Državni univerzitet za upravljanje zemljištem
Uvod
Objekta nekretnina ima puno i svi su različiti i heterogeni, potrebno ih je razvrstati prema određenim kriterijima. Razmotrite takav koncept kao tipologiju. Tipologija - naučna klasifikacija predmeta ili pojava po zajedništvu bilo kojih znakova. Izučavanje discipline "Tipologija objekata nekretnina" podrazumijeva sticanje teorijskih znanja i praktičnih vještina u klasifikaciji objekata nekretnina.
Svrha discipline: umeti klasifikovati nepokretne objekte prema različitim kriterijumima, razumeti karakteristike pravni režim nekretnine u ruskom zakonodavstvu.
U ovom radu će se razmatrati primjena klasifikacije prema različitim kriterijima na sljedeće objekte nekretnina:
Trgovačko-zabavni centar "Golden Babylon";
Električna trafostanica "Rook";
Komsomolsky prospect;
Zemljište u Dmitrovskom okrugu Moskovske oblasti;
Područje "Nikolsky - 1";
Pirogovskoe rezervoar;
Komad šume u Nacionalnom parku Losiny Ostrov;
Višegodišnje zasade botaničke bašte Ruske akademije nauka.
Poglavlje 1. Teorijska osnova tipologije objekata nekretnina
Po prvi put, izraz "nepokretna i pokretna imovina" pojavio se u zakonodavstvu Ruskog carstva u dekretu Petra Velikog od 23. marta 1714. "O redoslijedu nasljeđivanja pokretne i nepokretne imovine", zamjenjujući postojeće različite koncepte koji su regulisali legalni status zemljišne parcele i zgrade. U kodeksu zakona Rusko carstvo ne pokretna imovina Priznato je zemljište i svakakva zemlja, kuće, fabrike, fabrike, prodavnice, svakakve zgrade i prazna dvorišta, kao i železnica. Pokretna imovina podrazumijevala je sve vrste pomorskih i riječnih plovila, knjige, rukopise, slike, kočije, poljoprivredne alate, kao i sve što je izvađeno iz zemlje.
U osnovama građansko pravo SSSR i republike koje je usvojio Vrhovni sovjet SSSR-a 31. maja 1991. godine, u periodu političke i ekonomske reforme ne samo sovjetskog zakona, već i sovjetskog sistema, već su sadržavale norme koje su imovinu dijelile na pokretnu i nepokretnu. Podjela na pokretne i nepokretne stvari je dalje odražena u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, prvi dio, koji je stupio na snagu 1. januara 1995. godine čvrsto povezani sa zemljištem, odnosno objektima čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete za njihovu namjenu, uključujući šume, višegodišnje plantaže, zgrade, građevine.
U skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, stvari koje se ne odnose na nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire smatraju se pokretnom imovinom. Civil Code Ruska Federacija, nakon što je izvršila podjelu stvari na pokretne i nepokretne stvari, istovremeno je uvela instituciju državna registracija nekretnina. U skladu sa odredbama člana 131. Građanskog zakonika Ruske Federacije, 21. jula 1997. godine, Federalni zakon „O državnoj registraciji prava na nekretnina i transakcije sa njim“, koji je stupio na snagu 31.01.1998.
Određujući faktori objekata nekretnina:
Generic. Komunikacija sa zemljom, stepen pokretljivosti, trajanje cirkulacije, oblik funkcionisanja i njegovo stanje u procesu upotrebe, način prenošenja vrednosti u procesu proizvodnje ili gubitak potrošačkih svojstava, društveni značaj. Veza imovine sa zemljištem može biti direktna i indirektna (direktna i indirektna).
Stepen pokretljivosti je apsolutna nepokretnost, nepomičnost u prostoru bez prejudiciranja funkcionalne namjene.
Oblik funkcionisanja je prirodno-materijalni i troškovni.
Država potrošački oblik u upotrebi - ne konzumira se, čuva se prirodni oblik tokom čitavog perioda rada.
Trajanje kruga (trajnost) je višekratno upotrebljivo, a zemlja je beskonačna pravilnu upotrebu.
Način prenošenja vrijednosti u proizvodnom procesu ili gubljenja potrošačkih svojstava - postepeno kao amortizacija i akumulacija amortizacijskih odbitaka.
Javna vrijednost – korištenje objekta često pogađa interese mnogih građana i drugih vlasnika, čije interese štiti država.
Vrsta Tehničko-tehnološke karakteristike (lokacija, funkcionalna namjena, stanje itd.) - određuju se specifičnim privatnim pokazateljima u zavisnosti od vrste nekretnine i izvodljivosti proširenja posebnog načina korištenja na drugu imovinu.
Poglavlje 2. Tipologija zgrada
Zgrade obuhvataju arhitektonsko-građevinske objekte čija je namena stvaranje uslova (zaštita od atmosferskih uticaja i sl.) za rad, socijalne i kulturne usluge stanovništva i skladištenje. materijalna sredstva. Kao glavni konstruktivni dijelovi objekta imaju zidove i krov. Zgrade obuhvataju i komunikacije unutar zgrada koje su neophodne za njihov rad, kao što su: sistem grijanja, uključujući kotlovnicu za grijanje (ako se ova nalazi u samoj zgradi); interna mreža vodovod, gasovod i kanalizacija sa svim uređajima; interna mreža elektroenergetskih i rasvjetnih instalacija sa svim rasvjetnim tijelima; interne telefonske i signalne mreže; Ventilacijski uređaji za opće sanitarne svrhe; liftovi i liftovi.
Glavne karakteristike klasifikacije zgrada
Spratovi: prizemni, dvoetažni, višespratni.
Vrsta rasvjete: prirodna (gornja, bočna), umjetna, kombinirana.
Sistem za razmenu vazduha (prirodni, mehanički, klimatizovani).
Temperaturni režim: grijano, negrijano.
Transportna oprema: kran, ovjes, bezdizalica.
Pogled građevinski materijal: kamen, drveni, mješoviti, ćerpić, ćerpić, ploča.
Velika slova: posebno velika, obična, lagana, isjeckana.
Vijek trajanja: 100, 80, 65, 40, 20.
Javne zgrade
U ovom proračunskom i grafičkom radu proučavani su znakovi klasifikacije zgrada na primjeru trgovačkog centra Golden Babylon u okrugu Otradnoye. "Golden Babylon" je moderan trgovački kompleks u evropskom stilu sa modernom arhitekturom. Tržni kompleks Golden Babylon obuhvata hipermarket Karusel, moderno kino Luxor sa šest kina, više od 120 butika, kafića, barova, restorana za svačiji ukus, neverovatan dečiji grad, kao i uslužna preduzeća (zastupstvo velika banka, apoteka, hemijsko čišćenje, kozmetički salon itd.). Opis trgovačkog centra Golden Babylon prikazan je u tabeli 1. Lokacija ove nekretnine u opštoj klasifikaciji zgrada i objekata prikazana je u Dodatku 1.
Tabela 1 - Opis objekta
Objekat nekretnineSastav informacijaOpisZgrada tržnog centra "Golden Babylon"Lokacija (adresa)Moskva, SVAO, ul. Dekabristov 12, Plan lokacijePogledajte. pirinač. 2Oznaka IndustrijskiGlavni građevinski materijalArmirani beton sa metalnim okvirom Godina izgradnje2002Broj spratova2Građevinska površina38.000 m2Dodatni sastav imovine objekta Kotlovnica za grijanje, unutrašnju vodovodnu i kanalizacionu mrežu; interna mreža elektroenergetskih i rasvjetnih instalacija; interne telefonske i signalne mreže; ventilacijski uređaji; liftovi i liftovi Opis posebnih javnopravnih ograničenja upotrebe i prometa Nekretnina pripada poslovno-industrijskim objektima Opis posebnih javnopravnih propisa o zaštiti i eksploataciji.
