Privlačenje sredstava građana i pravnih lica za zajedničku izgradnju stambenih zgrada i drugih objekata nepokretnosti, kao i nastanak prava svojine na tim objektima od strane učesnika u postupku regulisani su posebnim saveznim zakonom. № 214 . Takođe uspostavlja garancije za zaštitu prava, legitimnih interesa i imovine suinvestitora.

Garancije zakona odnose se na one dioničare koji su sklopili ugovore o učešću u zajedničkoj izgradnji (DDU).

Postoji nekoliko takvih garancija:

Isključenje mogućnosti prevare, u kojoj se od građana prikuplja novac za izgradnju nepostojećih objekata. U tu svrhu, član 3. Zakona br. 214-FZ zabranjuje programeru da ulazi u DDU sa građanima do:
dobijanje građevinske dozvole,
objavljivanje, objavljivanje i/ili podnošenje projektne deklaracije,
državna registracija developer za zemljište, namijenjena za izgradnju objekta (ili ugovor o zakupu, podzakup ove lokacije).
Otklanjanje mogućnosti "dvostruke" prodaje stanova. Art. 4 Zakona br. 214-FZ predviđa zaključivanje DDU u pisanoj formi. Takav ugovor podliježe državnoj registraciji i tek od trenutka registracije smatra se zaključenim.
U slučaju bankrota (namjernog stečaja), investitor neće moći ostaviti suinvestitore bez ičega. Prema čl. 13 Zakona br. 214-FZ, za sve učesnike u zajedničkoj izgradnji, od trenutka državne registracije, DDU se smatraju založenim:
zemljišna parcela, u vlasništvu programera o pravu vlasništva (ili pravu zakupa, podzakupa ove stranice),
te stambene zgrade i/ili druge nekretnine u izgradnji na ovoj lokaciji.

Aktivnosti programera prilikom privlačenja sredstava građana u okviru DDU-a podliježu državnoj kontroli nadležnih tijela subjekata Ruska Federacija. U Moskvi su ove funkcije dodijeljene strukturi Kompleksa urbanističke politike i izgradnje - Moskomstroyinvest.

Odluka o raspodjeli stanova je donesena generalne skupštine Odbor ZhSK. Istovremeno, nije rijetkost da kuća u izgradnji ima nekoliko puta manje stanova od dioničara koji su tu izgradnju finansirali, a među prvima stan mogu dobiti oni dioničari koji su zadnji ušli u zadrugu.

Privlačenje sredstava građana za izgradnju u okviru stambeno-građevinskih zadruga (ZZZ) i stambeno-štednih zadruga (ZZZ) ne obezbjeđuje garantovanu zaštitu prava njihovih članova kao učesnika u zajedničkoj izgradnji. Djelatnosti ZhSK i ZhNK regulirane su odredbama Stambeni kod RF i 215-FZ "O stambenim štednim zadrugama", respektivno.

U Rusiji su 1. jula 2018. stupile na snagu u odnosu na zajednička gradnja, koji su sadržani u saveznom zakonu od 1. jula 2018. br. 175-FZ. Prema novim pravilima, pooštreni su zahtjevi za investitore, kako u pogledu državne kontrole nad njihovim građevinskim aktivnostima, tako iu izvršavanju posla sa dioničarima, kao i finansiranju izgradnje stambenih objekata.

Izmjene saveznog zakona „O učešću u zajednička gradnja stambene zgrade i druge nekretnine...” od 30. decembra 2004. br. 214-FZ (u daljem tekstu - 214-FZ) odnose se samo na one projekte za koje su ugovori vlasničko učešće(u daljem tekstu - DDU) će se zaključiti nakon 1. jula 2018.

Ugovori potpisani i registrovani prije ovog datuma i dalje vrijede, a investitori koji su dobili građevinsku dozvolu prije 1. jula moći će graditi po starim pravilima.

Federalni zakon br. 175-FZ od 1. jula 2018. odlučio je da se uvede korištenje depozitnih računa, što će obavezno od 01.07.2019.

Trebalo bi doći do prelaska na korištenje takozvanih escrow računa za deponovanje novca samih vlasnika kapitala. U prvoj fazi to će biti dobrovoljne odluke. Ali polazimo od činjenice da će za godinu dana ovakva tranzicija već biti obavezna.

D. Medvedev

Escrow računi tzv. posebni bankovni računi namijenjeni za pohranjivanje, pod određenim uslovima, sredstava građana uplaćenih prilikom kupovine stambene nekretnine od graditelja.

banka u ovaj slučajće kontrolisati tok izgradnje i njene troškove (kako bi se spriječila zloupotreba sredstava), a escrow račun je neophodan element u kreditiranju investitora u finansiranju projekta. Napominje se da je upotreba novih mehanizama bankarska podrška izgradnja će omogućiti bolje upravljanje većinom vrsta rizika zajedničke izgradnje nego prilikom obavljanja transakcije u fazi iskopavanja.

