Osiguranje

Poslovne nekretnine kao investicioni objekat. Predmet: Investicije u nekretnine. Ulaganja u poslovne nekretnine

18.05.2020

Tržište komercijalnih nekretnina do nedavno je bilo jedno od najdinamičnijih u razvoju i privuklo je mnogo učesnika i finansijskih sredstava, ali je proces kupoprodaje i upravljanja nekretninama i dalje povezan sa mnogim zakonskim nedostacima i komercijalnim propustima.

Knjiga predstavlja sveobuhvatnu pravnu analizu procesa vezanih za promet komercijalnih nekretnina, koju sprovode pravnici kompanije Tenzor Consulting Group.

Autori razmatraju situaciju koja se razvila na ovom tržištu, procjenjuju najčešće rizike koji nastaju u izgradnji, prodaji i upravljanju komercijalnim nekretninama, Posebna pažnja fokusiranje na načine da se minimiziraju negativne posljedice najvjerovatnijih pogrešnih proračuna učesnika na tržištu.

Knjiga je namenjena profesionalnim učesnicima na tržištu komercijalnih nekretnina, kao i vlasnicima i zakupcima nekretnina.

Serija: "Biblioteka Tenzor Consulting Group".

Moskva: Alpina Publishers, 2009

ISBN 978-5-9614-1039-6, 978-5-9614-1161-4

Broj strana: 248.

Sadržaj knjige "Poslovne nekretnine kao investicioni objekat":

  • 3 Sadržaj
  • 7 Predgovor
  • 8 Uvod
  • 11 Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina
    • 11 1.1. Glavne vrste komercijalnih nekretnina
    • 17 1.2. Pravni status i specifični rizici vrsta objekata komercijalnih nekretnina
    • 33 1.3. Faze razvoja tržišta komercijalnih nekretnina
  • 35 Poglavlje 2. Glavni igrači na tržištu komercijalnih nekretnina
    • 35 2.1. Developer
    • 40 2.2. Investitor
    • 47 2.3. Generalni izvođač, izvođač i podizvođač
    • 52 2.4. Društvo za upravljanje
  • 61 Poglavlje 3. Glavne faze aktivnosti učesnika na tržištu komercijalnih nekretnina
    • 61 3.1. Izgradnja: etape (projektovanje-dobivanje parcele)
      • 62 3.1.1. Faze, tehnički detalji
      • 79 3.1.2. Specifičnosti ugovora o izgradnji
      • 86 3.1.3. Osiguranje od građevinskog rizika
      • 83 3.1.4. Učešće regije u izgradnji komercijalnih nekretnina: problemi međusobne nagodbe između investitora (vlasnika) i administracije
    • 99 3.2. Upravljanje imovinom
      • 99 3.2.1. Kontrolne šeme
      • 102 3.2.2. Upravljanje državnim i opštinskim nekretninama
    • 103 3.3. Učešće društva za upravljanje u izgradnji nekretnine
      • 103 3.3.1. Glavni saradnici
      • 106 3.3.2. Pravna analiza ugovora zaključenih u procesu upravljanja
  • 131 Poglavlje 4
    • 131 4.1. Odabir objekta ulaganja
    • 143 4.2. Mehanizam procjene nekretnina
    • 161 4.3. Ulaganje u izgradnju poslovnih nekretnina. Faze, rizici, načini optimizacije oporezivanja
    • 185 4.4. Kupovina komercijalne nekretnine. Faze, rizici
    • 205 4.5. Krediti za kupovinu nekretnina
    • 219 4.6. Iznajmljivanje poslovnih nekretnina
  • 235 Zaključak. izgledi dalji razvoj tržište komercijalnih nekretnina

Pozdrav! U devet mjeseci 2017. godine ulaganja u ruske nekretnine porasla su za 40% i dostigla 1,74 milijarde dolara.S druge strane, u posljednje četiri godine popularnost investicija u stambenom segmentu opala je tri puta (prema analitičarima CIAN-a) .

Kakav zaključak se može izvući? U Rusiji se potražnja za ulaganjem u stambene nekretnine očito smanjuje i raste – u komercijalne nekretnine.

Stoga ćemo danas govoriti o ulaganju u komercijalne nekretnine: opcije, prednosti/protiv, rizici i zamke.

Poslovna nekretnina je svaki nestambeni objekat koji vlasniku ostvaruje prihod (magacin, kancelarija, frizerski salon, hotel, teretana, poslovni centar, supermarket).

Dozvolite mi da vam ispričam o najčešćim opcijama detaljnije.

Marketplaces

U Rusiji je ovo jedna od najprofitabilnijih vrsta nekretnina. Prodavnice i trgovački centri na mjestu s velikim prometom pješaka donose vlasniku profit od hiljada rubalja po kvadratnom metru.

Kako radi? Nađi zemljište, tamo izgraditi trgovački centar i iznajmiti lokacije. Ne morate se čak ni "mučiti" sa poboljšanjem nekretnina. Izdaju se goli zidovi sa povezanim komunikacijama. Popravka, namještaj i tehnika problem su stanara, a ne vlasnika.

Stručnjaci smatraju uličnu maloprodaju najzanimljivijim područjem komercijalnih nekretnina u Moskvi. Ranije su stanovi na prvim spratovima preuređeni za takve objekte. Danas prosječan povrat zakupnina ulične maloprodaje iznosi 11-12%. Dobra prodavnica bliža moskovskom obilaznici isplati se za 9-10 godina.

Inače, prema rezultatima prve polovine 2017 maloprodajni prostor Uloženo je 690 miliona dolara, što je najveća cifra u posljednjih pet godina.

Kancelarijske stranice

Oni su inferiorni u odnosu na komercijalne nekretnine u smislu isplativosti, ali i vlasnicima donose značajan profit. Mnogo više od prihoda od izdavanja stambenih objekata na istom području.

Nekada se najviše smatralo poslovnim nekretninama isplativo ulaganje. A danas je prosječna profitabilnost u kancelarijskom segmentu 0,5–1% niža nego u maloprodajnom segmentu. Potražnja raste samo za malim poslovnim prostorom (100-200 m²) i novim formatima (na primjer, coworking).

U proteklih pet godina uvođenje novih poslovnih objekata na tržište bilo je minimalno. To daje nadu za rast cijena zakupa u narednih godinu-dvije. Dakle, u segmentu kancelarijskih nekretnina postoje izgledi, ali su rizici i dalje visoki.

Industrijski objekti

Prije svega, u ovu grupu spadaju skladišta, kao i industrijski objekti. U Rusiji industrijske nekretnine nisu u velikoj potražnji među investitorima. Konkurencija na tržištu je velika, slobodnih nekretnina još nema, a dugoročni ugovori o zakupu se rijetko sklapaju.

Izuzetak su skladišta. Rado ih iznajmljuju online prodavnice i veliki trgovački lanci. Danas su najtraženiji veliki skladišni kompleksi sa površinom od 100.000 m² ili više.

Mogućnosti ulaganja u komercijalne nekretnine

Ulaganje u građevinarstvo

Od momenta početka izgradnje (prva faza svih faza izgradnje) do puštanja u rad objekta, cijena nekretnina raste za 40-70%. Ali takve investicije nose visoke rizike.

  • Prvo, programer se može pokazati kao banalan prevarant ili pošteni bankrot.
  • Drugo, gradnja se ponekad razvlači na neodređeno vrijeme. Na primjer, zbog naglog rasta cijena građevinskog materijala.
  • Treće, nije tako lako pronaći kupce ili zakupce za gotov objekat. Do trenutka prodaje (ili tokom perioda zastoja) prostor će imati gubitke.

Pa, naravno, ulaganje u gradnju zahtijeva ozbiljan kapital. Štaviše, ulaganja u komercijalne nekretnine.

Učešće u crowdfunding projektu

Crowdinvesting je kolaborativno ili „narodno“ finansiranje. Kolektivna ulaganja pružaju priliku za učešće u velikim projektima. Uključujući i kupovinu nekretnina. Crowdinvesting online platforme odabiru obećavajuće projekte, vrše njihovu početnu procjenu i privlače sve za financiranje.

U Rusiji postoji nekoliko glavnih lokacija: StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok i, naravno, AKTIVO. Projekt AKTIVO nudi nove mogućnosti za pasivni prihod od iznajmljivanja nekretnina putem online servisa.

Kako radi? Aktivo tim pretražuje i vrši reviziju nekretnina za prodaju. Projekat je fokusiran na nekretnine sa prinosom od 13% (oko 2% svih komercijalnih ponuda na tržištu). Aktivo najčešće odabire street retail za ulaganje.

Uložite novac u kvadratnih metara Svaki odrasli Rus sa pasošem može. Minimalna veličina ulaganja u Aktivo iznose 100.000 rubalja.

Za ulaganja se stvaraju monofondovi u obliku zatvorenog zajedničkog fonda. Prostorije za koje se prikupljaju sredstva ulaze u stanje monofonda. Drugim riječima, dionice fonda su unaprijed osigurane sredstvima!

