Definicija SC po civilni poslovi vrhovni sud RF od 10. jula 2018. N 14-KG18-9 Slučaj poništenja ugovora o hipoteci nekretnina godine, primjena posljedica ništavosti transakcije, prestanka zaloge, upućuje se na ponovno razmatranje apelacionom sudu, budući da je potrebno uzeti u obzir odredbe zakona, prema kojima, ako stvar je založnom vjerovniku založeno lice koje nije bilo njen vlasnik ili na drugi način nije bilo uredno ovlašteno za raspolaganje imovinom, o čemu založni vjerovnik nije znao i nije trebao znati (bona fide založni vjerovnik), vlasnik založenog imovina ima prava i snosi obaveze zalogodavca

Sudski kolegijum za građanske predmete Vrhovnog suda Ruska Federacija sastavljeno od:

predsjedavajući Astashov S.V.,

sudije Romanovsky C.The. i Maryina A.N.,

Razmotrivši na otvorenom sudu slučaj po tužbi Romanove Alle, koja postupa u interesu maloletnog Alekseja Sviridova, prema Aleksandru Aleksandroviču Sitnikovu, Larisi Nikolajevnoj Sitnikovoj, javnost akcionarsko društvo"AKIBANK" o poništenju ugovora o hipoteci na nepokretnosti, primjeni posljedica ništavosti transakcije, prestanku zaloge po kasacionim tužbama Sitnikova A.A., Sitnikova L.N. i zastupnika AKIBANK PJSC protiv odluke Centralnog okružnog suda u Voronježu od 25. aprila 2017. godine i žalbenog rešenja Sudskog kolegijuma za građanske predmete Okružnog suda Voronjež od 8. avgusta 2017. godine.

Saslušavši izveštaj sudije Vrhovnog suda Ruske Federacije Romanovsky S.V., saslušavši objašnjenja predstavnika PJSC "AKIBANK" Modzolevsky V.V., koji je podržao argumente kasacione žalbe, utvrdio je:

Romanova A. se obratila sudu sa navedenim tužbenim zahtevom, pozivajući se na činjenicu da je 13. decembra 2012. godine između Sitnikova A.A. (prodavac) i Sviridov A.B. (kupac) zaključio ugovor o kupoprodaji dijela nestambenog objekta koji se nalazi na adresi: ...

Stranke su 14. decembra 2012. godine podnijele zahtjev za državna registracija prenos vlasništva i uknjižba vlasništva nad navedenom imovinom.

Dana 25. decembra 2012. godine, zastupnici strana po navedenom kupoprodajnom ugovoru, postupajući na osnovu punomoćja, podnijeli su zahtjev za prestanak državne registracije i vraćanje dokumenata, u vezi sa kojim je registarski organ raskinuo državna registracija prenosa vlasništva.

21. januara 2013. između Sitnikova A.A. i Sitnikova L.N. zaključen je ugovor o utvrđivanju udjela supružnika (po 1/2) u navedenim nestambenim prostorijama.

Dana 16. aprila 2014. godine, Sitnikovi su odlučili da podijele navedene nestambene prostorije na tri dijela.

Dana 23. septembra 2014. godine, Sitnikovi su, u cilju obezbjeđenja ispunjenja obaveza po ugovoru o kreditu, po kojem im je odobren kredit u iznosu od 7.000.000 rubalja, zaključili sa AKIBANK PJSC (u daljem tekstu banka) pravi Ugovor o hipoteci nepokretnosti N .., čiji je predmet bio založen sporni prostor.

Nakon razjašnjenja potraživanja, tužilac je tražio od suda da poništi ugovor o hipoteci od 23.09.2014. godine, zaključen između banke i porodice Sitnikov, da se primjene posljedice ništavog posla - da se prizna odsustvo njegovih pravnih posljedica, da se raskine ugovor o hipoteci. zalog u odnosu na sporni nestambeni prostor.

Odlukom Centralnog okružnog suda Voronježa od 25. aprila 2017. godine, ostavljenom nepromijenjenom presudom Sudskog kolegijuma za građanske predmete Okružnog suda Voronjež od 8. avgusta 2017. godine, tužbeni zahtjevi su udovoljeni.

U kasacionim žalbama podnosioci zahtjeva traže da se poništi gore navedeno sudski akti.

