Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije je u Rezoluciji broj 902/11 od 12.07.2011. godine objasnio nižim sudovima da podela predmeta zaloge ne znači njegovu smrt, tj. ne prekida svoje postojanje kao objekta Ljudska prava. Stoga se zaloga u ovom slučaju ne može prestati.

Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije je razmotrio sudski akti izdato u sljedećem slučaju. Samostalni preduzetnik a banka je zaključila ugovor o kreditu, radi obezbjeđenja izvršenja kojeg je preduzetnik (hipotekarni dužnik) prenio sporni nestambeni prostor na banku (hipotekora) kao zalog. U Jedinstveni državni registar izvršen je upis tereta prava preduzetnika na nestambeni prostor zalogom. Naknadno je ovaj predmet hipoteke, na osnovu zahtjeva preduzetnika i uz saglasnost banke, podijeljen na dvije nove nestambene prostorije. U USRR je upisan podatak o opterećenju imovinskih prava zalogodavca na novoformiranim prostorima hipotekom. Nakon toga, preduzetnik je prodao ove prostore preduzeću, što je bio razlog da se obrati upravi Federalna služba upis, katastar i kartografiju (u daljem tekstu: upisni organ) sa zahtjevom za državnu registraciju prenosa vlasništva. Međutim, upisni organ je odbio državnu registraciju, jer nije postojala saglasnost založnog povjerioca da se navedeni prostor otuđi. Smatrajući takvo odbijanje nezakonitim i ometajući implementaciju preduzetničku aktivnost godine, kompanija se obratila arbitražnom sudu sa zahtjevom za priznavanje odbijanja nevažećim.

Prvostepeni sud se, ispunjavajući navedene uslove, rukovodio sljedećim. Ugovorom o hipoteci zaključenom između preduzetnika i banke, kao predmet zaloge prije podjele određene su nestambene prostorije. Shodno tome, uslov za saglasnost založnog povjerioca za raspolaganje predmetom zaloge odnosi se samo na ovu, a ne na dvije novoformirane prostorije. Prema arbitražnom sudu, transformacija nestambenih prostorija podjelom na dva nova objekta uzrokovala smrt prvobitnog predmeta zaloge. To znači da formirani prostori više nisu predmet kolaterala, te nije potrebna saglasnost banke za formalizovanje prenosa vlasništva nad njima na preduzeće na osnovu kupoprodajnog ugovora. Sud je skrenuo pažnju i na činjenicu da kupoprodajni ugovor ne sadrži podatke o teretu hipoteke nastale podjelom nestambenog prostora. Dakle, organ za registraciju nije imao osnova da odbije državnu registraciju svojine na navedenim objektima nepokretnosti.

Apelacioni sud se nije složio sa stavom Osnovnog suda o ovom sporu. Tako je apelacioni sud istakao da transformacija predmeta hipoteke u periodu važenja ugovora o hipoteci ne znači ni fizičku ni pravnu smrt predmeta zaloge, što u smislu pod. 3 str.1 čl. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije podrazumijeva prestanak zaloga. U ovom slučaju, važeće zakonodavstvo ne zahtijeva, radi održavanja pravne snage ugovora o hipoteci, izmjene istog u pogledu opisa predmeta hipoteke. U skladu sa Pravilima za vođenje Jedinstvenog državnog registra, kada se izvrši transformacija subjekta hipoteke, tekuće evidencije o hipoteci posebnih dijelova pododjeljka III Jedinstvenog državnog registra prenose se u posebne dijelove pododjeljka III odjeljaka državni registar otvoren za objekte nekretnina koji su nastali kao rezultat takve transformacije.

Dakle, objekti nepokretnosti koji su nastali kao rezultat transformacije predmeta hipoteke ostaju založeni, a zalogodavac u skladu sa stavom 2. čl. 346 Građanskog zakonika Ruske Federacije i stav 1 čl. 37. Zakona o hipoteci može raspolagati njima samo uz saglasnost hipotekarnog povjerioca, osim ako ugovorom o zalozi nije drugačije određeno. Ugovor o prodaji, na osnovu kojeg se otuđuje založena imovina nekretnina, treba da sadrži podatke o ograničenju prava prodavca hipotekom.

S tim u vezi, sud je zaključio da je odbijanje organa za registraciju zakonito.

Međutim, kasacioni sud se složio sa mišljenjem prvostepenog suda i potvrdio odluku potonjeg.

primeti, to arbitražna praksa dvosmisleno pristupa rješavanju ovakvih sporova. S tim u vezi, sudski odbor Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije smatrao je potrebnim da ovaj spor uputi predsedništvu Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije na razmatranje putem nadzora kako bi se obezbedio jedinstven pristup u tumačenje i primjena od strane arbitražnih sudova odredbi stava 2. čl. 346. i dio 3. stav 1. čl. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Istovremeno, sudsko veće Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije navelo je da su prvostepeni i kasacioni sudovi nezakonito smatrali deobu predmeta hipoteke kao uništenje založene imovine i, stoga, kao osnov. za priznavanje založnog prava u odnosu na prvobitni nestambeni prostor kao prestalo. Međutim, promena predmeta zaloge nepokretnosti u periodu važenja ugovora o hipoteci ne znači uništenje predmeta zaloge, što je u smislu t. 3 str.1 čl. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije podrazumijeva prestanak zaloga. Na ovu činjenicu s pravom je skrenuta pažnja Apelacionog suda. Ni Građanski zakonik Ruske Federacije ni Zakon o hipoteci ne zahtijevaju, da bi zadržao snagu ugovora o hipoteci, njegove izmjene i dopune u vezi s opisom predmeta hipoteke i njegovom procjenom, te registraciju ovih promjena (klauzula 1. Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. januara 2005. N 90 "Pregled prakse razmatranja od strane arbitražnih sudova sporova u vezi sa ugovorom o hipoteci). Ova pojašnjenja Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije nisu uzeta u obzir od strane prvostepenih i kasacionih sudova, što je dovelo do donošenja sudskih akata koji nisu u skladu sa važećim zakonodavstvom.

Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije ukinuo je odluku prvostepenog suda i odluku kasacionog suda, smatrajući da su zaključci sudova zasnovani na pogrešnom tumačenju relevantnih normi materijalnog prava i nisu bili u skladu sa okolnostima slučaja. Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije potvrdio je da podjela predmeta zaloge na dijelove ne znači njegovu smrt. Činjenica da je banka dala saglasnost na podjelu prostora koji podliježe očuvanju zaloge i da je upisan teret prava svojine preduzetnika zalogom na novoformiranom prostoru ukazuje na promjenu predmeta ugovora o zalozi. od strane stranaka. Shodno tome, nije bilo osnova za priznavanje založnog prava kao prestalog. S tim u vezi, preduzetnik (zalogodavac) je morao da dobije pismenu saglasnost banke (zalogodavca) da bi mogao da raspolaže predmetom zaloge (klauzula 2, član 346 Građanskog zakonika Ruske Federacije i tačka 1, član 37). Zakona o hipoteci). Budući da za državnu registraciju prenosa vlasništva po ugovoru o prodaji nestambenog prostora, pismena saglasnost banke za otuđenje predmeta zaloge nije dostavljena organu za registraciju, osim toga, nije bilo naznaka u ugovora o kupoprodaji da je pravo prodavca na ove stambene prostore opterećeno zalogom, odbijanje organa za registraciju u državnoj registraciji bilo je zakonito. To potvrđuje i odredba stava 1. čl. 20 Zakona o državnoj registraciji, koji predviđa da se državna registracija prava može odbiti, uključujući i ako je lice koje ima prava ograničena određenim uslovima sastavilo dokument bez navođenja tih uslova.

S obzirom na to da je utvrđen pravni stav Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije po ovom pitanju, sudski akti arbitražnih sudova koji su stupili na snagu mogu se revidirati prema novim okolnostima u nedostatku drugih prepreka.

dokumentacija:

Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 12. jula 2011. N 902/11 u predmetu N A29-1504/2010.

Pravila za održavanje Unified državni registar prava na nepokretnostima i transakcije s njima (odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 18. februara 1998. N 219).

Savezni zakon br. 102-FZ od 16. jula 1998. "O hipoteci (zalogu nekretnina)".

Vidi na primjer: rješenje Arbitražni sud Brjanska oblast od 12. avgusta 2009. u predmetu N A09-4529 / 2009; Rešenje Dvadesetog arbitražnog apelacionog suda od 23. oktobra 2009. godine u predmetu N A09-4529 / 2009; FAS rezolucija Central District od 27.01.2010. N F10-5926/09 u predmetu N A09-4529/2009.

Vlasničke hartije od vrijednosti mogu doživjeti neke značajne promjene tokom svog “života”:

Konverzija hartije od vrednosti jedne vrste u hartiju od vrednosti druge vrste;

Promjena nominalne vrijednosti vrijednosnog papira;

Otkup vrijednosnog papira ili njegova zamjena drugom imovinom.

U navedenim situacijama, formalno-pravno gledano, dolazi do promjene i (ili) zamjene jedne imovine drugom.

U ovom trenutku, norme Građanskog zakonika Ruske Federacije ne predviđaju zamjenu predmeta zaloge, s izuzetkom pravila o zalogu dobara u prometu. Stoga bi se promjena podataka o založenom vrijednosnom papiru ili njegova zamjena drugom imovinom kvalifikovala kao gubitak ili uništenje založene imovine ili kao prestanak založenog prava.

U ovoj situaciji zalogodavac ima pravo da koristi stav 2. čl. 354 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem, ako je predmet zaloge izgubljen ili oštećen, ili prestaje pravo vlasništva na njemu ili pravo gospodarskog upravljanja po osnovu, utvrđeno zakonom, zalogodavac ima pravo razumno vrijeme vratiti predmet zaloge ili ga zamijeniti drugom imovinom jednake vrijednosti, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Ako založni povjerilac nije iskoristio ovo pravo, onda zaloga prestaje, a založni vjerovnik ima pravo zahtijevati prijevremeno izvršenje obaveze osigurane zalogom (članovi 351, 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Kao jedna od izlaznih opcija slična situacija stranke, zaključujući ugovor o zalozi hartija od vrednosti, uživaju pravo koje im je dato stavom 6. čl. 340 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa mogućnost zalaganja stvari i imovinskih prava koje će zalogodavac steći u budućnosti. Međutim, čini se da je „zalog hartija od vrijednosti koje je zalogodavac stekao u budućnosti moguć samo u odnosu na one hartije od vrijednosti čija je emisija prošla državnu registraciju u trenutku zaključenja ugovora o zalozi“. To je zbog činjenice da je u ugovoru o zalozi vrijednosne papire mora biti individualizovan kao predmet kolaterala.

Trenutna situacija ne pogoduje popularnosti zaloga emitivnih hartija od vrijednosti. Trenutno, kako bi se spriječio rizik gubitka založenog vrijednosnog papira, povjerilac-založni povjerilac je prinuđen da odbije prihvatiti kao zalogu takvu hartiju od vrijednosti, u vezi s kojom se očekuju gore navedeni događaji tokom očekivanog vijeka trajanja osnovne obaveze. . Posledica ovakvog pristupa je da se emisione hartije od vrednosti prihvataju kao kolateral za obezbeđenje samo kratkoročnih obaveza.

Tačka 14. Procedure za računovodstvo u sistemu vođenja registra zaloga upisanih vlasničkih hartija od vrijednosti i izmjena u sistemu vođenja registra promjena u vezi sa prenosom prava na založenim vlasničkim vlasničkim hartijama od vrijednosti, odobrenog Naredbom Federalnog finansijskog Služba tržišta br. 11-10/pz-n od 05.04.2011. godine (u daljem tekstu - obračun zaloge registrovanih emisionih hartija od vrijednosti) predlaže da se u nalogu za zalogu mogu navesti sljedeći uslovi zaloge:

Zaloga se prostire na sve ili na određeni broj hartija od vrednosti koje je zalogodavac primio kao rezultat konverzije založenih hartija od vrednosti;

Zaloga se proteže na određeni broj hartija od vrijednosti određene vrste, kategorije (vrste), serije, dodatno uknjiženih na lični račun registrovanog lica - zalogodavca (uključujući i dodatne dionice).

