შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულების დადგენისას ღირებულება კონკრეტული პირის ან პირთა ჯგუფისთვის განისაზღვრება ამ პირის (პირების) მიერ დადგენილი საინვესტიციო პირობებით. გამოყენების მიზნებიშეფასების ობიექტი.

საინვესტიციო ღირებულების დადგენისას, საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისგან განსხვავებით, არ არის საჭირო ღია ბაზარზე საინვესტიციო ღირებულებით გასხვისების შესაძლებლობის გათვალისწინება.

საინვესტიციო ღირებულება - ქონების ღირებულება კონკრეტული ინვესტორისთვის (ინვესტორთა ჯგუფისთვის), მისი საინვესტიციო მოთხოვნებიდან და პრეფერენციებიდან გამომდინარე. ღირებულების გაანგარიშება ეფუძნება დისკონტირებული ხარჯებისა და შემოსავლების სუბიექტურ შეფასებას ინვესტორის გამოყენებისგან. ეს ობიექტიუძრავი ქონება პერსპექტიულ საინვესტიციო პროექტში.

საინვესტიციო ღირებულების გაანგარიშება ეფუძნება უძრავი ქონების ბაზრის ამ სეგმენტში, ტიპიური ინვესტორების თვალსაზრისით, ინვესტიციის მიზანშეწონილობას. მაგალითად, ქალაქის ცენტრში მდებარე შენობის საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს ყველაზე საფუძველზე ეფექტური გამოყენებამსგავსი საკუთრება, ამ სერვისებით ბაზრის გაჯერების გათვალისწინებით და შეესაბამება მიმდინარე შემოსავალს, რომელსაც შენობის მფლობელი დაკარგავს გაყიდვის შემთხვევაში.

კონკრეტული ინვესტორისთვის უძრავი ქონების საინვესტიციო ღირებულება განსხვავდება მისი საბაზრო ღირებულებისგან, ანაზღაურების საჭირო განაკვეთის, პრესტიჟის, ადგილმდებარეობის პერსპექტივების და „სულიერი“ ეფექტის მიღების შესაძლებლობის განსხვავებული შეფასების შედეგად. იგი გამოითვლება ვაკანტური შენობის დროს მიწის ნაკვეთები, უძრავი ქონების გაფართოება და რეკონსტრუქცია, უძრავი ქონების შეტანა, როგორც წვლილი საწესდებო კაპიტალისაწარმოები და სხვა შემთხვევებში.

1. დაკავშირებული ინვესტიციების მეთოდი

ვინაიდან უძრავი ქონების უმეტესობა შეძენილია როგორც სავალო, ასევე სააქციო კაპიტალით, მთლიანი კაპიტალიზაციის განაკვეთი უნდა აკმაყოფილებდეს საბაზრო მოთხოვნებს ინვესტიციის ორივე ნაწილის ანაზღაურებისთვის.

ინვესტიციები = ნასესხები კაპიტალი + კაპიტალი.

გამსესხებლები უნდა ელოდონ, რომ მიიღებენ კონკურენტულ საპროცენტო განაკვეთს, რომელიც შეესაბამება ინვესტიციის აღქმულ რისკს (თორემ ისინი არ გააგრძელებენ სესხს) და სესხის ძირის დაფარვას პერიოდული ამორტიზაციის გადახდების საფუძველზე.

ანალოგიურად, კაპიტალის ინვესტორებმა უნდა ელოდონ, რომ მიიღონ კონკურენტუნარიანი ფულადი ანაზღაურება მათი ინვესტიციიდან მოსალოდნელი რისკის შესაბამისი, წინააღმდეგ შემთხვევაში ისინი თავიანთ ფულს სხვა პროექტში განახორციელებენ.

კაპიტალიზაციის განაკვეთი თითო ნასესხები სახსრებიეწოდება იპოთეკის მუდმივი და გამოითვლება შემდეგნაირად:

R= წლიური ტექნიკური გადასახადები. დავალიანება/იპოთეკის ძირი

თუ სესხი უფრო ხშირად იხსნება, მაშინ R გამოითვლება გადახდების სიხშირეზე (თვე, კვარტალი) გამრავლებით.

იპოთეკური მუდმივი არის საპროცენტო განაკვეთის, ვალის ამორტიზაციის სიხშირის და სესხის პირობების ფუნქცია. როდესაც სესხის პირობები ცნობილია, იპოთეკური მუდმივი შეიძლება განისაზღვროს ფინანსური ცხრილებიდან: ეს იქნება საპროცენტო განაკვეთის ჯამი და ჩაძირვის ფონდის კოეფიციენტი. კაპიტალის ინვესტორი ასევე ეძებს ფულადი სახსრების სისტემატურ ანაზღაურებას.

განაკვეთს, რომელიც გამოიყენება კაპიტალის შემოსავლის კაპიტალიზაციისთვის, ეწოდება კაპიტალიზაციის განაკვეთი კაპიტალზე (Re) და განისაზღვრება შემდეგნაირად:

Rc= ფულადი ქვითრებიგადასახადამდე / დაბანდებული საკუთარი სახსრების ოდენობა

Rc არ არის მხოლოდ კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი, არამედ აერთიანებს კაპიტალის ანაზღაურების ნორმას და ინვესტირებულ კაპიტალზე ანაზღაურებას.

მთლიანი კაპიტალიზაციის განაკვეთი (R) უნდა აკმაყოფილებდეს იპოთეკის მუდმივობის გარკვეულ დონეს გამსესხებლისთვის და შემოსავლის შემოდინება კაპიტალის ინვესტორისთვის.

საკრედიტო (ვალი) წილი მთლიან ინვესტიციებში უძრავ ქონებაში უდრის:

Мcred.= უძრავი ქონების სესხის ღირებულების ოდენობა / უძრავი ქონების ღირებულება

მაშინ კაპიტალის წილი არის:

მსობ. = 1 - მკრედ., სადაც მთლიანი კაპიტალი აღებულია როგორც 1.

როდესაც ცნობილია იპოთეკის მუდმივი (Ra) და კაპიტალიზაციის ანაზღაურება კაპიტალზე, მთლიანი კაპიტალიზაციის განაკვეთი ტოლი იქნება:

R = R3 x Md. + Rc(1-Mkr.).

იპოთეკური სესხის გაცემის ტიპიური ვადები და პირობები შეგიძლიათ მიიღოთ ბაზრის მონაცემების ანალიზით. კაპიტალიზაციის განაკვეთები მიღებულია გაყიდვების შესადარებელი მონაცემებიდან და გამოითვლება შემდეგნაირად:

Rc= გადასახადამდე ფულადი ქვითრები / კაპიტალი

2. ვალისა და კაპიტალის კაპიტალიზაცია (ელვუდის მეთოდი)

არსებობს მოსაზრება, რომ დაკავშირებული ინვესტიციების მეთოდს აქვს გარკვეული უარყოფითი მხარეები, რადგან. იგი არ ითვალისწინებს დაგეგმილი ინვესტიციის პერიოდის ხანგრძლივობას, ასევე ამ პერიოდში ქონების ღირებულების შემცირებას ან ზრდას. 1959 წელს შეფასების ინსტიტუტის (MAG) წევრი ლ.ვ. ელვუდმა დააკავშირა ეს ფაქტორები იმ ფაქტორებთან, რომლებიც უკვე ჩართული იყო დაკავშირებული ინვესტიციის მეთოდში და შესთავაზა ფორმულა, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის შესამოწმებლად ან გამოსათვლელად. გარდა ამისა, შემუშავებულია მისი ცხრილის გამოყენების გამარტივებული მეთოდები.

ელვუდის ფორმულა, რომელიც შექმნილია მთლიანი კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის გამოსათვლელად, შემდეგია:

R \u003d Rc - Mcr x C / Dep - აპლიკაცია (SFF),

სადაც R არის მთლიანი კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი;

Rc - ანაზღაურება კაპიტალზე;

Mcr - იპოთეკური სესხის თანაფარდობა ღირებულებასთან (სესხის წილი მთლიან კაპიტალში);

С - იპოთეკის კოეფიციენტი;

Dep - ქონების ღირებულების შემცირება საპროგნოზო პერიოდისთვის;

აპლიკაცია - ქონების ღირებულების ზრდა საპროგნოზო პერიოდისთვის;

SFF არის კაპიტალის დაფარვის კოეფიციენტი Y განაკვეთით დაგეგმილი შენახვის პერიოდისთვის.

იპოთეკის განაკვეთი შეიძლება გამოითვალოს ფორმულის გამოყენებით:

C \u003d Y + P (SFF) - Rs,

სადაც P არის იპოთეკური სესხის ნაწილი, რომელიც ამორტიზდება (ანაზღაურდება) საპროგნოზო პერიოდში;

Ps - იპოთეკური მუდმივი.

იპოთეკის კოეფიციენტი შეგიძლიათ იხილოთ ელვუდის ცხრილებში, საკუთარი თავის გამოთვლის გარეშე.

ასე რომ, ელვუდის მეთოდი კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის გამოსათვლელად შეიძლება წარმოდგენილი იყოს შემდეგი ალგორითმის სახით:

1. შესაფასებელი ქონების შესახებ საჭირო ინფორმაციის შეგროვება:

ა) Rc (ანაზღაურება კაპიტალზე). კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებელი წარმოადგენს რეალური შემოსავალიინვესტიციაზე, რომელსაც ტიპიური ინვესტორი ელის, რომ მიიღებს ქონებაზე საკუთრების პერიოდში. იგი მოიცავს ზარალს ან ძირითადად მოგებას გაყიდვიდან (რადგან ინვესტორების უმეტესობა გეგმავს გაყიდოს შეძენილი ქონება იმაზე მეტ ფასად, ვიდრე იყიდა).

კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებელი გამოითვლება ბაზრის მონაცემების საფუძველზე და დამოკიდებულია კონკრეტული შეფასების ობიექტის სპეციფიკაზე.

ბ) მკრედი - (იპოთეკური სესხის ღირებულების თანაფარდობა ღირებულებასთან) - საგადასახადო წილი (სესხის წილი) უძრავ ქონებაში დაბანდებულ მთლიან კაპიტალში.

ბუნებრივია, მკრედის გაანგარიშებისას არ არის გათვალისწინებული დაფინანსების სპეციალური (შეღავათიანი) პირობები.

გ) იპოთეკური სესხის ტიპიური პირობებისა და მასზე საპროცენტო განაკვეთის განსაზღვრა.

Როდესაც იპოთეკაარ აქვს ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი, მაშინ ტიპიური ინვესტორის საპროცენტო განაკვეთის შეთავაზებები საანგარიშო ჰორიზონტზე პროგნოზირებადია. თუ ასეთი პროგნოზი შეუძლებელია, შეფასებული ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოთვლის ეს მეთოდი არ უნდა იქნას გამოყენებული.

დ) ჩატარების ტიპიური პერიოდი (საანგარიშო ჰორიზონტი).

მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი ინვესტორი ყიდულობს ქონებას მისი გაყიდვის (მემკვიდრეობის) განზრახვის გარეშე, უნდა განისაზღვროს რამდენ ხანს სურს გონივრული ინვესტორი ფლობდეს ქონებას. გაანგარიშებისას იპოთეკის განაკვეთიელვუდის მაგიდების დახმარებით, როგორც ქონების საკუთრების ტიპიური პერიოდი, შეგიძლიათ აირჩიოთ: S, 10, 15, 20 წელი.

ე) აპი, დეპ - ზრდა (საკუთრების პროგნოზირებული პერიოდისთვის ქონების ღირებულების შემცირება).

ინვესტორების უმეტესობა, ვინც ყიდულობს ქონებას, თვლის, რომ მისი ღირებულება მომავალში გაიზრდება (წინააღმდეგ შემთხვევაში ისინი არ ჩადებენ კაპიტალს).

ვ) ელვუდის ცხრილებიდან შესაბამისი იპოთეკის განაკვეთის განსაზღვრა. ინფორმაცია ცხრილების არჩევისთვის:

პროგნოზირებული ამორტიზაციის (ანაზღაურების) პერიოდი;

დაგეგმილი იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთი;

დაგეგმილი ჩატარების პერიოდი.

ზ) შესაბამისი ჩაძირვის ფონდის კოეფიციენტის (SFF) შერჩევა (ცხრილის C იმავე განყოფილებაში). ჩაძირვის ფონდის ფაქტორი ასევე გვხვდება ფულის ექვსი ფუნქციის ცხრილში.

თ) ჯამური კაპიტალიზაციის განაკვეთის გაანგარიშება:

R - Rc - Mkr x C / Dep - აპლიკაცია (SFF)

3. კაპიტალის ხარჯების ანაზღაურების აღრიცხვა კაპიტალიზაციის კოეფიციენტში

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი უძრავ ქონებასთან მიმართებაში მოიცავს კაპიტალზე დაბრუნებას და კაპიტალის უკუგებას. საინვესტიციო შემოსავლების ნაკადები, რომლებიც მოსალოდნელია ტოლი ოდენობით განუსაზღვრელი პერიოდის განმავლობაში, და ასევე, თუ არ არის პროგნოზირებული ინვესტიციული კაპიტალის ღირებულების ცვლილება, შეიძლება კაპიტალიზდეს საპროცენტო (დისკონტის) განაკვეთით.

ამ შემთხვევაში, საინვესტიციო ხარჯების აღდგენა ხდება აქტივის ხელახალი გაყიდვის დროს. შემოსავლის მთელი ნაკადი არის ინვესტიციის დაბრუნება.

იმ შემთხვევაში, თუ მოსალოდნელია აქტივის ღირებულების ცვლილება (ზარალი ან ზრდა), მაშინ საჭირო ხდება კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გათვალისწინება.

განვიხილოთ შემოსავლის ნაკადის კაპიტალიზაციის თანმიმდევრობა შემდეგ შემთხვევებში:

3. პროგნოზირებულია კაპიტალის ღირებულების ზრდა.

1. კაპიტალის ღირებულება არ იცვლება.

უძრავი ქონების ინვესტიციების გაანალიზებისას, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი არ უნდა მოიცავდეს კაპიტალიზაციის პრემიას, თუ აქტივი ხელახლა იყიდება თავდაპირველი ინვესტიციის ოდენობის ტოლი ფასით და მოსალოდნელია ერთიანი ანაზღაურება.

2. პროგნოზირებულია კაპიტალის ღირებულების შემცირება.

როდესაც მოსალოდნელია დაბანდებული კაპიტალის ღირებულება შემცირდეს, ამოღებული ინვესტიციის ნაწილი ან მთლიანად უნდა იყოს მიღებული მიმდინარე შემოსავალი. აქედან გამომდინარე, მიმდინარე შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი უნდა მოიცავდეს როგორც ინვესტიციის დაბრუნებას, ასევე მოსალოდნელი ზარალის აღდგენას.

ინვესტირებული კაპიტალის აღდგენის სამი გზა არსებობს: - კაპიტალის უკუგების პირდაპირი ხაზი (რინგის მეთოდი). - საკომპენსაციო ფონდში კაპიტალის დაბრუნება და ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელი (ინვუდის მეთოდი). - საკომპენსაციო ფონდში კაპიტალის დაბრუნება და ურისკო საპროცენტო განაკვეთი (ჰოსკოლდის მეთოდი).

