Rizici pri kupovini stana postoje u 80% transakcija nekretninama. Naravno, onih koji dovode do finansijskih gubitaka je samo 10%, ali to je sasvim dovoljno da dobijete nervni slom.
Postavljate vrlo ozbiljno pitanje na koje se ne može odgovoriti u jednom članku.

Ako želite da dobijete kompletan pouzdane informaciječitaj praktični vodič autor članka „Otkrivanje skriveno rizici u savremenim transakcijama kupovine i prodaje nekretnina”
Ovo je 2. dio e-knjiga - pogodnosti za kupca nekretnine.

• rizike prilikom kupovine stana na sekundarno tržište
• kupovina stana na ustupanju prava rizika
• rizici kupovine stana putem punomoćja
• kupovina stana uz rizik hipoteke
• kupovina stana sa rizikom opterećenja
• rizike kupovine privatizovanog stana
• kupovina stana od pravnog lica rizik kupca

Članak ažuriran 25.03.2018

Ne samo da postoje rizici. Još uvijek postoje skriveni rizici, koje ponekad ne može prepoznati svaki trgovac nekretninama.

Kupovina nekretnine je ključan trenutak, jer je to skupa kupovina, a u takvim transakcijama ima dosta prevara. Osim toga, potrebno je pridržavati se zakona i pravila za registraciju kupoprodaje, čije kršenje dovodi do nevaljanosti (beznačajnosti) ili osporivosti transakcija na sudu.

Razumjet ćemo zašto nastaju rizici i kako ih izbjeći. Više više objašnjeno u materijalima za obuku autora stranice.

Koji su rizici:

• Rizik od upadanja u lažnu transakciju u kojoj kriminalci djeluju na strani prodavca. Najčešće korišteno je lažno punomoćje. Osim toga, prevaranti koriste šemu dvostruke prodaje, jer u rukama mogu imati neotplaćena dokumenta za stan. To se dešava iz nekoliko razloga: do 15.07.2016. godine bilo je moguće dobiti duplikate vlasničkog lista (barem nekoliko) i koristiti ih za preprodaju.; drugi razlog je što se sada možete prijaviti za registraciju u u elektronskom formatu, što znači da potvrda o vlasništvu ostaje u ruci i može se ponovo koristiti.

• Rizik nevažeće transakcije. Ništavne transakcije su po definiciji nezakonite. U takvim transakcijama zakonski zahtjevi se grubo krše. Na primjer, ugovor je potpisala neovlaštena osoba. Često se to dešava prilikom potpisivanja predugovora, pogrešno smatrajući ga nevažnim dokumentom, umjesto direktora, ugovor potpisuje rođak koji nema punomoć ili osnivač pravnog lica. Takav ugovor je ništav i transakcija ništava. I u ovom trenutku pravno lice potpisuje drugi ugovor, pravni.

• Rizik poništive transakcije nastaje kada naknadno mogu nastati pravni zahtjevi na pravo na nepokretnosti od drugih lica ako je to pravo povrijeđeno prilikom zaključenja transakcije. Na primjer, stan koji je zajednički stečena imovina je poklonio jedan od supružnika, bez saglasnosti drugog. Ili je direktor pravnog lica prodao imovinu bez odluke osnivača ovog preduzeća.

• Rizik od gubitka depozita ili avansa nastaje kada je predugovor o prodaji pogrešno sastavljen, što je najvažniji dokument, ali učesnici u transakciji to ne razumiju uvijek i tretiraju formalno, koristeći tuđe uzorke.

• Rizik od kršenja sporazuma o uslovima i drugim uslovima transakcije nastaje kada se o uslovima razgovara usmeno, ali iz nekog razloga nisu navedeni u ugovoru i jedna od strana koristi ovu okolnost.

Više detalja:

Rizici prilikom kupovine stana. Rizici prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu

Pa, prvo, šta je to drugi dom?

Sekundarna se naziva nekretnina sa upisanim pravom svojine.

Svaka nova zgrada, do trenutka registracije prava u Rosreestru, primarni je objekt nekretnine.

Koji su rizici pri kupovini stana na koji su već upisana prava?

• Pravo je nezakonito registrovano, što znači da se može osporiti. Da bi se ova situacija isključila, potrebno je proučiti istoriju prethodne transakcije, odnosno dokumente koji utvrđuju prava i dokumente koji potvrđuju pravo. Dobijte informacije iz Registra prava (od 01.02.2017. - USRN)

• Mogu se pojaviti nasljednici koji nisu znali za smrt ostavioca, ali su nasljednici po zakonu. Stoga neće biti suvišno u ugovoru o prodaji propisati odgovornost prodavača u ovoj okolnosti.