Sa stanovišta klasičnog založnog prava nije lako opravdati tezu da se zaloga čuva i kada se promijeni predmet zaloge. Zaloga se smatra pravom na određenom objektu građanskog prava, definisanom ugovorom o zalozi. Kada se ovaj objekat promeni, novonastali (zamenjeni) objekat se više ne može smatrati založenim, jer su se strane u ugovoru o zalozi dogovorile da on služi kao obezbeđenje potraživanja.

Naravno, u ovom slučaju će doći do fikcije zamjene zaloga imovine zalogom prava na određenu vrijednost. Nigde ne nestaje onaj dio vrijednosti predmeta zaloge, koji je u ugovoru o zalozi izolovan prilikom promjene stvari. A ako sud može ući u trag vezu između stare i nove stvari, onda se ne nalazi osnov za smatranje da je zaloga prestala.

Prilikom otkupa ili otkupa vrijednosnih papira zamjenjuju se gotovinom (gotovinskom ili bezgotovinskom). Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije zauzeo je sljedeći stav u vezi s tim: gotovina nemaju jedno od bitnih svojstava ugovora o zalozi - mogućnost ostvarivanja predmeta zaloge, pa stoga ne mogu biti predmet zaloge. Dakle, otkupom hartija od vrijednosti, predmet zaloge nestaje, ugovor o zalozi se raskida.

Neophodno je obratiti pažnju na to da se istek perioda opticaja hartija od vrednosti sudovi ne smatraju uništenjem založene stvari i osnovom za prestanak zaloge.

Tako je Trinaesti ZPP u svom rešenju naveo da je prestanak zaloge zbog isteka roka za promet predmeta zaloge u suprotnosti sa odredbama čl. 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 34. Zakona Ruske Federacije "O zalogu". Istekom perioda opticaja obveznice ne prestaje pravo vlasnika na primanje nominalne vrijednosti. Obveznice daju vlasniku pravo da primi nominalnu vrijednost rok dospijeća. Zakon predviđa odgovornost emitenta za kasna otplata obveznice. Spisak okolnosti koje dovode do prestanka zaloge utvrđen je članom 352 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ova lista je iscrpna i ne podliježe proširenju.

Veoma akutan problem savremenog založnog prava je očuvanje zaloge pri promeni obezbeđene obaveze bez istovremenog menjanja opisa obezbeđene obaveze u ugovoru o zalozi.

Donedavno je velika većina sudova polazila od toga da ukoliko stranke izvrše bilo kakvu promjenu u osiguranoj obavezi, promijenjene okolnosti ne bi se trebale smatrati osiguranim zalogom.

U Uredbi Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 6, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 8 od 01.07.1996. Civil Code Ruska Federacija» navodi se da u slučajevima kada je zalogodavac dužnik u glavnoj obavezi, uslovi o prirodi, iznosu i vremenu ispunjenja obaveze osigurane zalogom treba priznati ugovorenim ako ugovor o zalozi sadrži upućivanje na ugovor koji reguliše glavnu obavezu i sadrži relevantne uslove.

Sudska praksa se prilično striktno držala mišljenja da ako zalogodavac nije dužnik po osiguranoj obavezi, onda je za svaku promjenu osiguranog ugovora potreban dogovor sa zalogodavcem, u suprotnom se zaloga priznaje kao nezaključen posao. Ideja da radnje dužnika i poverioca da promene uslove obezbeđene obaveze ne bi trebalo da utiču na položaj zalogodavca nalazi svoju potvrdu u osnovnom postulatu obligacionog prava: obaveza ne može stvarati obaveze za lica koja ne učestvuju u radu. to.

Međutim, prema stavu 13 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. februara 2011. br. 10 „O određenim pitanjima primjene zakonodavstva o zalogu“, promjena iznosa ili roka za ispunjenje obaveze osigurane zalogom (na primjer, zbog promjene kamatna stopa o kreditu ili promjeni roka otplate kredita) u poređenju sa načinom na koji je takav uslov definisan ugovorom o zalozi, samo po sebi ne predstavlja osnov za prestanak zaloge.

U navedenom Rješenju, najviši sud se založio za dozvoljavanje zaloge s promjenjivim iznosom glavne obaveze. Dakle, strane u ugovoru o zalozi imaju pravo da u ugovoru utvrde da se zalogom obezbjeđuje obaveza u iznosu koji će postojati do trenutka prestanka zaloge. Međutim, neophodno je da ugovor o zalozi sadrži granice takvog povećanja.

Pri tome se mora imati na umu da, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, zalogom se obezbjeđuje potraživanje u onoj mjeri u kojoj ima do trenutka namirenja, posebno kamate, penale, naknade štete uzrokovane zakašnjenjem. u izvršenju, kao i naknada za nužne troškove.zalogoprimac za održavanje založene stvari i troškove naplate (član 337. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Istovremeno, prema čl. 337 Građanskog zakonika Ruske Federacije, strane u ugovoru o zalogu imaju pravo predvidjeti da se zalogom osiguravaju ne samo obaveze koje proizlaze iz ugovora (na primjer, o povratu zajma i kamata za njegovo korištenje), ali i zahtjev za povraćaj primljenog (zahtjev za nadoknadu u novcu za vrijednost primljenog) za takav ugovor ako je nevažeći (član 26. Uredbe Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije Federacije od 17. februara 2011. godine broj 10 “O određenim pitanjima primjene zakonodavstva o zalogu”).

Ovakav stav najvišeg suda praktično poništava omiljenu procesnu taktiku tuženih u zahtevima za ovrhu na predmetu zaloge - priznavanje nevažećeg ugovora obezbeđenog zalogom.

