13.01.2014 14:33
Nivo potražnje za hipotekama, uprkos izuzetno visokim stopama na hipotekarne kredite, ne pada.
Rusi se ne zaustavljaju na perspektivi da dva ili čak tri puta preplate za stanovanje u odnosu na njegove deklarirane cijene. Ali koji su to razlozi? Zašto tržište hipotekarnih kredita u Rusiji dalje raste, kada se sve češće može čuti upozoravajući signal o navodnoj nadolazećoj krizi, a čak i vlada službeno govori o kritičnom porastu nezaposlenosti?
Prije svega, razlozi rasta potražnje za hipotekama su to što imamo vrlo tešku situaciju općenito kada je u pitanju stanovanje, a posebno pristupačno stanovanje. Potražnja za hipotekama izuzetno zavisi od potražnje za nekretninama uopšte. U proteklih nekoliko godina tržište se pokazalo umjeren rast- za 10-15 posto, a hipoteka raste gotovo istovremeno s njom.
Istovremeno se može uočiti kako raste udio hipotekarnih transakcija u strukturi prometa nekretninama, uslijed čega se povećava broj potencijalnih zajmoprimaca koji će u potpunosti ispuniti zahtjeve banaka i kojima će to postati dobar alat poboljšati uslove života.
Iznajmljivanje se smatra alternativom kupovini kuće. Ipak, zakupnina za stanovanje, a posebno za Moskvu, je jednostavno super visoka. Jedi jednosoban stan bez ikakvih ukrasa u Moskvi - samo se prevrne. Iznajmljivanje jednosobnog stana koštat će vas oko 30 hiljada rubalja i to je u najboljem slučaju. Što su bolji uslovi koji se nude u iznajmljenim stanovima, to će vlasnici tražiti veće cijene za njih. Istina, koliko god bile visoke cijene za iznajmljivanje stanova, mjesečna otplata hipotekarnog kredita i dalje će ih nadmašiti.
S druge strane, uvijek je šteta za iznos koji se baci u vjetar - u džep vlasnika iznajmljenih stanova. Na primjer, ako plaćate 30 hiljada rubalja mjesečno, onda ćete za 10 godina platiti ukupno 3,6 miliona rubalja, za 15 godina - 5,4 miliona i za 30 godina - 10,8 miliona rubalja. Ispada da ćemo odbijanjem da kupimo stan po cijeni od 4 miliona rubalja, koji će koštati 7,4 miliona na hipoteku, za 10 godina zakupa baciti polovinu ovog iznosa. Drugim riječima, kamatu koju biste preplatili banci da dobijete vlastiti stan, dajete strancima za život u tuđoj kući.
Nikolaj Korčagin, šef kreditnog odjela DeltaCredit banke:
- Glavni razlog veliki ulozi za hipotekarne kredite – nedostatak razvijene infrastrukture hipotekarno tržište in Rusija- primarni i sekundarno tržište hipotekarni krediti, zakonodavna ljuska, koja još ne dozvoljava ovaj sektor bankarsko poslovanje biti privlačni investitorima. Otuda i visoka cijena dugoročnih finansijskih sredstava privučenih za izdavanje kredita.
Michel Bricu, generalni direktor CAB "Bank Societe Generale Vostok":
- Prije svega, to je zbog postojećeg zakonodavstva Ruske Federacije. Dakle, u skladu sa normama Centralne banke, ako je stopa na kredit ispod 9% godišnje, onda zajmoprimac mora platiti porez na iznos koji je osvojio na razliku između stope na primljeni kredit i 9%. Osim toga, mnoge ruske banke su prisiljene privući refinansiranje pod visoko interesovanje. Konačno, treba to zapamtiti hipoteka je jedan od najrizičnijih za banku, jer se izdaje na duži period.
Andrej Beljakov, prvi zamenik CEO CB "Moskovska hipotekarna agencija":
“Zato što dugoročni novac sada vrijedi upravo toliko na tržištu – za neke banke malo manje, za druge malo više, ali nivo je otprilike isti. Hipotekarne kamatne stope koje danas preovladavaju postepeno će se smanjivati istovremeno sa smanjenjem ukupnog nivoa bankovne stope određena makroekonomskim razlozima.
Anton Khodko, zamjenik direktora Odjela za strateško planiranje Sberbanke:
– Nominalna vrijednost kamatnih stopa na hipotekarne kredite određena je prvenstveno trenutnim i projektovanim nivoom inflacije, rizicima neispunjenja kredita, troškovima sredstava koje banke privlače, rizicima vezanim za solventnost zajmoprimca i osiguranjem povrata kredita. kredita. Hipotekarni kredit uključuje dugoročno ročnosti (5-15 godina ili više), dok su glavni izvori dugoročnih sredstava danas - oročeni depoziti stanovništva - u suštini depoziti po viđenju, jer ih deponenti mogu povući prije roka u svakom trenutku. Odnosno, banke prilikom izdavanja hipotekarnog kredita preuzimaju dodatne rizike, koji su takođe važan razlog visoke cijene hipotekarnih kredita.