Konstrukcije obuhvataju inženjerske i građevinske objekte čija je svrha stvaranje uslova neophodnih za realizaciju procesa proizvodnje obavljanjem određenih tehničkih funkcija koje nisu vezane za promenu predmeta rada (rudnici, naftne bušotine, putevi, brane, nadvožnjaci). itd.) , ili za realizaciju raznih neproizvodnih funkcija (urbane pogodnosti).
Klasifikacija konstrukcija:
Funkcionalna namjena - komunikacija, transport, kanalizacija, uređaji za postavljanje tehničke opreme, drugi objekti.
Vrsta građevinskog materijala - zemlja i drvo, kamen i cigla, metal, armirani beton.
Kapital - jaka, posebno jaka, vjekovna izdržljivost.
Vijek trajanja - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 godina.
U ovom radu, radi proučavanja znakova klasifikacije konstrukcija, razmatrani su sljedeći objekti: električna trafostanica Grach i Komsomolsky prospekt. Električna trafostanica Grach 110/20 kV snage 2x80 MVA obezbjeđuje električnu energiju preko 1,2 miliona kvadratnih metara. m stambenog prostora za više od 30 hiljada ljudi. Puštena je u pogon 12. januara 2008. godine. Lokacija ove imovine u opštoj klasifikaciji zgrada prikazana je u Dodatku 2. Komsomolski prospekt (slika 4) je avenija u Centralnom administrativnom okrugu Moskve. Proteže se od trga Krimskaja (Vrtni prsten) do Lužnjeckog mosta. Prelazi ulice: Timura Frunzea i Khamovnichesky Val. Lokacija ove nekretnine u opštoj klasifikaciji objekata prikazana je u Dodatku 3. Opis objekata (elektro trafostanice i putevi) dat je u tabeli 2.
Tabela 2 - Opis konstrukcija
Stavka imovine Sastav informacija OpisElektrična trafostanica Grach Lokacija (adresa)Moskva, YuZAO, pos., Zakharyino, ul. Gagarina Namjena i opis lokacije u odnosu na površinu zemlje Održavanje nadzemnih dalekovoda Oznaka modotvornog objekta i drugih specifičnih parametara objekta koji su bitni za određivanje prirode i veličine korištenja zemljišta, kao i uspostavljanje sigurnosnih zona za siguran rad objekta Sigurnosna zona Klasifikacija po vrstama osnovnih sredstava Proizvodnja Godina izgradnje 2008 Autoput Lokacija (adresa) Komsomolsky brošura Lokacijski planPogledajte Sl. Odredba i opis lokacije u odnosu na površinu zemlje Opsluživanje domaćeg putničkog i teretnog saobraćaja. Zemljište Oznaka režimoformirajućeg objekta i drugi specifični parametri objekta koji su bitni za određivanje prirode i veličine namjene zemljišta, kao i za uspostavljanje sigurnosnih zona za bezbjedan rad objekta Zona buke autoput 100 m Klasifikacija po vrstama osnovnih sredstava Indirektno industrijska Godina izgradnje 1958
Industrijske nekretnine su profitabilan objekat za ulaganje. Ali industrijske nekretnine su drugačije, a danas se koristi nekoliko klasifikacija industrijskih nekretnina.
Klasifikaciji industrijskih nekretnina može se dodati i stepen spremnosti objekata nepokretnosti: to su objekti spremni za rad, u toku izgradnje, objekti koji zahtijevaju remont ili rekonstrukcija.
Također, klasifikacija objekata industrijskih nekretnina podijeljena je na specijalizirane i nespecijalizirane nekretnine. Ova klasifikacija se koristi kada je potrebno izvršiti evaluaciju proizvodnih objekata. Prva vrsta industrijske svojine u ovoj klasifikaciji obično se koristi nakon prodaje imovine u istim pravcima kao i prije prodaje. Na primjer, neka tvornica ili proizvodnja. Ali čak iu ovom slučaju, nekretnine se mogu nabaviti u svrhu rušenja, stvarajući prostor za druge građevine. Takve nekretnine su rijetko tražene. Ali nespecijalizirane nekretnine se često kupuju i prodaju.
Vrsta nekretnine:
|
Specijalizacija |
Karakteristike |
|
Hemijska industrija |
Uglavnom jednospratne zgrade ograničena širina (ne više od dva raspona). Koriste se i višespratnice sa opuštenom opremom. |
|
mehanički inžinjering |
Jednospratne armirano-betonske zgrade, udaljene od stambenih zona grada. Velike radionice s površinom od najmanje 3 hiljade m2. Dostupnost pristupnih puteva, željezničke pruge. Kapacitet napajanja nije manji od 400 kW. Poželjno je imati kran gredu. Prisustvo zemljišne parcele površine najmanje 0,5 ha. |
|
Laka industrija |
Planska struktura objekata usvojena je na osnovu jasnog zoniranja etažnih površina sa centralnom lokacijom pomoćne prostorije i vertikalne komunikacione uređaje. Jednokatne i višespratnice. Dostupnost svih komunikacija. Struja - 220 W ili više. |
|
prehrambena industrija |
Visina plafona ne manja od 3m. Usklađenost objekta sa relevantnim tehnološkim procesima. |
|
Drvoprerađivačka industrija |
Snaga električne energije nije manja od 380 kW. Visina plafona ne manja od 4m. |
|
benzinska pumpa |
Dostupnost rezervoara za gorivo i maziva. Raspoloživost zemljišne parcele površine najmanje 0,1 ha. |
|
auto servis |
Prisustvo rupa za gledanje. Visina plafona preko 3m. Dostupnost svih komunikacija. |
|
metaloprerađivačka industrija |
Zgrada od armiranog betona. Kapacitet napajanja nije manji od 400 kW. Dostupnost pristupnih puteva, željezničke pruge. Visina plafona - 4m ili više. |
|
prerađivačka industrija |
Konstrukcija od cigle ili armiranog betona visine najmanje 4m. Bivša zgrada lifta, rafinerije plina i nafte. |
|
Poljoprivreda |
Prisutnost zemljišne parcele površine najmanje 1 hektar. Jednospratne zgrade. |
|
Publishing |
Armirano betonski podovi između spratova. Visina plafona ne manja od 3-4m. |
|
građevinska industrija |
Kapacitet napajanja nije manji od 400 kW. Poželjno je imati kran gredu. Prisustvo zemljišne parcele površine najmanje 0,5 ha. |
|
Multifunkcionalne zgrade |
Zgrade sa najsvestranijim karakteristikama dovoljnim za organizaciju proizvodnje različitih specijalizacija. |
Zahtijeva od procjenitelja da analizira veliki broj faktora koji određuju vrijednost procijenjene vrijednosti. Kvalifikovan i razuman zaključak o troškovnim karakteristikama objekta procjene moguć je samo na osnovu sistematizovanih i na ovaj ili onaj način potvrđenih početnih podataka koje može provjeriti svako zainteresovano lice, uključujući i nadležne. Glavni zadaci procjenitelja su jasna definicija stvarnog objekta procjene, njegova identifikacija (opis), opravdanje izbora baza podataka prilikom izrade proračuna i minimiziranja različitih pretpostavki i pretpostavki u vezi sa količinama koje se koriste u proračunima.
