Mnogi ljudi dolaze do zaključka da raditi za nekoga nije isplativo, nije zanimljivo, nije svrsishodno. Mnogo je ugodnije otvoriti svoj posao i biti sam svoj direktor. Međutim, nema svaki privrednik mogućnost kupovine nekretnina u poslovne svrhe. U ovom slučaju, iznajmljivanje poslovnog prostora može biti isplativo rješenje.

Prilikom odabira mjesta za iznajmljivanje uzmite u obzir specifičnosti vašeg poslovanja. Obraditi one dijelove grada u kojima je koncentrisan najveći broj potencijalnih potrošača proizvoda. Na primjer, preporučljivo je postaviti suvenirnicu u centru gdje turisti često šetaju, a dječija roba se može prodavati iu stambenim naseljima, u blizini vrtića, škola, preduzeća. Nemojte se zadovoljiti prvom opcijom koja se pojavi. Razmotrite nekoliko ponuda kako biste odabrali najbolju. Izračunajte da li vam je ponuđena površina dovoljna za normalno smeštanje robe, da li ima mesta za skladište. Pitajte za mogućnost daljeg proširenja maloprodajni prostor. Postupak za odnos strana u provedbi zakupa reguliran je članom 34. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prije nego što potpišete bilo kakve dokumente i platite zakupninu, provjerite ko je vlasnik nekretnine koja se smatra zakupninom. Da biste to učinili, trebate zatražiti izvod iz USRR-a (Jedinstveni državni registar prava). Ugovor o zakupu prodajnog prostora zaključuje se između zakupca i najmodavca. Stanodavac je obično vlasnik ili ovlaštena osoba (tada se mora izdati odgovarajući dokument, na primjer, punomoć). Iznajmljeno trgovačko mjesto mora imati tačnu identifikaciju. Ova točka posebno vrijedi za trgovačke centre: ne samo da se mora navesti puna adresa trgovačkog centra, već i sprat, broj mjesta (uvjetno postavljen od strane stanodavca) i snimak prostorija (izvod iz BTI-a) .

Pored samog ugovora o zakupu, moraju biti dostupne i aplikacije. To može biti i nekoliko i jedan dokument, na primjer:

pravila korišćenja zakupljenog maloprodajnog prostora;
uslovi za pružanje operativnih usluga;
uslove za obavljanje popravki u objektu na inicijativu i od strane zakupca tokom perioda zakupa;
detaljan tlocrt sa jasno označenim maloprodajnim površinama itd.

Ako je period zakupa duži od 11 mjeseci, potrebno je registrovati ugovor kod Federalne registracijske službe. Da biste to učinili, morate napisati zahtjev za državna registracija prava. Istovremeno, zakupac (individualni preduzetnik) mora dostaviti kopiju svoje potvrde o registraciji individualnog preduzetnika, potvrde o poreskoj registraciji. A najmodavac je dužan da dostavi dokumentaciju za prostor koji se daje u zakup, konstitutivnu dokumentaciju, osnovu ovlaštenog lica (izvod iz zapisnika skupštine dioničara). Ugovor o zakupu mora jasno navesti:

prava, obaveze stranaka;
uzajamna odgovornost;
pristupni nalog;
uslovi za prijevremeni raskid;
redoslijed plaćanja operativnih, komunalnih plaćanja.

Neposredno prilikom predaje maloprodajnog prostora u zakup, po njegovom vraćanju, potrebno je sačiniti akt o predaji imovine. Bilježi stanje objekta, sve postojeće nedostatke. Time ćete izbjeći probleme sa stanodavcem prilikom vraćanja prostora.

Prilikom sastavljanja ugovora o zakupu pokušajte uzeti u obzir sve sitnice i nijanse, kako kasnije ne biste imali glavobolju i ne biste morali preplaćivati dodatni novac.

Objekti nestambenih nekretnina razlikuju se od stambenih po tome što nisu namijenjeni za stalni ili privremeni život građana.

Mogu se koristiti isključivo u svrhu komercijalnih, administrativnih, javnih i drugih djelatnosti.

PAŽNJA: Najčešća greška koju građani prave je brkanje pojmova nestambenih objekata i zajedničke imovine u stambenim zgradama.

Naime, objekti poput ulaza, stepeništa, liftova, tavana i podruma ne spadaju u kategoriju nestambenih, već su to mjesta. zajednička upotreba. Uredi, trgovine, kafići, radionice i drugi objekti su nestambeni.

Glavne vrste komercijalnih nekretnina i njihova klasifikacija

Istovremeno sa pokretanjem procesa privatizacije preduzeća u Rusiji, počela je da se formira komercijalna nekretnina.