• By privatizovanih stanova: djeca upisana u stanu u vrijeme privatizacije, a nisu uvrštena u broj vlasnika, mogu podnijeti zahtjev sudu za vraćanje povrijeđenih prava u roku od 3 godine, nakon sticanja pune poslovne sposobnosti (18 godina); lica registrovana u stanu do momenta privatizacije i koja nisu uključena u ugovor, čak i ako su napisala ovjerenu odbijanje, zadržavaju zakonsko pravo boravka u njemu

• Zajednički stečena imovina bračnih drugova prodaje se bez saglasnosti drugog. Pročitajte:

• Obaveza roditelja da djeci dodijele dionice u vezi sa korištenjem materinskog (porodičnog) kapitala i državne subvencije za kupovinu stanova za porodice

• Ne postoji dozvola organa starateljstva i starateljstva pri prodaji stana (udjela) u vlasništvu maloljetnog ili poslovno nesposobnog lica.

• Vaš ugovor o prodaji podliježe obaveznoj ovjeri kod notara, a niste znali za ovaj zahtjev.

Ovi rizici su očigledni, odnosno lako identifikovani. Strašnije - skriveno. Za njih ne znaju ni advokati, pogotovo ako nisu specijalizovani za promet nekretninama.
O njima ćete čitati u iznad dodatka— više od 70 stranica teksta sa primjerima iz prakse.

Rizici prilikom kupovine stana. Kupovina stana ustupanjem prava, rizici

Pa, prvo, stan možete kupiti samo ako su prava na njega prethodno uknjižena.

Sve ostalo je ustupanje prava i obaveza učesnika zajednička gradnja ili član stambene zadruge.

Stoga preuzimate sve rizike vezane za nepoštovanje uslova izgradnje objekta i rizike kršenja tehnologije izgradnje.

Ugovor o ustupanju prava i obaveza akcionara je obavezan državna registracija, što eliminira dvostruku prodaju.

Ugovor o ustupanju prava i obaveza člana stambene zadruge ne podliježe državnoj registraciji i reguliran je statutom organizacije.

Koje rizike treba isključiti pri „kupovini“ po zadatku:

• Pristanak supružnika je potreban ako je ugovor vlasničko učešće je ugovoreno tokom braka

• ustupanje će biti sporno ako su sredstva materinskog (porodičnog) kapitala ili sredstva drugih državnih subvencija porodicama za poboljšanje stambenih uslova korišćena za plaćanje po Ugovoru o kapitalnom učešću, a deci nisu dodijeljeni udjeli.

• Ne postoji naredba organa starateljstva i starateljstva kojom se ovlašćuje ustupanje prava koja pripadaju maloletnom ili poslovno nesposobnom

Rizici prilikom kupovine stana. Rizici kupovine stana putem punomoćja

Kad god u transakciji prodaje stana učestvuje ovlašćeno lice, a ne sam vlasnik, rizici se povećavaju. zašto:

• punomoćje može biti lažno. Kako prevaranti dobijaju takvo punomoćje? Na primjer, jedna od shema. Prevarant iznajmljuje stan koji mu se sviđa, a koji bi mogao biti tražen na tržištu nekretnina. Prilikom sklapanja ugovora o zakupu, prevarant od pravog vlasnika dobija kopiju pasoša i potvrde o vlasništvu. Zatim se sa njegovom fotografijom pravi visokokvalitetni lažni pasoš. Zatim se obraća notaru sa povjerenikom i sastavlja punomoć za vraćanje navodno izgubljenih originalnih dokumenata za stan s ovlaštenjem za prodaju i primanje novca. Takva punomoćja mogu se davati trgovcima nekretninama koji nisu upoznati sa ovom lažnom šemom, već jednostavno obavljaju posredničke usluge. I stan se prodaje, a vlasnik "ni san, ni duh"

• vlasnik stana podnio je zahtjev Rosreestru o nemogućnosti registracije prijenosa prava na kupca bez njegovog ličnog učešća

• punomoćje ne sadrži sva ovlaštenja potrebna za sklapanje transakcije, na primjer zaboravili su propisati ovlaštenja za plaćanje državne pristojbe i to je sve....plovili, kako kažu))). Pročitajte članak u nastavku:

Rizici pri kupovini stana na sekundarnom tržištu mogu se smanjiti ako se izvrši detaljna provjera dokumentacije koju je dostavio prodavac. Nepažnja na detalje prilikom sklapanja ugovora često dovodi do tužnih posljedica.

4 stvari na koje treba obratiti pažnju kada kupujete drugu kuću:

1. Prodaja nekretnine preko punomoćnika. Stanodavac može osporiti punomoćje. Osim toga, punomoćje može biti krivotvoreno ili će isteći u trenutku potpisivanja transakcije.
2. Vlasnici nekretnina su se često mijenjali.

Moguće je da je nekretnina prevarena. Bivši vlasnici može osporiti prodaju.

1. Čudno ponašanje stanodavca. Provjerite je li vlasnik nekretnine sposoban.
2. Stan je kupljen porodičnim kapitalom.

Svrha porodičnog kapitala je poboljšanje života porodica sa djecom. Stoga, ako su interesi djece povrijeđeni transakcijom, ugovor se pobija.

Karakteristike kupovine sekundarne nekretnine

Zamke pri kupovini stana nastaju ako su u kući prijavljena djeca mlađa od osamnaest godina. Bez saglasnosti stručnjaka organa starateljstva i starateljstva ne može se izvršiti otuđenje nepokretnosti.

