Možete kupiti stan bilo koje veličine. Izbor je ograničen samo finansijskim mogućnostima kupca.
Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako rešite tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.
Brzo je i IS FREE!
Međutim, ne zaboravite da su neke od komunalija vezane posebno za površinu zauzetih prostorija.
To znači da višak stambenog prostora može uticati na obračun zakupnine.
Komunalne tarife
Najam se obračunava u skladu sa važećim tarifama. Oni su uspostavljeni od strane izvršna vlast u čiju nadležnost ovu vrstu aktivnosti.
redovno pregledavaju, obično naviše.
U nizu regija, na primjer, u Moskvi, uzimajući u obzir mogućnosti lokalnog budžeta, utvrđuju se tarife smanjene zbog subvencija.
Šta je uključeno u plaćanje?
Sve linije se mogu podijeliti u još dvije grupe:
- plaćanje za javna komunalna preduzeća;
- doprinosi za održavanje i popravku stambenih prostorija.
Usluge zajednice uključuju:
- opskrba plinom;
- napajanje (svjetlo);
- grijanje;
- vodoopskrba (hladna i topla);
- odvod vode (kanalizacija).
Potrošači ih plaćaju uglavnom prema očitanjima mjernih uređaja, odnosno brojača. Ili prema važećim propisima, ako brojila još nisu postavljena.
Istovremeno, usluge kao što su gas, voda i njihovo odlaganje su vezane za broj korisnika.
Ali morate platiti grijanje, na osnovu površine stana. Ali broj stanara u stanu nije uzet u obzir.
- Organizacija i implementacija upravljanja kućom.
- Tekuće popravke zajedničke imovine (prostorije, komunikacije, oprema).
- Održavanje liftova (ako ih ima).
- Izvoz komunalnog otpada.
- Odlaganje smeća.
Njihovo plaćanje, sa izuzetkom potonjeg, vrši se u zavisnosti od površine stana u vlasništvu vlasnika.
Za poslodavce opštinskih stanova po ugovorima socijalno zapošljavanje važe ista pravila.
Norme kvadratnih metara za obračun plaćanja
Kao što je već spomenuto, u nekim regijama lokalni budžet subvencioniše komunalne troškove građana, čime se umanjuje konačna vrednost na računima za zakup. Ali takva velikodušnost ima svoje granice. Možete smanjiti troškove samo za stanovanje određenog područja.
Postoje određene društvene norme za stambeno zbrinjavanje.
Prilikom sklapanja ugovora o socijalnom najmu, prema njima se biraju stanovi za porodice sa niskim primanjima:
- za usamljenu osobu, to je 33 m2, odnosno površina prosječnog jednosobnog stana;
- za dvočlanu porodicu norma će se povećati na 42 m²;
- za više - 18 m2. po osobi.
Za obračun zakupnine koriste se iste norme, koje lokalne vlasti mogu povećati. Na primjer, u Moskvi, 7 m2. po osobi.
Istovremeno, propisi se ne odnose samo na stanare socijalnih stanova, već i na one vlasnike koji su upisani u svoj jedini stan.
Na površinu jednaku društvenoj normi važe sve subvencije predviđene za zakupninu. Sve što prevazilazi njene granice plaća se po stvarnim tarifama, odnosno znatno višim.
U obzir se uzima takozvana ukupna površina, isključujući:
- balkoni;
- lođe;
- zajedničke prostorije za sve stanove (podrumi, potkrovlja, stepenice i sl.)
Štoviše, za vlasnike stanova koji u početku plaćaju sve komunalije, kao i održavanje i popravku kuće po realnim cijenama, društvene norme nisu bitne.
Nije dozvoljeno povećanje tarifa za "ekstra" stambeni prostor.
Kako višak stambenog prostora utiče na obračun zakupnine?
Prilikom utvrđivanja da li postoji višak stambenog prostora za obračun zakupnine, uzimaju se u obzir samo građani prijavljeni po svim pravilima.
Gosti ili privremeni stanovnici ni na koji način ne utiču na konačne izračune. Nije bitna starost stanara.
Zakupnina, uzimajući u obzir lokalne subvencije ili beneficije koje su dostupne vlasnicima stanova, naplaćivaće se prema društvenoj normi koja je na snazi u regionu (ali ne manje od one utvrđene zakonom).
Razlika između stvarne površine stana i socijalne norme plaća se po stopi od 100%. Što u praksi može značiti povećanje cijene usluga i do 2-2,5 puta.
To se, prije svega, tiče grijanja, jer se grijani prostori ne postavljaju svuda, pa većina stanovništva plaća grijanu površinu. Također, troškovi popravke i održavanja kuće i njene zajedničke imovine, uključujući upravljanje, zavise od snimka.