Namjena objekata koji spadaju u ovu kategoriju može biti kako ostvarivanje prihoda (poslovni prostor), tako i stvaranje uslova za ostvarivanje ovog prihoda (industrijski ili industrijski prostori).

Postoji nekoliko glavnih tipova nestambenih prostorija:

ured;
trgovanje;
hotel;
garaža;
skladište;
industrijski.

U klasifikaciji komercijalne nekretnine predstavljene klase od A do D, u zavisnosti od kvaliteta. Hotelske nekretnine podijeljene su u 14 različitih klasa od luksuznih do ekonomskih i hotelskog dvorišta.

Komercijalni tip nestambenih nekretnina predstavlja deset klasa – od najnovijih mega centara do paviljona i malih lokala u stambene zgrade.

Ured

Kancelarijski prostor je namenjen za obavljanje raznih vrsta delatnosti.. Mogu se nalaziti u velikim poslovnim centrima, trgovačkim i zabavnim kompleksima, tržni centri, kao iu administrativnim i stambenim i upravnim zgradama.

Obavezni elementi su glavni zidovi koji ga odvajaju od susjednih prostorija.

Komunikacije kao što su vodovod, kanalizacija i sl. nisu obavezne za kancelariju, ali moraju biti prisutne u zgradi u kojoj se nalazi.

U zavisnosti od prestiža i kvaliteta, postoje četiri kategorije ili klase poslovni prostori :

Trgovačko područje

Područje trgovanja naziva se područje namijenjeno trgovačkim aktivnostima.. Može se nalaziti u trgovačkim i trgovačkim centrima, kao iu stambenim i poslovnim zgradama.

Prisustvo kapitalnih zidova nije preduslov za prodajni prostor, ali sve neophodne komunikacije može biti unutra zajednička zgrada i namijenjen za korištenje u više prostorija.

Klasifikacija nestambenih prostorija ove vrste zasniva se na nekoliko kriterijuma, među kojima:

Universal

Važna karakteristika ove vrste nestambenih prostorija je mogućnost njihove upotrebe za obavljanje različitih vrsta djelatnosti.

U takvoj prostoriji, ovisno o ciljevima i preferencijama vlasnika, možete opremiti:

ured;
rezultat;
salon;
klinika;
teretana;
klub;
ugostiteljsko mjesto;
radionica itd.

BITAN: Obavezne karakteristike ovog tipa poslovnog prostora su postojanje posebnog ulaza, glavnih zidova i vlastite komunikacijske mreže.

Lokacije univerzalnih prostorija mogu biti različite - uglavnom poslovni centri, trgovački centri, trgovački i zabavni kompleksi, kao i administrativne i stambene zgrade.

Skladište

Skladišta se uglavnom nalaze u upravnim zgradama, skladišnim kompleksima i trgovačkim centrima, a mogu biti i odvojena.

Namijenjeni su za skladištenje hrane i bilo koje vrste robe..

Ovaj tip poslovnog prostora mora imati poseban ulaz i glavne zidove, a postojanje vlastitih komunikacija nije preduvjet.

Koje se aktivnosti mogu obavljati u nestambenim prostorijama?

Nestambeni prostori sugeriraju mogućnost bavljenja raznim vrstama djelatnosti:

medicinski;
obrazovni;
domaćinstvo;
kreativan;
zabavan;
sport;
industrijski;
administrativne i upravljačke;
trgovanje.

Vrsta djelatnosti - davanje u zakup nestambenih prostora

Iznajmljivanje nestambenih prostorija ima svoje karakteristike.

Tekst ugovora treba da sadrži sledeće tačke::

naziv određenog objekta;
njegova tačna lokacija;
ukupna površina svih iznajmljenih prostorija i svakog posebno;
specifikacije.

REFERENCA: Ako prostor sadrži više dijelova, od kojih su neki glavni, a drugi pomoćni, uz ugovor se mora priložiti plan sa svim detaljima.

Postoji nekoliko vrsta iznajmljivanja nestambenih prostorija navedenih u poglavlju 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije:

direktna renta;
podzakup;
zapošljavanje;
iznajmljujemo.

U zavisnosti od uslova, postoji nekoliko vrsta ugovora o zakupu.:

Ugovor o zakupu nestambenih prostorija, zaključen na najmanje godinu dana, mora proći proceduru državne registracije.

PAŽNJA: Prema čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovori u kojima rok važenja nije definisan ne podliježu registraciji.