Suština escrow-a u zajedničkoj gradnji je sljedeća:

novac vlasnika kapitala ne prenosi se direktno investitoru, kao što je to bilo ranije, već se prenosi na poseban račun nove zgrade u kojem je stan kupljen;
ova sredstva programer ne može koristiti prije završetka izgradnje;
nakon iznajmljivanja kuće gotovina, koji se nalaze na escrow računu, može koristiti programer za otplatu kredita banci koja se finansira iz njenih građevinskih aktivnosti, a ostale će se uzeti u obzir profit;
ako programer bankrotira, novac će biti vraćeni građanima, čime se otklanja problem prevarenih vlasnika kapitala.

Međutim, prelazak na escrow račune ne poništava nastanak još jednog problema - mogućnost zatvaranja banke. Kako bi se to spriječilo, novac akcionara će biti osiguran od strane Agencije za osiguranje depozita, maksimalno iznos naknade će biti 10 miliona rubalja. za jedan stan u jednoj kući.

Programeri prelaze na korištenje escrow računa

Zakonodavci sada guraju programere na sve moguće načine prebaciti na mehanizam escrow računa. Za one koji su izvršili tranziciju, nastavio je da smanjuje neke zahtjeve i pruža niz pogodnosti:

Prvo, ako investitor izdaje i radi preko escrow računa, uz povećanje prodaje, stopa građevinskog kredita može biti smanjena (do oko 5%). To se objašnjava činjenicom da se ulaskom sredstava na račun (iz transakcija sa građanima) akumulira iznos koji će na kraju garantovano biti uplaćen banci.
Drugo, prelazak na escrow račun omogućava izvođenje izgradnje samo u zavisnosti od finansiranja banke, obim prodaje ne utiče na tempo izgradnje.
Treće, gradnja koju finansira banka je privlačnija kupcima stanova zbog osiguranja i povoljnim uslovima skladištenje sredstava.

Kako navodi RBC, već su odobreni oni koji imaju pravo otvaranja escrow računa (njihova lista je objavljena na sajtu Centralne banke), među kojima su Sberbank, Binbank, Alfa-Bank, Raiffeisenbank itd.

Šta će biti sa zajedničkom gradnjom i DDU od 1. jula 2019.?

Idi projektno finansiranje u stambenoj izgradnji završava 1. jula 2019. godine, što ukazuje da je programerima zabranjeno sklapanje transakcija sa vlasnicima kapitala prema starim pravilima. To znači da će privlačenje sredstava od građana biti moguće samo putem escrow računa (svaki akcionar ima poseban račun).

Do 31. decembra 2020. godine planirano je da udio ugovora zaključenih korištenjem escrow računa bude 95%.

Međutim, za projekte za koje je dobijena građevinska dozvola prije uvođenja promjena u 214-FZ, nova pravila ne važe, a prodaja stanova u takvim stambenih kompleksaće se izdati zaključkom DDU po starom postupku.

Budući da je otvaranje escrow računa nemoguće bez učešća banke, sporazum o dionici takođe čekaju promjene. Ovaj ugovor u dosadašnjem obliku je zastario i ne ispunjava nove zahtjeve u oblasti zajedničke izgradnje. Ugovor postaje tripartitni- dioničar, investitor, banka - što će shodno tome povlačiti izmjenu i dopunu uslova ugovora. Također je vjerovatno da će se dokument drugačije zvati.

Prelazak na projektno finansiranje nesumnjivo označava početak procesa otkazivanje zajedničke gradnje, koji će, prema prognozama zakonodavaca, prestati da postoji do 2021. godine.

Kako će se mijenjati cijene nekretnina nakon otkazivanja dioničkog učešća

Na pitanje - hoće li stanovi poskupjeti? nakon ukidanja zajedničke gradnje - stručnjaci i specijalisti u stambena izgradnja odgovori dvosmisleno. O ovome su mišljenja podijeljena:

Neki smatraju da bi rast cijena stanova mogao biti značajan. To se objašnjava činjenicom da je učešće banaka (kamate na kredit za građevinski projekat, troškovi korišćenja escrow računa, itd.) mogu povlačiti niz dodatni troškovi za investitora, koji dio troškova može prebaciti na kupca podizanjem cijene stanova.
Drugi su skloni vjerovati da ako cijene porastu, onda će to biti beznačajno (ne više od 8%). Prema ovoj grupi, sve zavisi od toga kako će banke formirati cijene stanova i obezbijediti ih preferencijalne stope prilikom pozajmljivanja programerima.