U slučaju potpunog prestanka izgradnje - postupak likvidacije i korišćenja već izgrađenih objekata ili njihovih delova, montiranih konstrukcija i opreme, prodaja materijalnih sredstava naručioca donetih na gradilište.
Trajno (trajno) korišćenje zemljišnih parcela državne i opštinske svojine;
Zakup zemljišne parcele stečene uz naknadu ili bez naknade;
Ograničeno korištenje susjednih zemljišnih parcela u vlasništvu drugih lica.
U procesu eksploatacije zemljišta, parcela može ostvariti prihod, tzv najam zemljišta, koji se shvata kao interni pokazatelj efikasnosti korišćenja zemljišne parcele kao imovine preduzeća, koji se definiše kao količnik deljenja obračunate vrednosti sa periodom kapitalizacije. U skladu sa nacrtom smjernica „Postupak obračuna vrijednosti zemljišnih parcela u imovini privrednih društava, uključujući i one sa stranim investitorima“, pri obračunu zemljišne rente predlaže se sljedeća klasifikacija zemljišnih parcela u zavisnosti od vrste korištenja. : poljoprivredno, šumsko, naseljeno zemljište itd.
Navedeni sistemi, klasifikacije osnovnih sredstava i prijedlozi za klasifikaciju zemljišnih parcela trenutno se uzimaju kao osnova za obračun rezultata utvrđivanja vrijednosti njihove imovine u imovini preduzeća. Međutim, oni ne smatraju objekte nekretninama kao cjelinu, već kao osnovna sredstva i zemljište. Istovremeno, ako analiziramo tačno tržišnu vrijednost nekretnina, postoji potreba za razvojem vlastitog sistema klasifikacije koji bi nam omogućio proučavanje glavnih “robnih” svojstava integralnog objekta i koji bi se povezivao sa već postojeći sistemi klasifikacija i opis objekata.
Uvod
Objekta nekretnina ima jako puno i svi su različiti i heterogeni, potrebno ih je razvrstati prema određenim kriterijima. Razmotrite takav koncept kao tipologiju. Tipologija je naučna klasifikacija objekata ili pojava prema zajedničkosti bilo kojeg znaka. Izučavanje discipline "Tipologija objekata nekretnina" podrazumijeva sticanje teorijskih znanja i praktičnih vještina u klasifikaciji objekata nekretnina.
Po prvi put, izraz "nepokretna i pokretna imovina" pojavio se u zakonodavstvu Ruskog carstva u dekretu Petra Velikog od 23. marta 1714. "O redoslijedu nasljeđivanja pokretne i nepokretne imovine", zamjenjujući postojeće različite koncepti koji su regulisali pravni status zemljišnih parcela i zgrada. U Zakoniku Ruskog carstva, zemljište i sve vrste zemljišta, kuće, fabrike, fabrike, prodavnice, sve vrste zgrada i praznih dvorišta, kao i željeznice su priznate kao nekretnine. Pokretna imovina je podrazumijevala sve vrste pomorskih i riječnih plovila, knjige, rukopise, slike, kočije, poljoprivredne alate, kao i sve što je izvađeno iz zemlje.
Klasifikacija objekata nekretnina
Klasifikacija objekata nekretnina prema različitim kriterijumima (kriterijumima) doprinosi uspešnijem proučavanju objekata. U ove svrhe možete koristiti različiti principi klasifikaciju prema njihovom porijeklu i namjeni. Međutim, definicija nekretnine uključuje izdvajanje dvije komponente u njenu strukturu (slika 1.1):
Rice. 1.1.
1. Prirodni (prirodni) objekti - zemljište, šume i višegodišnji zasadi, izolirana vodna tijela i podzemne parcele. Ove nekretnine se takođe nazivaju „nekretninama po prirodi“.
2. Vještački objekti (zgrade):
a) stambena nekretnina - niska zgrada (do tri sprata), višespratnica(od 4 do 9 spratova), visokogradnja (od 10 do 20 spratova), višespratnica (preko 20 spratova). Objekat stambene nekretnine može biti i etažno vlasništvo, dio (ulaz), sprat u ulazu, stan, soba, seoska kuća;
b) komercijalne nekretnine-- kancelarije, restorani, prodavnice, hoteli, garaže za iznajmljivanje, skladišta, zgrade i objekti, preduzeća kao imovinski kompleks;
c) javne (specijalne) zgrade i objekti.
Medicinski i rekreativni (bolnice, klinike, starački domovi i domovi za djecu, sanatoriji, sportski kompleksi itd.);
Obrazovni (vrtići i jaslice, škole, fakulteti, tehničke škole, instituti, dječije umjetničke kuće itd.);
Kulturno-obrazovni (muzeji, izložbeni kompleksi, parkovi kulture i rekreacije, domovi kulture i pozorišta, cirkusi, planetariji, zoološki vrtovi, botaničke bašte itd.);
Posebni objekti i objekti - administrativni (policija, sud, tužilaštvo, organi vlasti), spomenici, spomen-objekti, željezničke stanice, luke itd.;
d) inženjerski objekti - melioracioni objekti i drenaža, integrisani inženjerska obuka građevinsko zemljište itd.
Svaka od ovih grupa može se dalje razvrstati na osnovu različitih tipoloških kriterijuma.
Objekti koje je napravio čovjek nazivaju se "vlasništvom po zakonu", ali se ova kategorija nekretnina zasniva na "prirodnoj svojini".
Umjetni objekti mogu biti u potpunosti izgrađeni i spremni za rad, mogu zahtijevati rekonstrukciju ili velike popravke, a odnosi se i na nedovršene građevinske projekte.
Zemljišne parcele mogu biti djeljive i nedjeljive. Parcela se naziva deljivom kada se može podeliti na delove i formirati samostalne zemljišne parcele sa dozvolom za namensku upotrebu.U skladu sa zakonom nije dozvoljena podela gradskog, poljoprivrednog zemljišta i sl.
Zemljišni fond u Ruskoj Federaciji za ekonomske svrhe podijeljen je u sedam kategorija zemljišta:
1. Poljoprivredno zemljište ima poseban pravni status na tržištu nekretnina i koristi se:
Za poljoprivrednu proizvodnju (oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, višegodišnji zasadi, devičanska zemljišta i druga zemljišta);
Za ličnu pomoćnu poljoprivredu;
Za kolektivno vrtlarstvo i hortikulturu;
Za pomoćnu poljoprivrednu proizvodnju;
Za eksperimentalne i naučne stanice.
Prenos zemljišta iz ove kategorije u drugu vrši se samo odlukom subjekta Federacije. Posebno vrijedna zemljišta ne podliježu privatizaciji.
2. Zemljišta gradova i naselja zauzimaju 4% teritorije zemlje. Na ovim zemljištima nalaze se stambeni objekti i društveno-kulturne institucije, kao i ulice, parkovi, trgovi, ekološki objekti; mogu se locirati industrijski, transportni, energetski, odbrambeni objekti i poljoprivredna proizvodnja. Ova kategorija zemljišta obezbeđuje 86% prihoda konsolidovanog budžeta od svih plaćanja za korišćenje zemljišta i može se koristiti samo u skladu sa generalnim planovima i projektima.
3. Zemljišta industrije, saobraćaja, komunikacija, televizije, informatike i prostorne podrške, energetike, odbrane i druge namjene. Imaju poseban način upotrebe.