Građanski zakonik Ruske Federacije Član 610. Uvjeti ugovora o zakupu

Ugovor o zakupu se zaključuje na period određen ugovorom.
Ako rok zakupa nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme.
U tom slučaju svaka od strana ima pravo da u bilo kom trenutku raskine ugovor tako što će o tome obavestiti drugu stranu mesec dana unapred, a prilikom iznajmljivanja nekretnina za tri mjeseca. Zakonom ili ugovorom može se utvrditi drugačiji rok za opomenu o raskidu ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vrijeme.
„Zakon“ može utvrditi maksimalne (granične) uslove ugovora za određene vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine. U tim slučajevima, ako rok zakupa nije određen ugovorom i nijedna strana nije odustala od ugovora prije isteka zakonom utvrđenog roka, ugovor se raskida istekom roka.
Ugovor o zakupu zaključen na duži period zakonski rok se smatra zaključenim za period jednak roku.

Prilikom upotrebe nestambene nekretnine važno je uzeti u obzir neke od nijansi.

Ako se nestambeni objekt iznajmljuje, potrebno je uzeti u obzir tako važnu osobinu kao što je izolacija. Prema saveznom zakonu br. 122-FZ, dozvoljeno je prenošenje dijelova prostorija na privremeno korištenje ako su ti dijelovi individualizirani.
U stavu 5 člana 25 ovog regulatornog dokumenta u pitanju o potrebi navođenja veličine površine, kao i primjeni katastarskog pasoša.
Svaki zakonski vlasnik ima pravo frakciono vlasništvo. Veličina udjela je određena površinom imovine zainteresovanih lica.
Nestambeni prostori u stambenim zgradama su apsolutno izolirani i ne pripadaju zajedničko vlasništvo vlasnici.

Temeljno razumijevanje tipova nestambenih objekata i njihovih inherentnih karakteristika, subjekata ekonomska aktivnost postanu sposobni da pravilno koriste svoju namjenu i obavljaju transakcije.

Kupovina zahteva izuzetno odgovoran pristup. Samo jedna greška ili netačnost može dovesti do ozbiljnih negativnih posljedica. Bez obzira na složenost transakcije, kupovina komercijalnih nekretnina u Moskvi zahtijeva posebnu pažnju i strogo pridržavanje određenih pravila i algoritma akcija.

Kako kupiti kancelariju?

Najprofitabilniji metod komercijalnog tipa u našoj zemlji danas je nabavka objekata u glavnom gradu i obližnjem regionu. Vlasnik imanja pobjeđuje. On može dobiti stabilan profit od isporuke objekta po ugovoru o zakupu. Osim toga, na tržištu danas možete pronaći veliki broj uspješnih kompanija koje su spremne kupiti poslovni prostor. Uglavnom su zainteresovani za nestambene nekretnine koje su pogodne za komercijalnu delatnost.

Pronalaženje pravog uredskog prostora može potrajati. Međutim, ako ste konačno pronašli odgovarajući objekt, postavljaju se nova pitanja. Kako se kupuje poslovna nekretnina? Kako sastaviti ugovor? Koje karakteristike treba uzeti u obzir prilikom sklapanja posla? O tome i još mnogo toga bit će riječi u ovom članku.

Pravni detalji: Vlasništvo

Srećom, vremena pljačkaških pljački i drugih scenarija nezakonitih radnji davno su prošla. Ali evo ljudi koji su se specijalizirali za takve aktivnosti, rade i dan-danas. Često su uključeni u rješavanje raznih problema. Tokom menstruacije ekonomska kriza Rizik od prevare je veći nego ikad, pa bi vlasnici preduzeća trebali biti oprezni i oprezni.

Kako ide kupovina komercijalnih nekretnina? Zamke koje možete očekivati prilikom sklapanja posla su veoma raznolike. Posebno treba da budete oprezni ako znate da je prodavac nekretnine u teškom položaju. finansijski položaj. U savremenoj pravnoj praksi postoji mnogo primjera kako je prvobitni vlasnik lokala, sastavljajući ugovor o kupoprodaji komercijalne nekretnine, ostavio rupe koje su omogućile zadržavanje vlasništva. Takvi nepošteni prodavci nakon odluke finansijska pitanja zbog transakcije, mogli bi tražiti povrat predmeta.

Dakle, možemo zaključiti da će kupoprodaja komercijalnih nekretnina biti uspješna samo ako je transakcija pravno jasna. Ključni faktori u ovom pitanju su ispravnost i ispravnost izrade ugovora. Samo u tom slučaju moći ćete se zaštititi od rizika povezanih s gubitkom imovine i predstavljanjem neosnovanih finansijskih potraživanja od strane prodavca. Zato je većini kupaca najvažniji aspekt nabavka pravno čistih prostorija.

Kupovina komercijalnih nekretnina nosi mnoge rizike koji mogu dovesti do dugotrajnih sudskih sporova. Kao rezultat toga, ne samo da možete gubiti vrijeme i trud, već i izgubiti prostorije.

