Našli ste se u teškoj situaciji kada je programer prestao da ispunjava vlasničko učešće? Ne znate šta da radite i ima li šanse za uspješno rješavanje problema? Sterium će vam reći šta da radite u ovako teškoj situaciji.

Izgradnja kuće - prekinuta ili obustavljena?

Za početak, važno je razumjeti o čemu se tačno radi u pitanju. Da li je gradnja u potpunosti obustavljena, a kuća nije planirana za puštanje u funkciju, ili su termini odgođeni na određeno (neodređeno) vrijeme. Za razjašnjenje situacije preporučujemo slanje na adresu građevinska organizacija pismeni zahtjev. Njegovo prisustvo će biti korisno u budućnosti (ako slučaj dođe na sud).

Prema važećem zakonodavstvu, kompanija za razvoj mora obavijestiti učesnike u pisanoj formi zajednička gradnja da će se rok za završetak radova razlikovati od prvobitno ugovorenog i propisanog ugovorom. Akcionari se mogu složiti ili ne složiti sa takvim promjenama, odnosno imaju pravo da raskinu ugovor.

Ugovor - čekati ili raskinuti?

U slučaju raskida ugovora, zbog neizvršavanja obaveza od strane investitora, kamatar može računati na povrat novca , kao i kazne (iznos se u svakom slučaju određuje pojedinačno). Rok za plaćanje, po pravilu, nije duži od tri radne sedmice.

Ako programer ne izvrši plaćanja, kamatar ima jedan izlaz - odlazak na sud. Nakon što sud donese odluku, to će biti moguće samostalno ili uz pomoć službe sudski izvršitelji, zahtijevaju povrat novca.

Prije nego što odete na sud, pripremite sljedeće dokumente:

• sporazum o dionici
• priznanice za plaćanje troškova usluga kompanije za razvoj
• obavijest o nepuštanju objekta u funkciju, ili prekidu izgradnje (ako postoji)
• pismene zahtjeve za građevinsko preduzeće
• zahtjev za raskid akcionarskog ugovora
• kopiju obavještenja o slanju aplikacije programeru (treba izdati registrovanu vrijednu pošiljku sa obavještenjem o isporuci)

Pokušajte prikupiti što je više moguće o situaciji koja je za sobom povukla neispravno ispunjavanje obaveza od strane investitora. Kada saznate u čemu je suština problema, moći ćete izvući određene zaključke, pažljivo analizirajući moguće posljedice i rizike.

Posebno će vam biti od pomoći razumijevanje sljedećih aspekata:

1. Aktivna kompanija za razvoj finansijskih sredstava, zbog čega će biti moguće vratiti vlastita ulaganja
2. Razlozi za parnica(pažljivo proučavamo sadržaj DDU, uslove i moguće klauzule o višoj sili na strani Izvođača)
3. Kolika je vjerovatnoća da se investitor proglasi bankrotom

U slučaju da shvatite da građevinska organizacija ima samo privremene poteškoće, možda će politika čekanja postati razumnija. Osim toga, bit će korisno pronaći "prijatelje u nesreći" - iste dioničare kao i vi, i zajedničkim naporima pokušati pregovarati s developerom.

Napominjemo da vam sklapanje dodatnih ugovora uopće ne daje garanciju za uspješan ishod slučaja. Na kraju krajeva, sporazumi, kao i ugovor, možda neće biti izvršeni.

Najmanje poželjan ishod je bankrot investitora. U ovom slučaju, najbolje na što vlasnici kapitala mogu računati je stvaranje zajedničke stambene zadruge. I završetak građevinskih radova zajedničkim snagama.

Nadamo se da su gore navedene informacije od pomoći. Perspektiva nedovršeni stan će vas zaobići.

15.03.18 33 446 0

Kako ne izgubiti novac dugotrajnom gradnjom

Naši ljudi ne znaju da ispoštuju rokove.

Nika Troitskaya

prodavač nekretnina

Stoga, kada programer počne odgađati isporuku kuće, svi normalni ljudi počinju brinuti - s druge strane može postojati i obična ruska nepažnja i nepromišljena prevara s krivičnim člankom.