Svaki mjesec, stranica nudi investitorima novi objekat, podijeljen na dionice od 1000 rubalja (nominalna vrijednost). Klijent pritisne dugme "investiraj" i nakon tri dana njegove akcije se pripisuju na njegov lični račun. Svi Aktivo objekti su osigurani kod Sberbank osiguranja.

Čim se otkupe sve dionice, dioničari počinju primati prihod od davanja objekta u zakup.

U 2016. godini više od 200 ljudi postalo je investitorima na Aktivo platformi. Tokom godine uložili su 500 miliona rubalja u komercijalne nekretnine. Na sajtu su bila izložena dva objekta:

  • Supermarket "Victoria" u Dolgoprudnom (prinos 12,1% godišnje).
  • Supermarket "Pyaterochka" u Ljubercu (prinos 11,2% godišnje).

Udio u zajedničkom fondu za nekretnine

U Rusiji su ulaganja u nekretnine putem dionica dostupna samo u zatvorenim zajedničkim fondovima (CPIF). Zapravo, radi se o običnom zajedničkom fondu, ali se novac dioničara ulaže u nekretnine.

Zašto je fond "zatvoren"? Jer u njega možete ući samo na početku, a izaći (predati društvu za upravljanje dionicama na otkup) - nakon završetka. Klasična ulaganja formata "kupi i drži". Inače, o trošku sredstava ZPIFN-a izgrađen je tržni centar Atrium.

Zbog činjenice da su REIT-ovi kreirani za specifične projekte (nešto poput zatvorenog kluba „za svoje”), karakteriše ih niska likvidnost.

Analizirajmo strukturu REIT-a na primjeru "Fonda za komercijalne nekretnine" Društva za upravljanje "Sberbank Asset Management".

Fond je namijenjen dugoročnim investitorima (preporučeni period ulaganja je pet godina). Svrha fonda je kupovina nekretnina i prava na nju kako bi se u budućnosti ostvario prihod od iznajmljivanja ili preprodaje po višoj cijeni.

Fond ulaže u zajedničku izgradnju stambeni projekti, komercijalne nekretnine i zemljišta u Moskvi i Moskovskoj oblasti, Kazanju i Novosibirsku. Svakih šest mjeseci prihod od ulaganja se raspoređuje među dioničare.

Nažalost, Fond za komercijalne nekretnine ne bilježi nikakav rast. Za sada dioničari fonda trpe samo finansijske gubitke. Od početka godine cijena dionice je pala za 10,61%, a za tri godine - za 30,56%. Danas je jedna dionica Sberovsk REIT procijenjena na skoro 180 rubalja.

Aparthotelska soba

Apart-hoteli vam omogućavaju da zaradite novac izdavanjem apartmana.

Za vlasnika takvog broja postoje dva načina da zaradite novac:

  • Aktivna ulaganja: izdavanje objekta (dnevno ili mjesečno);
  • Pasivna investicija: zaključiti ugovor sa društvo za upravljanje i primaju postotak od profita.

Prednosti ulaganja u apart-hotele:

  1. Niža otkupna cijena u odnosu na ostale stambene nekretnine (za 10-20%).
  2. Objekt se može kupiti uz dobar popust u fazi izgradnje (do 30% cijene objekta).
  3. Soba u apart-hotelu donosi redovan profit bez ozbiljnog ulaganja vremena i truda.

Društvo za upravljanje garantuje investitoru prihod koji ne zavisi od gustine protoka klijenata ili sezone. Povrat na investiciju je obično uporediv sa kamatom na bankovni depozit. Ali za razliku od depozita, imate fizičku imovinu pri ruci.

U Rusiji je pravac apart-hotela tek u povojima. Do sada je izgrađeno nekoliko objekata u Moskvi i Sankt Peterburgu. Ali segment obećava i raste dobrim tempom.

Ulaganja u prekomorske nekretnine

Za 10 mjeseci 2017. godine udvostručen je broj zahtjeva za kupovinu stranih nekretnina radi ulaganja (u odnosu na isti period prošle godine). Međutim, to je i dalje 45% ispod nivoa prije krize.

U 2016. TOP-10 zemalja popularnih među investitorima koji govore ruski izgledalo je ovako: Bugarska, Italija, Španija, Njemačka, SAD, Grčka, Crna Gora, Turska, Češka i Francuska. Otprilike 40% prijava odnosilo se na komercijalne nekretnine.

Međutim, lista zemalja sa visok prinos objekti izgledaju veoma različito: Novi Zeland (15,1%), Letonija (11,5%), Kanada (11%), Izrael (9,3%), Mađarska i Austrija (8,5%), Švedska (7,9%), Turska (7,3%), Ujedinjeno Kraljevstvo (7%) i Bugarska (6,7%).

Kako odabrati strani objekat za ulaganje?

Korak 1. Odlučite o svrsi ulaganja:

  • Za dugotrajnu uštedu kapitala pogodna su stabilna tržišta na kojima se cijene praktično ne mijenjaju (Berlin, Pariz, Beč, London, Oslo, Kopenhagen, Stokholm, Budimpešta). Povrat na ovakva ulaganja je 4-6% godišnje.
  • Da biste povećali štednju, morate odabrati tržišta s dobrim potencijalom rasta i pristupačnim cijenama.

Da biste odabrali objekte, vrijedi proučiti nezavisne analitičke preglede (na primjer, Colliers International ili Knight Frank). Glavna stvar je da ne naletite na još jedan "mjehur".

Prinos na ovakva ulaganja može dostići 9% godišnje.

Korak 2. Procijenite atraktivnost investicija.

Danas je najisplativija investicija u evropske "kvadrate" kupovina objekta u izgradnji. Bolje je i kupiti nova nekretnina, odnosno objekat nije stariji od 10 godina. U ovom slučaju, obično je na raspolaganju programerima, a ne agentima.

Prije sklapanja posla, investitor će morati da prouči obim turističkih tokova u zemlji, trenutno stanje infrastrukture, potražnju za objektom i cijenu u rubljama po 1 m².

Korak 3. Ne zaboravite na dodatne troškove.

Kupovina prekomorska imovina, pripremite se za dodatni troškovi: jednokratne i redovne (advokatske, notarske i agentske usluge, finansijsko posredovanje, taksa, popravke objekata, porezi, osiguranje, troškovi društva za upravljanje).

Prosječni jednokratni troškovi su cca 7% vrijednosti objekta, redovni: 1-1,5% bez hipoteke.

Nekoliko riječi o stambenim nekretninama

Stan u novogradnji

2008. godine bilo je moguće kupiti stan u novogradnji i preprodati ga za par mjeseci uz prinos od 40%. Danas je izuzetno teško zaraditi na preprodaji "primarne" nekretnine.

Kupovina stana nije problem - mnogo je teže naći kupca koji je spreman da ga kupi “sa folijom”. Od trenutka kupovine do prodaje može proći nekoliko godina. I cijelo to vrijeme vlasnik objekta snosi troškove održavanja objekta. U rijetkim slučajevima, profitabilnost transakcija dostiže 20%.

Malo je vjerovatno da će cijene stanova u Rusiji porasti u doglednoj budućnosti. To se odnosi i na Moskvu, s obzirom na grandiozne planove moskovskog gradonačelnika da u sklopu renoviranja na tržište izbaci ogromnu količinu novih stanova.

Stan za iznajmljivanje

U 2017. stručnjaci ne preporučuju kupovinu stambenih nekretnina za iznajmljivanje. Ozbiljni troškovi kupovine i održavanja stambeni stanovi"Spustite" prinos od zakupa ispod kamate na depozite. Nivo prihoda od dugoročnog zakupa u Rusiji se približava evropskom: 4-6% godišnje. Da, i u smislu vremenskih troškova, izdavanje prostora više liči na posao nego na pasivno ulaganje.

Stoga, na pitanje "uzeti kredit ili uštedjeti", obično odgovaram: "samo bez hipoteke". Vrijeme kada je zarada na stambenim pokrivenim hipotekarnim stopama već je iza nas.

Rizici i zamke

Na ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji utiču tri grupe rizika:

  • politički;
  • Ekonomski;
  • Pravni.

Ruska geopolitika je poslednjih godina, blago rečeno, nedosledna. Oštro i neočekivano mijenjamo i razvojne prioritete i saveznike. Takvo "bacanje" Rusiju čini opasnom sa stanovišta međunarodne sigurnosti. Da ne govorimo o ozloglašenim sankcijama i kontrasankcijama.

Od statusa "sve je komplikovano", pre svega stradaju poslovi vezani za turizam, trgovinu i masovna dešavanja. Uključujući hotel.

Ekonomska situacija u Rusiji takođe, nažalost, nije bez oblaka. I malo je vjerovatno da će se nešto dramatično promijeniti u narednim godinama. Uostalom, krizu 2014. godine (za razliku od 2008.) nisu izazvali vanjski, već unutrašnji faktori. Model izvoza sirovina pokazao se opasno ranjivim.

