Prilikom utvrđivanja investicione vrijednosti objekta procjene vrijednost za određeno lice ili grupu lica utvrđuje se pod uslovima ulaganja koje utvrđuje ovo lice (lica). svrhe upotrebe predmet evaluacije.

Prilikom utvrđivanja vrijednosti investicije, za razliku od utvrđivanja tržišne vrijednosti, nije potrebno uzeti u obzir mogućnost otuđenja po vrijednosti ulaganja na otvorenom tržištu.

Investiciona vrijednost - vrijednost nekretnine za određenog investitora (grupu investitora), na osnovu njegovih investicionih zahtjeva i preferencija. Kalkulacija troškova se zasniva na subjektivnoj proceni diskontovanih troškova i prinosa koji se očekuju od korišćenja investitora. ovaj objekat nekretnine u perspektivnom investicionom projektu.

Proračun vrijednosti investicije zasniva se na svrsishodnosti ulaganja, sa stanovišta tipičnih investitora, u ovaj segment tržišta nekretnina. Na primjer, investicijska vrijednost zgrade koja se nalazi u centru grada može se odrediti na osnovu najviše efektivna upotreba slične nekretnine, uzimajući u obzir zasićenost tržišta ovim uslugama i srazmjerno je trenutnim prihodima koje bi vlasnik zgrade izgubio ako bi se prodala.

Investiciona vrijednost nekretnine za određenog investitora razlikuje se od njene tržišne vrijednosti kao rezultat različitih procjena potrebne stope prinosa, prestiža, lokacijskih perspektiva i mogućnosti dobijanja „duhovnog“ efekta. Obračunava se kada je zgrada prazna zemljišne parcele, proširenje i rekonstrukcija nekretnina, davanje nekretnina kao doprinos odobreni kapital preduzeća iu drugim slučajevima.

1. Metoda povezanih ulaganja

Budući da se većina nekretnina kupuje i dužničkim i vlasničkim kapitalom, ukupna stopa kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve tržišta za povrat na oba dijela investicije.

Investicije = pozajmljeni kapital + kapital.

Zajmodavci treba da očekuju da dobiju konkurentnu kamatnu stopu srazmernu uočenom riziku investicije (u suprotnom neće produžiti kredit) i da otplate glavnicu kredita na osnovu periodičnih otplata amortizacije.

Slično, ulagači u dionički kapital moraju očekivati da će zaraditi konkurentne gotovinske povrate na svoju investiciju srazmjerno očekivanom riziku, inače će uložiti svoj novac u drugi projekat.

Stopa kapitalizacije po pozajmljena sredstva naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se na sljedeći način:

R= godišnja plaćanja za održavanje. dug / glavnica hipoteke

Ako se kredit otplaćuje češće, onda se R izračunava množenjem otplata sa njihovom učestalošću (mjesec, kvartal).

Konstanta hipoteke je funkcija kamatne stope, učestalosti otplate duga i uslova kredita. Kada su uslovi kredita poznati, hipotekarna konstanta se može odrediti iz finansijskih tabela: to će biti zbir kamatne stope i koeficijenta fonda koji tone. Investitor kapitala također traži sistematske gotovinske povrate.

Stopa koja se koristi za kapitalizaciju prinosa na kapital naziva se stopa kapitalizacije na kapital (Re) i definira se na sljedeći način:

Rc= gotovinski računi prije oporezivanja / iznos uloženih vlastitih sredstava

Rc nije samo stopa povrata na kapital, već kombinuje stopu prinosa na kapital i prinos na uloženi kapital.

Ukupna stopa kapitalizacije (R) mora zadovoljiti određeni nivo hipotekarne konstante za zajmodavca i priliv prihoda za ulagača kapitala.

Učešće kredita (duga) u ukupnim ulaganjima u nekretnine je jednako:

Mcred.= iznos vrijednosti kredita nekretnine / vrijednost nekretnine

Tada je udio kapitala:

Msob. = 1 - Mkred., pri čemu se ukupan kapital uzima kao 1.

Kada su hipotekarna konstanta (Ra) i stopa kapitalizacije prinosa na kapital poznati, ukupna stopa kapitalizacije će biti jednaka:

R = R3 x Md. + Rc(1-Mkr.).

Uobičajeni uslovi za odobravanje hipotekarnih kredita mogu se dobiti analizom tržišnih podataka. Stope kapitalizacije kapitala su izvedene iz uporedivih podataka o prodaji i izračunate na sljedeći način:

Rc= gotovinski primici prije oporezivanja / kapital

2. Kapitalizacija dužničkog i vlasničkog kapitala (Elwood metoda)

Postoji mišljenje da metoda vezanih ulaganja ima neke nedostatke, jer. ne uzima u obzir trajanje perioda planiranog ulaganja, kao ni smanjenje ili povećanje vrijednosti imovine u tom periodu. Godine 1959. član Instituta za procjenu (MAG) L.V. Elwood je povezao ove faktore sa onima koji su već uključeni u metodu povezanih ulaganja i predložio formulu koja bi se mogla koristiti za testiranje ili izračunavanje ukupne stope kapitalizacije. Osim toga, razvijene su pojednostavljujuće metode za korištenje njegove tablice.

Elwoodova formula, dizajnirana za izračunavanje stope ukupne kapitalizacije, je sljedeća:

R \u003d Rc - Mcr x C / Dep - aplikacija (SFF),

gdje je R stopa ukupne kapitalizacije;

Rc - stopa povrata na kapital;

Mcr - odnos hipotekarnog kredita i cijene (udio kredita u ukupnom kapitalu);

S - hipotekarni koeficijent;

Dep - smanjenje vrijednosti imovine za predviđeni period;

app - povećanje vrijednosti imovine za predviđeni period;

SFF je koeficijent otplate kapitala po Y stopi za predviđeni period držanja.

Stopa hipoteke može se izračunati pomoću formule:

C \u003d Y + P (SFF) - Rs,

gde je P deo hipotekarnog kredita koji će biti otplaćen (otplaćen) tokom predviđenog perioda;

Ps - hipotekarna konstanta.

Hipotekarni koeficijent se može naći u Elwoodovim tabelama bez potrebe da ga sami izračunate.

Dakle, Elwoodova metoda za izračunavanje stope kapitalizacije može se predstaviti kao sljedeći algoritam:

1. Prikupljanje potrebnih informacija o imovini koja se procjenjuje:

a) Rc (stopa prinosa na kapital). Stopa prinosa na kapital predstavlja realni prihod na investiciju koju tipični investitor očekuje da će dobiti tokom perioda vlasništva nad imovinom. Uključuje gubitke ili uglavnom dobit od prodaje (jer većina investitora planira prodati stečenu imovinu za više nego što je kupljena).

Stopa prinosa na kapital se izračunava na osnovu tržišnih podataka i zavisi od specifičnosti određenog objekta procene.

b) Mkred - (odnos vrednosti hipotekarnog kredita i vrednosti) - poreski udeo (udeo kredita) u ukupnom kapitalu uloženom u nekretnine.

Naravno, prilikom obračuna Mkreda ne uzimaju se u obzir posebni (preferencijalni) uslovi finansiranja.

c) Određivanje tipičnih uslova hipotekarnog kredita i kamatne stope na njega.

Kada hipoteka nema fiksnu kamatnu stopu, onda su tipični prijedlozi kamatnih stopa investitora u horizontu obračuna predvidljivi. Ukoliko je takva prognoza nemoguća, ovaj metod izračunavanja stope kapitalizacije nekretnine koja se vrednuje ne bi trebalo da se primenjuje.

d) Tipičan period držanja (horizont izračunavanja).

Dok neki investitori kupuju imovinu bez namjere da je ikada prodaju (naslijede), trebalo bi utvrditi koliko dugo je razborit investitor voljan posjedovati imovinu. Prilikom izračunavanja hipotekarna stopa Uz pomoć Elwood tablica, kao tipičan period vlasništva nekretnine, možete odabrati: S, 10, 15, 20 godina.

e) app, Dep - povećanje (smanjenje vrijednosti imovine za predviđeni period vlasništva.

Većina investitora koji kupuju nekretninu vjeruje da će njena vrijednost rasti u budućnosti (inače ne bi ulagali svoj kapital).

f) Određivanje odgovarajuće stope hipoteke iz Elwoodovih tabela. Informacije za odabir stolova:

Predviđeni period amortizacije (otplate);

Predviđena kamatna stopa na hipoteku;

Predviđeni period zadržavanja.

g) Odabir odgovarajućeg faktora potonuća fonda (SFF) (u istom dijelu Tabele C). Faktor fonda koji tone može se naći i u tabeli sa šest funkcija novca.

h) Obračun ukupne stope kapitalizacije:

R - Rc - Mkr x C / Dep - app(SFF)

3. Računovodstvo nadoknade kapitalnih troškova u koeficijentu kapitalizacije

Kao što je ranije pomenuto, koeficijent kapitalizacije u odnosu na nekretnine uključuje prinos na kapital i prinos na kapital. Tokovi prihoda od ulaganja za koje se očekuje da će biti jednaki u iznosima na neodređeno vrijeme, a takođe, ako se ne predviđa promjena vrijednosti uloženog kapitala, mogu se kapitalizirati po kamatnoj (eskontnoj) stopi.

U ovom slučaju, do povrata troškova ulaganja dolazi u trenutku preprodaje sredstva. Cijeli tok prihoda je povrat ulaganja.

U slučaju da se predvidi promjena vrijednosti imovine (gubitak ili rast), tada je potrebno uzeti u obzir koeficijent kapitalizacije u omjeru kapitalizacije.

Razmotrite redoslijed kapitalizacije toka prihoda u sljedećim slučajevima:

3. Predviđeno je povećanje cijene kapitala.

1. Cijena kapitala se ne mijenja.

Prilikom analize ulaganja u nekretnine, koeficijent kapitalizacije ne bi trebao uključivati premiju kapitalizacije ako se imovina preprodaje po cijeni koja je jednaka iznosu prvobitne investicije i očekuje se ujednačen prinos.

2. Predviđa se smanjenje cijene kapitala.

Kada se očekuje da će vrijednost uloženog kapitala opasti, dio ili cijela povratna investicija mora biti izvedena iz tekući prihodi. Stoga, koeficijent kapitalizacije tekućeg prihoda treba da uključuje i povrat ulaganja i nadoknadu očekivanog gubitka.

Postoje tri načina povrata uloženog kapitala: - Pravolinijski povrat na kapital (Ringov metod). - Povrat kapitala na kompenzacioni fond i stopa povrata na investiciju (Inwoodova metoda). - Povraćaj kapitala kompenzacionog fonda i bezrizične kamatne stope (Hoskoldov metod).

