O mogućem uticaju izmena Poreskog zakona Ruske Federacije (u smislu utvrđivanja poreske osnovice za obračun poreza na određene vrste nekretnina) na poresko opterećenje business kaže Vera Vitalievna Konsetova, izvršni partner AFK Grupe, članica Vijeća Rusko društvo procjenitelji.
Uvek je teško živeti u eri promena. Bez izuzetka - i promjene u poresko zakonodavstvo: s jedne strane, o promjenama u rusko zakonodavstvo nije uvijek moguće unaprijed saznati, s druge strane, nedavne promjene poreskog zakonodavstva imaju ozbiljno povećanje poreskog opterećenja za neke preduzetnike.
Podsjetimo da se u skladu s br. 307-FZ mijenja oporeziva osnovica za obračun poreza na imovinu pravna lica. A ove promjene će uticati kako na kompanije koje su već platile porez, tako i na one preduzetnike koji su, koristeći pojednostavljeni sistem oporezivanja, ranije plaćali UTII i bili oslobođeni plaćanja poreza na imovinu. Promjene poreske osnovice pri plaćanju poreza na imovinu osjetit će samo ona pravna lica koja posjeduju administrativne, poslovne i tržni centri, kao i nestambenih prostorija, namijenjena (koristi se) za smještaj ureda, maloprodajnih objekata, ugostiteljskih objekata ili usluga potrošača.
Koliko god bilo teško ruskim biznismenima da prihvate tu promjenu poreska osnovica kada se plaća porez na imovinu pravnih lica od bilansa do katastra - nije ruski izum, to je svjetska praksa. Na primjer, u Finskoj se porez na imovinu kreće od 0,3 do 1% njene imovine. porezna vrijednost. U Švedskoj - 0,75% procijenjene (čitaj "tržišne") vrijednosti. U Njemačkoj je za pravna lica određena maksimalna vrijednost neoporezive imovine 20 hiljada eura, na sve što je skuplje plaća se porez od 0,6% procijenjene vrijednosti. Revalorizacija imovine u Njemačkoj se vrši svake tri godine.
šta imamo? - U Rusiji se približava princip utvrđivanja oporezive osnovice za plaćanje poreza na imovinu međunarodnoj praksi. Ova tranzicija se odvija postepeno, na osnovu analize i praćenja realnog stanja u svakom regionu. I ovakav pristup je sasvim razuman: prvo, danas je teško predvidjeti kakve će posljedice povećanje poreza imati po poslovanje; drugo, nova narudžba obračun poreske osnovice, tranzicija mora biti osigurana, kako zakonodavno tako i metodološki.
Upravo da bi se smanjilo moguće Negativan uticaj Od ovih promjena poslovanja, savezni zakonodavac, paralelno sa promjenom poreske osnovice, uvodi fazni prijelaz uz mogućnost promjene stopa, predviđajući samo njihovu maksimalnu vrijednost.
Prema poreski broj Ruska Federacija, porez na imovinu je regionalni, a samim tim i postupak njegovog plaćanja (uključujući iznos Stopa poreza) subjekti Federacije će odrediti samostalno. Federalnim zakonom br. 307 od 02.11.2013. utvrđene su samo maksimalne vrijednosti poreskih stopa za različite konstitutivne entitete Ruske Federacije, iznad kojih se poreska stopa ne može postaviti:
"1) za grad saveznog značaja Moskva: 2014. - 1,5 posto, 2015. - 1,7 posto, 2016. i narednih godina - 2 posto;
2) za druge predmete Ruska Federacija: u 2014. godini - 1,0 posto, u 2015. - 1,5 posto, u 2016. i narednim godinama - 2 posto.
Istovremeno, regije imaju pravo postaviti bilo koju vrijednost, čak i najmanju. Ali, ponavljam, za ovo regionalnom nivou relevantni zakoni i propisi moraju biti usvojeni. Ove promene će uticati na preduzetnike iz Sankt Peterburga tek kada Zakonodavna skupština grada blagovremeno usvoji izmene i dopune zakonodavstva regiona. Do sada nisu napravljene relevantne izmjene regionalnog zakona Sankt Peterburga „O porezu na imovinu organizacija“.
izvršna vlast Petersburgu, koju predstavlja Komitet za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem (KZRZ), danas se aktivno obavlja analitički rad, prikupljaju se informacije, modeliraju moguće posljedice primjene novih poreskih stopa – tako da se prije donošenja konačne odluke donesena o visini poreske stope i dinamici njene promjene (u granicama utvrđenim od savezni zakon) definiše mogući rizici poslovanje i izbjegavanje bankrota.
Namjera je da se promjene stupe na snagu od 2015. godine, ali Vlada za sada nije spremna za njih, jer. u planovima KZRiZ-a - ažuriranje katastarsku vrijednost objekata kapitalna izgradnja(ACS) nakon što dobije tačnije informacije.
Zašto, uostalom, bilansne, katastarske i tržišne vrijednosti nekretnina ne odgovaraju jedna drugoj? Zašto odstupanja dostižu 10-20 puta veću veličinu?
Stručnjaci Grupacije kompanija AFK pokušali su da nađu odgovore na ova pitanja u okviru studije mogućeg uticaja na poslovanje novih pravila za obračun poreza na nekretnina pravna lica.