Kupovina stana u novogradnji uvijek nosi određene rizike. Posljednjih godina zakonodavac je uveo nekoliko pravila koja bi buduće vlasnike stambenih prostorija trebala zaštititi od raznih problema. Jedna od ključnih mjera je registracija ugovora između investitora i kupca putem DDU (ugovora o vlasničkom učešću u izgradnji). Ova vrsta registracije odnosa ima i pluse i moguće minuse - hajde da razumijemo detaljnije.

Definicija

Šta je DDU? Ugovor o udjelu u izgradnji je dokument koji moraju zaključiti investitor i fizičko lice koje želi kupiti stan u fazi izgradnje. DDU se zaključuje tek prije puštanja u rad nove zgrade. Dionički ugovor je dokument regulisan zakonom. Ako investitor planira raditi u pravnoj oblasti, dužan je zaključiti takav ugovor sa svakom osobom od koje prikupi novac za izgradnju stambene zgrade.

Savezni zakon br. 214

Ugovor o udjelu u kapitalu u 2019. reguliran je saveznim zakonom. Federalni zakon br. 214 "O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada" sadrži nekoliko članova koji otkrivaju pravne suptilnosti takvih dokumenata.

Prednosti i nedostaci

Vlasnički ugovori, posebno nakon promjena napravljenih 2019. godine, nose dosta i pluseva i minusa. Proučimo ih pobliže. Počnimo sa profesionalcima:

Kupac, budući akcionar, ne sumnja u to šta kupuje pravi objekat. Po zakonu, budući investitor, u sklopu zaključivanja ugovora o udjelu u kapitalu u 2019. godini, dužan je dostaviti podatke o projektnoj deklaraciji i njenim izmjenama, kao i svim dozvolama, uključujući i građevinske. stambene zgrade i vlasništvo ili zakup zemljišta na kojem se izvodi izgradnja
Ako investitor planira prodati stanove prema ugovorima o udjelu u kapitalu, tada je dužan u potpunosti obavijestiti buduće dioničare o svojim aktivnostima putem službene web stranice. Ova stranica treba da se otvori na bilo kom standardnom modernom pretraživaču i da sadrži i stare verzije deklaracije projekta i najnoviju verziju u trenutku pregleda.
Vlasnik kapitala nije zabrinut zbog problema građevinara, jer cijena ugovora ne može rasti. Stoga oštra inflacija ili jednostavno želja direktora neće moći uzrokovati povećanje cijene. Kupili ste pravo za milion - ne morate da platite više
Uslovi za akcionarski ugovor su prilično strogi. Dakle, prema ovoj šemi, investitor će moći promijeniti projektnu deklaraciju samo u dogovoru sa dioničarima - to je također propisano u ugovoru o kapitalu. To znači da se kuća u kojoj ste kupili stan neće naglo povećati za nekoliko spratova i neće se pojaviti u obliku proširenja. tržni centar ili industrijskih prostorija
Transparentne šeme implementacije propisane su direktno u ugovoru o kapitalu - ovo vam omogućava da ne gubite vrijeme proučavajući zakon kako biste iznijeli dokaze na sudu - možete se direktno pozvati na ugovor o kapitalu.
Postoji obaveza plaćanja kazne, njen iznos je naznačen kao u građanski zakonik, te u samom FZ-214 i, shodno tome, u ugovoru o udjelu u kapitalu.

Postoje i mnogi nedostaci, a neki od njih proizilaze iz pluseva-obaveza nametnutih građevinarima. Dakle, ovo su sljedeći nedostaci:

Budući da je cijena ugovora fiksna, investitor ima više rizika od bankrota. (više o tome šta učiniti ako). Vlasnički ugovor ne dozvoljava promjenu cijene prava potraživanja stana, tako da se investitor mora založiti mogući rizici po trenutnoj cijeni. Damping ne izlazi jer konkurentno tržište. Stoga, na primjer, takva obična situacija kao što je povećanje cijene cigle ili betona može dovesti do bankrota.
Cijena stana je obično veća ako ga kupite na osnovu ugovora o udjelu. Uključujući i zbog obaveze da budu uplaćeni u kompenzacijski fond za zajedničku gradnju. Dakle, učesnici stambene zadruge su lišeni ove obaveze, pa u startu mogu ponuditi povoljnije cijene.
Ugovor o dionici je potreban za. To znači da će proces kupovine stana biti prilično dug.
Razlozi za raskid ugovora na inicijativu programera ili od strane su navedeni u samom DDU-u i saveznom zakonu. Dakle, nemoguće je samo tako raskinuti vlasnički ugovor zaključen 2019. godine - pravi razlozi. I ne možete jednostavno odbiti da ga ispunite, čitajte, od plaćanja troškova ugovora.
Prilično je teško dobiti dugoročnu ratu od developera - programeri nevoljko daju priliku da plate stanove pod DDU više od šest mjeseci. Dakle, morate uzeti hipoteku. A za ovo, nova zgrada mora biti akreditovana od banke u kojoj planirate da primite hipotekarni kredit.

dupla prodaja

Značajna prednost u mehanizmu zajedničke izgradnje prema 214-FZ je registracija ugovora o udjelu u kapitalu u upravljanju Rosreestrom u vašoj regiji. Činjenica je da ova registracija znači i provjeru u bazi podataka svih registrovanih objekata u ovom stambene zgrade i isključuje ponovnu registraciju prava potraživanja. Prevedeno na ljudski jezik, ovo eliminiše prevare sa prodajom jednog stana više ljudi.