Ko ne plaća dodatne kvadrate?
Međutim, nisu svi građani koji imaju pravo na subvencije ili beneficije u obavezi da u cijelosti plaćaju svoj "višak" stanovanja.
Postoji niz izuzetaka od opšteg pravila, prvenstveno onih koji se odnose na socijalno nezaštićene slojeve.
Od 100% plaćanja komunalija i doprinosa za održavanje stana oslobođeni su:
- penzioneri samci ili invalidi, čak i ako je stambeni prostor koji poseduju ili dobijaju po ugovoru o socijalnom najmu mnogo veći od standarda;
- maloljetna siročad, za stan u vlasništvu;
- poslodavci javni stanovi na prvom spratu (u Moskvi);
- porodice koje se sastoje isključivo od penzionera;
- penzioneri koji imaju djecu mlađu od 16 godina na brizi;
- samci u komunalnim stanovima, bez obzira na godine života;
- stanovnici stanova koji su priznati kao hitni;
- vlasnici privremeno skinuti s registracije (regrutirani u vojsku, poslani na duži službeni put, izdržavanje kazne itd.).
Ova ograničenja se odnose samo na one usluge, čija cijena ovisi o površini stana.
Ako se plaćanje vrši prema broju prijavljenih stanovnika u stanu ili je vezano za njih, onda se u nedostatku pogodnosti uvijek vrši u cijelosti.
FAQ
Razmotrite pitanja koja često postavljaju vlasnici dodatnih kvadrata.
Višak stambenog prostora kod vojnog penzionera
Sve olakšice i subvencije koje se građanima daju za plaćanje stambeno-komunalnih usluga odnose se samo na tzv. socijalnu normu.
Sve preko 33 m2. po osobi (+7 m2 za svaku narednu osobu), već se plaća po stvarnoj cijeni usluga.
Penzioneri, uključujući vojsku, oslobođeni su obaveze plaćanja viška stana samo ako žive sami ili ako im porodicu čine samo penzioneri.
Isto pravilo važi i ako postoje unuci mlađi od 16 godina ili drugi srodnici koji izdržavaju penzionere.
U svim ostalim slučajevima podležu porodici sa penzionerima opšta pravila plaćanje stanovanja.
Jedna osoba registrovana
Ako vlasnik upisan u stanu već plaća komunalije po njihovom stvarnom trošku, onda je koncept "viška stambenog prostora" u ovaj slučaj nisu primjenjive.
Programeri smatraju da je preuranjeno govoriti o promjeni dosadašnje tržišne prakse. Danas skoro sve građevinske kompanije uključiti u ugovore sa vlasnicima kapitala uslov o mogućim dodatnim isplatama. Ako se nakon završnog mjerenja, izvršenog od strane ovlaštenih stručnjaka, površina stana ). Ako se ispostavi da je stan manji od navedenog u ugovoru, tada investitor u ovom slučaju mora vratiti preplaćeni iznos.
Izgradnja na oko
Stav investitora je djelimično razumljiv: teško im je garantirati tačnost nakita na gradilištu. Uostalom, čak i građevinski propisi dozvoljavaju odstupanja u debljini istih betonske konstrukcije. A zakrivljeni zidovi mogu dobro "pojesti" ili dodati dodatni metar. Iz tog razloga, prodavci u ugovorima navode trošak "kvadrata" i ukupnu procenjenu cenu, ali rezervišu da će se konačna obračuna sa kupcima izvršiti nakon završnih merenja.
Ovakva mjerenja se vrše kada je kuća upisana u katastarski registar. U Sankt Peterburgu, programeri se, po pravilu, za to prijavljuju regionalnim ograncima Državnog jedinstvenog preduzeća "GUION" (na starinski način se zovu PIB - biroi za dizajn i inventar). U Lenjingradskoj oblasti, ova pitanja su u nadležnosti BTI (Biroa za tehnički inventar). Međutim, državne institucije nemaju monopol na mjerenja. Pravo obavljanja ovog posla ima i samostalni katastarski inženjer sa odgovarajućim sertifikatom.
Svaka kompanija određuje iznos besplatnog odstupanja. Neki programeri zahtijevaju dodatna plaćanja ako površina stana naraste za više od 0,5 m². Većina firmi daje dodatne proračune ako je korekcija veća od jednog metra.
Namjerna dobit
U većini slučajeva konačna mjerenja su bezbolna. Ali ponekad se dešavaju skandali.