Želim da ljudi kupuju stanove od pristojnih investitora. Ali dešava se da čak i dobar programer prekrši rok. Današnji članak je za one vlasnike kapitala koji se nađu u sličnoj situaciji: programer je pred prekidom ili je već propustio rok. Razumijemo kako biti.

Moram odmah reći da ako čitate ovaj članak ne iz praznog interesa, već zato što zaista počinjete da odgađate isporuku svoje kuće - ZA SVE SVETE, KONTAKTIRAJTE SE PRISTOJNOM PRAVNIKU. Ozbiljno. Toliko je nijansi i suptilnosti u ovoj stvari da ni deset članaka nije dovoljno. Ovaj članak nije uputstvo ili rješenje za vaš problem, već samo letimičan pogled na rješenje.

NAĐI PRAVOG Advokata, OK?

Pa dobro.

Zašto normalni programeri propuštaju rokove

Rokovi se ne propuštaju uvijek jer su programeri lopovi. Izgradnja je veliki rizik za investitora. Mora nekoliko godina unaprijed prognozirati prihode od prodaje, građevinske radove, kurseve, odnose sa lokalnim vlastima, zakone, federalna politika u građevinarstvu. Predviđanja se ne ostvaruju uvijek.

Tokom izgradnje može se dogoditi nešto što će odgoditi vrijeme. Nedelja zastoja tamo, dve nedelje preskočene ovde - postepeno se povećava veliko kašnjenje. Izvođač je reosiguran i uzima rok za izgradnju s maržom, ali se dešava da to nije dovoljno.

Dodatni ugovor - ne potpisujte

Po zakonu, svaki programer vam može ponuditi dodatni ugovor o produženju - odnosno ponuditi vam da promijenite ugovor. Ako programer shvati da neće imati vremena da završi izgradnju kuće na vrijeme, onda najkasnije 2 mjeseca prije isteka roka, dužan je da vas o tome obavijesti i ima pravo ponovo pregovarati s vama za nove uslove. Imate pravo da ne pregovarate.

Za građevinca je korisno da pregovara s vama. To znači da se čini da se datum dospijeća promijenio u vašem DDU, što znači da vam ne smeta kašnjenje. Programeri prilagođavaju nove rokove kako bi se garantovano ispoštovali i neće platiti nikakve kazne. Ako se ne uklapaju u novi rok, onda će kazne u svakom slučaju biti niže nego da su računate od starih. Ukratko: dodatni ugovor je vaš pristanak na besplatni reprogram.

Često programeri izlažu sve kao da se od vas traži da potpišete dodatni ugovor. Oni šalju obavijest o reprogramu: “Ovim vas obavještavamo da se datum transfera mijenja u taj i takav, potrebno je da se pojavite tog i tog datuma i potpišete ugovor o reprogramu.” Neki padaju na to - moć riječi!

Neisplativo vam je odgađati rok, stoga nemojte pristajati na odlaganje. Ne morate.

Advokat programera će vjerovatno komunicirati s vama, i to prilično oštro. Smireno mu recite: „Razumijem da je vaš posao da me uvjerite u ovaj podsporazum. Ali meni je neisplativo, kazna za kašnjenje će biti manja ili je neće biti uopšte. Radije bih potrošio taj novac na popravke." Sva lažna ozbiljnost programera nije ništa drugo do psihološki trik, nemojte da vas zavara.

Lična arhiva advokata Andreja Targašova

Procijenite svoje šanse za prolaz

Procijenite koliko je realno da developer završi kuću i koliko će mu vremena trebati. Ako investitor ipak završi izgradnju kuće i iznajmi je, imate pravo zahtijevati kaznu za kašnjenje i pregovarati o naknadi za iznajmljivanje stana. Za procjenu koristite stručnu pomoć, a ne duhovitost i intuiciju – ako ne gradite kuće svaki dan, vaša intuicija neće biti dovoljna za procjenu stanja objekta.

Pogledajte koliko je dugo programer želio dobiti kada vam je ponudio da potpišete dodatni ugovor. Ako se radi o periodu do godinu dana, onda su šanse za predaju veće (što smatra naš pravni konsultant).