• Poslovi s dionicama se više ne mogu formalizirati bez notara. Nemoguće je prodati udio bez ovjere kod notara.
• Kupovina hipotekarnog stana

Još jedna zamka u prometu nekretnina je kupovina stana uzetog na hipoteku.

Bitan! Budite veoma oprezni ako se odlučite za kupovinu hipotekarni stan. Uslove transakcije utvrđuje kreditna institucija.

Na primjer, dozvoljava prodaju ako novi vlasnik uplati pedeset posto cijene kredita.

Strane određuju uslove buduće transakcije u preliminarnom sporazumu. Dokument pokazuje da kupac vrši plaćanje po ugovoru o kreditu.

Koliki je rizik kupca nekretnine na sekundarnom tržištu

Kupac rizikuje sopstveni novac. Ako se prodavac ili zainteresovane strane usprotive transakciji, prava će se morati poništiti na sudu.

15 rizika pri kupovini drugog doma

1. Privatizacija je obavljena uz prekršaje. Na primjer, interesi djece se ne uzimaju u obzir.

Bitan! Djeca imaju pravo osporiti prodaju ako njihovi interesi nisu uzeti u obzir prilikom privatizacije. Djeca imaju pravo osporiti transakciju kada napune osamnaest godina.

Period od tri godine će se računati nakon što dijete sazna za povredu svojih prava.

1. Pravna lica su bila učesnici u prometu nekretnina.
2. Prodavac je dobio stambeni prostor na osnovu ugovora o anuitetu, donaciji ili nasljeđivanju. Moguće je da će ostatak nasljednika odlučiti osporiti posao. Nabavka se može izvršiti tek nakon detaljnog pregleda dokumentacije.
3. Ne alociraju se udjeli djece u nekretninama stečenim porodičnim kapitalom.
4. Prodavac ne shvata značaj svojih radnji. Radi se o o psihičkim poremećajima koji onemogućavaju vlasniku nekretnine da u potpunosti shvati suštinu svojih radnji. Ako osoba zloupotrebljava alkohol ili drogu, postoji nedostatak u oporuci. Kupac stana ima rizik da će transakcija biti osporena.
5. Kupovina nekretnine pod hapšenjem ili sa drugim teretima.
6. Suvlasnik nekretnine je odsutan u vrijeme transakcije. Na primjer, prolaz vojna služba ili izdržavaju kaznu u mjestima lišenja slobode. Problem je što se u budućnosti može pojaviti suvlasnik stambenog prostora i osporiti posao.
7. Ne postoji odobrenje drugog supružnika za transakciju.
8. Prekršio pravila prodaje udjela u stanu. Po zakonu, prvo morate dati ponudu drugim vlasnicima. Ako odbiju, prodati nekretninu trećoj strani. Ako je postupak prodaje prekršen, postoji rizik da će sud priznati transakciju nevažećom.
9. Prodavac sklapa dogovor lažna dokumenta. Ovaj dogovor se osporava na sudu.
10. Planirano je da se kuća skrasi. Prodavac možda ne zna da je kuća planirana za preseljenje, dok će kupac imati problema.

Lakše je spriječiti problem nego ga kasnije popraviti. Temeljna analiza dokumenata pomoći će da se izbjegnu greške pri kupovini kuće.

1. Zamolite prodavca da dostavi arhivski izvod iz kućne knjige. U dokumentu se navodi ko je u stanu bio uknjižen nekoliko godina.
2. Provjerite jesu li u kući prijavljena djeca mlađa od osamnaest godina.
3. Uvjerite se da briga o djeci odobri prodaju ako ima djece u kući.
4. Zamolite prodavca da vas upozna sa dokumentima koji opravdavaju da će deca mlađa od 18 godina imati gde da žive nakon prodaje.
5. Sačekajte da prodavac pripremi odobrenje za prodaju od supružnika. Odobrenje ima pravnu snagu nakon ovjere kod notara.
6. Zatražite od vlasnika dodatni dokument ako je izdao pasoš nakon kupovine nekretnine ili ako u pasošu nema bračnog statusa. U tom slučaju trebat će vam izjava ovjerena kod notara. U prijavi vlasnik mora potvrditi da na dan kupovine nekretnine nije bio u braku.

Kako kupiti kuću bez tereta

Treća lica upisana u stan mogu stvarati mnogo problema novom vlasniku. Stoga preporučujemo da prvo pročitate izvod iz kućne knjige. Ako iz dokumenta proizilazi da se nisu svi stanari odjavili, zamolite vlasnika da riješi ovaj problem.

Savjet. Pobrinite se da se svi prijavljeni stanari odjave iz stana prije potpisivanja ugovora. Ugovori o pravu korištenja stana moraju biti raskinuti.

Kako bismo provjerili da li je vlasnik riješio problem sa stanarima, preporučujemo da zatražite novi izvod iz kućne knjige.