Pa, pravni rizici u Rusiji su uvijek bili visoki. Svake godine vlada traži nove izvore punjenja budžeta. A to, po pravilu, šteti privatnom biznisu. Na primjer, od 01.01.2017 katastarska procjena vrijednosti nekretnine u potpunosti prešle pod kontrolu države. To je obogatilo službenike i stvorilo mnogo problema vlasnicima poslovnih nekretnina.

Prednosti ulaganja u nekretnine

  • U poređenju sa ulaganjem u stambene nekretnine, rok povrata je kraći, a prinosi veći.
  • U fazi ekonomskog oporavka u zemlji, potražnja za komercijalnim nekretninama stalno raste.
  • Može zaista donijeti pasivni prihod dugi niz godina, ako date objekat pod upravljanje.
  • Ako na vrijeme uložite u popravku i održavanje zgrade, s godinama će vrijednost objekta samo rasti.
  • Uz osiguranje komercijalnih nekretnina, banke rado daju kredite pod adekvatnim uslovima.
  • U slučaju kolapsa berza, cijene komercijalnih nekretnina će pasti ne odmah, već "sa zakašnjenjem".

Nedostaci ulaganja u nekretnine

  • Zahtijeva veliki početni kapital. Mnogo više od stambenih nekretnina.
  • Niska likvidnost investicija. Neće biti moguće brzo prodati skladište ili radnju.
  • Teško je predvidjeti kako će se mijenjati cijene nekretnina i zakupnine.
  • Komercijalne nekretnine snažnije reaguju na negativne pojave u privredi (pad potražnje potrošača, devalvacija nacionalne valute, lokalne krize).

Zaključak

Nekretnine su uvijek odlična opcija za ulaganje. S godinama se mijenjaju samo trendovi i pravci, a pojavljuju se i novi formati za investitore. U 2017. godini su tražene maloprodajne nekretnine, apart-hoteli i zemlje poput Novog Zelanda, Latvije i Kanade.

Ulaganja u građevinarstvo i zajedničke fondove danas su niskoprinosna. Ali učešće u crowdinvesting projektima popularnije je nego ikad.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Koristite obrazac ispod

Studenti, postdiplomci, mladi naučnici koji koriste bazu znanja u svom studiranju i radu biće vam veoma zahvalni.

Hostirano na http://www.allbest.ru/

ODsadržaja

Uvod

1. Nekretnine kao objekt ulaganja

2. Istorijat nastanka institucije zajedničke gradnje u inostranstvu

3 . Strano iskustvo privlačenje investicija u stambenu izgradnju

4. Zadatak

Zaključak

Bibliografija

Uvod

U naše vrijeme, pitanja vezana za nekretnine su postala relevantna. I to je razumljivo, jer kako ćemo naučiti raditi sa ovom institucijom – privatnim vlasništvom, uvelike zavisi od izgleda našeg napretka. Nekretnine bi trebale postati aktivni pokretač ekonomskog razvoja.

Tržište nekretnina je neraskidivo povezano sa investicionim aktivnostima. Ulaže se kako u primarnom - novogradnji, tako i na sekundarnom tržištu nekretnina - prenos prava svojine na objekte. Nekretnine širom svijeta su jedan od najčešćih i najefikasnijih finansijskih instrumenata. U međuvremenu, novac uložen u ovu industriju neće biti bačen ni pod najnepovoljnijim tržišnim uslovima, a u većini slučajeva donosi dividende nekoliko puta veće od bankovni depoziti. Trenutno je situacija na tržištu nekretnina vrlo ugodna za privatna ulaganja.

Investiciona aktivnost je pod uticajem postojećih karakteristika Rusko tržište nekretnina. Postoje tri glavna područja ulaganja: stanovanje, zemljište i komercijalne nekretnine koje ostvaruju prihod.

Tržište nekretnina je atraktivno potencijalnim investitorima iz sljedećih razloga:

Ulaganja u nekretnine karakteriše veći stepen sigurnosti, sigurnosti i mogućnosti kontrole investitora;

Prilikom kupovine kuće, stana, garaže, vikendice i sl. investitor dobija paket prava, dok većina ostalih investicionih objekata ne povlači pravo svojine;

Uz brzu amortizaciju Novac, nedovoljna pouzdanost njihovog očuvanja u kreditne institucije i ograničenja profitabilnijih oblasti ulaganja, ulaganje u nekretnine omogućava vam da uštedite novac od inflacije.

Posljednjih godina tržište nekretnina je u stanju stabilnosti i ravnoteže, a uprkos problemima u privredi, cijene stanova su praktično nepromijenjene.

Svrha ovog rada bila je razmatranje stranog iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju. Za postizanje ovog cilja postavljeni su sljedeći zadaci:

Nekretninu smatrati objektom ulaganja;

Razmotrite istoriju institucije zajednička gradnja u inostranstvu;

Uzmite u obzir strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju.

1 . Nekretnine kao investicioni objekat

Važeći Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži definiciju nekretnina u čl. 130 Nepokretne i pokretne stvari. Prema stavu 1 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije o nepokretnim stvarima ( nekretnina, nekretnine) obuhvataju zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirane vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljom, tj. objekti čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine, objekte u izgradnji. Nepokretne stvari takođe uključuju subjekt državna registracija zračna i pomorska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti. Uz navedeno, napominje se da se i druga imovina po zakonu može klasificirati kao nepokretna.

Mogu se razlikovati sljedeće karakteristike nekretnina:

Nekretnina se ne može premjestiti bez nanošenja štete na objektu; - nekretnina je čvrsto povezana sa zemljištem, ne samo fizički, već i pravno;

Trajnost investicionog objekta;

Svaka konkretna nekretnina je jedinstvena u pogledu fizičkih karakteristika i u smislu investicijske atraktivnosti;

Nekretnina se ne može ukrasti, razbiti ili izgubiti u normalnim uslovima;

Cijena nekretnine je visoka, a njeno usitnjavanje na imovinske udjele je teško, au drugim slučajevima nemoguće;

Informacije o transakcijama nekretninama često nisu dostupne;

Gubitak potrošačkih svojstava ili prijenos vrijednosti u proizvodnom procesu nastaje postepeno kako se troši;

Korisnost nekretnina određena je sposobnošću da se zadovolje specifične ljudske potrebe za stambenim i industrijskim prostorom;

Mogućnost pozitivnog ili negativnog uticaja novogradnje na cijenu susjednog zemljišta, zgrada;

Postoji tendencija povećanja vrijednosti imovine tokom vremena; - postoje specifični rizici koji su svojstveni nekretninama kao objektu ulaganja: rizik od fizičkog oštećenja pod uticajem prirodnih i veštačkih faktora, rizik od nagomilavanja spoljašnjeg i funkcionalnog habanja, finansijski rizik vezano za uslove revizije zakupnine; - stroga državna regulativa prometa nekretninama. Postoje tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori . Osnovni objekt nekretnine je zemljište. Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu kriterija, što doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu različitih kategorija nekretnina i upravljanje njima. Klasifikacija prema najčešćim karakteristikama prikazana je u tabeli 1.

Postoje sljedeći oblici prihoda od ulaganja u nekretnine:

Povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjene tržišnih cijena, nabavka novih i izgradnja starih objekata;

Budući periodični tokovi gotovine;

Prihod od preprodaje imovine na kraju perioda držanja.

Tabela 1 - Opća klasifikacija nekretnina

Vrsta klasifikacije

Vrste nekretnina

Po prirodi upotrebe

Za stanovanje: kuće, vikendice, stanovi za komercijalnu i industrijsku delatnost: hoteli, poslovni prostori, prodavnice, restorani, servisi, fabrike, fabrike, skladišta

Za poljoprivredne svrhe: farme, voćnjaci

Za posebne namjene: škole, crkve, manastiri, bolnice, vrtići, starački domovi, vladine i upravne zgrade

Svrha vlasništva

Za posao, za stanovanje vlasnika

Kao investicija

As inventar i WIP

Za istraživanje i razvoj da se troše iscrpljivi resursi

Po stepenu specijalizacije

Specijalizirana (zbog svoje posebne prirode rijetko se, ako ikad, iznajmljuje trećim stranama ili prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoju postojeću upotrebu, osim kada se prodaje kao dio poslovanja): rafinerije i kemijska postrojenja, električna energija pogoni, muzeji, biblioteke i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru

Nespecijalizovane - sve ostale nekretnine za kojima postoji opšta potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, postojeće ili slične namene

Prema stepenu spremnosti za rad

Pušten u rad zahtijeva rekonstrukciju ili remont Izgradnja u toku

Ponovljivošću u prirodnom obliku

Neponovljivo: zemljišne parcele, nalazišta minerala

Ponovljivo: zgrade, strukture, višegodišnje zasade

Atraktivnost ulaganja u nekretnine objašnjava se sljedećim faktorima:

U trenutku sticanja nekretnine, investitor dobija paket prava, dok mnogi objekti ulaganja ne povlače vlasnička prava;

Sigurnost uloženih sredstava uopšte (pod normalnim uslovima nekretnine se ne mogu izgubiti ili ukrasti) a posebno inflacija (inflatorni procesi su praćeni povećanjem cena nekretnina i prihoda od njih);

Mogućnost zarade od nekretnina monetarnim uslovima i drugi korisni efekti življenja, prestiž posjedovanja određenog objekta itd.