Rezultati studije jasno pokazuju zašto su poduzetnici tako negativno reagirali na inovaciju. Nije iznenađujuće - uostalom, u nekim slučajevima razlika između prethodne i nove poreske osnovice doseže 10 i 15 puta: na primjer, knjigovodstvena vrijednost zgrade je 15,3 miliona rubalja, a katastarska vrijednost je 230,9 miliona rubalja. (Tabela 1. Zgrada br. 9, vlasništvo firme "B") Vlasniku ostaje samo da se raduje što se porez ne obračunava od trenutne tržišne vrijednosti njegove imovine.
Tabela 1. Uporedna tabela različitih vrsta vrijednosti nekretnina.
Postoji nekoliko glavnih razloga za ovo neslaganje:
. dirigovanje katastarska procjena vrijednosti masovna metoda - kada je potrebno izračunati veliki broj objekata na osnovu relativno male količine podataka koje pruža tržište (štaviše, u nekim tržišnim segmentima takvih podataka uopće nema - tako se vrši "prosječenje" troškova javlja);
. nedostatak raspoređenog pozadinske informacije o imovini ili njenoj netačnosti,
. kratki rokovi u kojima evaluatori moraju da rade u većini slučajeva,
. greške u glavnom kvantitativne karakteristike objekat u dokumentaciji (površina, godina izgradnje, spratnost).
Vrlo često nedostatak informacija o namjeni procijenjenog objekta postaje razlog da objekti nepokretnosti koji su ekvivalentni za tržište imaju katastarsku vrijednost koja je u potpuno različitim cjenovnim rangovima.
Tako su stručnjaci "AFK-a" nakon analize oko 70 objekata utvrdili da su u većini slučajeva katastarski i Tržišna vrijednost premašiti bilans stanja. (Međutim, bilo je i obrnutih primjera - kada se ispostavilo da je knjigovodstvena vrijednost veća ne samo od katastarske, već i od tržišne.)
Odnos bilansne, tržišne i katastarske vrijednosti objekata koji se razmatraju.
A razlika u oporezivoj osnovici sasvim je dovoljna da i po stopi od 1% za većinu objekata dođe do primjetnog povećanja poreza – u prosjeku 7-8 puta.
Manje nova šema oporezivanje će uticati na vlasnike objekata koji su u nezadovoljavajućem tehničkom stanju, tek izgrađeni ili su u izgradnji. U tom slučaju je vjerovatno da će njihova tržišna vrijednost biti niža od knjigovodstvene.
Detaljnija analiza rezultata katastarske procene vrednosti predmetnih nepokretnosti, sprovedena 2012. godine, pokazala je da se problem povećanja poreskog opterećenja vlasnika nepokretnosti ne svodi samo na konačan iznos ovog iznosa. porez. Posebnu pažnju zahtijevaju i tačnost utvrđivanja i pravičnost formiranja oporezive osnovice.
Analiza vrijednosti nepokretnosti koju su izvršili stručnjaci Grupe kompanija AFK (prema katastarskoj procjeni izvršenoj 2012. godine) omogućava nam da zaključimo da je glavni razlog za eventualno pogrešno formiranu poresku osnovicu netačnost početne informacije.
Tabela 2. Identifikovani raspon specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti objekta.
Na primjer, nedostatak informacija o namjeni imovine koja se procjenjuje dovodi do toga da objekti koji su tržišno ekvivalentni imaju katastarsku vrijednost koja je u potpuno različitim rasponima cijena. Dakle, nepreciznost i neizvjesnost svrhe korištenja objekta već stvaraju 2-3 puta nesklad u cijeni 1 sq. m: na istoj teritoriji, isti vlasnik ima nekretnine uporedive po svojim karakteristikama, ali sa vrlo različitim troškovima od 1 sq. m - od 9 804 rubalja. do 36.246 rubalja. (Tabela 2)
Također, pogrešno uneseni podaci (u stvari, tehnička greška) o površini objekta vrlo često dovode do narušavanja katastarske vrijednosti. Među razmatranim objektima nekretnina, trećina je imala razlike u stvarnoj površini zgrade i površini naznačenoj u rezoluciji regionalna vlada o davanju saglasnosti na rezultate katastarske procjene. Raspon odstupanja je od 1 do 12% - i gore i dolje.
Rezultati katastarske procjene zavise i od tržišnih informacija, koje zbog nerazvijenosti tržišta nisu dovoljne, te od kvaliteta početnih informacija u katastru nepokretnosti. Dakle, što se koristi tačnija informacija, to će manje negativnih posljedica po poslovanje imati promjena oporezive osnovice pri obračunu poreza na imovinu.
Ne treba zaboraviti da vlasnici i dalje imaju pravo žalbe na katastarsku vrijednost objekata kapitalne izgradnje na način propisan zakonom - kontaktiranjem komisije Rosreestra ili putem suda.
Katastarska vrijednost osnovnog sredstva (OS) - hladnjače - je 1 milion 200 hiljada rubalja, a troškovi njegove izgradnje prema dokumentaciji su 650 hiljada rubalja. Da li utiče originalni trošak glavna imovina?
Odgovarajući na pitanje, polazimo od činjenice da je sredstvo „hladno skladište“ objekat osnovnih sredstava.
By opšte pravilo u skladu sa zahtjevima PBU 6/01 "Računovodstvo osnovnih sredstava", odobren. naredbom Ministarstva finansija Rusije od 30. marta 2001. br. 26n:
- osnovna sredstva se prihvataju u računovodstvo po originalnoj nabavnoj vrednosti (klauzula 7 PBU 6/01);
- Početni trošak osnovnih sredstava je iznos stvarnih troškova organizacije za nabavku, izgradnju i proizvodnju, s izuzetkom poreza na dodanu vrijednost i drugih povratnih poreza (klauzula 8 PBU 6/01).