Na primjer, trgovačka kuća Sigma izgradila je kuću u Rybatskom. U fazi izgradnje, kompanija je izvršila prilagodbe dizajna fasade. Površina mnogih stanova porasla je za nekoliko metara, a iznos dodatnih plaćanja dostigao je 350.000 rubalja. Neki dioničari pokušali su se sukobiti. Međutim, ustaljena praksa je pokazala da se osporava doplata u sudski nalog vrlo teško - uostalom, odgovarajući uvjet je naveden u ugovoru.
Naravno, ako se površina stana značajno promijenila, možete se osloniti na činjenicu da je investitor značajno prekršio uslove transakcije. To će vam omogućiti da raskinete ugovor i vratite novac, uzimajući u obzir kaznu. Ali većina klijenata koji i dalje žele da dobiju stan nisu zadovoljni takvom perspektivom. Inače, neki programeri prvobitno u ugovoru propisuju koje se odstupanje smatra „značajnim“ tako da postoji razlog za raskid transakcije. Najčešće, ova brojka iznosi 7% projektne površine stanovanja.
Amazonski presedan
Ove godine situacija sa zahtjevom za dodatne uplate za ekstra metara dobila novu boju. U ljeto je Apelacioni sud u Sankt Peterburgu donio rezonantnu odluku u sporu između kompanije KVS-Kronstadt i Rospotrebnadzora. Dvije instance arbitraže su navele da investitor nema pravo zahtijevati doplatu za povećanu veličinu stambenog prostora tokom izgradnje. Ova odluka je stupila na snagu i izazvala raspravu u stručnoj javnosti.
S jedne strane, u našoj zemlji ne postoji sudska praksa, odstupanja u praksi se stalno dešavaju. S druge strane, ne može se zatvoriti oči pred stavom dvije instance suda. Štaviše, tužilaštvo je indirektno učestvovalo u slučaju.
Ovo je istorija sukoba. Jedan od kupaca stambenog prostora u kompleksu Amazonka u Kronštatu (projekat KVS grupe) podnio je žalbu tužilaštvu. Kupac je sumnjao u zakonitost pojedinih klauzula ugovora vlasničko učešće(DDU). Tužilaštvo je izvršilo reviziju i poslalo rezultate Rospotrebnadzoru, koji je kompaniju smatrao odgovornom. Posebni uslovi ugovora proglašeni su nezakonitim.
Apelacioni sud je utvrdio da je investitor nezakonito obezbedio mogućnost dodatnih plaćanja. U odluci se izričito navodi: „Preduzeće može pratiti usklađenost sa karakteristikama i snositi rizike povezane s naknadom... ako je kvalitet objekta neadekvatan. Vlasnik kapitala ne može uticati na kvalitet, on samo plaća utvrđenu cijenu i ima pravo da dobije navedeni predmet.
Ovaj slučaj nije bio jedini. Pod istim uslovima Rospotrebnadzor je kaznio kompaniju Petrotrest, koja gradi nekoliko objekata u Sankt Peterburgu. Ova firma je takođe pokušala da brani svoj slučaj na arbitraži, ali bezuspešno.
Učesnici na tržištu su se razlikovali u procjeni ovih sukoba. Programeri su bili iznenađeni što je sud odlučio da prekine dugogodišnju praksu. Mnogi od intervjuisanih advokata takođe su potvrdili da ishod ovih sukoba uopšte ne znači da će se, ako stanovi interesnih vlasnika uvećaju, u okružnim sudovima lako boriti protiv dodatnih plaćanja. Ovdje se praksa najčešće razvija ne u korist građana koji dobrovoljno potpisuju relevantne klauzule u ugovorima.
Ali, na primjer, stručnjaci iz Društva potrošača Sankt Peterburga i Lenjingradske oblasti složili su se da uslov o dodatnim plaćanjima krši zakon o zaštiti potrošača. Investitor je dužan izgraditi kuću i prenijeti na klijenta objekt naveden u ugovoru. Tome prethodi procjena projekta. To znači da su sve karakteristike stanova odobrene. Samo programer može kontrolirati njihovu usklađenost i snositi rizike povezane s odstupanjem od projekta.
Optička greška
Nedavno se u gradu desio još jedan skandal, koji može postati dobar teren za utrčavanje sudska praksa. Legenda Intellegent Development završava izgradnju zgrade od 790 stanova u ul. Optikov, 34. U jesen je kompanija obavijestila vlasnike kapitala da je površina mnogih stanova značajno premašila procijenjene brojke. Maksimalno povećanje iznosilo je 4,3 m2. (u trosobnim stanovima).