4. Pravolinijski povrat na kapital (Ringova metoda)

Metoda prstena pretpostavlja da se glavnica otplaćuje godišnje u jednakim ratama. Uz pravolinijski prinos na kapital, godišnja ukupna plaćanja se smanjuju. Ovo ukazuje da pravolinijska kapitalizacija odgovara opadajućim tokovima prihoda i nije primjenjiva na jednake tokove prihoda, jer dovodi do potcjenjivanja.

5. Povrat kapitala u fond kompenzacije stope prinosa na investiciju (Inwood metoda)

Stopa prinosa na investiciju, kao sastavni dio koeficijenta kapitalizacije, jednaka je faktoru kompenzacionog fonda po istoj kamatnoj stopi kao i za ulaganja. Dio ukupnog toka prihoda je NOR, ostatak toka prihoda osigurava povrat kapitala ili povrat. U slučaju 100% gubitka kapitala, dio prihoda koji će zamijeniti kapital reinvestira kamatna stopa, će narasti do prvobitnog iznosa glavnice: tj. dolazi do potpunog oporavka kapitala.

Predviđeno je da će cijena kapitala rasti

Obično, kada ulaže u nekretnine, tipičan investitor očekuje budući rast vrijednosti početnog uloženog kapitala. Ova kalkulacija se zasniva na prognozi investitora o povećanju cijena zemljišta, zgrada i objekata na principu informisanja, povećanja potražnje za određenim nekretninama i sl. S tim u vezi, potrebno je uzeti u obzir povećanje troškova kapitalnih ulaganja u koeficijent kapitalizacije.

Metoda poređenja alternativnih ulaganja zasniva se na pretpostavci da projekti sličnog rizika treba da imaju slične diskontne stope.

Metoda praćenja vam omogućava da identifikujete trendove u isplativosti alternativnih investicija koje se odnose na profitabilnost nekretnine. Ovakva analiza nam omogućava da na osnovu praćenja tržišta nekretnina, čiji rezultati se službeno objavljuju, pretpostavimo o vjerovatnoj prognozi promjena u isplativosti nekretnine.

Prihodovni pristup se koristi i za određivanje tržišne i investicione vrednosti, jer potencijalni investitor neće platiti objekat. velika količina od sadašnje vrijednosti buduće zarade od tog objekta.

Cijena investicije- to je vrijednost imovinskog kompleksa ili imovine koja je od interesa za određenog investitora koji ima ciljeve u vezi sa objektom ulaganja. Ne treba je poistovjećivati sa tržišnom cijenom investicionog objekta. Tržišna vrijednost je procijenjeni iznos novca za koji bi se kompleks razmijenio na datum procjene između kupca i prodavca kao rezultat transakcije.

Cijena investicionog kapitala može biti ili viša ili niža od njegove tržišne cijene. U procesu vrednovanja, ova cena se identifikuje sa posebnom vrednošću, koja se odnosi na vanredne elemente iznad tržišne cene. Drugim riječima, odražava dodatnu cijenu koja igra značajnu ulogu za sve vlasnike.

Cijena kapitala investicionog projekta može se primijeniti samo na investitore sa posebnim ekonomskim interesom. Nastaje zbog sinergijskog efekta, kao rezultat procesa spajanja određenog broja poslovnih linija, posmatranih u širem i užem smislu riječi.

Ako se posmatra u širem smislu, onda se može izdvojiti kao sistem vlasničkih prava, dugoročnih privilegija i konkurentskih prednosti, visoko specijalizovane i univerzalne svojine, tehnologija i sporazuma koji obezbeđuju konkretan stabilan profit. Takođe, linija se naziva linijom proizvoda, au analizi investicionih ulaganja - investicioni projekat koji se nalazi u svim fazama životnog ciklusa preduzeća.

U užem smislu riječi, poslovna linija se predstavlja kao sistem određenih ugovora i specifičnih sredstava, koji uključuju licence za određene vrste djelatnosti koje su glavne za dobijanje toka. neto profit. Proces investiranja u rijetku, rizičnu i nerazmjenjivu imovinu inovativne prirode, isključujući falsifikat i povezanu sa aktivnostima organizacije, odvija se uz sticanje konkurentskih prioriteta.

Investicije i

Investiciona cijena nije Tržišna vrijednost. Uračunata je u cijenu korištenja, koja je priroda predmeta i odražava namjere vlasnika, investitora, zakupca, a koje nisu vezane za ugovor o prodaji objekta, zakupu i drugim sličnim radnjama.

Savezni zakon sa izmjenama i dopunama „O poslovima vrednovanja u Ruska Federacija» br. 135, usvojen 29. jula 1998. godine, navodi da se poslovi procene profesionalna aktivnost svih subjekata procesa vrednovanja, koji ima za cilj određivanje u smislu objekata tržišnog ili drugog vrednovanja. Osim toga, zakon daje široku definiciju tržišne vrijednosti. U granicama ovog zakonskog dokumenta, cijena investicionog kapitala je kategorizirana kao druga cijena.

Federalni standard procjene br. 225 "Svrha procjene i vrste vrijednosti (FSO br. 2)", koji je odobren uredbama Ministarstva ekonomskog razvoja Ruske Federacije 20. jula 2007., razlikuje nekoliko vrsta vrijednosti procijenjenog objekta:

1) Tržišna vrijednost.

2) Troškovi ulaganja.

4) katastarsku vrijednost.

Asimetrija informacija

Cijena investicionih sredstava objekata procjenjivačke djelatnosti utvrđuje se kao cijena za određeno lice ili više lica sa investicionim zadacima koje on postavlja za korištenje ovog objekta. Za određivanje cijene ulaganja, za razliku od utvrđivanja tržišne vrijednosti, nije toliko važno uzeti u obzir slučajeve otuđenja po cijeni na otvorenom tržištu.

značajnu ulogu u selekciji najbolji sistem finansiranje igra cijenu kapitala investicionog projekta. U modelima asimetričnih podataka, pod pretpostavkom da u tržišnim uslovima postoje značajne informacione nejednakosti, a glavni operateri koji imaju pristup insajderskim informacijama su top menadžeri.

Zbog svoje visoke službene pozicije, ovi menadžeri imaju pristup svim skrivenim kretanjima informacija unutar organizacije. Postoje dva uslovna tipa modela najboljeg sistema kapitala, čija je osnova za razdvajanje teorija asimetrične distribucije tokova informacija. to investicioni modeli i signalni modeli.

Investicione modele karakteriše takva struktura kapitala, koju menadžeri koriste za efektivnu finansijsku podršku investicionih objekata. Za pravi izbor način finansiranja investicionog projekta. Često obraćaju pažnju na relativno potcjenjivanje i precjenjivanje očekivanih tokova prihoda koje drugi investitori ostvaruju zbog postojećih asimetričnih informacija.

Određeni jedinstveni predajnik informacija koriste menadžeri u sistemu finansiranja signalnih modela. On putem signalne metode prenosi eksternim investitorima informacije o stvarnom stanju preduzeća i izgledima za njegov rast. Emisije raznih vredne papire organizacije.

Standardi troškova

Široko korišteni standard tržišnih, osnovnih ili internih, investicionih i likvidacionih cijena su glavni standardi troškova.

Upotreba standarda tržišnih cijena podrazumijeva proces procjene organizacije, koji se provodi na osnovu svih potrebnih informacija, koje su slobodno dostupne i prodavcu i kupcu. Osnova za to je ponekad idealan model tržišta, koji karakteriše prisustvo sveobuhvatne aktivnosti javnog informisanja.

Osnova standarda cijene ulaganja je sposobnost određenog investitora da dobije višu cijenu od one koju nudi prodavac. , koji se koristi za ovaj standard, u svakom konkretnom slučaju, izražava se nedovoljno potpunom dostupnošću za investitore.

Ovi standardi cijena osiguravaju da svi učesnici u investicionom procesu budu svjesni izgleda za dalji rast organizacije. desiće se ako deponent procijeni svoje mogućnosti više od samog prodavca.

Takođe treba napomenuti da osim različiti pristupi obe strane u procesu vrednovanja određene organizacije, od velike je važnosti da investitor ima specifične mogućnosti da ostvari maksimalnu moguću dobit od objekta ulaganja. Razlika između cijene ulaganja iz ugla potencijalnih investitora je sasvim očigledna, što se uočava zbog različitih horizonata razvoja i rasta investicione atraktivnosti za određeno poslovno područje.

Cijena investicionih resursa regulirana je standardom intrinzične vrijednosti, koji uključuje proces procjene investicionog objekta nezavisni stručnjak na osnovu svog iskustva i znanja, kao i korištenjem vlastitog upitnika procjenitelja. Konačna procjena će biti izvedena korištenjem svih mogućih i dostupnih pristupa i metoda, uz obavezno uvažavanje radnog iskustva stručnjaka u ovom poslu i korištenjem cjelovitog i nezavisnog toka informacija o objektu koji se procjenjuje.

Glavna svrha svake procjene je da se utvrdi vrijednost objekta. Istovremeno, odlučujući aspekt rada procjenitelja je specifična vrsta vrijednosti čija se vrijednost mora izračunati.

Tržišna cijena

Najvažniji koncept procjenjivačke djelatnosti je koncept tržišne vrijednosti. Federalni zakon 135-FZ "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji" daje sljedeću definiciju tržišne vrijednosti ():

„...ispod Tržišna vrijednost predmetom procjene se smatra najvjerovatnija cijena po kojoj se ovaj predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada strane u transakciji postupaju razumno, imajući sve potrebne informacije, a vrijednost transakcijske cijene ne odražava nikakve vanredne okolnosti, odnosno kada:
jedna od strana u transakciji nije dužna da otuđi predmet procene, a druga strana nije dužna da prihvati izvršenje;

strane u transakciji su dobro upoznate sa predmetom transakcije i deluju u sopstvenom interesu;

predmet vrednovanja se predstavlja na otvorenom tržištu putem javne ponude tipične za slične objekte procene;

cijena transakcije je razumna naknada za predmet procjene i nije bilo prinude da se zaključi transakcija u odnosu na strane u transakciji ni sa jedne strane;

plaćanje za objekat procene je izraženo u novčanom obliku.

By ovu definiciju vidi se da vrijednost objekta ima vjerovatnoću, odnosno podložna je nasumičnim fluktuacijama, a vrijednost tržišne vrijednosti koju utvrđuje nezavisni procjenitelj je samo njegova najvjerovatnija vrijednost. Jednostavno rečeno, ako naručite procjenu od različitih procjenitelja, najvjerovatnije ćete dobiti različite iznose vrijednosti. Ali kako se rezultati dobijeni od strane različitih evaluatora mogu razlikovati, pod uvjetom da se provodi savjesna studija? Sve ovisi o objektu i specifičnostima tržišnog sektora kojem predmet procjene pripada.

Na primjer, procjena cijene stana u tipičnoj zgradi u gradu Moskvi neće dati velika odstupanja u vrijednosti vrijednosti koju određuju različiti procjenitelji. U pravilu se u ovom slučaju sva odstupanja uklapaju u 2-4%. To je zbog činjenice da su standardni stanovi u Moskvi objedinjeni objekti na razvijenom tržištu, tj. na tržištu sa veoma velikim obimom transakcija i ponuda za prodaju. Konkurencija i informacioni mehanizmi tržišta rade svoj posao i nema velikih odstupanja u rezultatima procene.