Katastarska vrijednost objekta nepokretnosti je obračunska vrijednost, koja se utvrđuje kao rezultat državne katastarske procjene objekata nepokretnosti, uzimajući u obzir njihovu klasifikaciju prema namjeni.
Od 1. januara 2014. godine, katastarska vrijednost pojedinačnih nekretnina navedenih u klauzuli 1 člana 378.2 Poreskog zakona Ruske Federacije je porezna osnovica za porez na imovinu (član 2. člana 375. Poreskog zakona Ruske Federacije). ).
Dakle, katastarska vrijednost objekta Hladnog skladišta (kao i razlika između katastarske vrijednosti i iznosa početnih troškova za izgradnju navedenog objekta) se ne odražava u računovodstvenim evidencijama i ne utiče na njegovu početnu cijenu, formiranu i prikazano u računovodstvenim evidencijama na računu 01 “Osnovni objekti”.
Imajte na umu da u računovodstvu, u skladu sa klauzulom 15 Uredbe PBU 6/01, vaša organizacija ima pravo ne više od jednom godišnje (od 01/01/11 - na kraju izvještajne godine) da izvrši revalorizaciju osnovnih sredstava. To znači da na kraju izvještajne godine možete izvršiti revalorizaciju objekta “Hladnjak” na katastarsku vrijednost generiranjem knjiženja Debit 01 Kredit 83. .
U poreskom računovodstvu, u skladu sa stavom 1. člana 257. Poreskog zakona Ruske Federacije, vrednost revalorizacije troškova osnovnih sredstava i iznos obračunate amortizacije ne utiču na vrednost poreske osnovice i, shodno tome, , ne podliježu odražavanju u poreskom računovodstvu.
Više informacija o obračunu porezne osnovice za porez na imovinu za pojedinačne objekte na osnovu njihove katastarske vrijednosti možete dobiti u priručniku "Porez na imovinu organizacija" u dijelu "Porezi i doprinosi" u informacionom sistemu 1C: ITS
Informacioni sistem 1C:ITS se svakodnevno ažurira i sadrži gotove konsultacije o računovodstvenoj, poreskoj i kadrovskoj evidenciji. Moguće je da su odgovori na konkretna praktična pitanja koja trenutno tražite već u odjeljku
Porez na imovinu: od "katastarskog" do "bilansnog" (Egorova N.)
Datum postavljanja članka: 16.12.2015
Izmjene Poreskog zakonika, koje su omogućile regionalnim vlastima da utvrde specifičnosti utvrđivanja poreske osnovice poreza na imovinu u odnosu na pojedinačne objekte nekretnina, rezultirale su ozbiljnim povećanjem poreskog opterećenja za mnoge poreske obveznike. Problem je u tome što se prilikom formiranja spiskova objekata koji potpadaju pod „katastarsku“ taksu često pronalaze greške. Ali, nažalost, ne ispravljaju se - to zahtijeva određene napore od strane poreskog obveznika. Istovremeno, za poreske svrhe, oni će biti opravdani.
Općenito, osnovica poreza na imovinu, u skladu sa čl. 375 Poreskog zakonika (u daljem tekstu Zakonik), računa se kao prosječni godišnji trošak imovine koja podliježe oporezivanju. Međutim, stav 2. ovog pravila predviđa da se za pojedinačne objekte nepokretnosti poreska osnovica utvrđuje na poseban način - na osnovu katastarske vrijednosti objekata na dan 1. januara godine poreskog perioda.
Treba napomenuti da je utvrđivanje posebne liste objekata nekretnina na koje se plaća porez na osnovu njihove katastarske vrijednosti prerogativ ovlaštenog izvršnog organa konstitutivnog entiteta Ruske Federacije (član 7. člana 378.2. Poreskog zakona). Štaviše, ovu listu moraju utvrditi i objaviti regionalne vlasti najkasnije do 1. dana sljedećeg poreskog perioda.
„Crna lista
Na nivou Kodeksa, karakteristike utvrđivanja „katastarske“ poreske osnovice, obračuna i plaćanja poreza sadržane su u čl. 378.2 Kodeksa. U skladu sa ovim pravilom porez na imovinu se može obračunati na osnovu katastarske vrijednosti u odnosu na sljedeće nekretnine:
- administrativni i poslovni centri i tržni centri (kompleksi) i prostori u njima;
- nestambeni prostor čija je namjena u skladu sa katastarski pasoši nepokretnosti ili isprave tehničkog knjigovodstva (popisa) objekata nepokretnosti, predviđa smještaj kancelarija, maloprodajnih objekata, objekata Catering i potrošačke usluge, ili koje se stvarno koriste za smještaj ureda, maloprodajnih objekata, javne prehrane i potrošačkih usluga;
- nekretnine stranih organizacija koje ne posluju u Rusiji preko stalne poslovne jedinice ili objekti koji nisu vezani za djelatnost strana kompanija u Ruskoj Federaciji preko stalnog predstavništva;
- stambene zgrade i stambeni prostori koji se u bilansu stanja ne vode kao osnovna sredstva na način utvrđen za održavanje računovodstvo.