Ulaganje u nekretnine ima pozitivne karakteristike kao što su mogućnost dugoročne upotrebe objekta i očuvanje kapitala.

2 . Istorijat nastanka instituta zajedničke gradnje u inostranstvu

institut vlasničko učešće u izgradnji potiče iz Argentine 1985. godine. Ovdje dobija i naziv „construccion de la equidad“, što se doslovno prevodi sa španskog kao „gradnja u pravdi“. Tada je ovaj naziv na engleski preveden kao "equity construction", a tek onda sa engleskog na ruski kao "equity construction".

Godine 1983. Raul Riccardo Alfonsin Fulkes postao je predsjednik Argentine. Uništena godinama vladavine vojne hunte, sedmogodišnjim građanskim ratom, kao i porazom u ratu sa Velikom Britanijom oko Foklandskih ostrva, zemlja je bila u teškoj ekonomskoj situaciji. Kao rezultat toga, došlo je do hiperinflacije i devalvacije nacionalne valute - starog argentinskog pezosa i njegove zamjene novom monetarnom jedinicom - australom. Međutim, to nije stabilizovalo privredu, stope inflacije su postale ne samo visoke, već i potpuno nepredvidive. U ovoj situaciji banke su odbile da izdaju kredite nacionalna valuta, pošto su bankama postale krajnje neisplative - davati kredit i na šest meseci značilo je vratiti sto hiljada puta manje novca. I izdavanje kredita strana valuta bila zabranjena zakonom u to vrijeme.

Dakle, ni jedno ni drugo građevinske organizacije, niti građana hipotekarni krediti ne izdaju, već da se akumuliraju sopstvenih sredstava nije bilo moguće zbog iste hiperinflacije.

Tada je, 1985. godine, Raul Riccardo Alfonsin iznio ideju o "stanovanju za pravdu". Stoga su ljudi koji su željeli da izgrade svoj stambeni prostor morali pomoći građevinskoj kompaniji u izgradnji budućih kuća. Za realizaciju ove ideje stvoreno je posebno akcionarsko društvo čije su akcije bile slobodno dostupne i nominovane ne u novčane jedinice, te u kvadratu stambenog prostora. Mnogi Argentinci su razmijenili svoje, uključujući i male, gotovinske uštede sve dok nisu imali vremena da poskupe na takvim akcijama. Kada bi se sakupio dovoljan broj dionica, mogli su se zamijeniti za izgrađene stambene jedinice.

U to vrijeme mnoge argentinske kompanije imale su ne samo dugotrajnu gradnju, već i gotove kuće, ali za tim stambenim prostorom nije bilo potražnje. Veliki vlasnici stanova bankrotirali su zbog činjenice da su stanari prestali plaćati kiriju, a kuće su se prodavale samo u cjelini, a ne po stanovima. Takve su kuće, uprkos činjenici da u njima niko nije stanovao, održavane u dobrom stanju i čuvane. Predsjednik Alfonsín uvjerio je vlasnike da prodaju stanove odvojeno. Tako su građevinske kompanije dobile sredstva za završetak dugoročnih građevinskih projekata i bile u mogućnosti da rasprodaju dugogodišnje objekte za koje je bio potreban novac za njihovo održavanje.

Izgrađene kuće nisu izdavane, jer je postojala licenca i za građevinske djelatnosti i za poslove održavanja stambenih zgrada, a jedna licenca isključuje drugu. Natjerati vlasnike kuća na prodaju ekstra apartmani, Alfonsin je preklopio posjednike s velikim progresivni porez, a građevinari koji izgrađene kuće nisu davali u najam, naprotiv, bili su subvencionisani.

Kao rezultat implementacije takve politike Raula Riccarda Alfonsina, broj vlasnika kuća u godinama njegove vladavine porastao je za 19%.

Trenutno takav akcionarska društva u Argentini više nisu toliko rasprostranjeni, zemlja doživljava građevinski bum, a cijene nekretnina rastu u prosjeku 15% godišnje.

Iskustvo Argentine su kasnije usvojile zemlje kao što su Čile, Salvador i Engleska.

U Čileu se zajednička gradnja pojavila 1990-ih. Ovdje su se dioničari, po pravilu, udružili kako bi izgradili kuću, a zatim od nje dobili prihod proporcionalno uloženom kapitalu. Za razliku od Argentine, pojavu ove institucije u Čileu pokrenule su privatne organizacije, a ne država. Međutim, to se prije može pripisati negativnim aspektima, budući da država nije kontrolisala ove odnose, neka preduzeća nisu mogla ispuniti svoje obaveze i otišla u stečaj. Osiguravajuća društva, a ponekad i društva za reosiguranje, morala su da završe izgradnju objekata, jer nisu svi osiguravači našli sredstva, dok je nekoliko klijenata otišlo u stečaj. Dakle, vlasnici kapitala nisu prevareni i dobili su svoje stanove. Međutim, nakon toga, Čileanci se prema ovom načinu gradnje odnose s nepovjerenjem.

U Salvadoru je sve ispalo mnogo gore, ljudi su, investirajući u zajedničku gradnju, ostali bez ičega. Do širenja ove institucije došlo je i početkom devedesetih, kada se zemlja oporavila od dugog građanskog rata. Velike migracije – iz ratom razorenih i osiromašenih sela, stanovništvo je pohrlilo u gradove – dovele su do porasta prevara: građevinske kompanije su građanima nudile da ulože preostalu ušteđevinu i uskoro dobiju novi stambeni prostor u gradu. Međutim, ova obećanja nikada nisu ispunjena. Vlada Salvadora je 1996. godine zakonom zabranila takve aktivnosti, čime je konačno okončana tako rasprostranjena obmana građana.

U Velikoj Britaniji ovakva veza nastala je krajem prošlog veka. Upravo se ova zemlja smatra osnivačem "ruske" šeme zajedničke izgradnje. Britanske građevinske kompanije su se obratile ovaj sporazum kako bi se garantovala prodaja objekata koji još nisu izgrađeni. Istovremeno, ulagalo se, po pravilu, u nekretnine koje se nalaze ne u samoj Ujedinjenom Kraljevstvu, već u inostranstvu - u UAE, Egiptu, Kataru, Kuvajtu. Britanski programeri su prodavali takozvane "zamkove u zraku", odnosno kuće koje još nisu bile izgrađene, što je u početku izazvalo nepovjerenje. Međutim, besprijekorna reputacija Britanaca, kao i naftni bum (cijene nekretnina direktno zavise od cijene nafte) uvjerili su arapske kupce koji su počeli voljno kupovati nedovršene nekretnine, znajući da će gotove prodati po višoj cijeni.

Ali pad cijena nafte povlači i pad cijena nekretnina, akcionari su primorani prodavati kvadrate po nižoj cijeni od one koju su prvobitno platili. Kupci će biti gubitnici čak i ako tržišne cijene ostanu iste - zbog inflacije realna cijena će biti znatno niža. Uz to, razlika u cijeni između izgrađenog i neizgrađenog objekta je sve manja, što dovodi do smanjenja broja kupaca "vazduha".

Tako je popularnost institucije zajedničke gradnje u raznim zemljama, po pravilu, pala ekonomski pad. Izuzetak je bila Velika Britanija, gdje su vješto prodavali nedovršene nekretnine arapskim kupcima koji su bili željni da hitno ulože novac od prodaje nafte. Treba napomenuti da slične šeme izgradnje dionica u inostranstvu nisu dovele do tako velikih problema prevarenih dioničara kao u Rusiji.

3. Strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju

Strani sistemi zajedničke gradnje imaju svoje karakteristike i po mnogo čemu se radikalno razlikuju od sistema koji se razvio kod nas. Treba napomenuti da je stambena izgradnja u mnogima stranim zemljama akh je razvijen zbog dostupnosti ekonomskih i pravnih sredstava za osiguranje povrata novčanih ulaganja, kao i dostupnosti gotovih objekata široj javnosti. Razmotrite instituciju zajedničke gradnje i njene inherentne karakteristike u nekoliko stranih zemalja. Šemu koja se trenutno koristi u Ujedinjenim Arapskim Emiratima karakterizira činjenica da, prije svega, investitor dobije dozvole, podvrgne se ispitivanju projekta i slaže se s njim. Cijena projekta procjenjuje stručno vijeće, i procjene izgradnje su javni. Za početak izgradnje potrebno je prikupiti svih sto posto sredstava potrebnih za izgradnju objekta, a to se mora uraditi u određenom roku, na primjer, šest mjeseci. Kako bi ispunio ograničeni vremenski okvir, investitor je primoran da izvrši početnu prodaju uz minimalnu maržu, očekujući da će preostali neprodati stanovi značajno porasti u cijeni do završetka izgradnje.