4. კაპიტალის სწორხაზოვანი დაბრუნება (რინგის მეთოდი)

Ring მეთოდი ვარაუდობს, რომ ძირითადი თანხის დაფარვა ხდება ყოველწლიურად თანაბარი განვადებით. კაპიტალის სწორხაზოვანი უკუგების შემთხვევაში, წლიური მთლიანი გადახდები მცირდება. ეს მიუთითებს იმაზე, რომ წრფივი კაპიტალიზაცია შეესაბამება შემოსავლის ნაკადების შემცირებას და არ გამოიყენება თანაბარი შემოსავლის ნაკადებზე, ვინაიდან იწვევს არადაფასებას.

5. ინვესტიციის ანაზღაურების განაკვეთის კომპენსაციის ფონდზე კაპიტალის დაბრუნება (ინვუდის მეთოდი)

ინვესტიციების ანაზღაურების მაჩვენებელი, როგორც კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განუყოფელი ნაწილი, უდრის კომპენსაციის ფონდის ფაქტორს იგივე საპროცენტო განაკვეთით, რაც ინვესტიციებისთვის. მთლიანი შემოსავლის ნაკადის ნაწილი არის NOR, შემოსავლის ნაკადის დარჩენილი ნაწილი უზრუნველყოფს კაპიტალის აღდგენას ან დაბრუნებას. კაპიტალის 100% დაკარგვის შემთხვევაში, შემოსავლის ნაწილი, რომელიც ჩაანაცვლებს კაპიტალს, რეინვესტირდება საპროცენტო განაკვეთი, გაიზრდება თავდაპირველ ძირითად ოდენობამდე: ე.ი. ხდება კაპიტალის სრული აღდგენა.

კაპიტალის ღირებულება გაიზრდება

ჩვეულებრივ, უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას, ტიპიური ინვესტორი ელის ინვესტირებული საწყისი კაპიტალის ღირებულების მომავალ ზრდას. ეს გაანგარიშება ეფუძნება ინვესტორის პროგნოზს მიწის, შენობებისა და ნაგებობების გაძვირების შესახებ ინფორმაციის პრინციპებზე დაყრდნობით, გარკვეულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდას და ა.შ. ამასთან დაკავშირებით საჭირო ხდება კაპიტალიზაციის კოეფიციენტში კაპიტალის ინვესტიციების ღირებულების გაზრდის გათვალისწინება.

ალტერნატიული ინვესტიციების შედარების მეთოდი ეფუძნება დაშვებას, რომ მსგავსი რისკის პროექტებს უნდა ჰქონდეთ მსგავსი დისკონტის განაკვეთები.

მონიტორინგის მეთოდი საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ ალტერნატიული ინვესტიციების მომგებიანობის ტენდენციები, რომლებიც დაკავშირებულია ქონების მომგებიანობასთან. ასეთი ანალიზი საშუალებას გვაძლევს უძრავი ქონების ბაზრის მონიტორინგის საფუძველზე გამოვიტანოთ ვარაუდი ქონების მომგებიანობის ცვლილების სავარაუდო პროგნოზის შესახებ, რომლის შედეგებიც ოფიციალურად ქვეყნდება.

შემოსავლის მიდგომა გამოიყენება როგორც საბაზრო, ასევე საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრისას, ვინაიდან პოტენციური ინვესტორი არ გადაიხდის ობიექტს. დიდი რაოდენობავიდრე ამ დაწესებულებიდან მომავალი შემოსავლების ამჟამინდელი ღირებულება.

საინვესტიციო ფასი- ეს არის ქონების კომპლექსის ან აქტივის ღირებულება, რომელიც საინტერესოა კონკრეტული ინვესტორისთვის, რომელსაც აქვს მიზნები საინვესტიციო ობიექტთან მიმართებაში. ის არ უნდა გაიგივდეს საინვესტიციო ობიექტის საბაზრო ფასთან. საბაზრო ღირებულება არის ფულის სავარაუდო ოდენობა, რომელზედაც კომპლექსი გაიცვლება შეფასების დღეს მყიდველსა და გამყიდველს შორის გარიგების შედეგად.

საინვესტიციო კაპიტალის ფასი შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ან დაბალი ვიდრე მისი საბაზრო ფასი. შეფასების პროცესში ეს ფასი იდენტიფიცირებულია სპეციალური ღირებულებით, რომელიც ეხება საბაზრო ფასზე მაღლა მყოფი საგანგებო ელემენტებს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს ასახავს დამატებით ფასს, რომელიც მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ყველა მფლობელისთვის.

საინვესტიციო პროექტის კაპიტალის ფასი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხოლოდ განსაკუთრებული ეკონომიკური ინტერესის მქონე ინვესტორებზე. იგი ყალიბდება სინერგიის ეფექტის გამო, ამ სიტყვის ფართო და ვიწრო გაგებით განხილული ბიზნეს ხაზების გარკვეული რაოდენობის შერწყმის პროცესის შედეგად.

თუ განიხილება ფართო გაგებით, მაშინ ის შეიძლება გამოიყოს როგორც საკუთრების უფლებების სისტემა, გრძელვადიანი პრივილეგიები და კონკურენტული უპირატესობები, მაღალ სპეციალიზებული და უნივერსალური საკუთრება, ტექნოლოგიები და ხელშეკრულებები, რომლებიც უზრუნველყოფენ კონკრეტულ სტაბილურ მოგებას. ასევე, ხაზს ეწოდება პროდუქტის ხაზი, ხოლო საინვესტიციო ინვესტიციების ანალიზში - საინვესტიციო პროექტი, რომელიც მდებარეობს საწარმოს სასიცოცხლო ციკლის ყველა ეტაპზე.

სიტყვის ვიწრო გაგებით, ბიზნეს ხაზი წარმოდგენილია, როგორც გარკვეული ხელშეკრულებებისა და კონკრეტული აქტივების სისტემა, რომელიც მოიცავს ლიცენზიებს გარკვეული ტიპის საქმიანობაზე, რომლებიც მთავარია ნაკადის მისაღებად. წმინდა მოგება. ინოვაციური ხასიათის იშვიათ, სარისკო და არასავაჭრო აქტივებში ინვესტირების პროცესი, გაყალბების გამოკლებით და დაკავშირებულია ორგანიზაციის საქმიანობასთან, ხდება კონკურენტული პრიორიტეტების შეძენის პირობით.

ინვესტიცია და

საინვესტიციო ფასი არ არის საბაზრო ღირებულება. იგი შედის სარგებლობის ფასში, რომელიც წარმოადგენს საგნის ხასიათს და ასახავს მესაკუთრის, ინვესტორის, მოიჯარის ზრახვებს, რომლებიც არ არის დაკავშირებული ობიექტის გაყიდვის ხელშეკრულებასთან, იჯარასთან და სხვა მსგავს ქმედებებთან.

ფედერალური კანონი ცვლილებებითა და დამატებებით „შეფასების საქმიანობის შესახებ ქ რუსეთის ფედერაცია» No135, მიღებული 1998 წლის 29 ივლისს, ნათქვამია, რომ შეფასების საქმიანობა არის პროფესიული საქმიანობაშეფასების პროცესის ყველა სუბიექტი, რომელიც მიზნად ისახავს ბაზრის ან სხვა შეფასების ობიექტების განსაზღვრას. გარდა ამისა, კანონი იძლევა საბაზრო ღირებულების ფართო განმარტებას. ამ საკანონმდებლო დოკუმენტის ფარგლებში საინვესტიციო კაპიტალის ფასი განსხვავებულ ფასად არის კლასიფიცირებული.

ფედერალური შეფასების სტანდარტი No225 „შეფასების დანიშნულება და ღირებულების სახეები (FSO No2)“, რომელიც დამტკიცდა რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს 2007 წლის 20 ივლისს დადგენილებით, განასხვავებს ღირებულების რამდენიმე ტიპს. შეფასებული ობიექტი:

1) საბაზრო ღირებულება.

2) საინვესტიციო ღირებულება.

4) საკადასტრო ღირებულება.

ინფორმაციის ასიმეტრია

შეფასების საქმიანობის ობიექტების საინვესტიციო რესურსების ფასი განისაზღვრება, როგორც ფასი გარკვეული პირისთვის ან რამდენიმე პირისთვის ამ ობიექტით სარგებლობისთვის მის მიერ დადგენილი საინვესტიციო ამოცანებით. საინვესტიციო ფასის დასადგენად, საბაზრო ღირებულების დადგენისგან განსხვავებით, არც ისე მნიშვნელოვანია ღია ბაზარზე ფასზე გასხვისების შემთხვევების გათვალისწინება.

მნიშვნელოვანი როლი შერჩევისას საუკეთესო სისტემადაფინანსება საინვესტიციო პროექტის კაპიტალის ფასს თამაშობს. ასიმეტრიული მონაცემების მოდელებში, ვივარაუდოთ, რომ ბაზრის პირობებში არის მნიშვნელოვანი ინფორმაციის უთანასწორობა და მთავარი ოპერატორები, რომლებსაც აქვთ წვდომა ინსაიდერ ინფორმაციაზე, არიან ტოპ მენეჯერები.

მათი მაღალი ოფიციალური პოზიციიდან გამომდინარე, ამ მენეჯერებს აქვთ წვდომა ორგანიზაციის შიგნით არსებული ყველა ფარული ინფორმაციის მოძრაობაზე. არსებობს კაპიტალის საუკეთესო სისტემის მოდელის ორი პირობითი ტიპი, რომელთა გამიჯვნის საფუძველია ინფორმაციის ნაკადების ასიმეტრიული განაწილების თეორია. Ეს არის საინვესტიციო მოდელებიდა სიგნალის მოდელები.

საინვესტიციო მოდელები ხასიათდება კაპიტალის ისეთი სტრუქტურით, რომელსაც მენეჯერები იყენებენ საინვესტიციო ობიექტების ეფექტური ფინანსური მხარდაჭერისთვის. ამისთვის სწორი არჩევანისაინვესტიციო პროექტის დაფინანსების მეთოდი. ისინი ხშირად აქცევენ ყურადღებას მოსალოდნელი შემოსავლების ნაკადების შედარებით ნაკლებ შეფასებას და გადაჭარბებულ შეფასებას, რასაც სხვა ინვესტორები აკეთებენ არსებული ასიმეტრიული ინფორმაციის გამო.

გარკვეული უნიკალური ინფორმაციის გადამცემი გამოიყენება მენეჯერების მიერ დაფინანსების სასიგნალო მოდელების სისტემაში. იგი სიგნალის მეთოდით გადასცემს ინფორმაციას გარე ინვესტორებს საწარმოს ფაქტობრივი მდგომარეობისა და მისი ზრდის პერსპექტივების შესახებ. გამონაბოლქვი სხვადასხვა ძვირფასი ქაღალდებიორგანიზაციები.

ხარჯების სტანდარტები

ფართოდ გამოყენებული საბაზრო სტანდარტი, ფუნდამენტური თუ შიდა, საინვესტიციო და სალიკვიდაციო ფასები არის ძირითადი ხარჯების სტანდარტები.

საბაზრო ფასების სტანდარტის გამოყენება გულისხმობს ორგანიზაციის შეფასების პროცესს, რომელიც ხორციელდება ყველა საჭირო ინფორმაციის საფუძველზე, რომელიც თავისუფლად არის ხელმისაწვდომი როგორც გამყიდველისთვის, ასევე მყიდველისთვის. ამის საფუძველი ზოგჯერ არის ბაზრის იდეალური მოდელი, რომელიც ხასიათდება ყოვლისმომცველი და საჯარო საინფორმაციო საქმიანობის არსებობით.

საინვესტიციო ფასის სტანდარტის საფუძველია გარკვეული ინვესტორის შესაძლებლობა მიიღოს უფრო მაღალი ფასი, ვიდრე ის, რასაც სთავაზობს გამყიდველი. , რომელიც გამოიყენება ამ სტანდარტისთვის, თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში, გამოიხატება ინვესტორებისთვის არასაკმარისად სრული ხელმისაწვდომობით.

ფასების ეს სტანდარტები უზრუნველყოფს, რომ საინვესტიციო პროცესის ყველა მონაწილემ იცოდეს ორგანიზაციის შემდგომი ზრდის პერსპექტივები. მოხდება იმ შემთხვევაში, თუ მეანაბრე შეაფასებს მის შესაძლებლობებს უფრო მაღლა, ვიდრე თავად გამყიდველი.

ისიც უნდა აღინიშნოს, რომ გარდა სხვადასხვა მიდგომებიკონკრეტული ორგანიზაციის შეფასების პროცესში ორივე მხარეს, დიდი მნიშვნელობა აქვს, რომ ინვესტორს ჰქონდეს კონკრეტული შესაძლებლობები, მიიღოს მაქსიმალური მოგება საინვესტიციო ობიექტიდან. განსხვავება საინვესტიციო ფასს შორის პერსპექტიული ინვესტორების პერსპექტივიდან საკმაოდ აშკარაა, რაც შეინიშნება განვითარების სხვადასხვა ჰორიზონტისა და კონკრეტული ბიზნეს სფეროსთვის საინვესტიციო მიმზიდველობის ზრდის გამო.

საინვესტიციო რესურსების ფასი რეგულირდება შინაგანი ღირებულების სტანდარტით, რომელიც გულისხმობს საინვესტიციო ობიექტის შეფასების პროცესს. დამოუკიდებელი ექსპერტიმისი გამოცდილებისა და ცოდნის საფუძველზე, ასევე შემფასებლის საკუთარი კითხვარის გამოყენებით. საბოლოო შეფასება მიიღება ყველა შესაძლო და ხელმისაწვდომი მიდგომისა და მეთოდის გამოყენებით, ამ ბიზნესში ექსპერტის სამუშაო გამოცდილების სავალდებულო გათვალისწინებით და შეფასებული ობიექტის შესახებ სრული და დამოუკიდებელი ინფორმაციის ნაკადის გამოყენებით.

ნებისმიერი შეფასების მთავარი მიზანია ობიექტის ღირებულების დადგენა. ამავდროულად, შემფასებლის მუშაობის განმსაზღვრელი ასპექტია ღირებულების კონკრეტული სახეობა, რომლის ღირებულებაც უნდა გამოითვალოს.

Საბაზრო ღირებულება

შეფასების საქმიანობის ყველაზე მნიშვნელოვანი კონცეფცია არის საბაზრო ღირებულების კონცეფცია. ფედერალური კანონი 135-FZ "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ" იძლევა საბაზრო ღირებულების შემდეგ განმარტებას ():

„... ქვეშ საბაზრო ღირებულებაშეფასების ობიექტი გაგებულია, როგორც ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია ამ შეფასების ობიექტის გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად და აქვთ ყველა საჭირო ინფორმაციადა გარიგების ფასის ღირებულება არ ასახავს რაიმე საგანგებო გარემოებებს, ანუ, როდესაც:

• გარიგების ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება;
• გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე;
• შეფასების ობიექტი წარმოდგენილია ღია ბაზარზე მსგავსი შეფასების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი საჯარო შეთავაზებით;
• გარიგების ფასი არის გონივრული ანაზღაურება შეფასების ობიექტზე და არ ყოფილა იძულება გარიგების მხარეებთან მიმართებაში არც ერთი მხრიდან დადებულიყო;
• შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ფულადი ფორმით.