Uz prosječnu cijenu "kvadrata" u kući od 100.000 rubalja, doplata se pretvara u "okrugli" iznos. Kompanija je prilagođavanje objasnila činjenicom da je u toku projekta kompanija nešto promenila tehnička rješenja. Konkretno, bilo je moguće smanjiti debljinu fasada, veličinu inženjerskih okna i tako dalje. Istovremeno, programer uvjerava da su sva prilagođavanja dogovorena s nadzornim tijelima i da nisu u suprotnosti građevinski kodovi.
Za kupce je ovo bilo potpuno iznenađenje. Na Internet forumu dioničara razvila se živa rasprava. Neki građani su se čak obradovali činjenici da će se povećati površina stanova, te će morati da plaćaju dodatne metara po cijenama koje su bile postavljene u fazi “jame”. Međutim, nezadovoljnih građana nije bilo ništa manje. Neki ljudi insistiraju da povećanje površine nije slučajno, već planirano.
Sada programer pokušava izgladiti konflikt. Na primjer, firma nudi kupcima četveromjesečne rate za plaćanje viška. Klijenti koji ne žele da potpišu dodatni ugovor plaše se da ostanu bez ključeva. Advokati akcionarima daju različite savjete.
Na primjer, Oleg Ostrovsky, zamjenik predsjednika Komisije za nekretnine Društva potrošača Sankt Peterburga i Lenjingradske regije, Oleg Ostrovsky preporučuje građanima da pronađu novac za „dodatne“ brojila, prihvate stan u skladu sa zakonom i registruju ga. kao vlasništvo, pa tek onda osporiti zakonitost doplate i pokušati vratiti novac.
Neki pravnici smatraju da vlasnici kapitala mogu da podnesu tužbu okružnom sudu tražeći da se stan ustupi po zakonu, a ako firma na sudu pominje potrebu za dodatnim uplatama, onda se ovde može samo pozvati na stav istog Rospotrebnadzor. Međutim, mnogi stručnjaci sumnjaju u uspješan ishod.
Generalno, situacija je krajnje dvosmislena. I, nažalost po dioničare, većina intervjuisanih stručnjaka smatra da odluke u slučaju KVS-a i Petrotresta mogu ostati izolovane.
Milion grešaka
Neki kupci kuća pitaju: ima li grešaka u samim mjerenjima? Praksa pokazuje da je to malo vjerovatno, ali je ipak bilo sličnih primjera u Sankt Peterburgu. Štaviše, jedan od sukoba može završiti pravnim sporom između vlasnika kapitala i GUION-a. Dakle, kupci troetažnih stanova u kompleksu Konstantinovskoye u blizini Peterhofa otkrili su da je investitor (Baltprodkom LLC) uzeo novac od njih u suštini za "vazduh". PIB specijalisti uključeni u ukupne površine unutrašnje stepenice. Greška se nije pojavila odmah.
Na primjer, Aleksandar I. je morao platiti 10,6 miliona rubalja za stan od 221,5 m2 u gradskoj kući. Prije nekoliko godina djelatnici podružnice GUION su izvršili inventuru. Površina gotovo svih dionica značajno se povećala.
Aleksandar I. je saznao da su njegove prostorije proširene za više od 10 m2. Primivši stanove po aktima i prošetavši sa vladarom, novonaseljeni su saznali da se u prostoriji nalaze stepenice koje vode na drugi i treći sprat. Građani su se obratili građevinskim propisima i saznali da je takvo knjigovodstvo vođeno nezakonito. Zaposlenici GUION-a složili su se s argumentima novodoseljenika i izvršili ponovno mjerenje.
Aleksandar I. je dobio novi katastarski pasoš, u kojem je ukupna površina stana iznosila 216 m2. Kod njegovih susjeda dimenzije prostorija su smanjene sa 199 na 174 metra. Neki kupci su uspješno vratili preplaćeni iznos od programera. Ali Aleksandar I. je imao manje sreće. Dok je predao kuću, trebalo mu je hipoteka. Firma je ponudila da raskine DDU i zaključi redovan kupoprodajni ugovor - uz teret. Građanin je kompaniji dugovao oko 700.000 rubalja. Ali ako uzmemo u obzir rezultate ponovnih mjerenja, tada mu je kompanija trebala vratiti više od 100.000 rubalja.
U ovom slučaju sud nije utvrdio vezu između DDU-a i novog kupoprodajnog ugovora: kažu da je građanin drugi ugovor potpisao kada je stan bio gotov, što znači da je vidio koji prostor prihvata i pristao na konkretnu cijenu. Istovremeno, sud je ignorisao referencu kupca da je doveden u zabludu.
Vlasnik kapitala namjerava tužiti podružnicu GUION-a kako bi natjerao odjel da odgovara za grešku. Istina, mnogi advokati ne vjeruju u izglede ovog spora.