Sredstva deponenata vode se na ciljnim računima ovlašćenih banaka. Finansiranje izgradnje se odvija u fazama i pod nadzorom ovlaštene banke. Rizike značajnog povećanja cijene izgradnje mogu osigurati osiguravajuća društva, međutim, u pravilu gradnju prati samo povećanje cijene samog projekta i neprodanih stanova. Investitori su također zaštićeni od propuštanja rokova za završetak objekta - u ovom slučaju mogu se izreći kazne u obliku novčanih kazni.

Često uključen početna faza razni veliki investitori ulažu u izgradnju kako bi kupili stanove po najnižoj cijeni. Ovaj mehanizam je investicione prirode, pa je za vrijeme krize zamrznuto i gotovo pedeset posto građevinskih projekata u Dubaiju, ali obični dioničari nisu stradali, a samo veliki investitori nisu isplatili svoja ulaganja.

U Sjedinjenim Američkim Državama, kupac radi prema sljedećoj shemi: on stvara grupu, koja može uključivati ​​projektne menadžere, predradnike, procjenitelje, ekonomiste, inženjere. Oni sve razvijaju potrebnu dokumentaciju, napravljena je procjena. Nakon što su materijali primljeni, menadžer projekta počinje raditi sa izvođačima, a konsultantske firme se široko koriste. Ako govorimo o kooperativnom obliku građevinskog ulaganja, onda ga ima i u Americi karakteristična karakteristika Tako u tužilaštvima pojedinih država postoje posebna odjeljenja koja kontrolišu naplatu i trošenje sredstava koja zadružni subjekti koji se bave ovom oblašću primaju od investitora. Osim toga, sva sredstva se prenose na račun posebnog tužioca preko kojeg je moguće njihovo naknadno trošenje.

Široko rasprostranjena ponuda stambenih objekata u Sjedinjenim Državama podržana je široko rasprostranjenim hipotekarnim kreditima. Sistem hipotekarni kredit stambena izgradnja i vlasništvo nad kućama počeli su se oblikovati još u vrijeme predsjednika Franklina Roosevelta.

Trenutno se koriste razne vrste programa, a rok kredita je vrijeme u kojem korisnik kredita radi, odnosno do penzije.

U aktivnosti finansiranja stanovanja uključen je veliki broj institucija, institucija primarnog i sekundarnog tržišta hipotekarni krediti, uključujući tržište vredne papire, - ovo hipotekarne banke, štedno-kreditnih društava, komercijalnih i štedionice, osiguravajuća društva, penzioni fondovi, investicione institucije, privatni zajmodavci, nekretnine, brokerske firme i druge organizacije. Dakle, još jedna karakteristika kreditiranja u ovoj zemlji je da su svi stambeni prostori podijeljeni u 3 grupe: najjeftiniji, prosječni i najskuplji. Kredit za objekat prve kategorije izdaje država, za ostale kategorije - uz pomoć privatnih hipotekarnih institucija. U ovom slučaju, rok kredita je 12 godina, a iznos subvencije je 75% cijene stana.

Prilikom sklapanja ugovora o zajedničkoj izgradnji u Francuskoj, trošak objekta se plaća u fazama: prije početka građevinski radovi i postavljanje temelja, kupac plaća 5% cijene, do podizanja krova mora se platiti 70% iznosa ugovora, zatim se plaća još 20% a preostalih 5% se plaća po predaji kuće .

Francusko zakonodavstvo ne predviđa isplatu kompenzacije prevarenim vlasnicima kapitala, međutim, garancije i dalje mogu dati francuske banke.

U Francuskoj je također razvijeno stambeno kreditiranje, a široko se koristi ugovorna stambena štednja. Dakle, u Francuskoj postoje dvije vrste računa stambene štednje: na prvom računu možete akumulirati do 100 hiljada franaka, a nakon toga možete dobiti povlašteni stambeni kredit od 150 hiljada franaka uz 3,75% godišnje, dok svake godine država premija u iznosu od 7,5 hiljada franaka; na drugom računu stambene štednje možete akumulirati do 400 hiljada franaka i dobiti povlašćeni stambeni kredit u iznosu do 600 hiljada franaka uz 4,8% godišnje. Kamate na kredite su 4-5% niže od tržišnih. Krediti se daju i vlasnicima zemljišta i građevinskim preduzećima za stambenu i industrijsku izgradnju na period od 3 do 20 godina.

S obzirom na odnose u oblasti zajedničke gradnje u Njemačkoj, vrijedi napomenuti da ovdje nije donesena posebna zakonska regulativa, odnosi su regulisani Građanskim zakonikom, a vladine odluke se donose samo o nekim pitanjima.

U Njemačkoj, kupac posluje direktno sa licenciranom građevinskom kompanijom, a ne sa nekoliko ugovornih partnera. Iznos ugovora se također prenosi direktno na račun kompanije, i to striktno ne prije izdavanja građevinske dozvole, inače investitoru prijeti oduzimanje licence. Dakle, građevinsko preduzeće je u obavezi, lično odgovorno za poštovanje rokova i kvalitet gradnje, da izgradi objekat i deo istog prenese na investitora u vidu nekretnine. Stvaranje posebnih projektantskih kompanija nije zabranjeno zakonom, oni će podlijegati istim zahtjevima za licenciranje kao i sama građevinska kompanija. Ali ovdje treba imati na umu da je odlučujući kriterij u njemačka konstrukcija je pouzdanost i pozitivna reputacija učesnika na tržištu koji će izvoditi izgradnju, te stvaranje posebnih projektantskih kompanija, koje zauzvrat sklapaju ugovore sa svojim učesnicima, u ovom slučaju će karakterizirati građevinsko preduzeće ne na najbolji način.

Njemačka također ima sistem podrške građanima u vidu klasičnog oblika ugovorne štednje - izgradnje štedionica. Njihov izvor resursa za ciljanje stambeni krediti su depoziti građana, isplata zajmoprimaca za korišćenje stambenog kredita, kao i državne premije, koje se uplaćuju u skladu sa ugovorom o građevinskoj štednji, pod uslovom da je deponent u toku godine uložio na svoj račun. određeni iznos.

U skladu sa njemačkim zakonom, građevinske štedionice ne mogu obavljati nikakve aktivne poslove, osim davanja kredita svojim štedišama, koji, za razliku od štediša, komercijalna banka koji nema nikakve informacije o tome kako se koriste njegova sredstva, oni tačno znaju ko koristi njihov novac i pod kojim uslovima.

Zaposleni građani sklapaju ugovor sa građevinskim štedionicama za finansiranje izgradnje, na osnovu kojeg kupac stana svakog mjeseca uplaćuje određeni iznos novca na svoj račun na takvoj blagajni. Poslodavac na platu svakog mjeseca dodaje 78 DM, što je 936 DM godišnje, a država još 93,6 DM. Tako se akumulira kapital za stambenu izgradnju. Kada se akumulira potreban iznos i iznosi oko 1/3 cijene objekta, država građanima izdvaja 10% cijene stanovanja, a građevinska štedionica za ostatak izdaje kredit uz nisku fiksnu kamatu. stopa. Ukoliko stanovanje kupuje mlada porodica sa najmanje dvoje djece, država im daje godišnje osam godina nakon sticanja 40.000 maraka u vidu subvencija za kuću, 24.000 maraka za djecu, 4.000 maraka u vidu ekološkog dodatka i 3.200 maraka u vidu energetskih subvencija.

Zajedničku gradnju u Velikoj Britaniji (kao i nekim skandinavskim zemljama) karakteriše činjenica da je predstavnik naručioca često arhitekta. On bira sve stručnjake potrebne za izgradnju, koji procjenjuju preliminarnu cijenu projekta, izvode razni radovi po podugovoru. Arhitekta zajedno sa njima priprema dokumentaciju neophodnu za zaključivanje ugovora, koja ukazuje na svrsishodnost učešća na licitaciji, izrađuje program rada pre i posle licitacije i načine smanjenja trajanja izgradnje.

U Engleskoj, kao i u Nemačkoj, sistem građevinskih društava uspešno funkcioniše još od prošlog veka, ali je mehanizam njihovog rada malo drugačiji od nemačkih – da biste dobili stambeni kredit, nije potrebno biti doprinosilac građevinskom društvu. Kao rezultat liberalizacije bankarskog zakonodavstva Ujedinjenog Kraljevstva, funkcije ovih kompanija u posljednje vrijeme postaju sve više slične onima običnih komercijalnih banaka, što zauzvrat povećava konkurenciju između ove dvije strukture i, posljedično, dovodi do nižih kamatnih stopa na kredite. Osim toga, aktivnosti građevinskih društava u Engleskoj usko su povezane sa osiguravajućim kompanijama - usluge osiguranja uključene su u jedinstveni mehanizam hipotekarnog kreditiranja.

Stranu zajedničku gradnju može okarakterisati još nekoliko karakteristika.