Činjenica je da zapravo ne dobijate odmah rezultat obavljanja svojih dužnosti. Proces interakcije sa programerom izgleda ovako:

Pojašnjavate šta je DDU u razumijevanju odabranog programera, postoje li zamke u objektu
Sklapate ugovor o dionici
Iznos po ugovoru plaćate sami ili uz pomoć hipotekarnog kredita
Čeka se prodaja kuće

Tu se uvlače zamke. Uostalom, dali ste novac za nešto što još nije u prirodi. I dok zakonodavac nije uveo registraciju ugovora u državnim organima, investitori su iskoristili rupu i prodali isti stan različitim ljudima. Da, ovo je prevara, ali takve šeme se još uvijek razmatraju na sudu.

Ugovor o kapitalnom učešću uzorka 2019. zahtijeva od lica koja ga sklapaju da u potpunosti opišu karakteristične karakteristike stana, uključujući spratnost, lokaciju ovog stana u planu i projektnoj deklaraciji, kao i njegov broj. Dvostruka prodaja je praktično isključena.

oduzeti

Ranije ugovori o prodaji stanova u novogradnji nisu predviđali jasan algoritam za izricanje kazne po raskidu ugovora. U slučaju korištenja dioničarskog ugovora, problem je riješen. Zakon jasno propisuje odgovornost za DDU i šemu za izračunavanje kazne. Dakle, moguće je u slučaju:

Rok za isporuku nove zgrade ili prijenos ključeva na dioničara je prekršen više od dva mjeseca od datuma navedenog u ugovoru o udjelu u kapitalu
Postoje značajni nedostaci u izgrađenoj kući - na primjer, pukotine u zidu
Izvođač vam daje stan manje površine nego što je napisano u ugovoru

Sve ove tačke su ujedno i osnov za raskid ugovora. Odnosno, možete zahtijevati od investitora i cijeli iznos ugovora plus kaznu, ili samo kaznu i vaš stan. Izračunavanje iznosa kazne za kašnjenje je prilično jednostavno:

Potreban nam je datum isporuke kuće naveden u sporazumu o daljinskom upravljanju - računamo broj dana koji su prošli od nje
Naučite ključna stopa Centralna banka Ruske Federacije na službenoj web stranici odjela iznosi 8,5%
Zatim izračunavamo prema formuli: 1/150 X 8,5% X broj dana X cijena stana

Na primjer, za dan kašnjenja s ugovornom vrijednošću od 1 milion rubalja, programer će vam morati platiti nešto manje od 600 rubalja.

Obaveze programera prema DDU

Nećemo se zadržavati na punoj strukturi obaveza investitora prema svim učesnicima u zajedničkoj izgradnji. Hajde da se fokusiramo na ono što je posebno interesantno za akcionara.

U okviru ugovora o udjelu u kapitalu, investitor je dužan podnijeti projektnu deklaraciju Državnom odjelu za nadzor izgradnje. To se dešava prilikom registracije prvog ugovora - pa ako postanete prva osoba koja je kupila stan u ovoj novogradnji, iako je ova situacija rijetka, morat ćete kontrolisati ovaj proces.
Prije sklapanja ugovora, investitor je dužan da Vam na Vaš zahtjev dostavi sve podatke i dokumente o novogradnji. To znači da programer ima priliku ušutkati neke informacije ako sami ne izgovorite pitanje. Šta tačno trebate pitati programera, razmotrite u nastavku
Ako ste sklopili ugovor o kapitalu, onda imate pravo da kontrolišete trošenje svojih sredstava - investitor je dužan da ih potroši samo na izgradnju stambene zgrade u kojoj će se nalaziti stan koji vam pripada po pravu potražnja. Naime, ako je trgovački centar počeo da se gradi na gradilištu, vi imate pravo, a investitor ima obavezu da vas upozna sa dokumentima za ovu izgradnju i dokaže da gradi trgovački centar za druga sredstva, a ne za vaša sredstva.
Izvođač je dužan da samostalno ili od strane drugih angažovanih snaga trećih lica dovrši izgradnju objekta za koji je zaključen ugovor o kapitalnom učešću. Izvođač je dužan da Vam ustupi stan odgovarajućeg kvaliteta, baš kao i sam stambeni objekat
Izvođač je dužan da Vas obavesti o završetku izgradnje stambene zgrade najmanje četrnaest dana pre završetka izgradnje objekta.
Ugovor o vlasničkom učešću modela 2019 predviđa obavezu developera da vam isplati kamate i penale, kao i da vrati novac ako postoji osnov za raskid postojećeg DDU-a