Uslovi za "katastarsko" oporezivanje
Istovremeno, činjenica da je preduzeće (PP) srećni vlasnik jednog od navedenih objekata uopšte ne znači da u odnosu na njih mora obavezno obračunati porez na imovinu na osnovu njihove katastarske vrednosti. Takva obaveza nastaje samo ako su istovremeno ispunjeni sljedeći uslovi:
- nekretnine pripadaju organizaciji (IE) na pravu svojine;
- nepokretnost je uvrštena u spisak objekata nepokretnosti za koje se obračunava poreska osnovica na osnovu katastarske vrijednosti. I što je važno, ovu listu mora odobriti ovlašteni izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i objaviti na Internetu (bilo na službenoj web stranici ovog ovlaštenog tijela, ili na web stranici konstitutivnog entiteta Ruske Federacije). Federacija) najkasnije do (!) 1. januara izvještajne godine;
- od 1. januara tekuće godine utvrđena je katastarska vrijednost ovog objekta ili zgrade u kojoj se nalazi;
- nekretnine se evidentiraju u bilansu stanja kao osnovna sredstva. Izuzetak su samo stambene zgrade i stambeni prostori - isti podliježu "katastarskom" porezu, pod uslovom da se u bilansu ne vode kao osnovna sredstva. Istovremeno, treba napomenuti još jednu važnu tačku. Stambene kuće i prostorije nisu uključene u listu koju je odobrio nadležni izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije. Istovremeno, obaveza plaćanja "katastarskog" poreza u odnosu na navedene objekte, koji se, na primjer, vode kao roba, nastaje za organizaciju samo pod uslovom da u regionalnom zakonu u odnosu na stambene zgrade i stambenih prostorija koji se u bilansu stanja ne vode kao OS, karakteristike utvrđivanja poreske osnovice po osnovu katastarske vrijednosti u okviru čl. 378.2 Kodeksa. Štaviše, u suprotnom se ne plaćaju ni "katastarski" ni "bilansni porez" u odnosu na navedene objekte (vidi Pisma Ministarstva finansija Rusije od 7. oktobra 2015. N 03-05-05-01 / 57188, od 17. avgusta 2015. godine N 03-05-05-01/47442 i dr.).
Ispravka "katastarskih" grešaka
Treba napomenuti da čl. 378.2 Zakonika ne predviđa promene u toku poreskog perioda liste utvrđene za odgovarajući poreski period, u smislu dodavanja novih objekata. Shodno tome, ako je imovina u vlasništvu organizacije trgovački centar, ali nije uključena u gornju listu, tada se porez na imovinu u odnosu na ovaj objekat obračunat na osnovu njegove knjigovodstvene (rezidualne) vrijednosti.
Istovremeno, u praksi su moguće situacije kada je jedan ili drugi objekt, naprotiv, uvršten na listu, kako kažu, greškom. Kao što je navelo Ministarstvo finansija Rusije u pismu od 19. februara 2015. N 03-05-04-01 / 7942, spisak treba da sadrži objekte nekretnina navedene u st. 1. i 2. stav 1. čl. 378.2 Kodeksa koji ispunjavaju uslove utvrđene st. 3 - 5 čl. 378.2 Kodeksa. U međuvremenu, u nekim slučajevima se ispostavlja da regionalne vlasti, vođene određenim razmatranjima, na "katastarski" popis uključuju objekte koji nemaju veze ni s trgovačkim centrima ni sa administrativnim zgradama. Očigledno, ova okolnost povlači za sobom povećano poresko opterećenje vlasnika takvih nekretnina, budući da „katastarski“ porez po svojoj veličini u većini slučajeva premašuje bilansni porez.
S tim u vezi, regulatorni organi su bili primorani da priznaju da se u nekim slučajevima „katastarska“ lista može prilagoditi čak i sredinom poreskog perioda (vidi, na primer, Pismo Ministarstva finansija Rusije od 20. januara 2015. N 03-05-04-01 / 1246, Pismo Federalne poreske službe Rusije od 9. februara 2015. N BS-4-11/1799). Radi se o samo o pogrešno uvrštenim od strane nadležnog organa konstitutivnog entiteta Ruske Federacije u spisak objekata nepokretnosti, kao io nepokretnostima, za koje je sud odlučio o nezakonitosti njihovog uvrštavanja na ovu listu. Na primjer, takva odluka može biti donesena zbog činjenice da sporni objekat ne ispunjava kriterije objekta nepokretnosti utvrđene Zakonikom, za koje se mogu utvrditi „katastarske“ karakteristike utvrđivanja poreske osnovice.
službeni stav
Treba priznati da regulatorna tijela nisu branila svoj karakterističan fiskalni položaj. Konkretno, u pismu Federalne poreske službe Rusije od 16. oktobra 2015. N BS-4-11 / [email protected] pojašnjeno je da nekretnine koje su greškom uvrštene na listu trebaju biti isključene iz nje. Štaviše, relevantne informacije treba postaviti na službenu web stranicu subjekta Ruske Federacije ili ovlaštenog tijela regionalne vlade (ovisno o tome gdje je sama lista objavljena). Istovremeno, poreska osnovica u odnosu na isključeni objekat u relevantnom poreski period, prema riječima predstavnika Federalne porezne službe, definira se kao prosječni godišnji trošak.
Zašto je ova pozicija funkcionera za pohvalu? Da, jednostavno zato sudska praksa postoje odluke u kojima arbitri dolaze do zaključka da sporna stavka liste treba biti proglašena nevažećom od dana stupanja na snagu sudske odluke (vidi, na primjer, Odluku Vrhovnog suda Ruske Federacije od 12. novembra, 2014. N 5-APG14-53). A ako sledite ovaj pristup, ispada da pre stupanja sudske odluke na snagu, kompanija mora da plati porez na imovinu na osnovu njene katastarske vrednosti, a nakon toga i na osnovu njene „knjigovodstvene“ preostale vrednosti.