U mnogim zapadnim zemljama, firme koje se bave građevinarstvom i koje su zainteresirane za aktivnosti jedne druge ujedinjuju se među sobom u kartele, što može značajno smanjiti troškove izgradnje. Takvom saradnjom smanjuju se troškovi i rashodi pružanjem međusobnih popusta na pružene usluge i isporučeni materijal.

U inostranstvu u investicioni proces država aktivno učestvuje. U zemljama sa razvijenim tržišnu ekonomiju obavlja više funkcija istovremeno: reguliše ukupan obim privatnih poslovnih investicija; stimuliše privlačenje investicija u određene industrije, preduzeća uz pomoć raznih beneficija; direktno interveniše u sam proces ulaganja.

Država je također aktivno uključena u proces određivanja cijena za građevinske projekte. Na primjer, u Švedskoj svaka pokrajina ima stručnjake koji prate cijene roba i usluga i daju prijedloge za njihovu regulaciju. Država može odrediti gornji prag cijena, a uz značajno povećanje cijena i visoku inflaciju, država ima pravo da ih zamrzne, međutim, samo za određene robe i usluge. U slučaju povećanja cijena stanova, država počinje aktivno podržavati stanovništvo, a posebno mlade porodice, pružajući im različite stambene subvencije i dugoročno povlašteni krediti.

U zemljama kao što su Sjedinjene Američke Države, Njemačka, Finska, Japan, Kanada i druge, vladine agencije se također mogu miješati u proces određivanja cijena, na primjer, kada cijena građevinskog projekta premašuje troškove proizvodnje i prosječnu stopu povrata. Ukoliko se pokaže da je profitna stopa viša od prosječne, onda državni organi istražuju razloge za takav rast, a ako nisu opravdani onda država tu stopu reguliše nasilno.

Analizirajući sisteme zajedničke izgradnje stranih država, moguće je identifikovati kako osnovne karakteristike svojstvene određenim zemljama, tako i zajedničke karakteristike. Tako se u mnogim zemljama firme koje se bave građevinskim poslovima, radi plodonosnijih aktivnosti, međusobno udružuju, što može značajno smanjiti troškove izgradnje, smanjiti troškove i izdatke. Predstavnik kupaca je pojedinac(arhitekt u Velikoj Britaniji, Švedskoj, Finskoj, grupa u SAD, generalni izvođač u Njemačkoj), koji bira stručnjake potrebne za izgradnju, određujući potrebnu količinu posla.

U ekonomski razvijenim stranim zemljama postoji socijalna podrška građani, posebno mlade porodice, doprinoseći obezbjeđenju sopstvenog stanovanja. Takođe, posebna pažnja se poklanja pitanjima cijena - državni organi vrše kontrolu cijena, određuju njihovu gornju granicu.

Uzimajući u obzir svjetsko iskustvo u stambenom zbrinjavanju stanovništva, mora se imati u vidu da na praktični razvoj i organizaciju stambenog kreditiranja u određenoj zemlji značajno utiče niz faktora koji se mogu podijeliti na političke, ekonomske i pravne. Ovi faktori su poslužili kao osnova za formiranje desetina varijanti i opcija za organizovanje stambenih kredita u svijetu. Na osnovu navedenog, tehnologija ulaganja u stambeni sektor zasniva se na tri glavna principa: štednja po ugovoru, hipotekarni kredit i vladina podrška.

Takozvani “prošireni otvoreni model” ima značajne razlike. Reč je o modelu u kome glavni priliv kreditnih resursa u sistem hipotekarnog kreditiranja dolazi sa posebno organizovanog za tu svrhu sekundarnog tržišta hartija od vrednosti obezbeđenih hipotekom na nepokretnostima. Implementacija proširenog otvorenog modela može se osigurati samo ako se stvori proširena infrastruktura. hipotekarno tržište, po pravilu, uz određenu pomoć države i, u najmanju ruku, uz njenu djelimičnu kontrolu nad emisijom hartija od vrijednosti kojima se trguje na sekundarno tržište.

Ako uzmemo generalno sistem hipotekarnog kreditiranja u Sjedinjenim Državama, može se primijetiti da je ranije postojalo „pravilo crvene linije“ u okviru koje su se krediti mogli izdavati, a izračunavale su se i zone rizika za izdavanje kredita. Ako je građanin pao unutar crvene linije ili ušao u nedostupnu rizičnu zonu, tada mu je odbijen kredit. Kredit u Sjedinjenim Američkim Državama se izdaje za period tokom kojeg zajmoprimac radi, tj. do penzije.

Općenito, vrijedi napomenuti da je ova institucija u zemljama o kojima smo gore govorili razvijenija nego u našoj zemlji.

Zadatak

U opštoj građevinskoj organizaciji u izvještajne godine Izgrađeno je i pušteno u funkciju 70 hiljada m 2 stambenog prostora, od čega je 20 hiljada m 2 zidano. Za tekuću godinu organizacija je postavila plan za puštanje u rad 80 hiljada m 2 stambenih objekata, od čega je 10 hiljada m 2 od cigle, 60 hiljada m 2 od krupnopanelne konstrukcije i 10 hiljada m 2 zapremine. blok konstrukcija.

Utvrditi rast udjela (%) stambenih zgrada, riješenih u montažnim objektima, u tekućoj godini u odnosu na izvještajnu godinu.

Od stanja 70 hiljada m 2 - 100%

cigle 20 hiljada m 2

80 hiljada m 2 - 100%

10 hiljada cm 2 cigle

60 hiljada m 2 panela

Blok od 10 hiljada m 2

Stvarnih 50 hiljada m 2 (71,4%)

Planirano 70 hiljada m 2 (87,5%),

one. za 16,1%

Proizvodna površina mašinske radnje - 980 m 2 , pomoćna površina - 170 m 2 , građevinski obim objekta - 12075 m 3 . Ukupna zapremina kapitalne investicije- 250 hiljada rubalja, uključujući procijenjeni trošak građevinski i instalaterski radovi - 130 hiljada rubalja.

Odrediti prostorno-planske pokazatelje k ​​1 i k 2 i udio građevinskih i instalaterskih radova u ukupnom obimu kapitalnih ulaganja za objekat.

Isplativost prostorno-planskih odluka zgrade karakterišu koeficijenti k 1 i k 2, koji se određuju formulama:

kapital ulaganja u nekretnine

k 2 = F/F sprat,

gdje je V građevinski obim objekta (cijela zapremina prizemnog i podzemnog dijela objekta bez zapremine tehničkog podzemlja i potkrovlja, lođa i balkona), m 3;

F - stambeno-industrijska zona (namijenjena samo za realizaciju tehnološki proces, u javnim zgradama - radni prostor), m 2;

F sprat - korisna površina (u stambenim zgradama - to je zbir stambenih i komunalnih površina minus površina stepeništa, u industrijskim zgradama - zbir proizvodnih i pomoćnih površina).

Koeficijent k 2 sa racionalnom prostorno-planskom odlukom u industrijskim zgradama je 0,93-0,95, u stambenim zgradama - 0,62-0,72.

k 1 \u003d V / F \u003d 12075: 980 = 12,32;

k 2 \u003d F / F sprat \u003d 980: (980 + 720) \u003d 980: 1700 = 0,58,

što nije racionalno, jer za industrijske zgrade k 2 je 0,93-0,95.

Udio građevinskih i instalaterskih radova k SMR u obimu kapitalnih ulaganja određuje se po formuli:

k cmr \u003d C cmr / K * 100,

gdje je C smr procijenjena cijena građevinskih i instalaterskih radova objekta, rub.;

K - ukupan iznos kapitalnih ulaganja u objekt, rub.

k cmr \u003d C cmr / K * 100 = 130000: 250000 = 0,52.

Zaključak

Ako uzmemo u obzir inostrano iskustvo u privlačenju investicija, onda je potrebno reći o relativnoj ravnoteži investicione tražnje, s jedne strane, i prijedlozima građevinskih kompanija za zadovoljenje ove potražnje, s druge strane. Ova situacija se razvila zbog dostupnosti gotovih građevinskih projekata, dostupnosti ekonomskih i pravnih mehanizama za osiguranje povrata uloženih sredstava i optimalnih perioda povrata ulaganja.

Želim da napomenem da strani sistemi učešća u građevinarstvu imaju svoje osnovne karakteristike. To je zbog činjenice da je u mnogim zemljama razvijeno hipotekarno stambeno kreditiranje i građani, primajući kredit, kupuju gotove stambene objekte bez straha da investitor neće ispuniti svoje obaveze ili će rok izgradnje biti odgođen. Ovaj tip kreditiranje je mnogo isplativije i efikasnije za građane, osigurano stabilnom ekonomijom zemlje i zaštićeno mnogim razvijenim pravnim institucijama.