Trikovi za programere

Uprkos prilično strogoj kontroli u oblasti zajedničke izgradnje, neki investitori pronalaze rupe u zakonodavstvu i pokušavaju da zaobiđu neke od obaveznih mehanizama za zaštitu vlasnika kapitala. Drugi ne preziru da skupe novac i nestanu nigdje. Sada postoje dvije glavne sheme trikova da se zaobiđe zakon o istražnom zatvoru.

mjenica

Prilično zbunjujuća shema, koju je teško razumjeti bez poznavanja relevantnog zakonodavstva. U Rusiji postoji takozvani "račun" - sigurnost, koji se može kupiti od organizacije. U zajedničkoj izgradnji, programeri se ponašaju na sljedeći način:

Nude vam da sklopite dionički ugovor i platite ga zadužnicom - tako navodno jeftinije. Ili bilo koji drugi razlog.
Zapravo, razlog je drugačiji - prema zakonu, investitor može privući novac od dioničara tek nakon što dobije građevinsku dozvolu. Ako to nije slučaj, onda je nemoguće prikupiti novac. Ali ako zaista želite, postoji rupa u zakonu - račun
Dioničar, kupujući mjenicu, dobija lijep papir u kojem se navodi da se developer obavezuje da će s njim zaključiti DDU i uzeti u obzir cijenu mjenice u cijeni ovog ugovora.

Tu leži glavna obmana. Sve norme FZ-214, koje imaju za cilj zaštitu vlasnika kapitala, ne važe za šemu mjenice. Bez kazne, bez osiguranja od dvostruke prodaje, ništa. U stvari, prevareni ste i račun se može pretvoriti u običan komad papira.

Računate da će programer sklopiti ugovor s vama, ali to se možda neće dogoditi. Štoviše, iz bilo kojeg razloga - i nezakonitog, na primjer, jednostavnog odlaska programera zajedno s vašim novcem, i pravno - bankrota kompanije. Ali u potonjem slučaju, vlasnici DDU-a su zaštićeni kompenzacijskim fondom za zajedničku gradnju. A kupci računa - ništa. Ne kupujte zadužnice kao odgovor na uvjeravanja programera da će nakon nekog vremena zaključiti DDU s vama

Preliminarni dogovor

Čak više jednostavno kolo u kojem beskrupulozni programeri igraju na nepažnji kupca. Takozvani predugovor o vlasničkom učešću će samo jednom riječju izvještavati od DDU-a, a zapravo je to samo fiktivni papir koji ni za šta ne obavezuje developera. Ovaj ugovor ne propisuje ništa što zakon zahtijeva od DDU. Sve DDU rizike predviđa zakonodavac. Ovo nije uključeno u predugovor.

U stvari, u ovom ugovoru jednostavno se slažete da u određenom periodu(ako postoji), programer se obavezuje da će s vama zaključiti DDU. Nije jasno šta će biti naznačeno u ovom DDU. I evo još jedne razlike - izračuni prema ugovoru o kapitalu provode se nakon registracije dokumenta u Rosreestru. Ispostavilo se da situacija nije baš smiješna:

Sklapate preliminarni ugovor
Platite programeru
Čak i ako je pošten i još uvijek potpišete pravi DDU, on nije registriran u RosReestre-u zbog nekih kršenja od strane programera
Sve. Programer ima vaš novac. Izvršeni su kalkulacije za predugovor. Možete ostati bez podrške FZ-214 i pokušati ići na sud da dokažete da ste prevareni. Nije činjenica da će biti moguće vratiti barem dio novca.

Ne zaključujte preliminarni ugovori vlasničko učešće. Samo legalni DDU sa registracijom u Rosreestr

Kako zaključiti DDU?

Kako smo saznali savezni zakon nameće prilično stroge zahtjeve za sadržaj i mehanizam kako zaključivanja tako i izvršenja ugovora o udjelu u kapitalu. Ispunjavanje svih ovih zahtjeva je u interesu i investitora i vlasnika kapitala. Stoga je bolje provjeriti da li se sve potrebne stavke nalaze u DDU-u koji planirate zaključiti. Pogledajmo izbliza.