Sudovi su identifikovali pet popularnih šema koje koriste hipotekari da izvuku imovinu iz kolaterala. Članak je analizirao svaku od njih i dao savjete kako zaštititi založnog povjerioca od nesavjesnih dužnika.

Promjena parametara predmeta zaloge

Javnost informacija o opterećenju imovine pomaže u osporavanju argumenata o dobroj vjeri kako dužnika tako i njegovih povjerljivih strana koje učestvuju u šemi povlačenja imovine.

Često nesavjesni dužnici-hipotekari, kako bi onemogućili povraćaj predmeta zaloge, vrše promjene na založenoj imovini. Na primjer, proširuju površinu nekretnine ili mijenjaju njenu spratnost.

Dužnici smatraju da je na takvim nekretninama prestao teret. Oni to argumentiraju na ovaj način: zapravo nema proslijeđenog objekta. Stoga je zaloga u vezi sa takvom imovinom takođe nemoguća.

Primjer: dužnik se prijavio sa tužbena izjava banci za raskid hipoteke stambene zgrade i zemljište. Hipotekarni dužnik je naveo da je predmet hipoteke - trospratna zgrada kasnije postala četverospratnica, a založeno zemljište je kasnije spojeno sa susjednom parcelom.

Prvostepenom i žalbom su udovoljeni zahtjevi. vrhovni sud ukinuo presude nižih sudova. Istakao je da se opterećenje nepokretnosti hipotekom utvrđuje činjenicom državne registracije takvog tereta, a ne usklađenošću predmeta hipoteke sa njegovim parametrima u USRN-u.

Promjena predmeta hipoteke ne znači ni fizičku ni pravnu smrt založene imovine. Zaloga prestaje u slučaju uništenja založene stvari ili prestanka založenog prava, ako zalogodavac nije ostvario pravo da zamijeni ili vrati predmet zaloge. Takve argumente sudovi prihvataju i na osnovu njih se štite legitimni interesi založnog poverioca u odnosu na promenjeni predmet zaloge.

Tvrdite da je imovina povučena iz vlasništva

Imovina koja je založena kod povjerioca-zalogoprimca može se povući iz imovine zalogodavca. Na primjer, kada je transakcija na osnovu koje je dužnik stekao imovinu proglašena nevažećom. U takvim okolnostima, prava osiguranog povjerioca bit će suprotstavljena pravima strane u nevažećoj transakciji.

Sudovi štite založno pravo koje pripada bona fide založnom povjeriocu. Na primjer, Vrhovni sud je istakao: budući da je sporna stvar izvučena iz posjeda prvobitnog vlasnika njegovom voljom, naknadno priznanje transakcije otuđenja takve imovine nevažećom ne može uticati na hipotekarna prava založnog povjerioca.

Koji argument će zaštititi hipotekara

Ako založni povjerilac nije znao i nije trebao znati za ništavost otuđenja stvari čije je vlasništvo upisano na zalogodavca, tada novi vlasnik mora biti zalogodavac. Nevaljanost posla na osnovu kojeg je zalogodavac stekao imovinu ne prestaje zalogu. Bona fide založni poverilac će u ovom slučaju zadržati obezbeđenje.

Pozvati se na prethodno zaključen ugovor o prestanku zaloge

Ako je založni povjerilac primio prava od drugih lica, na primjer, ustupom, zalogodavac može navesti sljedeći argument: uprkos zapisu u USRN-u o zalogi, on i prethodni založni povjerilac su odlučili da raskinu zalogu. U ovom slučaju, ugovorom o raskidu hipoteke prestaje hipotekarni odnos samo ako su se strane zajednički obratile nadležnom organu sa relevantnom molbom. Ako to nisu učinili, onda pozivanje nesavjesnog dužnika-zalogodavca na ranije zaključen sporazum o prestanku zaloge ne može biti osnov za uklanjanje tereta sa imovine.

Koji argument će zaštititi hipotekara

Sporazum bez prijave organu za registraciju ne može biti razlog da se teret sporne imovine prizna kao nepostojeći. U suprotnom, ovo će biti povreda prava bona fide naknadnog založnog povjerioca koji je proučio izvod iz USRN-a i nije našao razlog da smatra da je zalog raskinut.

Navesti da nedovršena nekretnina na parceli pod hipotekom nije opterećena

By opšte pravilo kada je zemljišna parcela stavljena pod hipoteku, pravo zaloge se odnosi i na zgradu ili objekat koji se nalazi ili se gradi na ovoj parceli.Pri tome dužnici često takvu nekretninu ne upisuju čak ni kao objekat u toku izgradnje. . Zalogodavci se u ovom slučaju pozivaju na činjenicu da nedovršena nekretnina nije predmet građanskog prava, što znači da ne može biti predmet zaloge.

Ako zaloga nije upisana i nije podnesen zahtjev za upis, tada za povjerioca nisu nastala prava zalogoprimca.

Da bi se izbegle negativne posledice propuštanja roka za prijavu potraživanja od strane poverilaca, sud ima pravo da ih prizna kao obezbeđene zalogom na neuknjiženoj stvari. Istovremeno, u vezi sa ovim objektom mora se obezbijediti dovoljan dokaz da on odgovara karakteristikama nepokretnosti bez uknjižbe.

Koji argument će zaštititi hipotekara

Ako nema uknjižbe založene nekretnine, to nije razlog da se zaloga priznaje kao odsutna. U jednom slučaju, Vrhovni sud je priznao mogućnost zalaganja neuknjižene imovine.

Odlaganje nadmetanja

Dužnici mogu prodati imovinu na duže vrijeme, zbog toga odlažu aukciju. Takve radnje prouzrokuju značajne gubitke za povjerioca. U ovom slučaju, on ima pravo zahtijevati naknadu za prouzročene gubitke, čak i ako izvana radnje zalogodavca izgledaju legitimno.