Sljedeća važna tačka u organizaciji izgradnje je uloga naručitelja i onoga koji obavlja njegove funkcije. U Engleskoj, Finskoj i Švedskoj, predstavnik kupaca je često arhitekta. On bira stručnjake potrebne za izgradnju, koji utvrđuju preliminarnu cijenu izgradnje, obavljaju podugovaračke poslove i prikupljaju druge potrebne podatke. Zajedno sa njima, arhitekta priprema dokumentaciju za zaključivanje ugovora, kojom se utvrđuje svrsishodnost učešća na aukciji, program rada prije i nakon aukcije, ekonomske metode radovi i pitanja smanjenja trajanja izgradnje.

U SAD-u, kupac stvara tim, koji može uključivati ​​procjenitelje, inženjere, ekonomiste, menadžere ugovora i nadzornike. Nadalje, razvijaju svu potrebnu dokumentaciju i šeme procesa izgradnje. Na osnovu primljenih materijala, menadžer ugovora počinje rad sa ugovornim firmama. Istovremeno, za optimalan izbor konsultantske firme su u širokoj upotrebi. Japan je napravio korak naprijed u tom pravcu. Pri građevinskim firmama organiziraju se velike istraživačke laboratorije, pa čak i instituti, a naučnici su aktivno uključeni u osoblje firme. Istovremeno, umjesto koncepta „kupca“, koristi se koncept „programera“, čije funkcije uključuju nabavku lokacije, finansiranje, izgradnju i prodaju stambenog prostora. Programer može angažovati izvođače i podizvođače.

Druga karakteristika je odnos između naručioca i izvođača, koji utiče na formiranje odnosa između akcionara i kupca u ovom slučaju.

Na osnovu prethodno navedenog, mogu se izvući sljedeći zaključci. Uvođenje hipotekarnog kreditiranja u Rusiji na odgovarajućem nivou u sadašnjoj fazi koči niz faktora: nedovoljna razvijenost tržišta hartija od vrijednosti; nedostatak investitora spremnih da prihvate niske prinose na hipoteke; slab razvoj poslovanja osiguranja za potrebe servisiranja hipotekarnih kredita; visok trošak sredstava komercijalnih banaka, neophodnih za izdavanje dugoročnih hipotekarnih kredita; visoke stope inflacije, promjene kursa rublje, što uzrokuje značajan rizik kamatne stope dugoročni krediti itd.

Bibliografija

1. Civil Code Ruska Federacija(treći dio) od 26. novembra 2001. br. 146-FZ (usvojila Državna duma Federalne skupštine Ruske Federacije 22. decembra 1995.) (sadašnja verzija od 30. januara 2014.)

2. Krutik A. B. Ekonomija nekretnina / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - Sankt Peterburg: Lan, 2010. - 480 str.

3. Matyugina E.G. Na tržištu nekretnina / Npr. Matyugina // stambena izgradnja. - 2011.- br. 1. - S. 8-14.

4. Rakhman I.A. Razvoj tržišta nekretnina u Rusiji: teorija, problemi, praksa / I.A. Rahman. - M.: Ekonomija, 2004. - 294 str.

5. Rakhman I.A. Strana iskustva u regulisanju investicionih i građevinskih delatnosti / I.A. Rahman // Ekonomika graditeljstva. - 2010. - br. 6. - S. 45-48.

6. Ekonomija nekretnina / ur. V. Borovkova. - Sankt Peterburg: Peter, 2009. - 416 str.

Hostirano na Allbest.ru

Slični dokumenti

    Nekretnine kao investicioni objekat. Istorijat nastanka instituta zajedničke gradnje u inostranstvu. Strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju. Utvrđivanje rasta udjela stambenih zgrada u tekućoj godini u odnosu na izvještajnu godinu.

    test, dodano 18.11.2014

    Karakteristično ekonomska suština ulaganja. Analiza investicione aktivnosti, tržišta, resursa. Implementacija realna investicija. Red državna regulativa kapitalne investicije. Oblici i alati ulaganja u nekretnine.

    cheat sheet, dodano 31.03.2010

    Planiranje troškova građevinskih i instalaterskih radova na primjeru OJSC "Stroitel", njegovi glavni ciljevi i metode utvrđivanja. Planirani pokazatelji za objekt planiranja, rezerve za njihovo unapređenje. Glavni dijelovi plana troškova građevinskih i instalaterskih radova.

    seminarski rad, dodan 23.02.2012

    Utvrđivanje efektivnosti ulaganja u građevinarstvo autoput. Ekonomska evaluacija projekti aerodroma. Obračun cijene građevinskih i instalaterskih radova. Osnovni koncepti i prednosti leasinga u građevinarstvu. Iznos zakupnine.

    test, dodano 30.12.2014

    Studija istorije razvoja investicija. Karakteristike vrsta i učesnika ulaganja. Utvrđivanje uloge ulaganja u razvoju moderna ekonomija. Problemi ulaganja u Rusiju i načini za njihovo prevazilaženje. Glavne metode privlačenja investicija.

    seminarski rad, dodan 06.03.2014

    Sastav i struktura investicija. Proizvodni pogoni i finansijsko ulaganje. Činjenice povećanja efikasnosti korišćenja kapitalnih investicija. Osobine privlačenja stranih investicija za razvoj privrednih subjekata.

    sažetak, dodan 19.10.2010

    Određivanje koeficijenta mehaničkog rasta stanovništva. Proračun indeksa produktivnosti rada stalnog sastava po troškovnoj metodi. Utvrđivanje udjela sredstava javne potrošnje u ukupnom obimu lične potrošnje stanovništva.

    test, dodano 05.05.2009

    Glavne vrste izvora ulaganja. Ciljevi državne investicione politike. Značaj privlačenja stranih investicija u materijalnu proizvodnju. Relevantnost i akutnost problema investicija (kapitalnih investicija) za privredu Bjelorusije.

    članak, dodan 20.09.2010

    Utvrđivanje kapitalnih ulaganja za izgradnju i opremanje bioskopa. Ekonomski plan rada kina, shema njegovih operativnih troškova. Proračun perioda povrata za kapitalna ulaganja u izgradnju i opremu bioskopa.

    seminarski rad, dodan 01.04.2014

    Koncept investicija i evaluacija njihove efektivnosti. Karakteristike ulaganja u nekretnine. Karakteristike sekundarnog tržišta nekretnina u Irkutsku. Metode za procjenu efektivnosti ulaganja u nekretnine. Problemi ulaganja u nekretnine.

  • Vrste komercijalnih lokacija

- dugo je značilo ulaganje u profitabilan posao. Prodaja komercijalnih nekretnina nije izuzetak u tom smislu i privlači stotine miliona rubalja godišnje. Najveću zaradu mogu donijeti komercijalne nekretnine, međutim, ulaganje u ovu vrstu nekretnina može biti rizičnije od ulaganja u stambene prostore.

Šta su komercijalne nekretnine

Ulaganje u današnje tržište nekretnina može biti u više kategorija objekata. Glavne dvije oblasti su tržište nekretnina i tržište komercijalnih nekretnina. Što se tiče stambenih nekretnina, ovdje je sve jednostavno - to su stanovi u novogradnji i na sekundarnom tržištu, kao i individualne kuće. Ulaganje u kuću je jednostavno, samo trebate pronaći nekretninu koju želite na tržištu i kupiti je za preprodaju ili iznajmljivanje. Rizici na stambenom tržištu su minimalni i većinu njih snosi investitor.

Ulaganja u komercijalne lokacije, za razliku od ulaganja u stambene objekte, imaju mnogo karakteristika. prvo, komercijalne vrste ima mnogo više objekata na tržištu, to su bilo koje stranice koje se koriste komercijalne svrhe. Drugo, komercijalne nekretnine mogu donijeti mnogo veću zaradu, jer često ovisi o uspješnosti poslovanja, a ako je projekt tražen, poslovni prostor donosi odgovarajuće visoke prihode. Treće, tržište komercijalnih nekretnina je rizičnije i, za razliku od stambenih objekata, nekretnine imaju tendenciju brzog rasta i pada cijena, u zavisnosti od tržišnih uslova. Ukratko, ulaganje u nekretnine je teži način da zaradite novac od ulaganja u stanovanje, ali uz pravilan pristup može donijeti mnogo više zarade.

Vrste komercijalnih lokacija

Ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji mogu se uložiti u mnoge vrste objekata. Prva vrsta komercijalnih objekata- To su trgovine i razne trgovačke platforme. Prema mišljenju stručnjaka, maloprodajne nekretnine u Rusiji danas su jedna od najprofitabilnijih vrsta imovine. Ako pronađete slobodno zemljište i na njemu izgradite trgovački kompleks, tada iznajmljivanje lokacija može donijeti ogroman profit. Vlasnici velikih trgovačkih centara danas jedan od najbogatijih ljudi u Rusiji. Marketplace sa povoljnom lokacijom i velikom potražnjom, donosi hiljade rubalja mjesečno za svaki kvadratni metar, a razmislite samo o površini trgovačkih centara koji se danas grade - možete zamisliti koliko vlasnici ovog posla primaju za iznajmljivanje. Iznajmljivanje lokacija zahtijeva samo stvaranje odgovarajućeg prostora, ne morate čak ni brinuti o njegovom poboljšanju, kao što je slučaj sa stambenim prostorom, čiji zakup zahtijeva kupovinu namještaja i opreme, popravke itd.