Ako termin više od godinu dana, onda se može dogoditi da investitor ne završi kuću i ne preda je.

Ako stan košta 5 miliona, a kašnjenje je godinu dana, imate pravo tražiti 912,5 hiljada rubalja za kašnjenje:

• 5.000.000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912.500 R
  (kazna se obračunava po stopi koja je važeća u trenutku donošenja odluke, za obračun smo uzeli sadašnju - 7,5%)

Ako svi vlasnici kapitala to učine, malo je vjerovatno da će ih investitor moći isplatiti. Najvjerovatnije će investitor podnijeti zahtjev za stečaj, a neko drugi će završiti izgradnju nove zgrade.

Da biste procijenili šanse za predaju, najbolje je pozvati advokata. Ali ne jednostavan, već zlatan, s iskustvom rada sa programerima. Advokat za zlato će provjeriti ima li kretanja na računima developera i shvatit će da li se isplati pokrenuti stečajni postupak. Zemljište, na kojem se gradi kuća, založeno je dioničarima - možda ima smisla prodati. Ali ovo je sve rastavljanje višim sferama, a to trebate učiniti uz pomoć najboljih advokata. Ako vam se u ovoj fazi čini da ste dovoljno orijentisani da sami riješite ovaj problem – čini vam se.

Čekajte predaju

Obično, u slučaju kašnjenja, postoje tri opcije: sačekati isporuku kuće, prodati stan ili raskinuti ugovor sa investitorom. Počnimo sa čekanjem.

Prednosti. Manje pravnih problema. Dobićete stan koji može koštati više nego što ste kupili. Provjeri poreski odbitak na cijenu stana i kamatu na hipoteku. Tražite od građevinara kaznu za kašnjenje. Možete živjeti u stanu.

Rizici. Dugo čekati. Ako programer bankrotira, sudbina objekta je nejasna - možda će pronaći drugog programera. On može promijeniti projekat kako bi se ispunio budžet. Ne znate koji će developer dovršiti kuću. Novi programer neće vam platiti kaznu, jer nije nasljednik starog, odnosno ne odgovara za dugove starog developera.

Ponekad vlasnici udjela, umjesto da traže investitora, stvore stambenu zadrugu, otkidaju, unajme izvođače i dovrše kuću. Ovo je dodatni troškovi- nisu svi spremni za njih.

Prodaj sada

Posjedujete pravo na stan u nedovršenoj zgradi. Ovo pravo nešto vrijedi ako se može prodati.

Prednosti. Dobijate novac, možda i više nego što ste uložili, jer je građevinska spremnost kuće veća. Oslobodite se rizika da stan ne bude završen.

Rizici. Možda neće biti moguće prodati s profitom: dugoročni građevinski projekti nisu tako likvidni. Možda će kupac pristati uzeti vaš stan samo uz veliki popust. Prodaja će se morati prijaviti u deklaraciji.

šta da radim. Obratite se odjelu prodaje investitora i zamolite ih da prodaju vaš stan, obećajte agentska provizija- kao agenti za nekretnine. Preuzmite rendere sa web stranice programera i postavite oglase na web stranice za oglase - Cyan, Avito, Yula - i gradske forume, ako ih ima. Recite na društvenim mrežama i među prijateljima da prodajete stan. Povjerite prodaju posredniku. Kada nađete kupca, sa njim potpišite ugovor o ustupanju prava i obaveza.

Ugovor o ustupanju - prijenos svih imovinskih prava i obaveza po DDU na drugu osobu. To jest, u stvari, druga osoba dobija svoj DDU sa vašim programerom. To je njegov problem, hehe.

Jednostrano raskinuti ugovor ili ga sporazumno raskinuti

Svaki ugovor se može raskinuti, uslovi raskida su navedeni u ugovoru i građanski zakonik. Niko nikome nije rob.

Prednosti. Dobijate svoj novac nazad i istovremeno se riješite muke oko stana. Ako jednostrano otkažete ugovor, investitor, osim toga, plaća kaznu od trenutka kada ste platili cijenu stana prema DDU. Ali ovo je samo na papiru.