Čini se da je stav regulatornih organa u ovom slučaju mnogo konzistentniji sa principom pravičnog oporezivanja. Uostalom, ako je imovina u početku greškom uvrštena na listu, onda jednostavno nema osnova za nametanje "katastarskog" poreza na nju. Shodno tome, ako je za jedan ili nekoliko kvartala tekuće godine organizacija već uspjela obračunati i platiti porez na imovinu na osnovu katastarske vrijednosti, onda se on mora preračunati od početka godine i višak vratiti ili prebiti sa budućim isplatama . Štaviše, u slučaju da je kompanija primenila UTII ili STS, u vezi sa isključenjem nekretnina sa liste, nema nikakvu obavezu da obračunava porez na imovinu u odnosu na ovaj objekat (tačka 4 člana 346.26 Poreskog zakonika , tačka 2 člana 346.11 NK).
Shodno tome, ako je nekretnina u vlasništvu organizacije trgovački centar, ali nije uključena u gornju listu, tada se porez na imovinu u odnosu na ovaj objekat obračunava na osnovu njegove bilansne (rezidualne) vrijednosti. moguće su situacije u praksi kada je jedan ili drugi objekt, naprotiv, uvršten na listu, kako kažu, greškom. Kao što je Ministarstvo finansija Rusije navelo u pismu od 19. februara 2015. N 03-05-04-01 / 7942, spisak treba da uključuje objekte nekretnina navedene u st. 1. i 2. stav 1. čl. 378.2 Kodeksa koji ispunjavaju uslove utvrđene st. 3 - 5 čl. 378.2 Kodeksa. U međuvremenu, u nekim slučajevima se ispostavlja da regionalne vlasti, vođene određenim razmatranjima, na „katastarsku“ listu, između ostalog, uključuju i objekte koji nemaju veze ni sa trgovačkim centrima ni sa administrativnim zgradama.
Da li je potrebno mijenjati cijenu industrijskih objekata na katastarsku vrijednost u bilansu stanja?
Istovremeno, obaveza plaćanja "katastarskog" poreza u odnosu na navedene objekte, koji se, na primjer, vode kao roba, nastaje za organizaciju samo pod uslovom da u regionalnom zakonu u odnosu na stambene zgrade i stambenih prostorija koji se u bilansu stanja ne vode kao OS, obilježja utvrđivanja poreske osnovice na osnovu katastarske vrijednosti u okviru čl. 378.2 Kodeksa. I inače se u odnosu na navedene objekte ne plaćaju ni "katastarski" ni "bilansni porez" (vidi Pisma Ministarstva finansija Rusije od 7. oktobra 2015. N 03-05-05-01 / 57188, od 17. avgusta 2015. br.
N 03-05-05-01/47442 i dr.). Ispravka "katastarskih" grešaka Treba napomenuti da čl. 378.2 Zakonika ne predviđa promene u toku poreskog perioda liste utvrđene za odgovarajući poreski period, u smislu dodavanja novih objekata.
Knjigovodstvena i katastarska vrijednost objekta u obračunu
U prvom slučaju situacija je mnogo jednostavnija, jer se pouzdanost podataka o nekretninama može provjeriti u svakom trenutku. Sa greškom u određivanju tržišne vrijednosti, sve je mnogo komplikovanije. Prije svega, morate podnijeti žalbu Rosreestru, odjelu za rješavanje sporova.
Info
Bolje je da se to uradi početkom godine, prije naplate poreza. Na osnovu rezultata razmatranja prijave, organ može smanjiti procijenjeni trošak, a time i porezno opterećenje. Ako ove radnje nisu imale efekta, podnosilac predstavke ima pravo da se obrati sudu.
Za uspješniji ishod razmatranja, bolje je uz zahtjev priložiti izvještaj o tržišnoj vrijednosti objekta u trenutku katastarske procjene, koji je sačinio nezavisni kompanija za procenu. Gdje dobiti informacije? Informacije o katastarskoj vrijednosti objekta su besplatno dostupne na web stranici Rosreestra.
Povećanje katastarske vrijednosti zgrade
Koja je svrha imati tako malu knjigovodstvenu vrijednost ako (s vremenom) morate platiti porez na katastarski koji je 60 puta veci?Generalno, pitanje je dijelom teorijsko - postoje 3 procjene: bilansna, trzisna i katastarske. Bilans je nerealan zbog činjenice da je potcijenjen. Katastar je nerealan jer je precijenjen i biće sve nerealniji kako cijene industrijskih nekretnina budu padale. Realno tržište (koje se takođe menja tokom vremena), ali je subjektivno.
Želio bih razumjeti mehanizam spajanja ove 3 procjene u jednu. Kako tužiti za svođenje katastra na tržište - znam, ali kako podići bilans na tržišno - ne. U teoriji, ovo bi trebala biti jednostavna procedura, ali imamo...
210-230 21.12.2015, 11:40 # Ništa komplikovano. Naručujete procjenu od profesionalnog procjenitelja i na osnovu izvještaja ponovo procjenjujete imovinu na njenu fer (tržišnu) vrijednost. Šta je problem? poreske implikacije br.