Druga vrsta komercijalnih nekretnina Ovo su poslovni prostori. Ulaganja u nekretnine u ovoj kategoriji također mogu donijeti ogroman profit, a uredi sa povoljnom lokacijom su mnogo skuplji od odgovarajućeg stambenog prostora. Iznajmljivanje prostora u poslovnim centrima donosi mjesecna zarada Stoga ulaganje u komercijalne nekretnine danas privlači veliki broj investitora. Kancelarijske nekretnine su inferiorne u odnosu na komercijalne nekretnine u smislu isplativosti, ali u nekim slučajevima mogu donijeti ništa manje novca. Glavna prednost maloprodajnih objekata u odnosu na kancelarijske objekte je, prije svega, njihova veličina. Naravno, teško je zamisliti kancelarijski centar na istoj površini kao i veliki tržni centri, ali u nekim slučajevima se javljaju i donose super profit svojim vlasnicima u Rusiji.

Treći tip komercijalnih nekretnina- industrijskih objekata. To su skladišta, industrijski objekti, lokacije velika preduzeća. Po popularnosti, industrijske nekretnine u Rusiji su inferiorne u odnosu na stambene, poslovne i maloprodajne nekretnine, ali još uvijek nije teško pronaći kompanije na tržištu koje zarađuju milione rubalja svakog mjeseca na ovoj vrsti nekretnina. Iznajmljivanje prostora za preduzeća, fabrike, a posebno skladišta takođe je veoma isplativ način zarade u Rusiji. Skladišni prostori su danas veoma traženi - za iznajmljivanje takvih objekata zainteresovani su i veliki trgovački lanci i internet prodavnice. Za razliku od poslovnog prostora, skladišne ​​prostore je lakše pripremiti, a izdavanje objekata oduzima manje vremena i manje ulaganja.

Anton Murygin govori o tome kakve ovog trenutka stanje komercijalnih nekretnina

Hoteli, apartmani, kafići, restorani

Zapravo, danas postoji ogroman broj vrsta komercijalnih nekretnina. Sobe za iznajmljivanje su hoteli, apartmani sa dnevnim najamom, kafići, restorani, fitnes klubovi, zabavni centri, pa čak i društveni sadržaji. Čak i medicinski centar, bazen ili aerodrom mogu iznajmiti sobu na povoljnoj lokaciji. Stoga je danas izuzetno popularna vrsta prihoda izgradnja lokacija za iznajmljivanje. Ovakve lokacije se mogu izraditi bez idejnog rješenja buduće namjene - ako se objekat nalazi u centru grada, onda će se za njega, bez obzira na površinu, dimenzije i nivo uređenosti, sigurno naći kupac ili zakupac.

Načini zarade u komercijalnim nekretninama

Danas postoji veliki broj mogućnosti za zaradu na komercijalnim objektima. Možete uložiti u izgradnju lokacije, uložiti u kupovinu profitabilnog područja, otkupiti dionice spreman posao pa čak i implementirati projekat je teže - izgraditi web mjesto i otvoriti vlastiti posao na njemu.

Danas je najlakša opcija kupiti gotovu stranicu, poboljšati je i preprodati. To može biti i dugoročni zakup komercijalne nekretnine. Za odgovarajući način ulaganja potrebno je pronaći nekretninu na povoljnoj lokaciji, pregovarati o njenoj kupovini, izvršiti popravke i preuređenje, po potrebi reklamirati lokaciju i iznajmiti je ili prodati po povoljnoj cijeni. Na primjer, otvorio se veliki trgovački kompleks u velikom mikrookrugu, a investitor je otkrio da se pored njega nalazi prazna lokacija. Stručnjak razumije da će otvaranje trgovačkog kompleksa dovesti do povećanja potražnje za lokacijama u blizini, jer će ljudi koji dođu u glavni kompleks biti u blizini ovog mjesta i mogu obratiti pažnju na njega. Ovdje možete otvoriti prodavaonicu odjeće, kafić, restoran ili čak apartmane sa dnevnim iznajmljivanjem. Kod takvog ulaganja, glavna stvar je identificirati objekt koji bi potencijalno mogao biti tražen i uložiti novac u njega.

Vidi detaljan plan strategije o tome kako zaraditi novac na mini-kancelarijama.
Ivan je specijaliziran za komercijalne nekretnine, posebno mini urede.
Također na napuštenim lokacijama, garažama i dr. Općenito, sve što može donijeti novac 🙂 Ivan Sevostyanov će podijeliti svoju strategiju ulaganja u komercijalne nekretnine.

Druga vrsta ulaganja u komercijalne nekretnine je izgradnja nove lokacije i njena prodaja ili izdavanje. Ova metoda skuplji od prvog, ali fleksibilniji. Omogućava vam da kreirate lokaciju bilo gdje i unaprijed jasno planirate područje, dimenzije prostorije i druge karakteristike stranice. Na primjer, gradi se novi stambeni kompleks u jednom od mikrooblasti grada. Investitor shvaća da će se uskoro ljudi useliti u stanove i da će biti velika potražnja za mnogim vrstama objekata - supermarketi, kafići, restorani, frizerski saloni, prodavnice namještaja, vodovod itd. Ostaje samo izgraditi lokaciju i čekati dok se kuće ne započnu useljavati i posao se zainteresuje za slobodno mjesto.

Investirajte ispravno! Koja vrsta komercijalnih nekretnina je isplativija

Besplatne video lekcije u inboxu

Kako zaraditi novac u nekretninama od nule

Treći tip ulaganja je stvaranje komercijalne platforme i otvaranje biznisa. Međutim, ovo je jedan od najtežih načina da zaradite novac u nekretninama i najprofitabilniji. Investitor pronađe profitabilno mjesto za otvaranje biznisa, na primjer, trgovačko, kupi ili napravi lokaciju i otvori posao. Smisao takve investicije je da dobijete novac kroz aktivno poslovanje, ali u isto vrijeme možete prodati stranicu u bilo kojem trenutku. Ako je vaša nekretnina u velikoj potražnji, onda pored vašeg poslovanja, stranica može primiti i niz drugih objekata. Zato neki investitori stvaraju velike lokacije na čijoj teritoriji se može realizovati nekoliko projekata odjednom.

I na kraju, četvrti tip ulaganja u komercijalne objekte podrazumijeva ulaganje u gotovu lokaciju, odnosno otkup dijela posla i ostvarivanje profita od toga. Na prvi pogled, ovo je najlakša vrsta ulaganja u komercijalne nekretnine, ali zapravo, metoda ima mnoge svoje karakteristike. Prvo, investitor mora pronaći najprofitabilniji objekat, na primjer, trgovački kompleks koji je veoma tražen i koji dobija veliki profit izdavanjem prostora. Drugo, investitor treba da otkupi dio posla, a za to je potreban ne samo veliki novac, već i saglasnost drugih vlasnika. Naravno, nijedan vlasnik neće žuriti da nekome proda dio profitabilnog posla. Morat ćete ili otkupiti dio nekretnine po naduvanoj cijeni, koja je najpovoljnija za vlasnika, ili ponuditi neke druge posebne uslove. Što je veći udio profitabilnog poslovanja, veći je profit. Međutim, treba napomenuti da investitor mora biti 100% siguran da će se posao jednako uspješno razvijati. Na kraju krajeva, ako uložite novac na stranicu, a ona postane neisplativa, tada vaš novac neće donijeti profit.

Poteškoće u ulaganju u nekretnine

Prema riječima stručnjaka, danas je u velikim gradovima s velikom potražnjom za komercijalnim nekretninama cijena objekata u 60-70% slučajeva precijenjena. Činjenica je da se nikome ne žuri da se rastane sa profitabilnim nekretninama, pa se ne treba čuditi čak ni fantastičnim cijenama komercijalnih nekretnina, jer ponekad vlasnici namjerno postavljaju previsoke cijene, jer ne žele da prodaju nekretninu. uopšte. Obično su naduvane cene u slučajevima kada potražnja za sajtom premašuje ponudu na tržištu. To znači da je na ovom području, na primjer, kvadrata kancelarijskih nekretnina, potražnja tolika da se pravi red za nekretnine. Ovo samo pokazuje da su komercijalne nekretnine jedna od najprofitabilnijih sredstava na tržištu.

Bez sumnje, postoji mnogo vrsta nekretnina i ulaganje u stanovanje je danas popularnije, jer je takvo ulaganje jednostavnije i razumljivije. Ulaganja u poslovne nekretnine zahtijevaju poznavanje tržišta, trendova, potražnje, ali uz sve to mogu donijeti mnogo više novca od stanova. Danas je moguće ulagati u komercijalne nekretnine raznih kategorija - to su skladišta, uredske, maloprodajne i mnoge druge lokacije. Istovremeno, možete ulagati u relevantne objekte na različite načine - kupiti gotovu lokaciju, izgraditi novu ili uložiti u gotov posao.