ავტორი ამ განმარტებასჩანს, რომ ობიექტის ღირებულებას აქვს ალბათური ბუნება, ანუ ის ექვემდებარება შემთხვევით რყევებს და დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ განსაზღვრული საბაზრო ღირებულების ღირებულება მხოლოდ მისი ყველაზე სავარაუდო ღირებულებაა. მარტივად რომ ვთქვათ, თუ შეუკვეთავთ შეფასებას სხვადასხვა შემფასებლისგან, დიდი ალბათობით მიიღებთ ღირებულების განსხვავებულ რაოდენობას. მაგრამ როგორ შეიძლება განსხვავდებოდეს სხვადასხვა შემფასებლის მიერ მიღებული შედეგები, იმ პირობით, რომ ჩატარდება კეთილსინდისიერი კვლევა? ეს ყველაფერი დამოკიდებულია ობიექტზე და ბაზრის სექტორის სპეციფიკაზე, რომელსაც ეკუთვნის შეფასების ობიექტი.

მაგალითად, მოსკოვის ტიპიურ კორპუსში ბინის ღირებულების შეფასება არ იძლევა დიდ შეუსაბამობას სხვადასხვა შემფასებლის მიერ განსაზღვრული ღირებულების ღირებულებაში. როგორც წესი, ამ შემთხვევაში ყველა შეუსაბამობა ჯდება 2-4%-ში. ეს გამოწვეულია იმით, რომ მოსკოვის სტანდარტული ბინები არის ერთიანი ობიექტები განვითარებულ ბაზარზე, ე.ი. ბაზარზე ძალიან დიდი მოცულობის ტრანზაქციები და გასაყიდი შეთავაზებები. კონკურენცია და ბაზრის საინფორმაციო მექანიზმები თავის საქმეს აკეთებენ და შეფასების შედეგებში დიდი გადახრები არ არის.

მაგრამ შესაძლებელია მოიყვანოთ ობიექტების მაგალითები, რომელთა შეფასებისას ამ გადახრებმა შეიძლება მიაღწიოს ათეულ პროცენტს. მაგალითად, ასეთი ობიექტები მოიცავს გამოგონებების უფლებებს. თუ გამოგონება ჯერ კიდევ არ არის გამოყენებული წარმოებაში ან ეკონომიკური ცხოვრების სხვა სფეროებში, მაშინ მისი ღირებულების შეფასება დაფუძნებული იქნება ვარაუდებზე მისი სამომავლო გამოყენების შესახებ და ნებისმიერი ვარაუდის დანერგვა შეფასების შედეგებს უფრო მეტად რყევებს ხდის. მაშინაც კი, თუ სხვადასხვა შემფასებლები ისწრაფვიან თავიანთი ვარაუდების მაქსიმალური ობიექტურობისა და გონივრულობისკენ, დაშვებების შემოღება გამოიწვევს უფრო დიდ შეუსაბამობას ღირებულების ოდენობაში, ვიდრე რეალური ბაზრის მონაცემების გამოყენებისას.

საბაზრო ღირებულების სავარაუდო ბუნების განხილვის შეჯამებით, უნდა აღინიშნოს, რომ ღირებულების ღირებულების გადახრები ყოველთვის არის, მაგრამ ისინი ბაზრის გაურკვევლობის შედეგია შეფასების კონკრეტულ ობიექტთან მიმართებაში - რაც უფრო მაღალია. ობიექტის ეკონომიკური ღირებულების გაურკვევლობა, მით მეტია რყევები საბაზრო ღირებულების შეფასების შედეგად და უფრო ფართოა ინტერვალი, რომელშიც შეიძლება იყოს საბოლოო ღირებულების ღირებულება.

გაითვალისწინეთ, რომ კანონი 135-FZ "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ" () შეიცავს წესს:

„თუ ..... შეფასების ობიექტის ღირებულების კონკრეტული სახე არ არის განსაზღვრული, ამ ობიექტის საბაზრო ღირებულება ექვემდებარება დადგენას. აღნიშნული წესი ვრცელდება აგრეთვე ტერმინების მარეგულირებელ სამართლებრივ აქტში გამოყენების შემთხვევაში. არ არის გათვალისწინებული ამ ფედერალური კანონით ან შეფასების სტანდარტებით, რომლებიც განსაზღვრავს შეფასების ობიექტის ღირებულების ტიპს, მათ შორის ტერმინებს "ფაქტობრივი ღირებულება", "გონივრული ღირებულება", "ექვივალენტური ღირებულება", "რეალური ღირებულება" და სხვა.

ანუ ყველა გაურკვეველ სიტუაციაში კანონი უპირატესობას ანიჭებს საბაზრო ღირებულებას და პირდაპირ განსაზღვრავს მის პირველად გამოყენებას შეფასების საქმიანობაში.

ღირებულების სახეები, გარდა საბაზრო ღირებულებისა

საბაზრო ღირებულების გარდა, ფედერალური შეფასების სტანდარტი "შეფასების მიზანი და ღირებულების ტიპები (FSO N2)" გთავაზობთ შეფასების საქმიანობაში გამოყენებული ღირებულების სხვა ძირითადი ტიპების ჩამონათვალს:

უნდა აღინიშნოს, რომ ხარჯების ტიპების ეს სია არ არის ამომწურავი. საჭიროების შემთხვევაში შემფასებელს შეუძლია განსაზღვროს სხვა სახის ღირებულებები. ამ შემთხვევებში იგი ვალდებულია ზუსტად განსაზღვროს გამოყენებული ღირებულების სახეობა და დაასაბუთოს ამ სიტუაციაში მისი გამოყენების აუცილებლობა.

საინვესტიციო ღირებულება

საინვესტიციო ღირებულება- ეს არის ობიექტის ღირებულება კონკრეტულ საინვესტიციო პროექტში კონკრეტული ინვესტორისთვის, მისი საინვესტიციო მიზნების გათვალისწინებით.

მთავარი განსხვავება საინვესტიციო ღირებულებასა და საბაზრო ღირებულებას შორის არის ის, რომ იგი განისაზღვრება, როდესაც ობიექტი გამოიყენება მოცემულ საინვესტიციო პროექტში გამოყენების ფიქსირებული მიზნებისთვის, ანუ ეს ღირებულება არის არა სანაცვლოდ, არამედ გამოყენებაში.

საინვესტიციო ღირებულება ყველაზე ხშირად გამოიყენება პროექტის ეფექტურობის შესაფასებლად ან საინვესტიციო პროექტებში წილების გასაყოფად, როდესაც ობიექტის მფლობელი და ინვესტორი სხვადასხვა პირები არიან და მათ სურთ თავიანთი ურთიერთობის მოგვარება მომავლის სამართლიანი დაყოფის საფუძველზე. საინვესტიციო შემოსავალი.

როგორ არის შედარება საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულებები? ზოგადად, საინვესტიციო ღირებულება ყოველთვის უნდა იყოს საბაზრო ღირებულებაზე დიდი, რადგან თუ ის ნაკლებია, მაშინ ობიექტის მფლობელისთვის ამ პროექტში მონაწილეობას აზრი არ აქვს, მისთვის უფრო ადვილია გაყიდოს თავისი ობიექტი ბაზარზე. ფასი, ამ შემთხვევაში ის უფრო სწრაფად მიიღებს მეტ ფულს. რა თქმა უნდა, გათვლების შედეგად შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ საინვესტიციო ღირებულება საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლები იქნება - ეს ნიშნავს, რომ არჩეულია არაეფექტური საინვესტიციო გეგმა.

სალიკვიდაციო ღირებულება

სალიკვიდაციო ღირებულება- ეს, ფაქტობრივად, საბაზრო ღირებულებაა, მაგრამ გამოითვლება ორი არაჩვეულებრივი პირობით - შეფასების ობიექტის გასაყიდად გამოყოფილი დროის პერიოდი ნაკლებია ბაზარზე მსგავსი ობიექტების საშუალო ექსპოზიციის დროს და ობიექტის გაყიდვა არის იძულებული.

სამაშველო ღირებულების გამოყენება გამართლებულია იმ შემთხვევებში, როდესაც შეუძლებელია ექსპოზიციის სტანდარტული დროის გამოყენება ფიზიკური ან სამართლებრივი მიზეზების გამო.

განვიხილოთ სიტუაცია, როდესაც საწარმო ლიკვიდირებულია და ყიდის საოფისე აღჭურვილობას, რომელიც გამოიყენებოდა. თუ მიიღება გადაწყვეტილება საწარმოს ლიკვიდაციის შესახებ, მაგალითად, 1 კვირაში, მაშინ ამ პერიოდის განმავლობაში აშკარად შეუძლებელი იქნება გაყიდვა. საოფისე ტექნიკასაბაზრო ღირებულებით. გაყიდვის მკაცრად შეზღუდული პირობების პირობებში სწორედ ლიკვიდაცია უნდა შეფასდეს და არა ქონების საბაზრო ღირებულება.

ასევე, სამაშველო ღირებულების გაანგარიშებას აქვს აზრი, თუ ძველი აღჭურვილობის სწრაფი გაყიდვა დაზოგავს შენობების ქირაობას და თანამშრომლების ხელფასს, ხოლო ეს დანაზოგი უფრო მეტი იქნება, ვიდრე განსხვავება საბაზრო და სამაშველო ღირებულებას შორის.

გაითვალისწინეთ, რომ სალიკვიდაციო ღირებულება ყოველთვის ნაკლებია საბაზრო ღირებულებაზე, მაგრამ ძალიან მაღალი ლიკვიდურობის მქონე ობიექტებისთვის, ანუ, რომლებსაც ძალიან ცოტა დრო სჭირდებათ გაყიდვას, მაგალითად, ბირჟაზე ჩამოთვლილი აქციები, ლიკვიდაცია და საბაზრო ღირებულებები შეიძლება იყოს. თანაბარი - ბოლოს და ბოლოს, აქციების ლიკვიდობა საფონდო ბირჟაზე თითქმის მყისიერია და აქ გაყიდვების მკაცრი ვადების დაწესება არ არის დრო, რომ უარყოფითი გავლენა მოახდინოს ღირებულებაზე.

საკადასტრო ღირებულება

საკადასტრო ღირებულება- ეს არის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება, რომელიც მასობრივად განისაზღვრება სახელმწიფო ან მუნიციპალური ხელისუფლების ბრძანებით უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში რეგისტრირებულ ობიექტებზე. ჩვენ ხაზს ვუსვამთ, რომ შეფასების შეკვეთა არის საკადასტრო ღირებულებამხოლოდ უფლებამოსილ სახელმწიფო ორგანოებს აქვთ უფლება, სხვა მომხმარებლები ამას ვერ შეძლებენ.

თუ არ ეთანხმებით თქვენი ობიექტის საკადასტრო ღირებულების ღირებულებას, შეგიძლიათ გაასაჩივროთ (განამარტოთ) - ან სპეციალურ კომისიაში საკადასტრო ღირებულების ღირებულების შესახებ დავების განსახილველად, ან სასამართლოში. ამისათვის თქვენ უნდა შეუკვეთოთ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება დამოუკიდებელ შემფასებელს და წარუდგინოთ საჭირო დოკუმენტების ნაკრები კომისიას ან სასამართლოს.

Ჩვენი სერვისები

ჩვენმა კომპანიამ წარმატებით განახორციელა მეტი 15 წლის. ამ საკითხზე დეტალური კონსულტაციებისთვის გთხოვთ, დარეკოთ ჩვენს ტელეფონზე მოსკოვში: +7 495 726-86-74 სამუშაო დღეებში საწყისი 10.00-დან 18.00 საათამდე.

ხშირად დასმული კითხვები

Კითხვა:შესაძლებელია თუ არა საბაზრო ღირებულების დადგენა, თუ ღია ბაზარზე არ არის შეფასებული ობიექტის ანალოგი?

პასუხი:დიახ, შეგიძლიათ - ამისათვის არსებობს შემოსავლისა და ღირებულების მიდგომები შეფასებისადმი - ისინი საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ რომელი იქნება შეფასების ობიექტის ყველაზე სავარაუდო გასაყიდი ფასი ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ არ ვიცი ასეთი ობიექტების ფასები ბაზარზე.

© კორპორაცია "ESTIMATION". კოპირება აკრძალულია.

ბიზნეს პროექტის არჩევის ეტაპზე მნიშვნელოვანია მისი სწორად შეფასება. არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ სხვადასხვა მიზნებისთვის არსებობს ღირებულების რამდენიმე სახეობა.

საინვესტიციო ღირებულება არ არის საბაზრო ფასი, რომელსაც ჩვენ შევეჩვიეთ. მისი სპეციფიკა მდგომარეობს თითოეულ უნიკალურ ინვესტორთან ინდივიდუალურ მიდგომაში შეფასებული საინვესტიციო ობიექტის გამოყენების უნიკალური ამოცანების კომპლექტით.

არ შეიძლება მისი ერთხელ გამოთვლა და შემდეგ განთავსება რეკლამაში ან ყველა მყიდველთან განურჩევლად გახმოვანება. იმის გამო, რომ თითოეული მათგანისთვის IP განსხვავებული იქნება - ბოლოს და ბოლოს, ისინი აყალიბებენ თავიანთ გეგმებს, ინვესტირებენ გარკვეულ რესურსებს, აწყდებიან გარკვეული დონის რისკებს და, შესაბამისად, იღებენ გარკვეულ მოგებას.

ხარჯების ტიპები

• გარიგება გათვალისწინებულია შეფასების ობიექტის გასხვისებისთვის, მათ შორის, გამოსყიდვის ფასის დადგენისას, სახელმწიფო რეგულირებადი ფასების არარსებობის შემთხვევაში შეფასების ობიექტის გამოტანისას ან სახელმწიფო საჭიროებისთვის;
• კომპანიის მიერ გადაწყვეტილებით შეძენილი საზოგადოების განთავსებული აქციების ღირებულების დადგენისას მთავარი შეხვედრააქციონერები ან კომპანიის დირექტორთა საბჭოს (სამეთვალყურეო საბჭოს) გადაწყვეტილებით;
• შეფასების ობიექტი მოქმედებს როგორც უზრუნველყოფის ობიექტი, მათ შორის იპოთეკის შემთხვევაში;
• საწესდებო (საწესდებო) კაპიტალში არაფულადი შენატანების განხორციელებისას, უსასყიდლოდ მიღებული ქონების ღირებულების დადგენისას;
• ფასიანი ქაღალდების ღირებულების დადგენისას, რომლებიც ან არ ბრუნავს ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე ვაჭრობის ორგანიზატორების აუქციონებზე, ან 6 თვეზე ნაკლები ვადით ტრიალებს ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე ვაჭრობის ორგანიზატორების აუქციონებზე;
• გაკოტრების პროცესში ქონების საწყისი გასაყიდი ფასის გადაწყვეტისას.

საინვესტიციო ღირებულება.

საინვესტიციო ღირებულება - ქონების ღირებულება კონკრეტული ინვესტორისთვის ან ინვესტორთა კლასისთვის დადგენილი საინვესტიციო მიზნებისთვის.

ეს სუბიექტური კონცეფცია აკავშირებს კონკრეტულ ქონებას კონკრეტულ ინვესტორთან, ინვესტორთა ჯგუფთან ან ორგანიზაციასთან, რომელსაც აქვს გარკვეული მიზნები და/ან კრიტერიუმები ინვესტიციებთან დაკავშირებით. შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ან დაბალი ვიდრე ამ შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება.

ინვესტიციის ღირებულება განისაზღვრება შემდეგ შემთხვევებში:

• თუ ერთი კონტრაგენტის თანდასწრებით უნდა დადოს გარიგება შეფასების ობიექტთან;
• თუ შეფასების ობიექტი განიხილება, როგორც შენატანი საინვესტიციო პროექტში;
• საინვესტიციო პროექტების დასაბუთების ან ანალიზის დროს;
• საწარმოს რეორგანიზაციის ღონისძიებების განხორციელებაში.