Dobar dan! katastarsku i knjigovodstvenu vrijednost
Bitan
I što je važno, ovu listu mora odobriti ovlašteni izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije i objaviti na Internetu (bilo na službenoj web stranici ovog ovlaštenog tijela, ili na web stranici konstitutivnog entiteta Ruske Federacije). Federacija) najkasnije do (!) 1. januara izvještajne godine; - od 1. januara tekuće godine utvrđuje se katastarska vrijednost ovog objekta ili zgrade u kojoj se nalazi; - evidentiraju se nekretnine u bilansu stanja kao osnovna sredstva. Izuzetak su samo stambene zgrade i stambeni prostori - isti podliježu "katastarskom" porezu, pod uslovom da se u bilansu ne vode kao osnovna sredstva. Istovremeno, treba napomenuti još jednu važnu tačku.
Stambene kuće i prostorije nisu uključene u listu koju je odobrio nadležni izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije.
Prema Poreznom zakoniku Ruske Federacije, porez na imovinu pripada regionalnim, pa će postupak njegovog plaćanja (uključujući i visinu poreske stope) samostalno odrediti subjekti Federacije. Federalnim zakonom br. 307 od 02.11.2013. utvrđene su samo maksimalne vrijednosti poreskih stopa za različite konstitutivne entitete Ruske Federacije, iznad kojih se poreska stopa ne može postaviti: „1) za savezni grad Moskvu: 2014. - 1,5 posto, u 2015. godini - 1,7 posto, u 2016. i narednim godinama - 2 posto; 2) za ostale subjekte Ruske Federacije: u 2014. godini - 1,0 posto, u 2015. - 1,5 posto, u 2016. i narednim godinama - 2 posto. Istovremeno, regije imaju pravo postaviti bilo koju vrijednost, čak i najmanju. Ali, ponavljam, za to moraju biti usvojeni odgovarajući zakonodavni i regulatorni akti na regionalnom nivou.
Jednostavno, država je uvela ovaj način utvrđivanja radi preciznijeg, au većini slučajeva i većeg oporezivanja. Za razliku od inventara, katastarska procjena pokazuje vrijednost zgrade ovog trenutka vrijeme, a nekretnine, kao što znate, stalno rastu u vrijednosti. Osim toga, podaci o katastarskoj vrijednosti mogu biti korisni i za vlasnika zgrade, posebno ako se radi o privatnoj kući.
Primjenjuje se:
- Prilikom zalaganja nekretnine radi dobijanja kredita.
- Utvrditi udjele svakog vlasnika u diobi nekretnine.
- Prilikom nasljeđivanja objekta.
- Za utvrđivanje početne cijene za prodaju.
Od čega zavisi? Katastarsku procjenu zgrade provode uposlenici komore Državnog komiteta za upravljanje imovinom, ali ponekad se u tu svrhu mogu angažovati stručnjaci na konkursnoj osnovi.
Da li je potrebno povećati knjigovodstvenu vrijednost zgrade na katastarsku?
Analiza vrijednosti nepokretnosti koju su izvršili stručnjaci Grupe kompanija AFK (prema katastarskoj procjeni izvršenoj 2012. godine) omogućava nam da zaključimo da je glavni razlog za eventualno pogrešno formiranu poresku osnovicu netačnost početne informacije. Tabela 2. Identifikovani raspon specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti objekta. Na primjer, nedostatak informacija o namjeni imovine koja se procjenjuje dovodi do toga da objekti koji su tržišno ekvivalentni imaju katastarsku vrijednost koja je u potpuno različitim rasponima cijena.
Dakle, nepreciznost i neizvjesnost svrhe korištenja objekta već stvaraju 2-3 puta nesklad u cijeni 1 sq. m: na istoj teritoriji, isti vlasnik ima nekretnine uporedive po svojim karakteristikama, ali sa vrlo različitim troškovima od 1 sq. m - od 9.804 rubalja.
Ove promene će uticati na preduzetnike iz Sankt Peterburga tek kada Zakonodavna skupština grada blagovremeno usvoji izmene i dopune zakonodavstva regiona. Do sada nisu napravljene relevantne izmjene regionalnog zakona Sankt Peterburga „O porezu na imovinu organizacija“. Izvršna vlast Sankt Peterburga, koju predstavlja Komitet za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem (KZRZ), danas aktivno obavlja analitički rad, prikuplja informacije, modelira moguće posljedice primjene novih poreskih stopa – kako bi prije donošenja konačne odluke o visina poreske stope i dinamika njene promene (u okvirima utvrđenim saveznim zakonom) identifikuju moguće rizike poslovanja i izbegavaju bankrot. Namjera je da se promjene stupe na snagu od 2015. godine, ali Vlada za sada nije spremna za njih, jer.
Istovremeno, poreska osnovica za isključeni objekat u odgovarajućem poreskom periodu, prema riječima predstavnika Federalne poreske službe, utvrđuje se kao prosječni godišnji trošak.Zašto je ovakav položaj službenika za pohvalu? Da, jednostavno zato što u sudskoj praksi postoje odluke u kojima arbitri dolaze do zaključka da se sporna stavka spiska proglasi nevažećom od dana stupanja na snagu sudske odluke (vidi npr. Rešenje Vrhovnog suda od Ruske Federacije od 12. novembra 2014. br. N 5-APG14-53). A ako slijedimo ovaj pristup, ispada da prije stupanja sudske odluke na snagu, kompanija mora platiti porez na imovinu na osnovu njene katastarske vrijednosti, a nakon toga na osnovu njene „knjigovodstvene“ preostale vrijednosti. pozicija regulatornih organa u razmatranom slučaju je mnogo konzistentnija sa principom pravičnog oporezivanja.