4. Zemljišta posebno zaštićenih teritorija obuhvataju rezervate prirode; zelene zone gradova, odmorišta, kampovi; spomenici prirode, istorije i kulture; mineralne vode i ljekovito blato, botaničke bašte i dr. Ova kategorija zemljišta namjenjena je za oplemenjivanje ljudi, masovnu rekreaciju i turizam, kao i za istorijsko i kulturno obrazovanje i estetsko uživanje. Takva zemljišta su zaštićena posebnim zakonima, i ekonomska aktivnost zabranjeni su na njima.
5. Zemljišta šumskog fonda u potpunosti su određena pravnim režimom šuma na njima. Ova kategorija zemljišta obuhvata zemljište pokriveno šumama i predviđeno za potrebe šumarstva i lokalne industrije.
6. Zemljišta vodnog fonda. To su zemlje koje zauzimaju rezervoari, glečeri, močvare (osim tundre i šumske tundre), hidraulične konstrukcije i prednost sa njima.
7. Zemljišta rezervata služe kao rezerva i dodjeljuju se u različite svrhe.
Prodaja zemljišnih parcela, kao i njihova namjena za preduzetničku aktivnost a prelazak iz jedne kategorije u drugu vrši se u skladu sa zakonima Ruske Federacije i subjekata Federacije.
Zemljišna parcela u prometu se koristi za ostvarivanje prihoda, uključujući izdavanje u zakup, ulaganje u dionički kapital, kao osiguranje za zalog itd.
Što se tiče stambenih nekretnina, moguće je nekoliko tipoloških konstrukcija. Na primjer, ovisno o trajanju i prirodi korištenja stambenog prostora:
Primarno stanovanje - mjesto stalnog boravka;
Sekundarno stanovanje - prigradsko stanovanje, koje se koristi u ograničenom vremenskom periodu;
Tercijarno stanovanje - dizajnirano za kratkotrajni boravak (hoteli, moteli, itd.).
S obzirom na uslove velikih gradova, uobičajeno je razlikovati sljedeće tipološke karakteristike:
1. Luksuzno stanovanje.
Ima sljedeće osnovne zahtjeve:
smještaj u najprestižnijim dijelovima grada;
* pripadnost "starom" fondu (u slučaju velikog remonta i rekonstrukcije) ili fondu "staljinistički";
* zidovi od cigle;
* ukupne površine stanovi od najmanje 70 kvadratnih metara. m.;
* prisustvo izolovanih prostorija u konfiguraciji blizu kvadrata i velike kuhinje (s površinom od najmanje 15 m²);
* prisustvo čuvanog ulaza, podzemne ili obližnje garaže i sl.
Za niske zgrade vikendice, koje su dio elite, karakteriziraju takve zahtjevi potrošača, kao:
* zidovi od cigle;
* zgrada na dva ili više nivoa;
* Dostupnost usluga za domaćinstvo i inženjering.
2. Kućište vrhunskog komfora. Potražnja potrošača za stambenim objektima ove vrste podrazumijeva prisustvo sljedećih glavnih karakteristika:
* mogućnost smještaja u različitim (ne samo najprestižnijim) dijelovima grada;
* određeno smanjenje zahtjeva za površinu soba i kuhinja na 12 i 8 kvadratnih metara. m (odnosno);
* prisustvo dnevnog boravka s površinom od najmanje 17 kvadratnih metara. m.;
* veća raznolikost dizajnerskih i tehnoloških parametara.
Što se tiče niskih zgrada koje se nalaze u prigradskom području, glavne karakteristike su visoka čvrstoća, izdržljivost i niska toplinska provodljivost zidova, kao i dostupnost inženjerskih mreža.
3. Tipično kućište. Za njega je tipično:
* smještaj u bilo kojem dijelu grada;
* usklađenost arhitektonsko-planskih parametara sa modernim građevinski kodovi i pravila;
* po projektantskim i tehnološkim parametrima pripadaju kućama druge generacije industrijske stambene izgradnje i modernim.
Za niskogradnju prigradskog naselja najvažnije su ne samo tehničke karakteristike, već i dostupnost osnovnih društvenih sadržaja.
4. Stanovanje niskih potrošačkih kvaliteta
Na osnovu uslova potražnje potrošača, koja se formira pod uticajem faktora solventnosti, zahtevi za ovu vrstu stanovanja su veoma mali:
* smještaj u neprestižnim područjima;
* udaljenost od glavnih transportnih komunikacija;
* Pripadnost takvim konstruktivnim i tehnološkim tipovima kao što su zgrade „starog“ fonda, koje nisu podvrgnute kapitalnim i popravnim i građevinskim radovima, i kuće prve generacije industrijske stambene izgradnje;
* smještaj na prvim spratovima kuća drugih tipova;
* potcijenjene arhitektonsko-planske karakteristike itd.
Razmatrana klasifikacija uzima u obzir preferencije ciljnih grupa potrošača stanova i nivo njihove solventnosti (marketinški pristup). Međutim, stambene nekretnine mogu se distribuirati i na osnovu urbanističkih smjernica.
Postoji i klasifikacija objekata stambenih nekretnina u zavisnosti od materijala koji se koristi za vanjske zidove zgrade:
Kuće sa zidovima od cigle;
Panel kuće;
Monolitne kuće;
Drvene kuće;
Mješovite kuće.
Posebnu nišu zauzimaju prigradske nekretnine zbog malog obima transakcija i njihove specifičnosti. Ovdje je uglavnom zastupljeno sekundarno stanovanje.
Mnogi faktori utiču na ponudu i potražnju u ovom sektoru tržišta. Pored uobičajenih prioriteta pri kupovini stambene nekretnine, od velike su važnosti lične sklonosti prema lokaciji, godišnjem dobu, društvena homogenost susjeda. Kupci veliku pažnju poklanjaju dostupnosti najšireg mogućeg spektra komunikacija (autonomni sistemi opskrbe toplinom i vodom). Prednost se daje objektima od cigle ili drveta. Plac od najmanje 10 ari smatra se obaveznim atributom za objekat vangradske nekretnine.
Različiti su znaci klasifikacije stambenih nekretnina, koji su poslužili kao osnova za grupisanje, kao i njihove motivacije, preferencije i uslovi solventnosti. Nije moguće koristiti jedan tipološki kriterijum koji integriše uticaj svih faktora. Stoga se u praksi koristi nekoliko kriterija kako bi se dobila razumna predstava o nekretnini.
Komercijalne nekretnine u Rusiji su se počele formirati tek početkom privatizacije preduzeća. Sektor komercijalnih nekretnina je mnogo manji od stambenog sektora, pa je stoga i manje transakcija, iako su komercijalne nekretnine najatraktivnije u cijelom svijetu. Treba napomenuti da je u ovom sektoru preovlađujući oblik transakcija renta.
Komercijalne nekretnine se mogu podijeliti na dohodovne – zapravo komercijalne nekretnine i stvaranje uslova za njihovo izvlačenje – industrijske (industrijske) nekretnine.
Nekretnine koje stvaraju prihod uključuju:
1. Kancelarijski prostor. Prilikom klasifikacije poslovnog prostora u svakoj regiji, općina Uzimaju se u obzir različiti faktori prema kojima prostorije pripadaju određenoj klasi. To može biti lokacija, kvalitet zgrade (nivo uređenosti, stanje fasade, glavnog ulaza, dostupnost liftova), kvalitet upravljanja ( Društvo za upravljanje, Dostupnost dodatne usluge za stanare) itd.