სალიკვიდაციო ღირებულება.

სალიკვიდაციო ღირებულება - ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის გასხვისება იმ პერიოდის განმავლობაში, რომელიც არასაკმარისია საკმარისი რაოდენობის მოსაზიდად. პოტენციური მყიდველები, ან იმ პირობებში, როდესაც გამყიდველი იძულებულია დადოს გარიგება ქონების გასხვისებაზე.

სალიკვიდაციო ღირებულება განისაზღვრება გაკოტრებული საწარმოს ქონების ღია აუქციონზე გაყიდვისას, ქონების დაყადაღების შედეგად. სასამართლო პროცესიან საბაჟოზე. სალიკვიდაციო ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს საბაზრო ღირებულების გარდა ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემისას.

გადამუშავების ღირებულება.

უტილიზაციის ღირებულება - ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის გასხვისება, როგორც მასში შემავალი ელემენტებისა და მასალების ნაკრები, თუ შეუძლებელია მისი გამოყენების გაგრძელება დამატებითი შეკეთებისა და გაუმჯობესების გარეშე.

უტილიზაციის ღირებულება განისაზღვრება ვადის ბოლოს სასარგებლო გამოყენებაშეფასების ობიექტი, ან მნიშვნელოვანი ზიანის არსებობისას, თუ შეფასების ობიექტის შემდგომი გამოყენება მისი დანიშნულებისამებრ შეუძლებელია.

ჩანაცვლების ღირებულება.

ჩანაცვლების ღირებულება - (გამრავლების და ჩანაცვლების ღირებულება) - ხარჯების ოდენობა საბაზრო ფასებიაჰ, შეფასების თარიღით არსებული, შეფასების ობიექტის იდენტური ობიექტის შექმნა იდენტური მასალებისა და ტექნოლოგიების გამოყენებით, ან შეფასების ობიექტის მსგავსი ობიექტის შექმნა შეფასების დღეს არსებული მასალებისა და ტექნოლოგიების გამოყენებით. .

ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება:

• გაანგარიშებისას საგადასახადო ბაზასაშემოსავლო გადასახადი, ქონების გადასახადი;
• მიზნებისთვის საგადასახადო აღრიცხვაძირითადი საშუალების საწესდებო კაპიტალში შენატანის სახით შეტანისას;
• ძირითადი საშუალებების გადაფასებისას მიზნებისათვის აღრიცხვა;
• როგორც ხარჯების მიდგომის ნაწილი ქონების შეფასებისას.

ჩანაცვლების ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს ქონების დაზღვევისას.

სპეციალური ღირებულება.

სპეციალური ღირებულება - საბაზრო ღირებულების დამატებითი ღირებულება, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას ფიზიკური, ფუნქციური ან ეკონომიკური კავშირისაკუთრების ობიექტი საკუთრების სხვა ობიექტთან ერთად.

სპეციალური ღირებულება არის დამატებითი ღირებულება, რომელიც შეიძლება უფრო არსებობდეს განსაკუთრებული ინტერესის მქონე მყიდველისთვის, ვიდრე მთლიანი ბაზრისთვის.

კერძოდ, საწარმოს რეორგანიზაციაში სინერგიული ეფექტის დასადგენად შეიძლება გამოითვალოს სპეციალური ღირებულება.

წყარო: "rrg.ru"

საინვესტიციო ღირებულება არის მომავალი ანაზღაურება თითოეული ინდივიდუალური ინვესტორისთვის

ინვესტიციის ფენომენი ფულირაღაც შემოსავლის გამომუშავების მიზნით, როგორც ასეთი, შედარებით ცოტა ხნის წინ გამოჩნდა ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკაში. გეგმიური ტიპის ეკონომიკაში, რომელიც საბჭოთა კავშირის დროს იყო, ინვესტიცია, როგორც ასეთი, არ არსებობდა. კერძო საკუთრებას არ მიესალმა და სახელმწიფომ სუბსიდიები გამოყო ნაციონალიზებულ საწარმოებს.

ამიტომ, ინვესტიცია, როგორც ერთგვარი ფინანსური საქმიანობამოვიდა ჩვენთან დასავლური კაპიტალისტური რეჟიმის პირობებში ეკონომიკის რესტრუქტურიზაციასთან ერთად. ასეთ ეკონომიკაში ფულის შოვნის კარგი საშუალებაა თქვენი დანაზოგის დაბანდება რაიმე ობიექტში მოგების მიღების მიზნით.

რა არის ინვესტიციის ღირებულება? ეს ტერმინი უნდა განვასხვავოთ საბაზრო ფასისგან, რადგან ეს სრულიად განსხვავებული ცნებებია.

1. ნებისმიერი ობიექტის საბაზრო ღირებულება არის ფასი, რომლითაც შესაძლებელია მისი გაყიდვა, გაცვლა, ყიდვა. ანუ ეს არის მისი რეალური შეფასება.
2. საინვესტიციო ღირებულება სულ სხვა რამეა. ეს ტერმინი ასახავს მომავალ შემოსავალს თითოეული კონკრეტული ინვესტორისთვის. ამ შემთხვევაში, მომავალი სარგებელი ეძლევა აწმყოს.

Რა საინვესტიციო ფასიგანსხვავებული სხვადასხვა ინვესტორებისთვის, საკმაოდ გონივრული და ადვილად ასახსნელი. თითოეული კონკრეტული ინვესტორი დებს გარკვეულ თანხას ობიექტში. თითოეულ მათგანს აქვს სხვადასხვა რაოდენობის დეპოზიტები.

ასევე, თითოეული ცალკეული ფინანსური სუბიექტისთვის რისკების დონე განსხვავებული იქნება. შესაბამისად, განსხვავებული იქნება საინვესტიციო ობიექტის მოგებაც.

ამ ტიპის ღირებულება შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს ბაზარზე. ეს ხდება შემდეგი მიზეზის გამო: სავარაუდო შემოსავალი ობიექტიდან შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ვიდრე საწარმოს საბაზრო ფასი ან დაბალი. ეს არის აქტივის ღირებულების სუბიექტური საზომი. იგი ასახავს მეანაბრის ზრახვებს, რომლებიც არ არის დაკავშირებული ყიდვა-გაყიდვასთან და რაიმე კომერციული საქმიანობაობიექტთან დაკავშირებით.

შეფასება

თუ ჩვენ შევაფასებთ საწარმოს საინვესტიციო ფასს, მაშინ ამ ფაქტორმა შეიძლება მოგვცეს მოცულობითი და საკმარისი გამოსადეგი ინფორმაციაამ წარმოების განვითარებისა და პერსპექტივების შესახებ. მას შეუძლია აჩვენოს რამდენად მიმზიდველია ის ინვესტიციებისთვის, ასევე დაეხმარება დაფინანსების გეგმის შემუშავებაში.

ღირებულების შესაფასებლად გამოიყენება შემდეგი ფაქტორები:

• საგადასახადო სტატუსი და, შესაბამისად, საწარმოს მიერ გადახდილი გადასახადების ოდენობა;
• პროგნოზის განვითარების ხარისხი;
• რაოდენობა და მთლიანი რაოდენობამატერიალური ხარჯები;
• მომავალი მატერიალური შემოსავლებისა და ნაკადების ღირებულების შეფასება;
• დაბრუნების კოეფიციენტი;
• სპეციფიკური რისკების რაოდენობისა და ხარისხის განსაზღვრა ეს პროექტიდეპოზიტებით.

თუ შეფასების შედეგად აღმოჩნდა, რომ საინვესტიციო ფასი გაცილებით მაღალია, ვიდრე საბაზრო ფასი, მაშინ ეს ნიშნავს, რომ საწარმო უკიდურესად მიმზიდველია მომავალი ინვესტორებისთვის. თუ საპირისპირო ვითარება შეინიშნება, მაშინ ინვესტორებისთვის მიმზიდველობა მცირეა. და ეს ნიშნავს, რომ უფრო რთული იქნება ადამიანების პოვნა, რომლებიც ფულს განახორციელებენ.

საწარმოს განვითარებაში ინვესტორების მოზიდვაში ჩართული სპეციალისტისთვის მთავარი ამოცანაა საინვესტიციო ღირებულების გაზრდა ყველა არსებული საშუალებით. ეს მოიზიდავს დიდი რაოდენობით შენატანებს, რაც საშუალებას მისცემს საწარმოს კიდევ უფრო ინტენსიურად განვითარდეს.

ეს ამოცანა ხორციელდება შენატანების პოლიტიკის შესწავლით და უზრუნველყოფს წარმოების ან ფირმების კონკურენტუნარიანობას. ეს ფაქტორი ძალიან მნიშვნელოვანია ინვესტიციების რაციონალურობის შესაფასებლად. სწორედ ის დაანახებს მომავალ ინვესტორს, საჭიროა თუ არა ამ პროექტში ინვესტიცია, თუ ეს მორიგი „ბუტუნაა“.

წყარო: "kudainvestiruem.ru"

IP ბაზრის წინააღმდეგ

შემფასებელთან დაკავშირებისას მომხმარებელი, როგორც წესი, ითხოვს მიწის ან ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებას. შემდგომ განხილვისას ხშირად ირკვევა, რომ მომხმარებელს სჭირდება არა საბაზრო ღირებულების, არამედ საინვესტიციო ღირებულების შეფასება. ხშირად ეს ხდება იმის გამო, რომ მომხმარებელმა (შემფასებლის სერვისების მომხმარებელმა) უბრალოდ არ იცოდა სხვა ხარჯების არსებობის შესახებ და, შესაბამისად, ვერ შეძლო შეკვეთის სწორად ჩამოყალიბება.

მაგალითად, არ არის იშვიათი შემთხვევა, როდესაც ორი მხარე, მყიდველი და გამყიდველი, უკვე შეთანხმდნენ უძრავი ქონების გარიგებაზე, როგორც უფრო რთული ხელშეკრულების ნაწილი, რომელიც მოიცავს ბიზნესის ნაწილის გაყიდვას. მყიდველი, რომელსაც ობიექტის ხელშეკრულების ფასი ძალიან მაღალი ეჩვენა, შემფასებელს სთხოვს ობიექტის საბაზრო ღირებულების შეფასებას.

ხელშეკრულების გაფორმებისას კვალიფიციურმა შემფასებელმა უნდა განმარტოს შეფასების მიზანი და მიუთითოს მომხმარებელს, რომ ტრანზაქციის პირობები არ შეესაბამება საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის სტანდარტს, ვინაიდან ამ ტრანზაქციაში მყიდველი და გამყიდველი უკვე გამოვლენილია და შეკრული არიან სხვა ორმხრივი ვალდებულებებით.

თუ ეს გარე გარემოებები არ არის ბაზრისთვის დამახასიათებელი, შემფასებელმა მომხმარებელს უნდა შესთავაზოს განიხილოს ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება, რაც ამ შემთხვევაში უფრო შეესაბამება გარიგების არსს.

თუ მომხმარებელი არ გეგმავს დაუყოვნებლივ ჩამოთვალოს ობიექტის უფასო გასაყიდად და მისი ღირებულების გაგება არ არის იგივე, რაც ბაზრის ტიპიური მონაწილეებისთვის, მაშინ საბაზრო ღირებულება ალბათ არ არის ღირებულების ტიპი, რომელიც კლიენტს სურს.
გაითვალისწინეთ, რომ რუსული სტანდარტები განსაზღვრავს საბაზრო ღირებულების სავალდებულო გამოყენების რამდენიმე შემთხვევას. ერთ-ერთი მათგანია „გირაოს ობიექტის ღირებულების განსაზღვრა, მათ შორის იპოთეკის შემთხვევაში“.

ეს მოთხოვნა შეესაბამება საბაზრო ღირებულების განმარტებას, ვინაიდან გამსესხებელი და არა მსესხებელი მოითხოვს ობიექტის თავისუფალ გასაყიდად გატანას სესხის შეუსრულებლობის შემთხვევაში.

საინვესტიციო ღირებულება თითო რუსული სტანდარტებიგანისაზღვრება, როგორც ობიექტის ღირებულება „ამ პირის (პირების) მიერ შეფასების ობიექტის გამოყენებისათვის დადგენილი საინვესტიციო მიზნებით კონკრეტული პირის ან პირთა ჯგუფისთვის. საინვესტიციო ღირებულების დადგენისას, საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისგან განსხვავებით, არ არის საჭირო ღია ბაზარზე საინვესტიციო ღირებულებით გასხვისების შესაძლებლობის გათვალისწინება.

შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები იძლევა უფრო მოკლე აღწერას: „საინვესტიციო ღირებულება არის ობიექტის ღირებულება გარკვეული ინვესტორისთვის, ან ინვესტორთა კლასისთვის, გარკვეული საინვესტიციო მიზნებისთვის“. ინვესტიციის ღირებულება მთლიანად დამოკიდებულია ინვესტორის კონკრეტულ მიზნებზე და შეიძლება იყოს საბაზრო ღირებულებაზე მეტი ან ნაკლები.

ობიექტის საინვესტიციო ღირებულების შეფასება იქნება საბაზრო ღირებულებაზე მაღალი, თუ ამ ინვესტორს აქვს მინიმუმ ერთი შემდეგი უპირატესობა ბაზრის სხვა მონაწილეებთან შედარებით:

1. პროექტის დაფინანსების სპეციალური შესაძლებლობები (სესხი შეღავათიანი პროცენტით, გამყიდველის მონაწილეობა საინვესტიციო პროექტში ან დაფინანსების წყაროზე წვდომა, რომელიც მიუწვდომელია ბაზრის სხვა მონაწილეებისთვის).
2. ინვესტორის შესაძლებლობა შეცვალოს ობიექტის იურიდიული სტატუსი საჭიროებისამებრ (მაგალითად, შეძენილი მიწის კატეგორიის ცვლილების ორგანიზება სასოფლო-სამეურნეო მიწიდან დასახლებულ მიწაზე, ისტორიული ძეგლის სტატუსის ამოღება ობიექტიდან, შეცვალოს დანიშნულების დანიშნულება, მოაწყოს ქალაქთმშენებლობის რეგულაციების კორექტირება და სხვ.).
3. აგლომერაციის ეფექტები (მაგალითად, შემთხვევა, როდესაც ობიექტი შეიძლება გარდაიქმნას მომგებიანად მხოლოდ მეზობელ ობიექტთან შერწყმით. ამ შემთხვევაში ინვესტორისთვის - მეზობელი ობიექტის მფლობელისთვის, ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება მნიშვნელოვნად აღემატება. საბაზრო ღირებულება).
4. სხვებისთვის მიუწვდომელ ობიექტზე ან მის გარემოზე ინფორმაციის ფლობა (ასეთი ექსკლუზიური ინფორმაციის ფლობით, ოსტაპ ბენდერმა სთავაზობდა სკამებს აუქციონზე საბაზრო ფასზე მაღალი ფასი).

ჩვენი პრაქტიკა აჩვენებს, რომ ყველაზე ხშირად რუსი ინვესტორებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია ინვესტიციის ცოდნა, ვიდრე უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება შემდეგ შემთხვევებში:

• ქონების შეძენა საინვესტიციო მიზნებისთვის;
• დაგეგმილი საინვესტიციო პროექტი მისი განხორციელების სხვადასხვა ეტაპზე;
• ერთობლივი კაპიტალის ინვესტიციით ან ფინანსური პასუხისმგებლობით;
• როდესაც უძრავი ქონების ყიდვა ან გაყიდვა უფრო დიდი ბიზნეს გარიგების ნაწილია.