Ali moguće je navesti primjere objekata u čijoj procjeni ova odstupanja mogu doseći desetine posto. Na primjer, takvi objekti uključuju prava na pronalaske. Ako se pronalazak još ne koristi u proizvodnji ili drugim oblastima privrednog života, tada će se procjena njegove vrijednosti zasnivati na pretpostavkama o njegovoj budućoj upotrebi, a uvođenje bilo koje pretpostavke čini rezultate procjene podložnijim fluktuacijama. Čak i ako različiti procjenitelji teže maksimalnoj objektivnosti i razumnosti svojih pretpostavki, ipak će uvođenje pretpostavki dovesti do većih odstupanja u visini vrijednosti nego kada se koriste stvarni tržišni podaci.

Sumirajući raspravu o probabilističkoj prirodi tržišne vrijednosti, treba napomenuti da su odstupanja u vrijednosti vrijednosti uvijek prisutna, ali su posljedica neizvjesnosti tržišta u odnosu na određeni predmet procjene – veći Što je nesigurnost u ekonomsku vrijednost objekta, to su veće fluktuacije u rezultatu procjene tržišne vrijednosti i širi interval, u kojem može biti vrijednost krajnjeg troška.

Imajte na umu da zakon 135-FZ "O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" () sadrži pravilo:

"Ukoliko ..... nije utvrđena određena vrsta vrijednosti predmeta procjene, tržišna vrijednost ovog objekta podliježe utvrđivanju. Navedeno pravilo se primjenjuje iu slučaju korištenja u regulatornom pravnom aktu termina. nije predviđeno ovim saveznim zakonom ili standardima vrednovanja koji definišu vrstu vrednosnog objekta procene, uključujući pojmove "stvarna vrednost", "razumna vrednost", "ekvivalentna vrednost", "stvarna vrednost" i druge.

Odnosno, u svim neizvjesnim situacijama zakon daje prednost tržišnoj vrijednosti i direktno propisuje njenu primarnu upotrebu u poslovima vrednovanja.

Vrste vrijednosti osim tržišne

Pored tržišne vrijednosti, Federalni standard vrednovanja "Svrha vrednovanja i vrste vrednosti (FSO N2)" daje listu drugih glavnih vrsta vrednosti koje se koriste u aktivnostima procene:

Treba napomenuti da ova lista vrsta troškova nije konačna. Po potrebi, procjenitelj može odrediti i druge vrste vrijednosti. U tim slučajevima dužan je dati preciznu definiciju vrste vrijednosti koja se koristi i opravdati potrebu njene primjene u ovoj situaciji.

Trošak ulaganja

Trošak ulaganja- ovo je trošak objekta u konkretnom investicionom projektu za određenog investitora, uzimajući u obzir njegove investicione ciljeve.

Osnovna razlika između investicione i tržišne vrednosti je u tome što se ona utvrđuje kada se objekat u nekom datom investicionom projektu koristi za fiksne namene, odnosno ta vrednost nije u razmeni, već u upotrebi.

Investiciona vrijednost se najčešće koristi za procjenu efikasnosti projekta ili za podjelu udjela u investicionim projektima, kada su vlasnik objekta i investitor različite osobe i žele da svoj odnos riješe na osnovu pravedne podjele budućnosti. prihod od ulaganja.

Kako se uspoređuju tržišne i investicijske vrijednosti? Uopšteno govoreći, vrednost investicije uvek treba da bude veća od tržišne, jer ako je manja, onda vlasnik objekta nema smisla da učestvuje u ovom projektu, lakše mu je da proda svoj objekat na pijaci. cijena, u kom slučaju će brže dobiti više novca. Naravno, kao rezultat proračuna može se ispostaviti da će vrijednost investicije biti manja od tržišne vrijednosti - to znači da je odabran neefikasan plan ulaganja.

Likvidaciona vrijednost

Likvidaciona vrijednost- ovo je, u stvari, tržišna vrijednost, ali izračunata pod dva vanredna uslova - vremenski period predviđen za prodaju objekta procjene je kraći od prosječnog vremena izloženosti sličnih objekata na tržištu i prodaja objekta je prisiljen.

Upotreba rezervne vrijednosti je opravdana u slučajevima kada nije moguće primijeniti standardna vremena izloženosti iz fizičkih ili pravnih razloga.

Razmotrimo situaciju kada je preduzeće likvidirano i prodaje kancelarijsku opremu koja je bila u upotrebi. Ako se donese odluka o likvidaciji preduzeća u, na primjer, 1. sedmice, onda u tom periodu očigledno neće biti moguće prodati kancelarijska oprema po tržišnoj vrijednosti. U uslovima strogo ograničenih rokova prodaje treba procenjivati likvidaciju, a ne tržišnu vrednost imovine.

Takođe, kalkulacija spasonosne vrednosti ima smisla ako će se brzom prodajom stare opreme uštedeti na zakupu prostora i platama zaposlenih, dok će ta ušteda biti veća od razlike između tržišne i spasonosne vrednosti.

Imajte na umu da je likvidaciona vrijednost uvijek manja od tržišne, ali za objekte sa vrlo visokom likvidnošću, odnosno za koje je potrebno vrlo malo vremena za prodaju, na primjer, dionica koje kotiraju na berzi, likvidacione i tržišne vrijednosti mogu biti jednaka - uostalom, likvidnost dionica na berzi je gotovo trenutna i uspostavljanje strogih rokova prodaje ovdje nema vremena da se negativno odrazi na trošak.

Katastarska vrijednost

Katastarska vrijednost- ovo je tržišna vrijednost nepokretnosti koja se masovno utvrđuje po nalogu državnih ili opštinskih organa za objekte upisane u državni katastar nepokretnosti. Naglašavamo da je naručivanje procjene katastarsku vrijednost imaju pravo samo nadležni državni organi, ostali korisnici to neće moći.

Ukoliko se ne slažete sa vrijednošću katastarske vrijednosti Vašeg objekta, možete je osporiti (razjasniti) - bilo u posebnoj komisiji za razmatranje sporova o vrijednosti katastarske vrijednosti, ili na sudu. Da biste to učinili, morat ćete naručiti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine od nezavisnog procjenitelja i podnijeti potreban skup dokumenata komisiji ili sudu.

Naše usluge

Naša kompanija je uspješno izvela više od 15 godina star. Za detaljne konsultacije o ovom pitanju, pozovite naš telefon u Moskvi: +7 495 726-86-74 radnim danima od 10.00 do 18.00.

FAQ

Pitanje: Da li je moguće utvrditi tržišnu vrijednost ako nema analoga procijenjenog objekta na otvorenom tržištu?

odgovor: Da, možete - za to postoje metode prihoda i troškovne pristupe vrednovanju - one vam omogućavaju da odredite koja će biti najverovatnija prodajna cena objekta procene na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, uprkos činjenici da mi ne znaju cijene takvih objekata na tržištu.

U fazi odabira poslovnog projekta važno ga je ispravno procijeniti. Ne zaboravite da za različite svrhe postoji nekoliko varijanti vrijednosti.

Vrijednost ulaganja nije tržišna cijena na koju smo navikli. Njegova specifičnost leži u individualnom pristupu svakom jedinstvenom investitoru sa svojim jedinstvenim skupom zadataka za korištenje procijenjenog investicionog objekta.

Ne može se jednom izračunati i onda staviti u oglas ili neselektivno izreći svim kupcima. Zato što će za svakog od njih IP biti drugačiji - na kraju krajeva, oni grade svoje planove, ulažu određenu količinu resursa, suočavaju se s određenim nivoima rizika i, shodno tome, ostvaruju određeni profit.

Vrste troškova

predviđena je transakcija za otuđenje predmeta procene, uključujući i prilikom utvrđivanja otkupne cene, kada se predmet procene povlači u nedostatku regulisanih cena ili za državne potrebe;
prilikom utvrđivanja vrijednosti plasiranih akcija društva koje je društvo steklo odlukom generalna skupština dioničari ili odlukom odbora direktora (nadzornog odbora) društva;
predmet procene deluje kao predmet obezbeđenja, uključujući i hipoteku;
prilikom davanja nenovčanog doprinosa u osnovni (akcionarski) kapital, prilikom utvrđivanja vrijednosti imovine primljene bez naknade;
prilikom utvrđivanja vrijednosti hartija od vrijednosti koje ili ne kruže na aukcijama organizatora trgovine na tržištu hartija od vrijednosti, ili kruže na aukcijama organizatora trgovine na tržištu hartija od vrijednosti kraće od šest mjeseci;
prilikom odlučivanja o početnoj prodajnoj cijeni imovine u stečajnom postupku.

Investiciona vrijednost.

Investiciona vrijednost - vrijednost nekretnine za određenog investitora ili klasu investitora za utvrđene svrhe ulaganja.

Ovaj subjektivni koncept povezuje konkretnu nekretninu sa određenim investitorom, grupom investitora ili organizacijom koja ima određene ciljeve i/ili kriterijume u vezi sa ulaganjem. Investiciona vrijednost objekta procjene može biti veća ili niža od tržišne vrijednosti ovog objekta procjene.

Vrijednost investicije utvrđuje se u sljedećim slučajevima:

ako treba da izvrši transakciju sa predmetom procene u prisustvu jedne druge ugovorne strane;
ako se predmet procjene smatra doprinosom investicionom projektu;
prilikom utemeljenja ili analize investicionih projekata;
u sprovođenju mera za reorganizaciju preduzeća.

Likvidaciona vrijednost.

Likvidaciona vrednost - najverovatnija cena po kojoj se predmet procene može otuđiti na period nedovoljan da privuče dovoljan broj potencijalni kupci, ili u uslovima kada je prodavac primoran da izvrši transakciju za otuđenje imovine.

Likvidaciona vrijednost se utvrđuje kada se imovina preduzeća u stečaju proda na javnoj licitaciji, a imovina se oduzme kao rezultat sudsko suđenje ili na carini. Likvidaciona vrijednost se može utvrditi uz tržišnu vrijednost prilikom davanja kredita osiguranog imovinom.

Troškovi reciklaže.

Trošak korištenja - najvjerovatnija cijena po kojoj se predmet procjene može otuđiti kao skup elemenata i materijala koji se u njemu nalaze ako je nemoguće nastaviti njegovu upotrebu bez dodatnog popravka i poboljšanja.

Trošak korištenja utvrđuje se na kraju roka korisna upotreba predmet procjene vrijednosti, ili u prisustvu značajne štete, ako je dalja upotreba predmeta procjene nemoguća za njegovu namjenu.

trošak zamjene.