Određivanje sudije Vrhovnog suda Ruske Federacije Romanovsky C.The. od 5. juna 2018. godine, kasacione žalbe sa predmetom su dostavljene na razmatranje u sudskoj sjednici Sudskog kolegijuma za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije.

Provjerivši materijale predmeta, razmotrivši argumente kasacionih pritužbi, obrazloženja u vezi sa kasacionim pritužbama, Sudski kolegijum za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije nalazi da su pritužbe uvažene.

U skladu sa članom 387. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije, razlozi za ukidanje ili promjenu presude u kasacionom postupku učinjene bitne povrede normi materijalnog prava ili normi procesnog prava koje su uticale na ishod predmeta i bez čijeg otklanjanja je nemoguće obnoviti i zaštititi povrijeđena prava, slobode i legitimni interesi, kao i kao zaštita javnih interesa zaštićenih zakonom.

Kako su sudovi utvrdili i proizilazi iz spisa predmeta, 13. decembra 2012. godine između Velijeva A.A.-oglua, postupajući u interesu Sitnikova A.A. (prodavac), i Lutsenko A.L., postupajući u interesu Sviridova A.B. (kupac), ugovor o kupoprodaji dijela nestambenog objekta koji se nalazi na adresi: ... Ugovor o prodaji je sklopljen, gotovina preneta na prodavca, nepokretnost preneta na osnovu akta o prijemu i prenosu.

Stranke su 14. decembra 2012. godine podnijele zahtjev za državnu registraciju prenosa vlasništva i uknjižbu vlasništva nad navedenom imovinom.

25. decembra 2012. Veliyev A.A.-oglu, postupajući u interesu Sitnikov A.A. (prodavac), i Lutsenko A.L., postupajući preko punomoćnika u interesu Sviridova A.B. (kupac), podneo je zahtev za prestanak državne registracije i vraćanje dokumenata, u vezi sa kojim je organ za registraciju prekinuo registraciju, o čemu postoji obaveštenje Kancelarije Rosreestra Voronješke oblasti.

21. januara 2013. između Sitnikova A.A. i Sitnikova L.N. zaključen je ugovor o utvrđivanju udjela supružnika (po 1/2) u navedenim nestambenim prostorijama.

Dana 16. aprila 2014. godine, Sitnikovi su donijeli odluku da se navedeni nestambeni prostor podijele na tri dijela uz formiranje tri odvojena objekta nepokretnosti, što je evidentirano u jedinstvenom državni registar prava.

Sitnikovi su 23. septembra 2014. godine, radi obezbjeđenja ispunjenja obaveza po ugovoru o kreditu (kredit u iznosu od 7.000.000 rubalja), sklopili ugovor o hipoteci na nepokretnosti N ... sa bankom, predmetom koji je bio sporni nestambeni prostor.

Dana 11. februara 2016. godine, na ime maloljetnog Sviridova A., notar grada Moskve izdao je potvrdu o pravu na nasljeđivanje po zakonu.

Odlukom Okružnog suda Kominternovskog grada Voronježa od 5. aprila 2016. godine, pravo vlasništva A. A. Sitnikova je priznato kao nestalo. i L.N. za ove objekte nekretnina uz brisanje evidencije u USRR, Sviridov A. priznao je pravo vlasništva nasljeđivanjem na nestambenoj imovini koja se nalazi na navedenoj adresi. Rešenjem po žalbi Sudskog kolegijuma za građanske predmete Okružnog suda Voronjež od 1. decembra 2016. godine, odluka suda je potvrđena u ovom delu.

Odlukom Lenjinskog okružnog suda u Voronježu od 5. jula 2016. godine raskinut je ugovor o kreditu zaključen između banke i porodice Sitnikov, u korist banke, dug po ugovoru o zajmu u iznosu od 6.297.603 rublje je solidarno i višestruko naplaćeno od potonjeg, a hipoteka založena po osnovu ugovora je oduzeta 23. septembra 2014. godine nestambenog prostora. Žalbenom presudom Sudskog kolegijuma za građanske predmete Okružnog suda Voronjež od 26. oktobra 2017. godine, poništena je odluka Lenjinskog okružnog suda u Voronježu u smislu oduzimanja založene imovine.