Glavni rizici kupca

Kupovina komercijalne nekretnine može biti praćena sljedećim rizicima:

prodavac nije vlasnik objekta;
prava na objekte mogu biti osporena od strane trećih lica;
prava na imovinu mogu biti nepravilno izdata;
indikacija objekta;
kupovina objekta može biti praćena nizom dodatnih troškova;
pojava trećih lica koja zahtijevaju vraćanje dugova ili naknadu za gubitke povezane s korištenjem objekta.

Dakle, ako se transakciji ne posveti dužna pažnja, takva akvizicija može dovesti do ozbiljnih finansijskih posljedica. Ovo je posebno tačno kada se uzima zajam za kupovinu komercijalne nekretnine. Poenta je da u velike banke Rade posebno obučeni stručnjaci, čiji je zadatak da djeluju u interesu organizacije. Nedostatak temeljite provjere kupoprodajne transakcije, nepoštivanje osnovnih sigurnosnih pravila i nedostatak glavnih pravni dokumenti može dovesti do pljačke stečene imovine.

Registracija transakcija

Izrada dokumentacije u slučaju kada komercijalnu nekretninu kupuje fizičko lice vrši se na osnovu standardne forme. Možda neće uzeti u obzir sve karakteristike određene prostorije. Većina ugovora je sastavljena koristeći standardne uslove i opšte fraze. Osim toga, kupac možda neće dovoljno dobro razmisliti o mogućim scenarijima i planu transakcije. Kao rezultat toga, kupovina komercijalne nekretnine može rezultirati poteškoćama u stjecanju vlasništva ili sudskim sporovima u bilo kojoj od tačaka opisanih u ugovoru.

Kako provjeriti čistoću transakcije?

Ovo pitanje danas zanima mnoge kupce nekretnina. Ako ne izvršite detaljnu provjeru, postoji mogućnost da će treća lica podnijeti zahtjev za nekretninom. Za kupca će to dovesti samo do negativnih posljedica: morat će dokazati svoja prava na sudu, što zahtijeva dodatne troškove. Osim toga, ako je kredit uzet za kupovinu komercijalnih nekretnina, značajniji su problemi sa zahtjevima za otplatu duga banke.

Pravni status poslovnog prostora

U slučaju nepoštovanja procedure za registraciju kupoprodajne transakcije, mogu nastati različiti sukobi sa državnim organima koji vrše kontrolu. Ako svi detalji transakcije nisu pažljivo razrađeni, velika je vjerovatnoća da će kupac jednostavno biti prevaren. U tom slučaju možete izgubiti ne samo imovinu, već i novac.

Da biste smanjili vjerojatnost negativnih posljedica na nulu, morate pažljivo provjeriti i sam objekt i prodavača. Pokušajte da što preciznije opišete sve uslove ugovora, obavezno uzmite u obzir trenutak transakcije i period neposredno nakon nje. Bolje je unaprijed analizirati sve moguće posljedice i odlučiti se za preferiranu strategiju ponašanja.

Uz nedovoljnu pripremu za transakciju, njena osnova se može pokazati krhkom sa pravne tačke gledišta. U ovom slučaju je velika vjerovatnoća kvara. Dakle, ako ste se odlučili za kupovinu poslovnog prostora, kvalificirana pravna podrška bi trebala biti vaš glavni prioritet.

Skriveni rizici

Prilikom kupovine komercijalne nekretnine, kupac možda neće imati potrebne informacije o tehničkim karakteristikama objekta. Prodavci se trude da se ne fokusiraju na negativne točke. Kao rezultat toga, kupac se, nakon završetka transakcije, može suočiti sa potrebom za značajnim finansijskim troškovima potrebnim za dovođenje nekretnine u ispravno stanje. Na primjer, prilikom kupovine prostora u novogradnji, kupac može pronaći neke nedostatke koji nisu uočeni kao rezultat inicijalnog pregleda. Ponekad čak postoje slučajevi neusklađenosti između površine i rasporeda prostora koji se prodaje i parametara navedenih u službenoj tehničkoj dokumentaciji.

Stručnost

Za utvrđivanje svih parametara i karakteristika objekta potrebno je izvršiti tehnički pregled. Uz mišljenje stručne komisije, možete postaviti osnovane zahtjeve investitoru sa zahtjevom da ispravi određene nedostatke. U slučaju da investitor odbije da otkloni nedostatke učinjene tokom izgradnje, kupac se može obratiti sudu i tamo braniti svoja prava.

Prilikom stjecanja poslovnih nekretnina u starim zgradama, glavnu pažnju treba obratiti na njihovu dotrajanost. Uostalom, nedostaci koji na prvi pogled izgledaju beznačajni mogu dovesti do globalnog uništenja. Za utvrđivanje tehničkog stanja objekta potrebno je izvršiti detaljan pregled konstrukcije. Developeri i agencije za nekretnine zainteresirani su za što skoriju prodaju nekretnine. Malo je vjerovatno da će htjeti obavijestiti kupca o svim karakteristikama prostora. To je razumljivo, jer ako sazna za sve nedostatke, poželeće da smanji iznos transakcije.