Zalogodavci se često obraćaju sudu sa neosnovanim zahtjevom za privremene mjere. Iz tog razloga sud može privremeno blokirati mogućnost održavanja aukcija za prodaju založene imovine.

Primer: dužnik je uspeo da odloži aukciju za devet meseci uz pomoć privremene mjere. Banka je zatražila odštetu od suda.

Tri instance su odbile podnosioca predstavke. Odlučili su da podnošenje zahtjeva za privremene mjere nije nezakonito. Činjenica da su sudovi kasnije odbili da namire dužnikova potraživanja, koja su bila predmet ograničenja, ne ukazuje na lošu vjeru.

Vrhovni sud je poništio odluke nižeg suda. U sporu o naknadi štete ili isplati naknade u vezi sa obezbjeđenjem potraživanja nije potrebno dokazivati ​​krivicu lica koje je tražilo izricanje privremenih mjera.

Koji argument će zaštititi hipotekara

Prava na nadoknadu gubitaka iz privremenih mera ili na naknadu štete zasnivaju se na odredbama stava 3. člana 1064. Građanskog zakonika i nastaju na osnovu direktne naznake zakona - člana 98. APK. Stoga se gubici povjerioca - založnog povjerioca u sličnim slučajevima mogu pripisati dužniku - zalogodavcu, čak i ako nije bilo direktne krivnje.

Članak je pripremljen korišćenjem materijala časopisa "Korporativni advokat"