Prilikom rješavanja ovog spora i zadovoljenja tužbenih zahtjeva, prvostepeni sud se rukovodio odredbama čl. 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152. Civil Code Ruska Federacija, stav 1 člana 6 savezni zakon od 16. jula 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nepokretnosti)" i polazio je od činjenice da Sitnikovci nisu imali pravo raspolaganja spornom imovinom i zalogom, budući da je ranije Sitnikov A.A. uz saglasnost Sitnikove L.N. već ih je riješio, zaključno sa Sviridovim A.B. (oporučilac Sviridov A.) ugovor o kupoprodaji navedenog nestambenog prostora, prenoseći isti na potonjeg po aktu prijema i prenosa, u vezi sa kojim tuženi nije mogao znati da zapravo nije njen vlasnik.

Sud je smatrao da je sporni ugovor o hipoteci od 23. septembra 2014. godine zaključen kasnije od nastanka naslednog prava maloletnog A. Sviridova na spornoj imovini i u vreme prenosa nestambenog prostora u zalogu Sitnikov A.A. i Sitnikova L.N. nisu bili njihovi vlasnici, te je stoga navedeni ugovor o hipoteci ništav.

Apelacioni sud se saglasio sa zaključcima prvostepenog suda, ističući da je ugovor o hipoteci na nepokretnosti od 23.09.2014. godine ništav, jer se njime krše uslovi iz stava 1. stav 2. člana 335. Građanskog zakona. Zakonika Ruske Federacije i člana 6. stav 1. Federalnog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti), kao i pravima i zakonom zaštićenim interesima vlasnika sporne imovine maloljetnog Sviridova A.

Pored toga, sudovi su, pozivajući se na odredbe st. 3, 4. člana 1. stav 1. člana 10. Građanskog zakonika Ruske Federacije, zaključili da su Sitnikovi zloupotrebili svoja prava prilikom zaključivanja navedenog ugovora o hipoteci.

Nemoguće je složiti se sa zaključcima Apelacionog suda iz sledećih razloga.

Prema stavu 1 člana 334 Građanskog zakonika Ruske Federacije, na osnovu zaloge, poverilac po obavezi obezbeđenoj zalogom (zalogoprimac) ima pravo, u slučaju neispunjenja ili nepravilnog ispunjenja od strane dužnik ove obaveze, da dobije namirenje iz vrednosti založene imovine (predmeta zaloge) prvenstveno u odnosu na ostale poverioce lica koje poseduje založenu imovinu (zalogodavca).

U skladu sa stavom 2 člana 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo na prijenos stvari u zalogu pripada vlasniku stvari. Lice koje ima drugo stvarno pravo može založiti stvar u slučajevima predviđenim ovim zakonikom.

Ako je stvar založnom vjerovniku založena od strane osobe koja nije bila njen vlasnik ili na drugi način nije bila uredno ovlaštena za raspolaganje imovinom, a koju založni vjerovnik nije znao niti je trebao znati (bona fide založni povjerilac), vlasnik založena imovina ima prava i snosi obaveze zalogodavca predviđene ovim zakonikom, drugim zakonima i ugovorom o zalozi.

Pravila predviđena u stavu drugom prethodnog stava se ne primjenjuju ako je založenu stvar prethodno izgubio vlasnik ili lice kome je stvar predao u posjed, ili je ukradena od jednog ili drugog, ili ostavio svoj posed na bilo koji drugi način osim svoje volje.

Sudovi oba stepena, rješavajući spor i priznavajući ugovor o hipoteci nevažećim iz razloga što zalogodavci nisu imali pravo raspolaganja predmetom zaloge i teretiti ga hipotekom, nisu uzeli u obzir odredbe st. dva stava 2 člana 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem pravo zaloge koje pripada bona fide hipotekarnom vjerovniku podliježe zaštiti.

Prvostepeni sud je utvrdio da u trenutku zaključenja ugovora o hipoteci od 23. septembra 2014. godine nije poništen upis o upisu vlasništva nad spornom imovinom za Sitnikove u USRR.