Da ne biste bili žrtva nepoštenog prodavca, važno je ne samo platiti Posebna pažnja očigledne nedostatke, ali i da se fokusiramo i na najmanje nedostatke. Od prodavača možete zahtijevati ili smanjenje cijene objekta, ili besplatno otklanjanje svih nedostataka u unaprijed određenom roku. Ukoliko se uoče značajniji prekršaji u pogledu kvaliteta komercijalne nekretnine, kupac može odbiti da ispuni obaveze navedene u ugovoru.

Overpriced

Kako se vrednuje komercijalna imovina? Kupovina uz profit zahtijevat će detaljnu procjenu objekta.

Postoje tri glavna pristupa:

Isplativo: postepeni povrat ulaganja Novac unutar prostora od.
Komparativno: objekat se uspoređuje sa sličnim prostorijama za prodaju.
Skupo: izračunava se približni iznos troškova koji će se morati potrošiti bez kupovine sličnog objekta.

Takva procjena je analitičke prirode.

Kako ispravno procijeniti vrijednost objekta?

Proces evaluacije se može provesti nezavisni stručnjak, agent za nekretnine ili samostalni prodavac. Kada promet nekretninama obavljaju pravna lica, potrebno je uključiti nezavisnog procjenitelja. Nakon obavljenog posla, specijalista daje detaljan izvještaj, koji će biti službeni dokument.

Realtor nakon procjene nekretnine ne izdaje nikakav dokument. Takođe treba uzeti u obzir da većina posrednika u prometu nekretnina koji danas rade u našoj zemlji nisu u mogućnosti da pruže tako kvalitetnu uslugu. Procjena će biti adekvatna samo ako sarađujete sa kompetentnim i kvalifikovanim specijalistom.

Procjenu nekretnine možete napraviti i sami. Da biste to učinili, dovoljno je malo razumjeti tržišni indikatori i razmotriti druge prijedloge. Ovdje je glavna stvar napraviti procjenu na osnovu mnogo različitih izvora za kupovinu i prodaju objekata.

Glavni faktori koji utiču na cenu

Važan parametar je lokacija nekretnine. Prestiž područja ima veliki utjecaj na cijenu prostora. Važna je i pogodna infrastruktura transportna dostupnost. Što preciznije odredite vrijednost objekta, to će transakcija biti uspješnija.

Ako ćete kupiti komercijalnu nekretninu, svakako se upoznajte sa svim nijansama prije sklapanja posla kako ne biste došli u neugodnu situaciju i ne izgubili novac.

Nakon registracije firme i početka djelatnosti, jedno od glavnih pitanja s kojima se poduzetnik suočava je sticanje ili zakup odgovarajuće prostorije za vašu kancelariju. Često je teško pronaći ovo. Poželjno je da se kancelarija nalazi na pogodnom mestu za rad, njena površina je dovoljna za obavljanje delatnosti, raspored je dobar, a troškovi najma ili kupovine pristupačni.

Postoji nekoliko opcija za rješavanje problema pronalaska poslovnog prostora:

najam;
kupovina posebno opremljenog radnog prostora u nestambenom fondu;
sticanje stana u stambenom fondu grada uz naknadno izvršenje svih dokumenata.

U ovom članku ćemo detaljno razmotriti karakteristike korištenja stambenih prostora u komercijalne svrhe, kao i njihov prijenos u nestambeni (komercijalni) fond.

Ukoliko kupujete ili iznajmljujete prostor u stambenoj zgradi, morate provjeriti da li je potrebna dozvola za korištenje ovog prostora kao ureda. Ukoliko takva dozvola nije dostupna, treba je dobiti, jer je zakonom zabranjeno korištenje stambenih prostorija kao ureda.

Unatoč činjenici da stan nije prvobitno bio namijenjen za ove namjene, kupovina za kancelariju je korisna s ekonomske tačke gledišta. To omogućava uštedu na kupovini punopravnog uredskog prostora - trošak gotovog ureda bit će mnogo veći.

Osim toga, lakše je pronaći stan odgovarajuće površine na pravom mjestu - možete koristiti pomoć agencija za nekretnine, novinskih oglasa, internet pretraživanja ili lične veze.

Nakon transakcije potrebno je sastaviti potrebnu dokumentaciju, planirati prostorije u skladu sa vašim zahtjevima, izvršiti popravke i krenuti na posao. Ali kako bi se izbjegle negativne posljedice, prije početka rada potrebno je stan pravilno pretvoriti u ured.