MIŠLJENJA STRUČNJAKA
Vera Ryabova,
Viši saradnik, praksa za nekretnine i urbanizam, Rightmark Group- Zakon 214-FZ direktno ukazuje na mogućnost propisivanja u slučajevima DDU i uslova za promjenu ugovorne cijene (dio 2, član 5). Povećanje stvarne površine u odnosu na projektnu (prema rezultatima mjerenja katastarskog inženjera) samo po sebi ne ukazuje na neodgovarajući kvalitet objekta. Ali kada promijenite veličinu stana do nekoliko metara, možete postaviti pitanje značajne promjene projektnu dokumentaciju i o promeni samog predmeta ugovora. U ovom slučaju, građanin, na osnovu dijela 1.1. Art. 9 Zakona br. 214-FZ ima pravo zahtijevati samo raskid transakcije na sudu i povraćaj uplaćenog novca.
Zahtjev za ustupanjem dodatnog prostora bez ikakve naknade troškova kompanije može se od strane suda smatrati zloupotrebom prava od strane potrošača. Osim toga, programeri u pravilu uključuju u DDU vlastitu obvezu vraćanja viška plaćanja u slučaju smanjenja stvarne površine stana. Nikom od građana ne pada na pamet da osporava zakonitost ovih uslova, jer je očigledno da su u ovom slučaju ispoštovani interesi obe ugovorne strane.
Odluka u slučaju FAC-a ne treba se smatrati presedanom. Postoji i druga praksa. Konkretno, 13. arbitražni apelacioni sud je priznao kao zakonito uključivanje Glavstroy-SPb LLC uslova o dodatnim uplatama u DDU ugovore, ova odluka je potvrđena u oktobru 2015. vrhovni sud(Predmet N A56-67672/2014). Odluke o povratu od kamatara iznosa dodatne uplate za povećanje površine stana također se nalaze u praksi Gradskog suda u Sankt Peterburgu i Lenjingradskog regionalnog suda.
Ekaterina Zernova,
advokat Ujedinjene advokatske komore Sankt Peterburga- Ako proučavate praksu Gradskog suda Sankt Peterburga, onda on ne smatra uslov o doplati kao kršenje prava potrošača. Pregledao sam desetak žalbenih odluka gradskog suda, gdje je naplatio nedostatke od dioničara prema mjerenjima PIB-a. Istovremeno, pronašao sam samo jedan slučaj kada je odluka bila u korist kupca, ali je došlo do greške u početnim mjerenjima stana. Ispostavilo se da danas postoje kontradikcije između prakse arbitražni sud i gradski sud.
Vladislav Šestakov,
Advokat CJSC "Advokat" FREMM "- U slučaju KVS sud je na osebujan način tumačio odredbe zakona. Tako je arbitraža istakla da „klauzule (o doplatama) krše prava potrošača, jer ne dozvoljavaju vlasniku kapitala da učestvuje u dogovoru o konačnoj cijeni ako je odstupanje snimka veće od 1 kvadrat. m, ne dozvoljavaju zaključivanje dodatnog sporazuma o promjeni cijene ugovora.
Naime, sud ne kaže da nije potrebno plaćati prekoračenje površine, već je zauzeo stav prema kojem bi se visina te doplate trebala dodatno (u stvari) utvrditi uz učešće vlasnika kapitala. Ali takva pozicija, po našem mišljenju, očito neće doprinijeti održavanju stabilnosti odnosa - strane će se "cjenkati" oko visine doplate, a svejedno će se sve završiti na sudu. Osim toga, takva praksa je još uvijek prilično izolirana.
Ali, na primjer, poznat je stav Ustavnog suda (US) na koji se obratio građanin Hoffman V.A., tražeći da se provjeri ustavnost drugog dijela čl. 5 Saveznog zakona br. 214, koji se odnosi na mogućnost promjene cijene ugovora (upravo je osporila zakonitost doplate). Ustavni sud je tada odbio da prihvati tužbu.
Poštovani stručnjaci, zaključio sam DDU koji predviđa doplatu za doplatu kvadratnih metara nakon isporuke kuće i mjerenja BTI-a, bio sam namijenjen za 0,4 m2. više i tražiti dodatna plaćanja. Ne verujem baš merenjima. Ovu praksu sam našao na internetu: za snimak manji od 1 m2. ne plaćaju, ali za neke programere ova stavka je zabilježena u DDU. Nemam ovo u DDU-u i moj programer želi da ga dobije od mene za sav dodatni osjećaj.