Rusija preko stalnog predstavništva, ili objekti koji nisu povezani sa aktivnostima strane kompanije u Ruskoj Federaciji preko stalnog predstavništva; - stambene zgrade i stambeni prostori koji se u bilansu stanja ne vode kao osnovna sredstva u način utvrđen za računovodstvo. Uslovi za „katastarsko“ oporezivanje Istovremeno, činjenica da je firma (IP) srećni vlasnik jednog od ovih objekata ne znači da mora obavezno obračunati porez na imovinu u odnosu na njih na osnovu njihove katastarske vrednosti. Takva obaveza nastaje samo ako su istovremeno ispunjeni sljedeći uslovi: - imovina pripada organizaciji (IP) po osnovu vlasništva; - imovina je uvrštena u spisak objekata nepokretnosti za koje se obračunava poreska osnovica na osnovu katastarsku vrijednost.
Vera Vitalievna Konsetova, izvršni partner AFK grupe, članica Upravnog odbora Ruskog društva procjenitelja, govori o mogućem uticaju izmjena Poreskog zakonika Ruske Federacije (u smislu utvrđivanja oporezive osnovice za obračun poreza na određene vrste nekretnina) na poresko opterećenje poslovanja.
Uvek je teško živeti u eri promena. Promjene u poreznom zakonodavstvu nisu izuzetak: s jedne strane, nije uvijek moguće unaprijed saznati o promjenama u ruskom zakonodavstvu, s druge strane, nedavne promjene poreznog zakonodavstva donose ozbiljno povećanje poreznog opterećenja za neke poduzetnike. .
Podsjetimo da se u skladu sa br. 307-FZ mijenja porezna osnovica za obračun poreza na imovinu za pravna lica. A ove promjene će uticati kako na kompanije koje su već platile porez, tako i na one preduzetnike koji su, koristeći pojednostavljeni sistem oporezivanja, ranije plaćali UTII i bili oslobođeni plaćanja poreza na imovinu. Promjene poreske osnovice pri plaćanju poreza na imovinu osjetit će samo ona pravna lica koja posjeduju administrativno-poslovne i trgovačke centre, kao i nestambene prostore namijenjene (koriste) za smještaj ureda, maloprodajnih objekata, ugostiteljskih objekata ili usluga potrošača.
Koliko god ruskim privrednicima bilo teško da prihvate, promena poreske osnovice za plaćanje poreza na imovinu preduzeća sa bilansne na katastarsku nije ruski izum, to je svetska praksa. Na primjer, u Finskoj se porez na imovinu kreće od 0,3 do 1% njegove porezne vrijednosti. U Švedskoj - 0,75% procijenjene (čitaj "tržišne") vrijednosti. U Njemačkoj je za pravna lica određena maksimalna vrijednost neoporezive imovine 20 hiljada eura, na sve što je skuplje plaća se porez od 0,6% procijenjene vrijednosti. Revalorizacija imovine u Njemačkoj se vrši svake tri godine.
šta imamo? - U Rusiji se princip utvrđivanja poreske osnovice za plaćanje poreza na imovinu približava međunarodnoj praksi. Ova tranzicija se odvija postepeno, na osnovu analize i praćenja realnog stanja u svakom regionu. I ovakav pristup je sasvim razuman: prvo, danas je teško predvidjeti kakve će posljedice povećanje poreza imati po poslovanje; drugo, mora se obezbijediti nova procedura za obračun poreske osnovice tranzicije, kako zakonski tako i metodološki.
Upravo u cilju smanjenja mogućeg negativnog uticaja ovih promjena na poslovanje savezni zakonodavac, paralelno sa promjenom poreske osnovice, uvodi fazni prijelaz sa mogućnošću promjene stopa, predviđajući samo njihovu maksimalnu vrijednost.
Prema Poreznom zakoniku Ruske Federacije, porez na imovinu pripada regionalnim, pa će postupak njegovog plaćanja (uključujući i visinu poreske stope) samostalno odrediti subjekti Federacije. Federalnim zakonom br. 307 od 02.11.2013. utvrđene su samo maksimalne vrijednosti poreskih stopa za različite konstitutivne entitete Ruske Federacije, iznad kojih se poreska stopa ne može postaviti:
“1) za savezni grad Moskvu: 2014. - 1,5 posto, 2015. - 1,7 posto, 2016. i narednih godina - 2 posto;
2) za ostale subjekte Ruske Federacije: u 2014. godini - 1,0 posto, u 2015. - 1,5 posto, u 2016. i narednim godinama - 2 posto.
Istovremeno, regije imaju pravo postaviti bilo koju vrijednost, čak i najmanju. Ali, ponavljam, za to moraju biti usvojeni relevantni zakonodavni i regulatorni akti na regionalnom nivou. Ove promene će uticati na preduzetnike iz Sankt Peterburga tek kada Zakonodavna skupština grada blagovremeno usvoji izmene i dopune zakonodavstva regiona. Do sada nisu napravljene relevantne izmjene regionalnog zakona Sankt Peterburga „O porezu na imovinu organizacija“.
Izvršna vlast Sankt Peterburga, koju predstavlja Komitet za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem (KZRZ), danas aktivno obavlja analitički rad, prikuplja informacije, modelira moguće posljedice primjene novih poreskih stopa – kako bi prije donošenja konačne odluke o visina poreske stope i dinamika njene promene (u okvirima utvrđenim saveznim zakonom) identifikuju moguće rizike poslovanja i izbegavaju bankrot.
Namjera je da se promjene stupe na snagu od 2015. godine, ali Vlada za sada nije spremna za njih, jer. u planovima KZRiZ-a - ažuriranje katastarske vrijednosti objekata kapitalne izgradnje (OKS) nakon dobijanja preciznijih podataka.