Trošak zamjene - (trošak reprodukcije i zamjene) - iznos troškova u tržišne cijene ah, koji postoji na dan procjene, da se stvori objekat identičan predmetu procjene, koristeći identične materijale i tehnologije, ili da se stvori objekat sličan objektu procjene, koristeći materijale i tehnologije postojeće na dan procjene .

Trošak zamjene određuje se prema:

prilikom izračunavanja poreska osnovica porez na dohodak, porez na imovinu;
za svrhe poresko računovodstvo prilikom izrade osnovnog sredstva kao doprinosa u odobreni kapital;
prilikom revalorizacije osnovnih sredstava za potrebe računovodstvo;
kao dio troškovnog pristupa u procjeni vrijednosti imovine.

Trošak zamjene može se utvrditi prilikom osiguranja imovine.

Posebni trošak.

Posebna vrijednost - vrijednost dodatna tržišnoj vrijednosti koja može nastati zbog fizičke, funkcionalne ili ekonomska povezanost objekat svojine sa nekim drugim objektom svojine.

Posebna vrijednost je dodatni trošak koji može postojati više za kupca sa posebnim interesom nego za tržište u cjelini.

Posebno se može izračunati poseban trošak kako bi se utvrdio sinergijski efekat u reorganizaciji preduzeća.

Izvor: "rrg.ru"

Vrijednost investicije je budući prinos za svakog pojedinog investitora

Investicioni Fenomen Novac u nešto u svrhu ostvarivanja prihoda kao takvo se pojavilo u privredi naše zemlje relativno nedavno. Sa planskim tipom ekonomije, koji je bio pod Sovjetskim Savezom, nije bilo investicija kao takvih. Privatna svojina nije bila dobrodošla, a država je davala subvencije nacionalizovanim preduzećima.

Dakle, investicija kao vrsta finansijske aktivnosti došlo je do nas sa restrukturiranjem privrede pod zapadnim kapitalističkim modom. U takvoj ekonomiji, ulaganje svoje ušteđevine u neki predmet radi ostvarivanja profita je dobar način za zaradu.

Šta je vrijednost ulaganja? Ovaj pojam treba razlikovati od tržišne cijene, jer se radi o potpuno različitim konceptima.

Tržišna vrijednost bilo kojeg predmeta je cijena za koju se može prodati, zamijeniti, kupiti. Odnosno, ovo je njegova stvarna procjena.
Vrijednost ulaganja je nešto sasvim drugo. Ovaj termin odražava buduće povrate za svakog konkretnog investitora. U ovom slučaju, buduća korist se daje sadašnjosti.

Šta cijena ulaganja različito za različite investitore, prilično razumno i lako objašnjivo. Svaki pojedini investitor ulaže određeni iznos novca u objekat. Svaki od njih ima različit iznos depozita.

Takođe, za svaki pojedinačni finansijski entitet nivo rizika će biti različit. Shodno tome, dobit od investicionog objekta će također biti različita.

Ova vrsta vrijednosti može biti suprotna tržištu. Ovo se dešava iz sledećeg razloga: procenjeni prihod od objekta može biti veći od tržišne cene preduzeća ili niži. To je subjektivna mjera vrijednosti imovine. On odražava namjere deponenta, koje nisu vezane za kupoprodaju i bilo kakve komercijalne aktivnosti u vezi sa objektom.

Ocjena

Ako procjenjujemo investicionu cijenu poduzeća, onda ovaj faktor može dati obiman i dovoljan korisne informacije o razvoju i perspektivi ove proizvodnje. Može pokazati koliko je privlačan za investicije, kao i pomoći u izradi plana finansiranja.

Za procjenu troškova koriste se sljedeći faktori:

Poreski status i, shodno tome, iznos poreza koji plaća preduzeće;
Stepen razvijenosti prognoze;
Količina i ukupan iznos materijalni troškovi;
Procjena vrijednosti budućih materijalnih prihoda i tokova;
stopa povrata;
Određivanje broja i stepena specifičnih rizika ovaj projekat po depozitima.

Ako se kao rezultat procene ispostavi da je cena investicije mnogo veća od tržišne, onda to znači da je preduzeće izuzetno atraktivno za buduće investitore. Ako se posmatra obrnuta situacija, onda je atraktivnost za investitore mala. A to znači da će biti teže naći ljude koji bi uložili novac.

Glavni zadatak stručnjaka uključenih u privlačenje investitora u razvoj preduzeća je povećanje vrijednosti ulaganja svim raspoloživim sredstvima. To će privući veliki broj doprinosa, što će preduzeću omogućiti još intenzivniji razvoj.

Ovaj zadatak se ostvaruje proučavanjem politike doprinosa i osigurava konkurentnost proizvodnje ili firmi. Ovaj faktor je veoma važan u proceni racionalnosti ulaganja. Upravo on će pokazati budućem investitoru da li je potrebno ulagati u ovaj projekat ili je to još jedna "lutka".

Izvor: "kudainvestiruem.ru"

IP u odnosu na tržište

Prilikom kontaktiranja procjenitelja, kupac po pravilu traži procjenu tržišne vrijednosti zemljišta ili nekretnine. U naknadnoj diskusiji često se ispostavi da kupcu nije potrebna procjena tržišne vrijednosti, već vrijednosti investicije. Često se to događa zbog činjenice da kupac (korisnik usluga procjenitelja) jednostavno nije znao za postojanje drugih troškova i stoga nije mogao ispravno formulirati nalog.

Na primjer, nije neuobičajeno da dvije strane, kupac i prodavac, već pristanu na transakciju nekretnine kao dio složenijeg ugovora koji uključuje prodaju dijela poslovanja. Kupac, kome se ugovorna cijena objekta učinila previsokom, traži od procjenitelja procjenu tržišne vrijednosti objekta.

Prilikom sastavljanja ugovora kvalifikovani procjenitelj mora pojasniti svrhu procjene i ukazati kupcu da uslovi transakcije ne zadovoljavaju standard za određivanje tržišne vrijednosti, budući da su kupac i prodavac u ovoj transakciji već identifikovani i vezani su drugim međusobnim obavezama.

Ukoliko ove eksterne okolnosti nisu tipične za tržište, procjenitelj treba ponuditi kupcu da razmotri investicionu vrijednost objekta, što je u ovom slučaju više u skladu sa suštinom transakcije.

Ako kupac ne planira odmah staviti predmet na slobodnu prodaju i njegovo razumijevanje vrijednosti nije isto kao kod tipičnih učesnika na tržištu, onda tržišna vrijednost vjerovatno nije ona vrsta vrijednosti koju klijent želi.
Imajte na umu da ruski standardi definiraju nekoliko slučajeva obavezne primjene tržišne vrijednosti. Jedna od njih je “utvrđivanje vrijednosti zaloge, uključujući i hipoteku”.

Ovaj zahtjev je u skladu sa definicijom tržišne vrijednosti, budući da će zajmodavac, a ne zajmoprimac, zahtijevati da se predmet stavi na slobodnu prodaju u slučaju kašnjenja kredita.

Trošak ulaganja po Ruski standardi definira se kao vrijednost objekta „za određeno lice ili grupu lica sa svrhom ulaganja koju je utvrdilo ovo lice (lica) za korištenje predmeta procjene. Prilikom utvrđivanja vrijednosti investicije, za razliku od utvrđivanja tržišne vrijednosti, nije potrebno uzeti u obzir mogućnost otuđenja po vrijednosti ulaganja na otvorenom tržištu.

Međunarodni standardi vrednovanja daju sažetiji opis: „Investiciona vrednost je vrednost objekta za određenog investitora, ili klasu investitora, za određene investicione svrhe“. Vrijednost investicije u potpunosti ovisi o specifičnim ciljevima investitora i može biti veća ili manja od tržišne vrijednosti.

Procjena investicione vrijednosti objekta bit će veća od tržišne ako ovaj investitor ima barem jednu od sljedećih prednosti u odnosu na ostale učesnike na tržištu:

posebne mogućnosti za finansiranje projekta (kredit sa povlašćenom kamatom, učešće prodavca u investicionom projektu ili pristup izvoru finansiranja koji nije dostupan drugim učesnicima na tržištu).
mogućnost investitora da po potrebi promijeni pravni status objekta (npr. organizira promjenu kategorije stečenog zemljišta iz poljoprivrednog u naseobinsko zemljište, skine status istorijskog spomenika sa objekta, promijeni namjenu, organizuje prilagođavanje urbanističkih propisa i sl.).
efekti aglomeracije (npr. slučaj kada se objekat može pretvoriti u profitabilan samo spajanjem sa susjednim objektom. U ovom slučaju za investitora - vlasnika susjednog objekta, investicijska vrijednost objekta značajno premašuje tržišnu vrijednost).
posjedovanje informacija o objektu ili njegovom okruženju, nedostupnih drugima (posjedujući takve ekskluzivne informacije, Ostap Bender je ponudio za stolice na aukciji cijenu veću od tržišne).

Naša praksa pokazuje da je ruskim investitorima najčešće važnije da znaju ulaganje, a ne tržišnu vrijednost nekretnine u sljedećim slučajevima:

Kupnja nekretnine u investicijske svrhe;
Planirani investicioni projekat u različitim fazama njegove realizacije;
Zajedničkim ulaganjem u kapital ili finansijskom odgovornošću;
Kada je kupovina ili prodaja nekretnine dio veće poslovne transakcije.

Objašnjenja za svaku od gore navedenih tačaka pokazuju korist od analize vrijednosti ulaganja.

Kupovina nekretnine u svrhu ulaganja.

Ukoliko se zemljište ili nekretnina steče radi projektovanja i izgradnje novog objekta profitabilne nekretnine, tada prije kupovine objekta investitor treba da procijeni njegovu usklađenost svrhe ulaganja.

Ako su investicijski parametri kupca manje strogi od tržišnog prosjeka, tada će procjena vrijednosti investicije biti veća od tržišne vrijednosti. Kupac obično ne otkriva svoje ciljeve i počinje tako što nudi cijenu ispod tržišne vrijednosti. Trošak investicije je gornja granica cijena koju prosječan potrošač može priuštiti.

Planirani investicioni projekat u različitim fazama njegove realizacije.

Takva procjena je neophodna za investitora, za njegove partnere i kreditore, te za potencijalne kupce prilikom kreiranja novog projekta. Dobro planiran i pravilno realizovan investicioni projekat imaće investicionu vrednost, obično veću od tržišne, čak i nakon završetka izgradnje.

Tokom implementacije projekta, iskusan programer eliminiše neizvjesnosti, prevazilazi administrativne barijere, rješava tehničke probleme, što smanjuje rizike za buduće kupce.

Shodno tome raste tržišna vrijednost objekta, a samim tim i investicijska vrijednost, pa je pri organizovanju vlasničkih ili dužničkih sredstava potrebna redovna preispitivanja tržišne i investicione vrijednosti objekta tokom realizacije projekta.