Prilikom zaključenja ugovora o hipoteci od 23. septembra 2014. godine, banci su dostavljeni izvodi iz USRR-a koji potvrđuju da hipotekari imaju pravo vlasništva na kolateralu. Štaviše, u trenutku zaključenja sporne transakcije hipotekari (Sitnikovi) nisu bili samo vlasnici založene imovine, već i stvarni vlasnici, koji snose troškove njenog održavanja. Istovremeno, Sviridov A. nije bio vlasnik imovine pod hipotekom, njegovo vlasništvo nad spornim nestambenih prostorija putem nasleđa priznatog odlukom Okružnog suda Kominternovskog u Voronježu, koja je doneta tek 5. aprila 2016. godine i koja je stupila na snagu 1. decembra 2016. godine.

Dakle, sudovi su trebali riješiti pitanje primjene pravila predviđenih u stavu dva stava 2 člana 335 Građanskog zakonika Ruske Federacije, budući da je banka bona fide založni vjerovnik.

Takođe je nemoguće saglasiti se sa zaključcima sudova o priznavanju ugovora o hipoteci od 23.09.2014.godine kao ništavnog posla zbog sledećeg.

Prema stavu 1 člana 166 Građanskog zakonika Ruske Federacije, transakcija je nevažeća iz razloga utvrđeno zakonom, na osnovu njegovog priznanja kao takvog od strane suda (sporna transakcija) ili bez obzira na takvo priznanje (ništava transakcija).

Transakcija koja krši zahtjeve zakona ili drugog pravnog akta, prema opšte pravilo je sporna (stav 1. člana 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Na osnovu stava 2. člana 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije, transakcija koja krši zahtjeve zakona ili drugog pravnog akta i istovremeno narušava javne interese ili prava i zakonom zaštićene interese trećih lica je ništava. .

Zaključak Apelacionog suda da su prilikom zaključivanja spornog ugovora o hipoteci ispunjeni uslovi iz stava 2. člana 335. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem pravo na zalogu stvari pripada vlasniku stvari, a st. 1 člana 6 Saveznog zakona "O hipoteci (zalogi na nepokretnosti)" kojim se uređuje da se hipoteka može zasnovati na nepokretnosti koja pripada zalogodavcu na pravu svojine, kao i na pravima i zakonom zaštićenim interesima vlasnik sporne imovine, maloljetni Sviridov A., je nerazuman.

Ugovor o hipoteci od 23.09.2014. godine zaključen je u skladu sa navedenim uslovima zakona, budući da je u momentu sklapanja sporne transakcije vlasništvo nad spornim nestambenim prostorom pripadalo porodici Sitnikov, a ne Sviridovu A. vlasništvo nad kojim je priznato dvije godine nakon zaključenja ugovora o hipoteci (odluka Kominternovskog okružnog suda u Voronježu, koja je stupila na snagu 1. decembra 2016. godine), u vezi s kojom nije imao nikakva prava i legitimne interese u vezi sa predmet zaloge u trenutku zaključenja ugovora o hipoteci.

U vezi sa gore navedenim, pomenuti ugovor je poništiva transakcija, te stoga prilikom razmatranja zahtjeva za propuštanje roka od strane tužioca rok zastarelosti, sud je trebao da se rukovodi stavom 2 člana 181 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem je rok zastarelosti potraživanja da se poništava transakcija proglasi nevažećom i da se primene posledice njene ništavosti jedna godina.

Sudski kolegijum za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije smatra da su povrede pravnih normi koje su učinjene tokom razmatranja predmeta od strane apelacionog suda značajne, da su uticale na ishod predmeta, a bez njihovog otklanjanja. nemoguće je obnoviti i zaštititi povrijeđena prava, slobode i legitimne interese, te se stoga žalbena odluka Sudskog kolegijuma za građanske predmete Voronješkog regionalnog suda od 8. avgusta 2017. godine može poništiti sa predmetom upućenim na ponovno suđenje apelacionom sudu.

Rukovodeći se članovima 387, 388, 390 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije, Sudski kolegijum za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije utvrdio je:

poništiti žalbenu odluku Sudskog kolegijuma za građanske predmete Okružnog suda Voronjež od 8. avgusta 2017. godine, poslati predmet na ponovno suđenje apelacionom sudu.

Sudije

Romanovsky S.V.

Maryin A.N.