Rizici. Ako je programer loš s novcem, može vam platiti jako dugo. I nemoguće je sa sigurnošću reći da li će se isplatiti. Činjenica je da u trenutku raskida ugovora stan vraćate kao odmah, a odmah nastaje i obaveza da vam vrati novac od investitora. Ali kada će ispuniti svoju obavezu? Glavni rizik je da će vam investitor dugo vremena vraćati novac za stan ili ga nikada neće vratiti.

Neki prevaranti podižu novac sa svojih računa, a kada im se vlasnici kapitala obrate sa zahtjevima i zahtjevima za povraćaj novca, sliježu ramenima: “Nema novca, ali vi izdržite.”

Ako imate hipoteku, onda se ne možete riješiti stana bez saglasnosti banke. Ako dobijete saglasnost, potpišite raskid sa programerom, ali programer odjednom ne vrati novac banci, banka može tražiti kredit od vas. Tako to ide.

šta da radim.Šta da radite - reći će vam vaš odličan advokat kojeg ste davno angažovali.

Da biste se riješili rizika da neće biti protivizvršenja, dogovorite se sa developerom da potpišete raskid samo ako programer otvori akreditiv u korist dioničara. Ovo je poseban bankovni račun na koji programer odmah upisuje novac u vašu korist, a banka će vam ga vratiti kada registrujete raskid ugovora.

Ako jednostrano otkažete, napišite obavijest da raskinete ugovor i zahtijevate da vam isplatimo trošak stana i kaznu od momenta uplate novca po DDU.

Od kazne ćete morati platiti porez državi: 13% od iznosa kazne

Life hack s akreditivom ovdje najvjerovatnije neće raditi, jer ste, nakon što ste poslali odbijanje, već izvadili sablju i mašete njome. Jednostrano odbijanje prekida sve odnose - oslonite se samo na čistu savjest ili slabe živce programera (pogodite koliko se to često događa kod programera).

Sastavite pismo u slobodnoj formi pod diktatom vašeg visokokvalifikovanog advokata i pošaljite ga prema pravilima o kojima smo govorili u članku

Ozbiljno: PRAVNIK. Angažirajte NORMALNOG Advokata.

"Rade kao sat" - nažalost, ne možete reći isto za naše programere. Kada se brine o stanu u novogradnji, kupac treba imati na umu da će se sigurno pojaviti problemi s vremenom isporuke kuće. Naravno, takva „netačnost“ nije tipična za sve kompanije. Postoje programeri koji znaju kako da rade bez takvih problema - grade po rasporedu, predaju na vrijeme. No, na tržištu ima dovoljno onih koji kobno kasne - posao je godinama zamrznut, a često se to ne odnosi na jedan objekat, već na gotovo sve što gradi ova kompanija.

Ovaj članak je referentni i informativni materijal, sve informacije u njemu su predstavljene u informativne svrhe i samo su informativne.

Problem: novac...
Prema ekspertima koje smo intervjuisali, glavni razlog zašto programeri ne rade po planu je nedostatak novca . Razlog, iskreno, nije baš originalan: nema dovoljno novca za sve i uvijek. U starom detektivskom filmu "Pastir s krastavcem" (serija "ZnatoKi"), prevarant Boborykin (glumac Boris Tenin), koji nije bez šarma, izgovara divnu frazu: “Ako sretnete osobu kojoj nije potreban novac, nazovite u bilo koje vrijeme. Doći ću da vidim najmanje tri ujutro!”

Općenito, nije poenta toliko u fizičkom nedostatku novca, koliko u tome Vladimir Kolikov, partner advokatska firma"Postanak", delikatno ih naziva "nesposobnom i neprikladnom upotrebom". Raspon opcija ovdje je ogroman: od banalne krađe s povlačenjem sredstava do offshore do stvarne nesposobnosti. Recimo da kompanija ima nekoliko objekata. Na jednom od njih gore rokovi, a na drugom kao da je sve u redu (u smislu da je još daleko od najavljenih rokova). A menadžment dolazi na "briljantnu" ideju - uzeti novac koji su uložili kupci drugog objekta i njime "krpiti rupe" u prvom. Sasvim je očigledno da kada dođe vrijeme da se završi izgradnja objekta broj dva, ni za to neće biti dovoljno sredstava.