AT međunarodnoj praksi koristi se sljedeća klasifikacija:
1. Međunarodni programer.
2. Centralna lokacija, lak pristup.
3. Kompletno obnovljena zgrada.
4. Mikroklima kontroliše pi unificirani sistem ventilaciju, grijanje i četverocijevni sistem klimatizacije.
5. Raspored otvorenog prostora prema standardu školjke i zupčanika:
podignuti podovi i spušteni plafoni,
Visina od sprata do sprata susednog sprata 3,6 m,
Racionalna efektivna mreža stubova - razmak između njih nije manji od 6 m.
6. Podzemni parking i lak pristup.
7. Sistem neprekidnog napajanja.
8. Moderni sistemi sigurnost zgrade.
11. Međunarodno društvo za upravljanje.
2. Kompletno rekonstruisan 90-ih godina. zgrada.
3. Potpuno kontrolisana unutrašnja klima.
4. Raspored otvorenog prostora prema standardu "ljuska i zupčanik".
5. Dovoljan parking i lak pristup.
6. Sistem neprekidnog napajanja.
7. Savremeni sigurnosni sistemi zgrada.
8. Profesionalni stanodavac.
9. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
10. Međunarodno društvo za upravljanje.
1. Centralna lokacija, lak pristup.
2. Rekonstruisana zgrada.
3. Autonomno snabdevanje toplotom i sistem predhlađenja dovodnog vazduha.
4. Efikasno tlocrtno planiranje u obliku kancelarijskih blokova.
5. Kvalitetna popravka "Eurostandard".
6. Dovoljan parking i lak pristup.
7. Moderni liftovi.
8. 24-satno osiguranje.
9. Profesionalni stanodavac.
10. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
11. Profesionalno društvo za upravljanje.
2. Renovirana zgrada.
3. Efikasan tlocrt u obliku kancelarijskih blokova.
4. Visokokvalitetna popravka "evropskog standarda".
5. Ne baš pogodan pristup je moguć.
6. 24-satno osiguranje.
7. Profesionalni stanodavac.
nekretnine zemljište stambeno poslovni
8. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
9. Profesionalno društvo za upravljanje.
1. Centralna lokacija.
2. Kozmetički renovirana zgrada.
3. Efikasno tlocrtno planiranje.
4. Kvalitetne popravke.
5. 24-satno osiguranje.
6. Iskusni stanodavac.
7. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
8. Prisustvo upravljačke strukture u zgradi.
2. Projekat je nastao prenamjenom bivše institutske ili poslovne zgrade.
3. Različito stanje prostorija: od renoviranja sovjetskog tipa do modernog stilskog interijera.
4. 24-satno osiguranje.
5. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
6. Prisustvo upravljačke strukture u zgradi.
1. Drugačija lokacija.
2. Nije baš zgodan pristup.
3. Projekat je nastao prenamjenom bivše institutske ili poslovne zgrade.
4. Jeftine popravke.
5. Sigurnost.
6. Uredno urađena dokumentacija za vlasništvo nad zgradom.
7. Nepostojanje upravljačke strukture u zgradi.
U različitim regijama Rusije ova klasifikacija se možda ne podudara.
Među faktorima koji utiču na atraktivnost poslovnih centara izgrađenih u blizini industrijska preduzeća ili na njihovoj teritoriji (klasa D), možemo razlikovati:
2. Parking garaže (parkingi) kao komercijalne nekretnine praktično nisu razvijene u zemlji, iako postoje perspektive. Uostalom, na hiljadu stanovnika, u skladu sa normama, potrebno je oko 150 parking mesta.
3. Prodavnice i tržni centri. Kao što je pokazalo iskustvo velikih evropskih gradova, dobri uslovi za lokaciju multifunkcionalnih trgovačkih centara (MTC) su: raskrsnica glavnih autoputeva, neposredna blizina metro stanica i autobuskih stajališta kopneni transport. Najčešće se takvi centri nalaze u "spavaćim" područjima, ili van grada, zapravo, u pustoši, u blizini glavnog autoputa. Tako, na primjer, broj parking mjesta, dostupnost i parametri prostora za rekreaciju i zabavu usluge u domaćinstvu itd.
Ne treba smatrati da je razvoj multifunkcionalnih trgovačkih centara izum Zapada. Poznato je da je promišljena tradicija razvoja velikih maloprodajnih prostora, prolaza, dvorišta, gde je „svaki“ posetilac mogao da kupi sve što mu srce poželi, u skladu sa svojim potrebama i prihodima, gde je mogao da dođe „da vidi druge i pokaže sebe“, odlazi.ukorijenjen u prošlosti.
Regije u zemlji su različite ekonomskim uslovima i razvijaju se prema svojim složenim zakonima, dakle, u moderna Rusija proces nastanka novih ili modernizacije starih trgovačkih centara je heterogen. Moskva je lider u ovom procesu, kao svetska metropola, koja u poređenju sa drugim gradovima Rusije postoji u najpovoljnijem investicionom režimu.
4. Industrijske (industrijske) nekretnine u Rusiji su u početnoj fazi razvoja, iako se u poslednje vreme većina objekata privatizacije određuje od strane vlasnika. Prije sklapanja posla potrebno je izvršiti sveobuhvatnu analizu vlasničkih isprava kako bi se uvjerili da su prava prodavca na predloženi objekat neosporna, mogućnost njegovog pravnog otuđenja i prava novog vlasnika da ovaj objekat koristi za predviđenu svrha. Kako se proces formiranja pravog vlasnika bude razvijao, tako će se povećavati i obim transakcija u ovoj oblasti. Ali ovo je jedna strana problema. S druge strane, u gotovo svakom gradu u zemlji mogu se uočiti prazne zgrade i fabrike od 5-8 spratova sa dotrajalom i (ili) neupotrebljivom inženjerskom mrežom i polomljenim prozorima. Stoje i ne nalaze efektivnog vlasnika. Zašto? Postoji nekoliko razloga:
1. Industrijska zgrada 60 - 80 godina. ne zadovoljava zahtjeve savremenih tehnologija, a rekonstrukcija zahtijeva velika kapitalna ulaganja.
2. Trenutno, glavni potrošač industrijskih nekretnina su mala preduzeća koja zahtijevaju određene specifične karakteristike za svoj razvoj: visoki kapaciteti, prisustvo željezničkih pristupnih puteva, jednospratnice i po mogućnosti samostojeće zgrade sa autonomnim komunikacijama.
3. Po pravilu, zahtjevi potencijalnih zakupaca su prenaglašeni i ne odgovaraju predloženim industrijskim objektima.
4. Vlasnici industrijskih nekretnina nude tržištu nekretnine u žalosnom stanju, a istovremeno postavljaju naduvane cijene.
5. Manje ili više potpune i tačne informacije o industrijskoj nekretnini, njenom pravnom statusu, veličini, stanju itd. je odsutan.
Sve to daje tržištu industrijskih nekretnina spontan i nepredvidiv karakter.
Objekti nekretnina koji se koriste za obavljanje određene djelatnosti. Obično se prodaje zajedno s poslom (specijalizirane nekretnine);
Nespecijalizovane nekretnine - obične zgrade - prodavnice, kancelarije, fabrike, skladišta, koje se najčešće prodaju ili iznajmljuju.