თითოეული ზემოაღნიშნული პუნქტის ახსნა აჩვენებს ინვესტიციის ღირებულების ანალიზის სარგებელს.

1. ქონების შეძენა საინვესტიციო მიზნებისთვის.

თუ მიწის ნაკვეთი ან უძრავი ქონება შეძენილია ახალი ობიექტის დაპროექტებისა და მშენებლობის მიზნით მომგებიანი უძრავი ქონება, მაშინ ობიექტის შეძენამდე ინვესტორმა უნდა შეაფასოს მისი შესაბამისობა საინვესტიციო მიზნები.

თუ მყიდველის საინვესტიციო პარამეტრები ნაკლებად მკაცრია, ვიდრე საბაზრო საშუალო, მაშინ ინვესტიციის ღირებულების შეფასება უფრო მაღალი იქნება, ვიდრე საბაზრო ღირებულება. მყიდველი, როგორც წესი, არ ამხელს თავის მიზნებს და იწყებს საბაზრო ღირებულების დაბალი ფასის შეთავაზებით. ინვესტიციის ღირებულება არის ზედა ზღვარიფასი, რომელიც საშუალო მომხმარებელს შეუძლია.

2. დაგეგმილი საინვესტიციო პროექტი განხორციელების სხვადასხვა ეტაპზე.

ასეთი შეფასება აუცილებელია ინვესტორისთვის, მისი პარტნიორებისთვის და კრედიტორებისთვის და პოტენციური მყიდველებისთვის ახალი პროექტის შექმნისას. კარგად დაგეგმილ და სწორად განხორციელებულ საინვესტიციო პროექტს ექნება საინვესტიციო ღირებულება, როგორც წესი, უფრო მაღალი ვიდრე საბაზრო ღირებულება, მშენებლობის დასრულების შემდეგაც კი.

პროექტის განხორციელების დროს გამოცდილი დეველოპერი გამორიცხავს გაურკვევლობას, გადალახავს ადმინისტრაციულ ბარიერებს, წყვეტს ტექნიკურ პრობლემებს, რაც ამცირებს რისკებს შემდგომი მყიდველებისთვის.

შესაბამისად, იზრდება ობიექტის საბაზრო ღირებულება და მასთან ერთად საინვესტიციო ღირებულება, შესაბამისად, კაპიტალის ან ვალის დაფინანსების ორგანიზებისას საჭიროა პროექტის განხორციელების დროს ობიექტის საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულების რეგულარული გადაფასება.

იმ შემთხვევაში, როდესაც ხდება უძრავი ქონების ყიდვა ან გაყიდვა „სხვა ბიზნეს პირობებთან ერთად“, მნიშვნელოვანია მყიდველმა (და ზოგჯერ გამყიდველმაც) იცოდეს ინვესტიცია (ამ შემთხვევაში) და საბაზრო ღირებულება. ობიექტი.

„დაკავშირებული პირობები“ შეიძლება იყოს მიმზიდველი მყიდველისთვის და ქონების საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება იყოს მისთვის უფრო მაღალი, ვიდრე საბაზრო ღირებულება, მაგრამ ნებისმიერი „გამყიდველის პრემიის“ ღირებულება უნდა შევადაროთ მყიდველის სარგებელს სხვა „დაკავშირებულისგან“. " ვადები.

საინვესტიციო საქმიანობა in თანამედროვე პირობებისწრაფად ცვალებადი სამყარო იმდენად მნიშვნელოვანია, რომ ორი კომისია საერთაშორისო სტანდარტებიფინანსურ ანგარიშგებაში ბოლო დროს რეკომენდირებულია მშენებარე საინვესტიციო პროექტების აღრიცხვა მათი მიხედვით სამართლიანი ღირებულება.

შემფასებლები, რომლებიც ახორციელებენ აქტივების შეფასებას IFRS-ის ანგარიშგების მიზნებისთვის, მოეთხოვებათ გადახდა Განსაკუთრებული ყურადღებაამ დოკუმენტში მოცემული მითითებები - და განასხვავოს საბაზრო ღირებულების ძირითადი ელემენტები საინვესტიციო ღირებულებისგან, რომლებიც უფრო დამახასიათებელია გაყიდვების ოპერაციებში.

წყარო: "cre.ru"

ინვესტიციის შეფასება

განსხვავებით საბაზრო ღირებულებაუძრავი ქონება ან მიწის ნაკვეთები, რომელთა მიზანია შეფასებული ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა, საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს, როგორც თანხა, რომელსაც ინვესტორი გადაიხდის მოცემულ ქონებაზე ამ ინვესტორის საინვესტიციო მიზნების გათვალისწინებით, მიზნობრივი ჩათვლით. მომგებიანობა, საგადასახადო სტატუსი და ა.შ.

გადაწყვეტილებას ბიზნეს პროექტში ინვესტირებაზე თუ არა ინვესტირებაზე იღებენ ინვესტორები საინვესტიციო შეფასების საფუძველზე.

იმისათვის, რომ მიიღოთ ყველა საჭირო ინფორმაცია კონკრეტულ ბიზნესში ინვესტიციის მიზანშეწონილობის შესახებ ინფორმირებული გადაწყვეტილების მისაღებად, საჭიროა პროექტის ყოვლისმომცველი ანალიზის ჩატარება და მისი საინვესტიციო ღირებულების დადგენა.

საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრისას, ქონების შეფასების ანგარიში აანალიზებს გაყიდვის პირობებს (ინვესტიციას) და მათ განსხვავებას ასეთი ქონების ბაზარზე გაყიდვის ტიპიური პირობებისგან, აღნიშნული პირობების გავლენას მისი ღირებულების ფორმირებაზე, მათ შორის დაფუძნებული ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპით.

ინფორმაციის წყაროებირაც შესაძლებელს ხდის აღნიშნული პირობების გათვალისწინებას, შესაძლოა არსებობდეს ბიზნეს გეგმა, საპროექტო და შეფასების დოკუმენტაციადა დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ გარკვეული სამუშაოების შესრულებას, ზემოქმედების ანალიზის შედეგებს დამატებითი პირობებიინვესტიცია შეფასების ობიექტის გაყიდვის პროცესში და ა.შ.

ეროვნული შეფასების სტანდარტების მიხედვით:

• საინვესტიციო ღირებულება არის ღირებულება, რომელიც განისაზღვრება შეფასების ობიექტში ინვესტიციის კონკრეტული პირობების, მოთხოვნებისა და მიზნის გათვალისწინებით.
• საინვესტიციო კაპიტალიეს არის განუყოფელი ქონების კომპლექსის საკუთარი და ნასესხები კაპიტალის (გრძელვადიანი ვალის) ჯამი.
• კაპიტალური ინვესტიციები - ინვესტიციები, რომლებიც მიმართულია გრძელვადიანი აქტივების მშენებლობაზე, წარმოებაზე, რეკონსტრუქციაზე, მოდერნიზაციაზე, შეძენაზე, შექმნაზე (მათ შორის, გრძელვადიანი აქტივების ფულიგამიზნულია არსებულის ჩანაცვლებისთვის და ინსტალაციისთვის აღჭურვილობისთვის), ასევე წინასწარ გადასახადები კაპიტალური მშენებლობის დასაფინანსებლად.

შეფასებული ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება გამოიყენება ხელშეკრულების პირობების გასათვალისწინებლად, რომლის დადებასთან დაკავშირებითაც მიმდინარეობს შეფასება, დამატებითი ინვესტიციის საჭიროების ან სხვა მოთხოვნების შესრულების თვალსაზრისით, რომლებიც საჭიროებენ დამატებით მატერიალური ხარჯები.

Პროცედურა

შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება ფინანსური ინტერესების ინტეგრალური ქონების კომპლექსის სახით განისაზღვრება ძირითადად შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით, ხოლო შეფასების ობიექტი მატერიალური ფორმით - რამდენიმე მეთოდოლოგიური მიდგომის კომბინაციით.

პ.პ.ს მიხედვით. 20-21 ეროვნული სტანდარტი N 3 პროგნოზი კაპიტალდაბანდება, საბრუნავი კაპიტალისა და თანხების ზრდა (კლება). გრძელვადიანი ვალდებულებებიხორციელდება საწარმოს საქმიანობის საპროგნოზო მაჩვენებლების საფუძველზე და მათთან ერთად, რომლის განუყოფელი ქონებრივი კომპლექსი ფასდება.

პროგნოზირებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მხოლოდ ის ინვესტიციები, საბრუნავი კაპიტალის ზრდა (კლება) და გრძელვადიანი ვალდებულებების ოდენობა, რომელთა მიზანშეწონილობა ეკონომიკურად გამართლებულია და შესაბამისი ხარჯები უზრუნველყოფილია პროგნოზირებადი შიდა ან გარე წყაროებიდაფინანსება (საჭირო სახსრების სესხის აღების შესაძლებლობა).

საწარმოს საპროგნოზო ეკონომიკური საქმიანობის დაწყების ან გაგრძელების შესაძლებლობის დაშვების შემთხვევაში, საწყისი კაპიტალის ინვესტიციების ან ინვესტიციების გარეშე. საბრუნავი კაპიტალიარასწორია, ასეთი ინვესტიციები გათვალისწინებულია გამოთვლების დროს:

1. ფასდაკლების გარეშე, თუ მათი დანერგვის სავარაუდო დრო ახლოსაა შეფასების თარიღთან და შესაძლებელია მისი იდენტიფიცირება გონივრულად;
2. როგორც პროგნოზირებული ფულადი ნაკადების ნაწილი შესაბამისი კვარტალებისთვის ან თვეებისთვის, რომლებიც ექვემდებარება დისკონტირებას. ამავდროულად, საპროგნოზო პერიოდში ფულადი ნაკადების პროგნოზირება და დისკონტირება ხორციელდება კვარტალურად ან თვეებით.

გაწეული სამუშაოს შედეგების მიხედვით დგება ოქმი ინვესტიციის შეფასება(investment appraisal), რომელსაც აქვს სრული იურიდიული ძალა ტრანზაქციის მონაწილეებისა და ინვესტიციების შეფასების ანგარიშის (investment appraisal) მომხმარებლებისთვის.

წყარო: "rentagroup.com.ua"

საინვესტიციო ღირებულების შეფასება

საინვესტიციო ღირებულება არის ბიზნესის რეალური ღირებულება კონკრეტული ან პერსპექტიული მფლობელისთვის. ეს მაჩვენებელი ითვალისწინებს მოგების ზრდას კომპანიის ნოუ-ჰაუს გამოყენებით, მისი რეორგანიზაციის გეგმები და სხვა.

საინვესტიციო ღირებულება ასახავს რამდენად ძვირი უჯდება აქტივი ან ფირმა მთლიანობაში კონკრეტულ მფლობელს ან შეიძლება დაუჯდეს მფლობელს მომავალში. ამ ტიპის ღირებულება წარმოადგენს ამჟამინდელი ან მომავალი მფლობელის ცოდნას, შესაძლებლობებს, მოლოდინებს რისკებთან დაკავშირებით, სავარაუდო ანაზღაურებას და ბევრ სხვა ფაქტორს.

საინვესტიციო ღირებულების შეფასების მიზანშეწონილობა დაკავშირებულია საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებასთან, ანუ შესაფასებელი ქონების საბაზრო ღირებულებისა და მისი საინვესტიციო ღირებულების შედარებასთან.

საბაზრო ღირებულება და საინვესტიციო ღირებულება არსებითად განსხვავებულია, მაგრამ შეიძლება იყოს იგივე გარკვეულ პირობებში.

დამოუკიდებელი შეფასებასაბაზრო ღირებულება ჩვეულებრივ ხდება საინვესტიციო ღირებულების ღირებულების მითითების გარეშე, მაგრამ საინვესტიციო ღირებულების შეფასებას თითქმის ყოველთვის ახლავს საბაზრო ღირებულების შეფასება, რათა უზრუნველყოს სწორი საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღების შესაძლებლობა.

საბაზრო შეფასება არ ითვალისწინებს ბაზარზე რაიმე კონკრეტული გამყიდველის ან მყიდველის არსებობას, შემფასებელი ემყარება ყველაზე ტიპურ პერსპექტიულ გარიგებას გამყიდველსა და მყიდველს შორის, რომლებსაც აქვთ ობიექტების ბაზრისთვის დამახასიათებელი თვისებები და მოტივაცია. დაფასებული.

AT ამ საქმესძალიან მნიშვნელოვანია, რომ შევძლოთ განასხვავოთ ტიპიური ბაზრის პირობები და კონკრეტული ინვესტორის ინდივიდუალური სპეციფიკური მოთხოვნები, როგორიცაა სინერგია სხვა მიმდინარე ოპერაციებთან შერწყმიდან და განსხვავებები შემდეგ კომპონენტებში:

• მომავალი ფულადი ნაკადების შეფასება;
• რისკის ხარისხის და მისი ფაქტორების განსაზღვრა;
• ანაზღაურების საჭირო განაკვეთი;
• პროგნოზირებადობის ხარისხი;
• ფინანსური ხარჯების დონე;
• საგადასახადო სტატუსი.

ამრიგად, თუ საინვესტიციო ღირებულების შეფასების შედეგი აღემატება შეფასებული ობიექტის საბაზრო ღირებულებას, მაშინ საინვესტიციო მიმზიდველობაგანსახილველი აქტივი მაღალია. და პირიქით, თუ შეფასებული ბიზნესის საინვესტიციო ღირებულება საბაზრო ღირებულებაზე დაბალია, მაშინ პოტენციური ინვესტორი სავარაუდოდ უარს იტყვის ამ საინვესტიციო პროექტის დაფინანსებაზე.

ანუ, მთავარი ამოცანა, რომლის წინაშეც დგას სპეციალისტი, რომელიც აფასებს ბიზნესის საბაზრო ღირებულებას, არის საინვესტიციო პოლიტიკის განხორციელება, რომელიც მიზნად ისახავს საინვესტიციო ღირებულების უწყვეტ ზრდას, რათა უზრუნველყოს კონკურენტული უპირატესობები.

როგორც წესი, შეფასების მიზანია განსაზღვროს ის ღირებულება, რომელიც კლიენტს სჭირდება მენეჯმენტის გადაწყვეტილების მისაღებად.

შეფასების სამუშაოების განხორციელებით შეიძლება დაინტერესდეს სხვადასხვა მხარე: დან სახელმწიფო სტრუქტურებიადრე პირები; კონტროლისა და აუდიტის ორგანოებმა, მართვის სტრუქტურებმა, ბანკებმა შეიძლება გამოიჩინონ ინტერესი ბიზნესის შეფასებით, Სადაზღვევო კომპანიებიდა სხვა ორგანიზაციები.

საინვესტიციო ღირებულების ფაქტორები განსაზღვრავენ მისი შეფასების მეთოდებს, მეთოდის განსაზღვრის მთავარი კრიტერიუმი კი არის საწარმოს საინვესტიციო ღირებულების შეფასების შესაძლებლობა ყველაზე მნიშვნელოვანი რისკების გათვალისწინებით.

შემოსავლის მიდგომა ყველაზე მეტად ითვალისწინებს ამ ფაქტორებს და შესაფერისია ინვესტიციის ღირებულების შესაფასებლად. ორგანიზაციის სარგებლიანობა ინვესტორისთვის ან მენეჯერისთვის განისაზღვრება ინვესტირებული კაპიტალის პოტენციური ანაზღაურებით და ბიზნესის საბაზრო ღირებულების ეს გაგება ასახავს ინვესტიციის ღირებულებას.