Pregled dokumenta

Tužilac je, u ime maloljetnog nasljednika kupca nekretnine, osporio ugovor o hipoteci. Zaključen je između banke, s jedne strane, i prodavca i njegove supruge, s druge strane. Transakcija je izvršena nakon smrti kupca, koji je platio nekretninu, ali nije imao vremena da ozvaniči vlasništvo.

Sudovi su ugovor o hipoteci priznali nevažećim, ali se Sudski kolegijum za građanske predmete Vrhovnog suda Ruske Federacije nije složio sa njihovim zaključcima i predmet je uputio na ponovno suđenje.

Sudovi nisu uzeli u obzir da je banka bona fide hipotekarni povjerilac. Ako je stvar založena od strane lica koje nije bilo ovlašćeno da njome raspolaže, za šta založni poverilac nije znao i nije smeo da zna, vlasnik založene stvari ima prava i snosi obaveze zalogodavca.

Takođe je nemoguće saglasiti se sa zaključkom o ništavosti ugovora o hipoteci. Sudovi su smatrali da je povrijeđen uslov kojim se vlasnik ponaša kao zalogodavac. U međuvremenu, prilikom zaključenja ugovora o hipoteci, pravo svojine je pripadalo prodavcu i njegovoj supruzi. Nasljednik se kasnije priznaje kao vlasnik. Dakle, posao je poništiv. Rok zastare je 1 godina.

Osporavanje ugovora o hipoteci

U nekim slučajevima moguće je osporiti ugovor o hipoteci, uprkos minimalnim šansama. Procedura osporavanja je sudski nalog i ako postoje razlozi za poništavanje sporazuma.

Razlozi

Najčešći razlog zbog kojeg građani žele osporiti ugovor o hipoteci je nespremnost ili nemogućnost plaćanja dugova. U tom slučaju će biti efikasnije organizovati stečajni postupak u Arbitražni sud, jer raskid ugovora između banke i pojedinca po tužbi potonjeg u ovaj slučaj nemoguće.

Kada još možete osporiti dogovor:

Kupljeno sa kreditna sredstva imovina je uknjižena na nesposobnog građanina, pa je bila pod teretom. Prema zakonu, sve transakcije sa nesposobnim osobama moraju da izvrše njihovi staratelji ili drugi zakonski zastupnici.
Ugovor sadrži nezakonite zahtjeve koji zajmoprimca stavljaju u krajnje nepovoljan položaj: ropstvo transakcije, lažno ili pretvaranje, ako je za to saznao tek nekoliko mjeseci nakon registracije.
Tužilac je banka koja traži poništenje transakcije zbog akumulacije veliki procenti i kazne za zajmoprimca.

BITAN!!! Ovo drugo nastaje kada dužnik ne plaća kredit duže od tri mjeseca. Od sada finansijska institucija mogu podnijeti tužbu sudu, pokušati sami riješiti problem ili zaključiti ugovor o ustupanju prava potraživanja sa agencijom za naplatu (član 47. Saveznog zakona o hipoteci).

Kako osporiti ugovor o hipoteci: upute korak po korak

U čl. 30 Zakonika o parničnom postupku navodi se da je kod osporavanja transakcija sa imovinom potrebno obratiti se sudu u mjestu njenog upisa. Zajmoprimac, suzajmoprimac ili vlasnik nekretnine se može prijaviti. Često su to potpuno različite osobe, tk. kredit može platiti jedna osoba, ali stan se izdaje drugoj osobi koja ne učestvuje u transakciji.

Šta treba uraditi:

Prikupite svu dokumentaciju koja ukazuje na nezakonitost transakcije ili pojedinačnih klauzula ugovora.
Sastavite izjavu o potraživanju, navodeći u njoj svoje puno ime, podatke iz pasoša, broj ugovora, ime povjerioca, datum transakcije. Takođe ukazuje na suštinu potraživanja, daje linkove na članove zakona koje je banka prekršila prilikom sklapanja ugovora. Na kraju se vrši popis priloženog materijala, stavlja se potpis.
Podnesite tužbu sudu. Ovo se može uraditi lično ili putem elektronski oblik na sajtu sudski organ, ako je takva mogućnost pružena u regiji prebivališta.
Prilikom podnošenja tužbe, tražite od sudije da stavi napomenu o registraciji na drugom primjerku.
Sačekajte obaveštenje od suda. Obično stiže u roku od 10 dana i sadrži SMS sa datumom prvog ročišta.