Član 345. Zamjena i vraćanje predmeta zaloge

Komentar člana 345

1. Normom iz stava 1. komentarisanog člana utvrđeno je očigledno pravilo da se strane u ugovoru o zalozi mogu dogovoriti o zamjeni predmeta zaloge. Pri tome se, naravno, čuvaju oni uslovi ugovora o zalogi koje su strane prvobitno ispregovarale u vezi sa prethodnim predmetom zaloge, osim ako su se strane drugačije dogovorile ili drugačije ne proizilazi iz suštine novog predmeta zaloge.
1.1. Pri tome, prenosom ranije nastalog založnog prava na novi objekat ne može se zadirati u pravo drugih založnih poverilaca koji su prethodno dobili založno pravo na istoj stvari radi obezbeđenja svojih potraživanja. Tako, na primjer, ako je dužnik založio svoj automobil banci kao obezbjeđenje duga (a banka je bila viši založni vjerovnik po ovom zalogu), a zatim se dogovorio sa bankom da prenese pravo zaloga na njegov čamac, banka će biti mlađi založni vjerovnik ako je prije pristanka na takav prijenos ovo plovilo bilo založeno drugom hipotekarnom vjerovniku (na primjer, dobavljaču koji je odobrio odloženo plaćanje) i banka je trebala znati za postojanje ovog založnog prava (npr. na osnovu registracije obavijesti o zalogu čamca).
1.2. Ako je novi predmet zaloge, na primjer, nepokretna stvar, a prethodni predmet zaloge je bio pokretna imovina, tada je da bi zalog i dalje postojao potreban upis u poseban registar. Isto važi i za slučajeve kada se kao novi predmet zaloge može upisati ekskluzivna prava, knjigovodstvene hartije od vrijednosti ili udjele u odobrenom kapitalu LLC preduzeća ili druge imovine, čiji zalog podliježe registraciji vlasništva (vidi komentar na član 339.1 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
2. Norme stava 2 komentarisanog člana nastavljaju da razvijaju princip elastičnosti kolaterala (videti komentar na stav 2 člana 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije). U ovom paragrafu govorimo o takvoj manifestaciji elastičnosti kao što je očuvanje kolaterala pri promjeni (uključujući fizički) predmet kolaterala. Zapravo, ključna odredba komentarisanog stava je odredba da se zaloga primjenjuje na svaku imovinu koja je nastala kao rezultat bilo kakve promjene (uključujući obradu) založene imovine. Izraz "druge promjene", koji se koristi u normi, treba shvatiti što je šire moguće: na primjer, izgrađen od založenog građevinski materijal zgrada se mora smatrati založenom zalogoprimcu materijala (naravno, u skladu sa zahtjevom državna registracija hipoteka na podignuti objekat). Ako su založene akcije pretvorene u druge hartije od vrednosti ili u udeo u odobrenom kapitalu DOO (tokom reorganizacije akcionarsko društvo društvu sa ograničenom odgovornošću), tada se odgovarajuće hartije od vrednosti ili udeo u osnovnom kapitalu DOO treba smatrati založenim.
Kao drugi primjer možemo navesti slučajeve promjene zemljišne parcele (podjela, spajanje i sl.), spajanja skupa prostorija u jednu prostoriju, kao i podjele ili spajanja prostorija u objektu, prerade pokretne stvari, rekonstrukcije nepokretnosti. stvar itd. U svim ovim slučajevima, veza će biti zadržana, opterećujući fizički "surogat" originalne obveznice. O primjeni ove manifestacije ideje o elastičnosti kolaterala u odnosu na slučaj restrukturiranja zgrade koja je bila predmet hipoteke, vidjeti Definiciju Državnog odbora za prihode Oružanih snaga Ruske Federacije od 20. septembra 2016. br. 18-KG16-125.
U tom slučaju, u slučaju promjene predmeta zaloge, ne nastaje nova zakonska zaloga za novi predmet, već se i dalje održava ranije važeća ugovorna zaloga. Iz zaključka da zalog koji nastavlja postojati zbog principa elastičnosti nije zakonski zalog, slijedi još jedan prilično važan praktičan zaključak: ako nepokretna stvar postane novi predmet zaloge (nova parcela umjesto podijeljene; ​​nova zgrada umjesto ranije založene prostorije; novi prostor umjesto podijeljene zgrade; prostor prenet od strane investicioni ugovor), tada se upis hipoteke na ovu nekretninu neće izvršiti u skladu sa pravilima Zakona o hipoteci o upisu zakonske hipoteke (uz podnošenje odgovarajuće prijave hipotekarnog povjerioca i sl.), već putem organ za upis prava na nepokretnostima po službenoj dužnosti. Odnosno, organ za upis prava će biti dužan da samostalno prenese, u odnosu na novi predmet hipoteke, sve upise o teretima koji su bili u registru u odnosu na prethodne objekte hipoteke (npr. sve terete koji leže na predmetu hipoteke). parcele iz kojih je obrazovana). Ova obaveza proizilazi iz normi Građanskog zakonika Ruske Federacije o očuvanju kolaterala prilikom promjene predmeta obezbjeđenja.
Istovremeno, u takvoj situaciji transformacije imovine čiji zalog nije bio predmet upisa u imovinu čiji je zalog podložan upisu, postavlja se pitanje da li je zaloga sačuvana tokom vremenskog perioda. između nestanka dotadašnjeg predmeta zaloge i upisa zaloge na promijenjenom objektu. Očigledno, treba priznati da je u takvoj situaciji zaloga očuvana, a praznina u postojanju založnih prava ne nastaje.
Naravno, kada se zaloga proširi na promijenjeni predmet zaloge, zbog principa elastičnosti, staž i svi ostali uvjeti zaloge se čuvaju (osim, po svemu sudeći, onih koji su bili usko vezani za prethodni ). pravni režim kolateral).
2.1. Odredbe pod. Tačka 1. stav 2. komentarisanog člana pomaže u rješavanju još jednog sukoba. Radi se o o situaciji kada je zemljišna parcela založena, a na njoj su naknadno podignuti objekti ili objekti na kojima nisu upisana prava zalogodavca. U skladu sa čl. 219 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo vlasništva na novoizgrađenoj zgradi nastaje od trenutka državne registracije u registar (tzv. princip upisa, klauzula 2, član 8.1 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Federacija). Dakle, ako je vlasnik zemljišne parcele, koji ju je založio na osnovu ugovora o hipoteci, na njoj podigao zgrade ili objekte, onda ih prije upisa prava na ovim objektima treba smatrati sastavnim dijelovima zemljišne čestice (član 133. Građanskog zakonika Ruske Federacije), i izmijenjenu parcelu sa svim novonastalim poboljšanjima na njoj (u obliku sastavnih dijelova) treba smatrati zalogom založnom vjerovniku kao jednu stvar.
2.2. Odredbom da će se u slučaju povlačenja predmeta zaloge za državne (opštinske) potrebe smatrati da je u zalogu imovina data zalogodavcu u zamjenu za povučenu imovinu, ponavlja pravilo st. 2. čl. . 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije uz jedino pojašnjenje da se i sam uslov za izdavanje naknade smatra založenim.
Istovremeno, u ovom slučaju je, po svemu sudeći, spornije pitanje da li će proširenje prava zaloge na novu stvar koja je preneta u vlasništvo zalogodavca nastaviti postojanje starog imovinskog prava zaloge ili novog založnog prava. i dalje će nastati ovdje pod istim uslovima.