U slučaju kada se radi o kupovini ili prodaji nekretnine „u vezi“ sa drugim uslovima poslovanja, važno je da kupac (a ponekad i prodavac) zna ulaganje (u ovom slučaju) i tržišnu vrijednost nekretnine. objekt.

"Povezani uslovi" mogu biti privlačni kupcu i investiciona vrednost nekretnine može biti veća od tržišne vrednosti za njega, ali vrednost bilo koje "premije prodavcu" treba uporediti sa kupčevom dobiti od drugih "povezanih " uslovi.

Investicione aktivnosti in savremenim uslovima svijet koji se brzo mijenja toliko je važan da dvije komisije na Međunarodni standardi Finansijski izvještaji su nedavno preporučeni za obračunavanje investicionih projekata u izgradnji prema njihovoj fer vrijednosti.

Procjenitelji koji vrše procjenu imovine za potrebe izvještavanja po MSFI će morati da plate Posebna pažnja smjernice sadržane u ovom dokumentu - i da se razlikuju osnovni elementi tržišne vrijednosti od onih investicionih vrijednosti, koji su tipičniji u prodajnim transakcijama.

Izvor: "cre.ru"

Procjena ulaganja

Za razliku od Tržišna vrijednost nekretnine ili zemljišne parcele, čija je svrha utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje, investicijska vrijednost se može definisati kao iznos koji bi investitor platio za datu nekretninu s obzirom na investicione ciljeve ovog investitora, uključujući cilj profitabilnost, poreski status itd.

Odluku o ulaganju u poslovni projekat investitori donose na osnovu procjene ulaganja.

Za dobijanje svih informacija potrebnih za donošenje informisane odluke o isplativosti ulaganja u određeni posao, potrebno je izvršiti sveobuhvatnu analizu projekta i utvrditi njegovu investicionu vrijednost.

Prilikom utvrđivanja vrijednosti ulaganja, izvještaj o procjeni vrijednosti nekretnine analizira uslove prodaje (ulaganja) i njihovu razliku od tipičnih uslova za prodaju takve nekretnine na tržištu, uticaj navedenih uslova na formiranje njene vrijednosti, uključujući i na osnovu po principu najefikasnije upotrebe.

Izvori informacija, koji omogućavaju da se uzmu u obzir navedeni uslovi, može postojati poslovni plan, projektnu i predračunsku dokumentaciju i dokumenta koja potvrđuju izvođenje pojedinih radova, rezultate analize uticaja dodatni uslovi ulaganje u proces prodaje objekta procjene i sl.

Prema nacionalnim standardima ocjenjivanja:

investiciona vrijednost je vrijednost koja se utvrđuje uzimajući u obzir specifične uslove, zahtjeve i svrhu ulaganja u objekt procjene.
investicioni kapital ovo je zbir sopstvenog i pozajmljenog kapitala (dugoročni dug) integralnog imovinskog kompleksa.
kapitalna ulaganja - ulaganja koja su usmjerena na izgradnju, proizvodnju, rekonstrukciju, modernizaciju, nabavku, stvaranje dugotrajne imovine (uključujući i dugotrajna materijalna imovina namijenjene zamjeni postojećih i opreme za ugradnju), kao i avansi za finansiranje kapitalne izgradnje.

Investiciona vrijednost procijenjenog objekta koristi se kako bi se uzeli u obzir uslovi ugovora, u vezi sa čijim se zaključenjem vrši procjena, u smislu potrebe za dodatnim ulaganjem ili ispunjenja drugih uslova koji zahtijevaju dodatne materijalni troškovi.

Procedura

Investiciona vrijednost objekta procjene u vidu integralnog imovinskog kompleksa finansijskih interesa utvrđuje se uglavnom prihodovnim pristupom metodom diskontovanog novčanog toka, a objekta vrednovanja u materijalnom obliku - kombinovanjem više metodoloških pristupa.

Prema p.p. 20-21 Nacionalni standard N 3 Predviđanje kapitalne investicije, povećanje (smanjenje) obrtnih sredstava i iznosa dugoročne obaveze vrši se na osnovu i u vezi sa prognoznim pokazateljima aktivnosti preduzeća čiji se integralni imovinski kompleks procenjuje.

Prilikom prognoziranja potrebno je uzeti u obzir samo ona ulaganja, povećanja (smanjenja) obrtnih sredstava i iznosa dugoročnih obaveza čija je izvodljivost ekonomski opravdana, a odgovarajući rashodi obezbeđeni predvidljivim internim ili vanjski izvori finansiranje (mogućnost pozajmljivanja potrebnih sredstava).

U slučaju da se pretpostavi mogućnost početka ili nastavka realizacije predviđene ekonomske aktivnosti preduzeća, bez početnog kapitalnog ulaganja ili ulaganja u radni kapital netačno, takva ulaganja se uzimaju u obzir prilikom izračunavanja:

bez diskontiranja, ako je očekivano vrijeme njihovog uvođenja blizu datuma procjene i može se razumno identificirati s njim;
kao dio prognoziranih novčanih tokova za odgovarajuće kvartale ili mjesece koji su predmet diskontiranja. Istovremeno, predviđanje i diskontovanje novčanih tokova u predviđenom periodu vrši se po kvartalima ili mesecima.

Na osnovu rezultata obavljenog rada sastavlja se izvještaj procjena ulaganja(procjena ulaganja), koja ima punu pravnu snagu za učesnike u transakciji i korisnike izvještaja o procjeni ulaganja (procjena ulaganja).

Izvor: "rentagroup.com.ua"

Procjena vrijednosti investicije

Investiciona vrijednost je fer vrijednost poslovanja određenom ili potencijalnom vlasniku. Ovaj pokazatelj uzima u obzir povećanje dobiti od korišćenja znanja kompanije, planove za njenu reorganizaciju i sl.

Investiciona vrijednost odražava koliko imovina ili firma u cjelini košta određenog vlasnika ili može koštati vlasnika u budućnosti. Ova vrsta vrijednosti predstavlja znanje, sposobnosti, očekivanja sadašnjeg ili budućeg vlasnika u pogledu rizika, najvjerovatnijeg prinosa i mnoge druge faktore.

Svrsishodnost procene vrednosti ulaganja povezana je sa donošenjem odluke o ulaganju, odnosno poređenjem tržišne vrednosti nekretnine koja se vrednuje i njene investicione vrednosti.

Tržišna vrijednost i vrijednost ulaganja su inherentno različite, ali mogu biti iste pod određenim okolnostima.

Nezavisna evaluacija Tržišna vrijednost se obično javlja bez osvrta na vrijednost investicije, ali je procjena vrijednosti investicije gotovo uvijek praćena procjenom tržišne vrijednosti kako bi se osigurala mogućnost donošenja ispravne investicione odluke.

Procjena tržišne vrijednosti ne uzima u obzir postojanje određenih prodavača ili kupaca na tržištu, procjenitelj polazi od najtipičnije potencijalne transakcije između prodavca i kupca, koji imaju kvalitete i motivaciju tipične za tržište predmeta. se vrednuje.

AT ovaj slučaj Vrlo je važno znati razlikovati tipične tržišne uslove i individualne specifične zahtjeve određenog investitora, kao što su sinergije od kombinacije s drugim tekućim operacijama i razlike u sljedećim komponentama:

vrednovanje budućih novčanih tokova;
utvrđivanje stepena rizika i njegovih faktora;
potrebna stopa povrata;
stepen predvidljivosti;
nivo finansijskih troškova;
poreski status.

Dakle, ako rezultat procene vrednosti investicije premašuje tržišnu vrednost objekta koji se procenjuje, onda investiciona atraktivnost imovina koja se razmatra je visoka. I obrnuto, ako je investiciona vrijednost preduzeća koje se procjenjuje ispod tržišne vrijednosti, tada će potencijalni investitor vjerovatno odbiti finansiranje ovog investicionog projekta.

Odnosno, glavni zadatak sa kojim se suočava stručnjak koji procjenjuje tržišnu vrijednost poslovanja je provođenje investicione politike usmjerene na kontinuirani rast vrijednosti ulaganja u cilju obezbjeđenja konkurentskih prednosti.

Po pravilu, svrha procene je da se utvrdi vrednost koja je klijentu potrebna za donošenje upravljačke odluke.

Različite strane mogu biti zainteresirane za obavljanje poslova procjene: od državne strukture prije pojedinci; kontrolno-revizijski organi, upravljačke strukture, banke mogu pokazati interes za procjenu vrijednosti poslovanja, Osiguravajuća društva i druge organizacije.

Faktori vrednosti investicije određuju metode njene procene, a glavni kriterijum za određivanje metode je sposobnost da se proceni investiciona vrednost preduzeća, uzimajući u obzir najvažnije rizike.

Prihodovni pristup u najvećoj mjeri uzima u obzir ove faktore i pogodan je za procjenu vrijednosti ulaganja. Korisnost organizacije za investitora ili menadžera određena je potencijalnim povratom na uloženi kapital, a ovo razumijevanje tržišne vrijednosti poslovanja odražava vrijednost ulaganja.

Izvor: ocenka-stoimosti.ru"

U stvarnosti smjernice iskustvo u obavljanju poslova procene u skladu sa Federalnim zakonom br. 135 „O aktivnostima procene u Ruskoj Federaciji“, kao i sa Federalnim standardima vrednovanja FSO 1, FSO 2, FSO 3, koji su obavezni za upotrebu od strane subjekata procene aktivnosti, uzeto je u obzir.

Ova metodologija je namijenjena utvrđivanju investicijske vrijednosti zemljišnih parcela za učesnike u zemljišnim odnosima.

Osnovni koncepti

Zemljišna parcela - dio zemljine površine (uključujući sloj tla), čije su granice opisane i ovjerene u u dogledno vrijeme.

Zemljište može biti djeljivo ili nedjeljivo. Dijeljiva je zemljišna parcela koja se može podijeliti na dijelove, od kojih svaki nakon podjele čini samostalnu zemljišnu parcelu, čija se dozvoljena upotreba može vršiti bez prenošenja u drugu kategoriju zemljišta, osim u slučajevima utvrđenim saveznim zakonima. .

Poboljšanja zemljište- zgrade, objekti, objekti, objekti inženjerske infrastrukture koji se nalaze unutar zemljišne parcele, kao i rezultati radova i drugi uticaji (promene reljefa, đubrenje i sl.) koji se menjaju karakteristike kvaliteta zemljište.

Tržišna vrijednost predmeta procjene je najvjerovatnija cijena po kojoj se predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada strane u transakciji postupaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a ne postoje vanredne okolnosti. odražava se u vrijednosti transakcijske cijene.

Investiciona vrijednost objekta procjene je cijena zemljišne parcele za određenog investitora.

Za razliku od tržišne vrijednosti, koja pretpostavlja „tipičnog“ kupca ili „tipičnog“ investitora, vrijednost ulaganja je određena potrebama i karakteristikama pojedinca.