Kako provjeriti poslovnu sposobnost vlasnika nekretnine

Postoji dokaz o poslovnoj sposobnosti - ovo je potvrda iz ambulante. Posjetite ambulantu kod vlasnika i uzmite potvrde da vlasnik nekretnine nije uknjižen.

Zamolite vlasnika da zatraži potvrdu od odjela za starateljstvo.

Važne informacije koje su navedene u pomoći:

• nije uspostavljeno starateljstvo i starateljstvo;
• odluke iz pravosuđe nije bilo obaveštenja o invalidnosti.

Osigurajte ugovor o kupovini stana u javnobilježničkoj kancelariji. Javnobilježnička ovjera transakcije pomoći će u zaštiti vaših interesa ako prodavac izjavi nesposobnost u trenutku potpisivanja ugovora (član 302. Civil Code).

Provjera identiteta i dokumenata prodavca

Tržište nekretnina često je prevareno. Na primjer, prodavac prodaje nekvalitetno stanovanje po naduvanoj cijeni ili namjerava ukrasti kupčev novac.

Rizici se mogu smanjiti pažljivom provjerom dokumenata.

9 akcija za smanjenje rizika

1. Provjerite pasoš vlasnika objekta u bazi podataka Federalne službe za migracije.
2. Proverite da li fotografija u pasošu odgovara izgledu prodavca.
3. Provjerite dokumentaciju za objekt s izvodom iz Unified državni registar.
4. Razgovarajte sa ljudima koji žive u susjednim stanovima. Prikupite što više informacija o prodavcu.
5. Odbijte da platite unapred.
6. Nemojte prenositi novac protivniku kada dobijete izvod iz Jedinstvenog državnog registra na svoje ime.
7. Dogovorite se za plaćanje putem sefa u banci.
8. Navedite u ugovoru stvarne troškove stanovanja. Nemoguće je vratiti više od iznosa po ugovoru kada je transakcija sporna.
9. Zatražite od vlasnika potvrdu da nema dugovanja za račune za komunalije.

Zaključak

Ako ćete kupiti stan, razmislite o zamkama pri kupovini stana ili sobe na sekundarnom tržištu Kupovina kuće na sekundarnom tržištu povezana je s rizikom. Rizici se mogu svesti na minimum ako se pravilno pripremite za posao. Trebali biste biti upozoreni ako se nekretnina prodaje po preniskoj cijeni ili se svi stanari nisu odjavili iz stana. Ako su se vlasnici nekretnine često mijenjali, moguće je da su sa stambenim prostorom vođene lažne šeme. Nemojte žuriti da pristanete na kupovinu, provjerite nekoliko opcija i odaberite najpouzdaniju.

Ovo je jedan od najvažnijih trenutaka prilikom kupovine stana. Mislim da ne vredi govoriti da treba da proverite stan koji kupujete. To razumiju i oni koji štede usluge nekretnina. Mnogo je mišljenja i mitova o tome šta treba provjeriti, a šta ne. A najvažniji mit je da zakonska čistoća stana u principu postoji. Nijedan agent za nekretnine, advokat ili agencija za nekretnine nikada ne može dati 100% garanciju pravna čistoća bavi. A oni koji daju takve garancije su neiskreni. Zato što je nemoguće u potpunosti provjeriti sve točke koje mogu dovesti do raskida transakcije. Za to jednostavno neće biti dovoljno finansijskih, administrativnih i drugih resursa. Zadatak kompetentnog stručnjaka za nekretnine je sagledati stvarne rizike i pronaći njihovu potvrdu ili opovrgavanje. Za to prikuplja svu dokumentaciju potrebnu za analizu pravne čistoće, te nakon analize zaključuje koji se rizici mogu otkloniti, koji se svesti na minimum, a s kojima se ne može ništa učiniti osim odbijanja kupovine stana.

Hajde da to shvatimo koji su rizici pri kupovini stana i šta možemo učiniti da ih minimiziramo.

1. Stan se prodaje pod lažnim dokumentima. Ovo je najgori rizik, prema kojem će sud odlučiti da raskine ugovor o prodaji stana i neće imati ko da vam vrati novac. U ovoj šemi prevare, osoba koja se ponaša kao prodavac stana svoje radnje obavlja ili s lažnim pasošem ili lažnim punomoćjem. Pravi vlasnik stana može ili biti u dionici sa prevarantima, ili biti na raznim udaljenim mjestima (psihijatrijske bolnice, popravne ustanove, duga službena putovanja, živjeti u inostranstvu, itd.), ili biti odsutan iz svijeta živih.

Šta se može učiniti:

• ne kupujte stan preko punomoćja. Ako tamo pravi razlog prodaja stana putem punomoćja, u kojem vlasnik ne može biti na poslu - provjerite ovaj razlog. Obavezno kontaktirajte stanodavca da potvrdite njegov identitet (eventualno preko prijatelja, poznanika ili konzulata) i provjerite autentičnost punomoći (za to trebate pristupiti arhivi notara koji je izdao punomoć) ,
• provjerite pasoš Prodavca prilikom transakcije. Pasoš provjerava osoba koja je prošla posebnu obuku. Inače, među takvim ljudima su notari, advokati i službenici osiguranja banaka, državni matičari. Zamolite ih da obrate pažnju na moguće ponovno lijepljenje fotografije za pasoš,
• upoznajte komšije prodavca. Možda će se u razgovoru pojaviti zanimljive informacije.