Potrebne stavke

Obavezno provjerite ima li neslaganja u ugovoru ili čudnih poput "preliminarno". Ugovor o vlasničkom učešću u izgradnji treba da bude sastavljen jasno i bez ikakvih nejasnoća, sve treba da bude što transparentnije. Evo glavnih tačaka koje treba sadržavati svaki ugovor:

Preambula treba da sadrži vaše puno ime, podatke o pasošu sa datumom izdavanja i adresom registracije. U ugovoru ste navedeni kao dioničar ili investitor.
Podaci o programeru - pravno lice, detalji, link na statut i podaci direktora organizacije. U ugovoru će se zvati Developer
Redak "Predmet ugovora". U njemu se navodi da se ovaj investitor obavezuje da vam prenese stan u skladu sa zakonitošću postupka u skladu sa saveznim zakonom br. 214 “O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada”. Pozivanje na ovaj savezni zakon je neophodno, jer on tačno potvrđuje da je ovaj ugovor ugovor o udjelu u kapitalu
Provjerite dostupnost podataka o stambenoj zgradi u izgradnji. To ne bi trebao biti kompleks kuća, čak i ako ste kupac stana u jednom od objekata mikrookrug u izgradnji. Samo odlike Vaše nove zgrade su spratnost, prisustvo balkona i lođa, adresa, broj stambenih prostorija, njihova površina.
Potrebne su vam i karakteristične karakteristike stana koji kupujete - precizira sprat na kojem se objekat nalazi, njegovu površinu, raspored sa površinom svake sobe - ubuduće, po isporuci, ove informacije pomoći će vam da prihvatite stanovanje i razgovarate s investitorom o kaznama ili doplati u slučaju kršenja mjerača količine
Cijena ugovora je navedena i po kvadratnom metru i puna cijena ugovora. Ovdje je važnost ovo - nakon izgradnje prihvatate stan i površinu stana mjere zaposlenici BTI-a. Područje može varirati plus ili minus 2-3 metra. Ako je površina veća, znat ćete koliko trebate platiti developeru. Ako manje, koliko vam programer duguje
Potrebno je da navedete tačan datum prenosa nekretnine na Vas, kao i datum puštanja u rad same kuće. Obavezno provjerite dostupnost tačno dva datuma - ponekad se desi da developer iznajmi kuću na vrijeme, a uz prijenos ključeva potrebno je šest mjeseci ili više, otklanjanje nedostataka u stanu na koje provizija domaćina ne obraća pažnju to
Odgovornost graditelja treba jasno navesti. Garantni rok je najmanje 5 godina. Inženjerski sistemi i komunikacije - minimalno 3 godine.
Garancije građevinara za izgradnju objekta - ovdje mi pričamo da investitor potvrdi transfer novca za ugovor o vlasničkom učešću u fond za kompenzaciju za vlasničku izgradnju ili pokaže obaveze osiguranja za ovu novu zgradu
Podaci o građevinskoj dozvoli i podaci o zemljištu – vlasništvo ili zakup. Ako ovo drugo, na koliko godina. Provjerite da li se rok za završetak nove zgrade razlikuje od kraja roka zakupa - brojevi se moraju poklapati. I svakako pogledajte frazu o roku - trebalo bi da bude napisano tačno "Rok", a ne "Preliminarni rok". Važno je
Mehanizam obračuna - prema ugovoru o kapitalu, plaćate novac nakon registracije ugovora kod Rosreestra, ali ne prije toga. Programer može tražiti da dio ugovora platite unaprijed, ali je bolje da mu pokažete svoju solventnost na drugi način - na primjer, izvodom bankovnog depozita za traženi iznos ili formatom obračuna putem sef ili akreditiv

Provjerite sve informacije u ugovoru o kapitalu prije nego što ga potpišete i pošaljete dokumente u Rosreestr.

Zaključivanje ugovora (uzorak)

Sam ugovor će vam biti ponuđen da potpišete u uredu developera. Nemojte pristati da ga potpišete istog dana kada ste ga prvi put vidjeli. Imate pravo da ga dopunite potrebnim stavkama i ponudite programeru da izvrši ove ispravke u konačnoj verziji. Algoritam bi trebao izgledati ovako:

Provjeravate sve informacije o programerima
Dođite u njegovu kancelariju, tražite kopiju DDU-a i deklaraciju projekta
Pažljivo proučite sve klauzule ugovora, najbolje od svega - uz angažovanje advokata koji se bavi ovom konkretnom oblasti
Ili napravite promjene i pregovarajte sa programerom
Ili se slažete i ostavite svoj potpis u ugovoru

Ugovor sastavlja sam graditelj. Na našoj web stranici možete proučiti stvarni dionički ugovor. Uzorak je moguć.