…i vlasti
Drugi razlog neuspjeha programera da ispoštuju rokove je lokalne vlasti. Odavno nije tajna da bilo ekonomska aktivnost na teritoriji pod njihovom jurisdikcijom, okružne i gradske uprave smatraju se „bazom hrane“. Izgradnja, naravno, nije izuzetak. A službenici mogu pokušati dobiti nešto od programera i za lične svrhe (za šesti automobil osme ljubavnice), i u interesu lokalnog stanovništva. Na primjer, zahtijevati od građevinske kompanije da izgradi novu vrtić ili istaknite više stanova za potrebe konobara. “Ponekad lokalne uprave pokušavaju da izvuku maksimum iz kuće u izgradnji, bezumno povećavajući troškove tehničkih uslova za priključenje kuće na mrežu kako kuća raste”, kaže Sergey Ryabchikov, izvršni direktor Credit Center Real Estate LLC (grad). I iako briga za lokalno stanovništvo izgleda vrlo humano (službenici se trude ne za sebe, već za ljude!), To dovodi do tužnih posljedica: ekonomija developera puca po šavovima od toga, a drugi obični građani (kupci) ne mogu dobiti stanove koje su platili.

Problemi: zapamtite sve po imenu
Ali na kraju, programeri će moći sami da se izbore sa sopstvenim bolovima. Ako nisu mogli, nisu poslovali. Pogledajmo s druge strane: šta je propuštanje rokova izgradnje loše za kupce? Spisak ovde je solidan.

Primarno, psihički neprijatno . Nije jasno gdje je novac, a zaposleni u developerskoj kompaniji, koji su tokom perioda prije uplate su bile izuzetno ljubazne, odjednom su postale nepristojne i neznalice. Ili ne odgovaraju na telefonske pozive, ili kažu nešto poput: „Rečeno ti je, čekaj, ali ne znamo koliko“. Generalno, sve ispada nekako srceparajuće.

Ali pored takvih moralnih neugodnosti, postoje i prilično materijalne. Osoba treba negdje živjeti - prema tome, ne primivši u obećano vrijeme novi stan, on je prisiljen platiti kiriju . Mnoge kupovine nekretnina se obavljaju uz hipoteku. A banke – poznato je – ne vole kredite koji nemaju kolateral. Dakle, dok još nema stana, zajmoprimac plaća povećan procenat .

Sergej Rjabčikov („Kreditni centar za nekretnine“) podseća da dok se kuća ne pusti u funkciju, u stanu Ne mogu se registrirati lokalno . Što pak otežava korištenje općinskih socijalnih beneficija: besplatna medicinska njega, vrtići, škole. Neće biti moguće registrovati automobil, instalirati fiksni telefon ili se pretplatiti na novine. Morat ćete glasati na staroj adresi. Lista neprijatnosti se nastavlja u nedogled.

A oni koji su prodali jedini stan koji su imali za kupovinu imaju pečat u pasošu „odjavljen“, ali nemaju pečat „prijavljen“. Zapravo, ovi ljudi spadaju u kategoriju "bez fiksnog mjesta stanovanja" - i sve to "zahvaljujući" programeru.

I konačno, kako se sećate Oleg Sukhov, advokat, vodeći advokat Pravnog centra First Capital, neuknjižene nekretnine se ne mogu raspolagati. Osim toga, iako ne postoji vlasnički list pri ruci, rizik od susreta sa „dvostrukim kupcima“ je mnogo veći (ako se prodavac ispostavi da je prevarant i „prepario“ vaš stan nekom drugom).

Dobrovoljno je malo vjerovatno.
U pristojnom društvu uobičajeno je nadoknaditi suprotnu stranu za materijalne i moralne gubitke. Ova tradicija, ugodna za potrošače, još nije zaživjela u našoj zemlji – pogotovo ako govorimo o slučajevima kada graditelj pokriva štetu kupcu ne pod utjecajem vanjskih sila (sud, administracija itd.), već dobrovoljno.