Na čemu se zasniva praksa da ako je snimak manji od 1 m2 akcionar ne plaća? Neka vrsta zakona?
Ili je to po diskreciji programera, au ovom slučaju DDU je dokument kojim se donosi odluka o doplati. One. ako u mom DDU-u nije napisano da je manji od 1 m2. nije plaćeno, onda moram platiti 0,4 m2. A ako neki drugi investitor ima takav predmet, onda svi njegovi vlasnici kapitala ne plaćaju dodatne kvadratne metre manje od 1 m2. Ili ovaj princip vrijedi za sve.
Samo što je moj programer odlučio da me uzme na slabu osnovu, kako kažu, neka plate. Ako nisu idioti i čeprkaju po internetu, onda nećemo tražiti doplatu. A ako su idioti, neka plate.
Obavezno: Besplatan savjet
Naši profesionalci mogu odgovoriti na vaša pitanja:
Ponudite plaćenu pravnu pomoć
Ponudite autoru pitanja svoju pomoć u rješavanju njegovog problema.
Vaš prijedlog će vidjeti SAMO autor pitanja.
Kada korisnik odobri vašu prijavu, moći ćete da nastavite sa radom sa slučajem korisnika u posebnom radnom prostoru, pozvati kolege da zajedno rade na Predmetu, razmijeniti dokumente itd.Pošaljite ponudu...
Nažalost, iscrpili ste ograničenje aktivnih aplikacija.
Vaše trenutno ograničenje: 0 aktivnih naloga
Da biste povećali ograničenje, trebate
Jedan od načina na koji investitor može zaraditi dodatni novac na dioničarima je da zahtijeva doplatu za dodatne kvadratne metre koje je izgradio. Često, prilikom preseljenja, vlasnici kapitala upadnu u zamku saznanja da investitor odbija da im prenese već gotov stan u vlasništvo dok se ne plati trošak dodatnog stambenog prostora. Uprkos činjenici da u većini slučajeva takvi zahtjevi nisu opravdani, a iznos doplate, s obzirom na ukupnu visoku cijenu stanovanja, ogroman, budući stanovnici, vjerujući investitoru na riječ, u najkraćem mogućem roku uplate najavljeni iznos. , bojeći se da ne dobije stan na korištenje.
Ne znaju svi da je takve radnje programera lako osporiti, bez obzira na uvjete ugovora. U tipičnom DDU, fiksna cijena je određena za iznos koji se mora platiti za stan u izgradnji. Shodno tome, ako vam je prilikom pregleda stana zatraženo doplatu za povećanu površinu, imate pravo da odbijete doplatu, pozivajući se na uslove ugovora. Mora se shvatiti da ključnu ulogu ovdje ne igraju zahtjevi programera, već ugovorni uslovi. Osim toga, kompanija nema pravo, prilikom davanja stana u novogradnji, po zakonu zahtijevati od vas da platite dodatne kvadrate, a da vas prije toga ne pozove da potpišete dodatni ugovor. Istovremeno, u nekim slučajevima, uslovi samog ugovora mogu vas staviti u strogi okvir za dodatna plaćanja po kvadratnom metru. metara zbog poboljšanja uslove za život- ako, na primjer, zaključite DDU prilikom rušenja stambenog objekta koji je prepoznat kao hitan.
Ako površina stana ne odgovara onoj navedenoj u DDU-u, imat ćete pravo zahtijevati kaznu za kršenje ugovornih obaveza od strane programera. U slučaju da se nakon mjerenja BTI ispostavi da vam je osiguran stan čija površina ne odgovara cifri navedenoj u DDU, možete povećati iznos potraživanja, pozivajući se na davanje netačnog informacije.
U nekim slučajevima, ugovor zaključen između vas i developera može sadržavati klauzulu u kojoj se navodi da cijena navedena u ugovoru nije konačna i da se može promijeniti po volji strana. Ali čak iu ovom slučaju možete braniti svoja prava bez očiglednih poteškoća, jer prema Saveznom zakonu 214 „O zajednička gradnja» Cijena navedena u ugovoru mora biti fiksna. Shodno tome, sama činjenica prisustva takvog sporazuma u klauzuli biće dovoljan osnov da se on proglasi nevažećim. Istovremeno, vi, kao budući vlasnik, ne biste trebali brinuti o sudbini svog budućeg stanovanja - jer niste krivi što vam je investitor dao pogrešan oblik ugovora i niko neće povući stan iz Vašu nekretninu nakon završetka procesa izgradnje.
Odgovor na zahtjeve programera
Tačnu površinu stana moguće je izmjeriti tek nakon završetka izgradnje uz pomoć predstavnika BTI. U slučaju da su riječi programera o povećanju živjele. područja su potvrđena, imat ćete nekoliko načina da branite svoja prava bez dodatnog plaćanja.