წყარო: ocenka-stoimosti.ru"

Სინამდვილეში გაიდლაინებიშეფასების სამუშაოების ჩატარების გამოცდილება ფედერალური კანონის No135 „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“, ასევე ფედერალური შეფასების სტანდარტების FSO 1, FSO 2, FSO 3 შესაბამისად, რომლებიც სავალდებულოა შეფასების სუბიექტებისთვის გამოსაყენებლად. აქტივობები, გათვალისწინებული იყო.

ეს მეთოდოლოგია მიზნად ისახავს მიწის ნაკვეთების საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრას მიწის ურთიერთობების მონაწილეებისთვის.

Ძირითადი ცნებები

მიწის ნაკვეთი - დედამიწის ზედაპირის ნაწილი (ნიადაგის ფენის ჩათვლით), რომლის საზღვრები აღწერილია და დამოწმებული თავის დროზე.

მიწა შეიძლება იყოს გასაყოფი ან განუყოფელი. გასაყოფი არის მიწის ნაკვეთი, რომელიც შეიძლება დაიყოს ნაწილებად, რომელთაგან თითოეული, გაყოფის შემდეგ, ქმნის დამოუკიდებელ მიწის ნაკვეთს, რომლის ნებადართული გამოყენება შეიძლება განხორციელდეს სხვა კატეგორიის მიწაზე გადაცემის გარეშე, გარდა ფედერალური კანონებით დადგენილი შემთხვევებისა. .

გაუმჯობესებები მიწის ნაკვეთი- მიწის ნაკვეთის ფარგლებში განლაგებული შენობები, ნაგებობები, ნაგებობები, საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტები, აგრეთვე სამუშაოების შედეგები და სხვა ზემოქმედება (რელიეფის ცვლილებები, განაყოფიერება და ა.შ.), რომელიც იცვლება. ხარისხის მახასიათებლებიმიწის ნაკვეთი.

შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება არის ყველაზე სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია შეფასების ობიექტის გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და არ არსებობს რაიმე საგანგებო გარემოება. აისახება გარიგების ფასის ღირებულებაზე.

შეფასების ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება არის მიწის ნაკვეთის ღირებულება კონკრეტული ინვესტორისთვის.

საბაზრო ღირებულებისგან განსხვავებით, რომელიც ითვალისწინებს „ტიპიურ“ მყიდველს ან „ტიპიურ“ ინვესტორს, საინვესტიციო ღირებულება განისაზღვრება ინდივიდის საჭიროებებითა და მახასიათებლებით.

საინვესტიციო ღირებულება დაკავშირებულია ქონების სარგებლობიდან მიღებული მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელ ღირებულებასთან. ინვესტორისთვის ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა რისკი, დაფინანსების მასშტაბი და ღირებულება, ობიექტების ღირებულების მომავალი ზრდა ან შემცირება, ცვლილებები საგადასახადო კანონმდებლობა.

შეფასების მეთოდი - შეფასების ობიექტის ღირებულების გამოთვლის მეთოდი შეფასების ერთ-ერთი მიდგომის ფარგლებში.

შეფასების თარიღი არის კალენდარული თარიღი, რომლის მიხედვითაც განისაზღვრება შეფასების ობიექტის ღირებულება.

ფასი - თანხის თანხა, შესთავაზა ან გადაიხადა შეფასების ობიექტი ან მისი ექვივალენტი.

შეფასებული ობიექტის ანალოგი არის შეფასებული ობიექტის ძირითადი ეკონომიკური, მატერიალური, ტექნიკური და სხვა მახასიათებლების მსგავსი სხვა ობიექტი, რომლის ფასი ცნობილია მსგავს პირობებში განხორციელებული გარიგებიდან.

შეფასებული ობიექტის ღირებულების საბოლოო მნიშვნელობა არის შეფასებული ობიექტის ღირებულების მნიშვნელობა, რომელიც მიღებულია შემფასებლის მიერ შეფასებული ობიექტის ღირებულების გამოთვლის შედეგების დასაბუთებული განზოგადების შედეგად, შეფასების და შეფასების მეთოდების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენებით.

ანაზღაურების რისკის გარეშე არის ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელი ყველაზე სანდო აქტივებში ფულის დაბანდებისას.

დისკონტირება არის მომავალი შემოსავლებისა და ხარჯების ამჟამინდელი ღირებულების განსაზღვრის პროცესი. მიწის ქირა – მიწის ნაკვეთით მოტანილი შემოსავალი.

ღირებულების ფაქტორი - ფაქტორი, რომლის ცვლილებაც გავლენას ახდენს მიწის საბაზრო ღირებულებაზე.

შეფასების პრინციპები

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ეფუძნება შემდეგ პრინციპებს:

1. სარგებლობის პრინციპი - მიწის ნაკვეთები, რომლებსაც შეუძლიათ გარკვეული დროით დააკმაყოფილონ მომხმარებლის (პოტენციური მომხმარებელი) საჭიროებები, აქვთ საბაზრო ღირებულება.
2. მიწოდებისა და მოთხოვნის პრინციპი - მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება ყალიბდება ბაზარზე მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთქმედების და გამყიდველ-მყიდველს შორის კონკურენციის ხასიათის შედეგად.
მოთხოვნა ჩვეულებრივ ხასიათდება ობიექტების რაოდენობით, რომელთა შეძენაც მყიდველებმა მზად არიან ან შეუძლიათ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, მოცემულ დროს გაბატონებული საბაზრო ღირებულებით. შეთავაზებას ახასიათებს იმ ობიექტების რაოდენობა, რომლებიც ამ მომენტში ბაზარზე იყიდება კონკრეტულ ფასად.


მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობა განსაზღვრავს ფასის დონეს წონასწორულ ბაზარზე.

მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის ურთიერთობის სამი შესაძლო მდგომარეობაა:

• მიწოდება და მოთხოვნა თანაბარია, საბაზრო ოპერაციების შედეგად ყალიბდება უძრავი ქონების ობიექტების წონასწორული სამართლიანი საბაზრო ფასი;
• მოთხოვნა აღემატება მიწოდებას, ბაზარზე ფასები მატულობს, ყალიბდება სპეკულაციური ფასები, არსებობს პროტექციონიზმისა და კორუფციის საშიშროება, რაც ბაზრის განადგურებამდე მიგვიყვანს;
• მიწოდება აჭარბებს მოთხოვნას, ფასები ეცემა, ბაზრის სტაგნაცია ხდება.

წონასწორობის მქონე ქვეყნებში საბაზრო ეკონომიკაეს სახელმწიფოები პერიოდულად ცვლიან ერთმანეთს ეკონომიკის ზოგად მდგომარეობასთან და სოციალურ, დემოგრაფიულ და სხვა პროცესებთან დაკავშირებული ფაქტორებიდან გამომდინარე.

არაწონასწორობის პირობებში გარდამავალი ეკონომიკარუსეთისთვის დამახასიათებელი ამ პრინციპს ხშირად არ აქვს მნიშვნელოვანი გავლენა, რადგან მიწოდება და მოთხოვნა დიდწილად რეგულირდება ადმინისტრაციულად, ხშირად მიწის ნაკვეთების მიწოდების ფასის მნიშვნელოვანი შეფასების გამო.

ჩანაცვლების პრინციპი - მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება არ შეიძლება აღემატებოდეს ეკვივალენტური სარგებლობის ობიექტის შეძენის ყველაზე სავარაუდო ღირებულებას.

ეს პრინციპი ვარაუდობს, რომ არსებობს მყიდველის ვარიანტები, ე.ი. უძრავი ქონების ობიექტის (მიწის ნაკვეთის) ღირებულება დამოკიდებულია იმაზე, არის თუ არა მსგავსი ობიექტები ბაზარზე ან ობიექტები, რომლებიც ცვლის მას.

პრინციპი აჩვენებს, რომ მოცემული ობიექტის ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს ბაზარზე მსგავსი ობიექტის (მიწის) შეძენის ღირებულებას.

მაშასადამე, კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ღირებულება განისაზღვრება ყველაზე დაბალი ფასით, რომლითაც შესაძლებელია მსგავსი მიწის ნაკვეთის შეძენა, რომელსაც აქვს იგივე ძირითადი მაჩვენებლები, პოტენციური სარგებლობისა და მომგებიანობის ჩათვლით.

მოსკოვში, განსაკუთრებით ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში, ისევე როგორც ისტორიულად განვითარებული არქიტექტურული იერსახის მქონე სხვა ქალაქებში, თითქმის შეუძლებელია ზუსტად იგივე ვაკანტური მიწის ნაკვეთების პოვნა. თითოეული საიტის უნიკალურობა ქმნის გარკვეულ სირთულეებს მიწის ბაზარზე გასაყიდად, შემდგომ განვითარებაში, მაგრამ ხელს უწყობს საკმარისად ჩამოყალიბებას. მაღალი დონესაბაზრო ფასები.

საბაზრო ვითარება სხვაგვარად გამოიყურება ახალ ქალაქებში, ახალი მასობრივი მშენებლობების რაიონებში, სადაც არქიტექტურული ურბანული დაგეგმარების გადაწყვეტილებების სტანდარტიზაციის დონე უფრო მაღალია და, შესაბამისად, მეტია მსგავსი მიწის ნაკვეთები. აქ ჩანაცვლების პრინციპი ვლინდება სრულად, რაც ხელს უწყობს საბაზრო ფასების სტაბილიზაციას შედარებით დაბალ დონეზე.

მოლოდინის პრინციპი - მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულება დამოკიდებულია მისგან მოსალოდნელ ღირებულებაზე, ვადაზე და ქირის მიღების ალბათობაზე.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულება დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთზე მოზიდული წარმოების ფაქტორების გადახდის შემდეგ დარჩენილ შემოსავალზე. სამეწარმეო საქმიანობა.

ეს პრინციპი გვიჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ობიექტის ღირებულება - მისი გამოყენების შედეგად მიღებული ყველა მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულება (მათ შორის უძრავი ქონების ობიექტების გაყიდვა და ღირებულება, პირველ რიგში მიწის ნაკვეთები) - მუდმივად იზრდება მოთხოვნის ზრდისა და შეზღუდულის გამო. მიწოდება.

თუმცა, ეს პრინციპი არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების (მიწის) მფლობელს ფაქტიურად უნდა დაელოდოს უძრავი ქონების ფასის მატებას ან მის გაქირავების მომგებიანობას. ეს მხოლოდ ასახავს იმ ფაქტს, რომ უძრავი ქონებით, მიწით სარგებლობა ფუნდამენტურად გრძელვადიანია.

ამიტომ, ქონების შეფასებისას უნდა გვახსოვდეს, რომ მისი ღირებულება ყოველთვის შორს არის იმ საშუალო ფასის ტოლისაგან, რომელიც ჭარბობდა ბაზარზე მსგავსი ქონების შეფასების დროს. მთლიანი შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად მაღალი იყოს.

გარე გავლენის პრინციპი - მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია გავლენას გარეგანი ფაქტორები.

შესაბამისობის პრინციპი - შეფასებულ ობიექტს (მიწის ნაწილს) აქვს უმაღლესი ღირებულება, იმ პირობით, რომ ის გარკვეულწილად მსგავსია მიმდებარე ობიექტებთან გამოყენების, ზომისა და სტილის თვალსაზრისით, მინიმალური განვითარების ხარჯებით.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ყველა ეკონომიკური ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს მოცემული საიტის მაქსიმალურ სარგებელსა და მომგებიანობას, მაქსიმალურად დაბალანსებულია.

ამრიგად, მოცემული მიწის ნაკვეთისთვის და მასზე განთავსებული ან შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტზე უნდა იყოს მიღწეული პირობები მისი შეძენისა და განვითარების ხარჯების და მასზე შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტის ღირებულებისა თუ მომგებიანობის შესატყვისი.

მიწის ნაკვეთის შეფასების ამ პრინციპთან შესაბამისობის გადამოწმების ერთ-ერთი კრიტერიუმია თავად მიწის ნაკვეთის ღირებულების წილი მასზე განთავსებული ქონების მთლიან ღირებულებაში.

მოსკოვის ცენტრალურ ნაწილში ეს თანაფარდობა უახლოვდება მსოფლიოს სხვა დიდი ქალაქებისთვის დამახასიათებელ მაჩვენებლებს.

შესაბამისად, ქალაქის ცენტრში მიწის ნაკვეთებზე ფასების შემდგომი ზრდის პოტენციალი შედარებით მცირეა (სამშენებლო მიწის ნაკვეთების გამოკლებით მაღალსართულიანი შენობები), და ძირითადად შეიძლება გამოწვეული იყოს მშენებლობის ღირებულებისა და უძრავი ქონების ფასების შემდგომი ზრდით მისი სამომხმარებლო თვისებების გაუმჯობესებით.

ამ პრინციპის განხორციელება შესაძლებელს ხდის ფაქტობრივი მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოყოფას ქონების მთლიანი ღირებულებისგან.

ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპი - მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე.

მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენება არის მიწის ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო გამოყენება, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია, გონივრულად დასაბუთებული, კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობაში, ფინანსურად მიზანშეწონილი და რის შედეგადაც მიწის ნაკვეთის ღირებულება იქნება მაქსიმალური.

მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენება განისაზღვრება მისი შესაძლო გონივრული დაყოფის გათვალისწინებით ცალკეულ ნაწილებად, რომლებიც განსხვავდება ფორმებით, ტიპისა და გამოყენების ბუნებით. ყველაზე ეფექტური გამოყენება შეიძლება არ იყოს მიწის ამჟამინდელი გამოყენება.

ყველაზე ეფექტური გამოყენების დადგენისას მხედველობაში მიიღება შემდეგი:

• დანიშნულება და ნებადართული გამოყენება;
• შეფასებული მიწის ნაკვეთის უშუალო სიახლოვეს მიწათსარგებლობის გაბატონებული მეთოდები;
• მიწის ბაზარზე მოსალოდნელი ცვლილებები;
• მიწის არსებული გამოყენება.

მიწის ნაკვეთის შეფასებისას, მისი გამოყენების ყველა შესაძლო (დაშვებული) ვარიანტიდან შეირჩევა საუკეთესო და ყველაზე მომგებიანი და სწორედ ის გამოიყენება შეფასებისთვის.

ამ შემთხვევაში, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, მხედველობაში მიიღება მხოლოდ ის შემთხვევები, რომლებიც:

1. პირველ რიგში, ისინი იცავენ საკანონმდებლო ნორმებს (მათ შორის ქალაქგეგმარებით შეზღუდვებს, დაცვის მოთხოვნებს გარემოისტორიის, არქიტექტურის, მიმდებარე ტერიტორიის კეთილმოწყობის ძეგლები),
2. რომლის განხორციელება, მეორეც, ფიზიკურად შესაძლებელია,
3. რომელიც, მესამე, აწარმოებს შემოსავალს (თუ ჩვენ ვსაუბრობთკომერციული შეფასების შესახებ).

შედეგად შეირჩევა გამოყენების შემთხვევა, რომელშიც მაქსიმალური ფასის მიღება შესაძლებელია ყველა სამართლებრივი, ქალაქგეგმარებითი, გარემოსდაცვითი და სხვა შეზღუდვის გათვალისწინებით.

თუ საიტი თავისუფალია შენობებისგან, მაშინ დგინდება, რომელი ობიექტი შეიძლება აშენდეს საიტის ყველაზე ეფექტური გამოყენების ვარიანტის საფუძველზე, ყველა არსებული შეზღუდვის გათვალისწინებით.