Vrijednost ulaganja je povezana sa sadašnjom vrijednošću budućih prihoda ostvarenih korištenjem imovine. Za investitora, faktori kao što su rizik, obim i troškovi finansiranja, buduće povećanje ili smanjenje cene objekata, promene u poresko zakonodavstvo.

Metoda procjene - metoda za izračunavanje vrijednosti objekta procjene u okviru jednog od pristupa procjeni.

Datum procene je kalendarski datum na koji se utvrđuje vrednost predmeta procene.

Cijena - suma novca, ponuđena ili plaćena za predmet procjene ili njegov ekvivalent.

Analog objekta procene je drugi objekat koji je po osnovnim ekonomskim, materijalno-tehničkim i drugim karakteristikama sličan predmetu procene, čija je cena poznata iz transakcije koja je obavljena pod sličnim uslovima.

Konačna vrijednost vrijednosti procijenjenog objekta je vrijednost vrijednosti procijenjenog objekta, dobijena kao rezultat opravdanog uopštavanja procjenitelja rezultata proračuna vrijednosti procijenjenog objekta, primjenom različitih pristupa procjeni i metodama procjenjivanja.

Stopa prinosa bez rizika je stopa povrata na investiciju kada se novac ulaže u najpouzdanija sredstva.

Diskontiranje je proces utvrđivanja sadašnje vrijednosti budućih prihoda i rashoda. Zemljišna renta - prihod koji donosi zemljište.

Faktor troškova - faktor čija promjena utiče na tržišnu vrijednost zemljišta.

Principi vrednovanja

Određivanje tržišne vrijednosti zemljišne parcele zasniva se na sljedećim principima:

Princip korisnosti – zemljišne parcele koje su u stanju da zadovolje potrebe korisnika (potencijalnog korisnika) za određeno vrijeme imaju tržišnu vrijednost.
Princip ponude i potražnje - tržišna vrijednost zemljišne parcele formira se kao rezultat interakcije ponude i potražnje na tržištu i prirode konkurencije između prodavaca i kupaca.

Potražnja se obično karakteriše brojem objekata koje su kupci spremni ili u mogućnosti da kupe tokom određenog vremenskog perioda po preovlađujućoj tržišnoj vrednosti u datom trenutku. Ponudu karakteriše broj objekata koji se trenutno nude na tržištu po određenoj cijeni.

Odnos ponude i potražnje određuje nivo cena na ravnotežnom tržištu.

Postoje tri moguća stanja odnosa između ponude i potražnje:

izjednačene su ponuda i potražnja, kao rezultat tržišnih transakcija formira se ravnotežna fer tržišna cijena objekata nekretnina;
tražnja premašuje ponudu, cijene na tržištu rastu, formiraju se špekulativne cijene, postoji opasnost od protekcionizma i korupcije, što dovodi do uništenja tržišta;
ponuda premašuje potražnju, cijene padaju, dolazi do stagnacije tržišta.

U zemljama sa ravnotežom tržišnu ekonomiju ove države periodično zamjenjuju jedna drugu u zavisnosti od faktora koji se odnose kako na opšte stanje privrede tako i na društvene, demografske i druge procese.

U neravnotežnim uslovima tranziciona ekonomija karakterističan za Rusiju, ovaj princip često nema značajnijeg uticaja, jer su ponuda i potražnja u velikoj meri administrativno regulisani, često zbog značajnog potcenjivanja nabavne cene zemljišnih parcela.

Načelo zamjene - tržišna vrijednost zemljišne parcele ne može premašiti najvjerovatniji trošak sticanja objekta ekvivalentne korisnosti.

Ovaj princip pretpostavlja da postoje opcije za kupca, tj. vrijednost objekta nekretnine (zemljišta) ovisi o tome da li postoje slični objekti na tržištu ili objekti koji zamjenjuju ovaj.

Princip pokazuje da cijena datog objekta ne smije biti veća od cijene nabavke sličnog objekta (zemljišta) na tržištu.

Dakle, vrijednost pojedine zemljišne parcele određena je najnižom cijenom po kojoj je moguće kupiti sličnu parcelu koja ima iste osnovne pokazatelje, uključujući potencijalnu korisnost i isplativost.

U Moskvi, posebno u centralnom dijelu grada, kao iu većini drugih gradova s povijesno razvijenim arhitektonskim izgledom, gotovo je nemoguće pronaći potpuno ista prazna zemljišta. Jedinstvenost svake lokacije stvara određene poteškoće za prodaju na tržištu zemljišta, kasniji razvoj, ali doprinosi formiranju dovoljnog visoki nivo tržišne cijene.

Situacija na tržištu izgleda drugačije u novim gradovima, područjima nove masovne izgradnje, gdje je nivo standardizacije arhitektonsko-urbanističkih rješenja viši, pa je stoga i više sličnih zemljišnih parcela. Ovdje se princip supstitucije manifestuje u potpunosti, doprinoseći stabilizaciji tržišnih cijena na relativno niskom nivou.

Načelo očekivanja - vrijednost tržišne vrijednosti zemljišne parcele zavisi od očekivane vrijednosti, roka i vjerovatnoće da se od nje dobije zakupnina.

Vrijednost tržišne vrijednosti zemljišne parcele ovisi o prihodu preostalom nakon plaćanja za faktore proizvodnje privučene zemljišnom parcelom za preduzetničku aktivnost.

Ovaj princip pokazuje da vrijednost objekta nekretnine - trenutna vrijednost svih budućih prihoda ostvarenih od njegovog korištenja (uključujući prodaju i vrijednost objekata nekretnina, prvenstveno zemljišnih parcela) - stalno raste zbog povećanja potražnje i ograničenih snabdevanje.

Međutim, ovaj princip ne znači da vlasnik nekretnine (zemljišta) bukvalno mora čekati povećanje cijene nekretnine ili profitabilnosti od davanja u zakup. To samo odražava činjenicu da je korištenje nekretnine, zemljišta, u osnovi dugoročno.

Stoga, prilikom procjene nekretnine, treba imati na umu da njena vrijednost nije uvijek jednaka prosječnoj cijeni koja je preovladavala na tržištu za slične nekretnine u vrijeme procjene. Sadašnja vrijednost cjelokupnog iznosa prihoda može biti znatno veća.

Princip spoljašnjeg uticaja - tržišna vrednost zemljišne parcele zavisi od uticaja vanjski faktori.

Princip usaglašenosti - objekat koji se vrednuje (parče zemlje) ima najveću vrednost, pod uslovom da je donekle sličan okolnim objektima po upotrebi, veličini i stilu, uz minimalne troškove izrade.

Drugim riječima, ako su svi ekonomski faktori koji određuju maksimalnu korisnost i profitabilnost date lokacije izbalansirani na najbolji mogući način.

Dakle, za datu zemljišnu parcelu i objekat nepokretnosti koji se nalazi ili na njemu nastaje, moraju biti ostvareni uslovi za usklađivanje troškova njegovog pribavljanja i razvoja i troška ili isplativosti objekta nepokretnosti koji je na njemu stvoren.

Jedan od kriterijuma za provjeru usklađenosti procjene vrijednosti zemljišta sa ovim principom je udio vrijednosti same parcele u ukupnoj vrijednosti imovine koja se na njoj nalazi.

U centralnom dijelu Moskve ovaj omjer se približava pokazateljima tipičnim za druge velike gradove svijeta.

Stoga je potencijal za dalji rast cijena parcela u centru grada relativno mali (isključujući zemljišne parcele namijenjene gradnji). visoke zgrade), a može biti uglavnom zbog daljeg povećanja troškova izgradnje i cijena nekretnina uz poboljšanje njegovih potrošačkih kvaliteta.

Implementacija ovog principa omogućava da se trošak stvarne zemljišne parcele odvoji od ukupne vrijednosti imovine.

Princip najefikasnijeg korišćenja - tržišna vrednost zemljišne parcele utvrđuje se na osnovu njenog najefikasnijeg korišćenja.

Najefikasnije korištenje zemljišne parcele je najvjerovatnije korištenje zemljišne parcele koje je fizički moguće, razumno opravdano, u skladu sa zakonskim zahtjevima, finansijski izvodljivo i zbog čega će vrijednost zemljišne parcele biti maksimalna.

Najefikasnije korištenje zemljišne parcele utvrđuje se uzimajući u obzir njegovu moguću razumnu podjelu na posebne dijelove koji se razlikuju po oblicima, vrsti i prirodi korištenja. Najefikasnija upotreba možda nije sadašnja upotreba zemljišta.

Prilikom određivanja najefikasnije upotrebe uzima se u obzir sljedeće:

predviđenu namenu i dozvoljenu upotrebu;
preovlađujuće metode korišćenja zemljišta u neposrednoj blizini procenjene zemljišne parcele;
očekivane promjene na tržištu zemljišta;
postojeće namjene zemljišta.

Prilikom procjene zemljišne parcele, od svih mogućih (dozvoljenih) opcija za njeno korištenje, odabire se najbolja i najisplativija i ona se koristi za procjenu.

U ovom slučaju, kao što je ranije spomenuto, uzimaju se u obzir samo oni slučajevi upotrebe koji:

prvo, usklađeni su sa zakonskim normama (uključujući urbanistička ograničenja, zahtjeve za zaštitu okruženje, spomenici istorije, arhitekture, unapređenje susedne teritorije),
čija je implementacija, drugo, fizički moguća,
koje, treće, stvaraju prihod (ako mi pričamo o komercijalnoj proceni).

Kao rezultat, odabran je slučaj upotrebe u kojem se može dobiti maksimalna cijena, uzimajući u obzir sva zakonska, urbanistička, ekološka i druga ograničenja.

Ako je lokacija slobodna od objekata, onda se određuje koji se objekt može izgraditi na osnovu opcije najefikasnijeg korištenja lokacije, uzimajući u obzir sva postojeća ograničenja.

Ako se na gradilištu nalazi zgrada, onda se vrši analiza da li da se poveća trošak lokacije za vrijednost vrijednosti ove zgrade ili da se umanji za vrijednost cijene rušenja ovog objekta uz odabranu opciju za najbolje korištenje ove zemljišne parcele, naravno, uzimajući u obzir postojeća ograničenja.

Ovaj princip je najprimenljiviji za procenu slobodnih zemljišnih parcela. Za procjenu izgrađenih zemljišnih parcela, njegova primjena je mnogo složenija, jer vam omogućava da odvojite cijenu same parcele od vrijednosti cijelog kompleksa nekretnina.

Zgrada ili građevina koja se nalazi na zemljištu nema uvijek najveću vrijednost ili donosi najveći prihod.

Osim toga, tokom vremena, kao rezultat prirodnog habanja zgrade, promjena tržišnih uslova i drugih faktora, vrijednost imovine u cjelini može značajno opasti, dok tržišna vrijednost zemljišne parcele može ostati nepromijenjena i čak i povećati.