METODOLOŠKA UPUTSTVA
Sastavio:
Sholukh N. V. Prof., Dr. arhitekte, šef ods
"Urbano planiranje, upravljanje zemljištem i katastar"
upravljanje zemljištem i katastar"
"_____" ________________ 20___
Makeevka 2016
UVOD
Tipologija
Tipologija
Svrha discipline:
- znati:
- biti u stanju:
- vlastiti
Karakteristike i klasifikacije objekata nekretnina
Jedan od glavnih zadataka za sadašnjoj fazi Razvoj i formiranje tržišta nekretnina u našoj zemlji je razvoj jedinstvenog klasifikatora objekata nekretnina.
Stock.
TIPOLOGIJA PARCELA
Bosom su dio zemljine kore koji se nalazi ispod sloja tla, a u njegovom odsustvu - ispod površine zemlje i dna akumulacija i vodotoka, protežući se do dubina dostupnih za geološko proučavanje i razvoj.
Podzemne parcele se mogu klasifikovati prema nekoliko kriterijuma.
Po funkciji:
stavljen na raspolaganje za upotrebu specifične svrhe:
Regionalni geološki elaborat koji se izvodi u svrhu generalnog geološkog proučavanja podzemlja, predviđanja zemljotresa i proučavanja vulkanske aktivnosti, vršenja državnog monitoringa geološke sredine bez bitnijeg narušavanja integriteta podzemlja;
Geološka studija, uključujući traženje i procjenu mineralnih naslaga, kao i proučavanje i ocjenu pogodnosti podzemnih parcela za izgradnju i rad podzemnih objekata koji se ne odnose na vađenje minerala;
Geološka studija, uključujući istraživanje mineralnih naslaga;
rudarstvo;
Izgradnja i rad podzemnih objekata koji se ne odnose na vađenje minerala;
Formiranje posebno zaštićenih podzemnih parcela od naučnog, kulturnog, estetskog i drugog značaja (naučni poligoni, geološki rezervati, spomenici prirode, pećine i druge podzemne šupljine);
Zbirka mineraloškog, paleontološkog i drugog geološkog sabirnog materijala.
Predviđeno za istovremeno korištenje u više namjena (potraga i procjena, istraživanje i proizvodnja minerala koja se obavlja po kombinovanoj licenci).
TIPOLOGIJA GRAĐEVINA
Zgrada- to su prizemni objekti koji imaju unutrašnji prostor namijenjen stanovanju, radu, zadovoljavanju određenih potreba čovjeka i društva (stambene zgrade, industrijske zgrade, klubovi, bolnice i dr.). Pojam „građevina“ je neprimjenjiv na površinske objekte koji nemaju takav unutrašnji prostor (mostovi, transportni nadvožnjaci, rashladni tornjevi, itd.), kao i na mnoge podzemne i podvodne objekte (tuneli, brane i sl.). Ove zgrade se nazivaju inženjerske konstrukcije ili, skraćeno, jednostavno strukture.
Po dogovoru zgrade se dijele u tri glavne grupe:
civil:
Stambeni - svi objekti namijenjeni za stanovanje (stambene zgrade, hoteli, hosteli, stambene zgrade pansiona, kuće za odmor i sl.),
Javno (na primjer: pozorišta, muzeji, trgovački centri, željezničke stanice, itd.),
Administrativni - bilo koji poslovne zgrade, odnosno dizajniran za smještaj ureda.
industrijski:
Proizvodnja (postrojenja, fabrike),
Korisnost,
energija (elektrane),
Skladište.
Poljoprivredni (plastenici, silosi, stočni objekti, skladišta i radionice za poljoprivrednu opremu).
vježba:
1. Koliko kapitalnih grupa zgrada je dodijeljeno? Navedite primjere javnih zgrada za svaku kapitalnu grupu.
2. Definirajte pojam "stan". Navedite primjer kuće.
3. Opišite klasifikaciju nekretnina na snazi u evropskim zemljama.
4. U obliku tabele 5 opišite jednu nekretninu i nacrtajte dijagram položaja nekretnine koju ste odabrali u opštoj klasifikaciji zgrada i objekata.
Tabela 5
Karakteristike nekretnine
| Sastav informacija | Opis | |
| Stambeni kompleks Pulsar 2 | Lokacija | Donjeck, ul. Mironova, 15A |
| Plan lokacije | ||
| Svrha | Stambena zgrada | |
| Vrsta dozvoljene upotrebe | Za stanovanje, kao i za prodajni i poslovni prostor | |
| Vrsta prava građenja | Privatno vlasništvo + najam prvog kata zgrade za ured i trgovinu | |
| Glavni građevinski materijal | Cigla | |
| tip zgrade | Višespratna stambena zgrada | |
| Godina izgradnje | ||
| Broj spratova | ||
| Izgrađeno područje | - | |
| Glavne pješačke komunikacije | Lift, stepenište za nepušače | |
| Dostupnost inženjerske mreže | Vodovod, kanalizacija, plin, struja, protupožarni sistem | |
| Transportna dostupnost | Stambeni kompleks se nalazi u centru grada, stoga je vrlo pristupačan |
TIPOLOGIJA KONSTRUKCIJA
izgradnja- rezultat konstrukcije, koji je trodimenzionalni, ravan ili linearan sistem izgradnje, koji ima prizemni, nadzemni i (ili) podzemni dio, koji se sastoji od nosivih, au nekim slučajevima i ogradnih građevinskih konstrukcija i namijenjen je za obavljanje različitih vrsta proizvodnih procesa, skladištenje proizvoda, privremeni boravak ljudi, premještanje ljudi i robe.
Dakle, građevine uključuju inženjerske i građevinske objekte čija je svrha stvaranje uslova potrebnih za realizaciju procesa proizvodnje obavljanjem određenih tehničkih funkcija koje nisu vezane za promjenu predmeta rada (rudnici, naftne bušotine, putevi, brane). , nadvožnjaci i sl.) itd.), ili za realizaciju raznih neproizvodnih funkcija (izgradnja urbanih sadržaja). U užem (građevinskom) smislu, građevina je građevinska konstrukcija koja nije zgrada.
Klasifikacija konstrukcija:
Inženjerske konstrukcije (mostovi, vodovodi, nadvožnjaci, galerije, cijevi, vodotornjevi, itd.);
Memorijalni objekti (spomenici, spomen piramide i obelisci;
Arhitektonske strukture (arkade, kolonade, obelisci) itd.
vježba:
1. Opišite jedno svojstvo klasificirano kao struktura koristeći Tablicu 6 i locirajte odabrano svojstvo u općoj klasifikaciji struktura.
Tabela 6
Karakteristike strukture
| Naziv imovine | Sastav informacija | Opis |
| Brana Voronješkog rezervoara | Lokacija (adresa) | Rusija, Voronješka oblast, rezervoar na reci Voronjež. 51°36′30″ s. sh. 39°11′57″ E d. |
| Plan lokacije |  |
|
| Namjena i opis lokacije u odnosu na površinu zemlje (podzemno, nadzemno, nadzemno u nasipu, nadzemno) | Ground | |
| Oznaka režimoformirajućeg objekta i drugi specifični parametri objekta koji su bitni za određivanje prirode i veličine namjene zemljišta, kao i utvrđivanje sigurnosnih zona za siguran rad objekta. | - dužina 1100 i širina 10 m, dužina preljeva 207 metara; Preliv se izvodi sa visine od 8,5 metara. Automobilski saobraćaj je organizovan uz vrh brane | |
| Klasifikacija po vrstama osnovnih sredstava | materijalna osnovna sredstva, izgradnja stambeno-komunalnih usluga | |
| Godina izgradnje | 1972 |
SPISAK KORIŠĆENE LITERATURE
1. Weidman, S.I. Građevinske konstrukcije / S.I. Vaidman, L.F. Teverovski, D. Yakovlev. - Lenjingrad: Izdavačka kuća literature o građevinarstvu, 1970. - 344 str.