2.3. Posebnu pažnju treba obratiti i na novu (za Građanski zakonik Ruske Federacije, ali ranije postojeću u Zakonu o zalogu iz 1992. godine) odredbu da se u slučaju zaloga prava svojine sve ono što će obezbijediti zakon. Založenim se smatra i dužnik po založenom pravu. Naime, stav 2 čl. 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Na primjer, ako je zalogodavca založeno pravo da od auto kuće zahtijeva prenos automobila po kupoprodajnom ugovoru, tada će automobil koji je prenet u vlasništvo zalogodavca biti novi predmet zaloge (umjesto prestaloga prava od strane zalogodavca). kupoprodajni ugovor). U isto vrijeme, međutim, potrebno je poštovati zahtjev za upis zaloge, ako je zaloga prava na imovini koja se prenosi na zalogodavca podložna upisu vlasništva (npr. nekretnine).
Prilično je diskutabilno i pitanje da li će proširenje zaloge na primljenu imovinu biti nova zaloga ili nastavak postojanja starog zaloga.
Kako god da se ovo pitanje reši, očigledno je da će ovakav prenos založnog prava sa prava potraživanja na stvar automatski povlačiti za sobom bitnu promenu sadržaja založnog prava, budući da je regulisanje zaloge obaveza i zalog stvari je fundamentalno drugačiji.
3. Založno pravo daje zalogoprimcu prilično ozbiljne mogućnosti upravljanja u odnosu na aktivnosti zalogodavca. Konkretno, stiče kontrolu nad zalogodavčevom aktivnošću u promjeni (obradi) založene imovine (takva kontrola će biti posebno potpuna u slučaju tzv. totalne zaloge), koja, kako slijedi iz komentarisanog stava, može biti ograničena ugovor o zalozi. Takvi uslovi, posebno, mogu uključivati ​​odredbe ugovora o zalogi o potrebi prethodnog usaglašavanja sa zalogoprimcem određenih radnji sa založenom imovinom, čime se ona može fizički promeniti (a samim tim promeniti i vrednost predmeta zaloge, u kojoj založni poverilac možda nije zainteresovan).
3.1. Sankcija za povredu uslova za ugovaranje promene i obrade predmeta zaloge utvrđenih ugovorom o zalogi je nastanak prava založnog poverioca da prevremeno zahteva dug koji je obezbeđen zalogom, a - u slučaju neispunjavanja obaveza. obezbijeđena obaveza - pravo ovrhe na predmetu zaloge.
4. Zamjena predmeta zaloge može se izvršiti i voljom zalogodavca. Ovo pravo mu se daje ako je predmet zaloge izgubljen ili oštećen zbog okolnosti za koje založni povjerilac nije odgovoran. Inače, zalogodavac koji je dužnik po osiguranom dugu može svoj dug prema poveriocu prebiti tako što će od založnog poverioca zahtevati naknadu za gubitke prouzrokovane uništenjem predmeta zaloge.
Međutim, pogrešno je ovakvu zamjenu predmeta zaloge smatrati jednostranom radnjom zalogodavca, jer zakon daje pravo zalogoprimcu da odbije da primi novu imovinu u zalogu. Takvo ponašanje založnog povjerioca može biti uzrokovano, na primjer, sumnjom u likvidnost ili u adekvatnost vrijednosti imovine koja se nudi kao kolateral veličini osigurane obaveze. Međutim, naravno, odbijanje založnog povjerioca da primi novu imovinu u zalog može se ocijeniti i sa stanovišta standarda dobronamjernog ponašanja (klauzule 3. i 4. člana 1. člana 10. Građanskog zakonika ZKP). Ruska Federacija); posledica priznavanja odbijanja založnog poverioca da primi novu imovinu u zalogu biće prestanak zaloge.
4.1. Kada predmet zaloge zameni zalogodavac, uslovi ugovora o zalozi se zadržavaju u odnosu na novi predmet zaloge.
Istovremeno, pitanje da li će se ovdje izvršiti nova zaloga ili će se očuvati staro pravo svojine može izazvati kontroverzu (O tome vidjeti komentar na stav 1. ovog člana).
4.2. Ako zalogodavac nije iskoristio svoje pravo i nije obezbijedio novi predmet zaloge koji bi zamijenio izgubljeni (ili dotrajali), založni povjerilac ima pravo da potraživa osigurani dug prije roka i naplati izvršenje na predmetu zaloge. Međutim, založni povjerilac nema pravo zahtijevati dostavljanje novog predmeta zaloge umjesto umrlog.
5. Odredbama stava 5. komentarisanog člana propisano je da uslovi ugovora o zalozi ostaju na snazi ​​u odnosu na novi predmet zaloge, a prioritet zaloge se zadržava.
Ovdje zakonodavac ukazuje i na posebnost određivanja trenutka od kojeg će se dati novi predmet zaloge smatrati opterećenim pravima zalogoprimca: ako je novi predmet zaloge već u vlasništvu zalogodavca, onda je smatra se založenim od trenutka postizanja sporazuma o zamjeni predmeta zaloge; ako je predmet zaloge buduća imovina, onda će ona biti opterećena od trenutka kada zalogoprimac nastane na njoj (vidi i komentar na član 335. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako pravo vlasništva na predmetu zaloge za zalogodavca nastaje tek nakon posebne registracije (na primjer, pravo na nepokretnosti), tada zaloga također nastaje ne prije te registracije (vidi komentar na član 339.1 Građanskog zakonika Ruska Federacija).
5.1. U odnosu na potonji slučaj, založni povjerilac mora biti posebno oprezan i aktivno učestvovati u postupku upisa zalogodavnog prava na novi predmet zaloge kako bi se i na ovoj imovini sačinio zapisnik o teretu (na zahtjev založnog povjerioca). ); inače neće nastati veza.
5.2. Uslovi ugovora o zalozi koje su strane razvile u odnosu na prethodni predmet zaloge neće se primjenjivati ​​na novi predmet zaloge ako su u suprotnosti sa imperativnim normama zakona. Na primjer, ako je umjesto založenog nestambenog prostora založen stambeni prostor, koji je jedini od zalogodavca, uslov je ugovora o zalozi o vansudskom postupku za nametanje izvršenja na predmetu zaloge. neće se primjenjivati ​​(vidi stav 3 člana 349 Građanskog zakonika Ruske Federacije i njegov komentar) .
6. Stav 6 komentarisanog člana sadrži očigledno pravilo da, umesto zamene predmeta zaloge uz zadržavanje svih dogovora u pogledu uslova zaloge, stranke imaju pravo da raskinu svoje ranije založne odnose i stupe u novi ugovor zalog za novu stvar. To će biti svrsishodno, na primjer, u situaciji kada nova zaloga ima toliko ozbiljne razlike od prethodne da je svrsishodnije izraditi nove uslove za zalogu nego prilagoditi prethodne odredbe ugovora o zalogi novom zalogu. . Na primjer, ako su prava založena prema ugovoru o učešću u zajednička gradnja, onda je nakon prijenosa prostora na kamatara svrsishodnije zaključiti novi ugovor o hipoteci.
6.1. Uslov o obavezi zaključivanja novog ugovora o zalozi može biti sadržan u prvobitnom ugovoru o zalozi; u slučaju izbjegavanja zaključivanja novog ugovora o zalogu, založni povjerilac ima pravo podnijeti odgovarajuće potraživanje (klauzula 1, član 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
7. Diskrecionost odredaba o zamjeni predmeta zaloge naglašena je stavom 7. komentarisanog člana, ukazujući na mogućnost da se ugovorom o zalogi utvrdi pravo zalogodavca da jednostrano, bez saglasnosti, zamijeni predmet zaloge. založnog poverioca.
Ovo je prilično netipična odredba, suprotno prirodi zaloge kao imovinskog prava. Zaštita zalogoprimca u slučaju postojanja takvog uslova u ugovoru o zalozi biće samo pravila dobre vere.