„Prilikom prodaje novih zgrada potrebno je razlikovati dvije različite pravne situacije: prema Zakonu br. 214-FZ („O učešću u zajedničkoj izgradnji...“) i na sve druge načine prikupljanja sredstava od građana“, kaže Dmitrij Nekrestjanov. , rukovodilac prakse za nekretnine i investicije u advokatskoj kancelariji Kačkin i partneri“. - Zakon Ruske Federacije br. 214-FZ predviđa kazne, čiji iznos programer ne može smanjiti, čak i ako u ugovoru propisuje druge iznose kazni. A kada se koriste druge šeme za privlačenje sredstava građana, takve norme ne postoje, a odgovornost programera ovisi o ugovoru.” Drugim riječima, tamo gdje je ugovor sastavljen prema 214-FZ, država direktno prisiljava developera da plati kompenzaciju, tako da je priča o „dobroj volji“ ovog developera nekako van kontrole. Ali u situacijama sa „drugim oblicima“, kada firma koja prodaje stanove pravi (ili ne pravi) klauzule o naknadi u ugovoru zaista svojom voljom, sve je sasvim drugačije. „Nisu mi poznati slučajevi dobrovoljnih plaćanja od strane developera vlasnicima kapitala“, napominje Dmitrij Nekrestjanov.

Svi na sud!
U civiliziranim zemljama, rješenje za sve gore opisane probleme je poznato - morate ići na sud! Ova norma ponašanja postepeno se ukorijenjuje kod nas. Istina, ne tako brzo kako bismo željeli, i sa određenim distorzijama - ali proces je u toku.

Kako napominje advokat Oleg Sukhov, da bi se mogla povratiti dodijeljena sredstva od programera, potrebno je proći samo dvije sudske instance - općenito, potrebno je 5-8 mjeseci. Sudska statistika, prema mišljenju vještaka, izgleda ovako:

15% - potpuno odbijanje vlasnicima kapitala u svemu,

10% - kazna preko 1 milion rubalja,

60% - kazna od 50-200 hiljada rubalja,

15% - kazna od 200-500 hiljada rubalja.

Što se tiče ostalih gubitaka navedenih u trećem poglavlju naše priče, sudovi u 95% slučajeva odbijaju tužbe za nadoknadu gubitaka od iznajmljivanja stana. Ali gubici uzrokovani preplatom kamata bankama na kredit, naprotiv, odlučeno je da se pokriju u 95%. “Ukoliko preduzeće nije u stečaju, ali ne želi dobrovoljno da ispoštuje sudsku odluku, profesionalni advokat za izvršenje odluke dovoljan je period do 3 mjeseca. Ako se oslanjate na dobru volju sudskih izvršitelja, koji moraju izvršavati odluke do 2 mjeseca, onda na dodijeljenu odštetu možete čekati godinama”, zaključuje svoju priču Oleg Sukhov.

Dmitrij Nekrestjanov ("Kačkin i partneri") upotpunjuje sliku sa još nekoliko šarenih detalja. Prvo, prilikom potpisivanja akta o prijemu i prijenosu stana, programeri često ubacuju tu frazu da vlasnik kapitala nema potraživanja za kašnjenje ili druga potraživanja. Po pravilu, dioničar, koji već dobija stan sa zakašnjenjem, potpisuje bilo koju verziju akta, čime se lišava prava da zahtijeva ove kazne. I drugo, u zakonu postoji odredba koja dozvoljava sudu da smanji iznos kazne na „razumnu” granicu (član 333 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Kao rezultat toga, svi značajni iznosi se smanjuju za nekoliko puta, što takve sporove čini prilično besmislenim: vraćeni iznosi iznose 100-300 hiljada rubalja, dok su troškovi stanova milionski. „Mnogi smatraju da je neprikladno trošiti novac na advokate i ulagati u popravke“, rezimira stručnjak.