Ako se podnosiocu odbije da prihvati zahtjev, u roku od 5 dana mu se šalje rješenje u kojem se navode razlozi (član 134. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije).

Kada mi pričamo o takmičenju ugovor o hipoteci između pojedinaca primenjuje se sličan algoritam, ali postoji jedno upozorenje: ako sud utvrdi da je okrivljeni znao za nezakonitost svojih radnji i doveo tužioca u zabludu, može odgovarati administrativno ili krivično.

Razmotrimo primjer iz sudske prakse:

Volokhov S.V. potpisao ugovor o hipoteci sa Gryaznov R.O., prema kojem mu ovaj prodaje stan na rate uz kamatu, a nakon zaključenja transakcije postaje zalog do otplate duga. U ugovoru je navedeno da je imovina u vlasništvu Gryaznov R.O., dostavljena je potvrda o vlasništvu nad imovinom.

Kasnije je utvrđeno da je u stanu prijavljen Grjaznovljev nesposobni brat R.O., a saglasnost za njegovu prodaju od zakonskog zastupnika - majke - nije dobijena, on u njemu nije živio.

Potom je majka nesposobnog lica tužbom za poništavanje ugovora o hipoteci po dva osnova:

Zaključivanje transakcije sa povredom (potrebna je saglasnost zakonskog zastupnika za prodaju).
U vezi sa prodajom imovine, povrijeđena su prava na stanovanje i besplatno korištenje stambenog prostora nesposobnih lica.

Nakon razmatranja materijala u predmetu, sud je odlučio da raskine ugovor o hipoteci u vezi sa bitnom povredom prava zajmoprimca i nesposobnog brata tuženog.

Ilustracija: Pravo.ru/Petr Kozlov

Osigurane transakcije se poništavaju po istim pravilima kao i obične transakcije, ali postoje neke posebnosti. Advokati su objasnili zašto je sada teže osporiti transakcije nego ranije, koji su njihovi rizici od stečaja i kada kršenje korporativne procedure neće pomoći da se ugovor poništi. Navodimo i primjer arbitražnog slučaja, kada je hartija od vrijednosti proglašena nevažećom zbog lažnog predstavljanja.

privremene mjere, kao što su kolateral ili garancija, koriste se za ugovore o nekretninama, velike kredite i druge značajne transakcije. Oni bi zajmodavcu trebali dati povjerenje u "plan B" u slučaju problema druge ugovorne strane. Međutim, nesavjesni dužnici na sve moguće načine pokušavaju osporiti transakcije osiguranja kako bi povjeriocu oduzeli jedan od najbržih i najbržih jednostavne načine vraćanje duga, kaže advokat Natalija Lopatina.

Zašto je teže raspravljati?

Sigurnosne transakcije se generalno poništavaju prema istim pravilima kao i obične transakcije. Opšti razlozi izazovi iz Građanskog zakonika, poput lažiranja, pretvaranja, zloupotrebe ovlašćenja, itd., sada se koriste mnogo ređe, deli svoja zapažanja Dmitrij Konstantinov iz advokatske firme. Advokat to objašnjava efektivnošću posebnih pravila - o nelikvidnosti ili korporativnim. Osim toga, 2013 novo izdanje Art. 166 Građanskog zakonika o poništivim i ništavim transakcijama, što je značajno ograničilo mogućnost njihovog osporavanja, nastavlja Yury Pustovit, izvršni partner AB.

Hipoteke i garancije se osporavaju ništa manje nego ranije, ali sudovi su sve češće počeli da odbijaju.

Yury Pustovit, izvršni partner, Yug

Konkretno, čl. 166 je konsolidovao princip estoppela: osoba ne može tražiti da se transakcija prizna kao nevažeća ako se prethodno ponašala kao da je važeća. Osim toga, ranije su "svako zainteresovano lice" moglo zahtijevati primjenu posljedica ništavosti transakcije, a sada - njene stranke ili druga lica navedena u zakonu.