Prilikom izdavanja kredita sa obezbeđenjem od strane banke, važno je pratiti kolateral koji nije prenet na banku i blagovremeno reagovati ako kolateral nedostaje ili je oštećen. Razmislite šta banka može učiniti u ovom slučaju.

Zamjena kolaterala ili promjena načina obezbjeđenja otplate kredita

Tokom praćenja predmeta zaloge banka provjerava, između ostalog, prisustvo i stanje kolaterala<*>. Gde mogu se identifikovati nepostojanje ili oštećenje predmeta zaloge, a posebno:

— gubitak ;

— oštećenja ;

— prestanak vlasništva hipotekarni dužnik za predmet zaloge ili pravo privrednog upravljanja ili operativni menadžment po zakonskim osnovama (npr. predmet zaloge može prodati, povući vlasnik i sl.).

U svakom od ovih slučajeva zalogodavac ima pravo u razumnom roku vratiti kolateral ili ga zamijeniti drugim imovine jednake vrijednosti, osim ako ugovorom nije drugačije određeno<*> .

Ako zalogodavac ne iskoristi ovo pravo kada je založena stvar propala ili je založeno pravo prestalo, zaloga prestaje.<*> .

Napomenu
Po pravilu, zalogodavac mora dobiti saglasnost banke za zamjenu predmeta zaloge. Zakonom ili ugovorom o zalogi može se drugačije odrediti.<*> .

Ukoliko se otkrije da je založena stvar izgubljena ili je založeno pravo prestalo, preporučujemo da ne čekate inicijativu zalogodavca, već da pokrenete zamjenu založene stvari ili način osiguranja povrata kredita, jer možete izgubite vrijeme i obećanje će prestati.

Iako pravo zaloge ostaje na snazi ​​kada se, uz saglasnost banke, prepusti pravo svojine na založenoj imovini ili pravo upravljanja sa zalogodavca na drugo lice kao rezultat otuđenja za naknadu ili bez naknade, ono je u interesu banke da u takvim slučajevima pokrene zamjenu založene imovine<*>. Preporučujemo da to učinite, jer banka često nema ugovorne odnose u vezi sa predmetom zaloge sa novim vlasnikom založene imovine. I u ovom slučaju, u pravilu, postoje poteškoće s praćenjem prisustva i stanja kolaterala. Osim toga, mogu postojati poteškoće s nametanjem kazne na njega i naknadnim zadovoljenjem na račun njegovih troškova njegovih potraživanja.

Napomenu
Budući da je banka zalogoprimac prvenstveno zainteresovana za održavanje kolaterala za otplatu kredita, preporučujemo da se ugovorom o zalogi predvidi postupak zamjene založene stvari (period zamjene, postupak pribavljanja saglasnosti banke za zamjenu i sl.) u slučaj njegovog otuđenja od strane zalogodavca, smrt, oštećenje, hapšenje, prestanak založenog prava, drugi slučajevi otuđenja predmeta zaloge iz posjeda zalogodavca<*> .

Relativno zalog robe u prometu primenjuje se sledeće pravilo: prestaju da budu predmet zaloge od trenutka kada pređu u vlasništvo, ekonomsko ili operativno upravljanje sticaoca, a dobra koja je stekao zalogodavac navedena u ugovoru o zalozi postaju predmet zaloge od u trenutku kada zalogodavac stekne pravo svojine, privrednog ili operativnog upravljanja<*>. S tim u vezi, prilikom prihvatanja robe u promet kao zalog, preporučujemo praćenje stvarnog prijema i otpreme robe. U slučaju odsustva ili nedovoljnosti robe, prometa zalogodavca, moguće je pokrenuti zamjenu predmeta zaloge ili način obezbjeđenja otplate kredita.

Napomenu
Na osnovu stvarnog stanja raspoloživosti i stanja kolaterala, banka i hipotekarni dužnik mogu raskinuti ugovor o zalozi i izabrati drugi način da osiguraju otplatu kredita.<*> . Slučajevi u kojima stranke ugovor o zajmu zamijeniti način obezbjeđenja otplate kredita, može se predvidjeti ugovorom o kreditu.

Prijevremena otplata kredita ili povrat založene imovine

U nekim slučajevima, ako zalogodavac nema založenu stvar, banka ne može pokrenuti zamjenu založene stvari, već zahtijevati prijevremena otplata kredita , posebno:

— u slučaju kršenja uslova zaloge robe u prometu od strane zalogodavca <*>. Na primjer, kada zalogodavac dozvoli smanjenje količine, a samim tim i vrijednosti založene robe, nesrazmjerno izvršenom dijelu kreditna obaveza <*> ;

— kada je predmet zaloge napustio posjed zalogodavca ne u skladu sa ugovorom o zalozi <*>. Na primjer, ako se predmet zaloge prodaje bez saglasnosti zalogoprimca, kada je saglasnost bila potrebna u skladu sa ugovorom;

— u slučaju kršenja od strane zalogodavca pravila o zamjeni predmeta zaloge <*>. Na primjer, u slučaju zamjene predmeta zaloge bez saglasnosti zalogoprimca<*>, u slučaju povrede uslova ugovora o zalozi o zamjeni predmeta zaloge u slučaju njegovog gubitka, oštećenja;

— kada je predmet zaloge izgubljen zbog okolnosti za koje nije odgovoran zalogodavac, a predmet zaloge nije obnovio u razumnom roku, nije ga zamijenio ekvivalentnim uz saglasnost zalogoprimca.<*>. Na primjer, u slučaju krađe, uništenja usljed prirodne katastrofe;

— kada prestane vlasništvo zalogodavca na založenoj imovini u vezi sa oduzimanjem (kupovinom) za državne potrebe, rekvizicijom ili nacionalizacijom<*> ;

— kada se založena imovina povuče od zalogodavca u skladu sa procedurom utvrđenom zakonskim aktima na osnovu toga što zalogodavac nezakonito posjeduje imovinu, a nije njen vlasnik; založena imovina oduzeta u vidu sankcije za krivično djelo ili drugo djelo (oduzimanje)<*> .

Napomenu
Okolnosti pod kojima banka ima pravo da zahteva prevremenu otplatu kredita, uslovi za prevremenu otplatu mogu se predvideti ugovorom o kreditu<*> .

Ako je zahtjev banke za rani povratak kredit nije izvršen, banka ima pravo izvršiti ovrhu na imovini pod hipotekom in sledećim slučajevima:

— zalogodavac je prekršio pravila o naknadnom zalogu <*>. Na primjer, ugovorom o zalozi između zalogodavca i banke zabranjeno je naknadno zalaganje založene imovine, ali je zalogodavac prekršio tu zabranu.<*> ;

— zalogodavac ne preduzima mjere za osiguranje i očuvanje založene imovine <*> ;

— stvarno prisustvo, količina, stanje i uslovi skladištenja založene imovine nisu u skladu sa uslovima ugovora o zalozi <*> ;

— zalogodavac krši pravila raspolaganja založenom imovinom <*>. Na primjer, bez saglasnosti založnog povjerioca dao je u zakup založenu imovinu.

---