Sažetak sa portala
Nadam se da će jednog dana programeri u našoj zemlji raditi jasno: napisali su datum u ugovoru - i sve mu je strogo predato. Ali trenutno stanje na tržištu hladi entuzijazam: ako se to ikada dogodi, neće biti tako brzo. "Šteta, Vanja, u to vrijeme ni ja ni ti nećemo morati živjeti divnim životom ...".

Šta raditi danas? Odgovor je jednostavan: osloniti se na zdrav razum i ne ulazite u takve situacije. Konkretno, pažljivo "progledati" programera prije nego što mu date svoj novac - moderna stvarnost (prvenstveno Internet) pruža odlične mogućnosti za to. Nemojte ulagati u projekte koji se iz nekog razloga prodaju po upola nižoj cijeni od tržišnog prosjeka. I ne oslanjajte se posebno na vlasti. Sudovi, kao što vidimo, ne favorizuju posebno dioničare, ali ipak treba napomenuti da ipak postoji određeni rezultat obraćanja Themidi. Kap, kao što znate, oštri kamen.

Izvor slike: Lori Photobank

U vremenima ekonomske nestabilnosti u zemlji, posebno morate biti oprezni kada ulažete u novu zgradu. Prvo, raste broj prevaranata, a drugo, ne drže svi programeri obećanja investitorima.

Ako govorimo o najčešćim neispunjenim obećanjima programera, onda je to odgađanje završetka izgradnje i isporuke kuće. Istovremeno, uobičajeno je da se smatra objektom čija je izgradnja zaustavljena duže od 1,5 godina. kako god , prema Natalia Barankova, advokat kompanije, trenutno većina investitora drži obećanja, dugoročna nedovršena gradnja je sada prilično rijetka. “Ali postoje slučajevi kada programeri ne ispunjavaju sljedeće obaveze: prijenos objekta na vrijeme i prijenos objekta sa nekim nesavršenostima, odnosno one obaveze koje su direktne. Istovremeno, 214-FZ pretpostavlja moguće kršenje ovih obaveza od strane investitora i definira mjere odgovornosti: od plaćanja kazne do jednostranog raskida Ugovora od strane Učesnika zajedničke izgradnje. Zbog činjenice da je programer dužan postupiti u skladu sa 214-FZ, svako njegovo kršenje povlači posljedice određene zakonom “, rekao je stručnjak.

Prema Maria Litinetskaya, CEO kompanije, osim toga, možete pasti u ruke lažne organizacije koja prikuplja novac od kupaca i nestaje u nepoznatom pravcu. “Možete dati novac za stan u kući koja će biti srušena sudskom odlukom, jer je bespravno izgrađena na parceli druge namjene. Stoga, kupci novih kuća ne bi trebali biti ograničeni samo na samoprovjera developer. Uvijek možete kontaktirati kompanija za nekretnine, gdje će Vam biti pružena pomoć da sklopite posao u najkraćem mogućem roku, kao i upozorenje na sve mogući rizicišto će izbjeći mnoge probleme.

Ipak, čak i ako je stambeni kompleks izgrađen, to uopće ne znači da je investitor ispunio svoja obećanja. U ovom trenutku postavlja se pitanje registracije stambenog prostora kao vlasništva – ponekad to može potrajati dosta vremena. U pravilu se investitor bavi upisom stanova u vlasništvo, međutim, neki investitori iz ovog ili onog razloga (namjerno ili zbog okolnosti) odugovlače ovaj proces. U ovoj situaciji kupac će biti primoran da samostalno prizna nekretninu u sudski nalog. Dešava se da se investitor proglasi bankrotom u završnoj fazi izgradnje objekta. Odnosno, ispada da nema ko da se bavi upisom stanova u imovinu. U takvoj situaciji, ukoliko postoje dokumenti koji potvrđuju pravo na kupljeni stan (i PDKP), kupac se može obratiti sudu i, u slučaju pozitivne odluke, postati vlasnik stana čak iu tako problematičnoj zgradi”, rekao je stručnjak.