Dakle, princip najboljeg i najefikasnijeg korišćenja omogućava da se proceni maksimalni mogući iznos zemljišne rente sa date zemljišne parcele, bez obzira na to da li je parcela izgrađena ili ne i koja se zgrada ili građevina na njoj nalazi na lokaciji. vrijeme procjene.

Takođe treba napomenuti da je ovaj princip važan u procjeni ne samo pojedinačnih zemljišnih parcela, već i velikih urbanih područja.

Njegova upotreba omogućava optimizaciju zemljišne i urbanističke politike grada na osnovu strogih ekonomskih proračuna. Prije svega, riječ je o poboljšanju gradskog zemljišta u vlasništvu grada, tj vlasništvo nad zemljištem.

Vrijednost tržišne vrijednosti zemljišne parcele se mijenja tokom vremena i utvrđuje se na određeni datum (datum procjene).

Određivanje najboljeg i najefikasnijeg slučaja upotrebe

Tržišna vrijednost zemljišta ne zavisi samo od trenutnog slučaja upotrebe, već i od raspoloživih alternativnih namjena. Ovaj princip omogućava da se procijeni maksimalni prihod od zemljišne parcele i odredi njena najveća vrijednost, bez obzira na to da li je zemljište izgrađeno ili ne, te koji se objekti nalaze na dan procjene.

Analiza najboljeg i najefikasnijeg slučaja upotrebe provodi se u dvije faze:

Najbolje i najefikasnije korištenje oba slobodnog zemljišta. Ako stranica nije razvijena, onda se utvrđuje koja vrsta poboljšanja, uzimajući u obzir pravne, fizička ograničenja i najefikasnije graditi izglede za razvoj područja.
Najbolje i najefikasnije korištenje zemljišta uz postojeća poboljšanja. Ako je stranica izgrađena, tada, kao što pokazuje praksa, njegova trenutna upotreba ne odgovara uvijek najboljoj i najefikasnijoj.

Ovakva situacija će se nastaviti sve dok vrijednost zemljišta ne pređe ukupnu vrijednost pojedinačni objekat po trenutnoj upotrebi, uzimajući u obzir troškove rušenja objekta.

Redoslijed analize najboljeg i najefikasnijeg korištenja zemljišta:

Poređenje alternativnih opcija za izgradnju zemljišne parcele.
Izbor opcija se zasniva na:
- Analiza ponude i potražnje.
  To vam omogućava da odredite ciljno tržište, odnosno da identifikujete potencijalne kupce i zakupce.
  1. Istovremeno se razmatra dinamika, sastav i migracija stanovništva.
  2. Uzimaju se u obzir trendovi u promjeni preferencija i ukusa.
  3. Utvrđuju se prednosti zemljišne parcele u odnosu na zemljišne parcele dostupne na tržištu.
- Analiza potencijala lokacije uzimajući u obzir sljedeće faktore:
  1. Vrsta imovine koja se vrednuje;
  2. Izgledi za razvoj područja;
  3. Karakteristike teritorijalno-privredne zone u kojoj se nalazi zemljište;
  4. Blizina i dostupnost objekata neophodnih za efikasan rad nekretnina;
  5. Transportna dostupnost zemljište;
  6. neugodnosti i rizika.
- Studija zakonskih prava na razvoj.
  1. Istraživanje fizičkih ograničenja:
  2. Površina i veličina parcele;
  3. Inženjersko-geološki uvjeti za izgradnju;
  4. Dostupnost inženjerske infrastrukture i nivo pruženih usluga.
Određivanje cijene zemljišne parcele za svaku opciju razvoja.
Utvrđivanje finansijske izvodljivosti identifikovanih razvojnih opcija.

Primjer. Prema podacima o zoniranju, zemljište je pogodno za izgradnju skladišnih, poslovnih ili poslovnih objekata. Površina objekta je 3.000 m2. Koeficijent kapitalizacije 20%. Odredite investicionu vrijednost zemljišta, uzimajući u obzir najbolju i najefikasniju upotrebu.

Zaključak: Dakle, najbolja i najefikasnija upotreba zemljišta je građevinska poslovna zgrada. Investiciona vrijednost zemljišta, uzimajući u obzir najbolje i najefikasnije korištenje, iznosi 787.500 dolara.

Određivanje varijante sa dostupnim poboljšanjima

U određivanju najbolje i najefikasnije upotrebe razne opcije korišćenje poboljšanog zemljišta upoređuju se prema stopi prinosa na kapital.

Ako ove opcije ne uključuju kapitalne izdatke za rekonstrukciju ili modernizaciju, onda se neto operativni prihod može uporediti.

Tipičan slučaj upotrebe poboljšane zemljišne parcele je:

Rekonstrukcija ili obnova poboljšanja koja se nalaze na zemljištu. Ako stanje okvira i temelja zgrade dozvoljava rekonstrukciju ili popravak na njihovoj osnovi, tada se proučavaju dvije mogućnosti:
- dovođenje prostorija na prosječnu razinu kvalitete uz pomoć kozmetičkih popravaka;
- izvođenje rekonstrukcije i privođenje objekta evropskim standardima.
Rušenje poboljšanja zemljišta. Postojeća poboljšanja mogu se renovirati sve dok doprinose ukupnoj vrijednosti jedne nekretnine. Postojeća poboljšanja se ruše kada ne postoje efektivni projekti za njihovu popravku, rekonstrukciju i dalju upotrebu.
Kontinuirano korištenje poboljšanja u trenutnom stanju. Ako opcija #1 i opcija #2 nisu efikasne, postojeća poboljšanja se mogu koristiti bez modifikacija.

Metode određivanja

Za određivanje investicione vrijednosti zemljišne parcele koriste se iste metode kao i za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišne parcele. Dodatne metode uključuju sljedeću metodu: Procjenu gradskog zemljišta prema uslovima standardnih investicionih ugovora.

Ova metoda je nastala u vezi sa davanjem zemljišnih parcela pod uslovima naknadne podjele objekta izgrađenog o trošku investitora između grada, vlasnika zemljišta i investitora. Grad obezbjeđuje mjesto za izgradnju poboljšanja uz djelić cijene poboljšanja.

Udio Moskve je od 30% do 50% površine izgrađenog objekta. Dakle, plaćanje prava na dugoročni zakup zemljišne parcele vrši se u prirodni oblik.

Procedura ocjenjivanja unutar ovu metodu:

Karakteristike objekta predviđenog za izgradnju objekta na ovoj lokaciji utvrđuju se na osnovu urbanističke dokumentacije.
Veličina područja raznih funkcionalna namjena prelazeći u grad pod uslovima ovog ugovor o ulaganju.
Cijena 1 m2 je određena. područja različite funkcionalne namjene.
Utvrđuje se ukupni trošak površina koje se prenose na grad.
Određuje se rok za realizaciju investicionog projekta.
Utvrđuje se vremenski period za prodaju površina koje su ustupljene gradu prema uslovima ugovora o ulaganju.
Izračunava se diskontna stopa.
Trenutna vrijednost se izračunava.

Dobivena vrijednost je investicijska vrijednost zemljišta korištenog u ovom investicionom projektu.

Procjena zemljišne parcele ne smije biti u suprotnosti sa gore navedenim osnovnim principima procjene tržišne vrijednosti.

Ako normativno-pravni akt koji sadrži zahtjev za obaveznu procjenu zemljišne parcele, odnosno ugovor o procjeni zemljišne parcele (u daljem tekstu: sporazum) ne precizira konkretnu vrstu vrijednosti objekta procjene, Tržišna vrijednost ovog objekta je predmet utvrđivanja.

Procjena zemljišnih parcela je obavezna u slučaju učešća u prometu zemljišnih parcela koje su u cijelosti ili djelimično u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili općine, uključujući:

prilikom utvrđivanja cijene zemljišnih parcela u vlasništvu Ruske Federacije, subjekata Ruske Federacije ili opština, u svrhu njihove privatizacije, prenijeti na upravljanje povjerenjem ili zakup;
kada se kao predmet zaloga koriste zemljišne parcele koje pripadaju Ruskoj Federaciji, konstitutivnim entitetima Ruske Federacije ili opštinama;
prilikom prodaje ili na drugi način otuđivanja zemljišnih parcela koje pripadaju Ruskoj Federaciji, konstitutivnim entitetima Ruske Federacije ili opštinama;
pri ustupanju dužničkih obaveza u vezi sa zemljišnim parcelama u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili opština;
prilikom prenosa zemljišnih parcela u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili opština, kao doprinos u odobreni kapital, sredstva pravnih lica, kao i u slučaju spora oko cene zemljišne parcele, uključujući :
- prilikom nacionalizacije zemljišnih parcela;
- at hipotekarni kredit fizička i pravna lica u slučajevima sporova o vrijednosti zemljišne parcele;
- prilikom sastavljanja bračnih ugovora i podjele imovine razvedenih supružnika na zahtjev jedne od strana ili obje strane u slučaju spora o vrijednosti ove imovine;
- u slučaju otkupa ili drugog povlačenja zemljišnih parcela od vlasnika predviđenih zakonodavstvom Ruske Federacije za državne ili opštinske potrebe;
- prilikom procene vrednosti zemljišnih parcela radi kontrole pravilnog plaćanja poreza (poreza na imovinu) u slučaju spora o obračunu poreske osnovice.

Ovi zahtjevi se ne odnose na odnose koji proizilaze iz raspolaganja države i općine unitarna preduzeća i ustanove sa imovinom koja im je dodijeljena na pravu privrednog upravljanja ili operativni menadžment, osim u slučajevima kada je raspolaganje imovinom u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije dozvoljeno uz saglasnost vlasnika ove imovine.

Osnova za izvođenje radova na procjeni vrijednosti zemljišne parcele je sporazum između procjenitelja i naručioca.

U slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije, procjenu vrijednosti zemljišne parcele, uključujući i ponovljenu, može izvršiti procjenitelj na osnovu odluke suda, arbitražnog suda, arbitražnog suda. , kao i odlukom nadležnog organa.

sud, arbitražni sud, arbitražni sud je nezavisan u izboru procjenitelja.

Troškovi u vezi sa procenom predmeta procene, kao i novčana naknada procenitelju, podležu nadoknadi (plaćanju) na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.

Ugovor između procjenitelja i naručioca je zaključen u pisanoj formi i ne zahtijeva notarsko ovjeravanje. Ugovor mora sadržavati:

osnov za zaključivanje ugovora;
vrsta objekta procjene;
vrsta utvrđene vrijednosti (vrijednosti) objekta procjene;
novčana nagrada za ocjenu predmeta procjene;
informacije o osiguranju od građanske odgovornosti procjenitelja.

Ugovor mora sadržavati podatke o dozvoli procjenitelja za obavljanje djelatnosti procjenjivanja, uz navođenje serijskog broja i datuma izdavanja ove dozvole, organa koji ju je izdao i perioda na koji je ova dozvola izdata.