Paket dokumenata

Paket dokumenata koji dioničar treba prikupiti je prilično mali. Potrebno je prikupiti:

Kopija pasoša
Sam ugovor i njegovi dodaci
Dodatni ugovori sa programerom - ako je potrebno
Prijava nositelja interesa u slobodnoj formi (šablon obezbjeđuje programer)

Ako stan kupujete preko povjerenika, morat ćete potpisati punomoć kod notara. Postoji supružnik - morat ćete dobiti njihovu saglasnost za kupovinu od notara. U slučaju hipoteke, banka priprema tripartitni ugovor o zaključivanju ugovora o udjelu u kapitalu

Registracija

Za registraciju ugovora o udjelu u kapitalu, možete se, zajedno sa predstavnikom developera, prijaviti na nekoliko mjesta:

Ured Rosreestra vašeg regiona
Multifunkcionalni centar za pružanje usluga javne usluge. Period registracije će se produžiti za jedan dan, ali redova praktično nema
Dostavite dokumente koristeći elektronska registracija- to se obično dešava ako stan kupujete putem hipotekarnog kredita. kako pojedinac možete sami, ali je za to potreban elektronski potpis. Pojmovi se višestruko povećavaju, pa je lakše koristiti prve dvije opcije.

Nakon predaje dokumenata, dobićete potvrdu da su radovi prihvaćeni. Ako je sve prošlo kako treba, tada će vam biti izdana potvrda o zaključivanju ugovora o udjelu u kapitalu. Ostaje samo sačekati završetak izgradnje.

Rizici

Uprkos svim užicima ugovora o udjelu u kapitalu u 2019., novopečeni dioničar se i dalje može suočiti s činjenicom da će njegova nova zgrada postati problematična. To je uglavnom zbog bankrota razvojne kompanije. Zakonodavac smatra da su rizici po ugovorima o vlasničkom učešću minimalni, jer će u ovoj situaciji raditi fond za kompenzaciju vlasničke izgradnje. Ali kako presedana još nije bilo, može se samo nagađati kako će se sve odvijati u stvarnosti.

advokatski advokat pravna zaštita. Specijalizirao se za rješavanje slučajeva vezanih za žalbe na nezakonite radnje službenika, stambene sporove, naplatu kazni od investitora. Veliko iskustvo u 214 Saveznog zakona.

Kako bi nadoknadili troškove tokom izgradnje stambenih zgrada, programeri privlače sredstva građana, dajući im udio u budućim nekretninama. Za rješavanje interakcije građevinske kompanije i lica koja ulažu novac u svrhu sticanja udjela u stambeni kompleks, usvojeno je relevantno zakonodavstvo

Šta je zakon?

Federalni zakon br. 214 reguliše odnose između fizičkih i pravnih lica u vezi sa prikupljanjem novca za izgradnju nekretnina. Lica za čija se sredstva prikupljaju građevinski radovi, stiču pravo na zajedničku frakciono vlasništvo u stambenoj zgradi ili drugom nepokretnom objektu u izgradnji. Zakon takođe garantuje zaštitu prava i interesa svakog učesnika u zajedničkoj izgradnji.

Važeća zakonska regulativa dozvoljava privlačenje sredstava građana za izgradnju stambenih zgrada koje su samo u izgradnji u sljedećim slučajevima:

Prilikom sastavljanja ugovora za učešće u zajedničkoj izgradnji;
Na osnovu posebnih stambenih listova, kojima se obezbjeđuje pravo građana na udio u nekretninama u izgradnji. Ovu dokumentaciju izdaje nosilac građevinarstva koji posjeduje ili daje u zakup zemljište na kojem se izvodi izgradnja i koji ima dozvolu za odgovarajuće radove;
Stambeno-građevinske zadruge, čije je djelovanje regulisano relevantnim zakonodavstvom.

FZ-214 zabranjuje privlačenje novca građana za gradnju po osnovama kojima se krše ili zaobilaze gore navedeni zahtjevi. Ako je sa građaninom zaključen posao kojim se krše obavezni propisi, on ga može raskinuti tužbom sudu uz odgovarajuću tužbu.
Lica koja mimo propisanih pravila prikupljaju sredstva od građana za izgradnju nepokretnosti odgovaraju u skladu sa čl.
Ovim zakonom uređuju se odnosi u izgradnji višestambenih zgrada, kao i stambenih zgrada blokovskog tipa, koje se sastoje od više od tri bloka. FZ-214 se ne odnosi na pravna lica i individualni preduzetnici, koji se bave ulaganjima u izgradnju nekretnina i nisu vezani ugovorom o zajedničkoj izgradnji. Ovi odnosi su regulisani i

Savezni zakon br. 214 je usvojen Državna Duma u trećem čitanju 22. decembra 2004. i odobreno od strane Vijeća Federacije 24. decembra 2004. godine. Zakon je potpisao predsjednik i stupio je na snagu 30. decembra 2004. godine.