Vasilij Šarapov, advokat razvojne kompanije, primetio je to obaveze programera mogu biti prekršene, uključujući objektivni razlozi. „Razvojni posao se smatra rizičnim i složenim poduzetničkim poslom, u kojem ne zavisi sve od radnji programera. Ako programer navede konkretne rokove za ispravljanje situacije, to je znak njegove dobre volje. Ukoliko se navedeni rokovi namirenja ne ispoštuju, investitor treba da donese odluku ili da prekine pravni odnos sa izvođačem i vrati investiciju ili da prihvati kao činjenicu kašnjenje u ispunjavanju obaveze investitora kako bi i dalje dobio izgrađeni stan. u vlasništvu, ali sa zakašnjenjem. Istovremeno, investitor je obično obavezan da plati kaznu za kašnjenje u ispunjavanju obaveza prema investitoru”, naglasio je stručnjak.

rekla je Marija Litinetskaja da je gradnja danas zaustavljena iz raznih razloga - od bankrota investitora. “Na primjer, ako su rokovi za završetak izgradnje odgođeni za nekoliko mjeseci, onda to nije razlog da se investitor smatra nepoštenim. Često do promjene roka za završetak objekta dolazi zbog manjih prekida u finansiranju, neefikasnog rada izvođača radova, poteškoća u usaglašavanju dokumenata sa nadležnima, više sile na gradilištima itd. Štaviše, ako investitor stupi u kontakt sa kupaca, onda je uvođenje kuće vjerovatno odgođeno u funkciju povezano je s objektivnim okolnostima. Programer mora obavijestiti dioničare o promjeni rokova, pozvati ih da potpišu dodatni ugovor sa DDU-om, koji ukazuje na nove rokove, te platiti naknadu. Međutim, u praksi nisu svi programeri otvoreni za komunikaciju s kupcima - ovo je alarmantan "poziv" koji može ukazivati ​​na njihovo nepoštenje. Ako godinu dana nakon roka propisanog ugovorom, vaša nova zgrada još uvijek nije puštena u rad, onda se situacija može smatrati kritičnom - kupili ste dugotrajnu građevinu “, zaključio je stručnjak.

Postoje li znakovi po kojima se može razlikovati u početku nepošteni programer?

Prema Vasiliju Šarapovu, takvi znakovi uključuju „davanje investitorima lažnih informacija o zakonskim uslovima zgrade, oko finansijski položaj, o uslovima rada io trenutnoj situaciji u proizvodnji, o njihovim odnosima sa ključnim poslovnim partnerima. Da biste utvrdili nepoštenje određenog programera, morat ćete se ponašati nezavisna verifikacija pružene informacije. Ako se tokom takve provjere pokaže da su informacije koje je dao programer nepouzdane, onda je to znak njegove nepoštenosti. U tu svrhu, investitor može komunicirati sa klijentima developera na svom prethodnom građevinski projekti, saznajte njihovo mišljenje o radu programera u prošlim periodima. Ako su prethodni projekti developera bili uspješno implementirani i programer se ranije ponašao u dobroj namjeri u odnosu na investitore, rizici njegovog mogućeg nepoštenja u budućnosti su znatno manji“, rekao je stručnjak.

Šta učiniti ako programer ne ispuni svoja obećanja? Koji su načini za rješavanje ovog problema?

rekla je Natalija Barankova da zakon predviđa 2 faze rješavanja spora koji je nastao u vezi sa ispunjenjem ugovornih obaveza od strane programera: tužbeni i sudski.

“U tužbenom postupku stranke samostalno rješavaju nastali spor. Ukoliko se sporazum ne postigne, učesnik ima pravo da se tužbom obrati sudu tužbena izjava“, rekao je stručnjak.

Zauzvrat, Vasilij Šarapov preporučuje da se u pisanom obliku kontaktira rukovodstvo developera, navodeći obaveze koje je programer prema ugovoru preuzeo u korist investitora i činjenice o njihovom kršenju, sugerirajući sporazumno (vansudski) da se takva kršenja ugovora riješe što je prije moguće.

Devizni kursevi

Izdavanje akontacija i zarada po novim pravilima: rok i iznos Pravila za obračun avansa na zarade

Devizni kursevi

Instrumenti državne regulacije tržišta rada

Asistent

Otvorene ekonomije