაზე გაყიდვისას გამყიდველის რისკები ჩვეულებრივ მოიცავს:
- მყიდველის უარი ტრანზაქციაზე, როცა თანხა უკვე ჩარიცხულია ბანკში. ეს იწვევს მათი დაბრუნების ვალდებულებას და ეს იქნება პრობლემური.
- ბანკის უარი მყიდველზე ბინის სესხის გაცემაზე.
თუ თქვენ გაქვთ სირთულეები ასეთ ტრანზაქციასთან დაკავშირებით და გჭირდებათ საკუთარი სახლის იპოთეკით გაყიდვა ან ყიდვა, გირჩევთ, პირველ რიგში გაიაროთ კონსულტაცია ჩვენს ადვოკატთან. დაუსვით მას შეკითხვა სპეციალური ფორმით. ამჟამად მიმდინარეობს უფასო აქცია.
გამოიწერეთ პროექტის განახლებები და დააჭირეთ ღილაკებს თქვენს საყვარელ ქსელებში.