2. Stan prodaje lice ograničeno poslovno sposobno. Ako se takav prodavac nakon transakcije obrati sudu i dokaže svoju ograničenu poslovnu sposobnost, transakcija se raskida.

Šta se može učiniti:

• zatražiti potvrde od Psihoneuroloških i Narkoloških ambulanti da prodavac nije naveden u njima. Takve potvrde daju se u mjestu prebivališta Prodavca. Ako je došlo do promjena registracije, potrebno je napraviti zahtjeve na stare adrese.

3. Stan prodaje lice koje je djelimično izgubilo poslovnu sposobnost. To može biti alkoholizam, narkomanija, starost, povrede, bolesti.

Šta se može učiniti:

• zatražiti potvrde od Narkološkog dispanzera,
• razgovaraj sa policijom
• razgovarati sa komšijama
• pozvati psihijatra na posao da pregleda prodavca.

4. Stan se prodaje obmanom ili obmanom jedne od strana.

• pobrinite se da prodavac zna cijenu i uslove pod kojima prodaje stan,
• razumjeti shemu transakcije (ako se stan prodaje uz istovremeno stjecanje drugog stambenog prostora). Ako sumnjate u nekretninu koju kupujete prodavcu, kopajte dublje,
• sastaviti transakciju u javnobilježničkom obliku,
• pozvati psihijatra na dogovor.

5. Stan se prodaje pravno lice sa kršenjem registracije konstitutivnih i statutarnih dokumenata.

Šta se može učiniti:

• provjeriti ovlaštenja osobe koja potpisuje kupoprodajni ugovor.
• provjeriti saglasnost osnivača za prodaju nekretnine.

6. Stan se prodaje nasljedstvo. AT ovaj slučaj postoje dva rizika. Prvo: nasljednik nije nasljednik i ušao je u zaostavštinu na osnovu lažnih dokumenata (falsifikovana oporuka, izvod iz matične knjige rođenih, izvod iz matične knjige vjenčanih). Drugo: postoje naslednici koji nisu nasledili.

Šta se može učiniti:

• dobiti pristup dosijeu nasljeđivanja kod notara,
• provjeriti zakonitost isprava-osnova za sklapanje zaostavštine,
• preuzeti javnobilježničku obavezu od prodavca navodeći da će u slučaju pojave ostalih nasljednika, sve finansijska pitanja o naknadi za udeo u zaostavštini, odlučiće sam.

Opisao sam najozbiljnije i najčešće rizici u. Zapravo, postoji mnogo više situacija u kojima možete izgubiti stan ili ograničiti svoja prava na njega. Također je vrijedno spomenuti da mogu postojati rizici u prethodnim transakcijama sa stanom. Prema sudskoj praksi, oko 2% kupoprodajnih transakcija godišnje se okonča u Moskvi (a to je oko 2000 transakcija). Nemam statistiku koliko je predmeta postignuto sporazumnim sporazumom ili je situacija riješena prije ustupanja krivičnog predmeta u tužilaštvo.

Naravno, sve mogući rizici pri kupovini stana vrijedi procijeniti ne samo s pozicije advokata. Zdrav razum takođe moraju biti prisutni. Prema mojim preporukama, može postojati mišljenje da je vrijedno pozvati psihijatra i notara u svaku transakciju, kao i provesti vlastitu detektivsku istragu. Vjerujte mi, ovo nije uvijek potrebno. Izvođenje potpune i nepromišljene due diligence može koštati mnogo novca, a ponekad i dovesti do neuspjeha transakcije iz namišljenih razloga. Stoga budite oprezni i koristite usluge profesionalaca.

Kupovina nekretnine je veoma odgovoran posao. Ali, uprkos tome, prevara pri kupovini stana je vrlo česta pojava. Kako biste izbjegli prevaru pri kupovini stana od strane prodavca, pažljivije proučite stambeni prostor koji se prodaje i vlasničke dokumente za njega.

Rizici prilikom kupovine stana

Mnogi su u štampanim medijima vidjeli oglase o kupoprodaji stana bez posrednika. S jedne strane, ovaj pristup značajno štedi gotovina obje strane. Ali, s druge strane, značajno povećava mogućnost neželjenih posljedica.

Iskusni agent za nekretnine ili advokat će to moći ranim fazama riješiti sve vrste problema koji mogu zakomplicirati sklapanje transakcije u budućnosti. Stoga, ako imate priliku, koristite usluge profesionalaca.

Statistike koje vode agencije za nekretnine i agencije za provođenje zakona pokazuju prilično visoki nivo lažne radnje u obavljanju transakcija kupovine i prodaje.