Aleksandar Kološenko, član Upravnog odbora Raiffeisenbanke, šef Odeljenja za rad sa pojedinci:
– Govoreći o hipotekarnom kreditiranju u Evropi, mnogi obraćaju pažnju na mnogo atraktivniju stopu, ali mehanizam njenog formiranja ostaje iza kulisa. S obzirom da Raiffeisenbank ima ogromno iskustvo na tržištu hipotekarni kredit u Evropi, dozvolićemo sebi neka poređenja na primeru naše podružnice Raiffeisen Wohn Bausparen. Klijent za sebe otvara određeni štedni račun na koji uplaćuje određeni iznos svakog mjeseca najmanje nekoliko godina. Nakon određenog vremena, klijent dobija kredit ne samo za kupovinu nekretnine, već i za njenu popravku. Važno je napomenuti da se u ovakvoj šemi kreditiranja značajna uloga pripisuje državi, koja uvijek subvencionira stopu, na primjer, u Austriji - 4% godišnje u eurima. Naravno, postoje opcije kada klijent može dobiti kredit bez prethodne akumulacije, ali su tada stope veće, iako ga država subvencioniše. AT Rusija postoji subvencionisanje kupovine stanova, ali ova delatnost do sada nije dobila evropske forme. Govoreći o evropskim stopama na hipotekarne kredite na nivou od 3-4% i uzimajući u obzir državne subvencije od 3-4%, možemo reći da je u stvarnosti naš trenutni program kreditiranja (po stopi od oko 9,5%) veoma blizu kreditna stopa u Evropi i skoro identična njoj.
Anatolij Pečatnikov, šef hipoteke i potrošačko kreditiranje Vneshtorgbank:
– Po našem mišljenju, hipotekarne stope u Rusija nisu visoke. Ako prije godinu ili dvije prosječna stopa na tržištu hipotekarnih kredita u zemlji iznosila je oko 15% godišnje u američkim dolarima, trenutno, na primjer, Vneshtorgbank daje hipotekarne kredite po stopama od 10,5% godišnje u američkim dolarima i 15% godišnje u rubljama. U isto vrijeme, ako uzmemo u obzir trend rasta cijena na tržištu nekretnina, onda su čak i oni zajmoprimci koji su uzimali kredite od 15-16% godišnje u američkim dolarima već dugo nadoknađivali svoje troškove servisiranja kredita zbog rasta realnog cijene nekretnina. Na visinu kamatnih stopa na hipotekarne kredite prvenstveno utiču dostupnost dugoročnih resursa, nivo kreditnog i pravnog rizika. Sada pristup ruski banaka na dugoročna sredstva značajno je ograničena. AT Rusija tržište hipoteka još nije formirano vredne papire sredstva se ne koriste pravilno penzioni fondovi i osiguravajuća društva. Nepostojanje kreditnog biroa na nacionalnom nivou u zemlji, kao i netransparentnost prihoda velikog dijela stanovništva, dovodi do povećanja kreditnog rizika. Ne doprinose smanjenju stopa i pravnih rizika povezanih sa nepostojanjem delotvorne procedure za oduzimanje imovine pod hipotekom, nedovoljnom zaštitom prava bona fide kupaca stanovanja i investitora u stambena izgradnja.
Janis Kanestri, direktor Centra za hipotekarne kredite Prve OVK banke:
– Stope kredita zavise od cijene resursa koji se koriste za kreditiranje. Ako banke privlače depozite u stranoj valuti sa 5-10% godišnje u stranoj valuti, onda stopa na kredite ne može biti niža od 10-15%. Za kredite u rubljama, slična referentna vrijednost je stopa inflacije.
Alexander Chernyak, zamjenik generalnog direktora JSC Agencije za stambeno hipotekarne kredite (AHML):
– Vrijednost stopa zavisi od nivoa inflacije ili diskontne stope Centralne banke, nivoa rizika hipotekarnog kreditiranja i marže učesnika u procesu. U 2003. zvanična stopa inflacije bila je 12%, stopa Centralne banke 13%. Rizik hipotekarnih kredita je sada prisutan Rusija beznačajan (skoro jednak nuli) zbog rudimentarnog stanja tržišta, konzervativnog pristupa zajmodavaca procjeni zajmoprimaca i objekata hipoteke, strah zajmoprimaca da ne vraćaju kredit i drugi faktori. Marža učesnika se po pravilu kreće od 3% za AHML i njegove partnere do 5% godišnje za banke. Kombinacija ovih faktora određuje vrijednost kamatnih stopa na nivou od 15% za AHML do 18% godišnje u rubljama za banke.