U većini slučajeva, posebno ako se djelatnost preduzeća odnosi na pružanje usluga građanima, najpovoljnije je i najpogodnije iznajmiti ili kupiti poslovni prostor u prizemlju stambenih zgrada uz obaveznu mogućnost organiziranja posebnog ulaza.

Postupak preseljenja

Stan može biti predmet prodaje samo ako je u privatnom vlasništvu. Zbog toga savjetnički stan moraju biti prebačeni iz državnog u privatno vlasništvo ili privatizovani pre kupovine.

Za dobivanje stana na nekretnini potrebno je odabrati i njegovom vlasniku obezbijediti alternativni stambeni objekat. Ako u stanu živi više osoba, ili je stan zajednički, možda će biti potrebno preseljenje. U tom slučaju, svakom od osoba koje žive u njemu mora se obezbijediti stambeni prostor. Nakon toga, namireni stan će moći da pređe u vlasništvo zainteresovanog fizičkog ili pravnog lica.

Preseljenje stambenog objekta koji je u zajedničkom vlasništvu moguće je samo uz dobrovoljni pristanak svih njegovih vlasnika i stanara. Ako se stan nalazi u zgradi odjeljenja, potrebno je dobiti saglasnost za prijenos ovog stambenog prostora iz odjeljenja.

Nakon utvrđivanja cijene stana, potrebno je izračunati iznos za kupovinu novog stambenog prostora od strane njegovih vlasnika. Da biste to učinili, odredite broj kvadratnih metara ukupna površina pripisati svakom finansijskom i ličnom računu.

Prije prodaje potrebno je prikupiti svu dokumentaciju potrebnu za registraciju kupoprodajnog posla. Ukoliko vlasnici stana imaju maloljetnu djecu, potrebno je pribaviti saglasnost organa starateljstva. Nakon rješavanja svih ovih pitanja i odabira zasebnog stanovanja za svakog učesnika preseljenja, provodi se državna registracija transakcije.

Ponekad postizanje dogovora sa svakim od vlasnika postaje prilično komplikovan proces. Vidjevši povećano interesovanje za svoj stan, mogu namjerno naduvati cijenu. U ovom slučaju možda će biti lakše pronaći drugu opciju za kupovinu stana za poslovni prostor.

Registracija vlasništva

Nakon odabira i stjecanja objekta koji zadovoljava Vaše zahtjeve, potrebno je upisati vlasništvo nad njim. U ovom slučaju registracija se vrši na isti način kao i kod redovne kupovine stana za stanovanje.

Za nastanak vlasništva nad stanom u Jedinstvenom Državni registar prava (EGRP) mora se izvršiti odgovarajući unos. Matičaru se dostavlja potreban paket dokumenata. Osnovni dokument za upis prava svojine je ugovor o prodaji stana koji sadrži ugovore o svim bitnim uslovima i potpisuju ga učesnici u prometu.

Prilikom obavljanja transakcije mora se voditi računa da, u zavisnosti od toga ko je kupac - pojedinac ili pravni - lista dokumenata će biti drugačija. Fizičko lice treba da dostavi kopiju pasoša, a pravno lice - ovjerene kopije konstitutivni dokumenti i izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica. Ova izjava važi mesec dana od dana prijema. Ako je oblik organizovanja pravnog lica akcionarsko društvo, tada je dodatno potrebno obezbijediti saglasnost dioničara za stjecanje ove imovine.

Račun državna dužnost i njihova kopija u svakom slučaju. Međutim, iznos naknade za registraciju imovinskih prava za fizička lica je 1.000 rubalja, a za pravna lica - 15.000 rubalja.

Preregistracija u nestambeni fond

Nakon kupovine stambene nekretnine potrebno ju je prenijeti na nerezidencijalni fond u skladu sa utvrđenim procedurama. Postupak prenosa je utvrđen u Poglavlju 3 LC RF „Prenos stambenih prostorija u nestambene prostorije i nestambenih prostorija u stambene prostore“.

Glavni uslov za provođenje takvog prijenosa je dostupnost pristupa prenesenim prostorijama bez korištenja prostorija koje omogućavaju pristup stambenim prostorijama.

Prenos stambenog prostora u nestambeni prostor nije moguć ako:

ne postoji tehnička mogućnost organizovanja pristupa ovoj prostoriji;
prostor koji se prenosi je dio stambenog prostora ili se koristi kao mjesto stalnog boravka;
vlasništvo nad prostorom je opterećeno pravima drugih lica.

AT stambene zgrade prijenos stana u nestambeni prostor dozvoljen je samo kada se stan nalazi u prizemlju kuće, odnosno sve prostorije ispod ovog stana nisu stambene.

U mnogim modernim novogradnjama prve dvije etaže su izvorno nestambene (poslovne nekretnine) i imaju odvojene ulaze od stambenih ulaza sa ulice. Takve prostorije mogu se odabrati čak iu fazi izgradnje.