Takve radnje povezane su, prije svega, sa davanjem krivotvorenih dokumenata. Naravno, nećemo moći provjeriti autentičnost svih dokumenata, jer nemaju sve baze podataka otvoren pristup; ali, na primjer, sasvim je moguće saznati o prisutnosti "dodatnih" ljudi u stanu iz izvoda iz kućne knjige.

Sljedeći rizik se odnosi na namirenja po kupoprodajnom ugovoru. U većini slučajeva monetarne transakcije između prodavca i kupca obavljaju se u gotovini. S jedne strane štedi vrijeme, s druge strane moguće je izgubiti sav novac.

Obratite pažnju na one slučajeve kada prodavac insistira na veoma hitnoj prodaji stana i čak je spreman da napravi „dobar popust“. Po pravilu, to može biti zbog činjenice da vlasnik stana nije bona fide kupac.

Kako kupiti stan bez rizika?

Dakle, hajde da pobliže pogledamo aspekte na koje biste trebali obratiti pažnju prilikom kupovine kuće.

Registracija dokumenata. Naravno, morate vjerovati prodavcu. Ali ne zaboravite provjeriti njegove riječi. Vi i ja razumijemo da transakcije za kupoprodaju stana nisu najjeftinije, pa se prema njima mora postupati sa svim oprezom.

Moramo provjeriti sljedeće dokumente:

Gledajući izgled apartmani. Odmah otkrivamo sve tačke koje bi vas mogle upozoriti. Na primjer, vrata koja se loše zatvaraju, mrlje na stropu itd. Nakon svađe biće kasno za mahanje pesnicama.

Pazimo na cijenu. Općenito, trebali biste imati opću predstavu o vrijednosti nekretnine u vašem predmetu. Takve informacije se mogu dobiti praćenjem tržišta nekretnina.

Ne znate svoja prava?

I, shodno tome, ako stan nije loš, ali je cijena snižena, onda tu nešto nije u redu. Naravno, moguća je i “dobra” opcija, kada vlasnik jednostavno ne zna cijene i bez razmišljanja stavi stan na prodaju ili mu je hitno potreban novac.

Ali postoje trenuci kada prijevarne šeme dođu u igru. Na primjer, registracija transakcije kupovine i prodaje korištenjem krivotvorenih dokumenata. Sve pažljivo proverite.

"Posebne" opcije za prodaju stana

Ovdje ćemo ukratko razmotriti 3 situacije: prodaja stana ustupanjem prava, prodaja stana dobijenog u nasljedstvo i prodaja stana koji je u zajedničkom vlasništvu.

1. Prodaja stana ustupom prava. Ova opcija je moguća pod dva ugovora: ugovorom o udjelu u izgradnji i predugovorom o kupoprodaji.

   Prema mišljenju stručnjaka, najsigurniji je ugovor o vlasničkom učešću u izgradnji. To je zbog činjenice da pored odredbi građanskog zakona, kupac ima dodatnu "zaštitu" prema 214-FZ. Ali takav ugovor uključuje prijenos prava samo uz pristanak programera. Štaviše, ako je stan kupljen uz hipoteku, tada će biti potrebna i dozvola banke.

   U slučaju da je potpisan ugovor o ustupanju, a investitor nije ispunio svoje obaveze, onda ne može biti potraživanja prema prvobitnom vlasniku. Prenos prava mora biti registrovan. Izuzetak - ugovor pre kupovine prodaja.

2. Kupnja stana dobijena nasljeđem. Nasljeđivanje u skladu sa zakonom može biti po zakonu i testamentom. Naime, iu drugom slučaju moguć je prijenos stana na nasljednike.

   Ali zakon "iza kulisa" utvrđuje prioritet volje. Glavna lažna šema u ovom slučaju je krivotvorenje testamenta.

   

   Po zakonu postoji nekoliko naslednih linija. U prvu spadaju bliski srodnici preminulog - djeca, supružnici, roditelji. Ali postoji još jedan "neplanirani" red - po pravu prezentacije. Takvi naslednici imaju prednost.

   Osim toga, moguće je i takozvano „oporučno odbijanje“, kada pokojnik u testamentu naznači da, na primjer, njegov sin majci mora osigurati stambeno zbrinjavanje do kraja života.

   Dakle, ako sin iznenada odluči prodati stan koji je dobio nasljeđem, majka će iskoristiti svoje pravo na život po testamentarnom odbijanju.

   Glavni problem pri kupovini stana dobijenog nasljedstvom je „iznenadna” objava nasljednika koji nisu bili u redu. To je zbog činjenice da ovlasti notara ne uključuju provjeru svih rođaka preminulog; oni samo „popravljaju“ sve građane koji se prijave za nasleđe u zakonskom roku.

   Drugi aspekt na koji treba obratiti pažnju je situacija kada je prodavac prepoznat kao "nedostojan" naslednik, a kupoprodajna transakcija je već formalizovana.