2. Predchechensky, V.M. Arhitektura civilnih i industrijskih zgrada vol. II./ V.M. Predtechensky. - Moskva: Stroyizdat, 1976. - 344 str.
3. Sinyansky, A.I. Tipologija nekretnina: udžbenik za studente. T436 ustanove visokog obrazovanja. prof. Obrazovanje / I.A.Sinyansky, A.V.Sevostyanov, V.A.Sevostyanov, N.I.Maneshina. - M.: Izdavački centar "Akademija", 2013. - 320 str. - (Ser. Baccalaureate).
4. Smirnova M.A. Tipologija objekata nekretnina. Smjernice za izvođenje seminara. M.: GUZ, 2005.
5. Nekretnine. [Tekst]: [Elektronski izvor]. - Elektron. Art. - Način pristupa ul. www.bibliotekar.ru
6. Tipologija podzemnih parcela. [Tekst]: [Elektronski izvor]. - Elektron. Art. - Način pristupa ul. http://refsurf.ru
METODOLOŠKA UPUTSTVA
na realizaciju praktičnog rada na disciplini
"TIPOLOGIJA OBJEKATA NEKRETNINA"
za redovne i vanredne studente smera 21.03.02 "Uređenje zemljišta i katastri"
Sastavio:
Benai H.A. prof., doc. arhitekata, dekan Arhitektonskog fakulteta.
Nadyarnaya A.E. asistent katedre "Urbanističko uređenje, upravljanje zemljištem i katastar"
Borodina A.V. nastavnik katedre "Urbanističko uređenje, upravljanje zemljištem i katastar"
ODOBRENO na sjednici odjeljenja
"Urbano planiranje, upravljanje zemljištem i katastar"
Zapisnik br. ____ od "____" _________ 20___ godine
Načelnik odsjeka „Urbanističko uređenje,
upravljanje zemljištem i katastar"
N. V. Sholukh
"_____" ________________ 20___
Odobreno od strane metodološke komisije visokoškolske ustanove u oblasti studija (specijalnost) 21.03.02 "Upravljanje zemljištem i katastri"
Zapisnik br. ____ od "____" __________ 20___ godine
"_____" ________________ 20___
Poglavlje _____________ H.A. Benai
Makeevka 2016
Benai H.A. Tipologija objekata nekretnina: Metodička uputstva / Kh.A. Benai, N. V. Sholukh, A. E. Nadyarnaya, A. V. Borodina // Ministarstvo obrazovanja i nauke Donjecke Narodne Republike, Donbasska nacionalna akademija građevinarstva i arhitekture; - Makeevka, DonNASA, 2016. - 34 str.
Smjernice su izrađene u skladu sa nastavnim planom i programom za disciplinu "Tipologija objekata nekretnina" i predviđene su za implementaciju laboratorijski rad studenti viših obrazovne institucije studenti smjera „Upravljanje zemljištem i katastri“. U stvarnosti smjernice prikazani su zadaci teorijske i praktične prirode, koji vam omogućavaju da se dosljedno upoznate s tipologijom objekata klasificiranih kao nekretnine. Obavljanje zadataka doprinosi sticanju potrebnih znanja, vještina i sposobnosti, kao i kompetencija koje disciplina formira.
UVOD
Tipologija- naučna klasifikacija objekata ili pojava prema zajedništvu bilo kojih znakova.
Tipologija(od gr. tipos - otisak, oblik, uzorak; logos - pojam, doktrina) - metoda naučnog saznanja, koja se zasniva na podeli sistema, objekata i njihovom grupisanju pomoću generalizovanog, idealizovanog modela ili tipa. Tipologija se koristi u svrhu komparativnog proučavanja bitnih karakteristika, odnosa, funkcija, odnosa, nivoa organizacije objekata, kako koegzistirajućih tako i vremenski odvojenih, a rezultat je tipološkog opisa i poređenja. Problemi tipologije se javljaju u svim naukama koje se bave skupovima objekata (obično diskretnih) koji su po sastavu vrlo heterogeni i rješavaju problem uređenog opisa i objašnjenja ovih skupova (hemija, biologija, psihologija, lingvistika, geografija, sociologija itd. .).
Nekretnine su osnova nacionalnog bogatstva i "motor" ekonomski rast zemljama. Sektor nekretnina je višestruk, veoma široko zastupljen i povezan sa mnogim oblastima ljudske delatnosti. Stoga budući stručnjaci iz oblasti računovodstva i vrednovanja nekretnina moraju poznavati osnovne principe i karakteristike klasifikacije objekata nekretnina po vrstama i vrstama, u zavisnosti od funkcionalna namjena, ciljevi države katastarski upis i katastarsku procjenu.
Izučavanje discipline "Tipologija objekata nekretnina" podrazumijeva sticanje teorijskih znanja i praktičnih vještina u klasifikaciji objekata nekretnina.
Svrha discipline: biti u stanju klasificirati nepokretne objekte prema različitim kriterijima, razumjeti posebnosti pravnog režima nekretnina u ruskom zakonodavstvu.
Savladavanjem predmeta studenti razvijaju kompetencije:
Sposobnost korištenja osnova i metoda
socijalne, humanitarne i ekonomske nauke u rješavanju društvenih i profesionalnih problema, sposobnost analiziranja društveno značajnih problema i procesa, snalaženje u osnovnim odredbama ekonomska teorija, karakteristike tržišne ekonomije (OK-9);
Sposobnost djelomične primjene znanja o zakonima zemlje pravna pitanja uređenje zemljišno-imovinskih odnosa, rješavanje imovinskih i zemljišnih sporova, državna kontrola korištenja zemljišta i nekretnina (PC-3);
Sposobnost korištenja znanja o pojedinačni objekat nekretnine za izradu upravljačkih odluka (PC-5);
Sposobnost korišćenja znanja o savremenim metodama i tehnologijama za praćenje zemljišta i nekretnina (PC-15);
Sposobnost korišćenja znanja o savremenim tehnologijama tehničkog inventara objekata kapitalna izgradnja i inženjersku opremu teritorije (PC-16).
U toku savladavanja discipline student mora:
- znati: normativi i pravila uređenja gradskih i drugih teritorija; tipologija i projektovanje zgrada i objekata u industrijskoj i niskogradnji, osnove projektovanja i građevinske proizvodnje, tehnički inventar i vrednovanje zgrada i objekata;
- biti u stanju: koristiti znanje o jednom objektu nekretnine za razvoj upravljačkih odluka, znanje o modernom automatizovane tehnologije prikupljanje, sistematizacija, obrada i računovodstvo podataka o objektima nepokretnosti, utvrđivanje vrste objekata koji odgovaraju arhitektonsko rješenje zgrada; ocjenjivati kvalitet i strukturu civilnih zgrada;
- vlastiti: metoda za procjenu objekata nekretnina zasnovana na modernim informacioni sistemi i tehnologije, kao i tehnologiju praćenja zemljišta i nekretnina i metode tehničkog popisa zgrada i objekata.