Praksa se stabilizovala i na takvoj osnovi za osporavanje garancije pojedinci kao odsustvo pristanka supružnika. Prije 10 godina, ovo je bio jedan od najpopularnijih načina za otkazivanje sigurnosti, prisjeća se Dimitri Nurzhinsky iz. No, 12. jula 2012. Plenum Vrhovnog arbitražnog suda donio je rješenje u kojem je obrazloženo da je jemac lično odgovoran – pa stoga odsustvo pristanka supružnika ne ukazuje na nevaljanost transakcije. Ova pozicija je otprilike individualni preduzetnici, ali je 2013. primijenio isti pristup u slučaju običnih građana (predmet br. 18-KG13-27), kaže Nurzhinsky. Uprkos nedvosmislenoj odluci i ustaljenoj praksi, banke su reosigurane i za jemstvo i dalje traže notarski pristanak supružnika, smatra advokat.

Registri takođe pomažu da se stabilizuje promet. Zaloga prestaje ako je založenu stvar stekao kupac koji nije znao za teret (čl. 2. st. 1. č. 352. Građanskog zakonika). Nekretnine su od ovoga "zaštićene" sistemom registracije prava, ali su takve šeme uobičajene na tržištu prodaje automobila, kaže Nurzhinsky. Sudovi, prema njegovim riječima, nisu uvijek bili spremni da primjene čl. 352, dakle, zakonodavac je 2014. godine uveo sistem upisa zaloge pokretnih stvari kod notara (član 339.1 GZ).

Stečaj i korporativni sporovi

U stečaju je mnogo lakše poništiti transakciju. Hipoteka ili jemstvo može se osporavati na osnovu toga što je nanijela štetu povjeriocima ili je data u korist jednog od njih. Ako se na sudu utvrdi da je povjerilac znao ili je trebao znati za predstečajno stanje dužnika, transakcija se proglašava nevažećom.

Ugovori zaključeni u roku od tri godine prije pokretanja stečajnog postupka mogu biti u opasnosti od bankrota, upozorava Aleksandar Ančugov, šef odjela pravne podrške razvojnih projekata.

Ostali razlozi za osporavanje su korporativni. Veće transakcije ili transakcije sa povezanim licima moraju biti odobrene unutar firme u skladu sa njenim dokumentima i zakonom. Ako je postupak prekršen, onda se ugovor može proglasiti nevažećim, pod uslovom da je povjerilac znao ili je mogao znati za povredu. Stoga mu je važno da unaprijed provjeri korporativnu strukturu druge ugovorne strane i osigura da je transakcija odobrena u skladu sa svim pravilima. Ovo je zajednički osnov za osporavanje obveznice, iako u toku sudsko suđenje može se ispostaviti da je ugovor zaista odobren ili je prošao rok zastare, kaže konsultant za pravnu praksu Georgij Murzakajev. Možete se braniti od takvih tvrdnji, uključujući i ukazivanje na lošu vjeru protivnika. U posljednje vrijeme je povećan značaj institucije zloupotrebe prava, skreće pažnju Murzakaev. Navodi primjere odluka koje su "stajale" na nivou Ekonomskog odbora Oružanih snaga:

U predmetu br. A58-8432/2014 “ Društvo za upravljanje AYAM" je osporio hipoteku nekretnine, koja je pod hipotekom kontrolisanog "Udruženja graditelja Amur-Jakutske magistrale" pod kreditom kompanije. Kako se navodi u tužbi, zalog nije odobren od strane skupštine učesnika. Iako su pravila korporativnog odobrenja prekršena, sudovi su odbili da ponište ugovor. Oni su to smatrali glavni cilj je bilo oslobađanje hipoteke hipotekarnog dužnika, koji je imao stvarnu imovinu, što znači da je kompanija zloupotrebila pravo da ospori transakciju. Osim toga, većinski učesnik je ipak odobrio hipoteku.
U slučaju br. A40-186355/2015, naftno skladište br. 1 pokušalo je da poništi hipoteku koja je odobrena na vanrednom generalna skupština učesnika, ali je trebalo da bude u upravnom odboru. Ali sudovi su odbacili tužbe. Napomenuli su da je postignut neophodan kvorum. A tužba je pokrenuta kako bi se izbjeglo izvršenje transakcije i nanijeli gubici banci.