Da biste izvršili prijenos stambenih prostorija u nestambene prostorije, potrebno je pripremiti i dostaviti organu koji vrši prijenos prostorija na lokaciji prenesenih prostorija (u Moskvi je to Odjeljenje za stambenu politiku i stambeni fond Moskva), sljedeća dokumenta:

zahtjev za prijenos prostora u nestambeni;
vlasnički dokumenti za ovaj prostor (originali ili ovjerene kopije);
plan ustupljenog prostora i njegov tehnički pasoš;
tlocrt kuće u kojoj se nalaze preneseni prostori;
pripremljeno i sređeno u u dogledno vrijeme plan za reorganizaciju i (ili) preuređenje prenesenih prostorija (ako su neophodni da bi se osiguralo korištenje prostora kao nestambenog).

Organ koji vrši prevođenje prostorija izdaje podnosiocu zahtjeva potvrdu o prijemu dokumenata sa naznakom njihovog spiska i datuma prijema. Na osnovu rezultata razmatranja dostavljenih dokumenata, najkasnije u roku od 45 dana od dana njihovog podnošenja, donosi se odluka o prenošenju prostora u nestambeni ili odbijanju izvršenja prenosa.

Najkasnije u roku od 3 radna dana od dana donošenja odluke, organ koji vrši ustupanje prostorija izdaje ili šalje podnosiocu zahtjeva na adresu koju je on naveo u prijavi dokument kojim se potvrđuje donošenje određene odluke. Istovremeno sa izdavanjem ili slanjem podnosiocu zahtjeva ovaj dokument organ koji vrši ustupanje prostorija obavještava o donošenju rješenja vlasnike susjednih prostorija za koje je doneseno ovo rješenje.

Ako je potrebno izvršiti rekonstrukciju i (ili) preuređenje prenesenih prostorija i (ili) druge radove kako bi se osiguralo korištenje takvih prostorija kao nestambenih, dokument mora sadržavati zahtjev za njihovu provedbu, kao i spisak ostalih neophodan rad. Ako bilo kakav posao nije potreban, tada dokument koji potvrđuje završetak prijenosa prostora služi kao osnova za korištenje prostora kao nestambenog. Ako je potrebno, osnova je završetak reorganizacije i (ili) preuređenja.

Vlasnik prenesenog prostora mora izvršiti promjenu USRR-a u vezi s promjenom namjene imovine.

Odbijanje prijenosa stambenih prostorija u nestambene

Prema Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, odbijanje prijenosa stambenih prostorija u nestambene moguće je u sljedećim slučajevima:

nedostavljanje gore navedenih dokumenata;
podnošenje dokumenata pogrešnom organu;
neispunjavanje uslova za prenos prostorija;
neusklađenost projekta za rekonstrukciju i (ili) preuređenje stambenih prostorija sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije.

Projekat konverzije ili preuređenja mora pripremiti licencirana organizacija. Prilikom razvoja ovaj projekat treba uzeti u obzir sve zahtjeve za prostorije (tehničke, sanitarne, protivpožarne, ekološke), materijale koji se koriste. Ako projekat nije u skladu sa zahtjevima zakona, to može postati osnova za oduzimanje licence stručnjacima koji su ga razvili.

Odluka o odbijanju ustupanja prostorija se izdaje ili šalje podnosiocu zahtjeva najkasnije tri radna dana od dana donošenja. Podnosilac zahtjeva može uložiti žalbu na ovu odluku sudski nalog. Odluka mora sadržavati razloge za odbijanje s obzirom na povrijeđene odredbe zakona.

Renoviranje i preuređenje

Naravno, stan sa standardnim rasporedom prostorija bez renoviranja za održavanje profesionalna aktivnost ne odgovara. Stoga bi trebalo izraditi projekat za njegovu rekonstrukciju ili preuređenje.

Renoviranje stambenog prostora je ugradnja, zamjena ili premještanje inženjerske mreže, sanitarnu, električnu ili drugu opremu koja zahtijeva promjenu tehničkog pasoša stana.

Rekonstrukcija stana je promjena u njegovoj konfiguraciji, koja zahtijeva promjenu tehničkog pasoša stana. Preuređenje može uključivati prijenos i demontažu pregrada; prijenos i ugradnja vrata; razvrstavanje ili povećanje višesobnih stanova; uređenje dodatnih kuhinja i kupatila; proširenje životnog prostora kroz pomoćne prostorije; ukidanje mračnih kuhinja i uređenje ulaza u kuhinje direktno iz stambenih prostorija; uređenje ili preopremanje postojećih vestibula.

Reorganizacija i rekonstrukcija se provode samo u dogovoru sa nadležnima lokalna uprava.