თუ ადგილზე არის შენობა, მაშინ ტარდება ანალიზი, გაიზარდოს თუ არა საიტის ღირებულება ამ შენობის ღირებულებით თუ შემცირდეს ამ შენობის დანგრევის ღირებულების ღირებულებით არჩეული ვარიანტით. ამ მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ გამოყენებისთვის, რა თქმა უნდა, არსებული შეზღუდვების გათვალისწინებით.

ეს პრინციპი ყველაზე მეტად გამოიყენება ვაკანტური მიწის ნაკვეთების შეფასებისას. აშენებული მიწის ნაკვეთების შესაფასებლად, მისი გამოყენება ბევრად უფრო რთულია, რადგან ის საშუალებას გაძლევთ გამოყოთ თავად მიწის ნაკვეთის ღირებულება მთელი უძრავი ქონების კომპლექსის ღირებულებისგან.

მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობას ან ნაგებობას ყოველთვის არ აქვს უმაღლესი ღირებულება ან მოაქვს უმაღლესი შემოსავალი.

გარდა ამისა, დროთა განმავლობაში, შენობის ბუნებრივი ცვეთა, ბაზრის პირობებისა და სხვა ფაქტორების ცვლილების შედეგად, მთლიანი ქონების ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს, ხოლო მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება შეიძლება დარჩეს უცვლელი და. გაზრდის კიდეც.

ამრიგად, საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების პრინციპი შესაძლებელს ხდის მოცემული მიწის ნაკვეთიდან მიწის ქირის მაქსიმალური შესაძლო ოდენობის დადგენას, იმისდა მიუხედავად, არის თუ არა ნაკვეთი აშენებული და რა შენობა ან სტრუქტურა მდებარეობს მასზე. შეფასების დრო.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ეს პრინციპი მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ცალკეული მიწის ნაკვეთების, არამედ დიდი ურბანული ტერიტორიების შეფასებისას.

მისი გამოყენება შესაძლებელს ხდის ქალაქის მიწის და ქალაქგეგმარებითი პოლიტიკის ოპტიმიზაციას მკაცრი ეკონომიკური გათვლების საფუძველზე. პირველ რიგში, ეს ეხება ქალაქის საკუთრებაში არსებული ურბანული მიწების გაუმჯობესებას, ანუ მის მიწის საკუთრება.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ღირებულება დროთა განმავლობაში იცვლება და განისაზღვრება კონკრეტულ თარიღზე (შეფასების თარიღი).

საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების შემთხვევის განსაზღვრა

მიწის საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია არა მხოლოდ მიმდინარე გამოყენების შემთხვევაზე, არამედ არსებულ ალტერნატიულ გამოყენებაზეც. ეს პრინციპი შესაძლებელს ხდის მიწის ნაკვეთიდან მაქსიმალური შემოსავლის დადგენას და მისი უმაღლესი ღირებულების დადგენას, მიუხედავად იმისა, არის თუ არა მიწა აშენებული და რა შენობები მდებარეობს შეფასების თარიღისთვის.

საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების შემთხვევის ანალიზი ტარდება ორ ეტაპად:

• ორივე უფასო მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება. თუ საიტი არ არის განვითარებული, მაშინ განისაზღვრება, თუ რა სახის გაუმჯობესებაა, იურიდიული, ფიზიკური შეზღუდვებიდა ტერიტორიის ყველაზე ეფექტურად განვითარების პერსპექტივები.
• მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება არსებული გაუმჯობესებებით. თუ საიტი აშენებულია, მაშინ, როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, მისი ამჟამინდელი გამოყენება ყოველთვის არ შეესაბამება საუკეთესოს და ყველაზე ეფექტურს.

ეს მდგომარეობა გაგრძელდება მანამ, სანამ მიწის ღირებულება არ გადააჭარბებს მთლიან ღირებულებას ერთი ობიექტიმიმდინარე გამოყენებისას, შენობის დანგრევის ღირებულების გათვალისწინებით.

მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზის თანმიმდევრობა:

1. მიწის ნაკვეთის მშენებლობის ალტერნატიული ვარიანტების შედარება.

   ვარიანტების არჩევანი ეფუძნება:

   • მიწოდებისა და მოთხოვნის ანალიზი.

     ეს საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ სამიზნე ბაზარი, ანუ დაადგინოთ პოტენციური მყიდველები და მოიჯარეები.

     1. ამასთან, გათვალისწინებულია მოსახლეობის დინამიკა, შემადგენლობა და მიგრაცია.
     2. გათვალისწინებულია პრეფერენციებისა და გემოვნების შეცვლის ტენდენციები.
     3. მიწის ნაკვეთის უპირატესობები განისაზღვრება ბაზარზე არსებულ მიწის ნაკვეთებთან შედარებით.
   • ადგილმდებარეობის პოტენციალის ანალიზი შემდეგი ფაქტორების გათვალისწინებით:
     1. ფასდება ქონების ტიპი;
     2. ტერიტორიის განვითარების პერსპექტივები;
     3. ტერიტორიულ-ეკონომიკური ზონის თავისებურებები, რომელშიც მდებარეობს მიწის ნაკვეთი;
     4. უძრავი ქონების ეფექტური ფუნქციონირებისთვის საჭირო ობიექტების სიახლოვე და ხელმისაწვდომობა;
     5. ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობამიწის ნაკვეთი;
     6. უხერხულობა და რისკი.
   • განვითარების კანონიერი უფლებების შესწავლა.
     1. ფიზიკური საზღვრების შესწავლა:
     2. ნაკვეთის ფართობი და ზომა;
     3. მშენებლობის საინჟინრო და გეოლოგიური პირობები;
     4. საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა და გაწეული მომსახურების დონე.
2. მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა განვითარების თითოეული ვარიანტისთვის.
3. გამოვლენილი განვითარების ვარიანტების ფინანსური მიზანშეწონილობის განსაზღვრა.

მაგალითი. ზონირების მონაცემებით მიწის ნაკვეთი გამოდგება სასაწყობო, საოფისე ან კომერციული შენობების ასაშენებლად. შენობის ფართობი 3000 კვ.მ. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი 20%. განსაზღვრეთ მიწის საინვესტიციო ღირებულება საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების გათვალისწინებით.

დასკვნა: ამგვარად, მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება მშენებლობაა საოფისე შენობა. მიწის ნაკვეთის საინვესტიციო ღირებულება საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების გათვალისწინებით არის 787500 აშშ დოლარი.

ვარიანტის განსაზღვრა ხელმისაწვდომი გაუმჯობესებით

საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების განსაზღვრისას სხვადასხვა ვარიანტებიგაუმჯობესებული მიწის გამოყენება შედარებულია კაპიტალის დაბრუნების მაჩვენებლის მიხედვით.

თუ ეს ვარიანტები არ ითვალისწინებს კაპიტალურ ხარჯებს რეკონსტრუქციის ან მოდერნიზაციისთვის, მაშინ წმინდა საოპერაციო შემოსავლის შედარება შეიძლება.

გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთის ტიპიური გამოყენების შემთხვევაა:

1. მიწაზე მდებარე კეთილმოწყობის რეკონსტრუქცია ან განახლება. თუ შენობის ჩარჩოსა და საძირკვლის მდგომარეობა საშუალებას იძლევა მათ საფუძველზე რეკონსტრუქცია ან შეკეთება, მაშინ შესწავლილია ორი ვარიანტი:
   • კოსმეტიკური რემონტის დახმარებით შენობების ხარისხის საშუალო დონემდე მიყვანა;
   • რეკონსტრუქციის განხორციელება და ობიექტის ევროსტანდარტებთან მიყვანა.
2. მიწის კეთილმოწყობის დანგრევა. არსებული გაუმჯობესებები შეიძლება გარემონტდეს, სანამ ისინი ხელს უწყობენ ერთიანი ქონების საერთო ღირებულებას. არსებული გაუმჯობესებები იშლება, როდესაც არ არსებობს ეფექტური პროექტებიმათი შეკეთების, რეკონსტრუქციისა და შემდგომი გამოყენებისთვის.
3. გაუმჯობესების გამოყენება მიმდინარე მდგომარეობაში. თუ ვარიანტი #1 და ვარიანტი #2 არ არის ეფექტური, მაშინ არსებული გაუმჯობესებები შეიძლება გამოყენებულ იქნას ცვლილების გარეშე.

განსაზღვრის მეთოდები

მიწის ნაკვეთის საინვესტიციო ღირებულების დასადგენად გამოიყენება იგივე მეთოდები, რაც მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას. დამატებითი მეთოდები მოიცავს შემდეგ მეთოდს: ურბანული მიწის შეფასება სტანდარტული საინვესტიციო ხელშეკრულებების პირობებით.

ეს მეთოდი წარმოიშვა ქალაქს, მიწის მესაკუთრესა და ინვესტორს შორის ინვესტორის ხარჯზე აშენებული ობიექტის შემდგომი გაყოფის პირობებით მიწის ნაკვეთების მიწოდებასთან დაკავშირებით. ქალაქი გაუმჯობესების ღირებულების მცირე ნაწილით უზრუნველყოფს ტერიტორიის გაუმჯობესებას.

მოსკოვის წილი არის აშენებული ობიექტის ფართობის 30%-დან 50%-მდე. ამრიგად, მიწის ნაკვეთის გრძელვადიანი იჯარის უფლების გადახდა ხორციელდება ქ ბუნებრივი ფორმა.

შეფასების პროცედურა ფარგლებში ამ მეთოდით:

• ამ ადგილზე ობიექტის ასაშენებლად დაგეგმილი შენობის მახასიათებლები განისაზღვრება ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტაციის საფუძველზე.
• ფართობების ზომა სხვადასხვა ფუნქციური დანიშნულებაამის პირობებით ქალაქში გადასვლა საინვესტიციო ხელშეკრულება.
• 1კვ.მ-ის ღირებულება განისაზღვრება. სხვადასხვა ფუნქციური დანიშნულების სფეროები.
• ქალაქისთვის გადაცემული ტერიტორიების ჯამური ღირებულება განისაზღვრება.
• განისაზღვრება საინვესტიციო პროექტის განხორციელების ვადა.
• განისაზღვრება საინვესტიციო ხელშეკრულების პირობებით ქალაქისთვის გადაცემული ტერიტორიების გასაყიდად საჭირო დრო.
• ფასდაკლების განაკვეთი გამოითვლება.
• მიმდინარე ღირებულება გამოითვლება.

შედეგად მიღებული ღირებულება არის ამ საინვესტიციო პროექტში გამოყენებული მიწის საინვესტიციო ღირებულება.

მიწის ნაკვეთის შეფასება არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ზემოთ მითითებულ საბაზრო ღირებულების შეფასების ძირითად პრინციპებს.

თუ ნორმატიულ-სამართლებრივ აქტში, რომელიც შეიცავს მიწის ნაკვეთის სავალდებულო შეფასების მოთხოვნას, ან მიწის ნაკვეთის შეფასების შესახებ ხელშეკრულებაში (შემდგომში - ხელშეკრულება) არ არის განსაზღვრული შეფასების ობიექტის ღირებულების კონკრეტული სახე, ამ ობიექტის საბაზრო ღირებულება ექვემდებარება დადგენას.

მიწის ნაკვეთების შეფასება სავალდებულოა რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მთლიანად ან ნაწილობრივ საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების გარიგებაში მონაწილეობის შემთხვევაში. მუნიციპალიტეტები, მათ შორის:

1. რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების ღირებულების განსაზღვრისას, მათი პრივატიზების მიზნით, გადაცემა ნდობის მენეჯმენტიან იჯარით;
2. რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი მიწის ნაკვეთების გირავნობის საგნად გამოყენებისას;
3. რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი მიწის ნაკვეთების გაყიდვისას ან სხვაგვარად გასხვისებისას;
4. რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებული სავალო ვალდებულებების დაკისრებისას;
5. რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების გადაცემისას, როგორც შენატანი საწესდებო კაპიტალში, იურიდიული პირების ფონდებში, აგრეთვე მიწის ნაკვეთის ღირებულებაზე დავის შემთხვევაში, მათ შორის :
   • მიწის ნაკვეთების ნაციონალიზაციის დროს;
   • ზე იპოთეკური სესხიფიზიკურ და იურიდიულ პირებს მიწის ნაკვეთის ღირებულების შესახებ დავის შემთხვევაში;
   • საქორწინო ხელშეკრულებების გაფორმებისას და განქორწინებულ მეუღლეთა ქონების გაყოფისას ერთ-ერთი მხარის ან ორივე მხარის მოთხოვნით ამ ქონების ღირებულებაზე დავის შემთხვევაში;
   • სახელმწიფო ან მუნიციპალური საჭიროებისთვის რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთების გამოსყიდვის ან სხვაგვარად გატანის შემთხვევაში;
   • მიწის ნაკვეთების ღირებულების შეფასებისას გადასახადების (ქონების გადასახადის) სწორი გადახდის კონტროლის მიზნით დასაბეგრი ბაზის გამოანგარიშებაზე დავის დროს.

ეს მოთხოვნები არ ვრცელდება სახელმწიფო და მუნიციპალური განკარგვის შედეგად წარმოშობილ ურთიერთობებზე უნიტარული საწარმოებიდა ეკონომიკური მართვის უფლებით მათთვის მინიჭებული ქონებით ან ოპერატიული მენეჯმენტი, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც ქონების განკარგვა რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად დასაშვებია ამ ქონების მფლობელის თანხმობით.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასებაზე სამუშაოების განხორციელების საფუძველია შემფასებელსა და დამკვეთს შორის შეთანხმება.

რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, მიწის ნაკვეთის, მათ შორის განმეორებითი, ღირებულების შეფასება შეიძლება განხორციელდეს შემფასებლის მიერ სასამართლოს, საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე. საარბიტრაჟო სასამართლოს, ასევე უფლებამოსილი ორგანოს გადაწყვეტილებით.

სასამართლო, საარბიტრაჟო სასამართლო, საარბიტრაჟო სასამართლო დამოუკიდებელია შემფასებლის არჩევისას.

შეფასების ობიექტის შეფასებასთან დაკავშირებული ხარჯები, აგრეთვე შემფასებლის ფულადი ანაზღაურება ექვემდებარება ანაზღაურებას (გადახდას) რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

შემფასებელსა და მომხმარებელს შორის ხელშეკრულება იდება წერილობით და არ საჭიროებს ნოტარიულად დამოწმებას. კონტრაქტი უნდა შეიცავდეს:

1. ხელშეკრულების დადების საფუძველი;
2. შეფასების ობიექტის ტიპი;
3. შეფასების ობიექტის განსაზღვრული ღირებულების (ღირებულებების) ტიპი;
4. შეფასების ობიექტის შეფასებისთვის ფულადი ჯილდო;
5. ინფორმაცია შემფასებლის სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას შემფასებლის ლიცენზიის შესახებ შეფასებითი საქმიანობის განხორციელების შესახებ, ამ ლიცენზიის სერიული ნომრისა და გაცემის თარიღის მითითებით, მისი გამცემი ორგანოსა და ამ ლიცენზიის გაცემის პერიოდის მითითებით.

შეფასების ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს მიწის ნაკვეთის ზუსტ მითითებას და მის აღწერას.