   Primjer iz prakse: brat i sestra su potraživali nasljedstvo u vidu stana. Nakon otvaranja zaostavštine, stan je podijeljen između njih dvoje. Nakon nekog vremena sestra "nestaje", iako brat tvrdi da se udala i otišla. Zapravo, sve ovo vrijeme ju je držao zaključanu u podrumu. Stan mu je, naravno, "prepisan" i on ga je prodao. Ali sestra je nekako uspjela da izađe i pobjegne u policiju. Pa, onda, kao u brazilskoj TV seriji: sud proglašava brata "nedostojnim" nasljednikom i vraća stan sestri. Sve bi bilo u redu, ali šta bi savjestan kupac trebao učiniti u ovom slučaju? Podnesite tužbu protiv svog brata za povrat novca prebačenog za stan.

3. Kupnja stana u zajedničkom vlasništvu).Prema važećem zakonodavstvu postoji zajednički udio i zajednička imovina.

   Osnovna karakteristika transakcija sa takvom imovinom je da se za raspolaganje zajedničkom imovinom mora pribaviti saglasnost svih vlasnika: može se izraziti u formi ovjerene saglasnosti; ili su vlasnici uključeni kao strane u kupoprodajnom ugovoru i potpisani svaki za sebe.

   Najčešća situacija je prodaja stana koji je u vlasništvu dvoje supružnika. Ili je moguća druga opcija: stan je u vlasništvu muža, žena je jednostavno uknjižena, ali je imovina kupljena u braku; shodno tome, za prodaju stana u svakom slučaju je potrebna saglasnost supruge.

   U suprotnom, transakcija može biti poništena. Takvi građani (čija saglasnost nije „tražena) mogu se obratiti sudu u roku od godinu dana od trenutka kada su saznali ili su trebali saznati za transakciju.

   Posebno pitanje je situacija kada je jedan od vlasnika stana dijete. Pored saglasnosti organa starateljstva i starateljstva za izvršenje transakcije, roditelji ili zakonski zastupnici moraju djetetu obezbijediti „nove” uslove života koji nisu lošiji nego što su bili ranije. Ako se toga ne pridržavaju, maloljetnik zadržava pravo korištenja stana, čak i ako je on već u vlasništvu druge osobe.

Nikada ne možete predvidjeti sve nepredviđene situacije. Glavna stvar je da se ne izgubite kada se pojave teška pitanja, već da ih riješite čim postanu dostupna.

Ako ste sigurni u "ispravnost" i pouzdanost svih dokumenata koje je dostavio prodavac, tada će vam već biti mnogo lakše. A ako se obratite i trgovcima nekretninama, poštedite se izgubljenog vremena i mentalne snage.

Kupovina stana zahtijeva ozbiljne odluke. Budući vlasnik, stječući stan, mora biti selektivan. Malo je vjerovatno da će nekoga privući perspektiva, nakon što je potrošio velika suma novca, da se u budućnosti suoči sa pravnim problemima. Rizik uvijek postoji. Postoji i pri sklapanju posla u fazi iskopa, i pri odabiru nekretnine na sekundarnom tržištu. Koje su opasnosti sekundarno stanovanje A kako izbjeći pojavu neželjenih gostiju na kućnom pragu?

Prvo, pogledajmo zakon. Prema članu 292 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik područja, koji je dobio pravo vlasništva, zaštićen je od bilo kakvih potraživanja od strane bivši vlasnici. Oni su lišeni mogućnosti da žive u prostorijama i dužni su da se odjave. U suprotnom, slijedi tužba na osnovu članova 292. i 304. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Na prvi pogled, kupac je osiguran od zadiranja u imovinu, ali u sudskoj praksi postoje slučajevi kada advokati ne mogu braniti prava svog klijenta.

„Kada prodajete imovinu od korisnika koji su registrovani u ovom stanu, potrebno je uzeti notarski papir u kojem se navodi da se obavezuju da će se odjaviti i prekinuti nalog za korišćenje“, kaže Vera Zakrevskaja, menadžerka odeljenja za sekundarno tržište Akademije Nevskog saveza. nauke. “U suprotnom, možemo se suočiti sa činjenicom da će imovina biti prebačena na nosioca prava, ali zajedno sa teretom u vidu lica koja će ostati upisana, a takva lica ne mogu biti uklonjena po sudu, jer je nastalo njihovo pravo korištenja. na osnovu naloga ili drugog dokumenta.”

Stoga je važno imati na umu da i nakon transakcije i sticanja vlasništva, prethodni vlasnici mogu doći u stan sa stvarima. Tipično, ova situacija se dešava kada je tokom privatizacije stana jedan od članova porodice odbio da učestvuje u transakciji, zadržavajući pravo korišćenja. Po zakonu, prodavac je dužan kupcu dati podatke o svim licima koja na to imaju pravo. U slučaju da se pokaže da budući vlasnik nije upoznat sa detaljima, može tražiti priznavanje ugovora nevažećim i povraćaj novca.