Ako ste se barem jednom susreli sa hipotekarnim kreditom, onda možete s velikim povjerenjem reći da je vrlo skup. Prema konzervativnim procjenama, za mjesečne otplate kredita, običnoj porodici će biti potrebne dvije plate. Ovaj iznos nije za svakoga. Štaviše, nemaju svi na zalihama određeni iznos novac za kapara. Zašto isto koliko to košta zajmoprimce?
Statistički i analitički podaci
Prema statistikama nezavisne izdavačke kuće StatBanker.ru, trošak hipotekarnih kredita u evropskim bankama tri puta jeftinije od finansijske institucije naša zemlja. Sociolozi takođe kažu da je ponderisani prosek u evropske zemlje iznosi 4,5%. Kod nas kamatna stopa počinje da raste od 9,5% i može da poraste i do 30%. Strane banke koje se nalaze na teritoriji Ruske Federacije određuju kamatne stope ne veće od 12-15%. Tako ispada da prosječne kamatne stope na kredite nekretnine u našoj zemlji koštaju Ruse tri puta više nego. Jasno je da u različite zemlje kamatne stope mogu varirati. Na primjer, u Njemačkoj iznosi 4,6% godišnje, au Francuskoj samo 3,95%. Kamate se takođe mogu razlikovati za različite kreditne programe u istoj zemlji. Na primjer, u Grčkoj će hipoteka biti 3,27% godišnje, a kredit za nekretnine na pet godina može se dobiti već po 4,6% godišnje. U Atini možete iznajmiti stan na rate na period od 5-10 godina po 4,89%. Ako je rok kredita duži od 10 godina, tada će se kamata već povećati na 4,94%. Osim toga, analitičari kažu da se u bliskoj budućnosti situacija s hipotekom neće promijeniti na bolje. A ako se stope spuste, to neće biti mnogo primjetno, jer će ostati na istom nivou i mogu se dodati neke dodatne uplate kako bi se nadoknadile izgubljene kamate kao rezultat smanjenja. Zanimljivo, sve novo kreditni programi Hipotekarni krediti su dizajnirani da privuku nove klijente u banku, ali se na njima ne može ni uštedjeti.
Razlozi visokih kamata
Bankari se slažu da su stope zaista previsoke, ali to je zbog mnogih faktora. Jedan od njih je broj kašnjenja kredita. Već smo govorili o ovim strašnim brojkama u prethodnim člancima. Bankari pričaju o njima i. Drugi razlog je, prema rečima šefa kreditnog sektora DeltaCredit banke, nerazvijenost infrastrukture hipotekarnog tržišta. U Rusiji još nije u potpunosti formiran tržište hipotekarnih hartija od vrijednosti, sredstva osiguravajućih društava i penzionih fondova se ne koriste. U Rusiji ne postoji nacionalni kreditni biro, koji se nalazi u evropskim zemljama. I večina prihod Rusa je u senci, koji raste kreditni rizici . Vlada igra važnu ulogu u određivanju hipotekarnih stopa. Centralna banka. Po zakonu, svaka banka koja će osnovati kamatna stopa ispod 8% godišnje plati porez u visini iznosa koji je osvojio na razliku između preporučenog kursa Centralne banke i utvrđenog od strane banke kreditora. U međuvremenu, neke banke privlače visoke kamate ( on-lending). Drugi faktor koji utiče na kamatnu stopu na kredit su rizici. Među njima smo već spomenuli rizik neispunjenja kredita ( Hipotekarni krediti se izdaju na duži period). S druge strane, treba napomenuti da je, po pravilu, određena predviđenim i trenutnim nivoom inflacije, kao i svim vrstama rizika i pozajmljenih kreditnih sredstava koje banke uključuju (finansijska pomoć jedne banke drugoj je ). Uostalom, nijedna banka koja poštuje sebe neće dati zajmoprimcu hipotekarni kredit od 3-4% godišnje ako je stopa inflacije u zemlji 8-9%. Glavni prihod banke je i dalje depoziti i doprinosi stanovništva, a hipoteke ne donose prihod prebrzo (negdje za 10-15 godina). Dakle, ispada da kamatna stopa na hipoteku uključuje:
- Rizici;
- Inflacija;
- Cijena pozajmio novac banka (kupljena od druge finansijske institucije);
- Dobit banke.
Shodno tome, oko 70% raznih naknada, usluga i provizija je već uključeno u iznos mjesečne uplate.
Rezime: Svugdje je dobro, tamo gdje nismo. U Evropi su banke navikle da zarađuju na drugom bankarski proizvodi uz snižavanje hipotekarnih stopa. U našoj zemlji banke pokušavaju da zarade na apsolutno svim vrstama usluga.