Možete poslati zahtjev investitoru i zahtijevati od njega kaznu za nepoštivanje uslova ugovora i istovremeno zahtijevati da vam isplati novac na račun "dodatnih" kvadratnih metara koje je izgradio. Ako programer ne postavlja prepreke i plati vam kaznu, od sada možete smatrati da je saradnja prekinuta. Ali ako odlučno odbije da plati i zaprijeti da vam neće dati stan na korištenje, možete tužiti. U tom slučaju, zahtjevi za zahtjev će morati naznačiti:
iznos kazne za neispunjavanje obaveza iz ugovora od strane investitora
isplata dodatnih iznosa za nematerijalnu štetu i gubitak
druga potraživanja prema investitoru koja su se nakupila tokom izgradnje (kašnjenje u isporuci kuće, nedostavljanje pravovremenih informacija o kašnjenjima u rokovima, itd.)
Ukoliko nemate druge mogućnosti za dobijanje stana osim sudskim putem, a istovremeno je zastoj vašeg stana značajan, najbolja opcija bi bila da se obratite advokatu koji će moći da proceni izglede za vaš slučaj i kompetentno izgraditi liniju odbrane na sudu. Mora se imati na umu da je svaki slučaj građevinskog spora individualan i od svake nijanse ovisi hoćete li na kraju morati dodatno platiti po kvadratnom metru. metara ili ne. Postoje slučajevi u kojima je u početku nemoguće da akcionar brani svoja prava (ako potpiše ugovor o doplati kvadrata), a ponekad nije teško dokazati krivicu investitora, na osnovu odredbi zakona ( na primjer, ako je dioničar bivši vojnik, porodice koje imaju pravo na dodjelu dodatnih kvadrata).
U ovom slučaju, stvarna površina stana bit će od velike pomoći sudu. Ukoliko niste sigurni da je vlasnik kapitala u pravu što se tiče povećane snimke stana, možete pozvati nezavisnog procjenitelja da pregleda stambeni prostor, koji može premjerom stana dati nezavisna evaluacija prema njegovoj stvarnoj površini, koja u mnogim slučajevima može biti manja od one na kojoj je inzistirao programer. Postoje slučajevi u kojima su građevinske kompanije postavljale velike zahtjeve vlasnicima kapitala da dodatno plate za produženu venu. području, au isto vrijeme pozvani od strane dioničara nezavisni stručnjaci donijeli su rješenje u kojem se navodi da je površina stana čak i manja od one naznačene u DDU.
Ne u svim slučajevima, postoji direktna greška programera u promijenjenom prostoru stana: na kraju krajeva, da se garantuje tačnost nakita kada proces izgradnje to je praktično nemoguće i tokom izgradnje može doći do mnogih suptilnosti i vanrednih situacija koje ne zavise od kvaliteta radova projektanta - na primjer, vremenski neprikladni za izgradnju. Ali povećana površina stana ni na koji način ne ovisi o samom dioničaru - stoga programer a priori nema pravo zahtijevati od vas da platite za prekoračeni plan. Od vas kao dioničara u ovoj situaciji, prije svega, to zahtijeva spremnost za takve radnje developera. Uvijek treba imati na umu da vam je zahtjev za doplatom kvadrata najvjerovatnije predstavljen zbog želje za dodatnim prihodima, a ne zbog više sile. A od toga koliko ste spremni da branite svoja prava zavisi da li ćete dodatno platiti programeru za dodatke koje je on možda izmislio. kvadratnih metara ili dobiti kaznu za kršenje obaveza kompanije prema DDU.
Prilikom kupovine stana u novogradnji nije neuobičajeno da kupci doplate svoj novi dom. Kada su ovi zahtjevi programera nepravedni?
Zakon 214-FZ je, naravno, smanjio prevare na tržištu za nove zgrade, ali ne štiti od dodatnih plaćanja za "dodatne" kvadratne metre. Zakon ne garantuje parametre stana koji su navedeni u DDU. Vrlo često se stvarna veličina stana, prema rezultatima mjerenja BTI, koja se radi nakon izgradnje kuće, razlikuje od one naznačene u ugovoru. Ako je u stvarnosti stan bio veći, onda je vlasnik kapitala primoran dodatno platiti za "dodatne" kvadrate. Ako se, naprotiv, stan smanjio, tada je investitor već dužan vratiti preplaćeni novac. Čini se da je sve jednostavno i pošteno, ali i ovdje ima kršenja prava vlasnika.