Naučite istoriju

Opasnosti sekundarnog tržišta leže u istoriji predmeta prodaje, koju treba pažljivo proučiti – od prvog do posljednjeg nositelja autorskih prava. Nasljednici koji su se iznenada pojavili mogli bi izjaviti svoja potraživanja na stanu, a zakon će biti na njihovoj strani. Gotovo je nemoguće razumjeti sve suptilnosti sam. Trebalo bi da kontaktirate Kancelariju Federalna služba državna registracija katastra i kartografije za dobijanje potvrde o prijenosu vlasništva, kao i povezivanje Osiguravajuća društva za pregled. Ali bolje je povjeriti sudbinu skupe kupovine profesionalcu s velikim iskustvom, specijaliziranim za transakcije nekretninama.

“Ovaj specijalista bi trebao biti ne samo agent za nekretnine, već i praktičan advokat koji učestvuje u tužbe i prati struju sudska praksa, koji se stalno mijenja, savjetuje CEO Advokat za nekretnine doo Tatyana Slobodyanyuk. - Nažalost, mnogi agenti za nekretnine znaju samo proces sklapanja posla, koja dokumenta su potrebna za državnu registraciju i, u najboljem slučaju, organizaciju sigurnih međusobnih obračuna. Kompetentno i ispravno procijeniti rizike istorije objekta, rizike osporavanja transakcije u sudski nalog“Oni za to nisu kompetentni, a važno je to učiniti kako biste se osigurali od mogućih problema.”

Podnosioci zahteva za imovinu

Ne zaboravite na eventualna potraživanja od osoba koje su ranije živjele u stanu i pripadaju takozvanoj rizičnoj grupi. Mogli su biti brisani iz registra iz raznih razloga. Na primjer, osoba je završila na mjestima lišenja slobode, ili po nalogu vojnog registra ruska vojska dodao još jednog regruta. Neki građani mogu završiti u psiho-neurološkoj ambulanti. Ali u isto vrijeme, oni zadržavaju pravo korištenja prostorija i mogu se vratiti u bilo koje vrijeme. Sve podnosioce zahtjeva za stambeno zbrinjavanje u takvim slučajevima možete saznati tako što ćete prvo zatražiti obrazac br. 12 u stambenoj službi.

Prilikom kupovine nekretnine po ugovoru o najmu važno je obratiti pažnju i na pravne detalje. Posebno provjerite da li je prethodni vlasnik stana zadržao pravo boravka. Ovi podaci se mogu navesti u USRR. Pravo na doživotno izdržavanje sa izdržavanim licem regulisano je članovima 602 i 586 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema dokumentima, vlasnik ima pravo da napusti stan samo sam vlastitu volju. A kako biste osigurali svoju kupovinu, potrebno je zaključiti dodatni ugovor, ovjeren kod notara, o uklanjanju tereta sa objekta, uprkos uslovima doživotnog održavanja.

Maloljetna prijetnja

Kupovina stana u kojem su prijavljena maloljetna lica uvijek izaziva posebnu zabrinutost. Početkom 2000-ih, djeca su često dobivala sporove o neskladu između udjela u stanu koji su im dodijelili roditelji i onog koji bi po zakonu trebali imati. Takve situacije su se dešavale u vezi sa zamjenom nekretnina. Prilikom zamjene "Stalinke" za "Hruščova", maloljetnicima je oduzet određeni dio imovine i kasnije je uslijedila tužba na sudu.

Tržišni stručnjaci tvrde da je rizik od problema moguć, čak i ako maloljetnici ne žive u stanu i nisu prijavljeni. Kada djeca porastu i misle da su im roditelji povrijedili njihova prava, mogu se obratiti sudu da poništi stari dogovor.

Trenutno su sve češći slučajevi preprodaje stanova kupljenih uz pomoć materinskog kapitala. Kupovina takvih stanova nije sigurna, smatra Tatyana Slobodyanyuk: „Bio je slučaj kada je stan kupljen uz pomoć hipotekarni kredit, koji je djelimično ugašen materinski kapital. Istovremeno, majka je dala obavezu da nakon pune otplate kredita dodijeli dionice svim članovima porodice. Međutim, često se takvi stanovi prodaju bez dodjele udjela. Ovaj proces još niko ne kontroliše. A kada počnu da kontrolišu, onda će se prekinuti poslovi, vratiti stanovi, jer obaveza nije ispunjena i povrijeđena prava maloljetnika.”

Osigurajte rizike

Kako kupovina stana ne bi postala bolan teret i razlog za sudske tužbe, ne treba štedjeti novac za specijaliste. Prvo morate kontaktirati advokate kako biste saznali o zahtjevima ove nekretnine. Drugo, pažljivo pratiti prenos vlasništva i prava na korištenje stambenog prostora od strane trećih lica.

Stručnjaci će razumjeti sve pravne nijanse, a vlasnik, koji već ima sve informacije, moći će izvući određene zaključke o kupovini nekretnina, smatra Vera Zakrevskaya: „Koliko je ljudi registrirano, ko ima pravo korištenja, ali danas ne živi u ovom stanu? Da bi se sve to provjerilo potrebna su dodatna sredstva. Ako građani ne štede novac za provjeru, onda, po pravilu, kupuju stan, jasno shvaćajući koje rizike mogu steći. Ako se oslone na slučajnost, mogu naići na nevolje koje se mogu pojaviti nakon nekog vremena.

---