Koje promjene su napravljene?

Nedavne promjene u član 9, o postupku raskida ugovora, nastao 03.07.2016. godine, na osnovu Federalnog zakona br. 304-FZ. Urednici su se dotakli stav 1.1 , predviđa slučajeve raskida ugovora od strane lica koja su učesnici u zajedničkoj izgradnji. Dio 2 ovog stava je prepisan. Predviđena je mogućnost raskida ugovora u slučaju značajnih promjena u rasporedu stambene zgrade, koje istovremeno mijenjaju stambeni prostor naznačen u dokumentima iznad dozvoljene vrijednosti (5%). Ista revizija je unela izmene u klauzula 1.2 , koji glasi: učesnik u zajedničkoj izgradnji ne može jednostrano raskinuti ugovor sa investitorom ako ispunjava sve propisane obaveze i ne krši odredbe važećeg zakonodavstva.

Promjene u Član 6 304-FZ od 03.07.2016. uvedeni su rokovi prijenosa stambenog prostora od investitora do učesnika u zajedničkoj izgradnji. Tačka 2 , u izmijenjenom obliku, predviđa da programer, u slučaju kršenja rokovi isporuku građevine, mora platiti kaznu učesniku udjela. Ako je učesnik građanin (pojedinac), onda se iznos kazne udvostručuje. U slučaju kršenja utvrđenih rokova za prijenos krivnjom građanina, zbog izbjegavanja potpisivanja prijenosnih akata, programer se oslobađa obaveze plaćanja kazne.

Promjene u član 7 obezbjeđivanje osiguranja kvaliteta su obavezane rezolucijom savezni zakon br. 304-FZ od 03.07.2016. Urednici su se dotakli tačaka 1.1, 6, 7 i 8. Sadržaj ovih paragrafa članka je sljedeći:

Tačka 1.1 obavezuje izvođača da učesniku izgradnje prenese uputstvo za upotrebu objekta, koje sadrži podatke o pravilima i uslovima za ispravnu i sigurnu upotrebu objekta, o uslovima korišćenja i njegovim delovima: završnoj obradi, inženjerski sistemi, konstrukcije i drugo, sa opisom njihovih karakteristika i uslova rada.
Šesti paragraf t ovog člana predviđa pravo učesnika da podnese tužbu ili pošalje tužbu investitoru ako u roku period garancije utvrđeni su građevinski nedostaci. Programer je dužan otkloniti utvrđene nedostatke u ugovorenom roku, u suprotnom, učesnik ima pravo da se obrati sudu.
tačka 7 oslobađa graditelja obaveze da popravi nedostatke utvrđene u garantnom roku, ako može dokazati da su njihova oštećenja rezultat njihove normalne upotrebe ili rezultat nepravilne upotrebe, kao i neodgovarajuće samopopravke.
Osmi paragraf Član 7. obavezuje investitora da plati kaznu građanima koji su kupili nekretninu za stanovanje ako utvrđeni nedostaci nisu bili otklonjeni na vrijeme, a predviđa i postupak za obračun iznosa kazne.

Član 5 godine, kojim se utvrđuje postupak obračuna cijene ugovora, izmijenjena je 29. jula 2017. godine Rješenjem br. 218-FZ. Urednici su se dotakli stav 1 . Dakle, cijena ugovora se utvrđuje kao proizvod cijene ukupne površine prostorija i ukupne površine gradilišta. Ako su verande, balkoni, terase itd. uz stan, ukupna smanjena površina prostorija se uzima u obzir uz faktore smanjenja koje utvrđuje Ministarstvo građevinarstva Rusije.

Poslednje promene član 19 koji regulišu deklaraciju projekta održani su 29. jula 2017. godine u skladu sa Federalnim zakonom br. 218-FZ, koji je uticao na tačke 2 i 6.
Tačka 2 propisuje da je prije zaključenja ugovora između izvođača i učesnika u zajedničkoj izgradnji potrebno nadležnom organu poslati projektnu deklaraciju nepokretnosti. izvršna vlast za odobrenje. Za brzu implementaciju ovog postupka, morate ispuniti odgovarajući obrazac projektne deklaracije na web stranici koju je uspostavio nadležni organ i koristiti elektronski potpis za identifikaciju graditelja.

Šesta tačka obavezuje nosioca projekta da pravovremeno i redovno vrši izmjene projektne deklaracije na svojoj službenoj web stranici, kao i da izmijenjenu verziju deklaracije šalje ovlaštenoj agenciji u roku od pet dana.

Zadnja promjena član 4 godine, kojim se utvrđuju pravila za sastavljanje ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, koji je održan 29.07.2017. stav 2 , kako je navedeno u Federalnom zakonu br. 218-FZ.