Stručnjaci pravnog centra Oleg Sukhov sastavili su ocjenu najčešćih načina zavaravanja kupaca kuća prilikom plaćanja stanova u novim zgradama.
Razlike u dužini suprotnih zidova
U ugovoru o vlasničkom učešću, kao što je već navedeno, naznačena je samo preliminarna površina stana. Zatim se koriguje proračunima BTI. Na prvi pogled ovdje nije moguća prijevara, međutim, čak i ovdje programer može pokušati prevariti kupca. „Povoljan teren za prevaru, na primjer, su male razlike u dužini suprotnih zidova novi stan, - objašnjava advokat Oleg Sukhov. - Često mjeritelji (zbog nekompetentnosti ili u dosluhu sa programerom) izračunavaju ukupnu površinu prostorije duž najdužeg zida. U međuvremenu, odstupanje od čak i nekoliko milimetara može značajno uticati na ukupnu površinu stana i postati formalna osnova za traženje doplate za povećanu snimku.Spajanje lođa sa stambenim prostorom
Često programeri, prilikom konačnih obračuna s kupcima, uključuju u snimke stana i područja balkona i lođa. To je nezakonito, jer od 2005. godine, u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, balkoni, lođe, verande i terase nisu uključeni u ukupnu površinu stana. A to znači da ih ne treba uzimati u obzir prilikom mjerenja i konačnih međusobnih obračuna. Međutim, još uvijek se puštaju u funkciju dugoročni projekti čija je izgradnja počela prije donošenja ovog zakona, odnosno prije 2005. godine. To omogućava programerima da uzmu u obzir površinu balkona i lođa u ukupnoj cijeni stana prilikom izračunavanja.Osim toga, na tržištu postoje slučajevi kada programer umjetno "napuhuje" ukupnu površinu uz pomoć raznih trikova. Na primjer, oslanjaju se na takve podatke mjerenja BTI, koji nisu napravljeni od balkonske ograde, već od pomoćnih, fasadnih elemenata: od metalnih okvira vitraža, koji su u pravilu udaljeni 15-30 cm od rubova. Kao rezultat jednostavnih manipulacija, površina stana povećava relativno projektne vrijednosti.
I nemojte misliti da takva beznačajna mjerenja ne vrijede puno novca! Po moskovskim cijenama, kupcu je prilično primjetna marža od čak jednog metra.
Dodatni ugovori za izmjene projekta
Oleg Sukhov napominje da „postoje slučajevi kada programeri, već u završnoj fazi izgradnje, nameću vlasnicima kapitala dodatne ugovore o uvođenju izmjena u projekat i odgovarajućim doplatama. Na primjer, moskovski developer RosEvroInvest LLC prevario je nekoliko stotina dioničara koji su kupili stanove u stambeni kompleks na ul. Koroljeva, 10. U završnoj fazi izgradnje, vlasnici kapitala su ubacili dodatne ugovore za povećanje snimka i priznanice za dodatnu uplatu. Međutim, kasnije, kada su građani dobili dokumente BTI, pokazalo se da je programer prevario svakog suinvestitora u iznosu od 100 hiljada do 500 hiljada rubalja, jer se stvarna površina stanova, naprotiv, pokazala da bude 2-5 kvadratnih metara. m manje od dizajna. Štaviše, programer je znao za ove razlike u vrijeme potpisivanja dodatnih ugovora, što ukazuje na njegovu namjeru.”Nesklad između projektne i inventarne površine stanova
Često, kada se inventarna površina stanova smanji u odnosu na projektnu površinu, investitor, pod raznim izgovorima, odgađa isplatu novca vlasnicima kapitala. Oleg Sukhov podsjeća da je kompanija MORE-Plaza to uradila sa jednim od suinvestitora prilikom izgradnje kuće u Moskvi na ulici. Istrinskaya, 8. Investitor je prvo natjerao dioničara da potpiše akt o nepostojanju međusobnih, uključujući i financijskih potraživanja po vlasničkim ugovorima, bez davanja dokumenata o stvarnoj površini stana na provjeru. Nakon što je zajmoprimac primio tehnički pasoš BTI je otkrio da se površina stana smanjila za više od 10 kvadratnih metara. m u odnosu na dizajn. Međutim, programer je odbio da vrati 700 hiljada rubalja klijentu, potkrepljujući svoj stav aktom koji su stranke prethodno potpisale.Na osnovu toga, Oleg Sukhov preporučuje da kupce stanova ne predvode programeri: potpisujte dokumente tek nakon pažljivog ponovnog provjeravanja rezultata mjerenja i svakako osporite takve dokumente ako se utvrde značajna odstupanja, uključujući i na sudu.