Ugovor o procjeni vrijednosti mora sadržavati tačnu naznaku zemljišne parcele i njen opis.

U vezi sa procjenom zemljišnih parcela u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih subjekata Ruske Federacije ili opština, ugovor zaključuje procjenitelj sa osobom koju je vlasnik ovlastio da izvrši transakciju sa objektima procjene, osim ako nije drugačije određeno. prema zakonodavstvu Ruske Federacije.

Prilikom ocjenjivanja, procjenitelj je dužan da koristi podatke koji osiguravaju pouzdanost izvještaja o procjeni kao dokumenta koji sadrži podatke dokazne vrijednosti. Količinu informacija koje se koriste u ocjeni, izbor izvora informacija i postupak korištenja informacija utvrđuje procjenitelj.

Prilikom procjene tržišne vrijednosti zemljišne parcele, njene namjene i dozvoljene upotrebe, moraju se uzeti u obzir prava drugih lica na zemljišnoj parceli. Tržišna vrijednost zemljišne parcele mijenja se promjenom bilo koje od njenih navedenih pravne karakteristike.

Rezultati ocjenjivanja moraju biti predstavljeni u obliku pisanog izvještaja o ocjenjivanju.

Izvještaj o evaluaciji ne smije biti dvosmislen ili obmanjujući. Izveštaj o proceni treba da bude napisan na javnom jeziku, sa objašnjenjima posebnih pojmova, da sadrži detaljna obrazloženja i neophodna objašnjenja pretpostavki, proračuna i zaključaka procenitelja.

Ako se prilikom procene zemljišne parcele ne utvrđuje tržišna vrednost, već druge vrste vrednosti, u izveštaju se moraju navesti kriterijumi i razlozi za odstupanje od mogućnosti utvrđivanja tržišne vrednosti predmeta procene.

Izvještaj mora sadržavati:

datum sastavljanja i serijski broj izvještaja;
osnova za procjenu predmeta procjene;
pravnu adresu procjenitelja i podatke o licenci koja mu je izdata za obavljanje djelatnosti procjene ovu vrstu imovine;
tačan opis objekta procjene, a u vezi sa objektom procjene u vlasništvu pravnog lica - detalji pravno lice i knjigovodstvena vrijednost ovaj predmet procjene;
standarde vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrednosti predmeta vrednovanja, obrazloženje za njihovu upotrebu u proceni ovog objekta vrednovanja, spisak podataka koji se koriste pri proceni vrednosti predmeta vrednovanja, sa naznakom izvora njihovog prijema, kao i pretpostavke napravljene tokom procene predmeta procene;
redoslijed određivanja vrijednosti predmeta ocjenjivanja i njegove konačne vrijednosti, kao i ograničenja i granice primjene dobijenog rezultata;
datum utvrđivanja vrijednosti objekta procjene;
spisak dokumenata koje koristi procjenitelj i kojima se utvrđuju kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekta procjene.

Izveštaj o proceni vrednosti zemljišne parcele, pored obaveznih podataka, mora da sadrži:

opis zemljišne parcele i njenih poboljšanja, uključujući namjenu i dozvoljenu upotrebu zemljišne parcele, terete prava trećih lica;
fotografije zemljišta i njegovih poboljšanja;
karakterizacija stanja na tržištu zemljišta i nekretnina;
utvrđivanje najefikasnije upotrebe zemljišta.

Izvještaj o ocjeni može sadržavati priloge čiji sastav utvrđuje procjenitelj, uzimajući u obzir zahtjeve, predviđenim uslovima ugovori o proceni.

Svi materijali izvještaja o procjeni treba da imaju za cilj da potkrepe vrstu vrijednosti zemljišne parcele koja se utvrđuje. U izvještaju o procjeni treba izbjegavati materijale i informacije koji se ne odnose na postupak obračuna troškova.

Konačna vrijednost vrijednosti zemljišne parcele mora biti izražena u rubljama kao jedinstvena vrijednost, osim ako ugovorom o procjeni nije drugačije određeno.

Ugovorom se može predvideti da se konačna vrednost vrednosti zemljišne parcele utvrđuje kao raspon vrednosti.

Konačna vrijednost objekta procjene navedena u izvještaju o procjeni sastavljenom na način i na osnovu zahtjeva utvrđenih Federalnim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", standardima ocjenjivanja i pravila o poslovima vrednovanja ovlašćenog organa za praćenje sprovođenja aktivnosti procene u Ruskoj Federaciji, može se priznati kao preporučeno za potrebe obavljanja transakcije sa predmetom procene, ako ne duže od 6 meseci.

Ako postoji spor o autentičnosti tržišne ili druge vrijednosti zemljišne parcele utvrđene u izvještaju, uključujući iu vezi sa postojećim drugim izvještajem o procjeni iste zemljišne parcele, navedeni spor podliježe sudskom razmatranju. , arbitražni sud u skladu sa utvrđenom nadležnošću, arbitražni sud po dogovoru strana u sporu ili ugovoru, ili na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije kojim se uređuje aktivnosti procjene.

Sud, arbitražni sud, arbitražni sud imaju pravo da obavežu stranke da zaključe transakciju po cijeni utvrđenoj prilikom razmatranja spora na sudskoj sjednici, samo u slučajevima kada je transakcija obavezna u skladu sa zakonom. zakonodavstvo Ruske Federacije.

Razmotrimo sada određene vrste vrijednosti u upotrebi, koje, za razliku od vrijednosti o kojima smo gore govorili, nisu vrijednosti tržišnog tipa. Međutim, MVS 2 opisuje osnove vrednovanja koje nisu tržišne na netržišne cijene ne uključuju sve njih, već samo one od njih za čije se izračunavanje koriste interne (netržišne) informacije i ideje o vrijednosti objekta procjene određenog tržišnog subjekta, a ne tržišta u cjelini. koristi u velikoj meri.

Najvažniji predstavnik vrijednosti u upotrebi je investicijska vrijednost.

Trošak ulaganja- ovo je vrijednost imovine koja se procjenjuje za određenog investitora ili grupu investitora za date svrhe ulaganja.

Vrijednost investicije se utvrđuje na osnovu pojedinac zahtjevima za investiciju, pa se na osnovu toga zasniva njen proračun zahtijeva ovaj investitor prihod i specifičnu stopu njihove kapitalizacije.

Za razliku od tržište vrijednost koja implicira „tipičnog“ kupca i „tipičnog“ prodavca, investicijska vrijednost se zasniva na potrebama i karakteristikama investitora čiji su motivi netipični za tržište. to subjektivno koncept, čiji proračun odražava činjenicu da se ova vrijednost formira zbog vlastiti preferencija, pojedinac investicioni zahtevi i lične motivacije investitora, osim onih tipičnog kupca ili prodavca, koje se uzimaju u obzir pri određivanju tržište vrijednost, koja povezuje troškove ulaganja sa troškovima netržišnog tipa.

Vrijednost ulaganja se odnosi na određivanje sadašnje vrijednosti budućih tokova prihoda koji se očekuju od funkcionisanja imovine, čija je priroda specificirana. investicioni planovi. Za investitora, važni faktori su rizik, obim i trošak finansiranja, buduća aprecijacija ili depresijacija imovine i poreska razmatranja.

Ponekad se u literaturi, u spiskovima svrha procene koji koriste vrednost ulaganja, nađu oni koji uopšte nisu u vezi sa pojmom investicione vrednosti ili mu očigledno ne odgovaraju. Na primjer, funkcija vrednovanja kao što je „poslovanje sa procijenjenim entitetom pod jednom drugom ugovornom stranom“ samo govori o ograničenom tržištu, a ne o posebnim mogućnostima i ciljevima investitora povezanim s konceptom vrijednosti ulaganja.

Vrijednost investicije, kao i sva vrijednost u upotrebi, izračunava se korištenjem pristupa prihoda i, fokusirajući se na individualnost parametara vrednovanja, ne podrazumijeva korištenje uporednog (tržišnog) pristupa.

Postoji niz razloga zašto se vrijednost ulaganja može razlikovati od tržište. Glavni razlozi mogu biti razlike koje se ogledaju u primjeni dohodovnog pristupa u iznosu priliv novca i diskontna stopa. Oni se sastoje od:

u proceni buduće profitabilnosti (potrebna je individualna stopa prinosa na kapital);
individualne ideje o stepenu rizika (ne tržišni prosjek);
prisustvo netipične poreske situacije ( poreske olakšice, poseban poreski status);
prisustvo sistema preferencijalnog kreditiranja koji nije otuđen od ovog konkretnog vlasnika (tj. koji ne prelazi na novog vlasnika);
mogućnost kompatibilnosti imovine u njenoj specifičnoj upotrebi sa drugim objektima koji su takođe u vlasništvu ili pod kontrolom vlasnika (sinergijski efekat, koji može smanjiti rizike usled nekih efekata).

Vrijednost investicije za određenog investitora može se razlikovati od njegove tržište trošak i kao rezultat različitih procjena prestiža, perspektiva lokacije, itd.

Efikasno korištenje niza pojedinačnih alata i mogućnosti vlasnika može smanjiti rizik ulaganja i, shodno tome, diskontne stope. Dakle, investiciona vrijednost objekta može biti brojčano veća. tržište vrijednost zbog svojih širih mogućnosti, različitih od prosječnog tržišnog kupca.

Ova vrijednost može biti veća od tržišne i zbog specifičnog interesa investitora. Ali može biti manje tržište vrijednost zbog posebnog interesa prodavca (prodaju jeftinije, ali prava osoba) ili u slučaju korištenja objekta koji nije NEI, ali je striktno definisan investicionim planovima.

Vrijednost ulaganja ne treba brkati sa tržište vrijednost investicione nekretnine, tj. nekretnina u koju se ulaže, a koja je u fazi uticaja ulaganja.

Upotrebna vrijednost- drugi predstavnik vrednosti u upotrebi, kada se vrednost imovine kao dela imovine preduzeća utvrđuje prilikom procene vrednosti preduzeća kao poslovnog (tj. generalno za sadašnjeg vlasnika i sa tekućom upotrebom, što može ne odgovara njegovom NEI). Obično se takva procjena provodi u svrhu finansijsko izvještavanje ili formiranje internih planova upravljanja. Često se vrednovani predmet (nekretnina ili oprema) može koristiti samo za jednu specifičnu (proizvodnu) funkciju, a procjenjuje se njegova upotrebna vrijednost metoda alokacije(alokacija) iz vrijednosti cjelokupnog posla.

Sinergijski efekat(od reči sinergija(grčki συνεργία, od grčkog. sin- zajedno, ergos- djelovanje, djelovanje)) dovodi do toga da je zbir troškova nekoliko dijelova manji od cijene nove cjeline. Cijena sinergijskog efekta utvrđuje se kapitalizacijom ušteda koje proizlaze iz različitih razloga iz različitih vrsta spajanja (horizontalno, vertikalno, konglomerat, itd.).
Vidi podstav 5.5.5.