Izrađeni projekat preuređenja je dogovoren u:

vatrogasna inspekcija;
KGIOP (Odbor za državnu kontrolu, korišćenje i zaštitu spomenika istorije i kulture) - ako je kuća istorijski i kulturni spomenik;
uprava okruga u kojem se nalaze lokali;
stambena agencija;
GU "Dortekhnologii";
MVK (međuresorna komisija).

Lista se može mijenjati ovisno o konkretnoj situaciji. Nakon koordinacije u svim instancama, MVK izdaje dozvolu za obavljanje potrebnih radova u prostorijama.

Nakon završetka svih radova, vrši se prijem prostorija. Da bi to učinila, lokalna uprava na lokaciji prenesenih prostorija formira komisiju za prihvatanje. Ona sastavlja akt kojim se potvrđuje završetak rekonstrukcije i (ili) preuređenja. Ovaj akt se šalje organizaciji (organu) za računovodstvo objekata nepokretnosti.

Akt o preuređenju potpisuju:

vlasnik prostora (stanar, podstanar, vlasnik);
držač bilansa (HOA, Društvo za upravljanje);
preduzeće odgovorno za tehničko stanje i rad zgrade (GREP, REP, itd.);
organizacija koja je izradila projekat preuređenja (dizajn);
Građevinska kompanija, koji je izveo radove na preuređenju kancelarije;
služba za kontrolu požara.

Nakon prijema potpisanog akta, potrebno je pribaviti novi pasoš od BTI-a, novi katastarski broj i upisati imovinska prava kod Rosregistracije. Nakon toga, organizacija ima pravo koristiti stan za smještaj ureda.

Kada možete voditi posao od kuće?

U većini slučajeva moguće je koristiti stambene prostore kao kancelariju tek nakon premještanja u nestambene. Ali, ipak, uz niz uslova, možete voditi posao kod kuće:

privatno lice mora biti vlasnik prostora;
aktivnostima preduzetnika ne bi trebalo da se krše prava i interesi drugih građana;
vlasnik kuće može koristiti stambeni stan pod kancelarijom da radim kao individualni preduzetnik ili za profesionalne aktivnosti. Ova aktivnost provode ljudi kreativnih zanimanja, advokati, tutori, krojači, revizori i slobodni računovođe.

Obavljanje profesionalne djelatnosti u stambenom naselju od strane vlasnika moguće je uz saglasnost članova njegove porodice. Zauzvrat, ako je prostor zauzet po ugovoru o zakupu, stanodavac mora dati saglasnost da se koristi za rad.

Ove vrste delatnosti imaju pravo da obavljaju ne samo vlasnici stambenih prostorija, već i zakupci, kao i lica koja u tim prostorijama borave za pravne osnove(članovi porodice vlasnika ili zakupca).

Nije dozvoljeno korištenje vlastitog stambenog stana za industrijsku proizvodnju, otvaranje trgovine, vrtić ili mini veš. U tom slučaju potrebno je prvo prenijeti stambeni prostor u nestambeni prostor i pridržavati se pravila rada. Isto se mora učiniti i za one koji svoj stan namjeravaju iznajmiti kao kancelariju.

Pravno lice ne može koristiti iznajmljeni stan za kancelariju dok se ne prenese u nestambeni fond. Uzmite kuću za iznajmljivanje entiteta ima pravo samo na boravak svojih zaposlenih.

Pravila rada

Obavljanje poslovne i profesionalne djelatnosti u stambenim prostorijama dozvoljeno je samo ako se poštuju legitimni interesi i prava drugih građana koji žive u ovom stanu. Ne bi trebalo kršiti ni prava komšija koji žive u stambenoj zgradi. U suprotnom, mogu podnijeti pritužbe policiji ili podnijeti tužbu sudu.

Osim toga, kada se stan koristi kao ured, moraju se poštovati pravila za korištenje stambenih prostorija, zahtjevi zaštite od požara, sanitarno-higijenski i ekološki standardi odobreni od strane izvršnih vlasti.

Aktivnosti ne smiju stvarati pretjeranu buku, vibracije, emisije gasova, opasnih materija i otpada.

Zaključak

Mogućnost da prelaskom stana iz stambenog u nestambeni postanu vlasnik komercijalne nekretnine zainteresovala je poduzetnike od prvih faza razvoja ovog tržišta. Stanovi preuređeni u urede i lokale ispali su vrlo isplativo ulaganje i donose do 25% prihoda godišnje.

Ispravna provedba svih radnji za odabir, kupovinu i rekonstrukciju stana u poslovni prostor omogućit će vam da dobijete ured koji u potpunosti odgovara vašim zahtjevima. Ovo će sigurno imati pozitivan uticaj na vaše poslovanje.

Banke