Drugi razlozi za osporavanje i minimiziranje rizika

Transakcije se mogu pobijati i po drugim osnovama poznatim svakom advokatu. Na primjer, punomoćje nije dalo ovlasti za sklapanje upravo takvog ugovora, ili se pokazalo da predmet hipoteke zapravo ne pripada hipotekarnom vjerovniku (npr. ugovor o prodaji zgrade je proglašen nevažeći). Ljudi često pokušavaju da ospore hipoteku zgrade na osnovu toga što zemljište ispod nje nije pod hipotekom, kaže Pustovit iz AB Jug. Sudovi su, kaže advokat, skloni da takve tužbe odbace: objašnjavaju da upis prava na zemljištu zavisi samo od zalogodavca, a založni poverilac s tim nema nikakve veze.

Postoje i relativno rijetki načini izazivanja. Murzakaev je kao primjer naveo predmet br. A40-216102/15. U njemu je sud poništio ugovor o zalozi za udeo u odobrenom kapitalu DOO kao obezbeđenje bankarska garancija Banka "Peresvet", jer je banka dovela u zabludu hipotekara-fizičku osobu. Prvostepena i druga instanca su skrenule pažnju da je glavno obezbeđenje već dato, a ugovor o zalogi akcija zaključen je dodatno, nakon izdavanja bankarske garancije i na zahtev banke. Šta je to značilo, predstavnici banke nisu objasnili. Sudovi su došli do zaključka da su doveli građanina u zabludu i tražili da se sklopi posao koji nije bio potreban. Dakle, treba ga proglasiti nevažećim.

U jednom od slučajeva sudovi su poništili ugovor o zalogi dionica, jer je zalogodavac-fizičko lice doveden u zabludu: nije bilo potrebe za transakcijom.

Teško je predvidjeti takav rizik, ali one najčešće se mogu i trebaju spriječiti. To rade advokati, čiji je zadatak da pažljivo prouče dokumente, zatraže one koji nedostaju i pravilno strukturiraju transakciju. Kako zaštititi interese obje strane u transakciji, kaže Lopatina iz Commonwealtha zemljišni advokati”na primjeru kupoprodaje parcele “pogrešne” namjene. Kupac želi kupiti poljoprivredno zemljište i graditi na njemu vikend naselje. Prodavac obećava da će promijeniti namjenu zemljišta, ali, naravno, na račun avansa. “Ovdje je potrebno zaključiti preliminarni dogovor ili ugovor o prodaji buduće stvari - parcele sa pravni režim ispod stambena izgradnja- kaže Lopatina. - Rok za zaključivanje glavnog ugovora mora biti striktno vezan za vrijeme ulaska u USRN željeni tip korištenje stranice." Za registraciju, prodavac će dobiti avans od kupca. U slučaju da nije moguća promjena namjene zemljišta, Lopatina predlaže povezivanje financijski pouzdanog žiranta koji garantira povrat avansa.

Hipoteke često nisu dovoljne za dobijanje kredita za poslovne potrebe, banke zahtevaju ličnu garanciju direktora ili učesnika pravno lice. Kao rezultat toga, ovi ljudi postaju odgovorni za višemilionske i više milijardi dolara dugove koje, najvjerovatnije, neće moći otplatiti. Teško je poništiti takvo jemstvo jer sudovi pokušavaju da zadrže jemstvo, kaže viša pravnica Tatjana Voronina: „Oni odbacuju argumente da je dug već postojao u vrijeme jemstva ili da iznos nije naveden u ugovore. Takođe, sudovi ne uzimaju u obzir da jemac nije imao dovoljno imovine da plati dugove (a jasno je da ih više neće biti).“

Voronina je siguran da banke sklapaju ugovore ne da primaju sredstva, već da kontrolišu žiranta u strahu da će ga dovesti do solidarne odgovornosti. Ona preporučuje čelnicima i učesnicima kompanija da se pisanim putem obrate banci sa zahtjevom da bez garancije ili pokušaju promijeniti njene uslove. Možete pokušati da ograničite odgovornost na one dugove koji nastanu tokom mandata određene osobe. U suprotnom, moraćete da odgovarate za sledeće - nakon što građanin prestane da kontroliše društvo, zaključuje Voronina.

Legalni savjet:

1. Ugovor o kreditu(hipoteka) zaključen u decembru 2007. godine, koji su rokovi zastarelosti iste? Hvala ti.

1.1. Rok zastare je tri godine.