TEORIJSKE OSNOVE TIPOLOGIJE OBJEKATA NEKRETNINA
Nekretnine (nekretnine) - zemljišne parcele, podzemne parcele i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekti koji se ne mogu pomjeriti bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući zgrade, objekte, građevine u toku.
U nekretnine spadaju i zrakoplovi i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutrašnje plovidbe i svemirski objekti.
Karakteristike nekretnina:
Nekretnina se ne može premjestiti bez nanošenja štete na objektu;
• čvrsto povezana sa zemljištem, kako fizički tako i pravno;
dugovječnost investicionog objekta;
cijena nekretnina je visoka;
Svaka jedinica nekretnine je jedinstvena po svojim fizičkim karakteristikama;
Gubitak potrošačkih svojstava nastaje postepeno kako se troše;
Novogradnja posebno utiče na vrijednost obližnjih nekretnina;
Stroga državna regulacija transakcija nekretninama.
Mogućnost zadovoljenja potreba osobe za stambenim i drugim prostorom određena je korisnošću nekretnine.
Nekretnine:
korisnost (objekti nekretnina trebaju u najvećoj mogućoj mjeri zadovoljiti potrebe vlasnika);
Fundamentalnost (nekretnina u normalnim uslovima ne može se izgubiti, slomiti ili ukrasti);
stacionarnost (objekti nekretnina su usko povezani sa zemljištem);
jedinstvenost (svako svojstvo je jedinstveno);
likvidnost (nekretnine imaju nisku likvidnost).
Nekretnine znači, prvo, preduzeće u cjelini, kao imovinski kompleks, i drugo, zemljišna parcela, sastavni diošto može biti:
zgrada (građevina);
izolirana vodna tijela;
Višegodišnji zasadi;
inženjerske strukture i mreže;
elementi ekonomske, transportne i inženjerske podrške.
Sa stanovišta ekonomije, objekat nekretnine može se posmatrati kao korist i kao izvor prihoda (Sl. 1).
Imajući zemljišnu parcelu kao sastavni dio, sve umjetne građevine (objekti nekretnina) imaju generička svojstva (slika 2), koja ih omogućavaju razlikovanje od objekata koji nisu povezani sa zemljištem:
Stacionarnost, nepokretnost- znak karakteriše čvrstu fizičku povezanost dobra sa zemljinom površinom i nemogućnost njegovog kretanja u prostoru bez fizičkog uništenja i oštećenja, što ga čini nepogodnim za dalju upotrebu.
Slika 1. Bitne karakteristike objekata nekretnina
Materijalnost- objekt nekretnine uvijek funkcioniše u prirodno-materijalnom i troškovnom obliku. Fizičke karakteristike nekretnine uključuju podatke o njenoj veličini i obliku, neugodnostima i opasnostima, okolišu, pristupnim putevima, javne usluge, površina i podzemlje, pejzaž, itd. Kombinacija ovih karakteristika određuje korisnost fizičkog objekta, koji je osnova vrijednosti imovine. Međutim, korisnost sama po sebi ne određuje vrijednost. Svaki fizički objekt ima vrijednost, posjedujući u određenoj mjeri takve karakteristike kao što su prikladnost i ograničena ponuda. Ograničena ponuda povećava troškove
društveni ideali i standardi, ekonomska aktivnost, zakoni, vladine odluke i radnje, prirodne sile utiču na ponašanje ljudi, uzrokujući promjenu vrijednosti imovine.
Trajnost nekretnina je gotovo veća od trajnosti svih ostalih dobara, osim pojedinih vrsta dragog kamenja i proizvoda od rijetkih metala. Na primjer, prema građevinskim propisima i propisima koji su na snazi u Rusiji (SNiP), stambeni zadaci, ovisno o materijalu glavnih konstrukcija (temelji, zidovi, stropovi), podijeljeni su u 6 grupa sa standardnim vijekom trajanja od 15 do 150 godine.
Suština objekata nekretnina je u trojstvu kategorija: materijalne (fizičke), pravne i ekonomske (Sl. 3).
Životni ciklus objekta nekretnine kao fizičkog objekta je slijed procesa postojanja objekta nekretnine od začeća do likvidacije (raspolaganja).
1. projekat, investiciona analiza, registracija inicijalnih dozvola, privlačenje kreditnih investicionih sredstava.
2. Faza projektovanja uključuje: razvoj finansijsku šemu, organizacija finansiranja, izbor arhitektonsko-inženjerske grupe, upravljanje projektovanjem.
3. Faza izgradnje sastoji se u izboru izvođača: koordinaciji ponašanja građevinski radovi i kontrolu kvaliteta izgradnje, procjene troškova i izdataka. U ovoj fazi se pojavljuju stvarni dokazi usklađenosti objekta u izgradnji sa zahtjevima segmenta tržišta nekretnina, zbog logike životnog ciklusa.
U ovoj fazi rješavaju se zadaci povećanja udjela ulaganja potencijalnih potrošača, jer rast obima ponude i profita ukazuje na prilično široku tržišnu prepoznatljivost.
4. Faza rada objekta nekretnine podrazumijevaju rad, objekte, njihovo održavanje i popravku. Poslovanje objekata nekretnina, kao višedimenzionalna funkcija u sistemu upravljanja, obuhvata sljedeće oblasti: rad opreme prostorija; računovodstvo materijala; zaštita od požara i sigurnost; upravljanje komunikacijama, odlaganje i reciklaža otpada, preseljenje i premještanje, promjene i restrukturiranje; otklanjanje havarija, obezbjeđenje rada i popravke, ugradnja namještaja i obezbjeđenje objekta.
Životni ciklus materijalnih objekata obično se dijeli sljedećim redoslijedom: ideja - rođenje - zrelost - starenje i smrt. Faze životnog ciklusa objekta nekretnine nazivaju se različito: predprojekt - projektovanje - izgradnja - rad - zatvaranje.
Slika 2. Karakteristike objekata nekretnina
Rice. 3. Trojstvo objekata nekretnina
5. Predprojektna (početna) faza uključuje: analizu tržišta nekretnina, odabir nekretnine, formiranje strategije
6. Završna faza objekta- potpuno ukidanje njegovih prvobitnih i stečenih funkcija, čiji je rezultat ili rušenje ili kvalitativno novi razvoj. U ovoj fazi životnog ciklusa nekretnine potrebni su značajni troškovi likvidacije. Ovi troškovi su rezultat posjedovanja imovine. Ako imovina dobije novi kvalitativni razvoj, tada se trošak promjene pripisuje trošku vlasništva po novoj funkciji.
Životni ciklus objekta nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje period ekonomskog i fizičkog života (Sl. 4).
Period ekonomskog života, koji određuje vremenski period tokom kojeg se predmet može koristiti kao izvor dobiti. Ekonomski život prestaje kada izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.
Životni vijek - vremenski period u kojem objekt postoji i u njemu možete živjeti ili raditi.
Tipični fizički životni vijek, određen prema pravila aktuelno zakonodavstvo.
Sa stanovišta perioda životnog veka imovine, postoje termini kao što su:
Efektivna starost, koji odražava starost objekta, zavisno od izgleda, tehničkog stanja itd.
Hronološka (stvarna) starost, što odgovara periodu objekta u funkciji od trenutka njegovog puštanja u rad.
Preostali ekonomski život, koji se koristi u svrhu procjene objekta od strane procjenitelja i sastavljanja perioda od dana procjene do isteka ekonomskog vijeka objekta.
Životni ciklus objekta nekretnine može se podijeliti u tri faze (slika 5). Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.