რაც შეეხება რუსეთის ფედერაციის, რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების შეფასებას, შემფასებლის მიერ დადებულია ხელშეკრულება მესაკუთრის მიერ უფლებამოსილ პირთან, რომ განახორციელოს გარიგება შეფასების ობიექტებთან, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით.

შეფასებისას შემფასებელი ვალდებულია გამოიყენოს ინფორმაცია, რომელიც უზრუნველყოფს შეფასების დასკვნის სანდოობას, როგორც დამადასტურებელი ინფორმაციის შემცველი დოკუმენტი. შეფასებისას გამოყენებული ინფორმაციის რაოდენობას, ინფორმაციის წყაროების არჩევანს და ინფორმაციის გამოყენების წესს განსაზღვრავს შემფასებელი.

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების, მისი დანიშნულების და ნებადართული გამოყენების შეფასებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული სხვა პირების უფლებები მიწის ნაკვეთზე. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება იცვლება მის რომელიმე ჩამოთვლილში ცვლილებით სამართლებრივი მახასიათებლები.

შეფასების შედეგები წარმოდგენილი უნდა იყოს შეფასების წერილობითი ანგარიშის სახით.

შეფასების ანგარიში არ უნდა იყოს ორაზროვანი ან შეცდომაში შემყვანი. შეფასების ანგარიში უნდა დაიწეროს საჯარო ენაზე, სპეციალური ტერმინების ახსნა-განმარტებით, შეიცავდეს შემფასებლის დაშვებების, გამოთვლებისა და დასკვნების დეტალურ დასაბუთებებს და აუცილებელ განმარტებებს.

თუ მიწის ნაკვეთის შეფასებისას განისაზღვრება არა საბაზრო ღირებულება, არამედ სხვა სახის ღირებულება, ანგარიშში მითითებული უნდა იყოს შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენის შესაძლებლობისგან გადახრის კრიტერიუმები და მიზეზები.

ანგარიში უნდა შეიცავდეს:

• ანგარიშის შედგენის თარიღი და რიგითი ნომერი;
• შემფასებლის მიერ შეფასების ობიექტის შეფასების საფუძველი;
• შემფასებლის იურიდიული მისამართი და მისთვის გაცემული ლიცენზიის შესახებ შეფასებითი საქმიანობის განსახორციელებლად ამ სახეობისქონება;
• შეფასების ობიექტის ზუსტი აღწერა, ხოლო იურიდიული პირის საკუთრებაში არსებულ შეფასების ობიექტთან დაკავშირებით - დეტალები. იურიდიული პირიდა სააღრიცხვო ღირებულებაშეფასების ეს ობიექტი;
• შეფასების სტანდარტები შეფასების ობიექტის ღირებულების შესაბამისი ტიპის დასადგენად, მათი გამოყენების დასაბუთება ამ შეფასების ობიექტის შეფასებაში, შეფასების ობიექტის შეფასებისას გამოყენებული მონაცემების სია, მათი მიღების წყაროების მითითებით, აგრეთვე შეფასების ობიექტის შეფასებისას გამოთქმული ვარაუდები;
• შეფასების ობიექტის ღირებულებისა და მისი საბოლოო ღირებულების განსაზღვრის თანმიმდევრობა, აგრეთვე მიღებული შედეგის გამოყენების შეზღუდვები და საზღვრები;
• შეფასების ობიექტის ღირებულების დადგენის თარიღი;
• შემფასებლის მიერ გამოყენებული დოკუმენტების ჩამონათვალი და შეფასების ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლების დადგენა.

მიწის ნაკვეთის შეფასების ანგარიში სავალდებულო მონაცემებთან ერთად უნდა შეიცავდეს:

1. მიწის ნაკვეთის აღწერა და მისი გაუმჯობესებები, მიწის ნაკვეთის დანიშნულების და ნებადართული სარგებლობის ჩათვლით, მესამე მხარის უფლებებით ტვირთი;
2. მიწის და მისი გაუმჯობესების ფოტოები;
3. მიწისა და უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობის დახასიათება;
4. მიწის ყველაზე ეფექტური გამოყენების იდენტიფიცირება.

შეფასების ანგარიში შეიძლება შეიცავდეს დანართებს, რომელთა შემადგენლობას განსაზღვრავს შემფასებელი, მოთხოვნების გათვალისწინებით, გათვალისწინებული პირობებიშეფასების ხელშეკრულებები.

შეფასების ოქმის ყველა მასალა მიმართული უნდა იყოს მიწის ნაკვეთის ღირებულების ტიპის დასაბუთებაზე. შეფასების ანგარიშში თავიდან უნდა იქნას აცილებული მასალები და ინფორმაცია, რომლებიც არ არის დაკავშირებული ხარჯთაღრიცხვის პროცედურასთან.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების საბოლოო ღირებულება უნდა იყოს გამოხატული რუბლით, როგორც ერთიანი ღირებულება, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული შეფასების ხელშეკრულებაში.

ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს, რომ მიწის ნაკვეთის ღირებულების საბოლოო ღირებულება განისაზღვრება ღირებულებების დიაპაზონში.

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულება მითითებულია შეფასების ანგარიშში, რომელიც შედგენილია „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ“ ფედერალური კანონით დადგენილი წესით და მოთხოვნების საფუძველზე, შეფასების სტანდარტები და რეგულაციებირუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის განხორციელების მონიტორინგის უფლებამოსილი ორგანოს შეფასების საქმიანობის შესახებ, შეიძლება აღიარებულ იქნეს რეკომენდებულად შეფასების საგანთან გარიგების განხორციელების მიზნით, თუ არა უმეტეს 6 თვისა.

თუ არსებობს დავა ანგარიშში მოცემული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ან სხვა ღირებულების ნამდვილობაზე, მათ შორის იმავე მიწის ნაკვეთის შეფასების შესახებ არსებულ სხვა ანგარიშთან დაკავშირებით, აღნიშნული დავა განიხილება სასამართლოს მიერ. საარბიტრაჟო სასამართლო დადგენილი იურისდიქციის შესაბამისად, საარბიტრაჟო სასამართლო დავის ან ხელშეკრულების მხარეთა შეთანხმებით ან რუსეთის ფედერაციის მარეგულირებელი კანონმდებლობით დადგენილი წესით. შეფასების აქტივობა.

სასამართლოს, საარბიტრაჟო სასამართლოს, საარბიტრაჟო ტრიბუნალს უფლება აქვთ, მხარეებს დაავალდებულონ გარიგება დადონ სასამართლო სხდომაზე დავის განხილვისას განსაზღვრულ ფასად, მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც გარიგება სავალდებულოა კანონმდებლობის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის.

ახლა განვიხილოთ ღირებულებების გარკვეული ტიპები, რომლებიც, ზემოთ განხილული ღირებულებებისგან განსხვავებით, არ არის საბაზრო ტიპის ღირებულებები. თუმცა, IVS 2 აღწერს შეფასების საფუძვლებს, გარდა საბაზრო ღირებულებისა არასაბაზრო ფასებზეარ მოიცავს ყველა მათგანს, არამედ მხოლოდ მათ, რომელთა გაანგარიშებისთვის არის შიდა (არასაბაზრო) ინფორმაცია და იდეები კონკრეტული საბაზრო სუბიექტის და არა მთლიანი ბაზრის შეფასების ობიექტის ღირებულების შესახებ. გამოიყენება დიდწილად.

გამოყენების ღირებულების ყველაზე მნიშვნელოვანი წარმომადგენელია ინვესტიციის ღირებულება.

საინვესტიციო ღირებულებაარის ქონების ღირებულება, რომელიც ფასდება კონკრეტული ინვესტორისთვის ან ინვესტორთა ჯგუფისთვის მოცემული საინვესტიციო მიზნებისთვის.

ინვესტიციის ღირებულება განისაზღვრება საფუძველზე ინდივიდუალურიმოთხოვნები ინვესტიციისთვის, ამიტომ მისი გაანგარიშება ეფუძნება მოითხოვს ამ ინვესტორსშემოსავალი და მათი კაპიტალიზაციის კონკრეტული მაჩვენებელი.

განსხვავებით ბაზარიღირებულება, რომელიც გულისხმობს "ტიპიურ" მყიდველს და "ტიპიურ" გამყიდველს, საინვესტიციო ღირებულება ემყარება ინვესტორის საჭიროებებსა და მახასიათებლებს, რომლის მოტივები ბაზრისთვის ატიპიურია. Ეს არის სუბიექტურიკონცეფცია, რომლის გაანგარიშება ასახავს იმ ფაქტს, რომ ეს მნიშვნელობა იქმნება იმის გამო საკუთარიუპირატესობა, ინდივიდუალურისაინვესტიციო მოთხოვნები და პირადიინვესტორის მოტივაცია, გარდა ტიპიური მყიდველისა ან გამყიდველისა, გათვალისწინებულია განსაზღვრისას ბაზარიღირებულება, რომელიც აკავშირებს საინვესტიციო ღირებულებას ხარჯებთან არასაბაზრო ტიპი.

საინვესტიციო ღირებულება ეხება მომავალი შემოსავლის ნაკადების ამჟამინდელი ღირებულების განსაზღვრას ქონების ექსპლუატაციიდან, რომლის ბუნებაც მითითებულია. საინვესტიციო გეგმები.ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანი ფაქტორებია რისკი, დაფინანსების მოცულობა და ღირებულება, ქონების სამომავლო გაუფასურება ან გაუფასურება და საგადასახადო მოსაზრებები.

ზოგჯერ ლიტერატურაში, შეფასების მიზნების ჩამონათვალში, რომლებიც იყენებენ საინვესტიციო ღირებულებას, არის ისეთებიც, რომლებიც საერთოდ არ არის დაკავშირებული ინვესტიციის ღირებულების კონცეფციასთან ან აშკარად არ შეესაბამება მას. მაგალითად, შეფასების ფუნქცია, როგორიცაა „შეფასებულ სუბიექტთან ურთიერთობა ერთი კონტრაგენტის ქვეშ“ მხოლოდ შეზღუდულ ბაზარზე საუბრობს და არა ინვესტიციის ღირებულების კონცეფციასთან დაკავშირებულ სპეციალურ შესაძლებლობებსა და ინვესტორის მიზნებზე.

ინვესტიციის ღირებულება, ისევე როგორც ყველა სარგებლობის ღირებულება, გამოითვლება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით და, შეფასების პარამეტრების ინდივიდუალურობაზე ფოკუსირება, არ გულისხმობს შედარებითი (საბაზრო) მიდგომის გამოყენებას.

არსებობს მრავალი მიზეზი, რის გამოც ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება განსხვავდებოდეს ბაზარი.ძირითადი მიზეზები შეიძლება იყოს განსხვავებები, რომლებიც აისახება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებაში ოდენობით ფულადი სახსრების დინებადა ფასდაკლების განაკვეთი. ისინი შედგება:

• სამომავლო მომგებიანობის შეფასებისას (საჭიროა კაპიტალზე ანაზღაურების ინდივიდუალური განაკვეთი);
• ინდივიდუალური იდეები რისკის ხარისხის შესახებ (არა საბაზრო საშუალო);
• ატიპიური საგადასახადო სიტუაციის არსებობა ( საგადასახადო შეღავათები, სპეციალური საგადასახადო სტატუსი);
• შეღავათიანი დაკრედიტების სისტემის არსებობა, რომელიც არ არის გასხვისებული ამ კონკრეტული მფლობელისგან (ანუ, რომელიც არ გადადის ახალ მფლობელზე);
• ქონების თავსებადობის შესაძლებლობა მის სპეციფიკურ გამოყენებაში სხვა ობიექტებთან, რომლებიც ასევე ფლობს ან აკონტროლებს მესაკუთრეს (სინერგიული ეფექტი, რომელსაც შეუძლია შეამციროს რისკები გარკვეული ეფექტების გამო).

კონკრეტული ინვესტორისთვის ინვესტიციის ღირებულება შეიძლება განსხვავდებოდეს მისიგან ბაზარიღირებულება ასევე პრესტიჟის სხვადასხვა შეფასების, ადგილმდებარეობის პერსპექტივების და ა.შ.

მესაკუთრის რიგი ინდივიდუალური ინსტრუმენტებისა და შესაძლებლობების ეფექტურად გამოყენებამ შეიძლება შეამციროს საინვესტიციო რისკები და, შესაბამისად, დისკონტის განაკვეთი. ამრიგად, ობიექტის საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება იყოს რიცხობრივად უფრო მაღალი. ბაზარიღირებულება მისი ფართო შესაძლებლობების გამო, განსხვავდება საშუალო ბაზრის მყიდველის შესაძლებლობებისგან.

ეს ღირებულება შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ვიდრე საბაზრო ღირებულება, ასევე ინვესტორის კონკრეტული ინტერესის გამო. მაგრამ შეიძლება ნაკლები იყოს ბაზარიღირებულება გამყიდველის განსაკუთრებული ინტერესიდან გამომდინარე (იყიდება იაფად, მაგრამ მართალი პიროვნება) ან NEI-ს გარდა სხვა ობიექტის გამოყენების შემთხვევაში, მაგრამ მკაცრად განსაზღვრული საინვესტიციო გეგმებით.

საინვესტიციო ღირებულება არ უნდა აგვერიოს ბაზარისაინვესტიციო ქონების ღირებულება, ე.ი. ქონება, რომელშიც განხორციელებულია ინვესტიცია, რომელიც იმყოფება ინვესტიციის ზემოქმედების ეტაპზე.

გამოიყენეთ ღირებულება- გამოყენების ღირებულების სხვა წარმომადგენელი, როდესაც ქონების ღირებულება, როგორც საწარმოს აქტივების ნაწილი, განისაზღვრება საწარმოს, როგორც მოქმედი ღირებულების შეფასებისას (ანუ ზოგადად, ამჟამინდელი მფლობელისთვის და მიმდინარე სარგებლობით, რაც შეიძლება არ შეესაბამება მის NEI-ს). როგორც წესი, ასეთი შეფასება ხორციელდება მიზნებისათვის ფინანსური ანგარიშგებაან შიდა მართვის გეგმების ფორმირება. ხშირად, შეფასებული ობიექტი (უძრავი ქონება ან აღჭურვილობა) შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხოლოდ ერთი კონკრეტული (წარმოების) ფუნქციისთვის და მისი გამოყენების ღირებულება ფასდება. განაწილების მეთოდი(გამოყოფა) მთელი ბიზნესის ღირებულებიდან.

• სინერგიული ეფექტი(სიტყვიდან სინერგია(ბერძნ. συνεργία, ბერძნულიდან. სინ- ერთად, ერგოს- მოქმედება, მოქმედება)) მივყავართ იმ ფაქტს, რომ რამდენიმე ნაწილის ხარჯების ჯამი ნაკლებია ახალი მთლიანის ღირებულებაზე. სინერგიის ეფექტის ღირებულებაგანისაზღვრება სხვადასხვა სახის შერწყმებიდან (ჰორიზონტალურად, ვერტიკალურად, კონგლომერატულად და ა.შ.) სხვადასხვა მიზეზით წარმოქმნილი დანაზოგის კაპიტალიზაციით.
• იხილეთ 5.5.5 ქვეპუნქტი.

---

რუსეთის სბერბანკი

ბედნიერი ადამიანების ქვეყანა რას აკეთებს ბუტანის ბედნიერების სამინისტრო?

დაზღვევა

ბუტანის მთავრობა ყველაზე ბედნიერი ქვეყნები მსოფლიოში

ვითიბი 24

ანალიზი: ორგანული საკვების გლობალური ბაზარი ორგანული პროდუქტების ბაზარი