Zašto, uostalom, bilansne, katastarske i tržišne vrijednosti nekretnina ne odgovaraju jedna drugoj? Zašto odstupanja dostižu 10-20 puta veću veličinu?
Stručnjaci Grupacije kompanija AFK pokušali su da nađu odgovore na ova pitanja u okviru studije o mogućem uticaju na poslovanje novih pravila za obračun poreza na nekretnine za pravna lica.
Rezultati studije jasno pokazuju zašto su poduzetnici tako negativno reagirali na inovaciju. Nije iznenađujuće - uostalom, u nekim slučajevima razlika između prethodne i nove poreske osnovice doseže 10 i 15 puta: na primjer, knjigovodstvena vrijednost zgrade je 15,3 miliona rubalja, a katastarska vrijednost je 230,9 miliona rubalja. (Tabela 1. Zgrada br. 9, vlasništvo firme "B") Vlasniku ostaje samo da se raduje što se porez ne obračunava od trenutne tržišne vrijednosti njegove imovine.
Tabela 1. Uporedna tabela različitih vrsta vrijednosti nekretnina.
.jpg)
Postoji nekoliko glavnih razloga za ovo neslaganje:
. provođenje katastarske procjene masovnom metodom - kada je potrebno izračunati veliki broj objekata na osnovu relativno male količine podataka koje pruža tržište (štaviše, u nekim tržišnim segmentima takvih podataka uopće nema - to je kako dolazi do "prosječenja" troškova);
. nedostatak detaljnih početnih informacija o nekretnini ili njena netačnost,
. kratki rokovi u kojima evaluatori moraju da rade u većini slučajeva,
. greške u navođenju glavnih kvantitativnih karakteristika objekta u dokumentaciji (površina, godina izgradnje, spratnost).
Vrlo često nedostatak informacija o namjeni procijenjenog objekta postaje razlog da objekti nepokretnosti koji su ekvivalentni za tržište imaju katastarsku vrijednost koja je u potpuno različitim cjenovnim rangovima.
Tako su, nakon analize oko 70 objekata, stručnjaci AFK-a utvrdili da u većini slučajeva katastarske i tržišne vrijednosti premašuju knjigovodstvenu. (Međutim, bilo je i obrnutih primjera - kada se ispostavilo da je knjigovodstvena vrijednost veća ne samo od katastarske, već i od tržišne.)
Odnos bilansne, tržišne i katastarske vrijednosti objekata koji se razmatraju.
A razlika u oporezivoj osnovici sasvim je dovoljna da i po stopi od 1% za većinu objekata dođe do primjetnog povećanja poreza – u prosjeku 7-8 puta.
Nova poreska šema će u manjoj meri uticati na vlasnike zgrada koje su u lošem tehničkom stanju, koje su tek izgrađene ili su u izgradnji. U tom slučaju je vjerovatno da će njihova tržišna vrijednost biti niža od knjigovodstvene.
Detaljnija analiza rezultata katastarske procene vrednosti predmetnih nepokretnosti, sprovedena 2012. godine, pokazala je da se problem povećanja poreskog opterećenja vlasnika nepokretnosti ne svodi samo na konačan iznos ovog iznosa. porez. Posebnu pažnju zahtijevaju i tačnost utvrđivanja i pravičnost formiranja oporezive osnovice.
Analiza vrijednosti nepokretnosti koju su izvršili stručnjaci Grupe kompanija AFK (prema katastarskoj procjeni izvršenoj 2012. godine) omogućava nam da zaključimo da je glavni razlog za eventualno pogrešno formiranu poresku osnovicu netačnost početne informacije.
Tabela 2. Identifikovani raspon specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti objekta.
Na primjer, nedostatak informacija o namjeni imovine koja se procjenjuje dovodi do toga da objekti koji su tržišno ekvivalentni imaju katastarsku vrijednost koja je u potpuno različitim rasponima cijena. Dakle, nepreciznost i neizvjesnost svrhe korištenja objekta već stvaraju 2-3 puta nesklad u cijeni 1 sq. m: na istoj teritoriji, isti vlasnik ima nekretnine uporedive po svojim karakteristikama, ali sa vrlo različitim troškovima od 1 sq. m - od 9 804 rubalja. do 36.246 rubalja. (Tabela 2)
Također, pogrešno uneseni podaci (u stvari, tehnička greška) o površini objekta vrlo često dovode do narušavanja katastarske vrijednosti. Među predmetima koji se razmatraju, jedna trećina je imala razlike u stvarnoj površini zgrade i površini navedenoj u odluci područne vlade o davanju saglasnosti na rezultate katastarske procjene. Raspon odstupanja je od 1 do 12% - i gore i dolje.
Rezultati katastarske procjene zavise i od tržišnih informacija, koje zbog nerazvijenosti tržišta nisu dovoljne, te od kvaliteta početnih informacija u katastru nepokretnosti. Dakle, što se koristi tačnija informacija, to će manje negativnih posljedica po poslovanje imati promjena oporezive osnovice pri obračunu poreza na imovinu.
Ne treba zaboraviti da vlasnici i dalje imaju pravo žalbe na katastarsku vrijednost objekata kapitalne izgradnje na način propisan zakonom - kontaktiranjem komisije Rosreestra ili putem suda.
Možete naručiti uslugu ili dobiti dodatne informacije kontaktiranjem naših ureda na telefone:
7 812 326-20-06 Sankt Peterburg
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Jekaterinburg
Email pošta:
